A Carion Ingatlan Befektetési Alap féléves jelentése 2015. II. félév I. Alapadatok Befektetési alap megnevezése Típusa Futamideje Carion Ingatlan Befektetési Alap Ingatlanforgalmazó 2019. szeptember 19-ig tartó határozott időtartam Alapkezelő neve Carion Befektetési Alapkezelő Zrt. Székhelye 1023 Budapest, Bécsi út 25. Letétkezelő és forgalmazó neve Unicredit Bank Zrt. Székhelye 1054 Budapest, Szabadság tér 5-6. Könyvvizsgáló neve Union Audit Kft. Székhelye 1124 Budapest, Thomán I. u. 8. Ingatlanértékelő neve Eston International Zrt. Székhelye 1024 Budapest, Lövőház utca 39. Tájékoztatás Az Alap 2014. szeptember 11-én a befektetők hozzájárulásával meghosszabbította futamidejét a következő 5 évre, 2019. szeptember 19-ig. Az Alap mindhárom hitelező bankkal (MKB Bank Zrt., Magyar Takarékszövetkezeti Bank Zrt., Erste bank Hungary Zrt.) megállapodást kötött a hitelszerződések hosszabbításáról. A hitelszerződések így 2019. augusztus 19-ig élnek. II. Az Alap stratégiája Az Alapkezelő az Alap pénzeszközeiből ingatlanokat vásárol, a tőke nem ingatlanokba fektetett részét pedig likvid eszközökbe fekteti be. Az Alapkezelő törekszik arra, hogy a likvid befektetéseken felüli tőkerészt az Alap teljes mértékben ingatlanokba fektesse. Az Alapkezelő az Alapot egy jól diverzifikált, a kockázatot maximálisan szem előtt tartó, magyarországi, illetve lehetőség szerint külföldi ingatlanokba is fektető befektetési alapként kívánja kezelni. Az Alapkezelő elsődleges célja, hogy a befektetési lehetőségek kockázati szintjének minimálisra csökkentése mellett az intézményi befektetők középtávon a jegybanki kamatokat és az állampapír hozamokat is meghaladó hozamot érjenek el. Az Alap tőkéjét elsősorban hozamtermelő képességgel rendelkező iroda-, kereskedelmi- és logisztikai ingatlanokba kívánja fektetni, miután a befektetési jegyek hosszú távú, stabil hozamát elsősorban a folyamatos, előre leszerződött díjbevételekkel lehet biztosítani, nem 1
kizárva a tőkenövekedési céllal vásárolt ingatlanokat sem, amelyekkel ugyanakkor magasabb hozamszint érhető el. A bérbeadás során elsődleges szempont a bérleti időszak hossza, valamint az, hogy a bérlő a Befektetők számára is megnyugtató garanciákat biztosítson a bérleti konstrukcióban, minimalizálva ezzel az úgynevezett nemfizetés kockázatát. III. A forgalomban lévő befektetési jegyek száma és az egy jegyre eső nettó eszközérték (2011. évi CXIII. törvény 6. sz. melléklet II. és III. pont) Befektetési jegyek száma Tárgyidőszak elején forgalomban lévő befektetési jegyek száma 7 359 736 418 Tárgyidőszakban eladott befektetési jegyek száma 0 Tárgyidőszakban visszaváltott befektetési jegyek száma 0 Tárgyidőszak végén forgalomban lévő befektetési jegyek száma 7 359 736 418 Portfolió összesített nettó eszközértéke Egy jegyre jutó nettó eszközérték 4 126 948 454 Ft 0,560747 Ft IV. Vagyonkimutatás (2011. évi CXIII. törvény 6. sz. melléklet I. pont) Megnevezés 2014.12.31 Arány 2015.06.30 Arány 2015.12.31 Arány Eszközök 8 701 250 993 Ft 246,00% 8 711 009 407 Ft 228,34% 8 855 256 141 Ft 214,57% Átruházható értékpapírok 0 Ft 0,00% 0,00% 0,00% Pénzforgalmi számla egyenleg (Erste, Unicredit) 28 430 776 Ft 0,80% 48 913 320 Ft 1,28% 37 844 133 Ft 0,92% Lekötött bankbetét (OTP, Unicredit) 76 239 813 Ft 2,15% 130 013 000 Ft 3,41% 100 044 722 Ft 2,42% Ingatlanok és ingatlanon fennálló vételi jog 8 397 428 300 Ft 