Good neighbours creating common future SME Network CB-HU-SRB/0901/211/009 Pénzügyi terv Homokkert Kistérségi Integrációs Nonprofit Közhasznú Kft. Termálfalu projekt pénzügyi terve (Termálfalu Kft. projektcég) Mórahalom-Magyarkanizsa, 2011.06-07. The project is co-financed by the European Union through the Hungary- Serbia IPA Cross-border Co-operationProgramme
SME Network CB-HU-SRB/0901/211/009 A dokumentáció egy közös, szerb-magyar vállalkozásfejlesztési hálózat kialakításának és beüzemelésének pilot programjaként készült el. Készítette: Virág Attila terület- és településfejlesztő geográfus Kicsiny László gazdálkodástudományi szakértő Pásztor Gabriella közgazdász This document has been produced with the financial assistance of the European Union. The content of the document is the sole responsibility of Municipiality of Magyarkanizsa and can under no circumstances be regarded as reflecting the position of the European Union and/or the Managing Authority. 2
TARTALOMJEGYZÉK 1. Általános bemutatás... 4 2. A beruházás tervezett költségvetése... 5 2.1. Előkészítés költségei... 5 2.2. Projekt megvalósítási időszakában felmerülő kiadások... 6 2.3. Költségek részletesen kibontva:... 7 2.3.1. Projektmenedzsement költségei... 7 2.3.2. Nyilvánosság, pr és marketing feladatok ellátása... 9 2.3.3. Műszaki ellenőri feladatok ellátása... 9 2.3.4. Könyvvizsgálat... 9 2.3.5. Építés, kivitelezés költségei... 9 2.3.6. Tartalék keret... 11 3. Költség terv (eredményt érintő tételek)... 12 4. Árbevétel terv... 13 5. Pénzügyi terv összeállításánál használt mutatószámok... 15 Beruházási hitel törlesztésének adatai:... 16 6. Eredményterv... 17 7. Összegzés... 19 8. Titoktartási nyilatkozat... 21 3
1. Általános bemutatás Tekintettel arra, hogy projektcég megalakításáról van szó, így korábbi lezárt üzleti évek eredményeit a pénzügyi tervben nem tudjuk bemutatni. A pénzügyi táblák tervezett adatokat tartalmaznak, amelyek feltételezéseken alapulnak és rögzítik, hogy várhatóan milyen mértékű eredményt képes realizálni a cég főtevékenységén keresztül és mennyi idő alatt térül meg a befektetés összege. Az általános forgalmi adó a beruházásnál nem kerül aktiválásra az építmények értékénél, figyelembe véve, hogy a cég a beruházás teljes összege után az általános forgalmi adót visszaigényli, így a tervezett költségek nettó módon kerültek megtervezésre. A tervezésnél megkülönböztettünk a pályázatnál elszámolható és nem elszámolható költségeket is, az elszámolható kiadásokat a projektszintű költségvetés tartalmazza, amelybe beállításra került 100.000 ezer forint tartalék keret is. A nem elszámolható költségek pedig a cég működéséhez kapcsolódó kiadásokat és a hitelfelvétele miatt felmerülő tételeket (kivéve a belső projektmenedzsment bére) tartalmazza, amelyek kimutatásra kerültek a pénzügyi terv részét képező költségtervben. Feltételezéseink alapján a fenntartási időszak végére az összes telket sikerül értékesítenie a cégnek. A telkek megoszlását az alábbi táblázat összefoglalva tartalmazza: 1. számú táblázat: Telekmegoszlások Telekméretek max min Mennyiség 650 db 650 600 0 db 600 550 2 db 550 500 5 db 500 450 6 db 450 400 57 db összesen: 70 db Mennyiségi egység 4
2. A beruházás tervezett költségvetése A beruházás során az előkészítés és a megvalósítás költségei évek szerinti bontásban nem választhatóak annyira külön, hiszen a beruházás alapvető koncepciója, hogy abban az esetben kezdik meg a kivitelezést, amikor a vevő kifizette az ingatlanra az előleget. Azonban, hogy a pályázat összeállításánál még is könnyebben elkülöníthetőek legyenek az adott időszakokban felmerülő költségek megosztásra kerültek. 