INGATLAN LEÍRÁSA #11 TATABÁNYA, Fİ TÉR 26. TELEPHELY HRSZ: 11204/4
Az értékelt vagyontárgy Az ingatlan környezete Az értékelt ingatlan Tatabánya központjában, a Fı téren található, közvetlenül a várost É-D-i irányban átszelı fıút, a Gyıri út mellett. A terület megközelítése tömegközlekedéssel és gépkocsival egyaránt igen egyszerő: Az ingatlannal átellenben, a Gyıri út túlsó oldalán található a kb. 3 éve épült új TESCO áruház, elıtte helyi és helyközi buszok számára létesült buszmegálló. Helyi buszok közül itt állnak meg az 5, 10, 10A, 13, 14, 15, 19 és 25-ös számú járatok. A Fı tér területén több intézményi, kereskedelmi és szolgáltató funkciójú épület található, jellemzıen szabadonálló beépítéssel. A tér maga nem nevezhetı klasszikus kialakítású városi térnek, inkább a 60-as, 70-es évekre jellemzı elszórt épületek halmaza, kevés zöldbe ágyazva. Az épület bejárat felıli oldalán egy postaépület található, valamint egy étterem, nem messze pedig az Árpád Hotel épülete magasodik. A környezı épületek építészeti megjelenése és mőszaki tartalma a 70-es éveket idézi. Földterület Az ingatlan földterülete a 11204/4 helyrajzi számon nyilvántartott, 1/1-es tulajdonban lévı, kivett üzem és telefonközpont mővelési ág bejegyzéső, összesen 3.829 m 2 nagyságú telek. A tulajdonos az ingatlan tulajdoni lapja szerint a Magyar Telekom Távközlési Rt. A telek összközmőves, felszíne sík, alakja közel szabályos téglalap forma, körbekerítve nincsen. Az épület a telek közepén helyezkedik el, szintén elnyúlt téglalap formájú. Az ingatlan szomszédja keleti oldalról a Posta épülete, nyugati határán egy gyalogosjárda, mellette a 4 sávos Gyıri út húzódik. Az ingatlant északi oldalról beépítetlen, parkosított terület határolja, a déli oldal felıl pedig közepes termető fákkal övezett, kb. 20 férıhelyes felszíni parkoló található. A terület VK-6 övezetbe tartozik a 14/2008. (IV.03.) rendelet szerint:. 1
Egyéb specifikumok: A rendelet 5. (1) bek. b.) pontja arról rendelkezik, hogy területén történı építést megelızıen, az övezet teljes területére vonatkozóan az illeszkedés és a kellı építészeti színvonal biztosítása érdekében építészeti tervpályázatot kell kiírni és lebonyolítani. Épület Az épület eredeti funkciója távbeszélı központ és azt kiszolgáló üzemterület-irodaház, azonban az egyre korszerőbb technológiák miatt az épületben jelentıs terek szabadultak fel és jelenleg kihasználatlanul, üresen állnak. Az épületben két külsıs bérlı van, bérelt területük méretei elenyészıek (az egyik egy 11 m²-es fölszinti irodahelyiséget, a másik egy 26 m²-es, utcai portállal rendelkezı ugyancsak földszinti helyiséget bérel. Az ingatlan alagsor, földszint + 2 emelet elrendezéssel épült az 1970-es évek utolsó harmadában. A hosszúkás formájú épület szerviz úttal való kapcsolatát támfalas rendszerő burkolt belsı útrendszer biztosítja. A szomszédos épülettıl 20,5 m-es távolságra, az átmenı forgalmi út szélétıl 18 m távolságra telepítették. A személyközlekedés a K-i oldal felıli járdán a Fı tér irányából biztosított. Az épület 4,5 m-es raszterkiosztással készült, a nagyfesztávolságú géptermekben 9 m, ill. 4,5 m. A kiszolgáló és szociális helyiségek az épület K-i és D-i oldalához kapcsolódnak. A felszín feletti területek belmagassága 4 m, az alagsor kb. 2,8-3 m. Az egyes szintek alapterületi rajzait, továbbá egy helyiséglistát kézhez kaptunk, mely alapján az épület alapterületeit az alábbiak szerint összesítettük: Hasznos alapterületek (m 2 ) Iroda, tárgyaló 529,53 Szoc. helyiség 132,17 Raktár, tároló 303,29 Folyosó, közlekedı, elıtér 552,92 Épületgépészet, technológiai területek 1.522,81 3.040,72 2
Visszabérlésre kerülı területek, adatszolgáltatás szerint: (m 2 ) Iroda, tárgyaló 134 Szoc. helyiség 53 Raktár, tároló 60 Folyosó, közlekedı, elıtér 12 Épületgépészet, technológiai területek 833 Összesen 1.092 A méreteket szúrópróbaszerően ellenıriztük. A terveken és a valóságban meglévı alaprajzi elrendezésben eltérést nem tapasztaltunk A jelenlegi alaprajzi elrendezés, a 70-es, 80-as évekre jellemzı középfolyosós elrendezéső. A beépített alapterület: Pince: 750 m² Fszt + árkád: 844 m² 102 m² I. em.: 919 m² II. em. 844 m² Összesen: 3.459 m² Az épület pincéjében kábelistoly, hıközpont, és raktárak találhatók, valamint a már leszerelt akkumulátor és helyiségei. Az alagsor helyiségei szárazak, belmagassága eléri a 2,7 métert. A földszinten túlnyomórészt irodák, technológiai helyiségek kaptak helyet, itt