MAgyarország Ipari ingatlanpiac 28 spekulatív fejlesztések Előző éves piaci jelentésünkben, 28 elején még 39, m 2 új építésű spekulatív csarnok átadását jeleztük a 28-as év vonatkozásában, a 28 féléves jelentésünkben előrejelzésünk már 29, m 2 -re csökkent a visszafogottabb fejlesztési kedvnek és a finanszírozás nehézségeinek következtében. Az egyre nehezebbé és bizonytalanabbá váló piaci környezet következtében, a 29-re áthúzódó, illetve továbbra is halasztott fejlesztések okán végül 25, m 2 fejlesztése és átadása történt meg, mely még így is bő másfélszerese (168%) a 27-es év adatainak. Ennek következtében a budapesti piac spekulatív ingatlan állománya 28 folyamán 94, m 2 -re nőtt. Az év végén 154, m 2 spekulatív terület állt kiadatlanul, mely 16,4%-os üresedési rátának felel meg. A tavalyi év során megépített és átadott épületek területének 9%-a (224, m 2 ) nagyobb logisztikai parkokban, nagyobb épületek formájában történt, míg a fennmaradó 1%-a (26, m 2 ) városi logisztikai lokációhoz, illetve kisebb méretű bérlemények kialakítására alkalmas épületekhez volt köthető. Az év végén további 13, m 2 spekulatív épület fejlesztése volt folyamatban, ezek átadása többnyire 29 első negyedévében, kisebb részben a második negyedév folyamán várható, egyébként ezekben 38, m 2 terület előbérleti konstrukcióban már lekötésre került. 28 build-to-suit piac A build-to-suit szegmens valamelyest magasabb hányadot képviselt a fejlesztői és bérleti aktivitás szempontjából az elmúlt évek során megfigyelt igen marginális szerepéhez képest, 28 folyamán négy ilyen épület készült el részben még 27-es, részben már 28-as tranzakciók alapján; a 28-as év folyamán öt ilyen tranzakció köttetett 48,7 m 2 terület vonatkozásában, bár ez jelentős részben egy nagyméretű tranzakciónak volt köszönhető (27,3 m 2 ). Összegzett piaci adatok A megépített spekulatív és build-to-suit ingatlan állomány összterülete 28 végén 1,376, m 2 volt (94, m 2 spekulatív épület és 436, m 2 buildto-suit épület), összességében 234, m 2 volt kiadatlan, ami 17,%-os üresedési rátának felel meg. Ez valamelyest magasabb, mint a 28 félévkor mért érték (15,8%), csak összehasonlításul A tavalyi év során megépített és átadott épületek területének 9%-a (224, m 2 ) nagyobb logisztikai parkokban, nagyobb épületek formájában történt. jegyezzük meg, hogy a 25-27 év végi adatok általában 1% körüli (9-12%) értékek voltak. Az év végi adatban is jelentős részt tettek ki a volt Rynart portfólió még nem bérbe adott biatorbágyi területei (összesen 86,2 m 2 bérbe adatlan felület), melyek az üres területek 37%-át tették ki. A nagyobb alapterületű igénnyel rendelkező cégeknek változatlanul komolyan ajánljuk az előre tervezés szükségességét, lévén a rendelkezésre álló területek általában kisebb egységek, 5, m 2 -t meghaladó egybefüggő terület csak tíz, míg 1, m 2 -t meghaladó bérlemény csak öt helyszínen állt rendelkezésre az év forduló napján. Ingatlanelemzés 29