2.1. Előkészítés költségei Az előkészítés költségei a tanulmányok készítéséből, a tervezésből, amely tartalmazza az engedélyes és a kiviteli tervek díjait is illetve a közbeszerzési eljárás lebonyolításához kapcsolódó költségekből tevődik össze, amely magában foglalja a szakértői tevékenység díjait és a közzétételi díjakat is. Figyelembe véve, hogy a cég megalakításához szükséges munkaerő biztosítása is, így már az előkészítési szakaszba betervezésre került a projektmenedzsment bérezése. (Ezen költségelem bővebb kifejtését lásd. a Projekt megvalósítási időszakában felmerült kiadások között.) Az előkészítési tevékenységhez szorosan kapcsolódó költségek összesen 160.543 ezer forint összegben kerültek megállapításra, amelyen belül a legmagasabb költségtétel az engedélyes és kiviteli tervezés díja. Ezen költségek kalkulációjakor figyelembe vettük, hogy hasonló tevékenységeknek mennyi a piaci ára. 2. számú táblázat: Projekt előkészítési költségei összefoglalva adatok ezer Ft-ban Projekt előkészítésével kapcsolatosan felmerült kiadások Megnevezés Projektmenedzsment Tanulmányok elkészítése (nettó) Tervezés (engedélyes, kiviteli tervek) (nettó) Közbeszerzési eljárás lebonyolításával kapcsolatos költségek (szakértői, közzétételi díjak) (nettó) Összesen (nettó) 2012. év 2013.év Összesen 22 051 22 492 44 543 13 000 20 000 55 051 7 000 56 000 20 000 105 492 20 000 76 000 20 000 160 543 5
2.2. Projekt megvalósítási időszakában felmerülő kiadások 3. számú táblázat: Projekt megvalósítási időszakában felmerülő kiadások összefoglalva adatok ezer Ft-ban Projekt megvalósításával kapcsolatosan felmerült kiadások Megnevezés Projektmenedz sment Nyilvánosság biztosítása, PR feladatok ellátása Műszaki ellenőri feladatok ellátása Könyvvizsgálat Építés, felújítás saját tulajdonban lévő területen Tartalék keret Összesen 2012. év Lásd. az 4000 221600 előkészítés 2013. év költségeinél 4000 886400 50000 2014. év 22.941 4 000 4 501 2000 316 571 20 000 2015. év 23.400. 4 000 18 004 3 000 316 571 20 000 2016. év 23.868 4 000 6 430 221 601 5 000 2017. év 24 346 6 430 253 257 5 000 2018. év 24833 119388 Összesen 20 000 45 000 5 000 2 216 000 100 000 225600 940400 347072 384975 260899 289033 24833 2.472.812 A projekt megvalósítási időszakában felmerülő kiadások közül a legmagasabb költségtétel az építéssel és kivitelezéssel kapcsolatosan felmerülő költségek. A többi költségtétel (projektmenedzsment költsége, nyilvánosság biztosítása, műszaki ellenőri feladatok ellátása, könyvvizsgálati díj) minden olyan egyéb költséget tartalmaz, amelyek a projektmegvalósításához elengedhetetlenek, azonban a pályázatban elszámolható költségelemek. A projekt megvalósítási időszakban beállításra került egy tartalék keret is, amely azt a célt szolgálja, hogy bármikor átcsoportosítható legyen más egyéb költségtételekre, amelyek a beruházás megvalósításakor bármikor előfordulhatnak, de a tervezés időszakában még nem voltak előre láthatóak. Számvitelileg a műszaki ellenőri feladatok, a könyvvizsgálat díja, építés, felújítás költségei mind növelik a megvalósítással érintett építmények könyvszerinti bekerülési értékét. 6
2.3. Költségek részletesen kibontva: 2.3.1. Projektmenedzsement költségei A projektmenedzsment költségei már az előkészítés időszakától fogva felmerülnek, hiszen a céget meg kell alakítani és az előkészítésben részt kell, hogy vegyenek az alkalmazottak is, ezáltal is biztosítva a projekt szabályszerű előkészítettségét illetve a megvalósítási időszak minél zökkenő mentesebb lefolyásának biztosítását. Ebből kifolyólag kerültek a bérek már 2012-től megtervezésre, és azért 2018. év a vég dátuma, mert várhatóan 2018-ra sikerül az összes felépítményt értékesíteni, de természetesen a cég működése ezt követően is zavartalanul fog működni, de a pályázat szemszögéből ez a tény nem lényeges szempont. A projektmenedzsment feladatait belső projektmenedzsmenti csoport fogja ellátni, amely megegyezik a cég személyzeti felépítésével. Így terveink szerint 1 fő ügyvezető, 1 fő gazdasági vezető, 1 fő műszaki vezető, 1 fő pénzügyi ügyintéző, 1 fő műszaki ügyintéző és 1 fő adminisztrátor kerül alkalmazásra. Az ügyvezető általános feladatai között fogja ellátni a projektmenedzser feladatkörét, aki egy személyben fogja össze és koordinálja a projekt előkészítését és megvalósítását. A