A KÉZIRAT INTERNETES KIADVÁNYA

Átírás

1 A KÉZIRAT INTERNETES KIADVÁNYA Jelen kiadványunk kézirat, mely kisebb mértékben eltér a 2004-ben nyomdai úton, B/5- ös formátumban kiadott könyvünktől. Ennek oka a nyomdai előkészítő munkák során végzett változtatások, illetve egyes részeket töröltünk, különösen a tájékoztatóknál. Az internetes kiadás mellett azért döntöttünk, mert szükségesnek tartottuk, hogy az érdeklődők ezúton is tájékozódhassanak alapvető társasházi működtetési kérdésekről, meggyőződhessenek arról, hogy társasházi tanácsadási munkánkat megalapozottan és tudatosan, a gyakorlati tapasztalatok alapján végezzük. Természetesen a készlet elfogyásáig a könyv megvásárolható. A társasházi törvény módosításairól szóló 7. sz. internetes kiadványunk megvásárlása esetén a könyvet a készlet erejéig térítésmentesen adjuk. Felhívom a figyelmet arra, hogy a kiadványban foglaltak a szakmai egyeztetések és a gyakorlati tapasztalatok alapján is változtak! Budapest, hó Mile Bálint Okl. mérnök-közgazdász VIKTÓRIA Kft Ügyvezető igazgató A honlapon fellelhető információkat a VIKTÓRIA TÁRSASHÁZ RENDSZER, mint társasház-kezelési modell dokumentációinak felhasználásával dolgoztuk fel. A rendszer dokumentáció fejlesztése folyamatos és a mindenkori fejlesztési stádiumot tükrözik. MINDEN JOG a Viktória Kft. tulajdonát képezi. A honlapon lévő információkat, dokumentumokat, illetve annak részeit tilos reprodukálni, vagy bármilyen módon másolni, adatrendszerben tárolni, bármely formában, vagy eszközzel a jogtulajdonos írásos engedélye nélkül felhasználni, közölni. 1. ALAPISMERETEK A TÁRSASHÁZ MŰKÖDÉSÉRŐL, A TÁRSASHÁZI SZABÁLYZATOK KÉSZÍTÉSÉRŐL Mottó: Előbb azt kell tudnunk, hogy mit nem ismerünk VIKTÓRIA TANÁCSADÓ, SZOLGÁLTATÓ KFT SZÉKHELY: 1077 BUDAPEST, ROTTENBILLER U. 42. TELEPHELY: 1082 BUDAPEST, CORVIN KÖZ 4. TEL.:

2 1 : VIKTÓRIA TANÁCSADÓ, SZOLGÁLTATÓ KFT Szerző: Mile Bálint Jogi szakértő: Dr. Nagy-Dani Károly Kiadja: VIKTÓRIA KFT. Székhely: 1077 Budapest, Rottenbiller u. 42. Tel/Fax: Telephely: 1082 Budapest, Corvin köz 4. Tel/Fax: MINDEN JOG a Viktória Tanácsadó, Szolgáltató Kft. tulajdonát képezi. Jelen kézikönyvet, illetve annak részeit tilos reprodukálni, vagy bármilyen módon másolni, adatrendszerben tárolni, bármely formában, vagy eszközzel a jogtulajdonos írásos engedélye nélkül közölni. Az ezen műben fellelhető információkat a VIKTÓRIA TÁRSASHÁZ RENDSZER, mint társasház-kezelési modell dokumentációinak felhasználásával dolgoztuk fel. A rendszer dokumentáció fejlesztése folyamatos és a kézikönyvek a mindenkori fejlesztési stádiumot tükrözik. Készült: COMPRESS-PRINT Könyvműhely Kft. Tel.: DTP: sticker.hu 2. Átdolgozott kiadás az új társasházi törvénynek megfelelően Lezárva: január hó

3 2 : VIKTÓRIA TANÁCSADÓ, SZOLGÁLTATÓ KFT ELŐSZÓ Tisztelt Olvasók! A társasházi törvény évi hatálybalépését követően a gyakorlatban elkezdődött az átállás a törvényben foglaltak alkalmazására. Ez egyrészt megnyilvánult a konkrét társasházi működés kapcsán, másrészt a szükséges szabályzatok elkészítésében, alkalmazásában. Örvendetesen megjelentek a társasházkezeléssel foglalkozó szakkönyvek, sőt egy BM rendelet alapján megkezdődött a társasházkezelők szakképesítést nyújtó oktatása is. Mindemellett különböző formában a társasházakkal foglalkozók részére továbbképző tanfolyamok, klubfoglalkozások kerültek megszervezésre. A VIKTÓRIA Tanácsadó, Szolgáltató Kft. bekapcsolódott az oktatási, továbbképzési munkába és közel száz hallgató szerzett államilag elismert társasházkezelői szakképesítést. Ezen túlmenően több mint 300 fő számvizsgáló bizottsági, illetve intézőbizottsági tag és közös képviselő vett részt a továbbképző tanfolyamokon. Ezekhez az oktatásokhoz az 1998-ban megjelent A TÁRSASHÁZKEZELÉS GYAKORLATA című kézikönyvön kívül külön összeállításra került egy tankönyv is. Ez a tankönyv a rövid szöveges magyarázatok mellett összefüggéseket bemutató előadásvázlatokat, valamint a szabályzatok vonatkozásában mintaanyagokat tartalmazott, melyekben megjelentek a VIKTÓRIA TÁRSASHÁZ RENDSZERBEN több mint 10 éve gyűjtött tapasztalatok-anyagok-. A tanfolyamok is nagyon sok tapasztalatot adtak és tulajdonképpen a hallgatók jelzései-igényei indították el a TÁRSASHÁZI KISKÖNYVTÁR sorozatot, mely A TÁRSASHÁZ MŰKÖDÉSE ÉS SZERVEZETE összefoglaló címet viseli. Jelen kézikönyv a óta megjelenő Társasházi Kiskönyvtár Sorozat része, melyből az elmúlt években 1. kiadásban hét kötet jelent meg és összesen mintegy példányban jutott el az olvasókhoz. Az ezekben a kötetekben foglalt tapasztalatok- javaslatok hasznosultak a társasházi törvény elkészítésekor. A társasházról szóló évi CLVII. törvény március 1.-i hatályba lépése óta eltelt idő már önmagában, de a tapasztalatok is indokolttá tették, hogy új társasházi törvény készüljön, melyet az Országgyűlés december 8-án fogadott el és évi CXXXIII. számon jelent meg. Az új törvény terjedelmében és tartalmában jelentős változásokat hozott az előző szabályozáshoz képest. Mindezek feldolgozása és a gyakorlatban történő helyes és hatékony alkalmazása megfelelő ismereteket kíván meg. A már megjelent és a várhatóan megjelenő szakkönyvek ehhez nyújthatnak segítséget. A társasházi kiskönyvtár sorozat hasznos tagja kíván lenni a társasházi szakirodalomnak és egyúttal hiánypótló is, mert más módon közelít a kérdésekhez. Elsődleges célja, hogy gyakorlati segítséget nyújtson a társasházaknak és tisztségviselőknek, de adott esetben mindazoknak, akik valamilyen módon meghatározó szerepet töltenek be a társasház működtetésében. A Társasházi Kiskönyvtár sorozat újabb kötetei 2. kiadásban építenek az előző kötetekben megjelenő gondolatokra, ugyanakkor mind tartalmában, mind az egyes kötetek szerkezetében és maga a sorozat összeállítása is azt a célt szolgálja, hogy a társasházak a kötetek segítségével sokkal önállóbban és eredményesebben tudják elvégezni szabályozási feladataikat, ezen keresztül is a társasház működtetését. A most közreadandó kézikönyv alcíme: ALAPISMERETEK A TÁRSASHÁZ MŰKÖDÉSÉRŐL, A TÁRSASHÁZI SZABÁLYZATOK KÉSZÍTÉSÉRŐL, mely két dolgot is jelez. Egyrészt azt, hogy az új társasházi törvény alkalmazását elősegítő tudnivalókon és értelmezésen túl igyekszik közreadni olyan ismereteket is, amelyek támogathatják a tudatos cselekvést. Másrészt konkrét támpontokat kíván adni a társasházi szabályzatok elkészítéséhez. Tehát egy alapmű és ebből indulnak ki a sorozat többi tagjai, amelyek közül kötetek mintaszabályzatokat tartalmaznak. Budapest, január hó dr. Csiha Judit BM Lakáspolitikai Kollégium Elnöke : VIKTÓRIA TANÁCSADÓ, SZOLGÁLTATÓ KFT TEL./FAX: , viktoriakft@tarsashazitanacsadas.hu mb@tarsashazitanacsadas.hu w w w. t a r s a s h a z i t a n a c s a d a s. h u

