T RSASHÁZAK ÉS LAKÁ SSZ VETKEZETEK finanszír nanszír zása

Átírás

1 TÁRSASHÁZAK Á ÉS LAKÁSSZÖVETKEZETEK finanszírozása

2 Jogi alapok Törvényi háttér (társasház) évi CXXXIII. törvény Törvényi háttér (lakásszövetkezet) évi I. törvény X. fejezete

3 TÁRSASHÁZAK

4 Társasház alapítása Társasházat fennálló vagy felépítendő épületre lehet alapítani ha abban legalább két, külön tulajdonként bejegyezhető lakás, illetőleg nem lakás céljára szolgáló helyiség van vagy alakítható ki.

5 Társasház alapítása Az alapító okirat elfogadása a társasház létrehozásának első fázisa. Ez teremt jogot arra, hogy a társasházat az ingatlan nyilvántartásba il t tá bj bejegyezzék. A társasházat az ingatlan valamennyi tulajdonostársa vagy az ingatlan tulajdonosa, mint egyszemélyi alapító, alapító okiratban kifejezett alapítási elhatározással létesíthet.

6 Az alapító okiratban meg kell határozni a a a külön tulajdonba kerülő lakásokat, nem lakás céljára szolgáló helyiségeket közös tulajdonban álló épületrészekből és a földrészletből az egyes tulajdonostársakat megillető a külön tulajdonba kerülő lakáshoz tartozó tulajdoni hányadot és ezek meghatározásának módját közöstulajdonba kerülő épületrészek felsorolását

7 Az alapító okiratban meg kell határozni az a ingatlan nyilvántartás szabályai által megkívánt egyéb adatot, jogot és tényt közösség közös nevét, amely egyéb megjelölés hiányában a társasház címe, a társasház társasház megjelöléssel együtt Az alapító okiratot és annak módosítását, közokiratba vagy ügyvéd jogkörén belül jogtanácsos által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni.

8 Az alapító okirat módosítása Az alapító okirat megváltoztatásához ha a törvény másként nem rendelkezik valamennyi tulajdonostárs hozzájárulásaszükséges! a változást be kell jelenteni a földhivatalnak!

9 Az alapító okirat módosítása Amennyiben az alapító okirattal, illetve annak módosításával a tulajdonosok négyötöde egyetért és a kisebbségben maradt tulajdonostársak a szavazás napjától, illetvee írásbeli szavazás a esetén a négyötödös szavazási arány elérésétől számított30 napon belül nem élnek keresetindítási jogukkal, úgyaz alapító okirat, illetve annak módosítása hatályba lép.

10 Alakuló közgyűlés Az alakuló közgyűlés határoz a társasház közös képviselőjének, vagy a közös képviselő helyett intézőbizottsága elnökének és tagjainak, valamint szükség esetén a számvizsgáló bizottság tagjainak megválasztásáról, valamint a bankszámla megnyitásáról.

11 A Szervezeti Működési Szabályzat (SZMSZ) Az SZMSZ 1998 ban bevezetett jogintézmény, de 2004 től kezdődően megalkotása az újonnan alakuló társasházközösségeknek kötelező. A 2004 január 1 jén már bejegyzett társasházak A január 1 jén már bejegyzett társasházak kötelesek megalkotni az SZMSZ t!

12 A Szervezeti Működési Szabályzat A Szervezeti Működési Szabályzatnak tartalmaznia kell: a tulajdonostárs külön tulajdonának használatára, hasznosítására, a külön tulajdonon belül nem mérhető közüzemi és más szolgáltatások díjának elszámolására és megfizetésére,

13 A Szervezeti Működési Szabályzat a közös tulajdon fenntartására, ezen belül a közös ö költség viselésére é és a költséghátralékok megfizetésére, felújítási alap képzése esetén az alap felhasználására vonatkozó szabályokat.

14 A Szervezeti Működési Szabályzat a társasházi lakóépület házirendjére, a közgyűlés, illetőleg a részközgyűlés hatáskörére és ejáásáa, eljárására, a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke és tagjai hatáskörére és feladataira, a számvizsgáló bizottság, ennek hiányában a közösség ellenőrzési jogkörére, feladataira vonatkozó részletes szabályokat.

15 A Szervezeti Működési Szabályzat A legfeljebb hatlakásos társasház közössége dönthet arról, hogy szervezetére és működésére alkalmazza. Ha a közösség ilyen határozatot nem hoz a Szervezeti Működési Szabályzatra, a közgyűlésre, a közös képviselőre, illetőleg az intézőbizottságra és a számvizsgáló bizottságra vonatkozó rendelkezései helyett a Ptk. közös tulajdonra vonatkozó szabályait kell alkalmazni.

