Jogosult felhasználó: megnevezése ÁSZF: www.tarsashazitanacsadas.hu Ára: 4.900.-Ft Mottó: Elő bb azt kell tudnunk, hogy mit nem ismerünk 1./2./R. Kézikönyv / redukált A TÁRSASHÁZ S ZERVEZETI-MŰ KÖDÉSI S ZABÁLYZATA (SZMSZ) A G Y A K O R L A T B A N SZERVEZETI ALAPSTRUKTÚRA: közös képviselő, számvizsgáló Az 1. kiadás 1 lezárva 2017. 06. hó Viktória Tanácsadó, Szolgáltató Kft. Székhely: 1082 Budapest, Corvin köz 4. 1 A kézikönyv folyamatosan fejlesztésre kerül, minden észrevételt, javaslatot feldolgozunk, adott esetben beépítjük a kézikönyvbe. A változásokat az újabb kiadásokban, a könnyebb kezelhetőség érdekében sárgával jelöljük, az így módosított kézikönyvet kaphatják kézhez a jogosult felhasználók.
2 Jogosult felhasználó: megnevezése ÁSZF: www.tarsashazitanacsadas.hu Szerző k: Mile Bálint Okl. mérnök-közgazdász Vezetési-szervezési szakember Dr. Tóth T. Zoltán Ügyvéd Szerkesztette: Csikós Éva A VIKTÓRIA KFT. (VIKTÓRIA TÁRSASHÁZ RENDSZER VTR) SZAKÉRTŐI, STRATÉGIAI PARTNEREI: DR. TÓTH T. ZOLTÁN DR. KASZALA ANDREA FILE TIBOR ÜGYVÉDI IRODA Ügyvéd regisztrált mérlegképes könyvelő 06-1-413-1094, 06-30-288-5566 06-1-433-4291; 06-30-942-6983 06-30-417-2415 www.ttz.hu; iroda@ttz.hu kaszala@t-online.hu file.tibor@relifco.hu ALBERT VERONIKA CSIZMADI GYÖRGY CSIKÓS ÉVA Könyvvizsgáló Igazságügyi és adó szakértő Könyvvizsgáló Igazságügyi és adó szakértő Szakképzett ingatlan és társasházkezelő 06-20-920-3497 06-53-312-662 Társasházi kézikönyvek szerkesztője albertveronika01@gmail.com 06-30-327-2023 GYURIS JÁNOS FONÓD-MILE VIKTÓRIA SÜLE ZOLTÁN Tűzvédelmi főelőadó Építészmérnök szigetelés szakmérnök Építészmérnök szigetelés szakmérnök 06-20-969-2635 06-30-282-9199 műszaki ellenőr 06-30-345-7172 KEVE KÁROLY PUCHER GYÖRGY KÁLLÓ TAMÁS Építészmérnök szakképzett társasházkezelő Okl. villamosmérnök szakképzett társasházkezelő MNS Védelem kft ügyvezető műszaki ellenőr társasházi biztosítás Korrekt Partner kft-ügyvezető Biztonságtechnikai tanácsadás és szolgáltatás 06-20-949-5302 06-70-238-3160; www.korrektpartner.hu 06-70-949-2289; www.mnsvedelem.hu TÖRÖK ANDOR MAIER CSABA MVM Építő kft ügyvezető Etisol-Innova kft Utólagos víz elleni falszigetelés 06-30-9213 693 Épület felújítás karbantartás 06-20-936-1531 www.etisol.hu maiercsaba@gmail.com SCHENK JÓZSEF BARNA EDINA Olcsón Takarítás Kft., ügyvezető Olcsón Takarítás Kft., kapcsolattartó Társasházi termékek forgalmazása Takarítás Gondnokság 06-20-212-0045 06-70-778-0984 shop.olcsontakaritas.hu www.olcsontakaritas.hu www.gondnoksag.hu Kiadja: VIKTÓRIA KFT. Székhely: 1082 Budapest, Corvin köz 4. Tel: 06-1-210-3841; 06.30.9345-060 MINDEN JOG a Viktória Tanácsadó, Szolgáltató Kft. tulajdonát képezi. Jelen dokumentumot, illetve annak részeit tilos reprodukálni, vagy bármilyen módon másolni, adatrendszerben tárolni, bármely formában, vagy eszközzel a jogtulajdonos írásos engedélye nélkül felhasználni, közölni, átruházni, terjeszteni. Az e műben fellelhető információkat a VIKTÓRIA TÁRSASHÁZ RENDSZER (VTR), mint társasház-kezelési modell tapasztalatainak, dokumentációinak felhasználásával dolgoztuk fel. A VTR és a szolgáltatások, annak tartalma, vagy bármely részlete szerzői jogvédelem alá esnek, melyet a vásárlással felhasználási jogosultságot szerzett FELHASZNÁLÓ elismer. A szerzői jogi szabályokkal és a jelen szerződéssel kapcsolatos további rendelkezéseket, részletszabályokat a www.tarsashazitanacsadas.hu weblapon elérhető mindenkori ÁLTALÁNOS SZERZŐDÉSI FELTÉTELEK (ÁSZF) tartalmazzák, melyet a felhasználó a megrendeléskor tudomásul vesz és elfogad. A dokumentációkban fellelhető információk a kiadás időpontjában meglévő, a gyakorlat és jogalkalmazás nem egységes volta miatt szavatosság nélkül, de legjobb tudás szerint kerültek értelmezésre, feldolgozásra. A rendszer dokumentáció fejlesztése folyamatos és a kézikönyv a mindenkori fejlesztési stádiumot tükrözi.