4 : 1077 BP. ROTTENBILLER U. 42. : TEMATIKUS TARTALOMJEGYZÉK BEVEZETŐ AZ ÚJ TÁRSASHÁZI TÖRVÉNY FŐBB JELLEMZŐI, ALAPVETŐ VÁLTOZÁSOK AZ ÚJ TÁRSASHÁZI TÖRVÉNY RÉSZLETESEBB, DE TOVÁBBRA IS KERETJOGSZABÁLY ÚJ SZABÁLYOZÁSI REND LÉP ÉLETBE Az alapító okirat funkciója a szabályozásban alapvetően a tulajdonjogi helyzet szabályozására terjed ki Az alapító okirat módosítási lehetősége a tulajdonosok négyötödös határozatával Kötelező a szervezeti-működési szabályzat készítése és a házirendet az SZMSZ részeként kell kezelni A legfeljebb hatlakásos társasház döntési lehetősége a társasházi törvény rendelkezései szerinti működésére Írásbeli szavazással is elfogadható az SZMSZ A szavazási szabályok csak a törvényi előírások alapján alkalmazhatók A számvizsgáló és intézőbizottságnak csak tulajdonos lehet a tagja A társasházkezelői tevékenység meghatározása és a szakképesítés megszerzési kötelezettségének előírása a társasházi törvényben ÚJ DÖNTÉSHOZATALI SZABÁLYOK BÍRÓSÁGI ELJÁRÁS MEGELŐZÉSE TÁRSASHÁZNAK LAKÁSSZÖVETKEZETTÉ ALAKULÁSI LEHETŐSÉGE HATÁLYBALÉPTETŐ ÉS ÁTMENETI RENDELKEZÉSEK A SZABÁLYZATOK ELKÉSZÍTÉSÉHEZ SZÜKSÉGES ALAPTUDNIVALÓK A TÁRSASHÁZ LÉNYEGE, A TÁRSASHÁZI MŰKÖDTETÉS FŐ CÉLKITŰZÉSE (STRATÉGIÁJA) A TÁRSASHÁZ SZERVEZETE KIALAKÍTÁSÁNAK ALAPJAI Szervezettervezés és szervezetfejlesztés A társasház működtetési (társasházkezelési) feladatok megfelelő ellátásának alapfeltételei A társasházkezelés, a közös képviselet, a társasházkezelői tevékenység értelmezése Közös képviseleti (vezetési) formák a társasházban A jogi szervezet és a munkaszervezet értelmezése A társasház munkaszervezete kialakításának és a döntési jogkörök megosztásának tényezői és folyamata A társasházi törvény alapján a közös képviselő funkciójának, feladat- és hatáskörének összegzése A társasházkezelő munkaterülete és feladata a szakképesítésről szóló BM rendelet alapján A fő követelmény meghatározása a közös képviselettel,illetve a társasházkezelővel szemben EGY TÁRSASHÁZ SZERVEZETI FELÉPÍTÉSÉNEK SÉMÁJA A TÁRSASHÁZ SZABÁLYOZÁSI RENDJE (SZABÁLYZATOK) Az alapító okirat figyelembevétele a szabályozásban A Szervezeti- Működési Szabályzat (SZMSZ) és házirend célja, rendeltetése A társasház tűzvédelmi szabályzatának célja, rendeltetése A társasház ügyrendjének célja, rendeltetése A TÁRSASHÁZI SZABÁLYZATOK DÖNTÉS-ELŐKÉSZÍTÉSÉNEK ÉS ELFOGADÁSÁNAK CÉLSZERŰ FOLYAMATA Új alapítású társasház működésének indítása A működő társasházak SZMSZ-nek megállapítása és ezen keresztül az alapító okirat módosítása Az SZMSZ tartalmi követelményeinek áttekintése az új társasházi törvény rendelkezései szerint Szabályozási kötelezettségeket előíró Ttv. rendelkezések áttekintése A szabályozási lehetőségek áttekintése a Ttv. rendelkezései alapján Döntéshozatali (szavazási) szabályok összefoglalása a Ttv. rendelkezései alapján Teljesen új SZMSZ készüljön, vagy a meglévőt módosítsuk? A társasházi szabályzatok felépítése (szerkezete) A felsőbb jogszabályok idézése Az SZMSZ és HÁZIREND elkészítésének célszerű folyamata Közgyűlésen vagy írásbeli szavazással kerüljön elfogadásra az SZMSZ? Az SZMSZ elkészítésének ütemterve A tulajdonosoknak kiküldendő levél és a módosító javaslatokhoz szerkesztett űrlap minták A tűzvédelmi szabályzat és a társasházi ügyrend elkészítése SZABÁLYOZANDÓ TÉMÁK ÉS SZABÁLYOZÁSI ESETEK A SZABÁLYZATOK FEDLAPJA ÉS BEVEZETŐ RÉSZÉNEK TARTALMA AZ ÁLTALÁNOS RÉSZ TARTALMA : VIKTÓRIA KFT : MOBIL: viktoriakft@tarsash azitanacsadas.hu mb@tarsashazitanacsadas.hu ww w. t a r s a s h a z i t a n a c s a d a s. h u

