T E R V E Z E T. SZERVEZETI-MÜKODÉSI SZABÁLYZATA az Amfiteátrum u és Kadosa u sz. alatti DUNA Társasháznak

Átírás

1 T E R V E Z E T SZERVEZETI-MÜKODÉSI SZABÁLYZATA az Amfiteátrum u és Kadosa u sz. alatti DUNA Társasháznak I. Tulajdoni viszonyok a Társasházban 1. A társasházban lévo lakások, és nem lakás céljára szolgáló helyiségek a tulajdonostársak külön-külön tulajdonában vannak, a közös tulajdonban maradó részek közös használatának jogával. Az épületek azon részei, továbbá azok a berendezések, felszerelések, amelyek nincsenek külön tulajdonban, a tulajdonostársak közös tulajdonában vannak. Osztatlan közös tulajdonban maradnak a következo építményrészek, berendezések, felszerelések:? Alapozás és víz elleni szigetelések, alap- és felmeno falak (a belso válaszfalak kivételével), pillérek, lépcsoházi falak, szellozo kürtok.? Közbenso födémek és zárófödémek.? Tetoszerkezet hoszigeteléssel.? Teton kívüli szellozok.? Külso homlokzat és lábazat.? Lépcsoszerkezet és azok burkolatai.? Lépcsoházak.? Elektromos fovezeték, a külön tulajdona leágazó vezetékéig.? Csatorna alap és ejtovezeték a külön tulajdon leágazó vezetékéig.? A víz alap és felszálló vezetékek, a külön tulajdon leágazó vezetékig.? Elektromos kapcsolóhelyiségek, földszinti kukatárolók.? Földszinti elotér? Kaputelefon rendszer a külön tulajdon készülékéig.? Minden olyan egyéb berendezés és felszerelési tárgy, amelyet a jövoben közös költségen és közös számlára szereznek be. 2. Az öröklakás és a közös tulajdonban lévo vagyonrészek eszmei hányada egységet képez, amelyet csak együtt lehet elidegeníteni, illetoleg, mint tulajdont átruházni. Az elidegenítést a lakónyilvántartás pontos vezetése érdekében a közös képviselonek be kell jelenteni.

2 2 3. A tulajdonostársat külön tulajdona tekintetében megilleti a birtoklás, a használat, a hasznok szedésének és a rendelkezés joga. Ezen jogait azonban nem gyakorolhatja a többi tulajdonostársnak a dologhoz fuzodo joga és törvényes érdeke sérelmével. 4. A tulajdonostárs köteles:? fenntartani, és szükség szerint felújítani a külön tulajdonban álló lakását, /Ttv /1/ bek. /a/ szakasz/? a szükséges intézkedést megtenni, hogy a vele együtt lakó személy, valamint az, akinek lakása használatát átengedte betartsa a 3. pont szerinti rendelkezést, /Ttv /1/ bek. /b/ szakasz/? lehetové tenni, és turni, hogy a külön tulajdonú lakásába a közösség megbízottja a közös tulajdonban, illetoleg a másik tulajdonostárs a külön tulajdonában álló épületrészekkel, berendezésekkel összefüggésben a szükséges ellenorzés, valamint a fenntartási és felújítási munkák elvégzése céljából arra alkalmas idoben bejuthasson a tulajdonostárs, illetoleg a bentlakó szükségtelen háborítása nélkül. /Ttv /1/ bek. /c/ szakasz/? a lakásában tervezett építkezésrol értesíteni a közös képviselot írásban, /Ttv /1/ bek. /d/ szakasz/ Amennyiben az ilyen tervezett változtatás ellen bármelyik tulajdonostárs az értesítés kézhezvétele után legkésobb 5. napon belül a közös képviselon keresztül írásban tiltakozást jelent be, a tervezett változtatás csak akkor foganatosítható, ha ahhoz a legkésobb 15. napon belül összehívandó közgyulés szavat többséggel hozzájárul. Az a tulajdonostárs, aki a fentiek ellenére a hozzájárulás nélkül végzi el a tervezett változtatásokat, az ebbol eredo károkért felelosséggel tartozik,? A közösség, illetoleg a tulajdonostárs köteles megtéríteni az (1) bekezdés c, pontja szerinti beavatkozással okozott kárt. /Ttv /2/ bek./? bejelenti a közös képviselo felé írásban: * külön tulajdona tekintetében a tulajdonos-változást. /Ttv /1/ bek. /a/ szakasz/ 5. Minden tulajdonostárs jogosult a közös tulajdon tárgyainak birtoklására és használatára, ez azonban nem sértheti a többi tulajdonostárs ezzel kapcsolatos jogát és jogos érdekét. /Ttv /1/ bek./