16 A Szervezeti Működési Szabályzat Az SZMSZ nem szorul közokirati formára vagy ügyvédi ellenjegyzésre. Az SZMSZ megalkotásához és módosításához elegendő az összes tulajdoni hányad egyszerű többsége.

17 A társasház szervei A közösség legfőbb döntéshozó szerve a tulajdonostársakból álló közgyűlés, amelyen valamennyi tulajdonostárs részt vehet. A közösség ügyintézését a közös képviselő vagy az intézőbizottság látjael. Abban a társasházban, amelyben 50 lakásnál több lakás van, a közösség gazdálkodásának ellenőrzésére számvizsgáló bizottságot kell választani.

18 A társasház szervei A legalább egy elnökből és két tagból álló intézőbizottságot, illetőleg a számvizsgáló bizottságot a tulajdonostársaknak saját maguk közül kell megválasztaniuk. Az intézőbizottság elnökének jogállása és felelőssége azonos a közös képviselő e törvényben meghatározott jogállásával és felelősségével.

19 A közgyűlés Aközgyűlés határoz: A közös tulajdonban álló épületrészek használatáról, hasznosításáról, fenntartásáról, a közösséget terhelő kötelezettségek elvállalásáról. A közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének és tagjainak, valamint a számvizsgáló bizottságnak a megválasztásáról, felmentéséről és díjazásáról.

20 A közgyűlés A közgyűlés határoz: A közösség éves költségvetésének és elszámolásának, a számviteli szabályok szerinti beszámolójának elfogadásáról, valamint a közös képviselő, vagy az intézőbizottság részére a jóváhagyás megadásáról. Minden olyan ügyben, amelyet a szervezeti működési szabályzat nem utal a közös képviselő vagy az intézőbizottság, illetőleg a számvizsgáló bizottság hatáskörébe.

21 A közgyűlés A közgyűlés akkor határozatképes, ha azon az összes tulajdoni hányadnak több mint a felével rendelkező tulajdonostársak jelenvannak. Ha a közgyűlés nem határozatképes, vagy az elnöklő személy a közgyűlést a határozatképtelenné válása miatt berekesztette, megismételt közgyűlést kell tartani.

22 A közgyűlés A megismételt közgyűlést a határozatképtelen közgyűlést követő 15 napon belüli időpontban az eredetivel azonos napirenddel kell összehívni. A megismételt közgyűlés a jelenlevők tulajdoni hányadára tekintet nélkül határozatképes! A közgyűlésen a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányábanilleti áb i meg a szavazati jog.

23 A közgyűlés Ha a törvény másképpen nem rendelkezik, a közgyűlés, illetőleg a megismételt közgyűlés a határozatát a jelen levő tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított egyszerű szavazattöbbségével hozzameg.

24 A közgyűlés A közgyűlésen a határozatot is tartalmazó jegyzőkönyvet kell vezetni, amelyet a közgyűlésen elnöklő személy és két tulajdonostárs az aláírásával hitelesít.

25 A közgyűlés Ha a közgyűlés határozata jogszabály vagy az alapító okirat, illetőleg az SZMSZ rendelkezését sérti, vagy a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár, bármely tulajdonostárs keresettel kérheti a bíróságtól a határozat érvénytelenségének megállapítását a határozat meghozatalától számított 60 napon belül. A határidő elmulasztása jogvesztéssel jár.

26 A számvizsgáló bizottság A számvizsgáló bizottság jogkörében eljárva: bármikor ellenőrizheti a közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság ügyintézését, havonként ellenőrzi ő a közösségö pénzforgalmát

27 Közös költség A közös tulajdon az az épületrész, épület berendezés, nem lakás céljára szolgáló helyiség és lakás, ami nem tartozik külön tulajdonba. E tulajdon fenntartásának költsége, valamint a rendes gazdálkodás körét meghaladó ezzel összefüggő kiadás aközösköltség. A közös költség a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk A közös költség a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk szerint terheli.

28 Közös költség A közös képviseletnek törvényi kötelezettsége hogy beszedje a közös költséget Ahhoz azonban az SZMSZ ben megjelendő felhatalmazás kell, hogy az olyan közös költségre, amelyet beszedni nem tudott, és amelyből már hat havi összegnek megfelelő összegyűlt, az adós tulajdonostárssal szemben, annak külön tulajdonára jelzálogjogot jegyeztessen be.

29 LAKÁSSZÖVETKEZET EK

30 Lakásszövetkezet A magyar lakásszövetkezeti mozgalom száz éves múlttal rendelkezik, meghatározó szerepet csak az 1960 as évek közepétől játszik. Az ezer lakásszövetkezeti k lakás épült 250 ezer panelos technológiával l 50 ezer lakás hagyományos építéssel.