5 4 : VIKTÓRIA TANÁCSADÓ, SZOLGÁLTATÓ KFT A szabályozás célja, alapelvei és rendje Fogalmak, értelmező rendelkezések A Ttv.56. -a szerinti értelmező rendelkezések A különböző szabályzatokban meghatározandó fogalmak A társasház jogállása A társasház jogképessége A társasház jellege A társasház tevékenységi köre A TÁRSASHÁZRA VONATKOZÓ ALAPVETŐ RENDELKEZÉSEK A külön és közös tulajdon meghatározása és egysége Az alapító okirat és módosításának esetei Csak alapító okiratban foglaltak alapján szabályozható kérdések Az alapító okirat, illetve annak módosítása a tulajdonosok négyötödös határozatával Több épületből álló társasház szétválása Tulajdonostárs kérelmére társasházi közös tulajdonnak bírósági úton történő külön tulajdonná alakítása A KÜLÖN TULAJDONNAL KAPCSOLATOS JOGOK ÉS KÖTELEZETTSÉGEK A külön tulajdon birtoklása, használata, a hasznok szedése és a rendelkezési jog A külön tulajdonban lévő nem lakás céljára szolgáló helyiség használata, hasznosítási módjának megváltoztatása A tulajdonostárs kötelezettségei a külön tulajdonát illetően A tulajdonostárs kötelezettsége külön tulajdona fenntartása A külön tulajdont használók kötelezése a 16. betartására A külön tulajdonban végezhető, a közös tulajdont érintő ellenőrzési, fenntartási és felújítási munkák A tulajdonostárs értesítési kötelezettsége a külön tulajdonában tervezett építkezésről A külön tulajdonon belüli lakás beosztás változtatása A tulajdonostárs adatszolgáltatási kötelezettségei Tulajdonosváltozás és jogérvényesítés A TÁRSASHÁZI KÖZÖS TULAJDONNAL KAPCSOLATOS JOGOK ÉS KÖTELEZETTSÉGEK A közös tulajdon tárgyainak birtoklása, használata A közös tulajdon fenntartás terheiért való felelősség szabályai A fizetési felszólítások rendje Jelzálogjoggal való megterhelés elrendelésének jogosultjai, szabályai JOGORVOSLATI LEHETŐSÉGEK Közgyűlési határozat érvénytelenségének kérése bíróságtól A bírósági eljárás megelőzése Építési engedéllyel kapcsolatos jogorvoslati lehetőségek A TÁRSASHÁZ JOGI SZERVEZETI FELÉPÍTÉSE A közgyűlés funkciója és hatásköre az új társasházi törvény rendelkezései szerint A közös képviselő vagy intézőbizottság és elnöke funkciója, hatásköre A számvizsgáló bizottság (SZVB) funkciója, hatásköre GAZDÁLKODÁSI, KÖZÖS KÖLTSÉG VISELÉSI SZABÁLYOK KIALAKÍTÁSA A társasházi gazdálkodás főbb jellemző vonásai Gazdálkodási, elszámolási, tervezési szabályok összefüggései Gazdálkodási alapelvek kialakítása Véglegesen átadott pénzeszköz-e a tulajdonosi befizetés? Mit fizetnek be a tulajdonosok: közös költség hozzájárulást, közös költséget, vagy közös költség előleget? Táblázatok alkalmazása a költségvetéshez és az elszámoláshoz A tervezés, elszámolás jellemző vonásai A közös költség előleg meghatározása (számítása) A bevételek és a költségek-kiadások felosztási lehetőségei Tulajdoni hányad szerint felosztandó költségek Arányosítással felosztandó költségek Egyéb költségfelosztási és elszámolási szabályok Elszámolási módszerek Egyénileg közölt elszámolási módszer Listás elszámolási módszer A társasház pénzeszközeinek nevesítése, azaz egyéni számlavezetésű tulajdonosonkénti elszámolás A tartozás és hátralék számítás módja a tulajdonosonkénti elszámoláshoz Listás összesítő táblázat tulajdonosi záró egyenlegekkel a tulajdonosonkénti elszámoláshoz A befizetésekkel egyéni és a költségekkel-kiadásokkal társasházi szintű elszámolás módszere ( fizetési fegyelem szerinti globális elszámolás) Könyvvezetési sajátosságok, az elszámolás és könyvvezetés kapcsolata : VIKTÓRIA TANÁCSADÓ, SZOLGÁLTATÓ KFT TEL./FAX: , viktoriakft@tarsashazitanacsadas.hu mb@tarsashazitanacsadas.hu w w w. t a r s a s h a z i t a n a c s a d a s. h u

6 : 1077 BP. ROTTENBILLER U. 42. : A gazdálkodáshoz kapcsolódó eljárási szabályok Kompenzációs jóváírással kapcsolatos eljárási szabályok A pénzkezelés, az átutalások, kifizetések teljesítésének szabályai Eljárási szabályok fedezethiány esetén A társasház leltározási és selejtezési szabályai A társasház nyilvántartási rendje, az irattározás szabályai BEVÉTELEK SZÁMBAVÉTELE, NYÍLVÁNTARTÁSA, ELSZÁMOLÁSA Tulajdonosi befizetések (jogcímek) értelmezése, célszerű csoportosítása Közös költség hozzájárulás befizetések Közös költség hozzájárulás befizetés vízóra nélküliek, vízórások Tartalékképzésre befizetés Külön befizetési kötelezettség és elszámolása Többlet közös költség hozzájárulás Tartozások befizetése (közös költség, többlet közös költség) Tulajdonosi költségtérítések/egyéb befizetések Tulajdonost terhelő késedelmi kamat elszámolása A tulajdonosi befizetések nyílvántartása, azaz a könyvelés sorrendjének meghatározása Más bevételek Adóalapot nem képező bevétel Adóalapot képező bevétel Tartalékszámlákról átvezetések üzemeltetési számlára Táblázat a bevételek elszámolásához KÖLTSÉGEK SZÁMBAVÉTELE, NYÍLVÁNTARTÁSA, ELSZÁMOLÁSA ÜZEMELTETÉSI KÖLTSÉGEK SZÁMBAVÉTELE, NYÍLVÁNTARTÁSA, ELSZÁMOLÁSA Közüzemi költségek Elektromos díj Víz- és csatornadíj (vízóra nélküliek) A víz- csatornadíj tervezése és elszámolása Szemétszállítási díj Kéményseprési díj Telefon Gáz Szolgáltatások Épületbiztosítási díj Takarítási díj (számlás) Kezelési/közös képviseleti díj (számlás) Foglalkoztatottak díja, közterhei Egyéb szolgáltatások Általános (ügyviteli és egyéb) költségek Táblázat az üzemeltetési költségek elszámolásához KARBANTARTÁSI, FELÚJÍTÁSI KÖLTSÉGEK SZÁMBAVÉTELE, NYÍLVÁNTARTÁSA, ELSZÁMOLÁSA Karbantartási költségek Hibaelhárítások Időszerű karbantartások Tervszerű karbantartások (TMK) és ellenőrzések Felújítási költségek Táblázat a karbantartási és felújítási költségek elszámolásához KIADÁSOK SZÁMBAVÉTELE, NYÍLVÁNTARTÁSA, ELSZÁMOLÁSA Követelések, kötelezettségek Tulajdonosokat terhelő (közös költséget nem képező) kiadások Visszatérítendő támogatások, hitelek törlesztése Adó kötelezettségek Rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások Üzemeltetési számláról átvezetések tartalékszámlákra (a tartalékképzés rendje) Felújítási alapképzés Felújítási célú tartalékképzés A tulajdonosonkénti tartalékösszeg nagyságával kapcsolatos rendelkezés Központi fűtés esetén a tartalékképzés előírása Táblázat a kiadások elszámolásához ZÁRÓ EGYENLEGEK A PÉNZKÉSZLETEK KEZELÉSI HELYE SZERINT Összesítő táblázat elszámoláshoz és költségvetési tervhez záró egyenlegek kimutatása TÁBLÁZATOK A RÉSZLETEZŐ NYILVÁNTARTÁSOKHOZ : VIKTÓRIA KFT : MOBIL: viktoriakft@tarsash azitanacsadas.hu mb@tarsashazitanacsadas.hu ww w. t a r s a s h a z i t a n a c s a d a s. h u

