A Raiffeisen Ingatlan Alap

A Raiffeisen Ingatlan Alap A, B, C és D sorozatának egységes szerkezetbe foglalt Átalakulási Tájékoztatója és Kezelési Szabályzata A Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelete nyilvános forgalombahozatali engedélyének száma és kelte: Raiffeisen Ingatlan Alap A sorozat: III/120.012/2002. 2002. szeptember 20. Raiffeisen Ingatlan Alap B sorozat: E-III/120.012-8/2005., 2005. október 20. Raiffeisen Ingatlan Alap C sorozat:: E-III/120.012-8/2005., 2005. október 20. Raiffeisen Ingatlan Alap D sorozat: E-III/120.012-10/2006., 2006. szeptember 06. A Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelete Tpt. 260. (6) bekezdése alapján az Alap zárt végűvé alakulásához adott engedélyének száma és kelte: E-III/120.012-15/2009. 2009. február 26. Jelen tájékoztató mögött nem áll fenn az Raiffeisen Befektetési Alapkezelő Zrt, mint Alapkezelő és a Raiffeisen Bank Zrt., mint Forgalmazó, a Befektetési Jegyek tőzsdei bevezetésében közreműködő befektetési szolgáltató és Garanciavállaló egyetemleges felelősségvállalása. A JELEN TÁJÉKOZTATÓ ÉS ANNAK ELVÁLASZTHATATLAN RÉSZÉT KÉPEZŐ KEZELÉSI SZABÁLYZAT MÓDOSÍTÁSÁT A FELÜGYELET A KE-III-60/2011. SZÁMÚ, 2011. FEBRUÁR 11. NAPJÁN KELT HATÁROZATAIVAL ENGEDÉLYEZTE. JELEN MÓDOSÍTOTT - TÁJÉKOZTATÓ HATÁLYBA LÉPÉSÉNEK IDŐPONTJA A FELÜGYELET ÁLTAL ENGEDÉLYEZETT MÓDOSÍTOTT TÁJÉKOZTATÓ KÖZZÉTÉTELÉNEK NAPJA (2011. FEBRUÁR 11.).

ÁLTALÁNOS RENDELKEZÉSEK A jelen magyar nyelvű Átalakulási Tájékoztató (továbbiakban Tájékoztató) a magyar jog és különösen a tőkepiacról szóló 2001. évi CXX. törvény ( Tpt. ), valamint a Bizottság 809/2004/EK. számú a Tpt.. 13. (2) bekezdésének utalószabálya folytán alkalmazandó rendelete (továbbiakban Rendelet ) rendelkezései alapján nyújt információkat a Befektetési Jegy tulajdonosoknak és a Befektetési Jegyeket megvásárolni szándékozó befektetőknek (továbbiakban együtt: Befektetők). A Tájékoztató ezen felül a Budapesti Értéktőzsde Zrt. Bevezetési és Forgalombantartási Szabályokról alkotott Szabályzata hatálya alá tartozik. Jelen Tájékoztató egyúttal a Budapesti Értéktőzsde Zrt. Szabályzata szerinti Tőzsdei Tájékoztatónak is minősül. A Tájékoztató a fenti szabályoknak megfelelően tartalmazza mind az Alapra mint kibocsátóra vonatkozó, mind a Budapesti Értéktőzsdére bevezetni kívánt Befektetési Jegyekről szóló releváns információkat. A Tájékoztató (és a Tpt. 17. sz. mellékletének I.11 pontja értelmében annak kötelező mellékletét, azaz részét képező Alapkezelési Szabályzat) egységes szerkezetben tartalmazza mindazon információkat, melyeket a Tpt., valamint a Rendelet értelmében a Tájékoztató részeit alkotó összefoglalónak, regisztrációs okmánynak és értékpapírjegyzéknek összességükben tartalmazniuk kell. Jelen Tájékoztató egységes szerkezetben tartalmazza a Raiffeisen Befektetési Alapkezelő Zrt. (továbbiakban: Alapkezelő) által kezelt nyilvános, nyílt végű, határozatlan futamidejű alapként létrejött Raiffeisen Ingatlan Alap (lajstromszáma az átalakulás előtt: 1211-04, után: 1212-13) A, B, C és D sorozatának a Tpt. 260. (6) bekezdése szerinti Átalakulási tájékoztatóját, és egyben az Átalakulás után változatlanul a Raiffeisen Ingatlan Alap elnevezést viselő, zárt végű, nyilvános, határozott futamidejű Alap nyilvános tájékoztatója is, amely magában foglalja az Átalakulással összefüggésben módosított Alapkezelési Szabályzatot is. Az Alapkezelő az Alap nevében eljárva és a Raiffeisen Bank Zrt., mint az Alap Átalakulása előtt a Befektetési Jegyek forgalomba hozatalában és folyamatos forgalmazásában valamint Átalakulásában közreműködő Vezető Forgalmazó, az Alap Átalakulását követően pedig a Befektetési Jegyek tőzsdei bevezetésében közreműködő befektetési szolgáltató és a Tájékoztató 2.12.7 és az Alapkezelési Szabályzat 6. pontja szerinti Garanciát nyújtó, a jelen Tájékoztatóban foglaltakért a Felelősségvállaló nyilatkozatban részletezettek szerint felelősséget vállalnak, amelyet a Tájékoztató végén aláírásukkal erősítenek meg. Az Alapkezelő magyar számviteli szabályok értelmében elkészített 2005., 2006. és 2007. évi auditált mérlege és eredménykimutatása a KPMG Hungária Kft. (1139 Budapest, Váci út 99.) - mely rendelkezik a jogszabály által előírt szükséges pénzintézeti szakértelemmel és megfelelő felelősségbiztosítással - által ellenőrzött formában a jelen dokumentum 2. Mellékletében található meg. Az Alap könyvvizsgálója a KPMG Hungária Kft. (1139 Budapest, Váci út 99.) illetve letétkezelője a Raiffeisen Bank Zrt. (1054 Budapest, Akadémia u. 6.). Mivel a Befektetési Jegyek vásárlása kockázatokat is magában rejt, rendkívül fontos, hogy a Befektetők döntésük meghozatala előtt alaposan tekintsék át a jelen Tájékoztatót, különös tekintettel a "Kockázati Tényezők" című fejezetben foglaltakra. Felhívjuk a Befektetők figyelmét, hogy az Alap tervezett Átalakulása, illetve az Átalakulás meghiúsulása speciális kockázatokat is magában rejt. Ezen kockázatok a Tájékoztató 2.13 pontja alatt külön kiemelésre kerültek. Felhívjuk a Befektetők figyelmét, hogy a Garanciavállaló a tőke- és hozamgarancia teljesítését befektetési időtartam minimumhoz köti, a Tájékoztató 2.12.7 pontja rendelkezései szerint. A Tájékoztató adózással kapcsolatos, az engedélyezésekor hatályos szabályokon alapuló információkat is tartalmaz. Mindazonáltal, felhívjuk a tisztelt Befektetők figyelmét arra, hogy a Tájékoztató nem értelmezhető a befektetők részére nyújtott adózási, számviteli, jogi tanácsként. A befektetők a Tájékoztató ismeretében, a kockázatok és lehetőségek 2

felmérésével, saját kockázatviselő képességük figyelembe vételével hozzák meg döntésüket a befektetésről, amely döntéshez tanácsos kikérniük befektetési tanácsadóik, jogi tanácsadóik véleményét. Felhívjuk Befektetők figyelmét, hogy a Befektetési Jegyekkel kapcsolatos döntésük meghozatalát megelőzően konzultáljanak befektetési tanácsadóval és tájékozódjanak az aktuális adószabályozásról. A Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelete a tájékoztató jóváhagyása során a tájékoztatóban szereplő adatok valódiságát nem vizsgálja, s ezért felelősséget nem vállal. 1. A tájékoztatónak tartalmaznia kell minden, a kibocsátó piaci, gazdasági, pénzügyi, jogi helyzetének és annak várható alakulásának, valamint az értékpapírhoz kapcsolódó jogoknak a befektető részéről történő megalapozott megítéléséhez szükséges adatot. 2. A tájékoztatóban, illetőleg az arról és az értékpapírról közzétett hirdetményben közölt adatnak, adatcsoportosításnak, állításnak, elemzésnek a valóságnak megfelelőnek, helytállónak, az 1. bekezdésben meghatározott cél elérésére alkalmasnak kell lennie. 3. A tájékoztató és a hirdetmény félrevezető adatot, téves következtetés levonására alkalmas csoportosítást, elemzést nem tartalmazhat, és nem hallgathat el olyan tényt, amely az 1. bekezdésben meghatározott cél elérését veszélyeztetheti. 4. Az értékpapír tulajdonosának a tájékoztató félrevezető tartalmával és az információ elhallgatásával okozott kár megtérítéséért a kibocsátó, a forgalmazó (forgalmazási konzorcium esetében a vezető forgalmazó), az értékpapírban foglalt jogokért kezességet (garanciát) vállaló személy, az ajánlattevő vagy az értékpapír szabályozott piacra történő bevezetését kezdeményező személy felel. A tájékoztatóban pontosan, egyértelműen azonosítható módon meg kell jelölni annak a személynek a nevét/megnevezését, a forgalomba hozatalban betöltött szerepét, valamint lakcímét/székhelyét, aki/amely a tájékoztató vagy annak valamely részének tartalmáért felel. A tájékoztatóban foglalt minden információra, illetőleg az információ hiányára is ki kell terjednie valamely személy felelősségvállalásának. 5. A tájékoztatót a 45) bekezdés szerint felelős valamennyi személy köteles külön aláírt felelősségvállaló nyilatkozattal ellátni. A nyilatkozatnak tartalmaznia kell azt, hogy a tájékoztató a valóságnak megfelelő adatokat és állításokat tartalmazza, illetve nem hallgat el olyan tényeket és információkat, amelyek az értékpapír, valamint a kibocsátó és az értékpapírban foglalt kötelezettségért kezességet (garanciát) vállaló személy helyzetének megítélése szempontjából jelentőséggel bírnak. 3

