SZAKVÉLEMÉNY a 3532 Miskolc, Tímár Malom utca 10. szám alatti, 23136/21 és 23136/22 helyrajzi számú ingatlanok ÉRTÉKBECSLÉSÉRŐL

SZAKVÉLEMÉNY a 3532 Miskolc, Tímár Malom utca 10. szám alatti, 23136/21 és 23136/22 helyrajzi számú ingatlanok ÉRTÉKBECSLÉSÉRŐL ICH 080208 Budapest, 2017. október Készítette: IDD Budapest Pénzügyi Tanácsadó és Vagyonértékelő Kft. 1036 Budapest, Lajos u. 78. V. emelet. Telefon : +36 1 388 6391, +36 1 388 63 92 E-mail: info@idd.hu Honlap: www.idd.hu

VEZETŐI ÖSSZEFOGLALÓ Szociális és Gyermekvédelmi Főigazgatóság 1132 Budapest, Visegrádi u. 49. Tisztelt Hölgyem/Uram! Az Önök megbízásából az IDD Budapest Kft. elkészítette a szakvéleményt a 3532 Miskolc, Tímár Malom utca 10. szám alatti, 23136/21 és 23136/22 helyrajzi számú ingatlanok értékbecsléséről. Az értékelés célja a kijelölt ingatlanok tulajdonjoga aktuális piaci értékének meghatározása volt tulajdonosi tájékoztatás céljából. Az Eszközértékelők Európai Csoportja (TEGoVA) által, az EVS 2012 (Európai Értékbecslési Szabványok 2012) kiadásában meghatározottak szerint a piaci érték definíciója a következő: Az a becsült összeg, amelyért az értékelés napján az eszköz gazdát cserélhet egy hajlandóságot mutató vevő és egy hajlandóságot mutató eladó között megfelelő marketing-tevekénységet követő, független tranzakció keretében, ahol a felek tájékozottan, körültekintően, és kényszer nélkül jártak el. A vagyontárgyak piaci értékének meghatározására a szakirodalom három nemzetközileg elfogadott és alkalmazott értékelési módszert ajánl: a piaci összehasonlító adatokon alapuló, a költség és a hozam alapú megközelítést. Az egyes konkrét esetekben alkalmazandó módszer megválasztását az értékbecslés célja, az értékelendő vagyontárgy jellege és a módszer adatigénye is befolyásolja. A vizsgált ingatlanok értékének meghatározására az IDD Budapest Kft. szakértői jelen esetben tekintettel az értékelt vagyontárgyak egyedi adottságaira is a piaci összehasonlító adatokon alapuló és a költség-alapú módszert tartották alkalmasnak, ugyanis véleményünk szerint az ingatlan bérleti úton keresztül történő értékesítése nem igazán reális. Az ingatlan végső értékeként a piaci összehasonlító módszer eredményét fogadtuk el. Vizsgálatunk a földterületet, a rajta lévő épületet magában foglaló ingatlanra terjedt ki. A szakvélemény elkészítése során azt feltételeztük, hogy az ingatlanok tulajdoni viszonya rendezett, forgalomképes, szabadon átruházható. A megbízás keretében nem vizsgáltuk a vállalkozás működésének jellemzőit és vagyoni helyzetét, így az értékelt eszközök forrását, s az eszközöket terhelő esetleges kötelezettségeket sem. 2

Az ingatlan tulajdoni státuszát a 2017. október 11-i keltezésű, nem hiteles tulajdoni lap másolat adatai alapján azonosítottuk, míg az ingatlan természetbeni azonosítását a szintén 2017. október 11-i keltezésű térképmásolat segítette. Szakértőnk az ingatlanon 2017. október 12-én helyszíni szemlét tartott, a területet bejárta, a felépítményt az elvárt körültekintéssel felmérte. Így ezen időpontot tekintjük a szakvélemény érvényes dátumának. Az értékelés érvényessége az előző időponttól számítva 365 nap, a megállapítások azonban érvényüket vesztik, ha az értékelt ingatlanok jellemzői, ill. az ingatlanokat érintő piaci viszonyok lényegesen megváltoznak. Rövid összefoglalás az ingatlanokról: az értékelésbe vont ingatlan Borsod-Abaúj-Zemplén megyében, Miskolc város, Szirma városrészén található. Tulajdoni lapon szereplő bejegyzés szerint az ingatlan kivett lakóház, udvar és kivett út megnevezésű, természetbeni funkcióját tekintve jelenleg használaton kívüli családi ház. Az épület 2006-ban épült, jó állapotban van, felújítást nem igényel. Az ismertetett módszerekkel és feltételekkel a 3532 Miskolc, Tímár Malom utca 10. szám alatti, 23136/21 és 23136/22 helyrajzi számú ingatlanok értékére a következő eredményeket kaptuk: ingatlan megnevezése piaci összehasonlító módszerrel számított érték, Ft költség alapú módszerrel számított érték, Ft 3532 Miskolc, Tímár Malom utca 10. szám alatti ingatlan 100% 0% 26 000 000 29 000 000 Elfogadásra javasolt piaci érték, Ft 26 000 000 A meghatározott érték tehermentes ingatlanra vonatkozik. Megjegyzés: 2 külön helyrajzi számon nyilvántartott ingatlan, melyek közül a 23136/22 hrsz-ú ingatlan kivett út, így hozzá értéket külön nem rendeltünk, viszont a 23136/21 hrsz-ú ingatlan megközelíthetősége egyelőre csak ezen keresztül biztosított. 3