7 6 : VIKTÓRIA TANÁCSADÓ, SZOLGÁLTATÓ KFT 3.16 AZ ELLENŐRZÉS SZABÁLYAI A tulajdonosok ellenőrzési jogköre A számvizsgáló bizottság szerepe A KÖZGYŰLÉS MŰKÖDÉSI SZABÁLYAI A közgyűlés eredményes működése A közgyűlés kizárólagos hatásköre Kizárólag közgyűlésen hozható határozatok A közös képviselő, az intéző-, illetőleg számvizsgáló bizottság felmentése A közös képviselő tevékenységének jóváhagyása A KÖZGYŰLÉS ÖSSZEHÍVÁSA Ki jogosult a közgyűlés összehívására? A közgyűlési meghívó tartalma; miben hozható határozat? A közgyűlés összehívását követően felmerülő napirend felvételére vonatkozó eljárási szabályok A közgyűlési meghívó kiküldésének határideje Évenként közgyűlés tartási kötelezettség Tulajdonostársak kezdeményezésére történő közgyűlés összehívása HATÁROZATKÉPESSÉG A közgyűlés határozatképessége A meghatalmazás szabályai A közgyűlés határozatképességének biztosítását szolgáló eljárási és szankcionálási szabályok MEGISMÉTELT KÖZGYŰLÉS Az eredeti közgyűlés határozatképtelensége esetén követendő eljárási szabályok Megismételt közgyűlés összehívását követően felmerülő napirend felvételére vonatkozó eljárási szabályok A KÖZGYŰLÉS LEVEZETÉSE A közgyűlés tisztségviselői A levezetés forgatókönyve A napirendi pontok elfogadásának és megtárgyalásának jelentősége A közgyűlés hatékonyságát és döntésképességét biztosító eljárási szabályok A közgyűlési határozatok tartalmi követelményei Jegyzőkönyv kötelező vezetése a közgyűlésen, tartalmi elemeinek meghatározása A közgyűlési határozatok tára DÖNTÉSHOZATALI SZABÁLYOK A tulajdonostársakat megillető szavazati jog Általános döntéshozatali szabály Kivételes döntéshozatali szabályok Kizárás a szavazati jogból Szavazategyenlőség esetén követendő eljárási szabályok A határozati javaslatok elfogadtatásának sorrendje KÖZGYŰLÉSI HATÁROZATHOZATAL ÍRÁSBELI SZAVAZÁSSAL Az írásbeli szavazás elrendelhetőségének alapfeltétele, szabálya Milyen ügyben tartható írásbeli szavazás? Az írásbeli szavazás eredményének közlése RÉSZKÖZGYŰLÉSEK Részközgyűlés alkalmazhatóságának alapfeltételei, szabálya Részközgyűlési körzetek megállapítása A részközgyűlések megtartására vonatkozó eljárási és döntéshozatali szabályok Részközgyűlés döntési jogköre elkülöníthető gazdálkodás ügyében A TÁRSASHÁZ MUNKASZERVEZETÉNEK KIALAKÍTÁSA Ügyintézési feladatok az új társasházi törvényben Közös képviselő vagy intézőbizottság Ki nem lehet közös képviselő, intézőbizottság elnöke, illetve ki nem láthat el társasház-kezelési tevékenységet A közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság elnökének képviseleti jogköre Aláírási jogkör szabályozása (bankszámla feletti rendelkezési jog) : VIKTÓRIA TANÁCSADÓ, SZOLGÁLTATÓ KFT TEL./FAX: , viktoriakft@tarsashazitanacsadas.hu mb@tarsashazitanacsadas.hu w w w. t a r s a s h a z i t a n a c s a d a s. h u

8 : 1077 BP. ROTTENBILLER U. 42. : A közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság jogviszonya a tulajdonostársakkal, illetve a számvizsgáló bizottsággal A közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság (elnöke) ügyfélszolgálati tevékenységének megszervezése A közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság tagjai, elnöke jogviszonyának, díjazásának szabályozása a társasházzal Számvizsgáló bizottság (SZVB) munkarendje (ügyrendje) A közvetlen üzemeltetési feladatok ellátásának (háttérszolgáltatások) megszervezése Eseti bizottság TŰZVÉDELMI SZABÁLYOK AZ EGYÜTTÉLÉS SZABÁLYAI (HÁZIREND) VEGYES RENDELKEZÉSEK A SZABÁLYZATOK HATÁLYBA LÉPTETÉSÉRE VONATKOZÓ RENDELKEZÉSEK ALAPÍTÓ OKIRAT MÓDOSÍTÁS Ellenjegyzés A társasházi törvény által hatálytalanított alapító okiratbeli rendelkezések A TÁRSASHÁZI TÖRVÉNY 62 (1) BEKEZDÉSE ALAPJÁN ELFOGADOTT SZERVEZETI- MŰKÖDÉSI SZABÁLYZAT SZERINT AZ ALAPÍTÓ OKIRAT MÓDOSÍTÁSÁRA VONATKOZÓ RENDELKEZÉSEK ÖSSZEFOGLALÁS TÁJÉKOZTATÓK AZ ALLIANZ HUNGÁRIA BIZTOSÍTÓ RT TÁJÉKOZTATÓJA LAJÓKÖZÖSSÉG BIZTOSÍTÁSRÓL AZ OTP LAKÁSTAKARÉKPÉNZTÁR RT TÁJÉKOZTATÓJA A TÁRSASHÁZAK SZÁMÁRA KIALAKÍTOTT LAKÁS-ELŐTAKARÉKOSSÁGRÓL FŐVÁROSI GÁZMŰVEK RT TÁJÉKOZTATÓJA A TÁRSASHÁZON BELÜL ÜZEMELŐ GÁZVEZETÉKEK FELÚJÍTÁSÁRÓL VIKTÓRIA TÁRSASHÁZKEZELŐ KFT TÁJÉKOZTATÓJA KÖZÖS KÉPVISELETI/TÁRSASHÁZKEZELŐI FELADATOK VÁLLALÁSÁRA ÉVI CXXXIII. TÖRVÉNY A TÁRSASHÁZAKRÓL I. FEJEZET ALAPVETŐ RENDELKEZÉSEK ( ) A TÁRSASHÁZ ( ) A TÁRSASHÁZ ALAPÍTÁSA, ALAPÍTÓ OKIRAT ( ) ALAKULÓ KÖZGYŰLÉS ( 12. ) A SZERVEZETI-MŰKÖDÉSI SZABÁLYZAT ( ) II: FEJEZET JOGOK ÉS KÖTELEZETTSÉGEK A TÁRSASHÁZBAN ( ) A KÜLÖN TULAJDONNAL KAPCSOLATOS JOGOK ÉS KÖTELEZETTSÉGEK ( ) A KÖZÖS TULAJDONNAL KAPCSOLATOS JOGOK ÉS KÖTELEZETTSÉGEK ( ) A TÁRSASHÁZI LAKÓÉPÜLET HÁZIRENDJE ( 26. ) III. FEJEZET A TÁRSASHÁZ SZERVEZETE ( ) ÁLTALÁNOS RENDELKEZÉSEK (27. ) A KÖZGYŰLÉS ( ) KÖZÖS KÉPVISELŐ, ILLETŐLEG INTÉZŐBIZOTTSÁG ( ) A számvizsgáló bizottság ( 51. ) IV. FEJEZET TÁRSASHÁZKEZELÉS, INGATLANKEZELÉS ( ) ALAPVETŐ RENDELKEZÉSEK ( ) A SZAKKÉPESÍTÉS MEGSZERZÉSE ( ) V. FEJEZET VEGYES ÉS ZÁRÓ RENDELKEZÉSEK ( ) ÉRTELMEZŐ RENDELKEZÉSEK ( 56. ) A BÍRÓSÁGI ELJÁRÁS MEGELŐZÉSE ( 57. ) HATÁLYBALÉPÉS ( ) ÁTMENETI RENDELKEZÉSEK ( ) : VIKTÓRIA KFT : MOBIL: viktoriakft@tarsash azitanacsadas.hu mb@tarsashazitanacsadas.hu ww w. t a r s a s h a z i t a n a c s a d a s. h u