TARTALOM ÁLTALÁNOS RENDELKEZÉSEK... 2 FOGALMAK... 8 ÁTALAKULÁSI TÁJÉKOZTATÓ... 14 1. ÖSSZEFOGLALÓ... 14 1.1 AZ ALAP BEMUTATÁSA... 14 1.2. A RAIFFEISEN INGATLAN ALAP A B, C ÉS D SOROZATÚ BEFEKTETÉSI JEGYEINEK JELLEMZŐI... 17 2. AZ ÁTALAKULÁS ADATAI... 19 2.1 A TÁJÉKOZTATÓ STÁTUSZA... 19 2.2 AZ ALAP ÁTALAKULÁSÁNAK ELHATÁROZÁSA ÉS FELÜGYELETI JÓVÁHAGYÁSA... 19 2.3 AZ ALAP ÁTALAKULÁSÁNAK INDOKA... 19 2.4 AZ ÁTALAKULÁS MENETRENDJE... 19 2.5 AZ ALAP ÁTALAKULÁSÁNAK TERVEZETT NAPJA... 20 2.6 AZ ALAP ÁTALAKULÁSÁNAK FELTÉTELEI... 20 2.7 A BEFEKTETÉSI JEGYEK VÉTELÉRE NYITVA ÁLLÓ IDŐ AZ ALAP ÁTALAKULÁSÁHOZ KAPCSOLÓDÓAN... 21 2.8. A BEFEKTETÉSI JEGY VÉTELÉNEK MÓDJA AZ ALAP ÁTALAKULÁSÁHOZ KAPCSOLÓDÓAN... 21 2.9 A BEFEKTETÉSI JEGYEK VISSZAVÁLTÁSÁRA NYITVA ÁLLÓ IDŐ... 22 2.10 A BEFEKTETÉSI JEGY VISSZAVÁLTÁSÁNAK MÓDJA... 23 2.11 A BEFEKTETÉSI JEGYEK ELADÁSÁNAK ÉS VISSZAVÁSÁRLÁSÁNAK RÉSZLETES SZABÁLYAI AZ ÁTALAKULÁS MEGHIÚSULÁSA ESETÉN... 23 2.12 AZ ALAP ÁTALAKULÁSSAL ÉRINTETT JELLEMZŐI, A VÁLTOZÁSOK ÖSSZEFOGLALÁSA... 25 2.13 AZ ALAP ÁTALAKULÁSÁVAL KAPCSOLATOS SPECIÁLIS KOCKÁZATOK... 27 3. EGYÉB, AZ ALAPPAL KAPCSOLATOS INFORMÁCIÓK... 31 3.1. A BEFEKTETÉSI JEGYEK FORGALMAZÁSA... 31 3.2. A BEFEKTETÉSI JEGYEK ELŐÁLLÍTÁSA... 31 3.3 A BEFEKTETÉSI JEGYEK ÉRTÉKPAPÍRSZÁMLÁRA HELYEZÉSE... 31 3.4. NETTÓ ESZKÖZÉRTÉK... 31 3.5. AZ ALAP TŐKENÖVEKMÉNYÉNEK FELOSZTÁSÁRA, ÚJRABEFEKTETÉSÉRE VONATKOZÓ SZABÁLYOK 32 3.6. A BEFEKTETÉSI JEGYEKHEZ FŰZŐDŐ JOGOK... 32 3.7. A BEFEKTETŐK TÁJÉKOZTATÁSA... 33 3.8. AZ ALAP BEFEKTETÉSEINEK LEHETSÉGES PIACA... 34 4. AZ ALAPKEZELŐ BEMUTATÁSA... 38 4.1 ÁLTALÁNOS ADATOK AZ ALAPKEZELŐRŐL... 38 4.2 AZ ALAPKEZELŐ RÖVID TÖRTÉNETE, PIACI HELYZETÉNEK BEMUTATÁSA... 38 4.3 AZ ALAPKEZELŐ TULAJDONOSAINAK BEMUTATÁSA... 39 4.4 AZ ALAPKEZELŐ IGAZGATÓSÁGA... 40 4.5 AZ ALAPKEZELŐ FELÜGYELŐBIZOTTSÁGA... 40 4.6 AZ ALAPKEZELŐ ÜZLETSZABÁLYZATÁNAK ÖSSZEFOGLALÁSA... 41 4.7 ÉRDEKÜTKÖZÉS... 41 4.8 ÖSSZEFÉRHETETLENSÉG... 41 4

4.9 AZ ALAPKEZELŐ ÁLTAL KEZELT EGYÉB NYILVÁNOS BEFEKTETÉSI ALAPOK... 42 5. A RAIFFEISEN BANK ZRT. (AZ ALAP LETÉTKEZELŐJE, AZ ALAP ÁTALAKULÁSA ELŐTT A BEFEKTETÉSI JEGYEK FORGALOMBA HOZATALÁBAN ÉS FORGALMAZÁSÁBAN KÖZREMŰKÖDŐ VEZETŐ FORGALMAZÓ, AZ ALAP ÁTALAKULÁSÁT KÖVETŐEN A BEFEKTETÉSI JEGYEK TŐZSDEI BEVEZETÉSÉBEN KÖZREMŰKÖDŐ BEFEKTETÉSI SZOLGÁLTATÓ, A TŐKE- ÉS HOZAMGARANCIÁT NYÚJTÓ) BEMUTATÁSA 44 5.1 ÁLTALÁNOS ADATOK... 44 5.2 IGAZGATÓSÁG TAGJAI... 44 5.3 FELÜGYELŐ BIZOTTSÁG TAGJAI... 46 5.4 KÖNYVVIZSGÁLÓ... 46 5.5 A RAIFFEISEN BANK TULAJDONOSAI 2008. DECEMBER 31-ÉN... 46 5.6 A RAIFFEISEN BANK BEMUTATÁSA... 46 5.7 A RAIFFEISEN BANK ÁLTAL KIBOCSÁTOTT, SZABÁLYOZOTT PIACRA BEVEZETETT ÉRTÉKPAPÍROK... 47 6. AZ INGATLANÉRTÉKELŐ BEMUTATÁSA... 48 6.1 ÁLTALÁNOS ADATOK AZ INGATLANÉRTÉKELŐRŐL... 48 6.2 ÁLTALÁNOS BEMUTATÁS... 48 6.3 VEZETŐ ÁLLÁSÚ TISZTSÉGVISELŐK... 48 7. ADÓZÁS... 50 7.1 AZ ALAP ADÓZÁSA... 50 7.2 BEFEKTETÉSI JEGY TULAJDONOSOK ADÓZÁSA... 50 8. KOCKÁZATI TÉNYEZŐK... 51 8.1 A GAZDASÁGI KÖRNYEZETBŐL ADÓDÓ KOCKÁZAT... 51 8.2 POLITIKAI KOCKÁZATOK... 51 8.3 LIKVIDITÁSI KOCKÁZAT... 51 8.4 A BEFEKTETÉSI JEGYEK MÁSODLAGOS FORGALMAZÁSÁNAK KOCKÁZATAI... 51 8.5 DEVIZA ÁRFOLYAM KOCKÁZATOK... 51 8.6. AZ ÉRTÉKPAPÍROK KIBOCSÁTÓIHOZ KAPCSOLÓDÓ KOCKÁZATOK... 51 8.8 AZ ADÓSZABÁLYOK ESETLEGES MEGVÁLTOZÁSA... 52 8.9 AZ INGATLANOK ÉRTÉKÉBEN REJLŐ KOCKÁZAT... 52 8.10 AZ INGATLANOK BIZTOSÍTÁSÁVAL ÖSSZEFÜGGŐ KOCKÁZAT... 52 8.11 AZ INGATLANOK HASZNOSÍTÁSÁBÓL EREDŐ KOCKÁZAT... 52 9. FELELŐSSÉGVÁLLALÓ NYILATKOZAT... 53 ALAPKEZELÉSI SZABÁLYZAT... 54 ALAPKEZELÉSI SZABÁLYZAT... 54 1. AZ ALAP ADATAI... 54 2. AZ ALAP SAJÁT TŐKÉJE... 54 3. ÜZLETI ÉV... 54 4. A TÁJÉKOZTATÓ JÓVÁHAGYÁSA ÉS MÓDOSÍTÁSAI... 54 5. BEFEKTETŐK KÖRE... 55 5