gazdasági vezető szintén általános vezetői feladati mellett pénzügyi menedzserként veszi majd ki a feladatait a pályázatból. A műszaki vezető tevékenysége azonban már csak kizárólag a pályázathoz kapcsolódik, aktívan részt vesz mind a tervezési, mind pedig a kivitelezési időszakban, ő koordinálja a kivitelezés során a pályázat műszaki paramétereinek megvalósítását. A pénzügyi és műszaki ügyintézők az operatív feladatok ellátásban vesznek részt és biztosítják a folyamatos adatszolgáltatást a vezetőség számára. Az adminisztrátor pedig a cég és a pályázathoz kapcsolódó adminisztrációs feladatok ellátását végzi majd. A bérek megállapításánál egyrészt figyelembe lett véve, hogy a cég várhatóan részben önkormányzati tulajdonban lesz, így figyelembe kellett venni az üvegzseb előírásait is. Másrészt pedig a hasonló munkakört betöltő személyek fizetési átlaga is befolyásolta a tervezett bérek összegét. Ezen adatokból kiindulva az ügyvezető bére havi 350 ezer forint/hó, a gazdasági és műszaki vezető bére 300 ezer forint/hó, a pénzügyi és műszaki ügyintéző bére 180 ezer forint/hó, az adminisztrátor bére pedig 120 ezer forint/hó összegben került megtervezésre. 7
A bérek éves szintű növekményénél évente 2%-os bérfejlesztést állítottunk be, amely az inflációs rátánál alacsonyabb mértékű, azonban fontos tényező, hogy a béreket évről-évre fejleszteni kívánja a cég. A beállított bérek és az ezekhez kapcsolódó járulékok megfizetése az első évben 22.051 ezer forint terhet jelent majd a cégnek. 2012-2018. években összesen 163.930 ezer forint személyi jellegű ráfordítása lesz várhatóan. A bérek és a bérekhez kapcsolódó járulékok terheit a Bérterv 2012-2018 táblázat összefoglalva tartalmazza évenkénti bontásban külön-külön beosztásonként. Alkalmazottak 3. számú táblázat: Bérterv 2012-2018 évek között adatok ezer Ft-ban 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Létszám (fő) Alapbérek Összesen Ügyveztő igazgató 1 350 4 200 4 284 4 370 4 457 4 546 4 637 4 730 31 224 Pénzügyi vezető 1 300 3 600 3 672 3 745 3 820 3 897 3 975 4 054 26 763 Műszaki vezető 1 300 3 600 3 672 3 745 3 820 3 897 3 975 4 054 26 763 Pénzügyi ügyintéző 1 180 2 160 2 203 2 247 2 292 2 338 2 385 2 433 16 058 Műszaki ügyintéző 1 180 2 160 2 203 2 247 2 292 2 338 2 385 2 433 16 058 Adminisztrátor 1 120 1 440 1 469 1 498 1 528 1 559 1 590 1 622 10 705 Éves bérfejlesztés (%) 0,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% Halmozott bérfejlesztés (%) 0,00% 2,00% 4,04% 6,12% 8,24% 10,41% 12,62% Bruttó bérek összesen 1 430 17 160 17 503 17 853 18 210 18 575 18 946 19 325 127 572 Közterhek Átlagos TB (%) 24,00% 24,00% 24,00% 24,00% 24,00% 24,00% 24,00% 24,00% 24,00% Munkaadói járulék (%) 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% Szakképzési h.j. (%) 1,50% 1,50% 1,50% 1,50% 1,50% 1,50% 1,50% 1,50% 1,50% Közterhek (%) 28,50% 28,50% 28,50% 28,50% 28,50% 28,50% 28,50% 28,50% 28,50% Közterhek (Ft) 408 4 891 4 988 5 088 5 190 5 294 5 400 5 508 5 194 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Teljes bérköltség Összesen Ügyveztő igazgató 450 5 397 5 505 5 615 5 727 5 842 5 959 6 078 40 123 Pénzügyi vezető 386 4 626 4 719 4 813 4 909 5 007 5 107 5 210 34 391 Műszaki vezető 386 4 626 4 719 4 813 4 909 5 007 5 107 5 210 34 391 Pénzügyi ügyintéző 231 2 776 2 831 2 888 2 945 3 004 3 064 3 126 20 635 Műszaki ügyintéző 231 2 776 2 831 2 888 2 945 3 004 3 064 3 126 20 635 Adminisztrátor 154 1 850 1 887 1 925 1 964 2 003 2 043 2 084 13 756 Teljes bérköltség 1 838 22 051 22 492 22 941 23 400 23 868 24 346 24 833 163 930 8