Jogosult felhasználó: megnevezése ÁSZF: www.tarsashazitanacsadas.hu ELŐ SZÓ Jelen 1./2./R. sorszámú kézikönyvünk úgynevezett redukált kézikönyv. Ez azt jelenti, hogy az 1./2./T. kézikönyv alapján tartalmazza az alapstruktúrával kapcsolatos szabályozásokat, ebben az 1./1./T. sorszámú kézikönyvhöz képest olyan eltéréseket, mint az SZVB helyett számvizsgáló szerepeltetése, a számvizsgáló funkciója, hatás- és feladatköre, és az ezekhez kapcsolódó lábjegyzetek. Amennyiben a felhasználónak szüksége van valamelyik szabályhoz kapcsolódóan az indokolásra, az eltérő álláspontokra, a használatot elősegítő, útmutató jellegű kommentárokra, a szakmai és jogi jellegű állásfoglalásunkra, a bírósági, és a törvényességi felügyeleti eljárásokkal (JTF.) kapcsolatos tapasztalatokra, a társasházi szakirodalomban fellelhető álláspontokra, a kapcsolódó jogszabályi helyekre, akkor azt az azonos struktúra miatt könnyen megtalálhatja az 1./1./T. sorszámú kézikönyv lábjegyzeteiben. Ezzel a megoldással az 1./1./T. kézikönyvvel rendelkező olvasók hatékonyan át tudják tekinteni közös képviselő, számvizsgáló szervezeti struktúrára jellemző szabályozásokat, az eltéréseket más szervezeti alapstruktúrákhoz viszonyítva. A lábjegyzetben írtak nem teljes körűek, ezért amennyiben felmerülnek kérdések, akkor folyamatosan frissítjük, pontosítjuk a lábjegyzetbe írtakat. A kézikönyveket ajánljuk mindazoknak, akik érintettek, vagy valamilyen formában a társasházakkal foglalkoznak. A kézikönyvet a használati jogosultságot megszerzőnek elektronikus úton, Pdf olvasható és nyomtatható formátumban biztosítjuk. Ennek a megoldásnak a hagyományos, papíralapú könyvekkel szemben az a nagy előnye, hogy a változások folyamatosan átvezetésre kerülnek, mindig az aktuális kézikönyv állhat rendelkezésre. Irodalomjegyzék 2 2 Irodalomjegyzék: [1.] Dobák Miklós: Szervezeti formák és vezetés. Közgazdasági és Jogi Könyvkiadó, Bp. 1997. [2.] Dobák Miklós-Antal Zsuzsanna: Vezetés és szervezés Szervezetek kialakítása és működtetése. Akadémiai kiadó, Bp. 2015. [3.] Bakacsi Gyula: Szervezeti magatartás és vezetés. Közgazdasági és Jogi Könyvkiadó, Bp. 1996. [4.] Dr. Kiss Gábor: A társasházi törvény magyarázata. HVG-ORAC Kiadó, Bp. 2017. [5.] Dr. Horváth Gyula: Kommentár a társasházi törvényhez. Wolters Kluwer Complex Kiadó, Bp. 2014. [6.] Társasházi ABC. Verlag Dashofer, Bp. 2004. [7.] Dr. Hidasi Gábor: A társasházi lakás tulajdonostársainak szavazata. Pesti Ügyvéd, 2009/7.-8. [8.] Mile Bálint: 1. Alapismeretek a társasház működéséről, a társasházi szabályzatok készítéséről. Viktória Kft. Bp. 2004. [9.] Mile Bálint: 5. A közös képviselet, a társasházkezelés, a megbízási szerződés és a társasházi ügyrend tartalma. Viktória kft. Bp. 2004.
