A 1 Bp., : ker.. út. sz. TÁRSASHÁZ. é s H Á Z I R E N D J E

Átírás

1 A honlapon fellelhető információkat a VIKTÓRIA TÁRSASHÁZ RENDSZER, mint társasházkezelési modell dokumentációinak felhasználásával dolgoztuk fel. A rendszer dokumentáció fejlesztése folyamatos és a mindenkori fejlesztési stádiumot tükrözik. MINDEN JOG a Viktória Kft. tulajdonát képezi. A honlapon lévő információkat, dokumentumokat, illetve annak részeit tilos reprodukálni, vagy bármilyen módon másolni, adatrendszerben tárolni, bármely formában, vagy eszközzel a jogtulajdonos írásos engedélye nélkül felhasználni, közölni. Budapest, Mile Bálint Okl. mérnök-közgazdász VIKTÓRIA Kft Ügyvezető igazgató A 1 Bp., : ker.. út. sz. TÁRSASHÁZ módosításokkal egységes szerkezetbe foglalt S Z E R V E Z E T I - M Ű K Ö D É S I S Z A B Á L Y Z A T A ( S Z M S Z ) é s H Á Z I R E N D J E Jóváhagyta: A társasház a december 15. ig megtartott írásbeli szavazás útján a 17/2004.( ) sz. közgyűlési határozattal hagyta jóvá az SZMSZ-t és Házirendet, mely január 1.-től lépett hatályba. Módosítások: 1. A társasház a november 27. ig megtartott írásbeli szavazás útján a 15/2009. ( ) sz. közgyűlési határozattal módosította az SZMSZ-t és Házirendet, mely december 1.-től hatályos. 2. Budapest, november 30. KÖZÖS KÉPVISELŐ A T Á R S A S H Á Z A L A P A D A T A I : 1. HELYRAJZI SZÁM: 2. ADÓSZÁM: FIZETÉSI SZÁMLA: 4. KÖZÖS KÉPVISELŐ: NEVE: CÍME: TELEFON: : VIKTÓRIA TANÁCSADÓ, SZOLGÁLTATÓ KFT TEL./FAX: postmaster@viktoriakft.t-online.hu

2 BP., THÖKÖLY ÚT 26. SZ. TÁRSASHÁZ TARTALOMJEGYZÉK BEVEZETŐ ÁLTALÁNOS RÉSZ A SZABÁLYOZÁS CÉLJA, RENDJE ÉS HATÁLYA FOGALMAK, ÉRTELMEZŐ RENDELKEZÉSEK A Ttv.56. -a szerinti értelmező rendelkezések Egyéb fogalmak és értelmező rendelkezések A TÁRSASHÁZ JOGÁLLÁSA A TÁRSASHÁZRA VONATKOZÓ ALAPVETŐ RENDELKEZÉSEK A KÜLÖN ÉS KÖZÖS TULAJDON MEGHATÁROZÁSA ÉS EGYSÉGE AZ ALAPÍTÓ OKIRAT MÓDOSÍTÁSA A KÜLÖN TULAJDONNAL KAPCSOLATOS JOGOK ÉS KÖTELEZETTSÉGEK A TÁRSASHÁZI KÖZÖS TULAJDONNAL KAPCSOLATOS JOGOK ÉS KÖTELEZETTSÉGEK A közös tulajdon fenntartás terheiért való felelősség szabályai Jelzálogjog bejegyzésére vonatkozó szabályok JOGORVOSLATI LEHETŐSÉGEK A társasház szerveinek törvényességi felügyelete A TÁRSASHÁZ JOGI SZERVEZETI FELÉPÍTÉSE A közgyűlés funkciója és hatásköre a társasházi törvény rendelkezései szerint A közös képviselő funkciója, hatásköre a társasházi törvény rendelkezései szerint A számvizsgáló bizottság (SZVB) funkciója, hatásköre a társasházi törvény rendelkezései szerint GAZDÁLKODÁSI, KÖZÖS KÖLTSÉGVISELÉSI SZABÁLYOK A TÁRSASHÁZI TÖRVÉNY RENDELKEZÉSEI A KÖLTSÉGVETÉSRE ÉS AZ ELSZÁMOLÁSRA GAZDÁLKODÁSI CÉLKITŰZÉSEK, ALAPELVEK ÉS SZABÁLYOK KÖLTSÉGFELOSZTÁSI SZABÁLYOK ELJÁRÁSI SZABÁLYOK AZ ELLENŐRZÉS ALAPSZABÁLYAI A TULAJDONOSOK ELLENŐRZÉSI JOGKÖRE ÉS ELJÁRÁSI SZABÁLYOK A SZÁMVIZSGÁLÓ BIZOTTSÁG JOGKÖRE A KÖZGYŰLÉS MŰKÖDÉSI SZABÁLYAI KIZÁRÓLAG KÖZGYŰLÉSEN HOZHATÓ HATÁROZATOK, AZ ÉVES ELSZÁMOLÁS ELFOGADÁSÁNAK SZEMPONTJAI A KÖZGYŰLÉS ÖSSZEHÍVÁSÁNAK SZABÁLYAI A KÖZGYŰLÉS HATÁROZATKÉPESSÉGE, A MEGHATALMAZÁS SZABÁLYAI A MEGISMÉTELT KÖZGYŰLÉS A KÖZGYŰLÉS LEVEZETÉSE A JEGYZŐKÖNYV ÉS A KÖZGYŰLÉSI HATÁROZATOK TARTALMI KÖVETELMÉNYEI DÖNTÉSHOZATALI (SZAVAZÁSI) SZABÁLYOK KÖZGYŰLÉSI HATÁROZATHOZATAL ÍRÁSBELI SZAVAZÁSSAL Az írásbeli szavazás általános szabályai Az írásbeli szavazás lebonyolításának módjai Listás szavazás Szavazólapos szavazás A TÁRSASHÁZ MUNKASZERVEZETE A KÖZÖS KÉPVISELŐ FELADATAI SZÁMVIZSGÁLÓ BIZOTTSÁG (SZVB) MUNKARENDJE Az SZVB feladat és hatásköre Az SZVB elnökének feladat és hatásköre A KÖZVETLEN ÜZEMELTETÉSI FELADATOK ELLÁTÁSÁNAK MEGSZERVEZÉSE ÉS A HÁTTÉR SZOLGÁLTATÁSOK BIZTOSÍTÁSA ESETI BIZOTTSÁG TŰZVÉDELMI SZABÁLYOK AZ EGYÜTTÉLÉS SZABÁLYAI (HÁZIREND) A MÓDOSÍTÁSOKKAL EGYSÉGES SZERKEZETBE FIGLALT SZMSZ ÉS HÁZIREND HATÁLYBALÉPÉSE... 27

3 1076 BP., THÖKÖLY ÚT 26. SZ. TÁRSASHÁZ RENDELKEZŐ RÉSZ H Á Z I R E N D M Ó D O S Í T Á S O K J E G Y Z É K E :... 30

4 BP., THÖKÖLY ÚT 26. SZ. TÁRSASHÁZ Bevezető 1. A Polgári Törvénykönyvről (továbbiakban: Ptk.), a évi CXXXIII. törvény a társasházról (továbbiakban: Tt.), más vonatkozó jogszabályok, valamint az érvényes társasházi alapító okirat alapján a társasház működését, szervezetét a jelen SZERVEZETI- MŰKÖDÉSI SZABÁLYZAT (továbbiakban: SZMSZ) határozza meg a Ptk. és a Tt. alábbi rendelkezései alapján: 1) A társasház-tulajdon alapján a tulajdonostársaknak az épület fenntartására, felújítására alapító okirattal létrehozott szervezete gyakorolja a közös tulajdonnal kapcsolatos tulajdonosi jogokat, viseli a közös tulajdon terheit. [Ptk 578/I. )] 2) 1. A társasháztulajdonnal kapcsolatban a Polgári Törvénykönyv (a továbbiakban: Ptk.) rendelkezéseit az e törvényben nem szabályozott kérdésekben kell alkalmazni. [Tt. 4/A..] 3) 1. (törölve) 4) A közösség szerveit, azok hatáskörét, jogait és kötelezettségeit, a közös költség viselésének szabályait a közösség szervezeti-működési szabályzatában kell megállapítani. [Tt. 13..(1)] 5) A szervezeti-működési szabályzatnak Tt. keretei között - tartalmaznia kell: [Tt. 13..(2)] a) a tulajdonostárs külön tulajdonának használatára, hasznosítására, a külön tulajdonon belül nem mérhető közüzemi és más szolgáltatások díjának elszámolására és megfizetésére, b) a közös tulajdon fenntartására, ezen belül - a közös költség viselésére és a költség-hátralékok megfizetésére, - felújítási alap képzése esetén az alap felhasználására, c) a társasházi lakóépület házirendjére, d) a közgyűlés, illetőleg a részközgyűlés hatáskörére és eljárására, e) a közös képviselő hatáskörére és feladataira, f) a számvizsgáló bizottság, ennek hiányában a közösség ellenőrzési jogkörére, feladataira vonatkozó részletes szabályokat. 6) A szervezeti-működési szabályzatban kell meghatározni: [Tt. 24..(2)] a) a közös költség tulajdoni hányadtól eltérő megfizetése esetén, az érintett költségnemeket és a számítás módját, b) a külön tulajdonon belül nem mérhető közüzemi és más szolgáltatások díja tekintetében az egyes szolgáltatásokra vonatkozó külön jogszabályok alapján történő elszámolás és a megfizetés szabályait, c) a közösköltség-hátralék megfizetése érdekében a közös képviselőnek az adós tulajdonostárs határidő megjelölésével történő felszólításával, továbbá - ha a felszólítás eredménytelen - a bírósági fizetési meghagyás kibocsátásának kezdeményezésével, illetőleg - Ttv. rendelkezései szerinti felhatalmazása esetén - a jelzálogjog bejegyzése és annak törlése iránti kérelem benyújtásával kapcsolatos feladatait, d) felújítási alap képzésének elhatározása esetén - a külön jogszabályban meghatározott legkisebb mérték figyelembe vételével - a hozzájárulás mértékét, valamint az alap felhasználásának szabályait. 