6. TŐKE- ÉS HOZAMGARANCIA... 55 7. AZ ALAPKEZELŐ... 56 7.1 AZ ALAP KEZELŐJE... 56 7.2 AZ ALAPKEZELŐ SZÉKHELYE... 56 7.3 AZ ALAPKEZELŐ FELADATAI ÉS HATÁSKÖRE... 56 7.4 AZ ALAPKEZELŐ FELELŐSSÉGE... 57 7.5 AZ ALAPKEZELŐ DÍJAZÁSA... 57 8. A LETÉTKEZELŐ... 57 8.1 AZ ALAP LETÉTKEZELŐJE... 57 8.2 A LETÉTKEZELŐ SZÉKHELYE... 57 8.3 A LETÉTKEZELŐ FELADATAI ÉS HATÁSKÖRE... 57 8.4 A LETÉTKEZELŐ MEGVÁLTOZTATÁSÁNAK MÓDJA... 58 9. INGATLANÉRTÉKELŐ... 58 9.1 AZ INGATLANÉRTÉKELŐ... 58 9.2 AZ INGATLANÉRTÉKELŐ SZÉKHELYE... 58 9.3 AZ INGATLANÉRTÉKELÉST VÉGZŐ TERMÉSZETES SZEMÉLY... 58 9.4 AZ INGATLANÉRTÉKELŐ FELADATAI... 59 10. A LÉTESÍTMÉNY GAZDÁLKODÓ... 59 10.1 A LÉTESÍTMÉNY GAZDÁLKODÁST VÉGZŐ SZERVEZET... 59 10.2 A LÉTESÍTMÉNY GAZDÁLKODÁST VÉGZŐ SZERVEZET SZÉKHELYE... 59 10.3 A LÉTESÍTMÉNY GAZDÁLKODÁST VÉGZŐ SZERVEZET RÖVID BEMUTATÁSA... 59 11. BEFEKTETÉSI JEGYEK... 60 11.1 A BEFEKTETÉSI JEGYEK SZÁMA, TÍPUSA, NÉVÉRTÉKE... 60 11.2 A BEFEKTETÉSI JEGYEK MÁSODLAGOS FORGALMAZÁSA... 60 11.3 A BEFEKTETÉSI JEGYEK ELŐÁLLÍTÁSA... 60 11.4 A BEFEKTETÉSI JEGYEKHEZ KAPCSOLÓDÓ JOGOK... 60 12. BEFEKTETÉSI JEGYEK KIBOCSÁTÁSÁVAL ÖSSZEGYŰJTÖTT TŐKE FELHASZNÁLÁSI CÉLJA... 61 12.1 A BEFEKTETÉSI ESZKÖZÖK... 61 12.2 BEFEKTETÉSI KORLÁTOZÁSOK... 61 12.3 BEFEKTETÉSI POLITIKA... 64 12.4 A BEFEKTETÉSI POLITIKA MEGVÁLTOZTATÁSÁNAK MÓDJA, FELTÉTELEI... 67 12.5 AZ ALAP TŐKENÖVEKMÉNYÉNEK FELOSZTÁSÁRA, ÚJRABEFEKTETÉSÉRE VONATKOZÓ SZABÁLYOK... 68 13. AZ ALAP NETTÓ ESZKÖZÉRTÉKE... 68 13.1 TŐZSDÉRE BEVEZETETT ÉRTÉKPAPÍROK... 68 13.2 TŐZSDÉRE BE NEM VEZETETT, NYILVÁNOS ÉRTÉKPAPÍR-FORGALOMBAN SZEREPLŐ ÉRTÉKPAPÍROK... 69 13.3 KOLLEKTÍV BEFEKTETÉSI ÉRTÉKPAPÍROK... 69 13.4 INGATLANOK... 70 13.5 REPO MEGÁLLAPODÁSOK... 71 13.6 LÁTRA SZÓLÓ BETÉT (FOLYÓSZÁMLA)... 71 13.7 LEKÖTÖTT BETÉT... 71 13.8 SZÁRMAZTATOTT ÜGYLETEK... 71 6

13.9 KÖTELEZETTSÉGEK... 71 14. AZ ALAPOT TERHELŐ DÍJAK ÉS KÖLTSÉGEK, SZÁMÍTÁSUK MÓDJA... 71 15. A BEFEKTETŐK TÁJÉKOZTATÁSA... 73 16. AZ ALAP MEGSZŰNÉSE... 74 16.1 AZ ALAP FUTAMIDEJE... 74 16.2 AZ ALAP FUTAMIDEJÉNEK LEJÁRTA MIATTI MEGSZŰNÉSE... 74 16.3 AZ ALAP MEGSZŰNÉSÉNEK EGYÉB ESETEI... 75 17. AZ ALAP ÁTALAKULÁSA ÉS BEOLVADÁSA... 75 18. A KÖNYVVIZSGÁLÓ, SZÉKHELYE, FELADATAI ÉS HATÁSKÖRE... 76 19. AZ ALAPKEZELÉSI SZABÁLYZAT MÓDOSÍTÁSA... 76 20. HÁTTÉR SZABÁLYOK... 76 21. JOGHATÓSÁG... 76 1. SZÁMÚ MELLÉKLET... 77 AZ ALAPKEZELŐ PÉNZÜGYI ADATAI... 77 2. SZÁMÚ MELLÉKLET... 85 A LETÉTKEZELŐ PÉNZÜGYI ADATAI... 85 3. SZÁMÚ MELLÉKLET... 94 AZ INGATLANÉRTÉKELŐ PÉNZÜGYI ADATAI... 94 4. SZÁMÚ MELLÉKLET... 101 AZ ALAP ÁTALAKULÁSÁT MEGELŐZŐEN A BEFEKTETÉSI JEGYEK FOLYAMATOS FORGALMAZÁSÁT LEBONYOLÍTÓ HELYEK LISTÁJA... 101 5. SZÁMÚ MELLÉKLET... 102 AZ ALAP ÁTALAKULÁSÁT MEGELŐZŐEN A BEFEKTETÉSI JEGYEK FOLYAMATOS FORGALMAZÁSÁT LEBONYOLÍTÓ FORGALMAZÓK KONDÍCIÓI... 102 6. SZÁMÚ MELLÉKLET... 103 AZ ALAPKEZELŐ ÁLTAL KEZELT EGYÉB ALAPOK BEMUTATÁSA... 103 7

FOGALMAK ÁKK Alap Alapkezelési Szabályzat Alapkezelő azonnali ügylet államkötvény állampapírok Átalakulás Átalakulás Elszámolási Értéknapja Átalakulás Napja Átalakulási Hirdetmény Átalakulási Tájékoztató Bank Banki Munkanap (vagy Banki Nap) befektetési alap befektetési alapba befektető alap Államadósság Kezelő Központ A Raiffeisen Befektetési Alapkezelő Zrt. által kezelt Raiffeisen Ingatlan Alap szövegkörnyezettől függően összes vagy bármely sorozata. A jelen Átalakulási Tájékoztató részét képező, az Alap kezelése során alkalmazandó különös szabályokat magában foglaló kezelési szabályzat. Raiffeisen Befektetési Alapkezelő Zrt. Olyan értékpapír ügylet, ahol a kötést követően legfeljebb öt munkanapon belül megtörténik az elszámolás. Egy évnél hosszabb, eredeti lejárattal rendelkező állampapír. Minden, a tőkepiacról szóló 2001. évi CXX. törvény alapján annak minősülő értékpapír. Az Állampapírokon belül az Alapkezelő azokat tekinti egy évnél nem hosszabb futamidejű értékpapíroknak, amelyeknek a vásárlás pillanatában vett hátralévő futamideje nem haladja meg a 365 naptári napot. Az Alap Tpt. 260. (1) bekezdése alapján elhatározott azon átalakulása, amelynek jellemzőit, feltételeit részletesen az Átalakulási Tájékoztató 2. pontja tartalmazza. A 2008. november 24-től a visszaváltási megbízások leadására az Átalakulási Tájékoztató 2.9 pontja szerint nyitva álló időn belül befogadott Befektetési Jegy visszaváltási megbízások és a Befektetési jegy visszaváltásra eszerint nyitva álló időszak utolsó forgalmazási napját követően a Befektetési Jegy vételre az Átalakulási Tájékoztató 2.7 pontja szerint nyitva álló időszak utolsó forgalmazási napjáig befogadott vételi megbízások teljesítésének értéknapja. Az a nap, amelynek hatályával az Átalakulás megtörténik, azaz amelynek hatályával a Tájékoztató 2.12 pontjában ismertetett változások bekövetkeznek, azaz amely naptól az Alap a működését nyilvános zárt végű alapként folytatja tovább (2009. április 02). A Tpt. 260. (6) bekezdése alapján az Átalakulási Tájékoztatót jóváhagyó Felügyeleti Engedély megszerzését követően az Alapkezelő köteles az Átalakulás tényét a Közzétételi helyeken megjelentetni az Átalakulás Napját legalább harminc nappal megelőzően. Az Alap Átalakulását szolgáló, a Felügyelet által jóváhagyott jelen dokumentum, melynek az Alapkezelési Szabályzat is mellékletét (részét) képezi. Raiffeisen Bank Zrt. A Letétkezelő szempontjából minden olyan munkanap, amely nem banki szünnap, azaz a Letétkezelő üzleti tevékenység végzésére nyitva tart. Befektetési Jegyek nyilvános vagy zártkörű kibocsátásával létrehozott és működtetett, jogi személyiséggel rendelkező vagyontömeg, melyet a befektetési alapkezelő a befektetők általános megbízása alapján, azok érdekében kezel. A Tpt. értelmében annak minősülő befektetési alap. 8