9 8 : VIKTÓRIA TANÁCSADÓ, SZOLGÁLTATÓ KFT BEVEZETŐ A VIKTÓRIA Tanácsadó, Szolgáltató Kft. bekapcsolódott az oktatási, továbbképzési munkába is, közel száz hallgató szerzett államilag elismert társasházkezelői szakképesítést. Ezen túlmenően több mint 300 fő számvizsgáló bizottsági, illetve intézőbizottsági tag és közös képviselő vett részt a továbbképző tanfolyamokon. Ezekhez az oktatásokhoz a Társasházkezelés Gyakorlata című kézikönyvön kívül külön összeállításra került egy tankönyv is. Ez a tankönyv a rövid szöveges magyarázatok mellett elsősorban az összefüggéseket bemutató előadásvázlatokat, valamint a szabályzatok vonatkozásában mintaanyagokat tartalmazott. A tanfolyamok nagyon sok tapasztalatot adtak, amelynek következménye az lett, hogy a tanfolyami tankönyv, a VIKTÓRIA TÁRSASHÁZ RENDSZERBEN több mint 10 éve gyűjtött anyagoktapasztalatok, a hallgatók jelzései-igényei alapján elindítottunk egy TÁRSASHÁZI KISKÖNYVTÁR sorozatot. A bevezetőben célszerű röviden szólni (indokolni) a társasházi szakirodalom, a Társasházi Kiskönyvtár sorozat és jelen kézikönyv szükségességét. A kézikönyvek szükségességét, létét önmagában továbbra is indokolja a működéssel kapcsolatos eddigi tapasztalatok és az, hogy az új társasházi törvény milyen szabályozást valósít meg. A társasházak működésével, a társasházkezeléssel kapcsolatosan jelentek meg korábban is és jelennek majd meg új kézikönyvek (az úgynevezett társasházi szakirodalom), melyeket célszerű abból a szempontból áttekinteni, hogy egyrészt miért szükségesek, másrészt alapvetően milyen céllal, főbb tartalommal (témakörrel) készültek-készülnek. Az új társasházi törvény alapján megjelenő könyvek várhatóan hasonlóan az előzőekhez különböző indíttatással, céllal és körnek készülnek, melyeket ennek megfelelően lehet hasznosítani. Tehát a kézikönyvek között lesznek olyanok, amelyek komplexitásra törekednek és lesznek jogi, műszaki, humán, vagy gazdálkodási (könyvelés, elszámolás, adó) beállítottságú kiadványok, illetve gyakorlati kézikönyvek. Ezek a kézikönyvek jól kiegészítik majd egymást, ugyanakkor figyelembe kell venni a szakmai beállítottság miatti aránytalanságokat is egy-egy szakmai részterület irányában. A társasházkezelés szakmai kultúrájához hozzátartozik a szakirodalom megfelelő ismerete, ezen belül a társasházi törvény elfogadása előtt megjelent szakkönyvekről való megfelelő tájékozódás is. A kézikönyvek szükségességének megítéléséhez segítséget nyújthat az is, hogyha tisztázzuk kinek, milyen ismeretszükségletre, ismeretszintre kell szert tennie, illetőleg figyelembe kell venni azt is, hogy az új törvényi szabályozás milyen szabályozási helyzetet teremtett. Ez utóbbi röviden azzal jellemezhető, hogy a törvény részletesebb ugyan a korábbinál, de továbbra is keret jogszabály, tehát a társasház működtetésben résztvevőknek kell gondoskodni a tételes szabályozásról. A társasház eredményes működtetéséhez két fajta ismerethalmazra van szükség. Az első halmazba tartoznak azok az ismeretek, amelyek megalapozzák tevékenységünket, azaz tudatossá teszik. Ebbe a körbe tartoznak a társasház működésének sajátosságaival (lényegével, természetével) kapcsolatos kérdések. Ilyen kérdés például az, hogy a társasház - a jogi szabályozás révén is - ugyanolyan működő szervezet, mint bármely más "vállalkozás". Ezért a vezetés - szervezés elvei és módszertana alkalmazható egy társasház, vagy egy társasház-kezelési egység működésének kialakításakor és a működtetés folyamán. A tapasztalatok szerint döntő tényezőnek bizonyult az, hogy a társasházak működésének megszervezésénél, működtetésénél a vezetési-szervezési szempontokat alapul kell venni, a társasház működésének kialakítása, folyamatos működtetése és ennek fejlesztése vezetési- szervezési ismereteket is igényel. A második ismerethalmazba azok az úgynevezett tárgyi ismeretek tartoznak, amelyek a társasház konkrét működtetéséhez szükségesek. Ilyenek a jogi, gazdasági és műszaki ismeretek, melyeken belül megkülönböztethetünk alapismereteket és gyakorlati ismereteket. Annak meghatározása is feladat tehát, hogy a társasház működtetésében részvevőknek ezekből mit kell tudniuk, milyen ismeretszükségleteket, ismeretszinteket kell meghatározni. Értelmezni szükséges és helyes arányokat kell kialakítani a mélyebb és szélesebb körű alapozó és szakmai ismeretek, a társasházak működtetésével kapcsolatos alapismeretek és a gyakorlati technikai ismeretek között. Alapozó ismeretek azok a tudnivalók, amelyek "elméletileg" megalapozzák a tevékenységet, illetőleg összefoglalják a szükséges tudnivalókat. Ilyen elméleti kérdés a társasházzal összefüggésben használt fogalmi kategóriák definiálása, a társasház, mint szervezet leírása, vagy az alapismeret, illetve szakismeret alapjait leíró kérdések. Ezek az ismeretek a társasházkezelési tevékenység végzéséhez mélyebb tudatosságot tesznek lehetővé. Alapismereteknek azokat az ismereteket tekintjük, amelyek elengedhetetlenek a társasház működtetéséhez. Ez a tudásanyag is "szakismeret", a közös képviseleti feladatok ellátásához szükséges ismeretek. Ennek gerincét a társasházi törvény és a hozzá kapcsolódó jogszabályok kell, hogy alkossák. Ezekben a kérdésekben a közös képviseletnek profinak kell lennie. Szakismereteknek azokat az ismereteket tekintjük, amelyek önálló szakmát is jelentenek. A társasházkezelőknek olyan tudásanyaggal kell rendelkeznie, hogy tudja "kezelni" az ügyeket A gyakorlati és technikai ismeretek azok az ismeretek, amelyek a társasházak működése kapcsán összegezhető, gyakorlati megoldásokat tartalmaznak. Az ismeretszükségleteket a társasházkezelésben betöltött funkciók szerint célszerű meghatározni. Az alapvető kérdésekben a döntéshozók a tulajdonosok, ezért lényegében a "legfőbb" társasházkezelők maguk a tulajdonosok, a vezető szerve a közgyűlés. Ennek megfelelően a tulajdonosoknak a döntéshozással, a társasház működésének közvetlenül őket érintő szabályokkal kell tisztában lenniük. A közös képviselet a döntéseket előkészíti, végrehajtja a határozatokat (és/vagy gondoskodik mindezekről), illetve alapvetően az ezekkel kapcsolatos döntéseket hozza meg. A közös képviselet lehet vállalkozó társasházkezelő, tulajdonostárs vagy intézőbizottság. Amennyiben tulajdonostárs a közös képviselő, vagy tulajdonostársakból álló intézőbizottság látja el ezeket a feladatokat, úgy minimális követelmény : VIKTÓRIA TANÁCSADÓ, SZOLGÁLTATÓ KFT TEL./FAX: , viktoriakft@tarsashazitanacsadas.hu mb@tarsashazitanacsadas.hu w w w. t a r s a s h a z i t a n a c s a d a s. h u

