Mosonmagyaróvár településrendezési eszközeinek módosítása 2015/2 Előzetes tájékoztatási dokumentáció 2015. július 21.
2 Mosonmagyaróvár településrendezési eszközeinek módosítása 2015/2 1. MILÜP Ipari Park közlekedési terület törlése 3. oldal 2. Kökény utcai tömb intézményi övezetbe sorolása 3. oldal 3. Lajta Park Hotel közterület törlése 4. oldal 4. Petőfi utca- Kökény utca beépíthető terület növelése 5. oldal 5. Kühne sportpálya beépítési paramétereinek módosítása 5. oldal 6. Báger-tó területén a beépítési paramétereinek módosítása 6. oldal 7. MTE 1904 sportpálya beépítési paramétereinek módosítása 6. oldal 8. Szt. István király út mentén beépíthető terület növelése 7. oldal 9. Szt. István király út mentén építménymagasság csökkentése 8. oldal 10. Lajta-lakópark építési övezet módosítása 8. oldal 11. Lajta-lakópark építési övezet módosítása 9. oldal 12. Kaiser telephelyre vonatkozó előírások módosítása 10. oldal 13. Szent István király utca - Bakó utca közlekedési terület korrekciója 11. oldal Képviselő-testületi határozat 12. oldal
1. MILÜP ipari park közlekedési terület törlése 3 Az Ipari Park részéről benyújtott kérelem lényege, hogy az M1 autópálya - 86. számú főút K1 feltáró út Mosonszentjánosi út által közrezárt tömböt egyben szeretnék hasznosítani. Ennek akadálya a szabályozási tervben szereplő, 5903/9 helyrajzi számú, másodrendű közlekedési terület. Az út területe 4.354 m2, mely jelenleg közforgalomtól el nem zárt magánútként szerepel az ingatlan nyilvántartásban. Az út, mint közterület megszüntetése esetén a területét beépítésre nem szánt területből beépítésre szánt területbe kell sorolni, a szomszédos ingatlanokkal azonos építési övezeti (GK kereskedelmi, szolgáltató) előírásokkal felruházni. Esetleges későbbi telekalakítás a két belső útról való megközelítés biztosításával is megoldható. 1. ábra Hatályos szabályozási terv 2. ábra Légifotó a területről (2011) 2. Kökény utcai tömb intézményi övezetbe sorolása A Szent István király út Mosonyi Mihály utca Kökény utca Aranyossziget utca által határolt tömbben található a Corvina Hotel. Tulajdonosa további bővítéseket tervez, emiatt kérte a szabályozási előírások módosítását. A 2315/1 helyrajzi számú ingatlan LK kisvárosi lakó építési övezetbe sorolt, emiatt nem vonható össze a hotel VI intézményi építési övezetbe sorolt telkével. 3. ábra Hatályos szabályozási terv A konkrét, támogatható kérelmen túl szükséges lenne az egész tömb felülvizsgálata. Szakmai szempontból ugyanis egy állatorvosi ló : a nem túl nagy területen öt különböző építési övezet található. A VT-településközponti vegyes, VIintézményi és LK kisvárosi építési övezet tovább tagozódik a különböző megengedett épületmagasságokkal illetve beépíthető területtel. A legmagasabb 10,5 m épületmagasság épp a Penny ingatlanán jelölt. A kötelező építési vonalak (kék) zöme olyan helyre jelölt, ahol már meglévő a beépítés illetve összevonás után nem értelmezhetők. Ezek mindenképp felülvizsgálatra szorulnak. Az egész tömb a szolgáltató funkció irányába halad, a lakófunkció kiszorul.