2.3.2. Nyilvánosság, pr és marketing feladatok ellátása A nyilvánosság biztosítására nettó 20.000 ezer Ft került meghatározásra, amely teljes mértékben megfelel a marketing és kommunikációs tervben foglaltakkal. A marketing és kommunikációs tervnél részletesen kibontásra került, hogy mely eszközöket fogja a cég igénybe venni és ez milyen költségek vonzattal bír. Ez a költségelem számvitelig nem növeli az építmények bekerülési értékét viszont fontosan befolyásolja a cég eredményességét, hiszen eredmény csökkentő hatással bír. 2.3.3. Műszaki ellenőri feladatok ellátása Az építkezést folyamatosan a belső munkacsoport műszaki vezetője és műszaki ügyintézője mellett külső műszaki ellenőr is ellenőrzi, aki szavatol a kivitelezés műszaki megfelelőségéért. Ő támasztja alá a számlák kifizethetőségét. A műszaki ellenőrök kiválasztása terveink szerint közbeszerzési eljárás keretében fog megvalósulni, ellőre láthatólag és a más hasonló kivitelezések adataiból kiindulva nettó 45.000 ezer Ft összegben került beállításra. A műszaki ellenőrök költségei növelik az építmények bekerülési értékeit. 2.3.4. Könyvvizsgálat A könyvvizsgálati díjra nettó 5.000 ezer forintot terveztünk, amelynek kiindulási pontja az volt, hogy a hasonló méretű beruházások esetében milyen mértékű könyvvizsgálat várható el. Célszerű, hogy a beruházás idejében folyamatos könyvvizsgálatot lásson el a könyvvizsgáló ezzel is korrigálható, hogy a támogatásból befolyt összegek megfelelően kerüljenek a cég könyveibe. 2.3.5. Építés, kivitelezés költségei Az építés, kivitelezés költségeit az alábbi táblázat tartalmazza részletesen, hogy milyen várható munkanemekből fog összetevődni a beruházás és ezek várhatóan milyen összegű költséget fognak jelenteni a cégnek. 9
4. számú táblázat: Építési, kivitelezési költségek bontása: Megnevezés Építés, kivitelezés költsége Összeg (nettó) 1 843 000 000 Ft Közterület (15.400 m2) 252 000 000 Ft ebből: - út (8400 m2) 210 000 000 Ft - zöldfelület (7.000 m2) 42 000 000 Ft Megnevezés Közmű csatorna, víz, áram közút földmunka termál csatlakozás vízbekötés telekre infokommunikáció Összes kivitelezési költség 1 telekre jutó átlagos építési kiadás (Ft/telek) Összeg (nettó) 121 000 000 Ft 51 000 000 Ft 8 000 000 Ft 5 000 000 Ft 14 000 000 Ft 28 000 000 Ft 15 000 000 Ft 2 216 000 000 Ft 31.657.143. Ft Fontos megemlíteni, hogy a költségek olyan ütemben fognak felmerülni a cégnél, amilyen üteműek az értékesítések. Az alapvető stratégia az, hogy amint előleggel biztosítja a vevő azt, hogy meg kívánja vásárolni az adott épületet elkezdődik a beruházás, így kicsi a kockázata annak, hogy olyan ingatlant építsen meg a cég, amelyre nincs vevő és ne térüljön meg. Az előzetes felmérések és becslések alapján az alábbi ütemezésben fognak felmerülni az építési költségek: 10
5. számú táblázat: Értékesíteni kívánt építmények építési költségeinek felmerülési ütemezése Év Várhatóan értékesíthető ingatlan Kivitelezés költsége 2012 (0. év) 7 221 600 001 Ft 2013 (1. év) 28 886 400 004 Ft 2014 (2. év) 10 316 571 430 Ft 2015 (3. év) 10 316 571 430 Ft 2016 (4. év) 7 221 600 001 Ft 2017 (5. év) 8 253 257 144 Ft 2018 (6. év) 0 Ft Összesen 70 2 216 000 010 Ft A táblázat adataiból jól látható, hogy a beruházás időszakában a legintenzívebb a 2013-2015 évig tartó időszak lesz, hiszen várhatóan itt lesz a legmagasabb az értékesített ingatlanok száma. 2.3.6. Tartalék keret Tartalék keret azért került betervezésre a költségvetésbe, mivel előre láthatólag elképzelhető, hogy a terv számítások alapján meghatározott költségvetés módosulni fog, így mint biztonsági tartalék szolgál a cég számára, amely beállításra kerül a likviditási számításokba is. 11
3. Költség terv (eredményt érintő tételek) 6. számú táblázat: Költség terv 2012-2018 adatok ezer Ft-ban Évek Megnevezés 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Összesen Anyagjellegű ráfordítások 3 739 3 801 3 883 3 991 4 118 4 224 4 325 28 080 Anyag költség (inflációs szorzóval) 1 874 1 932 2 001 2 090 2 194 2 288 2 380 14 759 Irodaszer beszerzés 1 800 1 865 1 932 2 009 2 100 2 192 2 284 14 182 Igénybe vett anyagjellegű szolgáltatás értéke 1 828 1 831 1 842 1 862 1 883 1 894 1 903 13 042 Elektromos Áram 300 306 312 318 325 331 338 2 230 Gáz 160 163 166 170 173 177 180 1 189 Víz 24 24 25 25 26 26 27 178 Telefon, internet 1 200 1 200 1 200 1 200 1 200 1 200 1 200 8 400 Szemétszállítás 72 73 75 76 