10 : 1077 BP. ROTTENBILLER U. 42. : a társasház működtetéséhez szükséges alapismeretek elsajátítása és alkalmazása, tudniuk kell, hogy az információkat hol, "miben" (pl.: jogszabályok) találják meg. A társasházkezelő az üzletszerűen vállalkozó közös képviselő, akinek rendelkeznie kell a társasház működtetéséhez, üzemeltetéséhez szükséges tárgyi (komplex szakmai) és gyakorlati ismeretekkel. A számvizsgáló bizottság tagjainak a tulajdonosi ismeretszükségleten túl minimálisan az ellenőrző funkciójuk ellátásához és a szükséges intézkedések meghozatalához szükséges ismeretanyaggal kell rendelkezniük. Az ismeretszükséglet, az ismeretszintek tehát változóak és meghatározását a résztvevők funkciójához kell igazítani, az előzőek alapján például egy tanfolyam célkitűzései a következők lehetnek: Tulajdonosoknak: Olyan alapismeretek átadása, amelyek minimálisan szükségesek a tulajdonosi döntéshozatalhoz, a társasházi működéshez és együttéléshez. Számvizsgáló Bizottság tagjainak: Olyan tudnivalók átadása, melynek révén, a tulajdonosi ismeretszükségleten túl a közös képviselő munkájának ellenőrzését, a Ttv. szerinti szakszerűséget, valamint a hatékony együttműködést biztosítja. Önmenedzselő társasház tisztségviselőinek (tulajdonostárs közös képviselő, IB elnök, - tagok): Olyan tudnivalók átadása, amelynek birtokában eleget tudnak tenni alapvetően a Ttv-ben meghatározott feladatoknak, biztosítani tudják a törvények, rendeletek által előírt kötelezettségek teljesítését. Vállalkozó közös képviselőnek (társasházkezelőnek): Szakképesítést nyújtó képzés követelményei. (lásd BM rendelet) Továbbképzés (Pl.: Társasházi Kiskönyvtár sorozat) A társasházkezelés új szakma és a műveléséhez szükséges ismeretanyag pontos meghatározása az új társasházi törvény ismeretében is állítható, hogy további fejlesztő munkát igényel. A társasházkezeléssel kapcsolatosan alapvetően arra kell keresni a választ, hogy végül is milyen szakma ez, mi az a terület, melyet mint szakembernek profi módon ismerni és alkalmazni kell. Az eddigiekben leírtak alátámasztják első oldalon olvasható saját ihletésű mottónkat, miszerint Előbb azt kell tudnunk, hogy mit nem ismerünk. A Társasházi Kiskönyvtár sorozat szükségességét e mottó és annak a gyakorlat által felvetett kérdésnek a megválaszolása adja, miszerint mit, miért és hogyan kell szabályozni. A sorozat kötetei a vezetési-szervezési ismeretek alkalmazásával készültek, célirányosak és összefogásukat a fő címe is jelzi: A TÁRSASHÁZ MŰKÖDÉSE ÉS SZERVEZETE. A Társasházi Kiskönyvtár sorozat 1. kötete Alapismeretek a társasház működéséről, a társasházi szabályzatok készítéséről címet viseli. Ennek, valamint az előzőekben leírtaknak megfelelően tartalmazza az új társasházi törvény rendelkezéseit, összefüggéseit és azok értelmezését, alapozó ismereteket kíván közreadni egy elméleti megalapozást is célzó szervezési tudnivalókból és ehhez kapcsolódóan bemutatja a társasházi működés természetrajzát, lényegét. A kötet célja továbbá, hogy tegye lehetővé a gyakorlati szervezőmunkához, valamint a szabályzatok önálló elkészítéséhez szükséges tudnivalók megismerését, figyelembe véve a gyakorlatban felmerülő kérdéseket. Mindezen célok megvalósítása érdekében a kötet szerkezete, tartalma és tartalomjegyzéke tematikusan készült. A könnyű használhatóságot segítheti elő az is, hogy a társasházi törvény rendelkezései az egyes tárgyalt témaköröknél vastagított betűkkel és szó szerint szerepelnek, tehát hivatkozás esetén sem kell külön utána keresni. Továbbá az 1.kötet 3. fejezete tartalmazza tételesen a szabályozandó témákat és szabályozási eseteket, melynek során leírjuk, mit és miért kell szabályozni. A fejezet alcímei lényegében egy általános szabályzat szerkezetének megfelelőek, mely azt is jelentheti, hogy felhasználva a kézikönyvet akár egy szabályzatban is rendelkezhet a társasház valamennyi működési-fenntartási szabályairól. A sorozat többi kötetei egy elképzelhető és általunk a gyakorlat által is vissza igazolt szabályozási rendben elkészült mintaszabályzatokat tartalmaznak, vagyis azt, hogy hogyan kell megfogalmazni a szabályokat. Tehát a sorozat 1. kötete az alapkötet, melyre épülnek a sorozat többi kötetei is: Az 1. kötet 1. fejezetében összefoglaljuk azokat a legfontosabb változásokat, amelyeket az új társasházi törvény tartalmaz. : VIKTÓRIA KFT : MOBIL: viktoriakft@tarsash azitanacsadas.hu mb@tarsashazitanacsadas.hu ww w. t a r s a s h a z i t a n a c s a d a s. h u