1 ÁLTALÁNOS RÉSZ 1) A Tt. hatálybalépése előtt keletkezett körülményre alapított igényt a keletkezés idején hatályos szabály szerint kell elbírálni. [Tt. 63..(1) ] 2) A törvény hatálybalépésekor bejegyzett társasház alapító okiratának a Tt. kötelező jellegű rendelkezéseivel ellentétes rendelkezése hatályát veszti, és helyébe Tt. rendelkezése lép. Az alapító okirat ennek megfelelő kijavítását az alapító okiratnak egyéb okból első ízben történő módosítása során kell elvégezni. [Tt. 63..(2) ] 3) Jelen SZMSZ a jogszabályok, az alapító okirat (továbbiakban: AO) alapján részletezi, kiegészíti, pontosítja a társasház szervezeti- működési szabályait, figyelembe véve a társasház speciális adottságait, rendeltetésszerű használatát. 1.1 A SZABÁLYOZÁS CÉLJA, RENDJE ÉS HATÁLYA 1. Az SZMSZ megalkotásának célja, hogy biztosítsa a társasház biztonságos, szabályos, szakszerű, eredményes és költségtakarékos működésének szabályozási feltételeit, a tulajdonosok érdekeinek érvényesítését, az együttélés szabályainak betartását, betartatását, kiterjedjen minden olyan szabályozandó esetre, amely várhatóan a működés során előfordulhat. A tulajdonostársak elé tűzött cél és törekvés az, hogy a felmerülő ellentéteket kiküszöböljék, és megfelelő egyetértésben járjanak el a társasház működtetése során. 2. Az SZMSZ részeként elfogadott üzemeltetési és házirend (továbbiakban: HÁZIREND) célja, hogy rögzítse a ház, mint lakóépület rendeltetésszerű használatára, állagának védelmére szolgáló szabályokat, követelményeket, valamint meghatározza a társas együttéléshez nélkülözhetetlen alapvető szabályokat, a lakók egymás iránti - kötelezően előírt - magatartását. 3. Az SZMSZ magában foglalja a társasházi törvény (vastagított normál betűk), az alapító okirat (dőlt betűk) vonatkozó részeit és a közgyűlés által elfogadott működési és szervezeti szabályokat (normál betűk). 4. A társasház működési szabályainak kereteit a Tt. és más vonatkozó jogszabályok tartalmazzák. A kötelező jellegű szabályok nem változtathatók meg, míg a nem kötelező jellegű szabályoktól a társasház SZMSZ-e eltérhet és részletezheti a tulajdonosok többségi akaratának megfelelően.

5 1076 BP., THÖKÖLY ÚT 26. SZ. TÁRSASHÁZ 5 5. Az SZMSZ komplex szabályzat, melynek rendelkezései szerint készülnek el más jogszabályok által kötelezően előirt szabályzatok is, függetlenül attól, hogy azok szakember felelősségével készültek és az SZMSZ felhatalmazása alapján nem közgyűlésen, hanem írásbeli szavazás útján vagy a számvizsgáló bizottság (pl.: társasház Ügyrend, tűzvédelmi szabályzat) és/vagy a közös képviselő döntése alapján kerül jóváhagyásra, elfogadásra. 6. A kötelező jellegű (kogens) jogszabály-, valamint adatváltozásokat át kell vezetni az SZMSZ-be, mely a közös képviselő feladata. Erről a tulajdonosokat írásban értesíteni kell a változás bejegyzésétől számított 15 napon belül. 7. A tulajdonosok a szabályzatok módosítását a közgyűlés összehívásának szabályai szerint kezdeményezhetik. (SZMSZ pont) A házirend szabályait - a használat jogcímétől függetlenül - a lakás, illetőleg a nem lakás céljára szolgáló helyiség mindenkori használója köteles betartani.. [Tt. 26..(3)] Az SZMSZ és HÁZIREND hatálya kiterjed, illetőleg előírásainak betartása kötelező érvényű a tulajdonosokra, mindazon személyekre (szervezetekre), akik (amelyek) a társasházban állandó jelleggel laknak, dolgoznak, valamely lakónál ideiglenesen tartózkodnak, látogatóba vagy más céllal a társasház, a lakóépület területére belépnek. 9. Jelen szabályzat elfogadásával a tulajdonostársat terhelő kötelezettség, hogy a velük együtt lakó személyek, valamint azok, akiknek lakásuk használatát átengedték, a külön tulajdonukat megillető birtoklás, használat, hasznok szedése és rendelkezési joguk gyakorlása során ne sértsék a többi tulajdonostársnak, illetve lakónak a dologhoz fűződő jogát és törvényes érdekeit. [ lásd még SZMSZ 2.3.1), 2.3.8) pontokat] 1.2 FOGALMAK, ÉRTELMEZŐ RENDELKEZÉSEK A Ttv.56. -a szerinti értelmező rendelkezések 1. Társasház: a lakóépület és nem lakás céljára szolgáló épület lakóépület: az olyan épület, amelyben a műszakilag megosztott, önálló lakások száma meghaladja az épületben lévő önálló nem lakás céljára szolgáló helyiségek számát. 2. Fenntartás: az üzemeltetés, a karbantartás és a felújítás Üzemeltetés: a közös tulajdon rendeltetésszerű használatához folyamatosan szükséges szolgáltatások ellátása, így a közüzemi szolgáltatások díjának kifizetése, a központi berendezések üzemben tartói feladatainak ellátása, szükség esetén gondnoki, házfelügyelői, házmesteri szolgáltatások megszervezése, Karbantartás: a közös tulajdonban levő ingatlan állagának és rendeltetésszerű használhatóságának biztosítása érdekében szükséges, a tulajdonosok közösségét terhelő megelőző és felújításnak nem minősülő javítási munkák elvégzése, illetőleg egyes közösségi berendezések cseréje. A karbantartás lehet: hibaelhárítás, amely az életveszélyt okozó, továbbá az épület állagát károsító és rendeltetésszerű használatát lényegesen akadályozó, azonnali beavatkozást igénylő hibák és hiányosságok haladéktalan eseti megszüntetése, időszerű karbantartás, amely az épület állagát veszélyeztető, de rendeltetésszerű használhatóságát lényegesen nem akadályozó, azonnali beavatkozást nem igénylő hibáknak és hiányosságoknak eseti vagy az épületen elvégzendő egyéb javítási munkákkal együtt, de az észleléstől számítva legkésőbb hat hónapon belüli megszüntetése, tervszerű karbantartás, amely az épület állagának és rendeltetésszerű használhatóságának biztosítása érdekében végzendő rendszeres állagmegóvási munka Felújítás: az ingatlan egészére, illetőleg egy vagy több főszerkezetére kiterjedő, időszakonként szükségessé váló olyan általános javítási építés-szerelési munkák végzése, amelyek az eredeti műszaki állapotot - megközelítőleg vagy teljesen - visszaállítják, illetőleg az eredeti használhatóságot, üzembiztonságot az egyes szerkezetek, berendezések kicserélésével vagy az eredetitől eltérő kialakításával növelik. A felújítás lehet: teljes felújítás: a műszaki állapot alapján szükséges, az ingatlan egészére kiterjedő külsőbelső javítási munkák elvégzése, részleges felújítás: az épület legalább egy főszerkezetére kiterjedő, teljes felújításnak nem minősülő, de abba belátható időn belül beilleszthető általános javítási munkák elvégzése,

