SZAKÉRTŐI VÉLEMÉNY A 2112 Veresegyház, Hattyú u 1/A. 2544/22 hrsz. alatti lakóház, udvar megnevezésű ingatlan forgalmi értékéről Megbízó: Kőszegi Árpád János 1151 Budapest, Vácbottyán u. 20. Készült: 2011. november 23. Példányszám: 2/. példány Készítette: OTVIGA Kft, a Magyar Ingatlanszövetség Tagja Tagjegyzék száma: 233/2001 1
ÉRTÉKTANUSÍTVÁNY ÉRTÉKELÉSI EREDMÉNYEK ÖSSZEFOGLALÁSA MEGBÍZÁS TÁRGYA Értékelt ingatlan megnevezése Lakóház, udvar INGATLAN AZONOSÍTÁS Cím 2112 Veresegyház, Hattyú u. 1/A. Helyrajzi szám: 2544/22 (Körzeti Földhivatal Gödöllő) TULAJDONVISZONYOK Tulajdonos neve, tulajdoni hányad: Kőszegi Árpád János 1/1 Széljegyzetek: Nincs Terhelés Jelzálogjog 2 bejegyzésben Forgalomképesség: Az ingatlan önállóan forgalomképes Értékelt jog: 1/1- ed tulajdonjog Értékelési cél Az ingatlan forgalmi értékének meghatározása INGATLAN JELLEMZŐK Értékelt telek: Összes nettó hasznos felépítmény terület: ÉRTÉKELÉS Értékmeghatározás módszere: 2.452 m2 334 m2 piaci összehasonlító nettó pótlási költség alapú Értékelés fordulónapja: 2011. november 23. MEGÁLLAPÍTOTT ÉRTÉK Forgalmi érték: 113.000.000,- Ft Azaz: - Száztizenhárommillió Forint Kelt: Pécs, 2011. november 23. Készítette: Györkös József Ügyvezető igazgató- vezető szakértő EUFIM ingatlanértékelő Okleveles ingatlanvagyon értékelő 2
INGATLANFORGALMI SZAKVÉLEMÉNY Megbízó megnevezése Kőszegi Árpád János 1151 Budapest, Vácbottyán u. 20. Megbízás kelte 2011. november 15. Értékelés célja 2112 Veresegyház, Hattyú u. 1/A. 2544/22 hrsz. alatti, lakóház, udvar megnevezésű ingatlan forgalmi értékének meghatározása 26/2005 (VIII.11) PM és a 32/2000.(VIII.29.) PM rendelettel módosított 25/1997. (VIII.1) PM rendeletben, valamint az EVS 2009- ban (Európai Értékelési Szabványok) meghatározott értékelési módszerek alkalmazásával. Ingatlan azonosítása Az ingatlan azonosítása 2112 Veresegyház, Hattyú u. 1/A. 2544/22 hrsz. alatti lakóház, udvar megnevezésű ingatlanról kiadott tulajdoni lap - teljes másolat (keltezés: 2011.11.10.), valamint térképmásolat alapján történt meg. Megbízói adatszolgáltatás: - tulajdoni lap- teljes másolat - térképmásolat - alaprajz Ingatlan alapadatok: Cím: 2112 Veresegyház, Hattyú u. 1/A. Helyrajzi szám: 2544/22 Megnevezés: Lakóház, udvar Jogi helyzet: Értékelt jog: Tulajdonjog Tulajdoni hányad: 1/1 3
Tulajdonos: Kőszegi Árpád János 1/1 Széljegyek: Nincs Terhelés: III/5. Jelzálogjog 143.598 EUR kölcsön és járulékai erejéig. Jogosult: CIB Bank Zrt III/6. Jelzálogjog 24.682 EUR kölcsön és járulékai erejéig. Jogosult: CIB Bank Zrt Forgalomképesség: Az ingatlan önállóan forgalomképes Értékelő feladata Az OTVIGA Kft a megbízó 2011. november 15- i megbízása alapján a 2112 Veresegyház, Hattyú u. 1/A. 2544/22 hrsz. alatti, lakóház, udvar megnevezésű ingatlan forgalmi értékbecslését végezte el, melynek során az ingatlan időszerű, a piaci viszonyoknak megfelelő forgalmi értékét határozta meg. Alkalmazott értékelési módszerek A termőföldnek nem minősülő ingatlanok hitelfedezeti értékének meg- határozására a pénzügyminiszter 26/2005 (VIII.11) PM, valamint a 32/2000.