3 3 6. A közös tulajdonba tartozó épületrész, épületberendezés nem lakás célú helyiség, lakás és tárgy fenntartásának és felújításának költsége, valamint a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadás a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk szerint terheli /Ttv / 7. Aki a közös tulajdonban szándékosan súlyos gondatlanságból, vagy rendeltetésellenes használattal kárt okoz, a kárt teljes egészében /annak teljes összegét/ köteles megtéríteni. 8. A társasházi-tulajdonnak az évi CLVII. törvényben nem szabályozott kérdéseire a Magyar Köztársaság Polgári Törvénykönyvérol szóló évi IV. törvény /a továbbiakban Ptk/ rendelkezéseit kell alkalmazni. II. A DUNA Társasház szervezete Közgyulés 1. A közösség legfobb döntéshozó szerve, a tulajdonostársakból álló közgyulés, amelyen valamennyi tulajdonostárs részt vehet. A közgyulés határoz: - a közös tulajdonban álló épületrészek hasznosításáról, fenntartásáról, felújításáról, a közösséget terhelo kötelezettségek elvállalásáról, - a közös képviselonek, a számvizsgáló bizottságnak a megválasztásáról, felmentésérol, díjazásáról, - a közösség éves költségvetésének és elszámolásának, a következo év költségvetésének elfogadásáról, - a házirend megállapításáról, - minden olyan ügyben, amelyet az alapító okirat, vagy a jelen szervezeti muködési szabályzat nem utal a közös képviselo, a számvizsgáló bizottság hatáskörébe, - a közös tulajdonban álló épületrészekkel kapcsolatos rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásokról, egyhangúlag, - szervezeti muködési szabályzatot a közgyulés legalább kétharmados szavazattöbbséggel módosíthatja, - a közös képviselot, - a számvizsgáló bizottságot bármikor felmentheti, - határozatával elrendeli, illetve ezen szabályzat hatályba lépésével egyidejuleg kinyilvánítja:

4 4? közös költség, egyéb a tulajdonosakat terhelo fizetési kötelezettséggel, aki három hónapos hátralékba kerül, azok neveirol a közös képviselo a tulajdonostársakat? tájékoztathatja,? az a tulajdonos, aki az elozo bekezdés szerinti fizetési kötelezettségekkel hat hónapos hátralékba kerül, annak külön tulajdonának jelzáloggal való megterhelését kell kezdeményeznie a közös képviselonek, a hátralékmegfizetésének biztosítékául. A jelzálog bejegyzésével kapcsolatban el kell járjon a Földhivatalnál, ügyvéd közremuködésével. Ilyen esetben a közgyulés erre az esetre vonatkozó határozatát az érintett tulajdonosnak is meg kell küldeni, jogorvoslatának lehetoségével együtt. Ilyen esetben a hátralékos tulajdonostárs szavazati hányadával nem élhet, az o tulajdoni hányadát a határozatképesség megállapításánál nem kell figyelembe venni,? jelzálog bejegyzésének elrendelése félévenként ismételheto,? a közgyulés határozata az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésre alkalmas okirat,? ha a bejegyzés alapjául szolgáló hátralék ki lett egyenlítve, a közös képviselo köteles a jelzálog törléséhez szükséges engedélyt kiadni. 3. Közgyulést szükség szerint, de legalább évente egyszer, kell tartani. - Az éves elszámolásról, költségvetés megállapításáról a tárgyi évet követo év május 31-ig meg kell tartani. - Kötelezo a közgyulés összehívása, ha azt a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkezo tulajdonostársak a napirend, és az ok megjelölésével írásban kérik. Abban az esetben, ha az ilyen kérést a közös képviselo, vagy a számvizsgáló bizottság nem teljesítené, akkor a kéro tulajdonosok által kijelölt tulajdonos hívja össze az ilyen rendkivüli közgyulést. - A közgyulés határozatképes, ha azon a tulajdoni hányadnak több mint a felével rendelkezo tulajdonostársak jelen vannak. - Ha a közgyulés nem határozatképes, az újabb közgyulést a határozatképtelen közgyulést követo 3. napnál késobbi, de legfeljebb 15. napon belüli idopontban az eredetivel azonos napirenddel meg kell tartani. A megismételt közgyulést az eredeti közgyulés meghívójában is kitüzheto. - a megismételt közgyulés a jelenlévo tulajdonostársak tulajdoni hányadára tekintet nélkül határozatképes. Ezt a körülményt a megismételt közgyulés meghívójában fel kell tüntetni.