236,95% 8 407 758 561 Ft 220,39% 8 543 254 341 Ft 207,01% Követelések 199 152 104 Ft 5,62% 124 324 526 Ft 3,26% 174 112 945 Ft 4,22% Kötelezettségek -5 157 299 152 Ft -146,00% -4 896 132 624 Ft -128,34% -4 728 307 687 Ft -114,57% Hitelállomány és kamatkötelezettség -5 052 184 673 Ft -142,56% -4 839 036 749 Ft -126,85% -4 613 097 536 Ft -111,78% Kötelezettségek -105 114 479 Ft -2,97% -57 095 875 Ft -1,50% -115 210 151 Ft -2,79% Összesített nettó eszközérték 3 543 951 841 Ft 100,00% 3 814 876 783 Ft 100,00% 4 126 948 454 Ft 100,00% Befektetési jegyek darabszáma 7 359 736 418 7 359 736 418 7 359 736 418 Egy jegyre jutó nettó eszközérték 0,481532 Ft 0,518344 Ft 0,560747 Ft 2
V. Az Alap portfoliójában lévő ingatlanok Megnevezés Hrsz. EUR HUF 8360 Keszthely, Kossuth Lajos u. 103. bankfiók 964/2/A/2 95 000 000 Kiskunlacháza SPAR 1418/2, 1418/2/A 762 000 239 351 820 1012 Budapest, Márvány u. 16. irodaház 7570, 7570/0/A/1 - /7 935 000 293 692 850 4100 Berettyóújfalu, Dózsa György utca 24.bankfiók 1780 51 500 000 T-Com Irodaház Pécs 18559/2 4 770 000 1 498 304 700 2040 Budaörs, Iparos utca 3-5.raktár és irodaépület 4020/21 1 042 000 327 302 620 Miskolc,Mindszent Tér 3. irodaépület 6942/1 1 988 000 624 450 680 Roham utca étterem és irodaház 7080 1 832 000 575 449 520 Ócsa, DM üzlet 1899/8 433 000 136 009 630 1097 Budapest, Illatos út 9. 38226/10, 38226/10/A/1-4, 38226/10/B/1 1 945 000 610 943 950 3525 Tiszaújváros, Bethlen Gábor u. 5. 982/5/A/2 955 000 299 975 050 2900 Komárom, Igmándi út 19-21. bankfiók 1416/17/A/1 232 000 72 873 520 1222 Budapest, Nagytétényi út 37-45. stúdióépület 232002/18/A/1-3,232002/27 818 400 000 3531 Miskolc, Kiss Ernő utca 35.irodaház és raktár 23371/12 126 000 000 T-Com Irodaház Debrecen 8306 1 320 000 000 Kodolányi Főiskola 415/3/A/1, /4, /5, /6 174 000 000 T-Com Irodaház Csepel/Épület 201736/22/A/1,2,3,4 421 000 000 Krúdy Vigadó 15084 329 000 000 3531 Miskolc, Kiss Ernő utca 35/A üzemanyagtöltő állomás 23365/25/A/1, /2 234 000 000 1052 Budapest, Fehér Hajó utca 8-10. DM üzlet 24418/0/A/11 175 000 000 Bük, DM üzlet 147/157 121 000 000 Összesen 8 543 254 340 3
VI. Ingatlanok besorolása funkcionális kategóriák szerint (2011. évi CXIII. törvény 7. sz. melléklet 2. pont) HUF Funkcionális kategóriák Budapest és környéke Vidék Külföld Összesen Egyéb ingatlan 818 400 000 329 000 000 0 1 147 400 000 Fejlesztés alatt álló ingatlan 0 0 0 0 Ipari ingatlan 0 0 0 0 Irodaingatlan 1 290 142 370 3 616 755 380 0 4 906 897 750 Kereskedelmi ingatlan 175 000 000 1 249 710 020 0 1 424 710 020 Lakóingatlan 0 0 0 0 Logisztikai ingatlan 938 246 570 126 000 000 0 1 064 246 570 Telek 0 0 0 0 Vegyes hasznosítású ingatlan 0 0 0 0 Összesen 3 221 788 940 5 321 465 400 0 8 543 254 340 VII. Igénybe vett hitelek A Carion Ingatlan Befektetési Alap hitelei 314,11 Ingatlan Felvett hitel összege Fennálló tőketartozás eredeti devizában Fennálló tőketartozás forintban Lejárat Kamat (bázis + marge) Krúdy Matáv-Csepel Berettyóújfalu Debrecen Drogerie Markt Illatos út Keszthely Kiskunlacháza Komárom Márvány utca Mindszent tér Miskolc, Kiss Ernő utca MOL Pécs Roham RTL Klub Székesfehérvár Tchibo Tiszaújváros Bük Ócsa 4 716 981 CHF 1 939 940 EUR 2 347 500 EUR 151 000 EUR 2 518 000 EUR 330 000 EUR 1 525 000 EUR 316 500 EUR 369 075 EUR 166 500 EUR 975 000 EUR 2 200 500 EUR 12 457 297 EUR 1 237 500 EUR 648 500 EUR 2 377 000 EUR 1 361 499 EUR 4 845 000 EUR 500 000 EUR 1 101 500 EUR 955 500 EUR 480 000 EUR 291 839 EUR 609 354 695 Ft 3 912 961 605 Ft 91 669 533 Ft 2019.08.19 1 havi EURIBOR + évi 3,5 % 2019.08.19 3 havi EURIBOR + évi 3,5% 2019.08.19 1 havi EURIBOR + évi 4,25 % Összesen 14 689 077 EUR 4 613 985 833 Ft 4