Meglévő állomány Bérbeadás és üresedés A bővülés bérbeadásra gyakorolt hatása Meglévő állomány (1, m2) 1,5 1,2 9 6 3 415, 381, 25 Spekulatív 536, 396, 684, 396, 94, 436, 26 27 28 Év Megrendelésre épült (BTS) Spekulatív & megrendelésre épült bérbeadás (1, m2) 35 3 25 2 15 1 5 12,1 92, 25 Bérbeadás (m 2 ) 9,5 167, 26 Év 9,1 183, 27 17 333, 28 Üresedés (%) 21% 18% 15% 12% 9% 6% 3% % Üresedés Bővülés (1, m2) 8 6 26,4 4 2 24 48.1 Bővülés (m 2 ) 16,8 15.5 25 41,9 4% 69.6 34.2 19,9 13,3 44.2 3% 2% 1% 26 27 28 Év Bővülés (%) / Éves bérbeadás Bővülés / Éves bérbeadás 28 keresleti oldal A fejlesztői aktivitás bővülését (+ 68%) is meghaladó mértékben emelkedett a bérbeadások volumene, 28 folyamán összesen 333, m 2 spekulatív és build-to-suit területre (irodaterületeket is magába foglalóan) kötöttek bérleti szerződést, ez 182%-a a 27-es értéknek. A tranzakciók 85,4%-a spekulatív területre köttetett, míg 14,6%-a volt build-to-suit jellegű ügylet. A leszerződött területekből 277, m 2 (83,2%) vonatkozott nagyobb alapterületű bérleményekre, míg 55,8 m 2 -nyi szerződés (16,8%) köttetett városi logisztikai lokációra, illetve kisebb méretű bérleményekre. Az év során megkötött mintegy kilencven tranzakció igen impozáns mennyiség, ezek fele nagyobb méretű logisztikai parkra, míg a másik fele városi logisztikai lokációra, illetve kisebb egységekre vonatkozott. A második félév során a bérbeadási dinamika közel azonos volt az első félévben mért értékkel, a bérelt területek 56%-a kelt el az első félév során (188, m 2 ), míg 44%-a (151, m 2 ) a második félév folyamán. A bérbe adott területekből 44,2 m 2 volt bővülési tranzakció, ez az össztranzakciós volumen 13,3%-a, mely az elmúlt öt év legalacsonyabb értéke, így ez a mérés több friss tranzakciót jelez. Logisztikai cégek 136, m 2 -t béreltek, mely a tranzakciók 4,8%-a, míg a végfelhasználók a területek 59,2%-át bérelték, ez nagyjából azonos a korábbi évek arányaival, bár azokkal összevetve valamivel magasabb végfelhasználói aktivitást mutat. Míg 27 folyamán csak három olyan tranzakció történt, mely mérete elérte vagy meghaladta a 1, m 2 -t, addig 28-ban tíz ilyen tranzakció került megkötésre. Előrejelzés 29 vonatkozásában Mint fentebb jeleztük, 28 és 29 fordulóján 13, m 2 spekulatív felépítmény volt építés alatt, a teljes évre 245, m 2 ilyen felépítmény elkészültét tudjuk prognosztizálni. A teljes jövő évi spekulatív állományból mintegy 177, m 2 lesz klasszikus nagyobb méretű logisztikai csarnok, míg 68, m 2 városi logisztikai vagy kisebb egységekből álló épület lesz. Fontos kiemelni, hogy bár autentikus forrásokból szereztük be a fejlesztési tervekre vonatkozó információkat, a jelenlegi piaci környezetben elképzelhető, hogy végül ettől bármely irányban eltérő értékek fognak realizálódni. A buildto-suit tranzakciók eredményeképpen két épület, 33, m 2 megépülte valószínűsíthető, bár az ez év elején Mint fentebb jeleztük, 28 és 29 fordulóján 13, m 2 spekulatív felépítmény volt építés alatt, a teljes évre 245, m 2 ilyen felépítmény elkészültét tudjuk prognosztizálni. esetlegesen megkötésre kerülő további tranzakciók egy része még szintén 29 folyamán realizálódhat. Már 28 folyamán megfigyelhető volt a fejlesztői aktivitás csökkenése, mely az év második felére már a nagyobb Colliers International