6 BP., THÖKÖLY ÚT 26. SZ. TÁRSASHÁZ Rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások: az állagvédelmet meghaladó, a fenntartás (az üzemeltetés, a karbantartás és a felújítás) körébe nem tartozó olyan munkálattal összefüggő kiadások, amelyek az alapító okirat szerint közös tulajdonban lévő épület, épületrész bővítésével, átalakításával vagy közös tulajdonba kerülő új épület, épületrész, illetőleg épületberendezés létesítésével járnak. 4. Eredménytelen az írásbeli szavazás 4.1. a szervezeti-működési szabályzat tekintetében: ha az írásbeli határozati javaslatra leadott érvényes és azonos írásbeli szavazatok aránya nem éri el a tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított egyszerű többséget minden más esetben: ha az írásbeli határozati javaslatra leadott érvényes és azonos írásbeli szavazatok aránya nem éri el a tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított szavazattöbbségnek a törvényben meghatározott mértékét. 5. Közvetlenül érintett szomszédos tulajdonostársak: a társasházban lévő külön tulajdont elhatároló épületszerkezet két oldalán lévő tulajdonosok Egyéb fogalmak és értelmező rendelkezések 1. E szabályzat alkalmazásában az egyes fogalmak jelentése a következő: Jogi szervezet: a társasház működésében résztvevő azon egységek (személyek) összessége, amelyek jogszabály (társasházi törvény) előírásai alapján létesülnek és működnek (közgyűlés, 1. számvizsgáló bizottság, közös képviselő). Munkaszervezet: a jogi szervezetből kiindulva létesített és működtetett azon egységek (személyek) összessége, amelyek a feladatok megoldásának operatív irányítói és végrehajtói. Készkiadás: a közös képviseleti feladatok ellátásával összefüggésben - a társasház érdekében - felmerült költségek, melyek nem képezik a közös képviselő munkadíjának / tiszteletdíjának részét. Közös költség előleg: a tulajdonosok által befizetendő, a közgyűlés által határozattal megállapított azon tervösszeg (tulajdonosonként tervezett "hozzájárulás"), mely előre láthatólag - biztosítja a költségvetési tervben rögzített kötelezettségek teljesítését. Pénzforgalmi szemlélet: a naplófőkönyv vezetésénél követett eljárás, mely szerint a befizetések, a bevételek és a kiadások csak azok pénzügyi teljesítésének dátumával kerülnek könyvelésre és így - a tulajdonosok felé - elszámolásra, függetlenül a kötelezettség keletkezésének vagy a szolgáltatás teljesítésének dátumától. Hat hónapnak megfelelő hátralék: ha a tárgyévi nyitó egyenleg és az ingatlan után teljesített befizetések nem érik el a közgyűlés által elfogadott tárgyévi közös költség előleg és külön befizetési költségként elfogadott kötelezettség felét. Évközi hátralék (tartozás): a tárgyévi nyitó egyenleg és az ingatlan után teljesített befizetések, valamint a közgyűlés által elfogadott tárgyévi közös költség előleg és külön befizetési költségként elfogadott kötelezettség különbözete. Többlet közös költség hozzájárulás: tulajdonostársnak a közös tulajdon többlethasználatából adódó többletkiadásokra, illetőleg a részbeni vagy kizárólagos használatra történő befizetése. Közgyűlési határozat: a társasház döntése, mely meghozható közgyűlésen vagy írásbeli szavazással. Rendes közgyűlés: az évenként legkésőbb május 31-ig - tartandó elszámoló, tervező közgyűlés. Rendkívüli közgyűlés: az éves rendes közgyűlésen kívül szükségessé váló, illetve sürgős esetekben összehívott közgyűlés. 1. Ügyrend: az ügyrend részletezi az SZMSZ-ben foglalt szabályok és feladatok végrehajtására vonatkozóan a munkamegosztást, hatáskört, működési-, ügykezelési-, számviteli és egyéb eljárási szabályokat, különös tekintettel a munkaszervezetre (közös képviselő, ill. számvizsgáló bizottság). 2. Minden egyéb a társasház működtetéséhez szükséges értelmező rendelkezéseket a társasház ügyrendjében kell meghatározni. 1.3 A TÁRSASHÁZ JOGÁLLÁSA 1) A társasház tulajdonostársainak közössége (a továbbiakban: közösség) az általa viselt közös név alatt az épület fenntartása és a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézése során jogokat szerezhet, és kötelezettségeket vállalhat, önállóan perelhet és perelhető, gyakorolja a közös tulajdonnal kapcsolatos tulajdonosi jogokat, viseli a közös tulajdon terheit. A perbeli cselekvőképesség a közös képviselő illeti meg. A társasháznak vagy a tulajdonostársaknak ezzel ellentétes rendelkezése harmadik személyekkel szemben hatálytalan. [Tt. 3..(1)]. A társasház jogképes, de nem jogi személy. 2) A lakásra vonatkozó rendelkezéseket - Tt. eltérő rendelkezésének hiányában - megfelelően alkalmazni kell a nem lakás céljára szolgáló helyiségre. [Tt. 4..(1)] 3) A 1076 Budapest Thököly út 26. sz. Társasház lakóépület. 4) A társasház tevékenységi köre: Ingatlan bérbeadása, üzemeltetése (TEÁOR: )

7 1076 BP., THÖKÖLY ÚT 26. SZ. TÁRSASHÁZ 7 2 A TÁRSASHÁZRA VONATKOZÓ ALAPVETŐ RENDELKEZÉSEK 2.1 A KÜLÖN ÉS KÖZÖS TULAJDON MEGHATÁROZÁSA ÉS EGYSÉGE 1) Társasháztulajdon jön létre, ha az épületingatlanon az alapító okiratban meghatározott, műszakilag megosztott, legalább két önálló lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség, illetőleg legalább egy önálló lakás és egy nem lakás céljára szolgáló helyiség a tulajdonostársak külön tulajdonába kerül (a továbbiakban: társasház). Az épülethez tartozó földrészlet, továbbá a külön tulajdonként meg nem határozott épületrész, épületberendezés, nem lakás céljára szolgáló helyiség, illetőleg lakás - különösen: a gondnoki, a házfelügyelői lakás - a tulajdonostársak közös tulajdonába kerül. [Tt. 1..