4 4. ábra Építési övezetek 5. ábra Beépíthető terület 6. ábra Épületmagasság Az ideális megoldás az lenne, ha az egész tömb egységes építési övezetbe (VI vagy VT) kerülne, akár 50 % beépíthető területtel és átlagos 7,50 m épületmagassággal. A kötelező építési vonalakat meg lehet szüntetni. A lakófunkció bármely övezetben fenntartható. 3. Lajta Park Hotel közterület törlése A Lajta Park Hotel a város egyetlen négycsillagos szállodája. A belváros szívében, a malom-ági lajta partján, kissé körülményesen megközelíthető ingatlanon fekszik. A hotel által használt terület egy része önkormányzati tulajdonban lévő közterület, mely a szabályozási terv szerint másodrendű közlekedési terület. A tulajdonos e területek megvásárlását kezdeményezte. Az eladás elsődleges feltétele, hogy a közterületi besorolás megszűnjön. Az egész belváros közlekedési rendjét tekintve ennek van esélye. A jelenlegi állapot túlhaladott, a korábbi célok megvalósításának nincs realitása. 7. ábra Hatályos szabályozási terv 8. ábra Légifotó a területről (2011) A korábbi bevárosi közlekedési koncepció szerint a Tímár utca folytatásában lett volna egy út kivezetne a Kórház utcáig. Ez több sebből vérzik : a Linhart utcai épület (DM) udvara mélyebben (1-1,5 m) fekszik, innen garázsok nyílnak a Kórház utcai kikötést beépített magánterületen keresztül lehet csak megoldani, a csomópont csak személygépkocsi forgalomra alkalmas a hotel elvesztené parkolóit, ami a működését lehetetlenítené el
5 A megoldást a szabályozási terv végül is tartalmazza : a Linhardt utca folytatásában kell hidat építeni, mely a belváros forgalmát a Magyar utca tehermentesítésével vezeti ki a vízpart utca irányába. Így a 27, 28 /2 és 30 helyrajzi számú ingatlanokon jelölt közlekedési terület felszabadulhat, értékesíthetővé válik. Természetesen csak a vízparti sávok kivételével! A Malomági Lajta mentén, a hotel vonalában a vízparti sétány területe már külön helyrajzi számon szerepel. A Malom-patak medre mellett is szükséges legalább 5 m-es sáv megtartása. A Magyar utcai hídnál lejáró építhető, ahonnan a parti rész megközelíthető. 4. Petőfi utca- Kökény utca beépíthető terület növelése 9. ábra Hatályos szabályozási terv LKE kertvárosi lakó építési övezetben az országos szabályozás (OTÉK) 30 %-ban maximálja a beépíthető területet. Egyik megoldás lenne a tömb átsorolása LK kisvárosi építési övezetbe, de ez nem kívánatos. Másik megoldás, hogy OTÉK alóli felmentést kérünk az eljárás folyamán az állami főépítésztől. Erre az OTÉK lehetőséget ad indokolt esetben. Az indok itt végül is fennáll, a Petőfi utcai meglévő beépítések is jóval 30 % felett vannak. A kérelem így támogatható. 5. Kühne sportpálya beépítési paramétereinek módosítása A Petőfi S. utca Kökény utca közötti LKE kertvárosi lakóövezetbe tartozó tömbben a szabályozási terv lehetőséget ad a hosszú telkek megosztására. Ez a folyamat elindult, több lakóház is áll már a Kökény utca felőli oldalon. Ezek a telkek meglehetősen kis méretűek. Egy normál lakóház építése esetén már nem marad beépíthető terület pl. garázs elhelyezésére. Ezért kérelmezte az egyik ingatlantulajdonos a beépíthető terület növelését 40 %-ra. 10. ábra Légifotó a területről (2011) A városi sportélet fellendítésére több pályázati lehetőség is adódott. Az önkormányzat a sportegyesületekkel karöltve több helyszínen is fedett műfüves pályák kialakítását, kiszolgáló épületek építését tervezi. A következő három kérelem is ezzel kapcsolatos. Az érintett ingatlanokon hatályos beépítési paraméterek ugyanis nem teszik lehetővé ezek megvalósítását.