4 Jogosult felhasználó: megnevezése ÁSZF: www.tarsashazitanacsadas.hu Az SZMSZ fedlapja A.. MINTA u.. sz. T ÁRSASHÁZ S ZERVEZETI-MŰKÖDÉSI S ZABÁLYZATA (SZ MSZ ) és H ÁZIRENDJE Jóváhagyta a TÁRSASHÁZ a 201.... ig megtartott írásbeli szavazás útján, a /201.(..) sz. közgyűlési határozattal, mely 201. 1.-től lépett hatályba. Budapest, 201.. A T ÁRSASHÁZ ALAPADATAI: 1. HELYRAJZI SZÁM: 2. ADÓSZÁM:.-1-. 3. FIZETÉSI SZÁMLA SZÁMA: KÖZÖS KÉPVISELŐ 4. KÖZÖS KÉPVISELŐ:. KFT NEVE:. ÜGYVEZETŐ CÍME: 1 BUDAPEST,. ÚT. TELEFON: E-MAIL:.@.hu
Jogosult felhasználó: megnevezése ÁSZF: www.tarsashazitanacsadas.hu 5 TARTALOMJEGYZÉK 1. Általános rész... 8 1.1. A szabályozás rendje, célja... 8 1.1.1. A szabályozás rendje... 8 1.1.2. Az SZMSZ és HÁZIREND... 8 1.1.2.1. A TÁRSASHÁZ számviteli szabályzata (ügyrendje)... 9 1.1.2.2. A TÁRSASHÁZ tűzvédelmi szabályzata... 9 1.2. Fogalmak, értelmező rendelkezések... 10 1.2.1. A Tht. 56. -a szerinti értelmező rendelkezések... 10 1.2.2. Egyéb fogalmak és értelmező rendelkezések... 10 1.2.2.1. A TÁRSASHÁZ működtetésével kapcsolatos értelmező rendelkezések... 10 1.2.2.2. A TÁRSASHÁZ gazdálkodásával kapcsolatos értelmező rendelkezések... 10 1.3. A TÁRSASHÁZ jogállása, tevékenysége... 11 1.4. A TÁRSASHÁZI beszámoló formája és a könyvvezetés... 11 2. A külön és közös tulajdonra vonatkozó alapvető rendelkezések... 12 2.1. A külön és közös tulajdon meghatározása... 12 2.1.1. Általános szabályok jogszabályi rendelkezések... 12 2.1.2. A közös költségviselés szempontjából a külön tulajdoni tartozékok meghatározása lásd még 1./1./T. sz. kézikönyvben 12 2.1.3. Az AO rendelkezései a tulajdon hányadokról lásd még 1./1./T. sz. kézikönyvben... 12 2.2. A közös tulajdon birtoklása, használata, hasznosítása... 13 2.2.1. Általános szabályok lásd még 1./1./T. sz. kézikönyvben... 13 2.2.2. A közös tulajdonú helyiségek, területek használata, hasznosítása... 13 2.2.2.1. Általános szabályok lásd még 1./1./T. sz. kézikönyvben... 13 2.2.2.2. AO. rendelkezések jogokról lásd még 1./1./T. sz. kézikönyvben... 14 2.2.2.3. Egyes nevesített közös tulajdonú helyiségek használata, hasznosítása lásd még 1./1./T. sz. kézikönyvben... 14 2.2.2.4. Egyes nevesített közös tulajdonú területek használata, hasznosítása lásd még 1./1./T. sz. kézikönyvben... 14 2.2.3. Klímaberendezések felszerelésének szabályai... 15 2.2.4. A kamerarendszer létesítésével, üzemeltetésével kapcsolatos szabályok lásd még 1./1./T. sz. kézikönyvben... 15 2.2.5. A közös tulajdon berendezéseinek, eszközeinek használata lásd még 1./1./T. sz. kézikönyvben... 16 2.2.6. A közös tulajdon elidegenítése, az alapító okirat módosítása lásd még 1./1./T. sz. kézikönyvben... 16 2.3. A külön tulajdon birtoklása, használata, hasznosítása, rendelkezési jog... 17 2.3.1. Általános szabályok lásd még 1./1./T. sz. kézikönyvben... 17 2.3.2. A lakás nem lakás célú használatának, hasznosításának szabályozása lásd még 1./1./T. sz. kézikönyvben... 17 2.3.3. A nem lakás célú helyiségek funkcióváltásával kapcsolatos szabályok lásd még 1./1./T. sz. kézikönyvben... 18 2.3.4. A külön tulajdont érintő fenntartással, használattal kapcsolatos szabályok lásd még 1./1./T. sz. kézikönyvben... 18 2.3.5. A külön tulajdont érintő építkezéssel kapcsolatos szabályok lásd még 1./1./T. sz. kézikönyvben... 