VIII. Az Alap saját tőkéjének és az egyre jutó nettó eszközértékének változása HUF JANUÁR FEBRUÁR MÁRCIUS ÁPRILIS MÁJUS JÚNIUS Nettó eszközérték hónap végén 3 574 757 408 3 602 923 401 3 634 081 422 3 745 202 371 3 778 749 130 3 814 876 783 Változás előző hónaphoz képest 28 165 993 31 158 021 111 120 949 33 546 759 36 127 653 0,79% 0,86% 3,06% 0,90% 0,96% Egy jegyre jutó nettó eszközérték 0,485718 0,489545 0,493779 0,508877 0,513435 0,518344 Változás előző hónaphoz képest 0,003827 0,004234 0,015098 0,004558 0,004909 0,79% 0,86% 3,06% 0,90% 0,96% JÚLIUS AUGUSZTUS SZEPTEMBER OKTÓBER NOVEMBER DECEMBER Nettó eszközérték hónap végén 3 906 355 522 3 940 469 620 3 976 372 189 4 065 058 857 4 095 152 436 4 126 948 454 Változás előző hónaphoz képest 34 114 098 35 902 569 88 686 668 30 093 579 31 796 018 0,87% 0,91% 2,23% 0,74% 0,78% Egy jegyre jutó nettó eszközérték 0,530774 0,535409 0,540287 0,552338 0,556427 0,560747 Változás előző hónaphoz képest 0,012430 0,004635 0,004878 0,012050 0,004089 0,004320 2,40% 0,87% 0,91% 2,23% 0,74% 0,78% IX. A Carion Ingatlan Befektetési Alap hozamadatai a tevékenység megkezdésétől (2011. évi CXIII. törvény 6. sz. melléklet VI. pont) Év Nettó eszközérték Egy jegyre jutó NEÉ Éves hozam * BIX Index Referenciahozam * 2004 513 257 113 Ft 1,016227 Ft 7,69% 124,27 12,60% 2005 1 278 675 350 Ft 1,132172 Ft 11,41% 135,47 9,01% 2006 5 882 228 474 Ft 1,247753 Ft 10,21% 145,63 7,50% 2007 10 553 271 876 Ft 1,362015 Ft 9,16% 157,03 7,83% 2008 7 755 793 436 Ft 1,053807 Ft -22,63% 156,78-0,16% 2009 8 778 183 266 Ft 1,192731 Ft 13,18% 155,90-0,56% 2010 9 738 555 660 Ft 1,323221 Ft 10,94% 166,31 6,68% 2011 10 240 157 290 Ft 1,391376 Ft 5,15% 174,55 4,95% 2012 8 853 303 159 Ft 1,202938 Ft -13,54% 177,85 1,89% 2013 7 021 595 844 Ft 0,954055 Ft -31,43% 184,54 5,72% 2014 3 543 951 572 Ft 0,481563 Ft -49,52% 193,34 4,77% 2015 4 126 948 454 Ft 0,560747 Ft 16,44% 200,61 3,76% X. Az Alap tulajdonában lévő értékpapírok állománya a nettó eszközérték arányában (2011. évi CXIII. törvény 6. sz. melléklet IV. pont) Az Alap 2015.I I. félévében nem rendelkezett értékpapírral, likvid eszközeit kizárólag lekötött betétben tartotta. XI. Származtatott ügyletek (2011. évi CXIII. törvény 6. sz. melléklet VII. pont) Az Alap 2015. II. félévében nem rendelkezett származtatott ügyletekkel. 5
XII. A Carion Ingatlan Befektetési Alap bevételei és ráfordításai (2011. évi CXIII. törvény 6. sz. melléklet V. pont) e HUF Megnevezés 2015. I. félév 2015. II. félév Ingatlan értékesítés Bérleti díj 387 330 421 201 Üzemeltetési ktg. 56 007 64 713 Továbbszámlázott közüzemi díjak bevétele 14 631 26 123 Bérlemény kialakítás Kapott bírság, kötbér, késedelmi kamat, kártérítés 184 17 008 Káresemény bevétele 432 624 Egyéb bevételek 1 990 22 Kártérítés Követelés visszaírt értékvesztése Egyéb bevétel 1 175 0 Óvadék kamata Pénzintézeti (folyószámla) kamat 23 0 Betétlekötés kamata 1 416 1 434 Átváltási, értékelési árfolyamnyereség 0 52 Bevételek összesen 463 188 531 177 Megnevezés 2015. I. félév 2015. II. félév Anyagköltség 161 25 Közüzemi díj 30 652 29 037 