ÉRTÉKNYILATKOZAT Ingatlan helyrajzi száma: Miskolc, belterület 23136/21 és 23136/22 Ingatlan címe: 3532 Miskolc, Tímár Malom utca 10. Ingatlan mérete: Telek területe 785 és 101 m 2 Tulajdoni lap szerinti megnevezés: Kivett lakóház, udvar és kivett út Értékelés fordulónapja: 2017. október 12. Értékelés érvényessége: Értékelt tulajdoni hányad: 1/1 Értékelt tulajdoni hányadra megállapított érték Fordulónaptól számított 365 nap 26.000.000.- Ft, mely érték esetében a bruttó és a nettó érték megegyezik Budapest, 2017. október 16....... Szabó Tibor Kola Ágnes ügyvezető igazgató ingatlanforgalmi szakértő 4

TARTALOMJEGYZÉK VEZETŐI ÖSSZEFOGLALÓ... 2 ÉRTÉKNYILATKOZAT... 4 1. AZ INGATLAN GAZDASÁGI KÖRNYEZETE... 6 1.1. A MEGYE BEMUTATÁSA... 6 1.2. MISKOLC VÁROS BEMUTATÁSA... 7 2. AZ ÉRTÉKELT INGATLAN RÉSZLETES BEMUTATÁSA... 9 2.1. AZ INGATLAN ELHELYEZKEDÉSE ÉS KÖRNYEZETE... 9 2.2. AZ INGATLAN JOGI HELYZETE... 10 2.3. A TELEK JELLEMZŐI... 11 2.4. AZ INGATLANRA VONATKOZÓ SZABÁLYOZÁSI TERV... 12 2.5. A TELKEN TALÁLHATÓ FELÉPÍTMÉNY BEMUTATÁSA... 13 2.6. ALAPTERÜLETI ÖSSZEFOGLALÁS... 15 3. ÉRTÉKELÉSI MÓDSZEREK BEMUTATÁSA... 16 3.1. PIACI ÖSSZEHASONLÍTÓ MÓDSZER... 16 3.2. KÖLTSÉG ALAPÚ MEGKÖZELÍTÉS... 16 3.3. VÉGSŐ ÉRTÉK MEGHATÁROZÁSA... 17 4.AZ ÉRTÉKBECSLÉS EREDMÉNYEI ÉS FELTÉTELEI... 18 4.1. AZ ÉRTÉKELÉS CÉLJA ÉS FELTÉTELEI... 18 4.2. AZ INGATLAN ÉRTÉKE PIACI ÖSSZEHASONLÍTÁSSAL... 19 4.3. A KÖLTSÉG ALAPÚ MEGKÖZELÍTÉSSEL MEGÁLLAPÍTOTT ÉRTÉK... 21 4.4. AZ INGATLAN FORGALMI ÉRTÉKE... 24 5. MELLÉKLETEK... 25 1. MELLÉKLET: VÁLLALÁSOK ÉS KORLÁTOZÓ FELTÉTELEK 2. MELLÉKLET: TULAJDONI LAP 3. MELLÉKLET: TÉRKÉPMÁSOLAT 4. MELLÉKLET: ALAPRAJZ 5. MELLÉKLET: A HELYSZÍNEN KÉSZÍTETT FÉNYKÉPEK 6. MELLÉKLET: HÉSZ 7. MELLÉKLET: TÉRKÉPEK 5

1. AZ INGATLAN GAZDASÁGI KÖRNYEZETE Az értékelt ingatlan Borsod-Abaúj-Zemplén megyében, Miskolcon található. 1.1. A MEGYE BEMUTATÁSA Borsod Abaúj Zemplén megye elhelyezkedését tekintve Észak Magyarországon található, északról Szlovákia, nyugatról Heves és Nógrád megyék határolják, délről és keletről pedig a Tisza, amely Jász-Nagykun-Szolnok, Hajdú-Bihar és Szabolcs-Szatmár-Bereg megyéktől választja el. A következő kép a megye és Miskolc elhelyezkedését mutatja Magyarország térképén: A megye 15 kistérségre osztott, a települések száma 358 db (amiből egy megyei jogú város, és 27 város), a teljes területe 7247,1 km 2, népessége 2008-as adatok alapján cca. 710.000 fő, népsűrűsége kb. 97,9 fő/km 2. A megye legnagyobb cégei: Tiszai Vegyi Kombinát (TVK) Zrt; BorsodChem Nyrt.; Jabil Circuit Magyarország Kft. A megye korábban az ország egyik legfontosabb iparvidéke volt, amiben nagy szerepet játszott a nehézipar Miskolc, Ózd, Kazincbarcika, Tiszaújváros településeken, azonban a megyére jellemző nehézipar mértéke jelentősen csökkent az utóbbi években. A megye gazdaságában jelentős szerepe van a mezőgazdaságnak, ezen belül kiemelten a Tokaj Hegyaljai Borvidéknek, a megy területének cca. 40%-a szántóföld. A megye fő turisztikai vonzerejét többek között a látványos természeti értékek (különösen az Aggteleki Nemzeti Park a híres cseppkőbarlanggal és Lillafüred), valamint a középkori várak és várromok jelentik (boldogkői vár, diósgyőri vár, füzéri vár, sárospataki vár, szerencsi vár). Ugyanakkor jelentős szerepe van a gyógy-turizmusnak is, mivel itt található a Zsóry Gyógy-, és Strandfürdő, a Parádfürdői Gyógyfürdő és Állami Kórház, a Miskolc Tapolca Barlang-, és Gyógyfürdő, valamint a tiszaújvárosi gyógyfürdő komplexum. 6