78 79 81 535 Egyéb szolgáltatások (inflációs szorzóval) 37 38 39 40 41 41 42 279 Biztosítási díj 36 37 37 38 39 40 41 268 Marketing költség 4 000 4 000 4 000 4 000 16 000 Személyi jellegű ráfordítások 22 051 22 492 22 941 23 400 23 868 24 346 24 833 163 930 Egyéb ráfordítások 0 221 599 886 396 316 570 316 570 221 599 253 256 2 215 990 Értékesített tárgyi eszközök értéke Összes költség Amortizáció Nélkül. ÖSSZES ÜZEMELTETÉSI 221 599 886 396 316 570 316 570 221 599 253 256 2 215 990 25 790 247 891 913 220 343 961 344 556 250 168 282 414 2 408 001 25 790 247 891 913 220 343 961 344 556 250 168 282 414 192 011 KÖLTSÉG Költségek jelenértéke (NPV) - értékcsökkenés nélkül 25 790 238226,15 843396 305277 293881,5 205056,1 222461,2 2 134 088 Költségek jelenértéke (NPV) - értékcsökkenéssel 25 790 238226,15 843396 305277 293881,5 205056,1 222461,2 2 134 088 A költség tervnél figyelembe vettük, hogy a cégnek működési jellegű kiadásai is vannak, amelyek befolyásolják a cég eredményességét egy olyan összesítő kimutatás, amely tartalmazza a cég működéséhez szükséges költségeket is. A költségek megoszlását az 1. számú diagram ábrázolja, amely jól mutatja, hogy a legnagyobb tétel az egyéb ráfordítások, ami az értékesített tárgyi eszközöket tartalmazza, ezt követi a személyi jellegű ráfordítások, a többi ráfordítás ezen tételekhez képest minimálisak. 12
1. számú diagram: Költségek megoszlása éves szinten és összesen adatok ezer Ft-ban 4. Árbevétel terv 7. számú táblázat: Árbevétel terv adatok ezer Ft-ban Tervezett belföldi értékesítés 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Árbevétel Árbevétel Árbevétel Árbevétel Árbevétel Árbevétel Árbevétel Összesen Előleg 32 500 130 000 46 429 46 429 32 500 37 143 0 325 001 Befejezett beruházások utáni realizált árbevétel 292 500 1 170 000 417 857 417 857 292 500 334 285 2 924 999 Belföldi árbevétel 32 500 422 500 1 216 429 464 286 450 357 329 643 334 285 3 250 000 Belföldi árbevétel inflációval 33832,5 437710 1260220,444 482857,44 470623,065 344147,292 348324,97 3 343 883 Árbevétel mindösszesen 33 833 437 710 1 260 220 482 857 470 623 344 147 348 325 3 343 883 Árbevétel jelenértéke 33 833 420571,7031 1163465,96 428331,1595 401132,2039 281846,2486 274098,1416 3 003 278 Az árbevétel tervből egyértelműen látszik, hogy a 2012 2018 évi időszakban a cégnek folyamatos árbevételt fog realizálni saját értékesítései után. Az első évben még csak az értékesített ingatlanuk után befizetett előlegből, de az azt követő években dinamikusan növekszik az árbevétele, hiszen ahogyan átadásra kerül egy ingatlan azonnal realizálódik is az értéke. A 2. számú diagram jól szemlélteti, hogy kiugróan magas árbevétel várható a 2014. év 13
folyamán, míg az ezt követő évek csökkentő tendenciát jelölnek. Az árbevétel kalkulációnál mindig úgy számoltunk, hogy a lefoglalás évében került beállításra a 10%-os előleg, az azt követő évben pedig amikor ténylegesen elkészül az építmény az fenn maradó árbevétel. Az előleg és az árbevétel realizálhatóságánál az ingatlanok átlagos várható értékesítési árát határoztuk meg, mivel előre láthatólag pontosan nem lehet felmérni, hogy melyik ingatlanokat fogják a piacon hamarabb keresni. 2. számú diagram: Árbevétel alakulása évek szerinti bontásban Az évente értékesíteni kívánt építmények darabszámát a 3. számú diagram szemlélteti a leglátványosabban. Megállapítható, hogy a legintenzívebb értékesítésre 2013. év folyamán számol a cég, hiszen addigra már elég marketing kommunikációt tudnak folytatni és eredményesebben tudnak értékesíteni. Az azt követő években pedig az értékesítés szinte egyenletes mértékben fog megvalósulni és 2018. évre már a beruházás teljesen be fog fejeződni, így ott már plusz értékesítés nem fog realizálódni. Figyelembe véve a piac jelenlegi helyzetét a táblázatban foglalt adatok helytállósága abszolút reális, hiszen nincsenek túlbecsülve. 14