található a transzformátorház, a 0,4 kv-os fogadóállomás, valamint a dízel aggregát, mely áramkimaradás esetén 2 percen belül biztosítja az épület áramellátását. A portafülke mögött nıi-férfi vizesblokkok találhatók. Az 1-2. emeleteken jelentıs alapterületeket foglalnak el a távközlési technológiai helyiségek, valamint az azokat kiszolgáló klímagépházak, amelyek mellett irodák, szociális helységek helyezkednek el. Az épület tetıfelépítményében tágulási tartály és egység található ezt helyszíni szemlénk során nem tudtuk megtekinteni. Mőszaki tartalom: Az 1970-es évek végén épült, 58x50 m alapterülető, 18 m magas, lapostetıs ingatlant vasbeton vázas megoldással kivitelezték. 3
Az épület három felüldilatált része a talajmechanikai vizsgálatot követıen alapozás szempontjából kétféle alapra került. A pincézett részen vb. ellenlemezes gerendázott alapozás készült. A lépcsıház melletti rész csömöszölt beton sávalapokra helyezett vb. gerendákkal, a bejárati oldalon lévı árkádos rész szintén beton sávalapokon futó vb. gerendákkal került alapozásra. A süllyedéskülönbségek csökkentése érdekében a beton sávalapok alsó síkját azonos a pince alap síkjával. Az épület monolit vb. vázszerkezettel, kitöltı téglablokk falazattal, mezıtúri téglaburkolattal készült. A függıleges közlekedést monolit lépcsıszerkezet biztosítja, felvonó nincsen. Az alapozásnak megfelelıen az épületszerkezetben is három dilatációs szakasz készült. Az egyik mozgóhézag-képzés közös alaptesten nyugvó, azonosan alápincézett szakaszokat választ el, míg a másik az alápincézett fıtömeget választja el a pincézetlen áramellátó és szociális épületrésztıl. Az épület homlokzati megjelenését illetıen illeszkedik a területen jellemzı téglaborítású épületekhez. A vasbeton felületekre dryvit burkolat került. A külsı nyílászárók eredetileg Sopron típusú alumínium szerkezetek ezek részben cserére kerültek a legutolsó nagyobb felújítás alkalmával, melyre kb. 10 évvel ezelıtt került sor. Az épület nyugati oldalán húzódó helyiségek ablakai elıtt árnyékolás több helyütt acél tartóvázzal kombinált alumínium lamella rendszer található. A lamella rendszer egyben biztonsági rácsként is funkcionál. Az épület belsejében található nyílászárók régi típusú faszerkezetek. A helyiségek burkolatai vegyesek, az irodák és jórészt a közlekedık is pvc-vel burkoltak, míg a vizes helyiségekben burkolólapok találhatók. A technológiai helyiségekben többféle padlóburkolattal találkozhatunk, részben még az eredeti saválló keramit, de általában mőanyagpadló. Az iroda és technológia terek egy része álmennyezettel takart, a vizes helyiségek csempézettek. Az épület főtését városi távfőtés biztosítja. A hıközpont a pincében található. A hıleadást öntöttvas radiátorok biztosítják. Komfortklíma az épületben nincsen, azonban a technológiai helyiségeket megfelelı módon klimatizálják. Az épületben több klímagépház található. Az elektromos fogadóhelyiség a földszinten helyezkedik el. Áramkimaradás esetén diesel aggregát biztosítja az elektromos energiát. Tüzivíz hálózat nincs kiépítve, a technológiai helyiségekben automata oltópalackok kerültek felszerelésre. A helyiségek világítását az eredetileg kiépített neon fénycsöves rendszer szolgáltatja. 4
Építmények Az ingatlanhoz tartozó építmények közmőcsatlakozásokat (víz, elektromos energia, földgáz, telefon, csatorna), valamint térvilágítási rendszert, aszfaltozott térburkolatot és kerítéseket foglalnak magukban. Az épület mőszaki tartalma és állapota alapvetıen az eredeti állapotokat tükrözi. Statikai gond szemrevételezés alapján volt látható, a külcsíny, illetve a külsı-belsı szerkezetek állapota azonban túlnyomóan elavult, felújításra szoruló. Szóbeli tájékoztatás alapján az utolsó felújítás kb. 10 évvel ezelıtt történt, amelynek alkalmával a külsı nyílászárók egy részénél kicserélték az emeleti irodahelyiségekben. A csere alkalmával azonban a tömítésekre nem fordítottak kellı figyelmet, így ezekben a helyiségekben sem kifejezetten jó az ablakok hıszigetelése. Ugyancsak felújításra kerültek 10 évvel ezelıtt a vizes helyiségek, ezek viszonylag jó állapotban vannak. Az épületgépészeti rendszerek az épületet kiszolgálják, azonban csövezések mindenütt az eredetiek. Hosszú távú hasznosítás esetén felújítási és átalakítási munkák szükségesek, amely alatt az épületgépészeti rendszer átvizsgálását, korszerősítését, a burkolatok, egyéb felületképzések, nyílászárók cseréjét, homlokzati felújítást értjük. 5