(VIII.29.) PM rendelettel módosított 25/1997. (VIII.1) PM rendelete vonatkozik. Jelen ingatlanforgalmi értékbecslést a fenti PM rendeletben, valamint az EVS 2009- ben (Európai Értékelési Szabványok) meghatározott ingatlanértékelési módszerek alapján végeztük el. Az alkalmazható értékelési módszerek közül a piaci összehasonlító adatok elemzésén alapú módszert és a nettó pótlási költség alapú módszert alkalmaztuk. Helyszíni szemle ténye, időpontja Az ingatlanon 2011. november 18- án szakértői szemlét tartottunk. A helyszínen szemrevételezéssel vizsgáltuk az ingatlan adottságait, környezetét, műszaki funkcionális jellemzőit és más értékbefolyásoló tényezőket. A helyszíni vizsgálaton túlmenően tájékozódtunk az adott típusú és jellegű ingatlanok általános piaci helyzetéről, valamint a régióban kialakult helyi ingatlanpiaci viszonyokról. Az ingatlanról fénykép- felvételeket készítettünk, amelyeket szakvéleményünkhöz mellékelünk. Feltárást, környezetvédelmi és diagnosztikai vizsgálatot nem végeztünk. 4
Az ingatlan környezetének bemutatása Az értékelt ingatlan Pest megyében, Budapesttől 15 km- re északkeletre helyezkedik el Veresegyházon. A 17 ezer lakosú város megközelítése gépjárművel az M0- s körgyűrűről, valamint az M3- as autópályán Mogyoródnál északra letérve biztosított. A várost rendszeres vonatközlekedés köti össze a fővárossal. A város infrastrukturális fejlettsége, sport- és kulturális élete, a természetes és természet közeli élőhelyek megőrzése miatt egyre több fővárosból kitelepülő számára ad nyugodt és kényelmes állandó lakóhelyet. Az értékelt lakóingatlan a központtól 1,5 km- re délnyugatra helyezkedik el örökpanorámás, szép természeti környezetben, az Ivacsi horgásztó partján. Az ingatlan környezetében jellemzően hasonló korú, jó minőségű lakóépületek vannak. A kommunális létesítmények közül bolt és autóbuszmegálló 500 méteren belül, további alapellátást biztosító kommunális egységek 1,5 km- en belül érhetők el. A földszintes kialakítású lakóépület szabadonálló beépítéssel a keleti traktus felé elhelyezett. A nagy alapterületű telek ÉNY- DK vonalú, délkeleti irányban enyhén lejtő, panorámás, kerített, szabálytalan négyszög alakzat sziklakertes szintezéssel, részben térburkolatos, parkosított, gondozott jelleggel. Maximális beépíthetőség: 30 %. A terület füvesített és dísznövényekkel telepített, az öntözést fúrt kút és automata öntözőrendszer biztosítja. A telken további felépítményként szabadidős épület és borospince, szaletli- tűzrakóhely, valamint szauna- fürdőmedence gépház található. Itt került elhelyezésre a 8x3,5 m- es fürdőmedence is melyet napkollektor fűt. A térképmásolaton nem jelölt épületek az értékelés során figyelembevételre nem kerültek. Parkolás az utcafront felé elhelyezett 35 m2 alapterületű fedett gépkocsibeállóban biztosított. Az ingatlan közműellátottsága teljes (víz, villany, csatorna, földgáz), környezete rendezett. Az ingatlan megközelíthetősége Az ingatlan megközelítése Budapest felől az M0- s körgyűrűn, illetve az M3- as autópályán Mogyoród felől letérve biztosított. A település vonatközlekedéssel ellátott. Az egy sávos aszfalt burkolatú Hattyú utca végén, azt lezárva húzódik a telek, melyet az utcától elektromos kapu határol. A gépkocsibeálló térburkolattal fedett. Az értékelt ingatlan bemutatása Az épület 2003- ban épült hagyományos szerkezetekkel, földszintes kialakítással, minőségi szerkezetekkel. Az épület négyzet alaprajzú, mediterrán jellegű alacsony lejtésű tetővel, a teljes hőszigetelt homlokzaton kő burkolattal. Az 5