11 10 : VIKTÓRIA TANÁCSADÓ, SZOLGÁLTATÓ KFT 1 AZ ÚJ TÁRSASHÁZI TÖRVÉNY FŐBB JELLEMZŐI, ALAPVETŐ VÁLTOZÁSOK Az új társasházi törvény mind terjedelmében, mind tartalmában jelentősen bővült, a korábbi 45 helyett 64 tartalmazza a társasházra vonatkozó törvényi előírásokat (lásd 8. fejezetet). A korábbi szabályozáshoz képest alapvető változásokat hozott, ugyanakkor bizonyos fokig épített is rá. Az alábbiakban összefoglaljuk a legfontosabb változásokat, de a későbbiekben az egyes témaköröknél tételesen ismertetésre kerülnek az eltérések. 1.1 AZ ÚJ TÁRSASHÁZI TÖRVÉNY RÉSZLETESEBB, DE TOVÁBBRA IS KERETJOGSZABÁLY A társasházi törvény tervezetéhez csatolt általános indokolás a következőket tartalmazza: a nemzeti lakásállomány több mint egy-negyedét kitevő társasházi lakóépületek, lakások fenntartása és műszaki állapotának helyreállítása csak a nagyobb jogbiztonságot nyújtó - a korábbinál részletesebb - törvényi rendelkezések alapján segíthető Az.. új törvényi rendelkezések a társasházak biztonságos, szakszerű és szabályszerű működését, valamint a tulajdonosok érdekei védelmének követelményeit szolgálják. Ennek megfelelően az új törvény tervezete az épület fenntartásával kapcsolatos kérdésekben olyan részletes szabályokat tartalmaz, amelyek alapján a közösség biztonságosan dönthet a közös feladatokban. A részletes törvényi keretszabályok azonban nem gátolják, hanem könnyebbé teszik a döntések meghozatalát. Ennek érdekében a tervezet a közös épületrészek előre jól tervezhető és a tulajdonosok számára kiszámítható fenntartását, a tulajdonostársak számára egyértelmű és bármikor dokumentálható közös döntések meghozatalát, a határozatok végrehajtásának ellenőrzését, és a jogviták megelőzését is szolgáló új törvényi rendelkezéseket tartalmazza. Az indokolást, valamint az új társasházi törvény tartalmát, azaz a szabályozott esetek körét áttekintve látható, hogy az nézet (koncepció) nyert elfogadást, miszerint a társasházi törvény továbbra is keret jogszabály legyen igaz, hogy az előző szabályozáshoz képest ez részletesebb. (Megjegyzés: a másik lehetőség lett volna a kódex -szerű szabályozás). Ez a megoldás a gyakorlatban egyrészt azt jelenti, hogy továbbra is az alapítóknak, illetve a társasházaknak (közös képviseletnek/társasházkezelőnek) kell gondoskodnia a megfelelő mélységű (részletességű) szabályzatok elkészítéséről. Vagyis az előző helyzethez képest csak annyiban történt változás, hogy a törvényi szabályozás erősebb hátteret biztosít a korábbiakhoz képest. Másrészt továbbra is fent marad, hogy a társasházi törvény bizonyos kérdésekben túl szabályoz (például a megismételt közgyűlés összehívásának kötelezettsége mérlegelési lehetőség nélkül), alul, azaz hiányosan szabályoz, mivel nem tér ki minden olyan fontos kérdésre, amelyek alapvetően segíthetnék a társasházak működését, a tulajdonosok megfelelő támogatását. Végül a társasházi törvény adott esetben már most látható módon rosszul szabályoz, de ezeket a kérdéseket majd a gyakorlat dönti el, mint ahogy azt is, mennyiben és miben válnak egyszerűbbé, gyorsabbá és rugalmasabbá a döntéshozatalok, illetve a társasházak működése. A Ttv. mindezekkel együtt alapvetően jobb szabályozást biztosít, mint a korábbiak, még ha vannak is hiányérzeteink. : VIKTÓRIA TANÁCSADÓ, SZOLGÁLTATÓ KFT TEL./FAX: , viktoriakft@tarsashazitanacsadas.hu mb@tarsashazitanacsadas.hu w w w. t a r s a s h a z i t a n a c s a d a s. h u

12 : 1077 BP. ROTTENBILLER U. 42. : ÚJ SZABÁLYOZÁSI REND LÉP ÉLETBE AZ ALAPÍTÓ OKIRAT FUNKCIÓJA A SZABÁLYOZÁSBAN ALAPVETŐEN A TULAJDONJOGI HELYZET SZABÁLYOZÁSÁRA TERJED KI A társasházi törvény tervezetéhez csatolt indokolás a következőket tartalmazza: Új rendelkezés, hogy a törvény alapján az alapító okirat már kizárólag a tulajdonjogi helyzet szabályozását, az ehhez kapcsolódó ingatlan-nyilvántartási adatot, jogot, tényt, valamint a közösség közös nevét tartalmazza. Ebből következik a további - a későbbiekben részletezett - új rendelkezés, amely szerint a tulajdonjogi viszonyokat nem érintő minden más közös kérdésről a közösség szervezeti-működési szabályzatában kell rendelkezni. E tekintetben a javaslat a választás lehetőségét (a hatlakásosnál kisebb közösségek kivételével) már nem adja meg, mert a tapasztalatok azt igazolják, hogy a gyakorlatban a szabályzattal nem rendelkező társasházak nem képesek biztonságosan működni. Az új társasházi törvényben ennek megfelelően kimaradtak az alapító okiratra utaló azon szövegrészek, amelyek lehetővé tették az alapító okiraton belüli szabályozást. Kérdés azonban (azaz feladat annak tisztázása), hogy a társasház esetében pontosan mit is kell érteni a tulajdonjogi helyzet szabályozásán, a tulajdonjogi viszonyokat nem érintő minden más közös kérdésen. Az indokoláshoz kapcsolódóan egy megjegyzés: a rosszul elkészített szabályzatok sem képesek biztosítani a társasházak biztonságos működését és a tapasztalatok azt mutatják, hogy az elkészült szervezeti működési szabályzatok egyfajta szerkezetben lényegében kimásolják a Ttv-ben foglaltakat, adott esetben rosszul vagy helytelenül értelmezve, és sok a működés biztonsága szempontjából fontos kérdést viszont nem szabályoz AZ ALAPÍTÓ OKIRAT MÓDOSÍTÁSI LEHETŐSÉGE A TULAJDONOSOK NÉGYÖTÖDÖS HATÁROZATÁVAL 10. (3) Amennyiben az alapító okirattal, illetve annak módosításával a tulajdonosok négyötöde egyetért és a kisebbségben maradt tulajdonostársak a szavazás napjától, illetve írásbeli szavazás esetén a négyötödös szavazási arány elérésétől számított 30 napon belül nem élnek keresetindítási jogukkal, úgy az alapító okirat, illetve annak módosítása hatályba lép. Ez a szabály teljesen új szabály és végeredményben azt hivatott megoldani, hogy akár egy tulajdonos (szándékosan vagy más egyéb okból, például akadályoztatása esetén) ne tudja megakadályozni a túlnyomó többség akaratát. Ezzel a szabállyal elvileg megoldódott az egyhangúság merev és élettelen szabálya, azonban a puding próbája, ha megeszik alapon a gyakorlat dönti majd el, hogy ez a szabály mennyire életképes, lesz-e más akadályozó tényező, ami miatt ez a szabály hatékonyan nem érvényesülhet. Itt a Ttv. 3. (2) bekezdésére kell gondolni (ez a szabályozás nem változott), amikor ugyan az alapító okirat felhatalmazást ad arra, hogy a közgyűlés az összes tulajdoni hányad legalább 2/3-os igenlő szavazatával közös tulajdont elidegeníthessen, és ez a határozat ingatlan-nyilvántartásba bejegyezésre alkalmas okirat, mégis a gyakorlatban az elidegenítés további folyamatában a megvalósításhoz valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása szükséges (adásvételi szerződés aláírása). E kérdéskörrel részletesebben a Társasházi Kiskönyvtár sorozat 2. kötete foglalkozik. : VIKTÓRIA KFT : MOBIL: viktoriakft@tarsash azitanacsadas.hu mb@tarsashazitanacsadas.hu ww w. t a r s a s h a z i t a n a c s a d a s. h u