(1)] A külön tulajdonok a földhivatalnál a 33015/0/A/1-től 24-ig terjedő hrsz. alatt kerültek nyilvántartásra. Külön tulajdoni tartozék - a nem nevesített tartozékon túl - minden olyan berendezés, felszerelési tárgy, épületszerkezet és épületrész, amely kifejezetten csak a külön tulajdont szolgálja, így különösen: a lakások, helyiségek árammérőjétől az elektromos vezetékek és szerelvények, a lakások, helyiségek gázmérőjétől a gázvezetékek és szerelvények, a lakások, helyiségek nyomóvíz ágvezetékei és elzáró szerelvényei az alap, illetve felszálló vezetékbe való csatlakozásáig, a lakások, helyiségek vízlefolyó ágvezetékei az alap, illetve ejtő-vezeték csatlakozásig, a lakások, helyiségek egyedi gázfűtés szellőző szerelvényei, elvezető vezetékei és tartozékai (beleértve az utca és udvar frontra kivezetett szellőzőket, illetve a külön tulajdonhoz egyedileg tartozó kémény elvezetés belső vakolatát és béléseit), a lakások, helyiségek (alap-, teherhordó, lakáselválasztó) falainak belső vakolata, azok festése, tapétázása, burkolata, a külön tulajdonok nyílászárói, és nem teherhordó válaszfalai. [AO. II. / B. Külön tulajdon fejezet negyedik bekezdése] 2) Az épület tartószerkezetei, azok részei, az épület biztonságát (állékonyságát), a tulajdonostársak közös célját szolgáló épületrész, épületberendezés és vagyontárgy akkor is közös tulajdonba tartozik, ha az a külön tulajdonban álló lakáson vagy nem lakás céljára szolgáló helyiségen belül van. [Tt. 1..(2)] 3) A közös tulajdon tárgyát képező ingatlanrész a külön tulajdonba tartozó lakás, nem lakás céljára szolgáló helyiség alkotórészét képezi, azzal együtt minősül önálló ingatlantulajdonnak. [Tt. 2..(1)] 4) A közös tulajdonra vonatkozó, az egyes tulajdonostársakat megillető tulajdoni hányad és a lakásra, a nem lakás céljára szolgáló helyiségre vonatkozó tulajdonjog - a Tt. -ben meghatározott esetek kivételével - egymástól függetlenül nem ruházható át és nem terhelhető meg. [Tt. 2..(2)] 5) A tulajdoni arányok számításánál az erkélyek és kirakatok 0,3 szorzóval, az egyes külön tulajdonba tartozó helyiségek összes alapterülete m 2 -re kerekítve vannak feltüntetve. [AO. II. / B. Külön tulajdon fejezet ötödik bekezdése] Az osztatlan közös tulajdon / ed, azaz tízezer/tízezred eszmei hányadból áll. [AO. II. / A. Közös tulajdon fejezet utolsó mondatai] 6) Az alapító okiratban foglaltakat alapul véve a külön és közös tulajdonú részek meghatározását, adatait az ügyrend tartalmazza AZ ALAPÍTÓ OKIRAT MÓDOSÍTÁSA 1) 1.. Az alapító okirat módosításához - ha a Tt. másként nem rendelkezik - valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása szükséges; a változást be kell jelenteni az ingatlanügyi hatóságnak. [Tt. 10..(1)] 2) 1. A Tt. 10. (2)-(3) bekezdések (SZMSZ 2.2.3) és 2.2.9) pontja) szerinti határozatot közokiratba vagy ügyvéd - jogkörén belül jogtanácsos - által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni. [Tt. 10..(5)] 3) 1. A közösség a közös tulajdonnal kapcsolatos - a Tt. 10. (2) bekezdésben /2.2. 9) pontban/ említett - elidegenítés jogát abban az esetben is gyakorolhatja, ha az alapító okirat módosításával a tulajdonostársak összes tulajdoni hányad szerinti legalább négyötödös többsége egyetért. Ebben az esetben a határozatban fel kell hívni a kisebbségben maradt tulajdonostársakat a közös képviselő részére - a határozat meghozatalától számított 60 napon belül - történő írásbeli nyilatkozat megtételére arról, hogy élnek-e az e törvényben meghatározott keresetindítási jogukkal. [Tt. 10..(3)] A Tt. 10. (3) bekezdésben említett közgyűlési határozat az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okirat, ha az abban meghatározott határidőn belül a kisebbségben maradt tulajdonostársak írásbeli nyilatkozatot nem tesznek, vagy nyilatkozatuk szerint a keresetindítás jogával nem kívánnak élni. A határozatban rendelkezni kell a külön tulajdonhoz tartozó közös tulajdoni hányadok megállapításáról. [Tt. 10..(4)]

8 BP., THÖKÖLY ÚT 26. SZ. TÁRSASHÁZ 4) 1. A közgyűlés határozata alapján - ha a Tt. 10. (1)-(3) bekezdésekben (SZMSZ 2.2.1), 2.2.3) és 2.2.9) pontjában) meghatározott feltételek egyike sem áll fenn - bármely tulajdonostárs kérheti a bíróságtól, hogy a közös tulajdonban álló olyan épületrészre, amely önálló ingatlanként kialakítható, vagy amellyel a meglevő külön tulajdon tárgya bővíthető, megszüntesse a közös tulajdont, ha az a kisebbség méltányos érdekét nem sérti. A kereseti kérelemhez mellékelni kell az önálló ingatlan kialakítására vonatkozó, az építésügyi hatóság által engedélyezett építési tervet. [Tt. 10..(6)]. A közgyűlési határozat írásbeli szavazással vagy közgyűlésen hozható meg. Az érintett (vevő) tulajdonostárs a közös képviselőhöz benyújtott írásbeli ajánlattal kezdeményezheti a döntést. Az ajánlat csak akkor bocsátható szavazásra, ha tartalmaz minden olyan információt, mely a döntéshez és a végrehajthatósághoz szükséges. 5) Ha a Tt. hatálybalépése előtt létesített alapító okirathoz mellékelték a társasházi lakások beosztását tartalmazó tervrajzot, a külön tulajdonban álló lakás beosztásának megváltoztatásához nem szükséges az alapító okirat módosítása. [Tt. 63..(3)] 6) 1. Az építtető tulajdonostárs a lakásában tervezett olyan építkezés megkezdéséhez, amely miatt az alapító okiratot nem kell módosítani, de a munka az alapító okiratban közös tulajdonként megjelölt épületberendezésre történő csatlakozással vagy a közös épületrész, épületberendezés műszaki állapotának megváltozásával jár együtt, az épület biztonságának, állékonyságának megőrzése érdekében köteles az ilyen munkával közvetlenül érintett tulajdonostársak tulajdoni hányada szerinti legalább kétharmadának írásbeli hozzájáruló nyilatkozatát beszerezni. [Tt. 21..(1)] Az építtető tulajdonostárs a többi tulajdonostárs hozzájáruló nyilatkozatának beszerzése nélkül jogosult a lakásában tervezett olyan építkezés elvégzésére, amely miatt az alapító okiratot nem kell módosítani és az (1) bekezdésben említett körülmények nem állnak fenn. [Tt. 21..(2)] Ha a (2) bekezdésben említett - az építésügyi hatóság jogerős és végrehajtható építési engedélye alapján elvégzett - munka olyan lakásmegosztást vagy lakásösszevonást eredményez, amelynek alapján a többi tulajdonostárs alapító okiratban meghatározott tulajdoni hányada változatlan marad, a közgyűlés az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbségű határozatával az alapító okiratot módosíthatja. [Tt. 21..(3)] A közgyűlés (3) bekezdésben említett határozata az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okirat; a határozatot közokiratba vagy ügyvéd - jogkörén belül jogtanácsos - által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni. A változás ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésének feltétele, hogy az építtető tulajdonostárs az építésügyi hatóság jogerős és végrehajtható használatbavételi engedélyét az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz csatolja. [Tt. 21..