1.2. MISKOLC VÁROS BEMUTATÁSA Miskolc Magyarország Észak-Alföldi régiójában, Borsod-Abaúj-Zemplén megyében, a Miskolci kistérségben található. A település rangja megyei jogú város. Népessége 2015-ös adatok alapján 159.554 fő, területe 236,6 km 2, ebből 58,02 km² a belterület és 178,66 km² a külterület, népsűrűsége 705 fő/km 2. A város népessége az utóbbi 30 évben csökkenő tendenciát mutat (1980-ban ~202 ezren éltek itt). A rendszerváltás utáni gazdasági visszaesés Észak-Magyarország iparvárosait érintette a legsúlyosabban, a munkanélküliségi ráta az egyik legmagasabb lett az országban, Miskolc lakossága drasztikusan csökkent (bár erre nemcsak a munkanélküliség, hanem a korszakra egyébként is jellemző szuburbanizációs folyamat is hatással volt). A város gazdasági szerkezete átalakult, a nagy állami cégek túlsúlya helyett a kis- és középvállalkozások lettek jelentősek. Az ország többi részéhez hasonlóan az állami cégek privatizációja is lezajlott. A 2000-es évek elejére az átalakulás nagyjából befejeződött, és a város túljutott a gazdasági mélyponton. Nőtt a szolgáltató-szektor jelentősége, nemzetközi nagyvállalatok, hipermarketek jelentek meg a térségben. A városvezetés tudatosan igyekszik erősíteni Miskolc sokáig elhanyagolt idegenforgalmi és kulturális szerepét, melyben nagy lehetőségek rejlenek. 2004 végén az M30-as autópálya is elért a városig, amely az M3-as autópályához csatlakozva gyorsforgalmi közúti összeköttetést biztosít Budapesttel és az ország többi részével. A turista számára Miskolc legvonzóbb helyei Tapolca (hivatalosan: Miskolctapolca), Lillafüred és Felsőhámor. Tapolcának hatalmas, gyönyörű parkja van csónakázótóval és a híres és egyedülálló Barlangfürdővel, Lillafüred és Felsőhámor pedig bájos települések a Bükkben, legismertebb látnivalóik a Palota-szálló, az ország legmagasabb vízesése, a Hámori tó, és az Anna- és István-barlangok. Ma Miskolc tömegközlekedéséről az önkormányzati tulajdonú MVK Zrt. gondoskodik, ami 36 autóbusz- és 2 villamosvonalat tart fenn. Az első villamos 1897. július 10-én indult el, az országban harmadikként, míg menetrendszerinti buszjárat Magyarországon elsőként indult Miskolcon 1903. június 8-án. A 2007-es átalakításokig és járatcsökkentésekig a miskolci tömegközlekedés volt az egyik legjobban szervezett az országban. A városnak két pályaudvara van, a Tiszai és a Gömöri pályaudvar. Miskolc és Lillafüred között kisvasút is közlekedik (Lillafüredi Állami Erdei Vasút), ami turisztikailag jelentős. A városban egy kisebb repülőtér is található füves kifutópályával, ám ez a nagyközönség számára nem nyitott, és a tömegközlekedésben nem játszik szerepet. 7

A település országon belüli elhelyezkedését mutatja a következő ábra, forrás (Google Maps): 8

2. AZ ÉRTÉKELT INGATLAN RÉSZLETES BEMUTATÁSA 2.1. AZ INGATLAN ELHELYEZKEDÉSE ÉS KÖRNYEZETE Régión/megyén belüli elhelyezkedés: Településen belüli elhelyezkedés: Az ingatlan közvetlen környezete (mikro): Megközelíthetőség (főúttól való távolság, szilárd burkolatú útról elérhető-e az ingatlan, egyéb): Közlekedési eszközök: Parkolási lehetőség: Borsod-Abaúj-Zemplén megyében, Miskolc város Szirma városrészén található. Miskolc belvárosához viszonylag távol, a Tímár Malom utca 10. szám alatt. Az ingatlan mikro környezetében főleg családi házak, kereskedelmi, illetve ipari ingatlanok láthatók. Az ingatlan megközelíthetősége átlagosnak mondható, végig aszfaltozott úton lehetséges, a Győri Kapu úttól kb. 1500 méterre található. Autó, busz. Utca mentén, valamint korlátozott számban a telken belül. 9

2.2. AZ INGATLAN JOGI HELYZETE A 2017. október 11-i keltezésű tulajdoni lap főbb adatai a következők: Helyrajzi szám 23136/21 A terület megnevezése Kivett lakóház, udvar Cím 3532 Miskolc, Tímár Malom utca 10. Terület besorolása Belterület Területe 785 m 2 Tulajdoni státusz Kissné László Zsuzsanna Piroska 1/1 Széljegyek - Bejegyzett terhelések, korlátozások Épületek száma: III/2. Jelzálogjog (10.000.000.-Ft), Jogosult: OTP Jelzálogbank Zrt. III/3. Elidegenítési és terhelési tilalom bejegyzett jelzálogjog biztosítására, utalás: III/2., Jogosult: OTP Jelzálogbank Zrt. III/4. Jelzálogjog (300.000.-Ft), Jogosult: Miskolc MJV Polgármesteri Hivatala 1 darab családi ház Helyrajzi szám 23136/22 A terület megnevezése Kivett út Cím 3532 Miskolc, Belterület 23136/22 Terület besorolása Belterület Területe 101 m 2 Tulajdoni státusz Kissné László Zsuzsanna Piroska 1/1 Széljegyek - Bejegyzett terhelések, korlátozások Épületek száma: - III/2. Vezetékjog 0,4 kv-os, 33 m 2 -t érintő területre, Jogosult: ÉMÁSZ Hálózati Kft. 10