Befektetési Jegy Befektető Bevezetési Szabályzat BÉT dematerializált értékpapír devizabelföldi devizakülföldi duration egyéb befektetési jegy Eredeti Futamidő Eredeti Futamidő lejárata Értékelési Nap értékpapír-sorozat Felfüggesztési Határozat Forgalmazási konzorcium Forgalmazó A jelen Tájékoztató alapján az Alap által kibocsátott befektetési jegyek összessége, beleértve az Alap különböző befektetési jegy sorozatait is. A Befektetési Jegyek tulajdonosa vagy az azokat megvásárolni szándékozó személy. A Budapesti Értéktőzsde Részvénytársaság Szabályzata a Bevezetési és Forgalombantartási Szabályokról Budapesti Értéktőzsde Zrt. A Tpt--ben és külön jogszabályban meghatározott módon, elektronikus úton létrehozott, rögzített, továbbított és nyilvántartott, az értékpapír tartalmi kellékeit azonosítható módon tartalmazó adatösszesség. Az a természetes vagy jogi személy, illetve jogi személyiség nélküli gazdasági társaság, aki a Tpt. szerint annak minősül. Az a természetes vagy jogi személy, illetve jogi személyiség nélküli gazdasági társaság, aki a Tpt. szerint annak minősül. Hátralévő átlagos futamidő. Fix kamatozású kötvények esetén az egyes kifizetésekig hátralévő időtartamnak a kifizetések lejáratig számított hozammal diszkontált jelenértékének a kötvény árfolyamához viszonyított arányával súlyozott átlaga. Változó kamatozású kötvények esetén az átlagos hátralévő futamidő a következő kamatmegállapításig hátralévő időtartammal egyenlő. A Raiffeisen Befektetési Alapkezelő Zrt. által kezelt alapok befektetési jegyein kívüli, minden egyéb befektetési alap által kibocsátott befektetési jegy. Az Alap 2002. október 07-i nyilvántartásba vételétől kezdődő, eredetileg határozatlan időtartam., mely az Átalakulás Napjával, mint a Módosított Futamidő kezdőnapjával lejár. Megegyezik az Átalakulás Napjával. Az Alap Átalakulása előtt és azt követően is minden Banki Munkanap. A tőkepiacról szóló 2001. évi CXX. törvény eltérő rendelkezése hiányában az azonos előállítású, azonos jogokat megtestesítő értékpapír egy meghatározott időpontban forgalomba hozott teljes mennyisége, illetve az eltérő időpontban forgalomba hozott értékpapírok valamely későbbi időpontban azonos jogokat megtestesítő teljes mennyisége. A Felügyelet 2008. november 07-i J-III-200/2008. számú határozata a nyilvános nyílt végű ingatlan alapok és ingatlan alapok alapjai forgalmazásának felfüggesztéséről. Az Alap Átalakulását megelőzően a Befektetési Jegyek folyamatos forgalmazása során a Raiffeisen Bank Zrt. forgalmazási konzorciumot szervezett, amelybe a Raiffeisen Bank Zrt., mint Vezető Forgalmazó mellett Forgalmazóként további befektetési szolgáltatók is beléphettek. A forgalmazási konzorcium Forgalmazó tagjai a Vezető Forgalmazó kivételével a Tájékoztató tartalmáért felelősséget nem vállalnak. A Forgalmazási konzorcium az Alap Átalakulásával megszűnik. Raiffeisen Bank Zrt., mint Vezető Forgalmazó, a Forgalmazási konzorcium tagjai, valamint a Raiffeisen Befektetési Alapkezelő Zrt., mint a Vezető Forgalmazó ügynöke az Alap Átalakulását megelőzően a folyamatos forgalmazás vonatkozásában. A Befektetési Jegyek folyamatos forgalmazásában részt vevő Forgalmazók listáját a 4. számú Melléklet tartalmazza. A Raiffeisen Bank 9

Zrt. az Alap Átalakulását követően az Alap tőzsdei bevezetésében mint befektetési szolgáltató, az Alap hozamfizetéseivel és megszűnésével összefüggő feladatok ellátása vonatkozásában pedig mint Letétkezelő és értékpapírszámla vezető vesz részt. Forint Futamidő Törvényes fizetőeszköz Magyarországon. Az Alap létrehozatalától kezdődő azon időszak, amely alatt az Alap nyíltvégű befektetési alapként (Eredeti Futamidő) vagy zártvégű befektetési alapként (Módosított Futamidő) működik (míg a Teljes Futamidő alatt mind a nyíltvégű, mind a zártvégű működés időszaka értendő, azaz az Alap nyilvántartásba vételétől az Alap Módosított Futamideje Lejárta napjáig terjedő időtartam) (amely alatt az esettől függően az Eredeti Futamidő vagy a Módosított Futamidő értendő). Garancia Az Alapkezelő az Alap mint Kibocsátó nevében eljárva, a Tpt. 241. (1) bekezdése alapján az Alap zárt végű működésének ideje alatti teljesítményére az Átalakulás Napja hatályával tőke- és hozamgaranciát vállal a Tájékoztató 2.12.7 pontjában, illetve az Alapkezelési Szabályzat 6. pontjában írtak szerint, melyet a Garanciavállaló által a Tájékoztató 2.12.7 pontjában, illetve az Alapkezelési Szabályzat 6. pontjában meghatározott feltételek szerinti bankgaranciával biztosít. Garanciavállaló A Raiffeisen Bank Zrt., melynek bemutatását a Tájékoztató 5. fejezete tartalmazza. Garantált Hozam A Tájékoztató 2.12.7 pontjában, illetve az Alapkezelési Szabályzat 6. pontjában részletezettek szerinti hozam. határidős ügylet hitelviszonyt megtestesítő értékpapír hosszú pozíció KELER Zrt. KELER Szabályok kapcsolt vállalkozás kincstárjegy kollektív befektetési értékpapír Értékpapírra, vagy más befektetési eszközre alapozott nem azonnali ügylet. Minden olyan értékpapír, amelyben a kibocsátó meghatározott pénzösszegnek a rendelkezésére bocsátását elismerve arra kötelezi magát, hogy a pénz összegét, valamint kamatozó értékpapír esetén annak meghatározott módon számított kamatát, vagy egyéb hozamát, illetőleg az általa vállalt egyéb szolgáltatásokat az értékpapír birtokosának a megjelölt időben és módon megfizeti, illetve teljesíti. Minden olyan pozíció, amely esetében az érdekeltség az alapul szolgáló eszköz árváltozását tekintve, áremelkedés hatására értéknövekedésben nyilvánul meg. Központi Elszámolóház és Értéktár Rt. a tőkepiacról szóló 2001. évi CXX. törvény, valamint a hitelintézetekről és a pénzügyi vállalkozásokról szóló 1996. évi CXII. törvény alapján működő elszámolóház. A KELER Zrt. Szabályzatai, Kondíciós Listái, Elszámolóházi leiratai és Eljárási rendjei. A vállalkozás anyavállalata, leányvállalata, a vállalkozás anyavállalatának leányvállalata, a vállalkozásban befolyásoló részesedéssel rendelkező tulajdonos vagy olyan vállalkozás, amelyben a vállalkozás vagy a vállalkozás tulajdonosa, felügyelő bizottsági tagja, vezető tisztségviselője, illetve ezek közeli hozzátartozója befolyásoló részesedéssel rendelkezik. Egy éves vagy annál rövidebb eredeti lejárattal rendelkező állampapír. A befektetési jegy, továbbá az olyan külföldi intézményben való részvételt tanúsító okirat, amely intézmény alapító okiratában meghatározott célja az egyes befektetésekkel járó kockázatot megosztva az értékpapírokba vagy más eszközökbe történő befektetés. 10