6 11. ábra Hatályos szabályozási terv Az egykori Kühne pálya területén található műfüves pálya (MITE) is fedést kapna. Az ingatlanon viszont a maximális beépítés 3 %, a megengedett épületmagasság 3,50 m. A beépíthető területet a meglévő öltöző épület nagyjából ki is meríti, a pálya fedése pedig legalább 7,50-9,50 m épületmagasságot igényel. Emiatt e paramétereket feltétlenül növelni kell a szükséges mértékig. Erre az OTÉK is lehetőséget ad. 6. Báger-tó területén a beépítési paramétereinek módosítása Az önkormányzat régóta tervezi a Báger tó partjának rendezést, ott sportpályák, kiszolgáló épületek létrehozását. Erre most reális esély van. Akadályt itt is a beépítési paraméterek képeznek. A beépíthető terület 3 %, a megengedett épületmagasság 3,50 m. A tó és a partja KR/H különleges strand építési övezetbe sorolt, ezen belül is a vízfelület vízgazdálkodási terület. Az egész ingatlanra számítva a beépíthető területtel nincs is gond, csak az épületmagassággal. Ez utóbbi növelése mindenképp szükséges. Alternatívaként szóba jöhet az is, hogy a strand területét a határos, nem önkormányzati tulajdonú ingatlanokhoz hasonlóan VI intézményi övezetbe soroljuk a megfelelő beépítési paraméterek megadásával. Ehhez az ingatlant sem szükséges megosztani, hisz megengedett egy ingatlanon több övezet kijelölése is. 12. ábra Hatályos szabályozási terv 13. ábra Építési övezetek a tó körül 7. MTE 1904 sportpálya beépítési paramétereinek módosítása Az MTE 1904 sporttelepén tervezett fejlesztések esetében is ugyanaz a helyzet, mint az előbbieknél. Bár itt a megengedett épületmagasság 9,50 m, a beépíthető terület csak 3 %. Szükséges ennek növelése a teljes sportpálya területét érintően vagy csak a piros vonallal jelölt területen
7 akár önálló ingatlanként - intenzívebb beépítés lehetőségét biztosítani. Az övezeti besorolás változatlan maradna, új épület a tervek szerint a lelátó mögé kerülne. 14. ábra Hatályos szabályozási terv 15. Légifotó a területről (2011) 8. Szt. István király út mentén beépíthető terület növelése 16. ábra Beépíthető terület mértéke A Zettl festékbolt tulajdonosa kívánja az üzletét bővíteni, ami miatt kérelmezte a beépíthető terület növelését. A Szent István király út mosoni szakaszán, a templom környékén mindkét oldalon azonos a beépítés jellege : az utcai oldalon zártsorúan beépített földszintes vagy emeletes épület, ehhez csatlakozva földszintes udvari szárny. Ennek ellenére az út egyik oldalán 50 %, a másik oldalán 75 % a megengedett beépítés. A 75 % beépíthető terület kijelölése tehát nem idegen a környezettől. Jó néhány ingatlan esetében a kialakult beépítési is meghaladja már az 50 %-ot. A 75 % természetesen csak elvi lehetőség, az előírt zöldfelületet biztosítani kell és ingatlanon belül kell megoldani a funkcióhoz előírt számú parkolót. A módosítást nyilván nem egy ingatlanra kell eszközölni, hanem az egész tömbre, a Kápolna tértől a Magtár utcáig bezárólag.