2.3. A TELEK JELLEMZŐI Telek mérete, tul.lap szerint, m 2 : 785 m 2 Telek alakja: Domborzati és lejtésviszonyok, tájolás, zöldfelület: A telek kerítettsége: Közművesítettség: Épületek száma: Szabálytalan geometriájú, közbenső elhelyezésű telek. Sík terület, melynek hosszanti tengelye északnyugati-délkeleti, utcafrontja északkeleti tájolású. Az ingatlan kerített, az utcafronton átlagos állapotú, fa kerítés, míg az oldalhatárokon drótháló mutatja a telekhatárt. Közművesített (víz, villany, szennyvíz). Gáz közmű nincs bevezetve, a gáz fűtés gáztartályról van megoldva. 1 darab családi ház Környezetszennyezés szemmel látható: Hol: - Szennyező anyag fajtája: - Lekötött közműkapacitások (ipari ingatlan esetén is kitöltendő) Víz, csat.(m 3 /nap) n.a. Gáz, (m 3 /h) n.a. Elektromos (kw) n.a. Közművesíthetőség: (elektromos áram, gáz, víz, stb.) Egyéb: Víz, villany, csatorna Riasztó, szekcionált garázskapu 11

2.4. AZ INGATLANRA VONATKOZÓ SZABÁLYOZÁSI TERV A város elfogadott és érvényben lévő szabályozási terve szerint az ingatlan Lakó övezetbe sorolt. 12

2.5. A TELKEN TALÁLHATÓ FELÉPÍTMÉNY BEMUTATÁSA Funkció: Lakóépület bemutatása Családi ház Jellemző kép: Becsült építési éve: 2006 Az utolsó felújítás éve (ha volt): Az utolsó felújítás munkálatai (ha volt): Az épület szintjei: Szintszám a földszint alatt: 0 Szintszám a földszint felett: 0 Nem volt Nem volt Földszint Nettó / redukált alapterület 233 m 2 192 m 2 Alapozás, szigetelés: Felmenő falazat: Födémek: Tetőszerkezet, héjalás: Külső felületek: Belső felületek: Burkolatot: Külső nyílászárók: Belső nyílászárók: Épületszerkezettel kapcsolatos információk Vasbeton sávalapozás Tégla Vasbeton födémszerkezet Fa szerkezetű, konty alakú tetőszerkezet, cserép fedéssel Vakolt, kőporos Festett és csempézett helyiségek Az épület belső adatai Kerámia, laminált padló Jó állapotban lévő fa ablakok és ajtók Jó állapotban lévő fa szerkezetek 13

Szaniterek, konyha, lámpák: Vízhálózat: Elektromos hálózat: Gázhálózat: Csatorna: Fűtési rendszer: Használati melegvíz ellátás: Egyéb extrák (klíma, riasztó, stb.) Épületen problémák: Igényszint általánosan: Jó állapotban. Közművek, gépészet Városi hálózatra csatlakozva Városi hálózatra csatlakozva Gáztartályról biztosítva Városi hálózatra Gáz kombi kazán, padlófűtéses hő- leadás Gázkazánról Riasztó, szenkcionált kapu és garázs Hibák, problémák, általános állapot jellemzése tapasztalható Fizikai állapot általánosan: Fizikai állapot %-ban kifejezve: 90% Rövid leírás: Nem volt tapasztalható Jó állapotú Jó állapotú Földszintes kialakítású, jó állapotban lévő épület. Tulajdoni lapon történő bejegyzés alapján kivett lakóház, udvar, mely a természetben jelenleg használaton kívüli családi ház 14

2.6. ALAPTERÜLETI ÖSSZEFOGLALÁS helyiségek alapterülete m 2 szintek, megnevezés nettó alapterület redukált terület aránya redukált alapterület Lakóépület Lakóelőtér 10,01 100% 10,01 Háztartási helyiség 10,13 100% 10,13 Közlekedő 13,65 100% 13,65 Konyha 10,80 100% 10,80 Kézmozó 3,80 100% 3,80 WC 1,35 100% 1,35 WC 1,35 100% 1,35 Gardrób 6,27 100% 6,27 Zuhanyzó 4,56 100% 4,56 Dolgozó 10,13 100% 10,13 Szoba 9,03 100% 9,03 Szoba 13,20 100% 13,20 Dolgozó 9,00 100% 9,00 Nappali 48,10 100% 48,10 WC 1,80 100% 1,80 Zuhanyzó 4,40 100% 4,40 Szélfogó 6,39 100% 6,39 Garázs 18,24 50% 9,12 Garázs 17,90 50% 8,95 Terasz 16,62 20% 3,32 Terasz 16,62 20% 3,32 Földszint összesen: 233,35 188,69 ÖSSZESEN: 233 189 15