19 2.3.6. A külön tulajdont érintő bejelentési kötelezettség, nyilvántartási, adatszolgáltatási szabályok lásd még 1./1./T. sz. kézikönyvben... 20 2.4. A tulajdonosok ellenőrzési jogköre... 21 2.4.1. Általános szabályok lásd még 1./1./T. sz. kézikönyvben... 21 2.4.1.1. A tulajdonosok irat betekintési joga lásd még 1./1./T. sz. kézikönyvben... 21 2.4.2. A közösség ellenőrzési jogkörének biztosítása a Tht. 51. (4) bekezdése alapján... 22 2.5. Jogorvoslati lehetőségek lásd még 1./1./T. sz. kézikönyvben... 23 2.6. Az SZMSZ, a HÁZIREND, a közösségi együttélés szabályait sértő magatartásokkal, vendéglátó üzletekkel kapcsolatos panaszok esetére vonatkozó eljárási szabályok lásd még 1./1./T. sz. kézikönyvben... 23 3. A TÁRSASHÁZ szervezeti felépítése, szerveinek hatás-, és feladatköre lásd még 1./1./T. sz. kézikönyvben... 24 3.1. A közgyűlés funkciója, hatás- és feladatköre, működése... 24 3.1.1. A közgyűlés funkciója... 24 3.1.2. A közgyűlés hatás- és feladatköre lásd még 1./1./T. sz. kézikönyvben... 24 3.1.3. Kizárólag közgyűlésen hozható határozatok... 24 3.1.4. A közgyűlés működési szabályai... 25 3.1.4.1. A közgyűlés összehívásának szabályai lásd még 1./1./T. sz. kézikönyvben... 25 3.1.4.2. A közgyűlés határozatképessége... 26 3.1.4.3. A meghatalmazás szabályai lásd még 1./1./T. sz. kézikönyvben... 26 VIKTÓRIA KFT TEL: 06-1-210-3841 06-30-6345-060 viktoriakft@tarsashazitanacsadas.hu www.tarsashazitanacsadas.hu
6 Jogosult felhasználó: megnevezése ÁSZF: www.tarsashazitanacsadas.hu 3.1.4.4. A megismételt közgyűlés lásd még 1./1./T. sz. kézikönyvben... 27 3.1.4.5. A közgyűlés levezetése lásd még 1./1./T. sz. kézikönyvben... 27 3.1.4.6. A jegyzőkönyvezés szabályai lásd még 1./1./T. sz. kézikönyvben... 28 3.1.4.7. A közgyűlési határozatok tartalmi követelményei... 28 3.1.4.8. A döntéshozatali (szavazási) szabályok lásd még 1./1./T. sz. kézikönyvben... 29 3.1.5. A közgyűlési határozathozatal írásbeli szavazással lásd még 1./1./T. sz. kézikönyvben... 30 3.1.5.1. Az írásbeli szavazás általános szabályai lásd még 1./1./T. sz. kézikönyvben... 30 3.1.5.2. Az írásbeli szavazás lebonyolításának módjai... 30 3.1.5.2.1 3.1.5.2.2 Listás (körözvény szerinti) szavazás lásd még 1./1./T. sz. kézikönyvben... 30 Szavazólapos szavazás... 31 3.2. A közös képviselő tevékenységének szabályozása... 32 3.2.1. A közös képviselő funkciója lásd még 1./1./T. sz. kézikönyvben... 32 3.2.2. A közös képviselő hatás- és feladatköre lásd még 1./1./T. sz. kézikönyvben... 32 3.2.2.1. A közös képviselő aláírási, bankszámlák feletti rendelkezési jogosultsága lásd még 1./1./T. sz. kézikönyvben... 33 3.2.2.2. A közös képviselő feladatai a közösköltség-hátralék megfizetése érdekében lásd még 1./1./T. sz. kézikönyvben... 33 3.2.2.3. A közös képviselő hatás és feladatköre egyedi esetekben a közös költséghozzájárulási kötelezettség csökkentésére lásd még 1./1./T. sz. kézikönyvben... 34 3.2.2.4. A közvetlen üzemeltetési feladatok ellátásának megszervezése, a háttér szolgáltatások biztosítása lásd még 1./1./T. sz. kézikönyvben... 34 3.3. A számvizsgáló működése, funkciója, hatás és feladatköre... 35 3.3.1. A Tht. 51. (1) bekezdésben foglalt ellenőrzési, véleményezési feladatok ellátása könyvviteli szolgáltatás végzésére jogosult szolgáltatóval... 