(4)] A Kormány a Tt. 21. (4) bekezdésében meghatározott esetben az első fokú használatbavételi engedélyezési eljárás lefolytatására hatáskörrel és illetékességgel rendelkező építésügyi hatóságot a változás ingatlannyilvántartási bejegyzésére irányuló eljárás tekintetében közreműködő hatóságként jelöli ki. [217/2009. (X. 2.) Korm. rend. 3. (3)] Ha az ügyfél a változás ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséhez szükséges kérelmet, valamint annak mellékleteit a használatbavételi engedélyezési eljárás során benyújtotta, a közreműködő hatóság a jogerős és végrehajtható használatbavételi engedély megküldésével együtt az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés iránti kérelmet továbbítja az ingatlanügyi hatósághoz. [217/2009. (X. 2.) Korm. rend. 3. (4)] 7) Ha az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett társasház alapító okirata olyan - a külön tulajdont nem érintő - számítási hibát vagy nyilvánvaló adatelírást tartalmaz, amely kijavítással orvosolható, a közgyűlés - a jelen lévő tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított legalább egyszerű szavazattöbbségével meghozott - határozatával az alapító okiratot kijavíthatja; e határozat az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okirat. [Tt. 60..(1)] 8) 1. (törölve) 9) 1. A Tt (2) bekezdése alapján az érvényes alapító okirat III. fejezet Egyéb rendelkezések 2./ pontjának felhatalmazásával a Tt 1.. (2) bekezdésében meghatározott ingatlanrész és vagyontárgy kivételével a közös tulajdonnal kapcsolatos elidegenítés jogát a közösség gyakorolja, ha az ingatlanrész önálló ingatlanként kialakítható, vagy amellyel a meglevő külön tulajdon tárgya bővíthető. Ebben az esetben a közgyűlés az összes tulajdoni hányad legalább kétharmados többségével rendelkező tulajdonostársak igenlő szavazatával dönthet az elidegenítésről. A határozatban rendelkezni kell a külön tulajdonhoz tartozó közös tulajdoni hányadok megállapításáról. A közgyűlés határozata az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okirat. A közös képviselő szükség esetén köteles rendkívüli közgyűlést összehívni a közös tulajdon elidegenítésére. Amennyiben a közgyűlésen az összes tulajdoni hányad legalább kétharmados többsége igenlő szavazatot ad, úgy ennek alapján kell intézkedni az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre. Ellenkező esetben írásbeli szavazás utján kell kérni a társasház döntését. A közgyűlésen jelenlevők szavazata írásbeli szavazásnak minősül. A bevétel felhasználásáról közgyűlési határozat dönt. 10) 1. Az alapító okiratot és annak módosítását közokiratba vagy ügyvéd - jogkörén belül jogtanácsos - által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni. [Tt. 11..]

9 1076 BP., THÖKÖLY ÚT 26. SZ. TÁRSASHÁZ A KÜLÖN TULAJDONNAL KAPCSOLATOS JOGOK ÉS KÖTELEZETTSÉGEK 1) A tulajdonostársat külön tulajdona tekintetében megilleti a birtoklás, a használat, a hasznok szedése és a rendelkezés joga; a tulajdonostárs e jogait azonban nem gyakorolhatja a többi tulajdonostárs joga és törvényes érdeke sérelmével. [Tt. 16..] 1. Külön tulajdonban történő kutya tartásához közgyűlési határozatot kell kérni. Egyekben pedig az állattartás rendjére vonatkozó kerületi Önkormányzati rendelet szabályai szerint kell eljárni. 2) Jelen SZMSZ meghatározza a külön tulajdonban lévő lakás, illetőleg nem lakás céljára szolgáló helyiség használatának, hasznosításának szabályait a lakóépület céljának, működésének megfelelően. [Tt (1)] A lakás más célú használatához, hasznosításához a közgyűlés hozzájárulását kell kérni. 1. A szervezeti-működési szabályzatban a lakás egészének vagy egy részének a nem lakás céljára történő használatára, hasznosítására, továbbá a nem lakás céljára szolgáló helyiségben folytatható tevékenység feltételeire megállapított szabályok - a használat jogcímétől függetlenül - a mindenkori használó részére is kötelezőek. [Tt (2)] 3) Ha a lakóépületben lévő nem lakás céljára szolgáló helyiség megváltoztatott használata jogszabályban meghatározott engedélyhez kötött tevékenységhez szükséges, az engedély akkor adható ki, ha a hatóság felhívására - harminc napos határidőn belül - a közgyűlés nem hozott tiltó határozatot. [Tt. 18..(2)] A közös képviselő köteles a felhívás kézhezvételétől számított 15 napon belüli értesítéssel közgyűlési határozatot kérni. 4) Lakóépület esetén a társasház közgyűlése megtilthatja a külön tulajdonban lévő nem lakás céljára szolgáló helyiség használata, hasznosítása módjának megváltoztatását, ha az a társasház működését vagy a lakhatás nyugalmát zavarná. [Tt. 18..(1)]. A közgyűlés a nem lakás céljára szolgáló helyiség megváltoztatott használatához a lakhatás nyugalma - így különösen: a zaj- és rezgésvédelem, illetőleg a lakókörnyezetet veszélyeztető más tevékenység megelőzése - érdekében az erre vonatkozó külön jogszabályok előírásainak figyelembevételével kikötött feltételt tartalmazó hozzájáruló határozatot is hozhat. [Tt. 18..(3)] A közgyűlés összehívása előtt a közös képviselő a számvizsgáló bizottsággal egyeztetve tesz javaslatot arra vonatkozóan, hogy a fentiekben meghatározott döntési lehetőségek közül (tiltó, vagy hozzájáruló nyilatkozat) a közgyűlés milyen határozatot hozzon. Továbbá az érdekelt tulajdonos a megfelelő döntés előkészítéshez és döntéshez köteles minden információt írásban, különösen a hatósághoz benyújtott okiratokat a közös képviselőnek átadni és a közös képviselő - a nem lakás céljára szolgáló helyiség használata, hasznosítása módjának megváltoztatási szándékról értesülve - 15 napon belüli értesítéssel köteles közgyűlési határozatot kérni. A közgyűlés előkészítésével, összehívásával, lebonyolításával és a határozat végrehajtásával kapcsolatos költségek az érdekelt kérelmező tulajdonost terhelik. 5) A közösség a 18. (1) és (3) bekezdésében (lásd előző 4) pontban) említett közgyűlési határozatot az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbséggel állapítja meg. A szervezeti-működési szabályzat előírhatja, hogy a határozat érvényességéhez a közvetlenül érintett szomszédos tulajdonostársak tulajdoni hányad szerinti legalább kétharmadának igenlő szavazata is szükséges. [Tt. 19..(1)] Jelen SZMSZ alapján a határozat érvényességéhez a közvetlenül érintett szomszédos tulajdonostársak tulajdoni hányad szerinti legalább kétharmadának igenlő szavazata is szükséges. 