A lakás: ÉRTÉK Csorba Zoltán: Lakásépítés, lakásgazdálkodás
OTTHON LAKÓHELY ÉRTÉK TERMÉK Csorba Zoltán 2
ÉRTÉK Valaminek az a tulajdonsága, ami társadalom, (vagy az egyén) részére való fontosságot fejezi ki. (Értelmező kéziszótár) Érték az, amiért áldozatot hozunk. ( Irracionális döntés ) Anyagi javak és elvont (erkölcsi) értékek: a kettő egymásra hatása. A társadalom értékítélete. Értékválságok. Csorba Zoltán 3
A lakás, mint érték Saját, személyes: VAN lakásom, JÓ lakásom van (lakóérték), SZÉP lakásom van, FEKVÉSE, KILÁTÁSA, STÁTUSZA, Közös, általános: NAGYSÁGA KOMFORTFOKOZATA SZERKEZETE ÁLLAGA TULAJDONA PIACI ÉRTÉKE LAKBÉRE Csorba Zoltán 4
A lakóingatlan, mint érték A személy részére A. A háztartás üzemköltségeinek alakítása, B. Jövedelem termelő erőforrás C. Tartalék képzés A társadalom részére: A. szociális béke és jólét B. Népesedéspolitika C. Területfejlesztés, településpolitika D. Bevételi forrás (adó, díjak) Csorba Zoltán 5
A lakás, mint ingatlan A lakás, mint ingatlan, ezzel kapcsolatos jogok és kötelezettségek a tulajdonos, a fenntartó, a bérlő (használó) részére. A lakás építésének, illetve kialakításának feltételei. A lakás használatára vonatkozó szabályok. A lakófunkció megváltoztatásának feltételei. Adózási és egyéb közteherviselési kötelezettségek. Csorba Zoltán 6
Tulajdon, birtok, vagyon Birtok: az alanyok között létrejött és társadalmilag elismert kapcsolat, amely biztosítja a tulajdon használatát, a tulajdonos felé irányuló kötelezettségek tiszteletben tartásával. Tulajdon: Olyan birtok, amely felett a tulajdonos kizárólagosan és autonóm módon rendelkezik. Vagyon: A társadalmi és gazdasági értéket képviselő tulajdon és haszonszerzést biztosító jogosultságok összessége, ebből levonva a tulajdont terhelő kötelezettségeket A vagyont terhelő kötelezettségek összege meghaladhatja a vagyon értékét. Csorba Zoltán 7
A tulajdonos A tulajdonos az a természetes vagy jogi személy, aki az adott tulajdon vonatkozásában jogképes, szerzőképes, jogosult a tulajdon birtokolására. A tulajdonos a jogviszony következtében jogosult a tulajdon (törvényben korlátozható) hasznosítására, és köteles a tulajdont érintő kötelezettségek teljesítésére. A tulajdonos kötelezhető az ingatlan karbantartására, a keletkező veszélyhelyzetek elhárítására, az infrastruktúra fejlesztésében való részvételre, és közérdekű beavatkozások tűrésére. Csorba Zoltán 8
Osztatlan közös tulajdon Több személy egyetemesen gyakorolja osztatlan közös tulajdonára vonatkozó jogait, (pl. a társasházak közös tulajdonban levő részeire vonatkozóan). A jogok és kötelezettségek a tulajdonhányad arányában illetik meg őket. Valamennyi tulajdonos egyetértése szükséges a vagyon átruházásához, az ingatlan használatára vonatkozóan többségi szavazás dönt. A közös tulajdon egy részének használatára megállapodhatnak a tulajdonosok egymás között. Csorba Zoltán 9
Tulajdonformák Köztulajdon, (állami, önkormányzati tulajdon) Közterületek, köztulajdonban levő ingatlanvagyon Magántulajdon, természetes vagy jogi személyek tulajdona, akik -(amelyek)- a törvények és jogszabályok betartásával a magántulajdonnal gazdálkodni jogosultak, jogszabályokban egyértelműen rögzített kötelezettségek és korlátozások mellett. Csorba Zoltán 10
Az ingatlan A tulajdonban levő földterület, és azon létesített épületek, illetve építmények. A föld és a felépítmény tulajdonviszonyai eltérőek lehetnek. (Pl. a társasház telke közös tulajdon, a lakás külön albetétben nyilvántartott önálló tulajdon, ezért külön értékesíthető!) Az ingatlan, mint apportált tőkehányad. A lakóingatlannal kapcsolatos különleges szabályok, (pl. kilakoltatási moratórium télen, stb.) Csorba Zoltán 11