9. Szt. István király út mentén építménymagasság csökkentése 8 A Szent István király úton, a volt OTP épület mellett áll egy egykori villaépület. Évek óta lakatlan, állapota siralmas, bár már a területet kitisztították. Az épületet nem, csak az ingatlant kívánják fejleszteni, ami miatt kérelmezték az épületmagasság csökkentését. Az ingatlan LN nagyvárosi lakó építési övezetben, négyemeletes épületek között áll. Itt a megengedett épületmagasság 16,0 m. Szabadonálló beépítésnél az oldalkertek minimális mérete a megengedett épületmagasság fele, azaz 8-8 m. A telek viszont 20 m széles, így a közepén egy 4 m széles sáv minősül építési helynek. Ha elbontják azt épületet, új gyakorlatilag nem épülhet helyette. Az épület jelen állapotában megtartható, de a fentiek miatt nem bővíthető. Az épületmagasság 9,50 m-re való csökkentésével az építési hely 10,50 m széles marad és háromszintes lakóház építhető rá. További korlátozást jelent még az épületek közötti tűztávolság, mely szintén az épületmagassággal összefüggésben meghatárzott. Az ingatlan megközelítése a Szent István király útról a szintkülönbség és a lámpás csomópont közelsége miatt kétséges. Inkább a szomszédos épület melletti önkormányzati terület kerülhet számításba. 17. ábra Hatályos szabályozási terv 10. Lajta-lakópark 1. építési övezet módosítása 18. ábra Hatályos szabályozási terv A Bokréta utca egyetlen ingatlanát érintően kérelmezték a beépítési előírások módosítását. Az ingatlan jelenleg LKE kertvárosi lakó építési övezetbe sorolt, ahol a megengedett beépítés 25 %, az épületmagasság maximuma 6,50 m. Ide a szomszédos ingatlannal azonosan sorházat szeretnének építeni zártsorú kialakítással. A módosítás gyakorlatilag csak az övezeti határ eltolását jelenti. Az LK kisvárosi lakó építési övezetben a megengedett beépítés 50 %, az épület magasság 6,50 m. A módosítás a többi ingatlan szempontjából építési korlátozást nem jelent.
11. Lajta lakópark 2. építési övezet módosítása 9 A Lomb utca és a Pacsirta utca találkozásánál lévő körforgalom és a Lajta közötti terület még mindig üres, holott a területet a Lajta lakókert I. ütemmel egy időben szabályozták, az ingatlanok papíron ki lettek alakítva. A tulajdonos (osztrák állampolgár) nem kívánta hasznosítani, de legalább az önkormányzatnak kifizette a terület karbantartását. 19. ábra Hatályos szabályozási terv Most egy beruházó szeretné hasznosítani a területet. A körforgalomtól jobbra eső negyed köríves tömbben, telekalakítást követően már megindul a beépítés. Itt a közterületek még magánkézben vannak. Az önkormányzat részére ezeket át kell adni a közművek és az út kiépítését követően. A körforgalomtól a tervezett hídig vezető út nincs kialakítva. A híd realitása már többször megkérdőjeleződött. Egyrészt anyagi forrás sincs rá, a csatlakozó Margaréta utca pedig olyan keskeny, hogy az összes előkertet ki kellene sajátítani az út szabványos kialakításához. Amennyiben megépül az elkerülő út a Pozsonyi út és a Levél út között, ezzel együtt a zsiliptől délre eső híd, továbbá a sportcsarnok építése kapcsán a Kishíd utcai híd is gépjármű forgalomra alkalmas lesz, végképp szükségtelenné válik ez a híd. Emiatt felülvizsgálandó a tervezett útszakasz szükségessége is. A kérelem tárgya végül is az ingatlanokon az építési övezetek egységesítése volt. 20. ábra Építési övezetek Az esetleg megszűnő út jobb oldalán VI intézményi és LK kisvárosi lakó építési övezet is található. Az ingatlanok emiatt nem vonhatók össze. Az LK övezetbe tartozó telkeknél zártsorú beépítés az előírás. Ez a telkek mérete és lehetetlen alakja miatt nehezen kivitelezhető. Egy ingatlanként az elkeskenyedő rész zöldfelületnek, parkolóknak kialakítható. Az építési helyeket is felül kell vizsgálni. Ugyancsak felülvizsgálandó a megengedett épületmagasság. A Lajta lakókertben a zártsorú társasházaknál ez 7,50 m, ezeken az ingatlanokon 10,50 m. Nem lenne szerencsés egy ilyen tömegű épület megjelenése. A Zsilip utcáról nyíló 6631 helyrajzi számú ingatlanon a 40. ábrán látható kék rácsozás közmű miatti védőterület. Itt az Aqua Kft gerinc vízvezetéke fut, két föld alatti szerviz akna közbeiktatásával. Emiatt ez az ingatlan sem beépíthető, maximum parkolásra használható.