6) Üzlethelyiségek tulajdonosait érintő külön kikötések, hogy az üzlethelyiségekben nem folytatható olyan tevékenység, amely a lakástulajdonosok és a lakók nyugalmát, a lakások rendeltetésszerű használatát zavarná. 7) A tulajdonostárs köteles fenntartani a külön tulajdonában álló lakást, [Ttv. 20..(1) a)] A tulajdonostárs köteles öröklakását jó karban fenntartani és köteles a keletkezett hibákat saját költségén kijavítani, ill. kijavíttatni. Tilos az öröklakáson olyan változtatást tenni, vagy azzal oly módon bánni, amely az építmény állagát, vagy a többi tulajdonostárs érdekét sértené. A társasház külső, vagy belső egységes képét a közgyűlés hozzájárulása nélkül senki sem változtathatja meg. Ezért a ház homlokzatán, erkélyein, tetőzetén, kapubejáratán, lépcsőházában, udvarán, stb. a ház egységes képét, vagy művészi hatását bántó feliratú táblát, világítást, vagy reklámot, napellenzőt, bútordarabot, közös tulajdonban lévő területen a közlekedést akadályozó virágtartót, stb. elhelyezni nem szabad. Az előzőekben foglaltak ellenére eljáró tulajdonostárs a rendelkezések megsértéséből eredő mindennemű kárért felelős, és a közös képviselő által a jogellenes állapot megszüntetésére bíróilag is kényszeríthető. Ha a tulajdonostárs, illetőleg a lakó nem tesz eleget fenntartási, felújítási kötelezettségének, úgy a közös képviselő a számvizsgáló bizottság véleménye ismeretében felszólíthatja a tulajdonostársat, a lakót kötelezettsége teljesítésére, illetve köteles a szükséges intézkedéseket megtenni. (pl.: hatóságok értesítése). Nagymértékű rovarfertőzés esetén ennek megszüntetése érdekében a használó a lakásban, helyiségben a rovar mentesítési munkákat köteles elvégezni, illetőleg az illetékes közegészségügyi hatóság kötelezése, vagy a társasház közgyűlési határozata alapján azt eltűrni. 8) 1. A tulajdonostárs köteles a szükséges intézkedést megtenni ahhoz, hogy a vele együtt lakó személy, valamint az, akinek lakása használatát átengedte, betartsa a Tt. 20. (1) b) [lásd a ) pontot] pont és a 16. [a ) pont] rendelkezéseit, [Tt. 20..(1) c)] 9) 1. A tulajdonostárs köteles, lehetővé tenni és tűrni, hogy a külön tulajdonú lakásába a közösség megbízottja a közös tulajdonban álló épületrészekkel, berendezésekkel összefüggésben a szükséges ellenőrzés, a rendkívüli káresemény vagy veszélyhelyzet fennállása miatt a lakáson belül szükséges hibaelhárítás, valamint

10 BP., THÖKÖLY ÚT 26. SZ. TÁRSASHÁZ a fenntartási munkák elvégzése céljából arra alkalmas időben bejuthasson a tulajdonostárs, illetőleg a bentlakó szükségtelen háborítása nélkül, [Tt. 20..(1) b)] A közös képviselő, ill. megbízottja (műszaki ügyeletes, karbantartó) csak a közös tulajdont és üzemeltetést érintő ügyekben köteles ellenőrizni a külön tulajdonban lévő épületrészeket, berendezéseket, illetve a fenntartási munkák elvégzését intézni, különösen a következő esetekben: élet- és balesetveszély elhárítása (pl.: csőtörés miatt, födémkárosodás, gázszivárgás), mellékvízmérő órák hitelesített működése, vizes berendezések állapota, higiénia. 10) A közösség köteles megtéríteni az előző pont szerinti beavatkozással okozott kárt [Tt. 20..(2) ], kivéve a biztosító által megtérített részt, valamint a külön tulajdonú rész meghibásodása okozta kárt. A közös tulajdonú részben (pl.: nyomó és ejtő vezeték) történt meghibásodás következtében szükségessé váló - a társasházat terhelő - helyreállítási kötelezettség a kőműves helyreállító, illetőleg a biztosító által elismert kárösszegnek megfelelő munkáig terjed. 11) A tulajdonostárs köteles a lakásában tervezett építkezésről értesíteni a közös képviselőt. [Ttv. 20..(1) d)] A tulajdonos a külön tulajdonát kiszolgáló kémény bélelését (felújítását, átalakítását) köteles legalább 15 nappal a munka megkezdése előtt a FÖKÉTÜSZ-nek is bejelenteni. Az ezzel kapcsolatos minden költség a tulajdonost terheli. A közös tulajdonú épületszerkezetet érintő építkezés, ill. hatósági engedélyhez kötött építkezés esetén a közös képviselő köteles közgyűlési határozatot kérni az építkezéshez való hozzájáruláshoz az értesítéstől számított 15 napon belül és ennek eredményéről 30 napon belül értesítenie kell az építkezőt. Ha a tervezett építkezés nem érint közös tulajdonú részt és nem engedélyköteles, úgy a közös képviselő hirdetmény útján értesíti a tulajdonosokat, lakókat az építkezésről (főbb tartalma, kezdete, várható befejezése). A padlóburkolatok cseréjénél és a lakáselválasztó falak felújításánál az épület műszaki adottságait figyelembe kell venni. Építkezés, felújítás előtt a közös képviselőtől műszaki szakvéleményre alapozott hozzájárulást kell kérni. 12) Minden helyiséghasználó a takarékos vízfogyasztás érdekében köteles a vizes berendezéseket olyan állapotban tartani, hogy műszaki meghibásodás miatt vízelfolyás ne legyen, anyagi kárt gondatlanságból (szándékosan) ne okozzon. Ha igazolható módon nem tette meg a szükséges intézkedéseket, vagy gondatlanságból, esetleg szándékosan indokolatlan többlet vízfogyasztás következik be, vagy más anyagi kár (pl.: beázás) éri a társasházat, úgy annak anyagi következményeit a károkozó köteles viselni. 13) Szükséghelyzet esetén (pl.: csőtörés, gázszivárgás) a közös képviselőnek a távollévő tulajdonába való bejutáshoz értesítenie kell a rendőrséget és az elhárítást végző szervezetet, valamint biztosítani kell az ingatlan őrzését vagy megfelelő lezárását. A bejutás, lezárás, körülményeiről két tanúval aláírt jegyzőkönyvet kell felvenni. A költségek a saját hibájából szükséghelyzetet okozó lakótársat terhelik. 14) 1. Az építtető tulajdonostárs a lakásában tervezett olyan építkezés megkezdéséhez, amely miatt az alapító okiratot nem kell módosítani, de a munka az alapító okiratban közös tulajdonként megjelölt épületberendezésre történő csatlakozással vagy a közös épületrész, épületberendezés műszaki állapotának megváltozásával jár együtt, az épület biztonságának, állékonyságának megőrzése érdekében köteles az ilyen munkával közvetlenül érintett tulajdonostársak tulajdoni hányada szerinti legalább kétharmadának írásbeli hozzájáruló nyilatkozatát beszerezni. [Tt. 21..(1)] 15) 1. Az építtető tulajdonostárs a többi tulajdonostárs hozzájáruló nyilatkozatának beszerzése nélkül jogosult a lakásában tervezett olyan építkezés elvégzésére, amely miatt az alapító okiratot nem kell módosítani és az (1) bekezdésben [az előző ) pontban] említett körülmények nem állnak fenn. [Tt. 21..