fejlesztő cégeket is elérte. A parkok bővítése, új helyszínek megvásárlása egyelőre lekerült a napirendről, s a fejlesztők többsége jelentős mértékben visszafogta a spekulatív fejlesztéseket is. Ennek eredményeképpen azzal számolunk, hogy a 29-es év első felében jelentős mértékben csökkenni fog az üresedési ráta stabil igényszintet feltételezve és egy alacsonyabb szinten fog stabilizálódni az év folyamán. Az előbérleti konstrukciók szerepe jelentősen fel fog értékelődni, ezért főleg a nagyobb alapterületű igények esetében a cégeknek az azonnal rendelkezésre álló kínálat, lehetőségek számának csökkenésével, hosszabb tervezési és keresési idővel, valamint helyenként akár emelkedő bérleti díjakkal és kevésbé flexibilis feltételekkel kell számolniuk 29-ben. A tendencia aktualitását jelzi, hogy 28-ban a spekulatív területekre kötött bérleti szerződések alapterületre vetített 33%-a, közel 1, m 2 már előbérleti konstrukcióban került megkötésre a 48,7 m 2 build-to-suit tranzakción felül. Bérleti díjak A nagyobb logisztikai parkokban a szerződésekben szereplő, jellemző raktár bérleti díjak 4,-4,4 / m 2 / hó + áfa között mozogtak; viszont a bérleti ügylet mérete, időtartama és egyéb specifikumai függvényében a bérlők általában különböző kedvezményeket kaptak a bérbeadóktól, mint például díjmentes bérleti időszakot. Az ilyen raktárbérleményekhez kapcsolódó irodák és szociális blokkok bérleti díjai 8,-9,5 / m 2 / hó + áfa között vannak. A városi logisztikai parkokban a raktárterületek irányárai 5,5-6, / m 2 / hó + áfa, míg a kapcsolódó irodák 9,-11, / m 2 / hó + áfa voltak. Bérleti tranzakciók 28 Autópálya melletti helyszínek ( big box ) Bérlő Projekt Bérbeadó Méret (m 2 ) ADR ProLogis Sziget ProLogis 2,7 Alföldi Tej Rozália Park 1 Challenger 1,5 Aschulmann Biatorbágy Vendel Park Innovation Park 3, Autóker M5 - Gyál Business Park Autóker 1, PRE B-Fiesta ProLogis Harbor Park ProLogis 3,214 EXP Bonfreeze WestLog DC Industrial Securities Europe 1,785 Boy WestLog DC Industrial Securities Europe 6,247 Boy WestLog DC Industrial Securities Europe 1,75 EXP Bunzl Vendel Park HB1 5,4 BTS Coca Cola Dunaharaszti Ipari Park Immoeast 13, CWS Boco Biatorbágy Vendel Park Innovation Park 1,55 DHL ProLogis Sziget ProLogis 19,38 DHL Europolis Park Budapest M1 Europolis 4,25 EXP Docutár M5 - Gyál Business Park Autóker 2,5 PRE Eurodoc 2 WestLog DC Industrial Securities Europe 1,856 Eurogate Tulipan Park SEGRO 2,5 EXP Fiege ProLogis Harbor Park ProLogis 3,262 EXP Filtrona ProLogis Sziget ProLogis 512 EXP GE East Gate Business Park Wing 6,3 BTS GebrüderWeiss ProLogis Sziget ProLogis 7,2 Gemipap Europolis Park Budapest M1 Europolis 2,3 Geodis ProLogis Gyál ProLogis 14,861 EXP Ghibli Szabadkikötő BSZL 8,25 PRE Grundfos Tulipan Park SEGRO 2,965 Igepa Paper East Gate Business Park Wing 1,83 PRE Iron Mountain ProLogis Gyál ProLogis 2,16 EXP Jöbstl ProLogis Gyál ProLogis 3,2 KS ProLogis Sziget ProLogis 3 EXP Liegl WestLog DC Industrial Securities Europe 2,3 Müller Tulipan Park SEGRO 6,5 NA East Gate Business Park Wing 14, NA BILK