3. ÉRTÉKELÉSI MÓDSZEREK BEMUTATÁSA Az ingatlan értékének meghatározására a szakirodalom három nemzetközileg elfogadott és alkalmazott értékelési módszert ajánl: a piaci összehasonlító adatokon alapuló, a költség-alapú és a hozam-alapú megközelítést. Az egyes konkrét esetekben alkalmazandó módszer megválasztását az értékbecslés célja, az értékelendő vagyontárgy jellege és a módszer adatigénye, illetve a rendelkezésre álló információforrás is befolyásolja. 3.1. PIACI ÖSSZEHASONLÍTÓ MÓDSZER A piaci összehasonlító megközelítés lényege az, hogy a közelmúltban eladott, illetve értékesítésre felkínált vagyontárgyakat összehasonlítjuk a jelen értékbecslés tárgyát képező ingatlannal. Az összehasonlítás több, különféle szempont alapján történik. Ezek közül a műszaki, az építészeti, a használati és a hasznosíthatósági szempontok, az infrastruktúra, a környezeti jellemzők, a jogi és a szabályozási szempontok a legfontosabbak. Ha a felsorolt jellemzők valamelyike tekintetében az értékelendő ingatlan lényegesen különbözik a hasonlításra kiválasztott, viszonylag homogén ingatlan-csoporttól, azt a fajlagos alapérték (Ft/m 2 ár) kialakításakor értéknövelő vagy csökkentő tényezőként figyelembe kell venni. A módszer alkalmazásának az a feltétele, hogy az értékelendő vagyontárgyhoz hasonlítható eszközöknek legyen valós piaca, s az értékelő rendelkezzen az összehasonlítást lehetővé tevő adatokkal. Ennek híján költség vagy hozam alapú megközelítéssel végezhető el az értékbecslés. 3.2. KÖLTSÉG ALAPÚ MEGKÖZELÍTÉS A költség alapú megközelítés esetén először az ingatlan újjáépítésének aktuális költségét határozzuk meg, melyből a vagyontárgy fizikai értékcsökkenésének összegét levonva az eszköz nettó pótlási költségéhez jutunk. Második lépésben e műszaki értéket korrigáljuk a funkcionális elavulás és a külső okokra visszavezethető, többnyire gazdasági jellegű értékcsökkenés miatt. Így a vagyontárgy piaci értékére kapunk becslést. A pótlási költség az ugyanolyan funkciójú vagyontárgy megvalósításának költsége, folyó áron számolva, ugyanolyan anyagok, gyártási szabványok, technológiák felhasználásával. A fizikai avulás az eszközök rendeltetésszerű használatából származó vagy a természeti tényezők hatásaként bekövetkezett értékcsökkenés. A funkcionális elavulás az alapanyagokban, az építési/gyártási technológiában bekövetkezett változások következménye, mely esetenként a vizsgált eszköz működtetésében többletráfordításokat is jelenthet, illetve behatárolja a korszerűsítés és bővítés lehetőségeit. A külső okokra visszavezethető elavulás pedig olyan értékcsökkenés, amely a vagyontárgytól független negatív, többnyire gazdasági természetű hatások következménye. Megemlítendő, hogy a föld értéke az ingatlanok költség alapú értékbecslésénél is piaci összehasonlító módszer felhasználásával, a környéken kialakult piaci árak figyelembevételével állapítható meg. 16

3.3. VÉGSŐ ÉRTÉK MEGHATÁROZÁSA A vizsgált ingatlan értékének meghatározására az IDD Budapest Kft. szakértői jelen esetben tekintettel az értékelt vagyontárgy egyedi adottságaira is a piaci összehasonlító adatokon alapuló és a költség-alapú módszert tartották alkalmasnak, ugyanis véleményünk szerint az ingatlan bérleti úton keresztül történő értékesítése nem igazán reális. Az ingatlan végső értékeként a piaci összehasonlító módszer eredményét fogadtuk el. 17

4.AZ ÉRTÉKBECSLÉS EREDMÉNYEI ÉS FELTÉTELEI 4.1. AZ ÉRTÉKELÉS CÉLJA ÉS FELTÉTELEI A Szociális és Gyermekvédelmi Főigazgatóság azzal a feladattal bízta meg az IDD Budapest Pénzügyi Tanácsadó és Vagyonértékelő Kft-t, hogy készítsen értékbecslést a 3532 Miskolc, Tímár Malom utca 10. szám alatti, 23136/21 és 23136/22 helyrajzi számú ingatlanokról. Az értékbecslés során a fenti ingatlan valós piaci értékét határoztuk meg. Az értékelési munkát a következő információk alapján és feltételekkel végeztük el: A vagyontárgyat jelenlegi funkciójában, állapotában és állagában értékeltük. A munka elvégzéséhez szükséges adatokat, írásos dokumentumokat és fontosabb kiegészítő információkat szakértőnk a Megbízótól szerezte be. Az értékelés alapját képező ingatlan-nyilvántartási adatokat és területi mutatókat a Megbízó, illetve a Tulajdonos bocsátotta rendelkezésünkre. A kapott adatokat ismételten nem ellenőriztük, feltételeztük, hogy pontosak és helytállóak. Az ingatlanokat 2017. október 12-én szakértőnk megtekintette. Az érték kialakításánál a helyszíni szemle tapasztalatait, a szemle alkalmával készített fotókat, továbbá a Megbízótól kapott adatokat, dokumentációkat és információkat egyaránt figyelembe vettük. A vizsgált ingatlan használatát, illetve a vele való rendelkezési jog gyakorlását akadályozó körülményeket megvizsgáltuk. Vizsgálatunk nem tért ki az eszközök használata során esetleg keletkezett környezeti károkra. 18