5 5 - A közgyulés határozatait egyszeru szavazattöbbséggel hozza, a szavazati jog a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában illeti meg és e szerint kell megállapítani a közgyulés határozatképességét is. Szavazategyenloség esetén a közgyulés elnökének a szavazata dönt. - A közgyulésen a tulajdonostárs meghatalmazottal képviseltetheti magát. A meghatalmazást írásban kell adni, és a közgyulés megkezdése elott a közgyulés elnökének át kell adni. - A közgyulésen - a határozatot is tartalmazó - jegyzokönyvet kell vezetni, amelyet a közgyulésen elnökölo személy és két tulajdonostárs az aláírásával hitelesít. /Ttv. 29. /1/ szakasz/ A jegyzokönyvbe bármely tulajdonostárs betekinthet, és arról - a másolási költség megfizetésével - másolatot kérhet. /Ttv. 29../2/ szakasz/ - Az alapító okirat módosításához valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása szükséges. /Ttv /2/ bek./ 4. A közgyulés által e szabályzat bevezetésekor eloírt, a visszavonásig hatályos egyéb muködési szabályok: a./ Közös költség A közös költségek biztosításáról a tulajdonostársaknak kell gondoskodnia. Ennek összegét, nagyságát, esedékességét a szükségleteknek megfeleloen a közgyulés állapítja meg. Az eloirányzatot késedelmesen fizeto tulajdonostársat a törvény szerinti legmagasabb mértéku kamatfizetési kötelezettség terheli. A közös költségtartozásért tulajdon-átruházás esetében a tulajdonostárs és jogutódja egyetemlegesen felelos. Tulajdon-átruházás esetében a közös képviselot tájékoztatni kell. A közös képviselo írásban köteles kérelemre az új tulajdonostárs felé nyilatkozni, az átruházó tulajdonostársat terheli-e költségtartozás, tovább van-e a közös tulajdont érinto nagyobb karbantartás, vagy felújítás, illetoleg ilyen irányú munkák szükségessége, elokészítése. A mindenkor esedékes közös költséget /az adott hónapra esot/ úgy kell befizetni, hogy az /akár csekk, OTP, készpénz formájában/ a közös képviselethez az adott hónap 30-ig, vagy 31-ig legkésobb beérkezzen. Abban az esetben, ha a befizetés olyan idopontban történik, hogy az adott összeg a tárgyhónapot követoen érkezik be, akkor az késoi befizetésnek minosül.