BILK 1, PRE Nagel ProLogis Gyál ProLogis 3,3 EXP Nefab Packaging East Gate Business Park Wing 5,6 PRE Pécsi Direkt ProLogis Harbor Park ProLogis 1,563 Piango Camel Park Immoeast 3, Polonkai & Nagy M Leshegy Business Park Valad 8 Rossmann Goodman Üllő-Airport Logisztikai Központ Goodman 27,3 BTS Sauflon ProLogis Gyál ProLogis 2,7 EXP Schneider Electric ProLogis Sziget ProLogis 4,714 EXP Transdanubia Europolis Park Budapest M1 Europolis 2,47 Unilever ProLogis Harbor Park ProLogis 27,456 PRE Úti ProLogis Sziget ProLogis 2,589 PRE Vowel Complex WestLog DC Industrial Securities Europe 1,38 Waberers Rozália Park 1 Challenger 1, PRE=előbérlet, EXP=bővülés, BTS=igény szerint megépített Ingatlanelemzés 29
Bérleti tranzakciók 28 Városi logisztika ( small units ) Bérlő Projekt Bérbeadó Méret (m 2 ),4kv InNove Business Park Altan Beton 1,2 Advanced MP Mester Park Immoeast 76 Altsol Consulting DAN Üzleti Park W-GO 2 3 An-Tec Citypoint9 ConvergenCE 514 Benetton Citypoint9 ConvergenCE 192 EXP Boritékonline.hu Europa Center Terra Invest 626 Deutz Europa Center Terra Invest 496 DHL Mester Park Immoeast 77 Dichtomatik DAN Üzleti Park W-GO 2 8 DM Hungary InNove Business Park Altan Beton 1,65 EBM-Papst Europa Center Terra Invest 732 Feibra InNove Business Park Altan Beton 65 Fokus Hungaria Europa Center Terra Invest 577 Hager Europa Center Terra Invest 455 Herbalife Mester Park Immoeast 18 HFC Technics Europa Center Terra Invest 986 Hungaropress InNove Business Park Altan Beton 1,42 Husquarna Europa Center Terra Invest 4,957 PRE Imperial Tobacco Citypoint9 ConvergenCE 6 Ink-Ker DAN Üzleti Park W-GO 2 1,3 JTI Citypoint9 ConvergenCE 1,293 K&N Airport City Ablon 1,54 Lapker InNove Business Park Altan Beton 5,7 BTS Lastingwealth DAN Üzleti Park W-GO 2 7 Meteor Europa Center Terra Invest 587 NA InNove Business Park Altan Beton 1,1 NA Europa Center Terra Invest 1,85 NA Europa Center Terra Invest 733 NA Dél-pesti Üzleti Park Wing 1,3 PRE NA Dél-pesti Üzleti Park Wing 9 PRE Nastasi Citypoint9 ConvergenCE 523 Norworks Europa Center Terra Invest 1,32 NuSkin InNove Business Park Altan Beton 9 Outokumpu Dél-pesti Üzleti Park Wing 4, BTS Panalpina Airport City Ablon 3, Parafix DAN Üzleti Park W-GO 2 51 EXP PDA Futár DAN Üzleti Park W-GO 2 36 Pearl Natural Europa Center Terra Invest 916 Qvasar Mester Park Immoeast 5 Roltechnik Citypoint9 ConvergenCE 1,2 PRE Saint Gobain C-Moll Logistics Center C-Moll 897 Secondtex Citypoint9 ConvergenCE 996 Studio Moderna Citypoint9 ConvergenCE 2,88 UPS-SCS Airport City Ablon 1,5 Vitakraft Aqua-Food Europa Center Terra Invest 2,947 Woldem DAN Üzleti Park W-GO 2 75 PRE=előbérlet, EXP=bővülés, BTS=igény szerint megépített Az üzemeltetési költségek a nagyobb parkokban,75-1, / m 2 / hó + áfa, míg kisebb bérlemények és városi lokációk esetében 1,-1,5 / m 2 / hó + áfa. Az elmúlt egy évben a bérleti díjak igen stabilak voltak, s míg néhány érv a bérleti díjak csökkenése mellett szól, addig ennél több okot látunk a bérleti díjak stabilitása, illetve emelkedése mellett rövid- és középtávon. Így 29 folyamán, amennyiben a kereslet relatíve