épület középpontjában nyitott, kőburkolatos átrium kapott helyet, mely az épületen belül teljesen körbejárható, egyfajta szabadidős térként funkcionál, egyúttal biztosítva a megfelelő klímát is az épületben. A lakóházban nappali- étkező, konyha, 5 szoba, és kiszolgáló terek: közlekedők, kazánhelyiség, gardrób, háztartási helyiség, fürdő kerültek kialakításra. 4 hálószoba saját fürdőszobával rendelkezik. Az északkeleti traktusban 3 terasz húzódik, melyek a horgásztóra néznek. A falak festettek- csempézettek, a padló hajópadló és kő burkolatú. Az épület falazata hőszigetelt, a külső homlokzatot mediterrán kőburkolat borítja. A födém és a tető faszerkezetű, cserép héjalással. A nyílászárók egyedi minőségi hőszigetelt fa szerkezetek Az ingatlan fűtése és melegvíz ellátása Buderus melegvíztárolós kazánnal biztosított. Az épület szerkezetileg jó állapotú, a belső terek jó- igényes kialakításúak. Összbenyomás Az értékelt ingatlan Veresegyház délnyugati településrészén elhelyezkedő lakóház jó fekvéssel, örökpanorámás telekkel, extra szolgáltatásokkal (fürdőmedence, szauna). Az ingatlan értékesíthetőségét jónak minősítjük. Összbenyomás: jó. Felépítmény adatok Építés éve: 2003 Hasznos alapterület: 334 m2 Alapozás: beton sávalap Padozat: hajópadló, kőburkolat Függőleges teherhordó szerkezet: tégla Vízszintes teherhordó szerkezet: fa födémszerkezet Tetőszerkezet: alacsony lejtésű mediterrán tető Tető héjalás: cserépfedés Vakolat, külső burkolat: hőszigetelt, kőburkolat Belső felületképzés: festett csempézett fal Nyílászárók szerkezete: hőszigetel egyedi szerkezet Fűtési mód, melegvíz ellátás: gáz központi Műszaki állapot: 95 % 6
Helyiséglista Megnevezés Alapterület m2 Nappali 48,5 Konyha 18 Szoba 15,2 Közlekedő 6,4 Közlekedő 26 Szoba 15 Fürdő 4,2 Fürdő 3 Előtér 28 Szoba 14,8 Tároló 9,3 Előtér 7,8 WC 2,5 Kazánház 9 Szoba 22 Gardrób 7,3 Fürdő 8,9 Szoba 18 Kamra 1,69 Átrium 39,69 Terasz 50% 11,52 Fedett gépkocsibeálló 50 % 17,5 Összesen: 334,3 7
Az ingatlan forgalmi értékének meghatározása Korlátozó feltételek Az előzőekben ismertetett ingatlan értékeléséhez a következőket szükséges figyelembe venni. az ingatlant, mint tiszta tulajdonú forgalomképes ingatlant értékeltük, a helyszíni szemle időpontjában megismert készültségben és állapotban; az átadott iratok tanulmányozásán túlmenően jogi természetű vizsgálatot (jogcím, vagyonjogok érvényessége, stb.) nem végeztünk. Az ingatlan forgalomképességének jogi eredetű korlátozásáról a tulajdoni lapon bejegyzetteken túlmenően nincs tudomásunk, ezért felelősséget nem vállalunk. Nem vizsgáltuk az értékelt ingatlannal szemben esetlegesen fennálló terheket és kötelezettségeket, feltételezte, hogy a tulajdonjog átruházásának időpontjában az ingatlan használatával közvetlenül összefüggő tartozás (közüzemi díjak, építményadó, stb.) nem áll fenn; az értékelés azon a feltételezésen alapul, hogy az ingatlan jelenlegi és jövőbeni hasznosításával összefüggésben a helyi és országos hatóságoktól és egyéb szervezetektől, személyektől valamennyi szükséges engedély, jóváhagyás