31 Lakásszövetkezet Jelenleg 281 ezer lakásszövetkezeti lakást tartanak nyilván amelyeket összesen 1280 lakásszövetkezet kezel. Magyarországon ezer ember lakik gy g 75 lakásszövetkezeti lakásban,

32 Lakásszövetkezet Ha az alapszabály a lakásszövetkezet működésének időtartamáról nem rendelkezik, a lakásszövetkezet határozatlan időre alakul meg.

33 Lakásszövetkezet A lakásszövetkezet t abban különbözik a társasháztól, tól hogy van saját vagyona és jogi személy. A társasháznál ugyanis osztatlan közös tulajdonban van a telek és minden közös használatú helyiség míg a szövetkezeteknél mindezek a lakásszövetkezet tulajdonát képezik, sőt lakás is állhat szövetkezeti tulajdonban.

34 Lakásszövetkezet A meghonosodott gyakorlat szerint: a lakásszövetkezetben a lakások a tagok tulajdonában állnak, a lakásszövetkezeti közös tulajdonhoz az épület közös helyiségei, szerkezeti elemei és berendezései, valamint a telek tartozik.

35 Lakásszövetkezet A lakások k ha azalapszabály így rendelkezik a lakásszövetkezet tulajdonában is állhatnak. Ilyen esetben a tagot meghatározott lakás állandóhasználatának á kjogailleti i meg: A tag a lakást maga használhatja, hasznosíthatja, h illetve a használat jogát átruházhatja.

36 Lakásszövetkezet Ha valaki el kívánja adni a lakásszövetkezeti lakását és az az ő saját tulajdonában van, akkor minden további nélkül megteheti. Ellenben, ha a lakás szövetkezeti tulajdonban van, akkor a szövetkezetnek elővásárlási joga van a használati jogra.

37 Lakásszövetkezet A lakásszövetkezet alapvető feladata, hogy működtesse a fennhatósága alá tartozó házakat. Emellett vállalkozási tevékenységet is folytathat, például akár új lakásokat is építhet, de ilyenkor a profitot az alaptevékenységbe kell visszaforgatni.

38 Lakásszövetkezet Az ingatlan nyilvántartásban önálló tulajdonként a lakásszövetkezeti közös tulajdon és külön tulajdonkénta lakások egyaránt bejegyzésre kerülnek.

39 Lakásszövetkezet e alapítása Lakásszövetkezet alapításához legalább öt tag és legalább öt lakás, illetőleg használati egység szükséges.

40 Lakásszövetkezet e alapítása Természetes személyek lehetnek a tagjai. Külföldi csak abban az esetben, ha a tagságához szükséges tulajdont, állandó, illetve az időleges használati jogot megszerezte, illetve megszerezheti.

41 Lakásszövetkezet e alapítása Miután a lakásszövetkezet önálló jogi személy, a társasházaktól eltérően esetükben az alapítás és az alapszabály elfogadásától számított harminc napon belül be kell jelenteni a cégbíróságnál, így csak a cégnyilvántartásba történő bejegyzéssel ljöhet létre.

42 Lakásszövetkezet e alapítása A lakásszövetkezet alapdokumentuma az alapszabály. rendelkezik a fenntartási költségek felosztásáról. Fő szabályként ezeket a lakások alapterületéhez kell igazítani, de ha a tagok úgy döntenek, akkor más megoldást is választhatnak.

43 Lakásszövetkezet e alapítása A közgyűlés, az alapszabályt a jelenlévők szavazatának a atának kétharmados többségével bármikor módosíthatja. Az alapszabályt és annak módosítását közokiratba vagy ügyvéd jogkörén belül jogtanácsos által ellenjegyzett jgy magánokiratba kell foglalni.

44 Lakásszövetkezet e vezetése A lakásszövetkezetet az igazgatóság g g vezeti. Ennek tagjait a közgyűlés választhatja meg, mégpedig legfeljebb öt évre, és még az is kikötés, hogy az igazgatóság g g legalább háromtagú legyen.

45 Lakásszövetkezet e vezetése A lakásszövetkezetet az igazgatóság elnöke, az ügyvezető elnök, az ügyvezető igazgató vagy az alapszabályban meghatározott igazgatósági tag képviselheti.

46 Lakásszövetkezet e vezetése A közgyűlés legfeljebb ötévi időtartamra legalább három tagú felügyelő bizottságot választ. A felügyelő bizottság elnökét a közgyűlés külön szavazással választja meg.