Az ingatlan nyilvántartása. A földügyi igazgatás intézményrendszere, az intézmények működése, az ingatlan nyilvántartás jogi szabályozása. A földhivatalok feladatai, működése, területi felépítése. Az ingatlan nyilvántartás. Az ingatlan nyilvántartás alapelvei, (bejegyzés, nyilvánosság, közhitelesség, kérelemhez kötöttség, rangsor, okirat elve). Az ingatlan telekkönyvi bejegyzése jogot keletkeztet: az átruházás csak a telekkönyvi bejegyzéssel válik jogszerűvé. Ptk. Csorba Zoltán 12
Az ingatlan értéke Az ingatlan értéke az értékelés céljától függően, igen tág határok között határozható meg, jelentősen különbözhet a Piaci érték Befektetési érték Felszámolási érték Előszereteti érték Presztízs érték Könyv szerinti érték Árverési érték Csorba Zoltán 13
Ingatlan értékelés Az ingatlan értékelése történhet: A piaci tranzakciók alapján, a megközelítően azonos helyzetek összehasonlításával Az újraelőállítási költségigényének figyelembe vételével, A tőke hozamtermelő képessége alapján A háromféle értékelés eltérő eredményekre vezet. Az érték alapú ingatlanadóztatás során az adóalap megállapításánál további bizonytalanságot jelent a benne lakó helyzete, és az értékváltozás követése. Csorba Zoltán 14
Jelenlegi érték (present value) Olyan aktíva jelenlegi értéke, amely jövedelem áramlást biztosít az idő függvényében. A jelenlegi érték ebből eredően egy későbbi időben A. Növekedhet: árfolyam, kamat, felértékelődés, stb. következtében B. Csökkenhet: avulás, infláció, leértékelődés, stb. következtében. Csorba Zoltán 15
Befektetési érték A lakás, mint befektetés értékének megtérülését egyfelől az ingatlan értékállósága, másrészt a bérlő jogai befolyásolják (pl. moratórium) Tőke biztonsága Bevétel biztonsága Likviditás Feloszthatóság Megszerzés/Fenntartás/Felszámolás költségei Kockázat Állami beavatkozás veszélye Csorba Zoltán 16
Ingatlan értékváltozások Értéknövelő hatás Karbantartás Környezeti minőség javulása Divat Tőzsdei mozgások Infláció Értékcsökkentő hatás Természetes kopás Adósságteher Igénybevétel ( lakott ) A környezet szlömösödése Piaci recesszió Csorba Zoltán 17
Csorba Zoltán 18
Befektetés megtérülése Lakás 55m2, 16,4m HUF 50-60 000 Ft/ hónap, -közös költség Éves hozam: 600 000 Ft = 3,658% + az ingatlan piaci érték növekedése (?) - jövedelemadó SZJA - - elhasználódásból adódó értékvesztés Értékpapír 16,4m Ft, Banki kamat, rövid lejáratra: 5-6%, Nyílt végű befektetési alap éves lejáratra: 7-10%, Elérhető: 0,5-1,64 m Ft/év Adó és kockázat nélkül Csorba Zoltán 19
Források Saját munka, Saját tőke, Természetbeni támogatások, (telek) Pénzbeli támogatások Kedvezmények, Hitel Jelzálog hitelek: A jelzálog hitelek (mortgage, mortgage loan) olyan, általában ingatlan alapú hitelek, amelyeket erre a célra alapított intézet nyújt. A szükséges forrást a bank jelzálog- levél kibocsátásával biztosítja. Hosszú lejáratú befektetési forma Csorba Zoltán 20
Hitel és eladósodás A hitel a jövőbeni növekedés megelőlegezése, vagy a vagyon felélése. Az adós besorolása: jó adós vagy rossz adós. Kockázatok és garanciák Bérlakás vagy sajátlakás. A lakbér: piaci vagy non profit A saját tulajdonú lakás költsége: önrész + hitel. A hitel fedezete: a várható jövedelem és a megépült lakás, mint vagyontárgy, pénzbeli megtakarítás, befektetés. Csorba Zoltán 21
Vagyonvesztés A vagyon értékének csökkenése: Avulás: fizikai avulás, karbantartás hiánya, stb. Erkölcsi avulás (obsolescence), a követelmények változása miatt leértékelődés. (Kéményszabvány, hő technika, stb.) A vagyont terhelő kötelezettségek növekedése, (többletterhek, kamatok, közterhek, stb.) Vagyonfelélés. (Ráfordítások csökkentése, források kivonása) Csorba Zoltán 22