4.2. AZ INGATLAN ÉRTÉKE PIACI ÖSSZEHASONLÍTÁSSAL Az adatok gyűjtése során igyekeztünk első körben egy nagyobb halmazt kijelölni. A páros összehasonlító elemzés körébe végül öt darab, a vizsgált ingatlanhoz leginkább hasonló ingatlant vontuk be. Tekintettel az épület funkcionális tagolására, az összehasonlítás körébe irodaházakat vontunk be. Összehasonlítási egységnek 1 m 2 beépített redukált területet választottunk. Az összehasonlítás elemeit az ingatlan azon jellemzői alkották, melyek a vételárat/ajánlati árat legjobban befolyásolják. A figyelembe vehető fontosabb tényezők az alábbiak: az ingatlan nagysága, a telek beépítettsége, az ingatlan gazdaságföldrajzi elhelyezkedése, használhatósága, műszaki tartalma, állapota, infrastruktúrája, kiépítettsége, környezeti jellemzők, eladás/ajánlat ideje és körülményei, jogi szempontok. A vizsgált ingatlan és az összehasonlításba bevont ingatlanok közötti különbözőségeket korrekciós tényezők alkalmazásával hidaltuk át. A részletes számítások alapján a piaci összehasonlító módszer alkalmazásával a 3532 Miskolc, Tímár Malom utca 10. szám alatti, 23136/21 és 23136/22 helyrajzi számú ingatlanok értékét, kerekítve: összegben számszerűsítettük. 26.000.000.- Ft A részletes számítást az 1. számú táblázatban közöljük. 19

3532 Miskolc, Tímár Malom utca 10. szám alatti ingatlan értékmeghatározása piaci összehasonlító módszerrel Az ingatlan funkciója címe Megnevezés Az értékelt ingatlan Családi ház 3532 Miskolc, Tímár Malom utca 10. 1. táblázat Hasonlító adatok és hasonlítási szempontok 1 2 3 4 5 Családi ház Családi ház Családi ház Családi ház Családi ház Miskolc, Szirma Miskolc, Szirma Miskolc, Berekkert utca Miskolc, Szirma Miskolc, Berekkert utca jellemzők 2006-ban épült, 2 + 4 félszobás családi ház. 1990-ben épült, igényesen felújított, 6+1 félszobás családi ház. 1990-ban épült, jó állapotban lévő, 4+1 félszobás családi ház. 2000-ben épült, jó állapotban lévő, 4 szobás családi ház. Jó állapotban lévő, 4 szobás, szintes családi ház. Felúított állapotban lévő, 5+1 félszobás, szintes családi ház. Redukált nettó alapterület, m 2 189 Összes nettó alapterület, m 2 233 Telek területe, m 2 785 618 561 561 685 590 Közművesítettség villany, víz, csatorna + gáztartály összközműves összközműves összközműves összközműves összközműves Ajánlati ár, Ft 34 000 000 29 000 000 23 400 000 22 900 000 35 000 000 Kínálati ár miatti korrekció kínálati adat 0,90 kínálati adat 0,90 kínálati adat 0,90 kínálati adat 0,90 kínálati adat 0,90 Az ajánlat ideje 2017. október 2017. október 2017. október 2017. október 2017. október Az ajánlat beazonosítása 190 180 130 130 190 180 130 130 ingatlan.com/20096495 ingatlan.com/22620213 ingatlan.com/22634780 ingatlan.com/23334882 Fajlagos egységár, Ft/m 2 Értékbefolyásoló tényezők viszonyítási alap 161 053 megnevezés mérték 145 000 megnevezés mérték 162 000 megnevezés mérték 158 538 megnevezés mérték 131 250 megnevezés mérték Az ingatlan (épület) nagysága hasonló 1,00 hasonló 1,00 kisebb 0,90 kisebb 0,90 nagyobb 1,10 településen belüli elhelyezkedése hasonló 1,00 hasonló 1,00 hasonló 1,00 hasonló 1,00 hasonló 1,00 műszaki tartalom gáz közmű hiány, gáztartály kedvezőbb 0,90 kedvezőbb 0,90 kedvezőbb 0,90 kedvezőbb 0,90 kedvezőbb 0,90 műszaki állapot hasonló 1,00 hasonló 1,00 kedvezőtlenebb 1,05 hasonló 1,00 hasonló 1,00 használhatóság (szintszám, medence) kedvezőtlenebb 1,05 kedvezőtlenebb 1,05 kedvezőtlenebb 1,05 hasonló 1,00 kedvezőtlenebb 1,05 bérbeadottság hasonló 1,00 hasonló 1,00 hasonló 1,00 hasonló 1,00 hasonló 1,00 beépítettség, telekméret hasonló 1,00 hasonló 1,00 hasonló 1,00 hasonló 1,00 hasonló 1,00 tulajdoni viszonyai 1/1 tulajdon 1,00 1/1 tulajdon 1,00 1/1 tulajdon 1,00 1/1 tulajdon 1,00 1/1 tulajdon 1,00 ajánlat/eladás ideje jelenlegi 1,00 jelenlegi 1,00 jelenlegi 1,00 jelenlegi 1,00 jelenlegi 1,00 A korrekció mértéke összesen 0,95 0,95 0,89 0,81 1,04 Korrigált egységárak, Ft/m 2 152 195 137 025 144 670 128 416 136 434 30% 31% 32% 23% 19% 41% 240 240 ingatlan.com/6870785 Korr. egységárak súlyozott átlaga, Ft/m 2 139 748 A vizsgált ingatlan értéke, Ft 26 000 000 20