kötvény Minden a tőkepiacról szóló 2001. évi CXX. törvény alapján annak minősülő, hitelviszonyt megtestesítő, kamatozó vagy diszkont értékpapír. Közzétételi Helyek Az Alap Átalakulását megelőzően az Alapkezelő honlapja (www.raiffeisenalapok.hu) és a Forgalmazó honlapja (lásd 4. számú Melléklet), az Alap Átalakulását követően az Alapkezelő honlapja, a Befektetési Jegyek tőzsdei bevezetésében közreműködő Befektetési Szolgáltató honlapja (www.raiffeisen.hu), a Felügyelet által üzemeltetett honlap (www.kozzetetelek.hu) valamint a Budapest Értéktőzsde hivatalos honlapja (www.bet.hu) azon közlemények tekintetében, amelyek közzétételét a Budapesti Értéktőzsde irányadó szabályzatai teszik kötelezővé. Közzétételi Nap lakossági Befektető Lejárat (Alap Lejárata) Lejáratkori Kifizetés Letétkezelési szerződés Az Alap Futamideje alatt legkésőbb minden Értékelési Napot követő második munkanap. Minden olyan természetes személy Befektető, aki az adott Forgalmazó elektronikus vagy egyéb nyilvántartási rendszerében kizárólag olyan számlával rendelkezik, amelyhez a Forgalmazó lakossági kondíciókat rendel (azaz nem minősül privátbanki vagy intézményi Befektetőnek). Az Alap Teljes Futamidejének eltelte. Az az összeg, amely az Alap Lejárata miatti megszűnésére tekintettel a Befektetési Jegy tulajdonosát a Befektetési Jegy névértékének az összes forgalomban levő Befektetési Jegy névértékéhez viszonyított aránya alapján a felosztható vagyonból megilleti, tekintettel a Tájékoztató 2.12.7 pontjában, illetve az Alapkezelési Szabályzat 6. pontjában írtak szerint a Garanciavállaló által a nyújtott tőke- és hozamgaranciára is. Az Alapkezelő és a Letétkezelő között az Alappal kapcsolatban, az Alap részére nyújtandó szolgáltatásokról aláírt megállapodás. Letétkezelési tevékenység Minden a tőkepiacról szóló 2001. évi CXX. törvény 5. (1) bekezdés 89. pontjában hivatkozott Bszt. alapján annak minősülő tevékenység. Letétkezelő Likvid eszköz Raiffeisen Bank Zrt. A pénz, hitelintézettel állampapírra kötött, felmondhatóságában nem korlátozott repo, az átruházhatóságában nem korlátozott, bármikor pénzzé tehető állampapír, továbbá a felmondhatóságában nem korlátozott bankbetét. Módosított Futamidő Az Alap Teljes Futamidejének része, az Alap Átalakulásának Napjától 2013. április 02. napjáig terjedő határozott időtartam (a kezdő- és a zárónapot is beleértve), amely alatt az Alap zártvégű alapként működik. Módosított Futamidő Lejárata nettó eszközérték opció 2013. április 02, amely megegyezik az Alap Lejáratával. Az Alap tulajdonában álló eszközök ideértve a kölcsönbe adásból származó követeléseket is értéke csökkentve az Alapot terhelő kötelezettségekkel, beleértve a passzív időbeli elhatárolásokat is, amely mind az egész Alapra, mind a Befektetési jegyre kiszámításra kerül minden Értékelési napon. Egy opció vételi vagy eladási jogot testesít meg az alapul szolgáló eszközre, egy előre rögzített áron, egy előre meghatározott időpontban (európai opció), vagy időpontig (amerikai opció). Az opció alapjául szolgáló eszköz a jelen Tájékoztató értelmében értékpapír, index, deviza árfolyam vagy kamatpiaci jegyzés lehet, a teljesítés pedig kizárólag pénzbeli elszámolással történhet. 11

pénzpiaci eszköz portfólió duration portfólió jelentés Privátbanki Befektető PSZÁF, (Felügyelet) Ptk. Rendelet repo megállapodás részvény rövidített Tájékoztató rövid pozíció szabályozott piac származtatott (derivatív) ügylet SZJA törvény Tájékoztató Teljes Futamidő Törvény ( vagy Tpt) tőzsdei bevezetés tőzsdei határidős ügylet Tőzsdei Szabályok Sorozatban kibocsátott, pénzkövetelésre szóló eszköz, amellyel a pénzpiacon kereskednek. A portfóliót alkotó kötvények duration-jénak súlyozott számtani átlaga, ahol a súlyokat az egyes kötvények portfólión belüli súlyai adják. Az Alapkezelő által az Alap Átalakulása előtt havi rendszerességgel a tőkepiacról szóló 2001. évi CXX. törvényben meghatározott tartalommal készített jelentés. Minden olyan természetes személy Befektető, aki az adott Forgalmazó elektronikus vagy egyéb nyilvántartási rendszerében olyan számlával (is) rendelkezik, amelyhez a Forgalmazó privátbanki kondíciókat rendel. Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelete A polgári törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény A Bizottság 809/2004/EK Rendelete (2004. április 29.) a 2003/71/EK európai parlamenti és tanácsi irányelvnek a tájékoztatókban foglalt információk formátuma, az információk hivatkozással történő beépítése, a tájékoztatók közzététele és a reklámok terjesztése tekintetében történő végrehajtásáról. A tőkepiacról szóló 2001. évi CXX. törvény alapján annak minősülő ügylet. Tagsági jogokat megtestesítő értékpapír. A nyíltvégű alap által kibocsátott befektetési jegy nyilvános forgalmazásához a Tpt. 245. (1) bekezdésének és 18. sz. mellékletének megfelelően elkészített tájékoztató. Minden olyan pozíció, amely esetében az érdekeltség az alapul szolgáló eszköz árváltozását tekintve, árcsökkenés hatására értéknövekedésben nyilvánul meg. Az Európai Unió tagállamának tőzsdéje és minden más olyan piaca, ahol meghatározott szabályok szerint a kereslet és a kínálat egy helyen koncentrálódik és kielégíti a Tpt.ben meghatározott feltételeket. Olyan ügylet, amelynek értéke az alapjául szolgáló befektetési eszköz, deviza, áru vagy referenciaráta (alaptermék) értékétől függ és önálló kereskedés tárgyát képezi (derivatíva). A személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény Jelen magyar nyelvű dokumentum Az Eredeti Futamidő kezdőnapjától (az Alap nyilvántartásba vétele) a Módosított Futamidő Lejárta napjáig terjedő, azaz az Eredeti Futamidőt és a Módosított Futamidőt is magában foglaló időtartam. A tőkepiacról szóló 2001. évi CXX. Törvény A Befektetési Jegyek felvétele a Budapesti Értéktőzsde által vezetett Terméklistára. A BÉT szabályzataiban ekként meghatározott ügylet. A Budapesti Értéktőzsde valamennyi érvényes és hatályos Tőzsdei Szabályzata, Tőzsdei Rendelkezése és határozata (ahogy ez utóbbi fogalmakat a Budapesti Értéktőzsde Közzétételi Szabályzata tartalmazza). 12

Tőzsdei Tájékoztató A Bevezetési Szabályzat 5.4.2 (b) pontjában meghatározott feltételeknek megfelelő Tájékoztató. Üzletszabályzat Az Alapkezelő hatályos üzletszabályzata, amely a jelen Tájékoztató 4.6. pontjában kerül összefoglalásra. Vezető Forgalmazó Az Alap Átalakulását megelőzően a folyamatos forgalmazás vonatkozásában a Raiffeisen Bank Zrt., melynek bemutatását a Tájékoztató 5. fejezete tartalmazza. Egyéb, a fentiekben nem definiált fogalmak használata esetén az elnevezések alatt a tőkepiacról szóló 2001. évi CXX. törvény fogalomhasználatát értjük. 13