Hiteltörlesztés A törlesztő részlet nagysága, aránya a családi jövedelemhez viszonyítva, Annuitás: a hosszúlejáratú hitelek törlesztése egyenlő részletekben, határidőre Kamatperiódusok, Moratórium: haladék Átütemezés (növekvő kamat vagy árfolyam változás miatt) azonos törlesztő részlet, meghosszabbított törlesztési idő. Csorba Zoltán 23
Mi mennyi? Hiteldíj:Kamatok, rendelkezésre állás, elbírálás, és egyéb költségek : THM, (teljes hiteldíj mutató). Jelenérték: Inflációs hatások, (fix és változó kamatozás) Bruttó- nettó Árfolyamkockázatok (deviza alapú kölcsönök) Kamat és tőketörlesztés. Csorba Zoltán 24
A lakás bére: a lakbér A lakbér kategóriái: Piaci lakbér, a kínálat és kereslet határozza meg, de az állam szabályozhatja, illetve kompenzálhat. A piaci bérlakással szemben követelmények támaszthatók, az ebből szerzett jövedelem adóztatható. A piaci lakbér profitot eredményezhet. Non-profit lakbér, a lakás üzemelésével és fenntartásával kapcsolatos kiadásokat tartalmazza, a fel nem használt tartalékokat, illetve a keletkező többletet visszaforgatja a rendszerbe. Szociális lakbér: az előző kettő még engedmény vagy támogatás formájában tovább csökkenthető. A szociális bérű lakás ne legyen a minimális követelményekhez képest csökkentett igényű! Csorba Zoltán 25
A lakbér tartalma A lakás önköltsége: az építési költségek időarányos része, (amortizációja) a lakás fenntartására és üzemeltetésére fordított kiadások, ideértve a díjakat és közterheket is. Banki költségek. Rendkívüli kiadások: pl. a szabályok változása miatt. (kéménybélelés, hő technika) A lakbér általában az önköltség + profit. Egyéni megállapodás köthető többletszolgáltatásokra, illetve a bérlő átvállalhat üzemeltetési költségeket, pl. vízdíj, fűtés, stb. Csorba Zoltán 26
Sajátlakás - bérlakás Bérlakás: Kaució(?) Lakbér: 4-8 /m2 / hó, 60m2= 72-144 000 Ft/hó Havi kiadás: Lakbér, + vízdíj + fűtés+villany cca.: 100-170 000 Ft/hó Sajátlakás Lakás ára: 19mFt/60m2 Önerő: 5,7m Ft Hitel:13,3mFt/25év Havi kiadás: Hiteltörlesztés: 107 957 Ft, Közös költség: 11 000Ft + vízdíj + fűtés+villany +felújítás cca.: 140-150 000 Ft/hó Csorba Zoltán 27
A társadalom lakásvagyona Csorba Zoltán 28
Társadalmi szerepvállalás A társadalmi igények érvényesítése érdekében indokolt a társadalmi szerepvállalás. Ez megnyilvánulhat: Esélyteremtésben Garanciákban A piaci helyzet befolyásolásában (non-profit akciók) A lakás mobilitás elősegítésében Szociális támogatásban Elhelyezésben A méltányosság érdekében indokolt rögzíteni a társadalmilag elismert lakásszükségletet, lakásigényt. Csorba Zoltán 29
A társadalmi szerepvállalás szervezeti keretei Állami szervezetek, kormányhivatalok Önkormányzatok Önkormányzatok gazdasági szervezetei Non-profit szervezetek Alapítványok Egyházak (?) Pénzintézetek Nyereségérdekelt szervezetek. Csorba Zoltán 30
Budapesti lakástulajdonosok, 1941. Csorba Zoltán 31
A lakáspolitika feladatai A lakásvagyon létrehozása, ezen belül: Lakóterületek kijelölése, az infrastruktúra és a környezet alakítás feltételeinek biztosításával, A befektetői szándék, és a tőke garanciája, A megvalósításhoz szükséges (megbízható) kivitelezői háttér A lakásállomány működtetése: Az épületek üzemeltetése, fenntartása, korszerűsítése, A gazdálkodás pénzügyi feltételeinek folyamatos egyensúlya, Az otthonteremtés, lakáshoz jutás feltételei A lakáselosztás feltételeinek szabályozása, Esélyteremtés és szociális támogatás, biztonsági garanciák Csorba Zoltán 32
A lakásviszonyok feltárása A lakásvagyon regisztrálása, mennyiségi, minőségi értékelése, A lakott lakások aránya, a lakók száma, az igénybevétel jogcíme Lakáshoz jutási esélyek, Igények és szükségletek, Igények felmérése, Csorba Zoltán 33