6 6 b./ A közös költség fizetése a tulajdoni hányad szerint történik, amely az alapító okiratban rögzített tulajdoni hányadoknak felel meg. Ezek összesítve a következok: Lakás terület Lakás/db Tulajdonhányad/lakás Tulajdonhányad össz. 27 m m m , m m m m m Összesen: garázs Mindössz: Ettol eltéro szabály egyes tételeknél a lakásonkénti egységes arány megállapítása. Így a kábel televízió díja és a közös képviselettel hivatásszeruen foglalkozó vállalkozó díja. Ennek megfeleloen ezen tételeket a közös költség megállapításánál albetétenként kell felszámítani. c./ Üzletbérlemények A Társasház közösségnek érdeke, hogy közös tulajdonú helyiségeit olyan módon adja ki bérleti jogviszonyba, hogy abból /a törvényes keretek között/ a maximális haszna legyen. Ezért a következokben leírt feltételeket /ezen szabályzat hatályossá válásával egyidoben/ közgyulési határozatként kell tekinteni mindaddig, amíg az alább leírtak, közgyulési visszavonásra nem kerülnek. A fentiek alapján bérleti feltételek a következok: - A bérleti díjnak el kell érnie azokat a m 2 -re vonatkozó díjakat, amelyek az olyan környéki besorolású helyeken vannak, mint ahol a DUNA Társasház van. - A bérleti díjnak minden esetben a megfelelo haszon felül fedezetet kell nyújtani az adott idoszak által eloírt különbözo adók /amelyek az üzletbérlemények megléte miatt vannak - Forrásadó, Iparuzési adó/ megfizetésére is.

7 7 Azoknál az üzletbérleményeknél, ahol ezen adók nem mindegyike van a bérleti díjba beépítve /bármilyen oknál fogva/ szerzodésmódosítást kell kezdeményezni úgy, hogy a díjak mindenkor a fent leírtaknak feleljenek meg. - A hirdeto táblák elhelyezhetoségét illetoen:? a bérlonek joga van az üzlet bejárata fölötti részen közvetlenül elhelyezni egy cégtáblát,? a társasházat képezo házfalak egyéb részeit csak külön szerzodés esetén vehetik igénybe: a bérleti díj -tábla esetén- az üzletbérleti díj legalább 15 %-a kell, hogy legyen,? a fenti táblák csak olyanok lehetnek, amelyek a tulajdonosokat /emeletrol való szabad kilátás stb./ nem zavarják, - az üzletbérleti díjakat karban kell tartani, azaz minden évben az állami statisztikai hivatal által elismert infláció mértékéhez kell igazítani, - az üzletbérlo bérleményének belso átalakítását csak erre vonatkozó elozetes írásbeli kérelmét jóváhagyó közgyulési engedély alapján végezheti, a saját kockázatára és anyagi felelosségére, - az ilyen esetleges belso átalakítás értékének a bérleti díjból való lelakhatóságát külön írásban kell kérni, és ennek alapján az engedélyt csak a közgyulés adhatja meg. 5. Írásbeli szavazás Közgyulési határozat írásbeli szavazás útján is történhet, ha a következo feltételek teljesülnek: - A közgyulésen eloterjesztett határozati javaslatra nézve a közgyulés egyszeru szótöbbséggel az írásbeli szavazás mellett dönthet. - -Ilyen esetben a közgyulést követoen az adott határozati javaslattal fel kell minden tulajdonost keresni, és az adott javaslaton hitelt érdemloen fel kell tüntetni a tulajdonos nevét, pontos címét, a javaslatra adható szavazási lehetoségeket, és a szavazó hitelt érdemlo aláírásának helyét, továbbá lakásának tulajdoni hányadát. - A szavazás befejezését követoen az eredményt ki kell értékelni az adott közgyulési jegyzokönyv hitelesítoi, a levezeto elnök, és a közös képviselo jelenlétében és az eredményt írásban kell közölni minden tulajdonostárssal.