magas marad, úgy erősen stabil vagy akár enyhe bérleti díjnövekedést is láthatunk, bár nagyobb alapterületű és hosszabb bérleti időtartamra szóló tranzakciók esetében vélhetően változatlanul igen kedvező bérleti feltételek érhetők el. Vidéki fejlesztések A nagyobb volumenű fejlesztői tevékenység és a tranzakciók változatlanul Budapestre és környezetére koncentrálódnak, a vidéken megfigyelhető ilyen aktivitás marginálisnak tekinthető. A vidéki lokációkon a cégek részben a bérleti lehetőségek híján változatlanul a saját fejlesztést preferálják, illetve dominánsak a banki lízingkonstrukció keretében kötött ügyletek. A bérleti piacon elszórtan build-to-suit épületek megépítése, illetve viszontbérleti tranzakciók keretében bérletre transzformált ügyletek figyelhetők meg. Bizonyos helyszíneken elsősorban helyi fejlesztők által kisebb bérletre szánt épületek, inkubátor jellegű raktárcsarnokok épültek. Nemzetközi fejlesztők egyelőre csak két Észak-nyugat magyarországi helyszínen indítottak nagyobb parkokat és építettek több bérlős épületet spekulatív alapon. Az egyik épület 27 tavaszi elkészülte óta igen alacsony bérbeadási mutatóval rendelkezik (13%), míg a másik épület 29 elejére készült el, de Colliers International
előbérleti szerződés egyelőre még nem került aláírásra. Mindezek ellenére változatlanul úgy véljük, hogy több nagyobb városban létjogosultsága van, illetve lesz a budapesti városi logisztikai központok paramétereihez hasonló, közepes méretű parkok és épületek fejlesztésének. Ipari telkek piaca A főváros nyugati oldalán a logisztikai fejlesztésre alkalmas kisebb és nagyobb telkek csak igen korlátozottan és általában különböző kompromisszumok árán érhetők már csak el (árazás, problémák, elhelyezkedés stb), egyidejűleg az M déli szektorának telítődése is megfigyelhető. Nagyobb kínálat egyelőre a pesti oldalon, és különösen az újonnan átadott M reptér és M3 közötti szakasz vonzáskörzetében található, viszont ezen területek egy jelentős része még nincs kellően előkészítve azonnali fejlesztésre. A fővárosban a városi logisztikai fejlesztésre alkalmas problémamentes telkek is már csak igen korlátozottan vásárolhatók, az ilyen 4-5 hektárt meghaladó méretű területek pedig egyenesen ritkaságszámba mennek. Ezzel szemben az ipari termelő (és logisztikai) beruházások számára a vidéki ingatlanpiacon általában korlátlan teleklehetőségek állnak rendelkezésre, bár néhány nagyobb város frekventáltabb ipari parkja vagy lokációja irányába esetenként nagyobb a kereslet, mint a kínálat, mely komoly befolyással van az elérhetőségre és az ilyen telkek árazására. A főváros környezetében a kiemelt elhelyezkedésű, fejlesztésre alkalmas, előkészített és problémamentes ipari, logisztikai területek árazása 45-6 / m 2 volt 28 folyamán, míg a valamelyest kijjebb fekvő lokációk telkei 3-4 / m 2 áron voltak megvásárolhatók. A városi logisztikai telkek értéke 7-9 / m 2 közé volt pozícionálva, míg a vidéki ipari parkok jellemző árfekvése 2-3 / m 2. A pénzügyi és ingatlanpiaci válság hatására a kereslet minden telektípus vonatkozásában komolyan visszaesett, a piaci aktivitás az év végére gyakorlatilag leállt. Azonban mivel egyelőre még eladási, likvidálási kényszer nem figyelhető meg az eladók részéről, a telekértékek drasztikusabb csökkenése még markánsan nem jelentkezik a piacon, egyelőre csak növekvő flexibilitás tapasztalható az eladók részéről az ár és az értékesítési feltételek tekintetében. n Ingatlanelemzés 29