3. számú diagram: Értékesítendő ingatlanok évenkénti bontásban 5. Pénzügyi terv összeállításánál használt mutatószámok A pénzügyi terv elkészítésekor a különböző pénzügyi mutatószámoknál az alább ismertetett adatokat használtuk. Így a beruházási hitel konstrukció esetében 25 éves futamidővel, amelyből 5 év türelmi időt számoltunk, vagyis a hitel felvételét követő első 5 évben nem kell a tőketörlesztést megkezdeni, csupán kamatfizetési kötelezettsége keletkezik a cégnek. Kamat törlesztésénél a negyedéves konstrukció került a beállításra. Egyéb feltételekként került meghatározásra, hogy a hitelfelvételéhez szükséges folyósítási jutalék, kezelési költség, szerződéskötési díj és az esetleges projekt vizsgálati díj is. Várhatóan 500.000 ezer forint beruházási hitelre lesz szüksége a cégnek, hogy biztosítani tudja szükséges önerőt a beruházás megvalósításához. A hitelkonstrukció, amelyet a számításoknál figyelembe vettünk a 8. számú táblázat adatait tartalmazza. A 9. számú táblázat 2012-2018 évek között összefoglalva tartalmazza a várható inflációs ráta, a 3 havi EURIBOR és a 3 havi Bubor mértékét. 15
8. számú táblázat: Beruházási hitel konstrukció: Beruházási hitel konstrukciók Hitelösszeg: 500 000 000 Saját erő mértéke: 2 092 884 000 Futamidő: 25 Türemi idő: 5 Éves kamatfelár / marge: 2,00% Kamat: 3,56% Törlesztés: negyedévente Kamatfizetés: negyedévente Egyéb feltételek: Rend tart. Jutalék évi mértéke: Folyósítási jutalék: 5000 Kezelési ksg: 2500 Szerződéskötési díj: 5000 Projektvizsgálati díj: 6500 9. számú tábla: Pénzügyi terv feltételek/alapvetések/mutatók Megnevezés 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Átlag HUF infláció* 4,10% 3,60% 3,60% 4,00% 4,50% 4,40% 4,20% 4,20% 4,08% Jegybanki alapkamat* 6,00% 5,50% 5,00% 4,50% 3,50% 3,00% 2,75% 2,75% 4,13% 3 havi BUBOR** 6,04% 6,04% 5,20% 4,70% 3,60% 3,10% 2,80% 2,80% 4,29% 3 havi EURIBOR** 1,56% 1,15% 2,15% 3,65% 3,60% 3,10% 2,80% 2,80% 2,60% Beruházási hitel törlesztésének adatai: 10. számú táblázat: Adósságszolgálat bemutatása 2012-2018 évekre vonatkozóan Dátum Napok Tőke tartozás Beruházási hitel törlesztés ezer Ft-ban Tőkerészlet aránya (%) Törlesztés né. Éves tőke törlesztés Kamat né. Éves kamatfizetés Éves kamatfizetés Éves adósságsz. 2015 2014 2013 2012 I. 90 500 000 0 4 445 II. 90 500 000 0 0 4 445 III. 90 500 000 0 4 445 IV. 90 500 000 0 4 445 I. 90 500 000 0 3 938 II. 90 500 000 0 0 3 938 III. 90 500 000 0 3 938 IV. 90 500 000 0 3 938 I. 90 500 000 0 5 188 II. 90 500 000 0 0 5 188 III. 90 500 000 0 5 188 IV. 90 500 000 0 5 188 I. 90 500 000 0 7 063 II. 90 500 000 0 0 7 063 III. 90 500 000 0 7 063 IV. 90 500 000 0 7 063 17 780 17 780 17 780 15 750 15 750 15 750 20 750 20 750 20 750 28 250 28 250 28 250 16
2016 2017 2018 Dátum Napok Tőke tartozás Tőkerészlet aránya (%) Törlesztés né. Éves tőke törlesztés Kamat né. I. 90 500 000 0 7 000 II. 90 500 000 0 0 7 000 III. 90 500 000 0 7 000 IV. 90 500 000 0 7 000 I. 90 500 000 6 667 6 375 II. 90 493 333 6 667 26 667 6 290 III. 90 486 667 6 667 6 205 IV. 90 480 000 6 667 6 120 I. 90 473 333 6 667 5 680 II. 90 466 667 6 667 26 667 5 600 III. 90 460 000 6 667 5 520 Éves kamatfizetés Éves kamatfizetés Éves adósságsz. 28 000 28 000 28 000 24 990 24 990 51 657 22 240 22 240 48 907 IV. 90 453 333 6 667 5 440 Összesen: 0 53333 53333 157760 157760 157760 211093 A beruházási hitel törlesztésénél az első 7 évet vettük alapul, amely idő alatt az összes ingatlant értékesíteni tudja a cég, viszont ebben az első időszakban van lehetősége olyan konstrukciójú hitelt felvenni, amikor türelmi idővel tud élni és így nem kell a tőketörlesztését elkezdeni. A 10. számú táblázat évenkénti bontásban részletezi, hogy milyen mértékű adósságszolgálatot kell teljesíteni a cégnek, azaz milyen mértékű tőketörlesztési és kamatfizetési kötelezettsége keletkezik. Jól látszik, hogy 2018 év végére 53.333 ezer forint tőketörlesztést és 157.760 ezer forint kamatfizetést fog teljesíteni a gazdasági társaság. 