Bérleti díj, üzemeltetési ktg 3 476 3 850 Javítás, karbantartás 12 518 15 540 Szállítás, rakodás, raktározás 6 3 883 Hirdetés 270 270 Alapkezelői díj 36 213 39 836 Ügyvédi ktg. 781 4 103 Könyvvizsgálati, tanácsadói díj 10 096 12 674 Letétkezelési díj 3 620 3 984 Értékbecslési, építőip. szolg. díja 1 640 3 938 PSZÁF díj 450 496 Vagyonőrzés 17 216 21 890 Gondnoki szolgáltatás 7 800 7 618 Takarítás, kerti munkálatok 3 965 4 812 Ügynöki jutalék 1 081 11 663 Hulladék kezelés 1 026 1 218 Közös költség 1 517 1 224 Egyéb tevékenységhez kapcsol. szolgáltatások 1 049 3 374 Egyéb igénybevett szolg. 1 116 591 Hatósági illetékek 0 48 Biztosítási díjak 1 590 1 590 Bankköltség 403 355 Értékcsökkenési leírás 296 921 301 843 Késedelmi kamat, bírság 3 100 Értékesített tárgyi eszköz k.sz.é Káreseményekkel kapcs.kifiz. Céltartalék képzés Vevők értékvesztése Építményadó, telekadó 37 504 37 488 Egyéb ráfordítás Hitel kamata 86 063 83 580 Pénzintézetnek fizetendő kamatok 2 132 Átváltáskori, értékelési árfolyamveszteség 0 908 Szerződéskötési díj, hitelfoly.jutalék 0 0 Ráfordítások összesen 557 139 596 067 6
XIII. Az Alapkezelő működésében bekövetkezett változások (2011. évi CXIII. törvény 6. sz. melléklet VIII. pont) 2015. II. félévében a Carion Befektetési Alapkezelő Zrt. tulajdonosi szerkezetében nem történt változás. XIV. A befektetési politika alakulására ható fontosabb tényezők bemutatása (2011. évi CXIII. törvény 6. sz. melléklet VIII. pont) Az Alap jelenleg zártvégű, lejárata 2019.09.19. Az Alap újabb ingatlanbefektetéseket várhatóan nem valósít meg a közeljövőben a befektetői piac erőteljes visszaesése miatt. Az Alap célkitűzése az ingatlanportfolió kontrollált, és nyilvántartási értékek fölötti vételáron történő értékesítése. Az irodapiaci bérleti díjak stagnálnak. A kisebb irodaterületek iránt tapasztalható kereslet, azonban számos tulajdonos olyan konstrukcióban ad ajánlatot a bérlők felé, mely az üzemeltetési- és közüzemi díjak megfizetésével már lehetővé teszi a terület bérlését. A kiskereskedelmi szegmensben nem tapasztalható jelentős fellendülés, számos nemzetközi márkaterjeszkedési célokkal figyeli az országot, azonban a stabil gazdasági és kiskereskedelmi forgalom hiányában egyelőre kivárnak, és/vagy máshol terjeszkednek. A bérlői érdeklődés minden szegmens tekintetében továbbra is elenyésző, és leginkább az új, magas minőségi és jó energetikai tulajdonságokkal rendelkező ingatlanok esetében tapasztalható. A régebbi, nem új átadású ingatlanok esetében továbbra is csökkenés, vagy jó esetben stagnálás tapasztalható az effektív bérleti díjakban. A bérlők magatartásában érezhetően kialakult a tudatosság és az alkupozíciók alkalmazása, melynek következtében sok esetben jelentős bérleti díj kedvezményeket érnek el az aktuális bérleményük esetében is. A bankok ingatlanpiaci finanszírozási hajlandósága továbbra sem javult, ami megakadályozza a spekulatív fejlesztések megkezdését, vagy a nagyobb volumenű felújítások lebonyolítását, és nehezíti a cash-flow termelő ingatlanok vásárlását is. Tekintettel a folyamatosan csökkenő, kockázatmentes befektetésekre vonatkozó kamatokra, a kisebb volumenű befektetési ingatlanok piacán kialakulhat némi magánbefektetői kereslet. Budapest, 2016. február 22. Rudas Gábor Igazgatósági tag Carion Befektetési Alapkezelő Zrt. Papp Ádám Igazgatósági tag Carion Befektetési Alapkezelő Zrt. 7