8 8 6. Abban az esetben, ha e szabályzat, vagy az adott közgyuléseken hozott határozatok végrehajtása a kisebbség jogos érdekét sérti, illetoleg annak sérelmével jár, akkor bármely tulajdonostárs keresettel kérheti a bíróságtól az adott határozat érvénytelenségének megállapítását, a határozat meghozatalától számított 60.napon belül. A határido elmulasztása jogvesztéssel jár. Közös képviselo A közös képviselo jogkörében eljárva köteles: - közgyulés határozatait elkészíteni, végrehajtani, gondoskodva arról, hogy azok megfeleljenek a jogszabályok, az alapító okirat és a szervezetimuködési szabályzat rendelkezéseinek, - minden szükséges intézkedést megtenni az épület fenntartása és felújítása érdekében, - közölni és beszedni a tulajdonostársakat terhelo közös költséghez való hozzájárulás összegét és érvényesíteni a közösség ezzel kapcsolatos igényét, - közös költség fizetésérol pontos nyilvántartás vezetése, a nem fizetokkel szemben jelzálogi, bírósági ügy kezdeményezése, - a közös képviselot a közösség felhatalmazza a közös költség megfizetéséhez való hozzájárulás féléves hátraléka esetében a közösséget megilleto jelzálogjog bejegyeztetése iránti rendelkezés kiadására. A közös képviselo a közösségnek ezen igényét köteles érvényesíteni, - beszedni a mindenkor esedékes üzletbérleti díjakat, - a közös képviselo a ház muködoképességének fenntartásához szükséges átalánydíjas tevékenységrol dönt, illetve javaslatot készít a költségvetésbe, amelynek elfogadása a közgyulés hatáskörébe tartozik, - gondoskodni a DUNA Társasházat mindenkor terhelo fizetési kötelezettségek /adók, közüzemi díjak, egyéb kötelezettségek/ megfelelo idoben történo teljesítésérol, - a tárgyévi eredmények /bevételek, kiadások/ beszámoló készítése /ezen belül a tárgyévet követo év költségvetésének javaslata/, és idoben a közgyulés elé való beterjesztése, - javaslatok készítése a DUNA Társasház állagmegóvásával kapcsolatos távolabbi feladatok, közgyulés elé való terjesztése, - javaslat készítése az adott idoszak varható bevételeirol, kiadásairól költségnemenként, a szükséges felújítási munkákról, a szükséges munkadíjakról, illetve ezek összesített költségeirol, amelyeket együttesen a közgyulés elé terjeszt, - javaslatot készít és a közgyulés elé terjeszti az adott idoszakra szükséges közös költség nagyságát,

9 9 - a közgyulés az éves beszámoló elfogadása esetén a közös képviselo tevékenységét is jóváhagyja, - közös képviselo jogosult a közösség képviseletének ellátására a bíróság és más hatóság elott. E jogkörének korlátozása harmadik személlyel szemben hatálytalan, - a közös képviselo az egyes tulajdonostársaktól utasítást elfogadni nem köteles. Kívánságaikat azonban meghallgatja és amennyiben azok a közösség érdekeivel nem ellenkeznek, a lehetoséghez képest teljesíti. Intézkedése ellen a tulajdonostárs panaszával a közgyulés elé fordulhat, amely a közös képviselo intézkedését megváltoztathatja, - az OTP üzemeltetési, felújítási számlákkal, az értékpapírokkal kapcsolatos tevékenységek /aláírási joggal/ a közös képviselo hatáskörébe tartoznak, aki e tevékenységéért is a közgyulésnek tartozik felelosséggel, - közös képviselo mandátuma megszunik:? lemondással, vagy a? közgyulés által történo felmentéssel. Számvizsgáló Bizottság Alapveto feladata a DUNA Társasház gazdálkodásának, a közgyulés által hozott határozatoknak megfelelo muködése ellenorzése. A számvizsgáló bizottság: - bármikor ellenorízheti a közös képviselo tevékenységét, az adott idoszakban bonyolított pénzforgalmát, - véleményezi a közgyulés elé terjesztett javaslatokat, különösen a költségvetést és az elszámolást. - javaslatot tesz a közös képviselo díjazására a közgyulés felé, - összehívja a közgyulést, ha a közös képviselo az erre vonatkozó kötelezettségének nem tesz eleget, - e bizottság három tagból áll, akik maguk közül választják ki a bizottság elnökét, döntéseit szavazattöbbséggel hozza meg, - mandátumuk addig tart, amíg le nem mondanak, vagy a közgyulés vissza nem hívja oket, - a közgyulés elé kerülo számszaki javaslatokat ellenorzi, véleményezi, hasonló módon az éves beszámolókat is.

10 10 III. Pénzügyi feltétel A Társasház gazdálkodásának pénzügyi feltételeit, a tulajdonosok közös költség befizetése, az üzletbérlok bérleti díjainak befizetése, az üzemeltetési és felújítási számlán lévo pénzeszközök kamatai, továbbá az esetleges egyéb bevételei képezik. Ezen Szervezeti és Muködési Szabályzatot a DUNA Társasház írásbeli szavazás útján fogadta el és hó -n hatályos.