6. Eredményterv 11. számú táblázat: Eredményterv 2012-2018 évekre vonatkozóan Megnevezés 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Tervszámok Belföldi értékesítés nettó árbevétele 33 833 437 710 1 260 220 482 857 470 623 344 147 348 325 Export értékesítés nettó árbevétele 0 0 0 0 0 0 0 Értékesítés nettó árbevétele 33 833 437 710 1 260 220 482 857 470 623 344 147 348 325 Aktivált saját teljesítmények értéke Egyéb bevételek 200 Anyagköltség 1 874 1 932 2 001 2 090 2 194 2 288 2 380 Igénybe vett anyagjellegű szolgáltatások értéke 1 828 1 831 1 842 1 862 1 883 1 894 1 903 Eladott Áruk Beszerzési értéke (ELÁBÉ) 0 Egyéb szolgáltatások értéke 37 38 39 40 41 41 42 Anyagjellegű ráfordítások 3 739 3 801 3 883 3 991 4 118 4 224 4 325 Bérköltség 22 051 22 492 22 941 23 400 23 868 24 346 24 833 Személyi jellegű egyéb 0 0 0 0 0 0 0 17
kifizetések Megnevezés 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Tervszámok Személyi jellegű ráfordítások 22 051 22 492 22 941 23 400 23 868 24 346 24 833 Értékcsökkenési leírás 0 0 0 0 0 0 0 Egyéb ráfordítások 0 221 599 886 396 316 570 316 570 221 599 253 256 ÜZEMI (ÜZLETI) TEVÉKENYSÉG EREDMÉNYE 8 243 189 819 347 000 138 896 126 067 93 979 65 911 Működési költség 25 790 247 891 913 220 343 961 344 556 250 168 282 414 Működési költség-bevétel aránya 76,23% 56,63% 72,47% 71,23% 73,21% 72,69% 81,08% Pénzügyi műveletek bevételei 0 0 0 0 0 0 0 Fizetendő kamatok és kamatjellegű ráfordítások 17 780 15 750 20 750 28 250 28 000 51 657 48 907 Pénzügyi műveletek ráfordításai 17 780 15 750 20 750 28 250 28 000 51 657 48 907 PÉNZÜGYI MŰVELETEK EREDMÉNYE -17 780-15 750-20 750-28 250-28 000-51 657-48 907 SZOKÁSOS VÁLLALKOZÁSI EREDMÉNY -9 537 174 069 326 250 110 646 98 067 42 322 17 005 Rendkívüli bevételek Rendkívüli ráfordítások RENDKÍVÜLI EREDMÉNY 0 0 0 0 0 0 0 ADÓZÁS ELŐTTI EREDMÉNY -9 537 174 069 326 250 110 646 98 067 42 322 17 005 ELVÁRT ADÓ ADÓALAPJA (Árbevétel 2%- a) 677 8 754 25 204 9 657 9 412 6 883 6 966 ADÓALAP 677 174 069 326 250 110 646 98 067 42 322 17 005 Adófizetési kötelezettség 135 34 814 65 250 22 129 19 613 8 464 3 401 ADÓZOTT EREDMÉNY -9 673 139 255 261 000 88 517 78 454 33 858 13 604 MÉRLEG SZERINTI EREDMÉNY -9 673 139 255 261 000 88 517 78 454 33 858 13 604 EBITDA 8 243 189 819 347 000 138 896 126 067 93 979 65 911 EBIDA 8 107 155 005 281 750 116 767 106 454 85 515 62 510 Kamattörlesztés 17 780 15 750 20 750 28 250 28 000 24 990 22 240 Tőketörlesztés 0 0 0 0 0 22 667 22 667 Adósságszolgálat 17 780 15 750 20 750 28 250 28 000 47 657 44 907 ADSCR mutató (EBIDA/Adósságszolgálat) - régi számítási módszer 0,455978515 9,841583592 13,57832203 4,133344391 3,801915512 1,79437536 1,391996564 Adózott eredmény jelenértéke (NPV) -9 673 133825,4518 241044,3832 78561,70358 66915,30756 27752,38261 10715,84441 EBIDA jelenértéke (NPV) 8 107 148961,3661 260207,8601 103634,4992 90797,29375 70093,94631 49240,31515 A vállalkozás várható eredménytervét a 11. számú táblázat mutatja, amelyből egyértelűmen kiderül, hogy ezen befektetéssel a cég az első üzleti évet leszámolva (ahol várhatóan 9.673 ezer forint vesztesége fog keletkezni) folyamatosan nyereséget tud termelni, mivel az elkészült ingatlanok értékesítésén keresztül realizálni tudja a bevételeit, a kiadásai pedig a minimális iroda üzemeltetési költségeken és a személyi jellegű juttatásokon kívül az értékesített tárgyi eszközökből tevődik össze. Értékcsökkenési leírása nagyon minimális lesz a cégnek, ezért az eredménytervbe nem is került beállításra, hiszen a beruházással érintett ingatlanokat azonnal értékesíti is tovább így nem számolható el utána értékcsökkenési leírás. Az eredményt befolyásolja az évek folyamán kifizetendő kamatok összege, ezt 18