(2)] 16) A Tt. felhatalmazásával jelen SZMSZ alapján a tulajdonostárs köteles a közös képviselőnek bejelenteni külön tulajdona tekintetében a tulajdonosváltozást [Tt. 22..(1) a)] A tulajdonos-változás bejelenthető az adás-vételi szerződés másolatának átadásával, vagy az eladó és vevő által aláirt nyilatkozattal, mely tartalmazza a Tt. 22..(1) b. (lásd következő) pontban foglalt adatokat. Amennyiben a bejelentés nem történik meg, akkor a közös képviselő köteles tulajdoni lap másolatot kikérni az ingatlan-nyilvántartásból a tulajdonos költségére. 17) A Tt. felhatalmazásával jelen SZMSZ alapján a tulajdonostárs köteles a közös képviselőnek bejelenteni lakcímét, az ingatlan-nyilvántartásban bárki által megtekinthető személyes adatát, illetőleg a jogi személy nyilvános adatát, [Tt. 22..(1) b)] A bejelentésnek a következőket kell tartalmaznia: Lakcím, értesítési (levelezési) cím, telefon, . Természetes személy személyazonosító adatai (családi és utónév; születési név; állampolgárság, személyi azonosító igazolvány száma, anyja neve; születési hely, idő). Nem természetes személy adatai (név; székhely; képviselő; kapcsolattartó; cégjegyzék száma, adószáma; statisztikai azonosító, fő tevékenysége) 18) A Tt felhatalmazásával jelen SZMSZ alapján a tulajdonostárs köteles a közös képviselőnek bejelenteni haszonélvezettel terhelt tulajdon esetében a haszonélvező személy nevét. [Tt. 22..(1) e)] 19) A Tt felhatalmazásával jelen SZMSZ alapján a tulajdonostárs köteles a közös képviselőnek bejelenteni a külön tulajdonát bérlő, használó személy (a továbbiakban: bérlő) Tt. 22..(1) b) pontnak megfelelő adatát. [Tt. 22..(1) c)]

11 1076 BP., THÖKÖLY ÚT 26. SZ. TÁRSASHÁZ 11 20) A Tt felhatalmazásával jelen SZMSZ alapján a tulajdonostárs köteles a közös képviselőnek bejelenteni a külön tulajdonában lakó személyek számát.[tt.22..(1) d)] 21) A 22. (1) bekezdés c) és d) (előző) pontjaiban említett adatok bejelentése akkor írható elő, ha a közüzemi szolgáltatás, illetőleg a központi fűtés- és melegvíz-szolgáltatás díja a bérlőt terheli, vagy azt a bentlakó személyek száma szerint kell a tulajdonostársak között megosztani. A tulajdonostárs köteles a bérlőt a rá vonatkozó adat bejelentéséről - ha erre vonatkozóan a szervezeti-működési szabályzat kötelezést tartalmaz - tájékoztatni. [Tt. 22..(2) ] 22) Ha a 22. (2) bekezdésben (előző pontban) említett esetben a bérlő - írásbeli felszólítás ellenére - a fizetési kötelezettségének nem tesz eleget, a keletkezett hátralék összegének megfizetéséért az érintett tulajdonostársnak helytállási kötelezettsége áll fenn. A bérlő írásbeli felszólítására, illetőleg a hátralék megfizetésére vonatkozó részletes előírásokat a szervezeti-működési szabályzatban kell megállapítani. [Tt. 22..(3)] 23) A szervezeti-működési szabályzat a Tt. 22. (1) bekezdésben [a ), 17., 18), 19), 20) pontokban] említett bejelentés megtételére a birtokbavételt, illetőleg a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzését követő nap közötti határidőt állapíthat meg. [Tt. 22..(4)] Jelen SZMSZ alapján a bejelentési határidő 20 nap. 24) Ha a tulajdonostárs vagy a volt tulajdonostárs, illetőleg a bérlő vagy a volt bérlő a közös költség tartozását, illetőleg a közüzemi szolgáltatásra, a központi fűtés-, és melegvíz-szolgáltatásra fennálló díjtartozását kiegyenlítette, a közös képviselő a részére bejelentett és a tartozással összefüggő adatot haladéktalanul köteles törölni. [Tt. 22..(6) ] 25) A közös képviselő a külön tulajdont érintő tulajdonosváltozás esetén - a szerződő felek kérésére, részükre - köteles a Közgyűlési Határozatok Könyvét, illetőleg az elidegenítéssel érintett ingatlanra vonatkozó határozatokat bemutatni. [Tt. 45..(1) ] 26) A Közgyűlési Határozatok Könyvébe bármely tulajdonostárs betekinthet és a határozatokról - a másolási költség megfizetésével - másolatot kérhet. [Tt. 45..(2) ] 27) A közös képviselő a külön tulajdont érintő tulajdonosváltozás esetén - a tulajdonostárs kérésére - köteles írásbeli nyilatkozatot adni a közösköltség-tartozásról. [Tt. 46..(1)] A közös képviselő ez esetben a régi tulajdonost terhelő évközi hátralék (tartozás) számítása szerint ad kimutatást, mely nem tartalmazza a társasház közösségét terhelő, de még le nem zárt költségekből az ingatlan részre eső terhet. 28) A tulajdonostársnak az ingatlan per-, teher- és igénymentességéről tett szavatossági nyilatkozata a közösköltség-tartozás alól történő mentesség szavatolására kiterjed akkor is, ha a szerződés megkötése során a tartozás fennállásának kérdésében nem kéri a közös képviselő Tt.-ben meghatározott nyilatkozatának megadását. [Tt. 46..(2)] A társasház közössége felé az új tulajdonos felel az általa megismerhető tartozásért (hátralékért), vagy őt illeti meg a tartalék összeg, függetlenül attól, hogy az eladó és vevő milyen adás-vételi szerződést (megállapodást) kötött. A jogilag nem Őt terhelő költség igényével a régi tulajdonossal szemben kell fellépnie. 29) Egyebekben a jogorvoslati lehetőségeket a 2.5. pont tartalmazza. 30) A külön tulajdonú helyiségek használata, hasznosítása módjának megváltoztatására, valamint a társasház rendes működésének, a lakhatás nyugalmát zavaró cselekményekre vonatkozó részletező szabályokat jelen SZMSZ-ben foglaltakon túl a mellékletét képező Házirend tartalmazza. 2.4 A TÁRSASHÁZI KÖZÖS TULAJDONNAL KAPCSOLATOS JOGOK ÉS KÖTELEZETTSÉGEK 1) Minden tulajdonostárs jogosult a közös tulajdon tárgyainak birtoklására és használatára, ez azonban nem sértheti a többi tulajdonostárs ezzel kapcsolatos jogát és jogos érdekét. [Tt. 23..(1) ] 2) A közgyűlés a birtoklás, használat és hasznosítás módját meghatározhatja. [Tt. 23..(2) ]. A közös tulajdonú részek birtoklása, használata és hasznosíthatósága módjának általános szabályait jelen SZMSZ megfelelő fejezetrészei illetve a Házirend tartalmazza és a közgyűlés ezen kereteken belül dönthet. 3) Közös tulajdonban álló épületrészek és a közös telek birtoklására és rendeltetésszerű használatára a jogszabályok, a hatósági rendelkezések, illetőleg a közgyűlés határozatainak keretei között a tulajdonostársak mindegyike jogosult a többi tulajdonostársat megillető használat sérelme nélkül. Egyik tulajdonostárs használati jogát sem lehet hozzájárulása nélkül elvonni, vagy korlátozni. A használatban azonban egyik tulajdonostárs sem lépheti túl az okszerű szükségesség mértékét és a közös használatra szóló részekből semmit sem foglalhat el saját kizárólagos használatára közgyűlés hozzájáruló határozata nélkül. 