4.3. A KÖLTSÉG ALAPÚ MEGKÖZELÍTÉSSEL MEGÁLLAPÍTOTT ÉRTÉK E módszer alkalmazása esetén külön-külön becsüljük meg a telek, az épületek és az építmény értékét. Először a telek piaci értékét határoztuk meg összehasonlító elemzés alapján. Hasonló elhelyezkedésű, eladásra felkínált területeket vizsgáltunk, adatainkat helyi ingatlanforgalmazóktól és nyilvános hirdetésekből szereztük be. Az épületek esetében más-más fajlagos pótlási értéket adtunk meg a különböző funkciójú és szerkezetű létesítményeknek, amit aztán valós műszaki állapotuk, funkcionális és gazdasági avultságuk függvényében korrigáltunk. Az ingatlan pótlási költségéből kiinduló értékelés eredményét (a figyelembe vett fizikai avulást, a nettó pótlási költséget, a funkcionális és egyéb értékcsökkenés miatti korrekciós tényezőket, illetve a piaci értékre kapott becslést) a 2/b. számú táblázatban foglaltuk össze. A költség alapú megközelítés módszerével végzett számítások eredményeképpen a 3532 Miskolc, Tímár Malom utca 10. szám alatti, 23136/21 és 23136/22 helyrajzi számú ingatlanok értékét kerekítve: összegben számszerűsítettük. 29.000.000.-Ft A telekre, az épületekre és az építményekre vonatkozó részletes számításokat a következő oldalakon található 2/a. és 2/b. táblázatokban foglaltuk össze. 21

2/a. táblázat Ismertetési és hasonlítási szempontok Az értékelt Hasonlító adatok és hasonlítási szempontok ingatlan 1 2 3 4 5 Az ingatlan funkciója Telek Telek Telek Telek Telek Telek címe 3532 Miskolc, Tímár Malom utca 10. Miskolc, Erkel Ferenc u.6. Miskolc, Babits M.u. Miskolc, Szirma Miskolc, Kisfaludy K. u. Miskolc, Martin-kertváros Telek területe, m 2 785 1 022 794 650 612 600 Közművesítettség víz, villany, csatorna villany, víz közmű nélküli összközműves összközműves villany, víz, gáz Ajánlati ár, Ft Az ajánlat ideje Az ajánlat beazonosítása Fajlagos egységár, Ft/m 2 6 000 000 2017. október ingatlan.com/23265908 5 871 4 100 000 2017. október ingatlan.com/23450782 5 164 4 300 000 2017. október ingatlan.com/22371524 6 615 3 900 000 2017. október ingatlan.com/22541080 6 373 2 950 000 2017. október ingatlan.com/22343547 4 917 Kínálati diszkont mértéke, ha nem tényadat kínálati adat 0,90 kínálati adat 0,90 kínálati adat 0,90 kínálati adat 0,90 kínálati adat 0,90 Fajlagos egységár, Ft/m 2 5 284 4 647 5 954 5 735 4 425 Értékbefolyásoló tényezők viszonyítási alap Korrekciók mértéke megnevezés mérték megnevezés mérték megnevezés mérték megnevezés mérték megnevezés mérték Az ingatlan nagysága nagyobb 1,05 hasonló 1,00 hasonló 1,00 kisebb 0,95 kisebb 0,95 elhelyezkedése hasonló 1,00 hasonló 1,00 hasonló 1,00 hasonló 1,00 hasonló 1,00 beépíthetőség hasonló 1,00 hasonló 1,00 hasonló 1,00 hasonló 1,00 hasonló 1,00 használhatóság hasonló 1,00 hasonló 1,00 hasonló 1,00 hasonló 1,00 hasonló 1,00 közművesítettség hasonló 1,00 kedvezőtlenebb 1,05 kedvezőbb 0,95 kedvezőbb 0,95 hasonló 1,00 jogi helyzet hasonló 1,00 hasonló 1,00 hasonló 1,00 hasonló 1,00 hasonló 1,00 bontandó épület hasonló 1,00 hasonló 1,00 kedvezőtlenebb 1,05 hasonló 1,00 hasonló 1,00 ajánlat/eladás ideje jelenlegi 1,00 jelenlegi 1,00 jelenlegi 1,00 jelenlegi 1,00 jelenlegi 1,00 A korrekció mértéke összesen 1,05 1,05 1,00 0,90 0,95 Korrigált egységárak, Ft/m 2 Átlagszámításhoz használt súlyok Korr. egységárak súlyozott átlaga, Ft/m 2 5 100 A vizsgált ingatlan értéke, Ft 4 000 000 3532 Miskolc, Tímár Malom utca 10. szám alatti ingatlan telekértékének meghatározása piaci összehasonlító módszerrel 5 548 4 880 5 939 5 176 4 204 0,20 0,20 0,20 0,20 0,20 22

Megnevezés 3532 Miskolc, Tímár Malom utca 10. szám alatti ingatlan értékmeghatározása költség alapú módszerrel Nettó alapterület Bruttó pótlási költség Fizikai Funkcio. Piaci 2/b. táblázat ( m 2 ), m (Ft / m 2 ) (Ft ) ( % ) ( % ) ( % ) ( Ft ) Földszint 200 200 000 40 022 000-15% -5% -20% 24 013 200 Terasz 33 50 000 1 662 000-15% -5% -20% 997 200 Épületek összesen 233 40 022 000 25 010 400 Telek értéke 785 5 100 4 000 000 4 000 000 Ingatlan mindösszesen: 44 022 000 29 010 400 Az ingatlan értéke kerekítve 29 000 000 Avulás Nettó pótlási költség 23

4.4. AZ INGATLAN FORGALMI ÉRTÉKE A vizsgált ingatlan értékének meghatározására az IDD Budapest Kft. szakértői jelen esetben tekintettel az értékelt vagyontárgy egyedi adottságaira is a piaci összehasonlító adatokon alapuló és a költség-alapú módszert tartották alkalmasnak, ugyanis véleményünk szerint az ingatlan bérleti úton keresztül történő értékesítése nem igazán reális. Az ingatlan végső értékeként a piaci összehasonlító módszer eredményét fogadtuk el. Az ismertetett módszerekkel és feltételekkel a 3532 Miskolc, Tímár Malom utca 10. szám alatti, 23136/21 és 23136/22 helyrajzi számú ingatlanok értékére a következő eredményeket kaptuk: ingatlan megnevezése piaci összehasonlító módszerrel számított érték, Ft költség alapú módszerrel számított érték, Ft 3532 Miskolc, Tímár Malom utca 10. szám alatti ingatlan 100% 0% 26 000 000 29 000 000 Elfogadásra javasolt piaci érték, Ft 26 000 000 24