és felhatalmazás rendelkezésre áll, illetve ezek beszerezhetők, vagy megújíthatók; a rendelkezésünkre bocsátott, valamint a szakértés alatt beszerzett megbízhatónak tekintett forrásokból származó - adatok és információk, melyek az értékelés során felhasználásra kerültek, tudomásunk szerint helytállóak és pontosak, azonban teljes körű ellenőrzésüket nem volt mód elvégezni, felelősségünk e vonatkozásban korlátozottnak tekintendő; az esetlegesen fennálló, de érzékszervi vizsgálattal nem észlelhető értékbefolyásoló tényezőkért (pl.: rejtett szerkezeti hibák, talajfelszín alatti problémák, környezetre ártalmas anyagok jelenléte stb.) nem vállalunk felelősséget, az érték magában foglalja az épületek rendeltetésszerű használatához szükséges épületgépészeti berendezések és felszerelések értékét, nem tartalmazza azonban a technológia, ingóságok vagy mobil eszközök (bútorok, stb.) értékét, valamint az általános forgalmi adót; a szakvéleményhez csatolt iratok és dokumentumok csak az ingatlan bemutatását szolgálják; 8
az ingatlanforgalmi érték megállapításának időpontja 2011. november 23. A közgazdasági, jogi feltételek és piaci viszonyok előre kellő pontossággal nem prognosztizálható változásai módosíthatják, illetve érvényteleníthetik a szakértői vélemény forgalmi értékre vonatkozó megállapításainkat, ezért rendszeres időközönként, illetve a körülményekben beálló lényeges változás esetén szükségessé válhat a megadott érték felülvizsgálata; az általunk meghatározott értékek a fentiekben vázolt feltételeken alapulnak, és csakis jelen szakvéleményben megjelölt célra, megrendelő által történő felhasználás esetén érvényesek. Az ingatlanforgalmi szakvélemény, vagy annak másolata harmadik félnek csak a szakértő írásos engedélyével bocsátható rendelkezésre. Az értékelés módszere Az ingatlan forgalmi értékének meghatározásához a 26/2005 (VIII.11) PM, és a 32/2000.(VIII.29.) PM rendelettel módosított 25/1997. (VIII.1) PM rendeletben, meghatározott ingatlanértékelési módszereket alkalmaztuk, melyek megfelelnek az Eszközértékelők Európai Csoportja (The European Group of Valuers Associations TEGoVA) által lefektetett EVS 2003- ban (Európai Értékelési Szabványok) rögzített metodikának, melyet az EU országok ajánlott szabványként elfogadtak. Piaci érték az EVS 2009 szerint: A piaci érték az a becsült összeg, amelyért egy ingatlan az értékelés időpontjában gazdát cserélhetne egy hajlandóságot mutató eladó és egy hajlandóságot mutató vevő között tisztességes feltételek mellett zajló tranzakció keretében megfelelő piacra bocsátást követően, amelynek során mindkét fél jól informáltan, körültekintően és kényszer nélkül cselekedett. (Megjegyzés: az értékelés időpontja azt az időpontot jelöli, amikor az ingatlant értékesítendőnek tekintik. Értékelési módszerek: Piaci adatok összehasonlító elemzésére épülő módszer Olyan eljárás, melynek során az értékelést végrehajtó szakértő az értékelendő ingatlan elemeit összehasonlítja az adott körzetben, a közelmúltban értékesített vagy értékesítésre felajánlott ingatlanok paramétereivel, majd elvégzi az eltérések alapján szükséges kiigazításokat. Minél közvetlenebb összehasonlításra nyílik lehetőség, annál pontosabb a becsérték. 9