ellensúlyozhatja a cég, hogyha az árbevételét folyamatosan leköti, azonban ezzel növeli az adózás előtt alap mértékét. A cég gazdálkodása összességében nyereségeges, a bemutatott terv számokkal és konstrukcióval. Vagyis 500.000 ezer forint beruházási hitel és 200.000 ezer forint támogatási összeg mellett, megvalósítható, hogy az éves szinten értékesített ingatlanok értékéből fedezni tudja a beruházás költségvetését. A projektcég várható eredményességét látványosan szemlélteti a 4. számú diagram is, amely egyértelműen kimutatja, hogy az évek során a pénzügyi műveletek eredményei veszteségesek lesznek, ezt várhatóan a leköthető betéttel tudja minimalizálni majd a cég. A 2012 üzleti évet leszámítva, az összes többi évben pozitív lesz a mérleg szerinti eredmény, kiugróan magas profit várható a 2014. évben, az ezt követő években egyenlő mértékű eredményesség számítható. 2. számú diagram: Főbb eredmény kategóriák összesítve adatok ezer Ft-ban 7. Összegzés A pénzügyi terv adatait összegezve elmondható, hogy a beruházás folyamatos finanszírozása biztosított, vegyes finanszírozású konstrukció keretében. Így a beruházás fedezetére beállításra került 200.000 ezer forint támogatás és az 500.000 ezer forint hitel, továbbá a folyamatos értékesítésből származó árbevétel biztosítja a beruházás lebonyolításához szükséges tőke fedezetet. 19
A cég a működése során a 2013. évtől pozitív mérleg szerinti eredménnyel zárja az üzleti éveit, ebből is jól látszik, hogy a beruházás igen rövid idő alatt megtérül így érdemes a beruházásba belefogni és a szükséges tőkét biztosítani hozzá. Figyelembe véve azt a tényt, hogy a beruházó cég csak akkor építi meg az adott lakóházat, amikor arra már biztos vevőt is talál, így elég alacsony a kockázata annak, hogy megtérülés nélkül maradjon a felépített ingatlan. Ez a megoldási konstrukció jelenleg a legjobb technika, arra vonatkozóan, hogy a cég ne ruházzon be feleslegesen és ne kelljen likviditási gondokkal küzdenie. 20
8. Titoktartási nyilatkozat Az Ex-Ante 2002 Kft., 6722 Honvéd tér 5/B. cégjegyzékszám: 06-09-013972 (a továbbiakban, mint Vállalkozó) képviseli: Kicsiny László- ezúton visszavonhatatlan és feltétel nélküli kötelezettséget vállal arra, hogy a Homokkert Kistérségi Integrációs Nonprofit Közhasznú Kft. (6782 Mórahalom, Fesztivál köz 1., Cg. 06-09-014117) Pénzügyi Tervével kapcsolatban a Vállalkozó számára előzetesen átadott, ill. hozzáférhetővé tett információkat, adatokat, tényeket, vagy egyéb dokumentációt (a továbbiakban, mint Információ) bizalmasan kezeli. A Vállalkozó szavatol és teljes körű kártérítési felelősséget vállal azért, hogy az ilyen módon tudomására jutott, illetve birtokába került Információkat a Megrendelő előzetes és kifejezett írásbeli hozzájárulása nélkül semmilyen módon nem adja át és nem közli illetéktelen személy (ek) kel, nem hozza nyilvánosságra, hozzáférhetővé nem teszi, azokat kizárólag saját tevékenysége körében, a Megrendelővel kötendő jövőbeni szerződés érdekében és céljából használja fel. A Vállalkozó kötelezi magát arra, hogy a Megrendelő kérésére bármikor haladéktalanul visszaszolgáltat minden Információt és az azokról készült összes másolatot. A Vállalkozó kifejezetten tudomásul veszi, hogy a titoktartási kötelezettség és megsértésének következményei őt időbeli és földrajzi korlátozás nélkül terhelik. Jelen titoktartási nyilatkozatban vállalt kötelezettség nem terjed ki azon Információra, amely i. nem a jelen titoktartási nyilatkozatban vállalt kötelezettségek megszegésével már jogszerűen nyilvánosságra került vagy kerül; ii. jelen nyilatkozat aláírásának napján már jogszerűen a Vállalkozó birtokába került; iii. hatóság, bíróság vagy más intézmény (Támogató Szervezet) részére történő közlésére az alkalmazandó jogszabályi rendelkezések alapján a Megrendelő köteles. A Ptk. 348. 350. -ai alapján a Vállalkozó kártérítési kötelezettséggel tartozik a Megrendelő valamennyi vagyoni és nem vagyoni kára esetén, amennyiben azt a Vállalkozó bármely tulajdonosa, tisztségviselője, alkalmazottja, alvállalkozója vagy megbízottja a jelen titoktartási nyilatkozatban vállaltak akár részben, akár egészben, szándékosan vagy gondatlanul történő megsértésével okozta. Jelen titoktartási nyilatkozatra a Magyar Köztársaság jogszabályai az irányadóak. Kelt: Mórahalom, 2011. június 7. Kicsiny László EX-ANTE 2002 Kft. 21