47 Lakásszövetkezet e vezetése A lakásszövetkezet legfőbb szerve a közgyűlés. A lakásszövetkezet közgyűlésén lakásonként (használati egységenként) csak egy egy szavazatot lehet figyelembe venni.

48 Lakásszövetkezet e vezetése Aközgyűlés határozatképes, ha azon a tagok több mint a fele megjelent. Ha a közgyűlés határozatképtelen, az ezt követő 15 napon belüli időpontban, azonos napirenddel újabb közgyűlést kell tartani. Amegismételtközgyűlés a megjelent tagok számára tekintet nélkül határozatképes.

49 Lakásszövetkezet e vezetése Ha a törvény, az alapszabály vagy a közgyűlés másként nem rendelkezik, a közgyűlés a határozatait a jelenlévő tagok több mint felének szavazatával és nyílt szavazással hozza.

50 Lakásszövetkezet e vezetése Az alapszabály lehetővé teheti, hogy a tagok közgyűlés összehívása nélkül írásban szavazzanak, ha a döntés ilyen módon is meghozható. Ebben az esetben az alapszabályban meg kell határozni az írásbeli szavazás eljárási szabályait, valamint azt a módot, ahogyan a tagok a döntésről és annak időpontjáról tájékoztatást kapnak.

51 Lakásszövetkezet e vezetése Az alapszabály a közgyűlés megtartásának módját részközgyűlések formájában is meghatározhatja. Ebben az esetben megállapítjaa részközgyűlési körzeteket. A részközgyűléseket k azonos napirenddel kell megtartani, és a szavazatokat össze kell számítani.

52 Lakásszövetkezeti e vezetése A legalábblább 100 lakást, vagy használati egységet magában foglaló lakásszövetkezet alapszabálya küldöttgyűlés működését é íh írhatjaelő.

53 FINANSZÍROZÁS

54 Mire köthet szerződést egy társasház á v. lakásszövetkezet? Az évi CXIII. törvény 6. a meghatározza, hogy ki köthet lakás előtakarékossági szerződést. Ebben a korábban megismert szereplőkön túl szerepelnek a lakásszövetkezetek és társasházak is.

55 Mire köthet szerződést egy társasház á v. lakásszövetkezet? A lakásszövetkezet épületenként a tulajdonában, vagy a tagjainak közös tulajdonában álló épületrészek felújításához és korszerűsítéséhez szükséges pénzügyi források biztosítása céljából

56 Mire köthet szerződést egy társasház á v. lakásszövetkezet? 2. A társasház épületenként kétharmados közgyűlési határozattal a közös tulajdonukban álló épületrészek felújításához és korszerűsítéséhez szükséges pénzügyi források biztosítása céljából.

57 Mire köthet szerződést egy társasház á v. lakásszövetkezet? Látszik tehát, hogy a lakás takarékpénztári törvény társasházak esetén szigorúbb elvárásokat fogalmaz meg, mint a társasházi törvény, hiszen 2/3 os többséget ír elő a közgyűlési határozatnál, míg a társasházi törvényben egyszerű többség szerepel.

58 Lakáscélú felhasználási ás lehetőségek etősége Utólagos hőszigetelési feladatok: Nyílászárók szigetelése, cseréje Tető, ő illetve pincefödém szigetelése Homlokzatok hőszigetelése

59 Lakáscélú felhasználási ás lehetőségek etősége Épületgépészeti rendszerek felújítása, korszerűsítése: Meglévő fűtési berendezések és rendszerek korszerűsítése, ű íé energiatakarékos berendezésekre történő cseréje

60 Lakáscélú felhasználási ás lehetőségek etősége Épületgépészeti rendszerek felújítása, korszerűsítése: Hálózati melegvíz ellátási berendezések és rendszerek korszerűsítése, energiatakarékos berendezésekre történő cseréje

61 Lakáscélú felhasználási ás lehetőségek etősége Épületgépészeti rendszerek felújítása, korszerűsítése: Épületek közös részei világításának á á korszerűű berendezésekre történő cseréje.

62 Lakáscélú felhasználási ás lehetőségek etősége Épületgépészeti rendszerek felújítása, korszerűsítése: Felvonó javítása, ill. cseréje energia megtakarítás esetén

63 Lakáscélú felhasználási ás lehetőségek etősége Épületgépészeti rendszerek felújítása, korszerűsítése: Szellőzőrendszerek felújítása, korszerűsítése ű íé

64 Lakáscélú felhasználási ás lehetőségek etősége Épületgépészeti p rendszerek felújítása, korszerűsítése: Lépcsőház felújítása. Közös tárolók és kaputelefon felújítása és kialakítása. Térfigyelő kialakítása rendszerek