Az összehasonlítás alapjául rendszerint a következő tényezők szolgálnak: realizált ügylet szerinti ár/kínálati ár, értékesítési időpont, elhelyezkedés, megközelíthetőség, infrastrukturális ellátottság, méret, műszaki állag, alternatív hasznosíthatóság, A módszer fő lépései: alaphalmaz kiválasztása összehasonlításra alkalmas ingatlanok kiválasztása, adatainak elemzése fajlagos alapérték meghatározása értékmódosító tényezők elemzése fajlagos alapérték módosítása, fajlagos érték számítása végső érték számítása a fajlagos érték és az ingatlan mérete szorzataként Költség alapú megközelítés: A nettó pótlási költség alapú számítást a TEGOVA gyűjteményében foglalt útmutatások alapján végeztük. A nettó pótlási költség alapú értékmeghatározás azon a tényen alapul, hogy egy viszonylag kiegyensúlyozott piacon a vevő, vagy befektető nem fizet többet egy ingatlanért annál az összegnél, mint amennyibe kerülne annak létrehozása, az eladó pedig ezen összeg alatt nem válik meg az ingatlan tulajdonjogától. Az eljárás általános gyakorlata során első lépésként hasonló jellegű, azonos célra használható épület újrapótlási értékét határozzuk meg. Ezt az elmúlt időszakban megépített hasonló funkciójú, volumenű, színvonalú ill. más szempontból egyébként összehasonlítható ingatlanok tényleges beruházási költségei, illetve publikus építőipari árgyűjtemények vagy költségnormatívák alapul vételével közelítjük meg. Az újrapótlási értéket amennyiben indokolt - csökkenteni kell az épület jellemzőit és állagát figyelembe vevő avultsággal az eredmény a nettó pótlási érték valamint az ingatlanpiacon az értékelendő épületekre kialakult kereslet- kínálati viszonyokat tükröző korrekciós tényezővel. Az avultság nem azonos a könyvvitelben alkalmazott értékcsökkenéssel, hanem az épület várható fennmaradási időtartamán kívül figyelembe veszi a funkcionális, karbantartottsági, erkölcsi avulását is. Az avultság és a piaci korrekciós tényező meghatározása szemrevételezéssel, műszaki becsléssel, valamint ingatlanforgalmazói gyakorlati tapasztalatok alapján történik. 10
Az avultsággal csökkentett és a piaci viszonyokat tükröző, korrekciókkal módosított értékhez hozzáadjuk a piaci összehasonlító módszerrel megállapított telek értékét. Nettó pótlási költség = (F * P * (100- A) * K) + Té ahol F = felépítmény alapterülete (m 2 ) P = újra előállítási költség ( Ft/m 2 ) A = avultság (%) K = piaci viszonyokat tükröző korrekciós tényező Té = telek érték (Ft) Az értékek egyeztetése, a végső forgalmi érték Az ingatlan vizsgálatát a piaci összehasonlító valamint költségalapú módszerrel is elvégeztük. A piaci összehasonlító módszer a hasonló ingatlanok kínálati és adásvételi adatainak elemzésén alapul. E módszer előnye, hogy tükrözi a piacon jelenlévő komoly vevők és eladók tényleges aktivitását. A költségalapú számítás szerint egy ingatlan értéke azon a tényen alapul, hogy a jól informált vásárló nem fizet többet agy ingatlanért, mint amennyibe egy hasonló telek megvétele és a telken hasonló használati értékű épületek megépítése kerülne. A piaci összehasonlításon alapuló megközelítésre vonatkozóan az a véleményünk, hogy megfelelő számú adat állt rendelkezésünkre ahhoz, hogy az e módszerrel kapott értéket megbízhatónak tekintsük. A költségalapú megközelítés során a területrész ingatlanpiaci helyzetét vizsgálni közvetlenül nem lehet, a költségadatok sok bizonytalanságot tartalmaznak. Meghatározott forgalmi értékek: Piaci összehasonlításon alapuló érték: 113.000.000 Ft Súlyozás: 100 % Nettó pótlási költség alapú érték: 116.000.000 Ft Súlyozás: 0 % Az ingatlan egyeztetett értéke: 113.000.000 Ft Megállapított forgalmi érték: 113.000.000 Ft (Számítások a mellékletben) 11