A magyar lakásvagyon Az ország lakásvagyona, a település lakásvagyona tulajdonviszonyoktól függetlenül az a lakásállomány, amely az adott közigazgatási egység területén van. A lakásvagyon különleges része az ingatlanvagyonnak, ugyanakkor a lakott ingatlan nem feltétlenül része a lakásvagyonnak. (Mi tekinthető lakásnak?) A lakásvagyon összetétele, minősége, kihasználtsága a társadalom életére és a gazdaság működésére jelentős hatást gyakorol. A gazdálkodás felelőssége a tulajdonos, a használó (lakó), továbbá a társadalom között oszlik meg, különböző arányban. 8társadalmi szerepvállalás mértéke) Csorba Zoltán 34
Lakásvagyon értelmezése. A lakásvagyon részei képezhetik A szükséglakások és lakott egyéb rendeltetésű helyiségek A nem lakás célra használt lakások (munkahelyek) Üdülőépületek A lakásvagyon nyilvántartásának, fenntartásának műszaki, szociális, egészségügyi feltételei. Csorba Zoltán 35
Magyar lakásvagyon, 2010 2001 2003 2010 Összes Lakás Laksűrűség 100 lakásra 4 064 653 4 104 019 4 330 581 251 247 231 KSH: 2005-ben Magyarországon a lakásvagyon 96,3% természetes személy, 4,7% jogi személy, ebből 3% önkormányzati tulajdonában volt. Csorba Zoltán 36
Svéd lakásvagyon megoszlás (%) 1945 1960 1980 1990 Bérlakások, ebből 58 53 45 42 Közhasznú lakás társaságok Önkormányzati lakás 2 5 9 4 20 4 21 1 Szövetkezeti lakások 4 11 14 18 Magántulajdonú lakások 38 36 41 40 100 100 100 100 Csorba Zoltán 37
70% 60% 50% 40% Magánbérlakások 30% Szociális bérlakás 20% 10% 0% Spanyolország Írország Görögország Olaszország Portugália Belgium Anglia Finnország Luxemburg EU 15 Franciaország Ausztria Hollandia Dánia Németország Svédország A szociális és a magán bérlakások aránya EU országokban. Forrás: Hegedűs-Teller 2006 Csorba Zoltán 38
Tulajdonviszonyok, Genf, 1990 Csorba Zoltán 39
A lakásvagyon tulajdonviszonyai Köztulajdon: Állami (kincstári) lakásvagyon, Önkormányzati lakásvagyon Magántulajdon: Forprofit szervezetek, Nonprofit szervezetek Társasházak, Lakásszövetkezetek, Családi házak Csorba Zoltán 40
Vagyongazdálkodás A vagyongazdálkodás fogalma alatt érthetjük: A vagyon hasznosítását, a vagyon kezelését, illetve a vagyon hasznosítását és kezelését. A vagyonkezelés: a vagyon tartós használatba adása működtetés céljából. Ide sorolható még a vagyon gyarapítása, de általában ezt még nem értik ide. Az önkormányzat vagyongazdálkodással kapcsolatos feladatait a testület vagyonrendeletben szabályozza. A vagyon felélése a túlzott igénybevétel, illetve az értékőrző beavatkozások elmaradásának következménye Csorba Zoltán 41
Lakáselosztás Piaci értékesítés: Hitel felvételével, Árveréssel, Szolgáltatás fejében, Közösségi lakásvagyon igénybevétele: Szolgálati lakás, közszolgálati munkásoknak Várólista alapján, igényjogosultaknak, Közérdekből, kártalanítás gyanánt, Szükséghelyzetbe, ideiglenes vagy végleges helyzetben Csorba Zoltán 42
Irodalom Ingatlanpiac és lakáspolitika Magyarországon és Svájcban. Szerk. Balázs János, Blaise Galland, Hajnal István. Aula kiadó kft BKE Bp. Dr. Hoffmann Istvánné: Lakáskörülmények, Kossuth kiadó, Bp. 1981 2003. évi CXXXIII. Törvény a társasházakról Csizmady Adrienne: A lakótelep. Gondolat, Bp. 2003 The Encyclopedia of Housing. Willem van Vliet, editor. Sage Publications, 1998. Csanádi Gábor- Csizmady Adrienne: Szuburbanizáció és társadalom. In: Település és városszociológia. Gondolat kiadó, Bp. 2004 Hegedüs József-Teller Nóra: Az önkormányzati lakásgazdálkodás modelljei Angliában, Svédországban és Franciaországban. Városkutatás kft. Bp. 2006 Csizmady Adrienne: A lakótelep. Gondolat kiadó, Bp. 2003 Csorba Zoltán 43
Csorba Zoltán 44