36 3.4. Más szervezeti egységek hatás és feladatköre lásd 1./1./T. sz. kézikönyvben... 37 4. Gazdálkodási szabályok... 38 4.1. A Tht. rendelkezései a költségvetésre és az elszámolásra... 38 4.1.1. A közös tulajdon fenntartás terheiért való felelősség szabályai lásd még 1./1./T. sz. kézikönyvben... 38 4.1.2. A felújítási alap képzésének és felhasználásának szabályai lásd még 1./1./T. sz. kézikönyvben... 38 4.2. A bevételi források lásd még 1./1./T. sz. kézikönyvben... 38 4.3. A költségfelosztási szabályok... 39 4.3.1. Általános költségfelosztási szabály lásd még 1./1./T. sz. kézikönyvben... 39 4.3.2. Eltérések az általános költségfelosztási szabálytól... 39 4.3.2.1. A víz-csatornadíj költségviselési felosztási és elszámolási szabályok lásd még 1./1./T. sz. kézikönyvben... 39 4.3.2.1.1 A vízórások díjfizetési kötelezettsége... 39 4.3.2.1.2 A nem vízórások díjfizetési kötelezettsége... 39 4.3.2.1.3 A mellékvízmérő órával kapcsolatos eljárási szabályok... 39 4.3.2.2. A TÁRSASHÁZ adottságainak és igényeinek megfelelő egyedi költségviselési szabályozások lásd 1./1./T. sz. kézikönyvben.. 41 4.3.3. Egyéb költségviselési felosztási és elszámolási szabályok... 42 4.3.3.1. A tulajdonosokat terhelő egyedi kiadások elszámolása lásd még 1./1./T. sz. kézikönyvben... 42 4.3.3.2. Egyedi esetekben, közgyűlési határozattal egyedi költségviselés megállapítása... 42 4.3.4. A pénzkezelés, az átutalások, kifizetések teljesítésének szabályai... 42 4.3.4.1. A TÁRSASHÁZ pénzforgalma... 42 4.3.4.2. Számla és szerződés bemutatási kötelezettség a számvizsgálónak... 42 4.3.4.3. Eljárási szabályok fedezethiány esetére... 43 4.3.4.4. A tulajdonost terhelő késedelmi kamat elszámolása lásd még 1./1./T. sz. kézikönyvben... 43 4.3.4.5. A tulajdonosokat terhelő (közös költséget nem képező) kiadások lásd még 1./1./T. sz. kézikönyvben... 43 4.3.4.5.1 Egyes, közüzemi és más szolgáltatások díja elszámolásának, fizetésének megállapítása közgyűlési határozattal lásd még 1./1./T. sz. kézikönyvben... 43 4.4. Az SZMSZ és HÁZIREND megszegése esetén általános kártérítés fizetési kötelezettség megállapítása lásd még 1./1./T. sz. kézikönyvben... 43 5. Rendelkező rész... 44 5.1. Az SZMSZ és HÁZIREND hatálybalépése... 44 5.2. Átmeneti rendelkezések lásd 1./1./T. sz. kézikönyvben... 44 5.3. Vegyes rendelkezések... 44 5.3.1. A Tht. rendelkezései... 44 5.3.2. Eljárási szabályok az SZMSZ módosítására... 44 5.3.3. Az SZMSZ és HÁZIREND hatálya... 44 A..., MINTA u.. sz. TÁRSASHÁZ HÁZIRENDJE lásd még 1./1./T. sz. kézikönyvben... 45
Jogosult felhasználó: megnevezése ÁSZF: www.tarsashazitanacsadas.hu 7 1. A HÁZIREND célja, hatálya... 45 2. Általános rendelkezések... 45 3. A nyugalmat zavaró magatartás és tevékenység... 45 4. A TÁRSASHÁZ tisztasága... 46 5. A TÁRSASHÁZ állagának védelme... 47 6. A közös használatra szolgáló helyiségek, területek használata... 48 7. A TÁRSASHÁZ adottságainak megfelelő szabályozások lásd 1./1./T. sz. kézikönyvben... 49 8. Az állattartás szabályai... 49 9. A HÁZIREND megsértőivel szembeni eljárási szabályok... 49 10. Vegyes rendelkezések... 49 A TÁRSASHÁZ szervezeti felépítésének sémája (konfiguráció)... 50 VIKTÓRIA KFT TEL: 06-1-210-3841 06-30-6345-060 viktoriakft@tarsashazitanacsadas.hu www.tarsashazitanacsadas.hu