Piaci helyzetelemzés, kockázatelemzés Hosszú távú értékállóság kockázata: Az ingatlannál hosszú távon értékállóságot várunk. Piaci adatok megbízhatatlanságának kockázata: A piaci adatok megbízható forrásból származnak, így az ilyen irányú kockázatot kizárhatjuk. Egyéb adatok megbízhatatlanságának kockázata: Az értékelésben szereplő egyéb adatokat ellenőriztük, így a megbízhatatlanság kockázatát kizárhatjuk. Várható értékesítési időtartam: Az ingatlan jellegéből és állapotából adódóan az ingatlan értékesítésének időigényét 180-365 napra tesszük. A megállapított értékek érvényessége Az értékelési szakvéleményben javasolt értékek 180, azaz száznyolcvan napig érvényesek, ezen időn túlmenően az ingatlanforgalmi értékbecslést aktualizálni kell. Szakvélemény feletti rendelkezési jog A szakvélemény csak a megbízási szerződésben meghatározott célra használható fel. Csak egyben egységesen kezelhető, abból részletek külön nem használhatóak fel. A szakvélemény harmadik személynek csak a szerződő felek együttes engedélyével adható ki. A felhasznált adatok forrásainak megjelölése A piaci összehasonlító adatok forrásánál felhasználtuk az OTVIGA Kft., valamint a társ ingatlanközvetítő irodák azon adatbázisait és információit, melyek a korábbi, ilyen típusú ingatlanok értékesítése során megerősítést nyertek. Továbbá felhasználtuk az adott régióra vonatkozó, szaksajtóban és hirdetményekben megjelent nyilvános adatokat. A költség alapú értékelésnél az Építőipari Költségvetési Segédlet (Készítette: a Hunginvest Mérnöki Iroda Kft., 1016 Budapest, Mészáros u. 46.; kiadja: Építésügyi Tájékoztatási Központ Kft. 1074 Budapest, Hársfa u. 21.) munkanemenkénti műszaki és újraelőállítási érték adatbázisát használtuk fel. 12
Értékelést készítette OTVIGA Ingatlanközvetítő és Értékbecslő Kft. a Magyar Ingatlanszövetség Tagja Tagjegyzék száma: 233/2001 Értékbecslést készítette: Györkös József vezető szakértő EUFIM Ingatlanértékelő Tanúsítvány száma: 2007/181 Budapesti Műszaki és Gazdaságtudományi Egyetem Mérnöktovábbképző Intézet Felsőfokú ingatlan értékbecslő szaktanfolyam Törzskönyvi szám: 425/47/2000 Képesített ingatlanvagyon- értékelő és közvetítő OKJ 54 3439 02 Névjegyzék sorszáma: 208 Nyilatkozat Jelen szakvéleményben szereplő állítások a legjobb tudásunk szerint igazak és valósak. Személyes érdekünk nem fűződik az értékelés tárgyát képező ingatlanvagyonhoz. Pártatlanságunkat semmi sem befolyásolja. Az értékbecslés díjazása nincs semmilyen kapcsolatban a megállapított értékkel. Az ingatlanforgalmi értékbecslés tartalmáért és a megállapított értékért felelősséget vállalunk. Pécs, 2011. november 23. Készült: 2 példányban Györkös József ügyvezető igazgató 13
MELLÉKLETEK - Fotók - Tulajdoni lap - Térkép - Térképmásolat - Alaprajz - Számítás 14