13 12 : VIKTÓRIA TANÁCSADÓ, SZOLGÁLTATÓ KFT KÖTELEZŐ A SZERVEZETI-MŰKÖDÉSI SZABÁLYZAT KÉSZÍTÉSE ÉS A HÁZIRENDET AZ SZMSZ RÉSZEKÉNT KELL KEZELNI A társasházi törvény tervezetéhez csatolt indokolás a következőket tartalmazza: A javaslat a közösség szerveinek, azok hatáskörének, a közös költség viselésének megállapítására a szervezetiműködési szabályzat létrehozását kötelező jelleggel előírja. Egyidejűleg tételesen felsorolja azokat a tulajdonjogi helyzetet nem érintő konkrét témaköröket, amelyekről - a törvény keretei között - a szabályzatban rendelkezni kell. Az ilyen kérdések az alapító okiratban már nem szabályozhatók. A törvény keretei között meghatározás kifejezetten arra utal, hogy a 13. (2) bekezdésében konkrétan felsorolt kérdésekre vonatkozóan a II-III. fejezetekben (ezeken belül a megfelelő alcímekhez tartozóan) részletezett szabályok figyelembe vételével kell a közösség sajátosságaihoz igazodó előírásokat megállapítani. Mindez a közös ügyekben történő döntések meghozatalát, végrehajtását és a végrehajtás ellenőrzését is egyszerűbbé, gyorsabbá és rugalmasabbá teszi, mert az alapító okirathoz szükséges egyhangú szavazat-aránnyal szemben, a szabályzathoz, az összes tulajdoni hányad szerinti több mint 50 %-os szavazat-arány elegendő. A társasházi törvény vonatkozó legfontosabb rendelkezései a következők: 13. (1) A közösség szerveit, azok hatáskörét, jogait és kötelezettségeit, a közös költség viselésének szabályait a közösség szervezeti-működési szabályzatában kell megállapítani. (2) A szervezeti-működési szabályzatnak - e törvény keretei között - tartalmaznia kell: c) a társasházi lakóépület házirendjére, vonatkozó részletes szabályokat. 26. (1) A szervezeti-működési szabályzatban meg kell határozni a külön tulajdonon belüli építési-szerelési munka, és a zajjal járó más tevékenység végzésének a lakhatás nyugalmát szolgáló szabályait (a továbbiakban: házirend); 62. (1) Az e törvény hatályba lépéséig már bejegyzett társasház közgyűlése - az alapító okirat erre vonatkozó rendelkezéseinek hatálytalanításával egyidejűleg - határozatával a szervezeti-működési szabályzatot megállapítja, illetőleg a meglévő szervezeti-működési szabályzatát e törvény rendelkezéseinek megfelelően módosítja A LEGFELJEBB HATLAKÁSOS TÁRSASHÁZ DÖNTÉSI LEHETŐSÉGE A TÁRSASHÁZI TÖRVÉNY RENDELKEZÉSEI SZERINTI MŰKÖDÉSÉRE A társasházi törvény tervezetéhez csatolt indokolás a következőket tartalmazza: A széles körben, hosszú idő óta jelentkező igénynek tesz eleget a javaslat annak kimondásával, hogy a hatlakásosnál kisebb társasházak közössége dönthet a törvény szerinti szervezeti, működési rendelkezések alkalmazásáról. Ilyen döntés hiányában azonban ezekre a kérdésekre továbbra is a Ptk. osztatlan közös tulajdonra vonatkozó szabályai az irányadók. A társasházi törvény vonatkozó rendelkezése a következő: 13. (3) A legfeljebb hatlakásos társasház közössége dönthet arról, hogy szervezetére és működésére az e törvényben meghatározott rendelkezéseket alkalmazza. Ha a közösség ilyen határozatot nem hoz, e törvénynek a szervezeti-működési szabályzatra, a közgyűlésre, a közös képviselőre, illetőleg az intézőbizottságra és a számvizsgáló bizottságra vonatkozó rendelkezései helyett a Ptk. közös tulajdonra vonatkozó szabályait kell alkalmazni. : VIKTÓRIA TANÁCSADÓ, SZOLGÁLTATÓ KFT TEL./FAX: , viktoriakft@tarsashazitanacsadas.hu mb@tarsashazitanacsadas.hu w w w. t a r s a s h a z i t a n a c s a d a s. h u

14 : 1077 BP. ROTTENBILLER U. 42. : ÍRÁSBELI SZAVAZÁSSAL IS ELFOGADHATÓ AZ SZMSZ Az új Ttv. gondolt arra a helyzetre is, amikor például a nagy tulajdonosi létszám miatt adott esetben nem jön össze határozatképes közgyűlés, viszont írásbeli szavazással biztosítani lehet az összes tulajdoni hányad legalább egyszerű szavazattöbbségét. A Ttv. vonatkozó rendelkezései a következők: 14. (1) A szervezeti-működési szabályzatot a közösség az alakuló közgyűlésen - de legkésőbb az azt követő hatvan napon belül megtartott közgyűlésen - az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbségű határozatával állapítja meg. (2) Az (1) bekezdésben említett határozat úgy is meghozható, hogy a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke felhívására az írásbeli határozati javaslatról a tulajdonostársak írásban szavaznak. 56. E törvény alkalmazásában: 4. Eredménytelen az írásbeli szavazás 4.1. a szervezeti-működési szabályzat tekintetében: ha az írásbeli határozati javaslatra leadott érvényes és azonos írásbeli szavazatok aránya nem éri el a tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított egyszerű többséget A SZAVAZÁSI SZABÁLYOK CSAK A TÖRVÉNYI ELŐÍRÁSOK ALAPJÁN ALKALMAZHATÓK A Ttv.38. (2) a következőket tartalmazza: Ha e törvény másképpen nem rendelkezik, a közgyűlés, illetőleg a megismételt közgyűlés a határozatát a jelen levő tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított egyszerű szavazattöbbségével hozza meg. A régi Ttv 28. (2) a következőket tartalmazza: Ha a törvény vagy annak alapján az alapító okirat, illetőleg a szervezeti működési szabályzat másképpen nem rendelkezik Az aláhúzott és dőlt betűkkel írt szövegrész azt jelenti, hogy a korábbi szabályozáshoz képest megszűnt a törvényi rendelkezéseknél szigorúbb szavazási (döntéshozatali) szabályok SZMSZ-ben történő megalkotása. Tehát azoknál a társasházaknál, ahol az alapító okiratban és az SZMSZ-ben ilyen szabályok vannak, úgy azokat módosítani kell A SZÁMVIZSGÁLÓ ÉS INTÉZŐBIZOTTSÁGNAK CSAK TULAJDONOS LEHET A TAGJA A Ttv. vonatkozó rendelkezései a következők: 27. (3) A legalább egy elnökből és két tagból álló intézőbizottságot, illetőleg a számvizsgáló bizottságot a tulajdonostársaknak saját maguk közül kell megválasztaniuk;. 43. (2) A közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) a közgyűlés határozata alapján társasház-kezelői tevékenységet is elláthat. Ez a szabályozás a gyakorlatban azt jelenti, hogy a már elindult olyan vezetési megoldások nem alkalmazhatók a társasházban, miszerint egy külsős szakképzett társasházkezelő, illetve egy a társasházban lakó haszonélvező tagja vagy elnöke legyen az intézőbizottságnak. Ez a megoldás állítólag amerikai modell, miszerint a tulajdonosok látják el a közös képviseletet, míg megbízási jogviszony keretében a társasházkezelő végez meghatározott tevékenységet. Álláspontunk szerint a társasház döntési jogosítványának ilyen értelmű leszűkítése inkább az IKV modellt juttatja az ember eszébe. Mindenesetre a vezetési megoldás kiválasztása és/vagy egy szakképzett társasházkezelő bevonása a társasház egyik lényeges, a társasház működését alapvetően befolyásoló döntése. E kérdésekkel a későbbi fejezetek részletesebben foglalkoznak. : VIKTÓRIA KFT : MOBIL: viktoriakft@tarsash azitanacsadas.hu mb@tarsashazitanacsadas.hu ww w. t a r s a s h a z i t a n a c s a d a s. h u