ÁTALAKULÁSI TÁJÉKOZTATÓ 1. ÖSSZEFOGLALÓ Felhívjuk a tisztelt befektetők figyelmét, hogy jelen összefoglaló a Raiffeisen Ingatlan Alap Átalakulási Tájékozatójának bevezető része. Javasoljuk, hogy az Alap által kibocsátott Befektetési Jegyek megvásárlására vagy visszaváltására vonatkozó döntésüket valamennyi releváns, elérhető információ - köztük elsősorban az Alapkezelési Szabályzatát is magában foglaló Átalakulási Tájékoztató - ismeretében hozzák meg. 1.1 AZ ALAP BEMUTATÁSA Az Alap elnevezése: Az Alap típusa: Raiffeisen Ingatlan Alap nyilvános Az Alap számlaszáma: 12001008-00176311-00100008 Az Alap értékpapír-számlaszáma: 319/177 Az Alapkezelő neve: Raiffeisen Befektetési Alapkezelő Zrt. Az Alapkezelő székhelye: 1054 Budapest, Akadémia u. 6. Az Alapkezelő cégjegyzékszáma: 01-10--043917 Az Alapkezelő befektetési alapkezelési tevékenységi III./100. 038-6/2001. engedélyének száma: A Letétkezelő neve: Raiffeisen Bank Zrt. A Letétkezelő székhelye: 1054 Budapest, Akadémia u. 6. A Letétkezelő cégjegyzékszáma: 01-10-041042/3 A Letétkezelő letétkezelést is magában foglaló 41018/1998 tevékenységi engedélyének száma: A Vezető Forgalmazó (az Alap Átalakulása előtt): A tőzsdei bevezetésben közreműködő befektetési lásd a Letétkezelőre vonatkozó fenti adatokat lásd a Letétkezelőre vonatkozó fenti adatokat szolgáltató neve és székhelye A Garancia vállaló Az Alap fajtája az Átalakulást megelőzően: Az Alap fajtája az Átalakulást követően: lásd a Letétkezelőre vonatkozó fenti adatokat nyílt végű ingatlanforgalmazó befektetési alap zárt végű ingatlanforgalmazó befektetési alap, a Befektetési Jegyek a Budapesti Értéktőzsdére történő bevezetést követően az Alap Módosított Futamideje során tőzsdei forgalomban, befektetési szolgáltató közreműködésével, piaci áron értékesíthetők A nyilvános forgalombahozatalt engedélyező PSZÁF határozat száma és kelte: Raiffeisen Ingatlan Alap A sorozat: III/120.012/2002., 2002. szeptember 20. Raiffeisen Ingatlan Alap B sorozat: E-III/120.012-8/2005., 2005. október 20. Raiffeisen Ingatlan Alap C sorozat:: E-III/120.012-8/2005., 2005. október 20. Raiffeisen Ingatlan Alap D sorozat: E-III/120.012-10/2006., 2006. szeptember 06. 14

Az Alap nyilvántartásba vételéről szóló PSZÁF határozat száma és kelte: III/120.012-1/2002., 2002. október 07. Az Alap nyilvántartási száma (lajstromszáma) az Alap Átalakukása előtt: után: Az Alap induló saját tőkéje: 1211-04 1212-13 3.000.000.000 Ft Az Alap indulásának dátuma: 2002. október 7. Az Alap Átalakulásáról hozott alapkezelői határozat száma és kelte: Az Alap Átalakulási Tájékoztatóját jóváhagyó és a 1/2009. 2009. január 14. E-III/120.012-15/2009. szabályozott piacra történő bevezetést engedélyező PSZÁF határozat száma és kelte: Az Alap saját tőkéje az Átalakulás Napján 44 450 538 908 Ft Az Átalakulás Napja: 2009. április 02. Az Alap Módosított Futamideje az Átalakulást követően: Az Alap Módosított Futamideje az Átalakulás Napjától 2013. április 02. napig terjed. Az Alap Átalakulás utáni, MódosítottFutamidejének Megegyezik az Átalakulás Napjával kezdőnapja: Az Alap Átalakulás utáni, Módosított Futamidejének 2013. április 02. zárónapja (a Lejárat Napja): A Befektetési Jegyek forgalombahozatalának módja az Átalakulást megelőzően: A forgalomba kerülő befektetési Jegyek mennyisége az Átalakulást megelőzően: A forgalomba kerülő befektetési Jegyek mennyisége az Átalakulást követően: A Befektetési Jegyek előállításának módja: Saját tőkéje: A sorozatú Befektetési Jegyek ISIN kódja: B sorozatú Befektetési Jegyek ISIN kódja: C sorozatú Befektetési Jegyek ISIN kódja: D sorozatú Befektetési Jegyek ISIN kódja: Az A, B, C és D sorozatú Befektetési Jegyek Nyilvános forgalombahozatal; jegyzési eljárás (az Alap nyilvántartásba vételét megelőzően); folyamatos forgalmazás Az Alap Átalakulását megelőző folyamatos forgalmazás során az A, B, C és D sorozatú Befektetési Jegyek mennyisége nincs korlátozva. Az Alap Átalakulását megelőzően a forgalomban lévő A, B, C és D sorozatú Befektetési Jegyek száma és ezzel az Alap saját tőkéje a Befektetési Jegyek folyamatos forgalomba hozatala, valamint a Befektetési Jegyek visszaváltása következtében folyamatosan változhat. A forgalomba lévő befektetési Jegyek mennyisége az Átalakulást követően nem változik és sorozatonként megegyezik az Átalakulás Napján forgalomban lévő A, B, C és D sorozatú Befektetési Jegy mennyiségekkel. dematerializált értékpapír Az Alap saját tőkéje a működés során az Alap összesített nettó eszközértékével azonos. HU0000707864 (Átalakulás előtt: HU0000702386) HU0000707872 (Átalakulás előtt: HU0000703798) HU0000707880 (Átalakulás előtt: HU0000703806) HU0000707898 (Átalakulás előtt: HU0000704515) dematerializált névre szóló megjelenési formája: A sorozatú Befektetési Jegyek névértéke: 1 Ft 15

B sorozatú Befektetési Jegyek névértéke: C sorozatú Befektetési Jegyek névértéke: D sorozatú Befektetési Jegyek névértéke: Az Alap legfrissebb Nettó eszközértéke: 1 Ft 1 Ft 1 Ft 43 888 157 721,-Ft (2009. február 06-án) Árfolyamváltozás 2002.12.31. értéknappal:* 2,99% Árfolyamváltozás 2003.12.31. értéknappal:* 12,65% Árfolyamváltozás 2004.12.31. értéknappal:* 13,75% Árfolyamváltozás 2005.12.31. értéknappal:* 10,45% Árfolyamváltozás 2006.12.31. értéknappal:* 8,24% Árfolyamváltozás 2007.12.31. értéknappal:* 7,78% Árfolyamváltozás 2008.12.31. értéknappal:* -4,46% A befektetők részére szóló közlemények megjelentetésének helye: Az Alap Átalakulása előtt: a Tpt. 34. (4) bekezdés b) pont szerinti közzétételi hely, úgymint az Alap nevében eljáró Alapkezelő honlapja (www.raiffeisenalapok.hu) és a Forgalmazó honlapja (lásd 4. számú Melléklet). Az Alap Átalakulását követően: az Alap nevében eljáró Alapkezelő honlapja (www.raiffeisenalapok.hu), a Befektetési Jegyek tőzsdei bevezetésében közreműködő Befektetési Szolgáltató honlapja (www.raiffeisen.hu), a Felügyelet által üzemeltetett honlap (www.kozzetetelek.hu) valamint a Budapesti Értéktőzsde honlapja (www.bet.hu) azon közlemények tekintetében, amelyek közzétételét a Budapesti Értéktőzsde irányadó szabályzatai teszik kötelezővé. Az Alap befektetési politikájának rövid összefoglalása: Az Alap befektetési politikája az Átalakulással annyiban módosul, hogy az Alapkezelő elsődleges célja az Átalakulás Napján meglévő ingatlan vagyon (beleértve a fejlesztés alatt álló ingatlanokon jövőben megvalósuló beruházásokat) üzemeltetése, optimalizálása és értékesítése a zárt végűvé alakult Alap Módosított Futamidejének Lejáratáig. Az Átalakulást követően a nyílt végű ingatlan alapokra a Tpt.-ben megfogalmazott likviditási előírást (miszerint a nyilvános, nyílt végű ingatlan alap saját tőkéjének legalább tizenöt százalékát likvid eszközökben kell tartani) az Alapkezelőnek nem kell alkalmaznia. Az Alapkezelő a Módosított Futamidő Lejárata előtt történt ingatlan értékesítések befolyt, újabb ingatlan vásárlásra nem fordított és hozamként ki nem fizetett ellenértékét, valamint a befolyt bérleti díjaknak az Alap működéséhez (hiteltörlesztés, díjfizetés, felújítás, stb) fel nem használt értékét alacsony kockázatú eszközökben (elsősorban banki betétben és az Alap Módosított Futamidejéhez illeszkedő hátralévő futamidejű állampapírban) tartja. Az Alapkezelő az Alap Nettó Eszközértékének számításakor figyelembe vehető ingatlanok, ingatlan beruházások összértékének maximum ötven százaléka erejéig élni fog a Tpt. által biztosított hitelfelvételi lehetőséggel. Az Alapkezelő a devizaárfolyamhoz kötött ingatlanügyletekből befolyó bevételek (bérleti díjak, lízing díjak, stb.) árfolyamkockázatának fedezése céljából határidős ügyleteket köt. * Az árfolyamváltozás százalékos mértéke a befektető által elérhető vagyonnövekedést mutatja be, amennyiben a teljes évben megtartotta befektetését. A fenti hozamok nem jelentenek garanciát a jövőre nézve és nincsenek összefüggésben az alap jövőbeni hozamaival. A közölt hozamadatok nominálisak és az adott naptári évre vonatkoznak. Az Alap indulásának évében a hozamok egy évnél rövidebb időre vonatkoznak. 16