10 12. Kaiser telephelyre vonatkozó előírások módosítása Az 1851-ben alapított, majd 1990-ben a Kaiser Food Kft tulajdonába került húsüzem 2012-ben megszűnt. Az új tulajdonosa már akkor kezdeményezte a területre vonatkozó szabályozás módosítás megindítását. Az önkormányzat érdekével egyező változtatást a Képviselő-testület támogatta, az eljárás azonban a tulajdonos visszalépése miatt nem indult el. Az önkor-mányzat lépéseket tett az ingatlan megszerzésére. A bizonytalanság miatt változtatási tilalmat is elrendeltünk (29/2014.(XII.12.) Kt. határozat), hogy ne lehessen az ingatlant a jelenlegi besorolásnak (gazdasági terület) újra hasznosítani. Mára bizonyossá vált, hogy az ingatlan önkormányzati tulajdonba kerül, így megvalósíthatók a mosoni városrész fejlődését (tömb rehabilitáció) előirányzó fejlesztések. 21. ábra A húsüzem főépülete 1903-ban Alapvetően az Enge utca nyomvonalát kell módosítani, hogy az egész a Szent István király út és az Aranyossziget út közötti tömb feltárható legyen. Az utat korábban kikanyarították az Aranyossziget utcára, hogy ne vágja ketté az üzemi területet. Ezt kell egyenesen továbbvezetni. A másik lényegi változtatás a GK gazdasági építési övezet megszüntetése. Az üzemi épületek elbontását követően lehetőség lesz a 8003 m-es ingatlan feldarabolására. A környezethez illeszkedve az Aranyossziget utca felőli oldalon LK kisvárosi lakó építési övezet kijelölése a cél. Itt társasházak épülhetnek akár zártsorúan akár szabadon álló módon. A telek középső részén lehet ugyanez a beépítés vagy kerülhet VT településközpont vegyes övezetbe. A Szent István utca irodaépület kerülhet önálló ingatlanra is. Igaz, ennek gépjárművel való megközelítését az Enge utca felől kell biztosítani. 22. ábra Hatályos szabályozási terv Összességében nem csak ennek az ingatlannak a hasznosítása oldódik meg az út megnyitásával. Több önkormányzati ingatlan (immáron a Korona Szálló telke is) feltárható lesz, amelyek további beépíthető területet jelentenek. Az út teljes kialakításához még három ingatlanból kell területet megszerezni. Ez a tulajdonosok érdeke is, hisz ott is önállóan kialakítható és beépíthető ingatlanok keletkeznek. Emellett számos hátsó udvar is felértékelődik.