4) Ha valamely közös tulajdonban maradó építményrész, felszerelés, vagy berendezés megrongálódik, vagy elpusztul, helyreállításukról azonnal gondoskodni kell. Olyan kár megtérítése, melyet valamelyik tulajdonostárs, vagy az ő jogán használó más személy a közös tárgyban okozott, az illető tulajdonostársat terheli. 5) A közgyűlés elhatározhatja, hogy a külön tulajdoni illetőségekhez tartozó építményrészekre épületbiztosítási szerződést köt, melyen keresztül a közös tulajdonú részek is biztosítottak. A biztosítás részletes kérdéseiben a közgyűlés határoz. Ha a közös tulajdonban a kár bekövetkezik, a biztosítási összeget a károsult épület, épületrész helyreállítására kell fordítani. 6) A tulajdonos részére a közös tulajdon egyes részeinek (helyiség, udvar, falfelület, stb.) kizárólagos, ill. többlethasználatát - ha az a többi tulajdonostárs érdekét nem sérti - a közgyűlés egyszerű szavazattöbbségű

12 BP., THÖKÖLY ÚT 26. SZ. TÁRSASHÁZ határozatával engedélyezheti, meghatározva a használat módját, részletes szabályait, a többlet közös költség hozzájárulás és/vagy a költségtérítés mértékét, adott esetben az éves költségvetési tervben. Hasonló módon a nagyobb forgalommal járó (többlet igénybevételt jelentő) tevékenységet (életvitelt) folytató tulajdonostárs, (bérlő, használó) többlet közös költség hozzájárulással és/vagy költségtérítéssel fedezi a többlet költségeket, melynek mértékét adott esetben az éves költségvetési tervben kell meghatározni. 1. (törölve) A közös tulajdon fenntartás terheiért való felelősség szabályai 1) A közösség egészét terhelő kötelezettség teljesítéséért a tulajdonostársak tulajdoni hányaduk - vagy a szervezeti-működési szabályzatban ettől eltérően meghatározott mérték - szerint felelnek az egyszerű (sortartásos) kezesség szabályai szerint. [Tt. 3..(3)] Jelen SZMSZ alapján a társasház egészét terhelő kötelezettség teljesítéséért a tulajdonostársak külön tulajdonuk m 2 -e (aránya) szerint felelnek, figyelemmel a 3.3. pontban foglalt költségfelosztási szabályokra. A Ptk-ban foglaltak szerint, ha a társasház tartozását nem egyenlíti ki, akkor szükség esetén az egyszerű kezesek, a tulajdonostársak mindaddig sortartási kifogást emelhetnek, amíg e tartozás nem minősül behajthatatlannak. 1. Amennyiben a követelés a Társasháztól behajthatatlan, úgy a jogosult jogerős bírósági ítélet alapján lefolytatott végrehajtási eljárásban érvényesítheti követelését a tulajdonostársakkal szemben az SZMSZ-ben meghatározott mérték szerint. 2) A közös tulajdonba tartozó épületrész, épületberendezés, nem lakás céljára szolgáló helyiség és lakás fenntartásának költsége, valamint a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadás (a továbbiakban együtt: közös költség) a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk szerint terheli, ha a szervezeti-működési szabályzat másképp nem rendelkezik. [Tt. 24..(1)] Jelen SZMSZ 3.3. pontja tartalmazza a közös költség felosztás szabályait. 3) A közös képviselő köteles levélben és / vagy szóban felszólítani azt a tulajdonost, akinek - a nyitó egyenlegét is figyelembe véve - 2 havi közös költség előleg összegének megfelelő fizetési elmaradása keletkezett. Amennyiben a felszólítás eredménytelen, a következő eljárást kell alkalmazni: ügyvédi fizetési felszólítás, 1. ügyvéd közreműködésével fizetési meghagyás kibocsátás iránti kérelem benyújtása, ellentmondás esetén ügyvéd megbízása bírósági eljárásra, illetve bírósági végrehajtásbeli képviseletre, hat hónapnak megfelelő közös költség hátralék esetén jelzálogjog bejegyzés kezdeményezése a földhivatalnál a pontokban szabályozottak szerint. 1. : 4) A közös képviselőnek a Tt. 24. (2) bekezdés c) pontjában (bevezető 6) c) és ) pontjában) meghatározott feladatkörében a hátralékos tulajdonostárs részére - az ismert lakóhelyére, illetőleg levelezési címére - igazoltan, postai szolgáltató útján megküldött felszólítását kézbesítettnek kell tekinteni, ha azt a hátralékos tulajdonostárs a legalább két alkalommal megkísérelt kézbesítés ellenére nem vette át. A másodszor megkísérelt és átvétel nélkül, nem kereste jelzéssel a közös képviselőhöz visszaérkezett felszólítást, a postai kézbesítés második megkísérlésének napját követő nyolcadik munkanapon kézbesítettnek kell tekinteni (kézbesítési vélelem). Tt. 24..(3)] 5) Ha az ismeretlen helyen tartózkodó hátralékos tulajdonostárs nyilvántartásba vett új lakó- vagy tartózkodási helyéről, székhelyéről, telephelyéről az illetékes jegyző, illetőleg a központi szerv adatot szolgáltat, a (3) bekezdés (előző pont) szerinti kézbesítési vélelem az új adat szerinti címre legalább két alkalommal megkísérelt és eredménytelen kézbesítés esetében áll be. Tt. 24..(4)] Jelzálogjog bejegyzésére vonatkozó szabályok 1) A közgyűlés a határozatával a legalább hat hónapnak megfelelő közös költség összegének befizetésével hátralékba került tulajdonostárs külön tulajdonának és a hozzá tartozó közös tulajdoni hányadának jelzálogjoggal való megterhelését rendelheti el a hátralék megfizetésének biztosítékául. [Tt. 30..(1)] A társasház közgyűlése szükség esetén az éves elszámolás elfogadásakor dönt a jelzáloggal való megterhelésről. [lásd még ) pontot] A határozat meghozatala során a hátralékos tulajdonostárs nem élhet a szavazati jogával, az ő tulajdoni hányadát a határozatképesség megállapításakor figyelmen kívül kell hagyni. [Tt. 30..(2)] A 30. (1) bekezdés szerinti határozatot a hátralékos tulajdonostárs részére a Tt.-ben meghatározott jogorvoslat lehetőségének feltüntetésével kézbesíteni kell. [Tt. 30..(3)] A kézbesítést a közös képviselő tértivevényes ajánlott levélben köteles megtenni. 2) A közös képviselő a hátralékos tulajdonostárs külön tulajdonának és a hozzá tartozó közös tulajdoni hányadának jelzáloggal való megterhelését - a közgyűlés összehívása nélkül - akkor rendelheti el, ha erre őt a szervezeti-működési szabályzat felhatalmazza. [Tt. 31..] Jelen SZMSZ-ben a közös képviselő felhatalmazást kap arra, hogy az elszámoló (éves rendes) közgyűlések közötti időszakban rendelje el a jelzálogjog bejegyzését a legalább hat hónapnak megfelelő közös költség összegének befizetésével hátralékba került tulajdonostárs külön tulajdonára.