1.2. A RAIFFEISEN INGATLAN ALAP A B, C ÉS D SOROZATÚ BEFEKTETÉSI JEGYEINEK JELLEMZŐI 1.2.1 A Befektetési Jegy sorozatok nyilvántartásba vétele A Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelete 2002. szeptember 20-án kelt III/120.012/2002. számú határozatával engedélyezte az Alap A sorozatú Befektetési Jegyeinek nyilvános forgalomba hozatalát. A Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelete 2005. október 20-án kelt E-III./120.012-8/2005. számú határozatával engedélyezte az Alap B és C sorozatú Befektetési Jegyeinek nyilvános forgalomba hozatalát. A Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelete 2006. szeptember 06-án kelt E-III/120.012-10/2006. számú határozatával engedélyezte az Alap D sorozatú Befektetési Jegyeinek nyilvános forgalomba hozatalát. 1.2.2 A Befektetési Jegy sorozatok jellemzői A sorozat B sorozat C sorozat D sorozat Az Átalakulást megelőzően: azonos, kivéve az Alapkezelő döntése alapján a kiegészítő eladási jutalék mértékét az alábbiak szerint: amennyiben a Raiffeisen Ingatlan Alap ingatlan portfóliójának nettó eszközérték számításban Felszámított díjak, költségek, jutalékok mértéke szereplő aktuális értéke az Alap saját tőkéje százalékában 60% alá csökken, az Alapkezelőnek lehetősége van kiegészítő eladási jutalék bevezetésére az Alap Befektetési Jegyeinek A, B vagy C sorozatára, amelyet hirdetményben tesz közzé. A kiegészítő eladási jutalék mértéke maximum 3%. Az Átalakulást követően: azonos, az Alapkezelési Szabályzat rendelkezései Névérték A forgalomba hozatal pénzneme A forgalomba hozatal módja szerint. nyilvános egyaránt 1 Ft egyaránt forint nyilvános A forgalomba hozatal és forgalmazás helye (az Alap Átalakulását megelőzően) Az Alap Átalakulását követően kezdeményezett szabályozott piacra történő bevezetés helye A forgalomban lévő Befektetési Jegyek száma az Átalakulást követően A tőkenövekmény és a hozam megállapításának és kifizetésének szabályai A vásárlók köre az Alap Átalakulását megelőzően az elsődleges forgalomba hozatal során jegyzési eljárással jegyzési eljárás nélkül Az Alap Átalakulását megelőzően a Befektetési Jegyek folyamatos forgalmazását lebonyolító helyek listáját a 4. számú Melléklet tartalmazza Budapesti Értéktőzsde 4 507 002 009 1 187 026 200 23 663 905 541 199 820 285 Azonos. A Tájékoztató 3.5 pontja rendelkezései szerint. A Befektetési Jegyeket a mindenkor hatályos devizajogszabályok szerint devizabelföldi és devizakülföldi természetes és jogi személyek, valamint jogi személyiség nélküli szervezetek vásárolhatják meg az alábbiak szerint. 17

Kizárólag Kizárólag A Lakossági és Az Alapkezelő, Lakossági Privátbanki Privátbanki illetve olyan nem Befektetők befektetők befektetők Lakossági vagy kivételével minden Privátbanki más Befektető Befektető, aki az Alapkezelő saját vagyonkezelési tevékenysége körébe tartozik, vagy az Alapkezelő által kezelt valamely Alap által megvásárolt, a Raiffeisen Ingatlan Alapra (is) szóló opció A vásárlók köre az Alap Átalakulását követően kiirója Az Alap által kibocsátott A, B, C és D sorozatú Befektetési Jegyek befektetői körére vonatkozóan nincs korlátozás. Az Alapkezelő a Tpt. 263. (2) bekezdésének megfelelően az Alap Átalakulásának Napját követő egy hónapon belül kezdeményezi a Befektetési Jegyek bevezetését a Budapesti Értéktőzsdére. A bevezetést követően a Befektetési Jegyek a tőzsdei forgalomban, befektetési szolgáltató közreműködésével szabadon átruházhatóak (másodlagos forgalmazás), de nincs törvényi akadálya a tőzsdei forgalmon kívül kötött adásvételi ügylet keretében való átruházásnak sem. 18

2. AZ ÁTALAKULÁS ADATAI 2.1 A TÁJÉKOZTATÓ STÁTUSZA Jelen Tájékoztató a nyilvános, nyílt végű, határozatlan futamidejű alapként létrejött Raiffeisen Ingatlan Alap (lajstromszáma az Átalakulás előtt: 1211-04, után: 1212-13) Tpt. 260. (6) bekezdése szerinti Átalakulási Tájékoztatója, amely magában foglalja az Átalakulással összefüggésben módosított Alapkezelési Szabályzatot is. A jelen Átalakulási Tájékoztató a magyar jog és különösen a tőkepiacról szóló 2001. évi CXX. törvény, valamint a Bizottság 809/2004. számú rendelete alapján nyújt információkat a Befektetési Jegy tulajdonosoknak és a Befektetési Jegyeket megvásárolni szándékozó Befektetőknek az Alap Átalakulásáról, figyelembe véve a Felügyelet 7/2008. számú Vezetői Körlevelének tartalmát is. 2.2 AZ ALAP ÁTALAKULÁSÁNAK ELHATÁROZÁSA ÉS FELÜGYELETI JÓVÁHAGYÁSA Az Alap tervezett Átalakulásáról az Alapkezelő Igazgatósága a 2009. januuár 14-én kelt, 1./2009. számú határozatával döntött, a 2.3 pontban foglalt indokokra tekintettel, a 2.4 2.6 pontokban foglalt feltételek meghatározásával. Az Alap Átalakulását, szabályozott piacra történő bevezetését, valamint a módosított Tájékozatatót és Alapkezelési Szabályzatot a Felügyelet a 2009. február 26-án kelt, E-III/120.012-15/2009. számú határozatával hagyta jóvá, és engedélyezte a Befektetési Jegyek Átalakulást követő folyamatos forgalmazása megszüntetésének és szabályozott piacra történő bevezetésének alapját képező Átalakulási Tájékoztató és Átalakulási Hirdetmény közzétételét. 2.3 AZ ALAP ÁTALAKULÁSÁNAK INDOKA Tekintettel a 2008. végére kialakult tőkepiaci és gazdasági helyzetre, valamint az Alap 2008. november 7-ére kialakult likviditási helyzetére, az Alapkezelő Igazgatósága 2009. január 14-én kelt 1./2009 számú határozatával úgy döntött, hogy a nyílt végű és határozatlan futamidejű alapként létrejött Raiffeisen Ingatlan Alapot az Átalakulás Napjától számított 4 éves határozott futamidejű, zárt végű alappá alakítja át. A tőkepiaci válság és az Alap minimálisra csökkent likvid eszközei ellehetetlenítették az Alap Befektetési Jegyeire a Befektetők által megadott visszaváltási megbízások teljesítését jelentős árfolyamveszteség vagy adott esetben az Alap megszűnésére vezető helyzet felmerülésének veszélye nélkül. Az Alapkezelő meggyőződése szerint a megváltozott gazdasági és piaci körülmények között a Befektetők érdekeit jobban szolgálja egy zárt végű formában működő ingatlan befektetési alap, ahol a kezelt vagyon nagysága és így az Alap likviditása nem függ a Befektetők Befektetési Jegy vételi vagy visszaváltási szándékától. A 4 éves határozott futamidő és a zárt végű konstrukció lehetővé teszi, hogy az Alapkezelő az Alap ingatlanjait fokozatosan, a tőkepiaci helyzet függvényében értékesítse, ezzel elkerülve az ingatlanok nyomott áron történő kényszerértékesítését. Az Alap Átalakulásával az Alapkezelő egyben lehetőséget kíván nyújtani a Befektetési Jegy tulajdonosoknak arra, hogy még az Átalakulás Napját megelőzően dönthessenek a tulajdonukban lévő Befektetési Jegyek visszaváltásáról vagy a befektetésük megváltozott feltételek melletti fenntartásáról. A Tpt. 260. (1) bekezdése szerint az Átalakulás azt eredményezi, hogy az eredetileg határozatlan futamidejű Alap az Átalakulás Napjától számított 4 éves határozott futamidejű, azaz lejárattal rendelkező, zártvégű Alappá alakul át, azaz az Alap Befektetési Jegyeinek folyamatos forgalmazása az Átalakulással megszűnik. 2.4 AZ ÁTALAKULÁS MENETRENDJE A nap: Az Átalakulási tájékoztató Felügyelethez történő benyújtása, amivel egyidejűleg az Alapkezelő dokumentálható módon tájékoztatja a Befektetési Jegy tulajdonosokat az Átalakulás indokairól, tervezett időpontjáról és feltételeiről. B nap: A + max 30 naptári nap: Az Átalakulási Tájékoztató Felügyelet általi jóváhagyása 19