11 23. ábra Légifotó területről (2011) 13. Szent István király utca Bakó utca közlekedési terület korrekciója A Szent István király úton, a Bakó utcai kereszteződésnél forgalomcsillapító sziget készül a Magyar Közút Nonprofit Zrt. kivitelezésében. Az 1. számú főút e szakaszán rendszeresen történnek súlyos balesetek, a gyalogos átkelő használata életveszélyes. A készülő tervek során derült ki, hogy a Bakó utca torkolatánál egy 5x5 m-es lesarkításra van szükség. Ez a terület a 3904 helyrajzi számú, nagyvárosi lakó építési övezetbe sorolt ingatlan része, a társasháztól szükséges megszerezni. A szabályozási vonallal jelölt 12,5 m2 terület másodrendű közlekedési területbe lesz sorolva. 24. ábra Hatályos szabályozási terv
12 154/2015.(VI.25.) Kt. h a t á r o z a t I. Mosonmagyaróvár város Önkormányzat Képviselő-testülete a város településrendezési eszközeinek módosításával kapcsolatban az alábbiak szerint dönt: 1. Felül kell vizsgálni az Ipari Parkban lévő 5903/9 helyrajzi számú másodrendű közlekedési terület szükségességét, törlésének lehetőségét. 2. A Szent István király út Mosonyi Mihály utca Kökény utca Aranyossziget utca által határolt tömbben egységesíteni kell az építési övezeti besorolást. 3. Felül kell vizsgálni Magyar utca és a Malom-ági Lajta között található 27, 28/2 és 30 helyrajzi számú ingatlanokon jelölt másodrendű közlekedési területek szükségességét, részleges törlésük illetve területük építési övezetbe sorolásának lehetőségét. 4. Meg kell vizsgálni a Petőfi utca Kökény utca közötti tömbben a beépíthető terület 40 %- ra való növelésének lehetőségét, esetleg OTÉK alóli felmentéssel is. 5. A volt Kühne sporttelep 3590/20 helyrajzi számú ingatlanán a tervezett sportlétesítmények megvalósításához növelni kell a beépíthető területet és a megengedett épületmagasságot. 6. A Báger tó 4664/5 helyrajzi számú ingatlanán a tervezett sportlétesítmények megvalósításához növelni kell a beépíthető területet és a megengedett épületmagasságot. Meg kell vizsgálni a part egy részének más építési övezetbe való sorolásának lehetőségét. 7. Az MTE 1904 sporttelep 1046/5 helyrajzi számú ingatlannak egy részén a tervezett sportlétesítmények megvalósításához növelni kell a beépíthető területet és a megengedett épületmagasságot. 8. A Szent István király út Kápolna tér és Magtár utcai szakaszán egységesíteni kell a beépíthető terület mértékét. 9. A Szent István király út 51. alatti 3799/1 és 3799/3 helyrajzi számú ingatlanokon csökkenteni kell a megengedett épületmagasságot, hogy azokon megfelelő építési hely alakuljon ki. 10. A Lajta lakókertben lévő 6555 helyrajzi számú ingatlant a 6554 helyrajzi számú ingatlannal azonos építési övezetbe kell átsorolni. 11. A Lajta lakókertben lévő 6628-6631 helyrajzi számú ingatlanokon egységesíteni kell az építési övezeti besorolást. A megengedett épületmagasságot legfeljebb 7,50 m-ben lehet meghatározni. Felül kell vizsgálni a közlekedési terület létjogosultságát illetve a kötelező építési vonalak helyét. 12. A volt Kaiser telephely 2422 helyrajzi számú ingatlanát érintően módosítani kell az Enge utca nyomvonalát. A kialakuló ingatlanokat a gazdasági építési övezet helyett olyan építési övezetbe kell sorolni, mely lehetővé teszi a lakáscélú és intézményi hasznosítást.
13 13. A partnerségi egyeztetést a településfejlesztéssel és a településrendezéssel összefüggő partnerségi egyeztetés szabályairól szóló 31/2013. (VI.28.) önkormányzati rendeletben foglaltaknak megfelelően kell lefolytatni. II. Mosonmagyaróvár város Önkormányzat Képviselő-testülete a város településrendezési eszközeinek módosítására beérkezett kérelmek közül nem támogatja: 1. Az Aranyossziget út menti 2160, 2161/2 és a 2163 helyrajzi számú ingatlanok intenzívebb beépítésének biztosítására az érintett területet LK kisvárosias lakó építési övezetbe sorolását. 2. A Kossuth L. utca Hanság utca Gyári út Gárdonyi utca által határol kertvárosi lakó építési övezetben az előírt minimális telekméret 500 m-re való csökkentését. 3. Meg kell vizsgálni az Északi-üdülőterület (kapitányrét) területén az előírt minimális telekméret csökkentésének lehetőségét. 4. Az Akadámia-dűlő I. ütem elkerülő gyűrűn kívül eső területén, a 9269-9282 helyrajzi számú ingatlanokon előírt minimális telekméret csökkentését, illetve a beépíthető terület növelését. Felelős: Dr. Árvay István polgármester Határidő: 2016. június 30.