Magyarország Ipari esettanulmány Citypoint9 Business Park Ügyfél Ingatlan Convergence Capital Citypoint9 Üzletkötők dobos Csaba, Pusztai Andrea TÉNYEK A Budapest IX. kerületében található Citypoint9 Üzleti Park 26 második negyedévében kezdte meg működését. A fejlesztéshez szükséges telek sikeres adásvételi tranzakcióját követően a raktárépületek bérbeadásával szintén a Colliers International-t bízta meg a tulajdonos, mint kizárólagos ügynökséget. A megbízás célja a 3 fázisban megépülő, összesen mintegy 2. m 2 raktár-, bemutatóterem- és irodaterület bérbeadása. Az eddig elkészült 2 épület (~1. m 2 ) a mai napig mintegy 85%-os telítettséget ért el. Első bérlőjét 27 januárjában köszönthette a park, de aláírt bérleti szerződés várja már az épülőfélben lévő 3. épület egy részét is, melynek várható átadási ideje: 29. 2. negyedév. 51 m 2 a legkisebb bérelhető egység, és a bérlemények flexibilis belső kialakítása ideális lehetőséget biztosít olyan kis- és közepes méretű vállalkozások számára, akik városi raktározási-, kereskedelmi tevékenységéhez fontos a frekventált városi elhelyezkedés. A bérlők között olyan neves cégek foglalnak helyet, mint az OBI, Benetton, Chio-Wolf, Japan Tobacco International, Imperial Tobacco, Secondtex, vagy a Studio Moderna. WestLog Distribution Center Ügyfél Industrial Securities Europe Ingatlan WestLog DC, Biatorbágy, Rozália Park II. Üzletkötők beck Tamás, Pusztai Andrea Tények 28 elején a Colliers International lett a biatorbágyi Rozália Park II.-ben található WestLog disztribúciós központ (DC) bérbeadásával megbízott kizárólagos ügynök. A megbízás célja, hogy a 68, m 2 -es logisztikai központot mely a legnagyobb egyterű raktár épület Magyarországon a lehető legkedvezőbb feltételekkel adjuk bérbe. A Colliers International - Budapest vezető ipari ingatlanügynöksége - 28 márciusában megkezdte a bérbeadást és a projekt nagy részét várhatóan 29 elejére bérbe fogja tudni adni. A WestLog DC ideális helyen, a Bécset Budapesttel összekötő M1-es autópálya, illetve az M-ás körgyűrű mellett helyezkedik el. Bérbeadási stratégiánk részeként olyan cégeket kívánunk elsősorban megkeresni, akiknek előnyt jelent a 14,3 méteres hasznos belmagasság, a meglévő szűkfolyosós polcrendszer, a rendelkezésre álló raktárfelszerelés és infrastruktúra, valamint a rövidebb távú bérleti lehetőség. Ezek a lehetőségek mind a ready-to-go forgatókönyvet támasztják alá. A bérbeadás megkezdése óta több, mint 1, m 2 területet adtunk bérbe; bérlőink között tudhatjuk többek között a Liegl & Dachsert, a Boyt, a Fieget, a Eurodoc 2-t és a BonFreezet. További kérdések esetén hívja bizalommal: Dobos Csaba, Pusztai Andrea telefon: +36 1 336 42 www.colliers.hu Our Knowledge is your Property