C nap: B nap + max 1 banki munkanap: A jóváhagyott Átalakulási Tájékoztató és az Átalakulási Hirdetmény közzététele D nap: C nap + max 30 naptári nap : A Befektetési Jegy visszaváltási megbízások leadására nyitva álló idő. E nap: D nap + 2 banki munkanap : A Befektetési Jegy vételi megbízások leadására nyitva álló idő. F nap: E nap + 1 banki munkanap: A Befektetési Jegy visszaváltási és vételi megbízások elszámolása (Átalakulási Elszámolási Értéknap) G nap: F nap + max 2 banki munkanap: A Befektetési Jegy visszaváltási megbízások pénzügyi rendezése. H nap: G nap + 1 banki munkanap: Az Átalakulás Napja 2.5 AZ ALAP ÁTALAKULÁSÁNAK TERVEZETT NAPJA Az Átalakulás tervezett Napja 2009. április 02. Az Átalakulás 2.4 pont szerinti menetrendje és a 2.6 pont alatt leírt feltételei különösen az Átalakulási Tájékoztató Felügyelet Által történt jóváhagyásának időpontja függvényében az Átalakulás időpontja változhat. Az Átalakulás Napját az Alapkezelő az Átalakulási Tájékoztató Felügyelet által történt jóváhagyását követően az Átalakulási Hirdetményben teszi közzé. Az Átalakulás utolsó lehetséges napja 2009. április 02. 2.6 AZ ALAP ÁTALAKULÁSÁNAK FELTÉTELEI A Tpt. 260. (6) bekezdése értelmében az Átalakulás első feltétele a Felügyeleti Engedély kiadása és az Átalakulási Tájékoztató Felügyelet általi jóváhagyása. Amennyiben e feltétel nem teljesül, az Alap Átalakulása nem lép érvénybe, az erre vonatkozó alapkezelői döntés hatályát veszti, melyről az Alapkezelő az Alap hirdetményi helyein (az Alapkezelő és a Forgalmazók honlapja) tájékoztatja a befektetőket. A Tpt. 260. (11) bekezdésében foglaltak szerint a Felügyelet a nyílt végű nyilvános ingatlan alap zárt végű nyilvános ingatlan alappá történő Átalakulásához kiadott engedélyt visszavonhatja, ha azt a befektetők érdekeinek védelme egyébként szükségessé teszi. A Tpt. 260. (10) bekezdésében foglaltak alapján az Átalakulás további feltétele az, hogy az Átalakulás Napját megelőzően az Alap befektetési jegyeire vonatkozóan kezdeményezett valamennyi érvényes és fennálló (vissza nem vont) visszaváltási megbízás elszámolása és pénzügyi rendezése megtörténjen a Felügyelet által jóváhagyott Átalakulási Tájékoztatóban meghatározott részletes feltételek szerint, az Átalakulás Napját megelőzően, de legkésőbb 2009. április 02-ig. A befogadott visszaváltási megbízások teljesítéséhez szükséges likviditás megteremtése céljából az Alapkezelő a következő lehetőségekkel élhet: Ingatlan értékesítés Hitelfelvétel az Alap nevében Az Alap felhalmazódó Likvid eszközei Befektetési Jegy eladás a folyamatos forgalmazás keretein belül az Átalakulási Elszámolási Értéknap előtt. Tekintve a 2008. végére 2009. elejére kialakult tőke- és ingatlanpiaci helyzetet és az Alap által már korábban felvett hitelek nagyságrendjét, valamint az Alap portfoliójának összetételét, az Alapkezelő a fentiek közül elsősorban a negyedik azaz a Befektetési Jegy értékesítés lehetőséget tekinti az Alap Átalakulását biztosító pénzügyi eszköznek, mert megítélése szerint az ingatlanok kényszerű értékesítése jelen piaci helyzetben a befektetők érdekeinek igen súlyos sérelmével járna. 20

Amennyiben a feltételek teljesülése hiányában az Átalakulás meghiúsul, az Alap továbbra is nyíltvégű alapként, a 2008. november 24-én életbe lépett forgalmazási feltételek mellett folytatja működését. s e feltételeknek megfelelően kerülnek teljesítésre továbbra is a visszaváltási megbízások. Ha ehhez nem elegendő az Alap likviditása, akkor az Alapkezelő kezdeményezheti az Alap által kibocsátott befektetési jegyek folyamatos forgalmazásának vagy folyamatos visszaváltásának felfüggesztését, amennyiben annak jogszabályi feltételei fennállnak, végső esetben pedig az Alap megszűnési eljárását kell kezdeményeznie. Ez utóbbi esetben számolni kell megszűnési eljárás egy évet minden valószínűség szerint meghaladó időtartamával és - a piaci helyzet alakulásától függően - a kényszerértékesítés miatt nyomott áron történő ingatlanértékesítés kockázatával is. Az Átalakulás feltételei között meghatározó az, hogy az Átalakulás Napjának legkésőbb 2009. április 2-ára kell esnie. Az Alap 2008. november 7-i Felügyelet által a Felfüggesztési Határozatban elrendelt felfüggesztését követő első forgalmazási nap 2008. november 24-e volt. A 2008. november 7-én kezdeményezett Befektetési Jegy visszaváltási megbízások még a felfüggesztés előtti forgalmazási rendnek megfelelően T+1-es (azaz egy forgalmazási napos) teljesítéssel teljesültek. A felfüggesztés végét követő első forgalmazási naptól (2008. november 24-től) kezdeményezett visszaváltási megbízások a megváltozott forgalmazási rendnek megfelelően 90 forgalmazási napos teljesítéssel kerültek rögzítésre. A felfüggesztés végét követő első forgalmazási napon (2009. november 24.) kezdeményezett visszaváltási megbízások értéknapja ezért 2009. április 02. Amennyiben az Alap Átalakulása ezen határidőig nem tud megvalósulni, az Alapkezelő 2009. április 02-án majd azt követően minden forgalmazási napon megkísérli a 2008. november 24-én és az azt követően megadott és vissza nem vont esedékes visszaváltási megbízások teljesítését. Amennyiben az Alap Likvid eszközei nem fedezik a nettó visszaváltások 2009. április 02-án vagy az azt követő forgalmazási napokon érvényes egy Befektetési Jegyre jutó Nettó eszközértéken számolt esedékes értékét, akkor az Alapkezelő kezdeményezni fogja az Alap végelszámolással történő megszüntetését. Amennyiben a fenti feltételek valamelyike nem teljesül, ezért az Átalakulás meghiúsul, az Alap nyílt végűként, a 2.11 pontban részletezettnek megfelelő forgalmazási feltételek mellett folytatja működését, ami akár az Alap végelszámolással történő megszüntetésének kezdeményezéséhez is vezethet. 2.7 A BEFEKTETÉSI JEGYEK VÉTELÉRE NYITVA ÁLLÓ IDŐ AZ ALAP ÁTALAKULÁSÁHOZ KAPCSOLÓDÓAN A Befektetési Jegyek vételére nyitva álló idő utolsó napja a Befektetési Jegyekre vonatkozó visszaváltási megbízások kezdeményezésére a 2.9 pontban részletezettek szerint nyitva álló időszak utolsó forgalmazási napját követő 2. forgalmazási nap. Amennyiben az Átalakulás meghiúsul, az Alap nyílt végűként folytatja működését, a Befektetési Jegyek vétele pedig az 2.11 pontban részletezettnek megfelelő forgalmazási feltételek szerint folytatódik. 2.8. A BEFEKTETÉSI JEGY VÉTELÉNEK MÓDJA AZ ALAP ÁTALAKULÁSÁHOZ KAPCSOLÓDÓAN Az Alap Átalakulásának biztosítása érdekében az Alapkezelő a következőkben leírtak szerint módosította a Befektetési Jegyek vételének forgalmazási feltételeit. Amennyiben az Átalakulás meghiúsul, az Alap nyílt végűként folytatja működését, a Befektetési Jegyek vétele pedig az 2.12 pontban részletezettnek megfelelő forgalmazási feltételek szerint folytatódik. 21