5. MELLÉKLETEK 1. melléklet: Vállalások és korlátozó feltételek 2. melléklet: Tulajdoni lap 3. melléklet: Térképmásolat 4. melléklet: Alaprajz 5. melléklet: A helyszínen készített fényképek 6. melléklet: HÉSZ 7. melléklet: Térképek 25

1. melléklet: Vállalások és korlátozó feltételek 1. Legjobb tudomásunk szerint minden adat, amelyet jelentésünkben közzétettünk, helytálló és pontos. Bár ezeket megbízható forrásból gyűjtöttük, nem vállalunk sem garanciát, sem felelősséget olyan adat, vélemény vagy becslés pontosságáért, amelyet mások adtak át részünkre, s amelyet elemzésünk elkészítésében felhasználtunk. 2. A jelen értékelésben felhasznált, a földterület méretére vonatkozó adatokat és egyéb leírásokat az ingatlan tulajdonosa szolgáltatta, ezeket jogi szakértő vagy hivatásos földmérő nem igazolta. A kizárólag azonosítási célokat szolgáló területleírások tulajdon-átruházási okiratokban vagy más dokumentumokban jogász hiteles igazolása nélkül nem használhatók fel. 3. A munka során nem vizsgáltuk az értékelt vagyont terhelő kötelezettségeket. Az értékelésben azt feltételeztük, hacsak erről külön említést nem teszünk, hogy a szóban forgó vagyontárgy tulajdoni viszonya rendezett, tulajdonjoga szabadon átruházható, adásvételét illetően nincsenek olyan megkötések, amelyek egyszerű eljárással ne lennének tisztázhatók. Az ezzel kapcsolatban esetlegesen felmerülő jogi ügyekben semminemű felelősséget nem vállalunk. 4. Megbízásunk nem terjedt ki környezeti hatást vizsgáló tanulmány készítésére, ezért ezzel a területtel nem foglalkoztunk. Feltételeztük, hogy az ingatlan használata során az érvényben lévő környezetvédelmi szabályokat betartják, s hogy az illetékes hatóságoktól, illetve személyektől vagy szervezetektől ahhoz minden szükséges engedélyt beszereztek. 5. A jelentésben közzétett értékek az itt vázolt feltételezéseken alapulnak, és kizárólag az itt meghatározott felhasználási célra érvényesek. 6. Az értékelést 2017. október 12-i állapotnak megfelelően készítettük el. Ebből következik, hogy számszerű eredményeink és következtetéseink a megadott időpontra igazak. Az értékelés a nemzetgazdaság és az ingatlanpiac helyzetének vagy az érintett ingatlanállomány változásával érvényét veszti. 7. Az IDD Budapest Kft. kiköti, hogy a megrendelő a szakvéleményt csak a szerződésben rögzített vállalási díj kiegyenlítését követően használhatja fel. Továbbá fenntartja a jogát arra, hogy az értékbecslés eredményét érvénytelenítse, és a szakvéleményt visszavonja abban az esetben, ha a vállalási díj határidőre történő kiegyenlítése elmaradna. 26

TAKARNET v5.2 Felhasználó: SZG9826 (Kilépés)

Miskolci Járási Hivatal 3525 Miskolc Vologda u. 4. Pf. 196. E-hiteles térképmásolat 2017.10.11 12:02:26 Helyrajzi szám: MISKOLC III.KERÜLET belterület 23136/21 Megrendelés szám: 7/3271/2017 Méretarány: 1 : 1000 Térrajzszám: 29858780002017 A térképmásolat a kiadást megelõzõ napig megegyezõ az ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázis tartalmával.

Az értékelt ingatlan elhelyezkedését mutató térképek és műholdképek A megye elhelyezkedése Magyarország térképén: A település elhelyezkedése megyén belül: - 1 -

Az értékelt ingatlan elhelyezkedését mutató térképek és műholdképek Az ingatlan településen belüli elhelyezkedése: - 2 -

Az értékelt ingatlan elhelyezkedését mutató térképek és műholdképek - 3 -

3532 Miskolc, Tímár Malom utca 10. szám alatti ingatlan fényképfelvételek Felvételek készítésének időpontja: 2017. október 12. Az értékelt ingatlan környezete Az épület ingatlan az utca felől Az értékelt ingatlan az utca felől Az értékelt ingatlan délnyugati homlokzata Szenkcionált garázskapu Terasz Garázs - 1 -

3532 Miskolc, Tímár Malom utca 10. szám alatti ingatlan fényképfelvételek Felvételek készítésének időpontja: 2017. október 12. Lakóelőtér Háztartási helyiség Zuhanyzó Gardrób Szoba Dolgozó Fürdőszoba WC - Kézmosó - 2 -

3532 Miskolc, Tímár Malom utca 10. szám alatti ingatlan fényképfelvételek Felvételek készítésének időpontja: 2017. október 12. Nappali Konyha Szoba Dolgozó Klíma berendezés Zuhanyzó Garázs Gázkazán - 3 -

3532 Miskolc, Tímár Malom utca 10. szám alatti ingatlan fényképfelvételek Felvételek készítésének időpontja: 2017. október 12. Gáztartály Vízóra akna Villanyóra Kamera rendszer - 4 -