Lakóingatlan fejlesztés Előadó: Gönczi László ügyvezető. Metropolis International Kft Szakmai Háttér 19 év ingatlanfejlesztés Finn spanyol-magyar (ICM) osztrákmagyar (Revital) és izraeli (Centrál Park, Neocity, GB Európa)cégek ügyvezetője ill. műszaki vezetője Fő profil : lakásépítés 1
Számadó utcai Appartmanház ICM Cságoly Ferenc Hönich Richárd Üröm Revital lakópark Koszó József 2
Pusztaszeri úti társasház Revital Plájer János Szabó Tamás Centrál park Fekete Lajos 3
Csillaghegy Forest Hill Neocity Fekete Lajos Reviczky Liget Neocity Iványi László 4
Duna Terasz GB Európa Hartvig Lajos Székely Ágnes Madárhegy GB Európa Iványi László - Döbröntei Nóra 5
Szakmai Háttér Az ingatlanszakemberek szakmai háttere? Diploma: Építész városépítész 17 év várostervezés- épülettervezés 2 város (Algéria, Kazahsztán) Rendezési tervek Kórház, orvosi rendelő, lakóház, üdülő központ tervezése Algéria-Magyarország 5 év kivitelezés Skikda Nouvelle Ville Algéria 6
Lakáscélú ingatlanfejlesztés Sajátosságok A legérzékenyebb és legmunkaigényesebb termék Kis méretű egységek Igényes és nagy létszámú vevő Fokozott árérzékenység A tervezés és a kivitelezés minősége rendkívül fontos Nagymértékű kitettség a gazdasági helyzet változásainak A projekt- és vevő finanszírozás kulcsfontosságú tényező Lakáspiac helyzete Gazdasági válság sújtotta terület Eladatlan lakások tömege. Túlkínálat Leállított, félbehagyott fejlesztések Zuhanó árak, akciók ellenére minimális értékesítés 7
Lakáspiac helyzete 1.1 A lakásépítés volumenének alakulása az elmúlt időszakban (2001-től napjainkig) 50 000 45 000 40 000 35 000 30 000 25 000 20 000 15 000 10 000 5 000 0 28 054 31 511 35 543 43 913 41 084 36 159 36 075 33 864 31 994 20 823 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Series1 A lakásépítés volumene a 2004 évi csúcsról a felére esett Ennek oka a gazdasági válság finanszírozás 8
Lakásprojektek megvalósítása Terület kiválasztása Tervezési program meghatározása Tervezés Kivitelezés Marketing Értékesítés Lakásprojektek előkészítése Terület kiválasztása Terület kiválasztása meghatározott kategória céljára Megszerezhető terület vizsgálata A vizsgálat elemei. Első fázis ( a terület megfelel-e a fejlesztő igényeinek) A terület településen belüli elhelyezkedése Szabályozási előírások. Módosítás szükségessége Szűkebb és tágabb környezet és a várható változások Közlekedési kapcsolatok és a tömegközlekedési ellátottság Közintézmény ellátottság Egyéb speciális fejlesztői szempontok 9
Üröm Natura Villapark Neocity Lakásprojektek előkészítése Szabályozási terv módosítása Övezet váltás Övezeten belüli változtatás (szintterületi mutató, lakásszám stb.) Fővárosi Szabályozási Keretterv (FSzKT) módosítás szükségessége? Kerületi szintű KSzT módosítás? Főbb tényezők KSzT módosítás elméletileg 6 hónap, reálisan minimum 1 év FSzKT módosítás 1-2 év. A cél elérése teljesen bizonytalan Településfejlesztési szerződés, jelentős költségnövelő tétel A szabályozási terv módosítása jelentős kockázati tényező 10
Lakásprojektek előkészítése A vizsgálat elemei. Második fázis ( a telek adottságai) Régészet, műemlékvédelem (pozitív és negatív tényező) Talajszennyezettség Környezeti tényezők (zaj stb.) Közmű költségek. Közműcsatlakozási lehetőségek, szükséges bővítések, a területhez rendelt közműkontingensek. Talajmechanikai adottságok Tájvédelem Árvízvédelem Meglévő faállomány (pozitív és negatív tényező Telek vételára Megvalósíthatósági tanulmány. Költségek meghatározása A telken kívüli költségek Infrastruktúra (közművek, út, egyéb), Településfejlesztési szerződés költségei (KSzT módosítás) Egyéb (közműfejlesztési hozzájárulás stb) Tervezés Építés Marketing Bankköltségek 11
Telek vételára Megvalósíthatósági tanulmány. Bevételek Elvárt profit Telekérték Középkategóriájú lakásépítésre alkalmas telek értéke: 25.000Ft/eladható m2 lakás Eladható m2= Bruttó szintterület x 0,7 Megvalósítás Tervezési program A célközönség meghatározása Lakásmix meghatározása A körzetben folyó fejlesztések adatainak idősoros elemzése, az eladott lakások összetétele, a trendek meghatározása A piacon lévő lakásösszetétel prognózisa a saját fejlesztés piacra lépésének időpontjában Épület típusok, Lakásalaprajzok Földszinti lakások saját kerttel 12
Tervezés Megvalósítás A tervező kiválasztása Beruházó és tervező együttműködése Cél a beruházó elképzelésének magas színvonalú megvalósítása (hozzáadott érték) Csillaghegy Forest Hill Neocity Fekete Lajos 13
Csillaghegy Forest Hill Neocity Fekete Lajos Megvalósítás Tervezés Tervek minősége Cél a gazdaságos és színvonalas épületek tervezése Hatékony alaprajzok Bruttó szintterület és eladható m2 arányának optimalizálása 14
Üröm Revital lakópark Koszó József Kovách István Madárhegy GB Európa Iványi László - Döbröntei Nóra 15
Megvalósítás Tervezés Tervek minősége Kategóriánként eltérő szempontok A szabályozás hatása az építészetre (erkély) A vásárlói igények figyelembe vétele Amerikai konyha Többszintes lakások Tetőtér, vagy penthouse Tervezés Megvalósítás Tervek ellenőrzése, tervezői felelősség Tervek ellenőrzése saját szakemberrel, külső szakcéggel, kivitelezővel Költségvetés kiírás ellenőrzése 16
Megvalósítás Kivitelezés A kivitelező kiválasztása Generálkivitelező Saját projekt managment alvállalkozók Szerződés Egységáron alapuló átalányár Teljesítés igazolás a tételes költségvetés alapján és nem %-os készültség Költségkímélés minden áron?? Műszaki ellenőrzés Kivitelezés Megvalósítás - Lakói igények figyelembe vétele - Variálható alaprajzok, vevő választása: - Hideg és meleg burkolatok - Szaniterek - Belső ajtók - Konyha? (adjunk, vagy ne) - El nem adott lakások befejezése (pro és kontra) 17
Marketing, értékesítés Beruházó marketing - tervezőkivitelező együttműködése - Beruházási cél, célközönség, tervezési program, alaprajzok, befejező elemek színvonala, befejezettség meghatározása - Különleges értékesítési módszerek - Vevő igénye szerinti tervezés. Lakásalaprajz - Épület - Szerkezet-kész állapot Kérdések?? 18