A KÖZÖS KÉPVISELET, A TÁRSASHÁZKEZELÉS, A MEGBÍZÁSI SZERZŐDÉS ÉS A TÁRSASHÁZI ÜGYREND TARTALMA

Átírás

1 A KÉZIRAT INTERNETES KIADVÁNYA Jelen kiadványunk kézirat, mely kisebb mértékben eltér a 2004-ben nyomdai úton, B/5- ös formátumban kiadott könyvünktől. Ennek oka a nyomdai előkészítő munkák során végzett változtatások, illetve egyes részeket töröltünk. Az internetes kiadás mellett azért döntöttünk, mert szükségesnek tartottuk, hogy az érdeklődők ezúton is tájékozódhassanak alapvető társasházi működtetési kérdésekről, meggyőződhessenek arról, hogy társasházi tanácsadási munkánkat megalapozottan és tudatosan, a gyakorlati tapasztalatok alapján végezzük. Természetesen a készlet elfogyásáig a könyv megvásárolható. A társasházi törvény módosításairól szóló 7. sz. internetes kiadványunk megvásárlása esetén az 1. sz. könyvet a készlet erejéig térítésmentesen adjuk. Felhívom a figyelmet arra, hogy a kiadványban foglaltak a szakmai egyeztetések és a gyakorlati tapasztalatok alapján is változtak! Budapest, hó Mile Bálint Okl. mérnök-közgazdász VIKTÓRIA Kft Ügyvezető igazgató A honlapon fellelhető információkat a VIKTÓRIA TÁRSASHÁZ RENDSZER, mint társasház-kezelési modell dokumentációinak felhasználásával dolgoztuk fel. A rendszer dokumentáció fejlesztése folyamatos és a mindenkori fejlesztési stádiumot tükrözik. MINDEN JOG a Viktória Kft. tulajdonát képezi. A honlapon lévő információkat, dokumentumokat, illetve annak részeit tilos reprodukálni, vagy bármilyen módon másolni, adatrendszerben tárolni, bármely formában, vagy eszközzel a jogtulajdonos írásos engedélye nélkül felhasználni, közölni. A KÖZÖS KÉPVISELET, A TÁRSASHÁZKEZELÉS, A MEGBÍZÁSI SZERZŐDÉS ÉS A TÁRSASHÁZI ÜGYREND TARTALMA Mottó: 5. Előbb azt kell tudnunk, hogy mit nem ismerünk VIKTÓRIA TANÁCSADÓ, SZOLGÁLTATÓ KFT SZÉKHELY: 1077 BUDAPEST, ROTTENBILLER U. 42. TELEPHELY: 1082 BUDAPEST, CORVIN KÖZ 4. TEL.:

2 1 Szerző: Mile Bálint Jogi szakértő: Dr. Nagy-Dani Károly Kiadja: VIKTÓRIA KFT. Székhely: 1082 Budapest, Corvin köz 4. Tel/Fax: Telephely: 1077 Budapest, Rottenbiller u. 42. MINDEN JOG a Viktória Tanácsadó, Szolgáltató Kft. tulajdonát képezi. Jelen könyvet, illetve annak részeit tilos reprodukálni, vagy bármilyen módon másolni, adatrendszerben tárolni, bármely formában, vagy eszközzel a jogtulajdonos írásos engedélye nélkül közölni. Az ezen műben fellelhető információkat a VIKTÓRIA TÁRSASHÁZ RENDSZER, mint társasház-kezelési modell dokumentációinak felhasználásával dolgoztuk fel. A rendszer dokumentáció fejlesztése folyamatos és a kézikönyvek a mindenkori fejlesztési stádiumot tükrözik. Készült: COMPRESS-PRINT Könyvműhely Kft Tel.: DTP: sticker.hu 2. Átdolgozott kiadás az új társasházi törvénynek megfelelően. Lezárva: augusztus hó

3 2 E LŐSZÓ Tisztelt Olvasók! A társasházról szóló évi CLVII. törvény március 1.-i hatályba lépése óta eltelt idő már önmagában, de a tapasztalatok is indokolttá tették, hogy új társasházi törvény készüljön, melyet az Országgyűlés december 8-án fogadott el és évi CXXXIII. számon jelent meg. Az új törvény terjedelmében és tartalmában jelentős változásokat hozott az előző szabályozáshoz képest. Mindezek feldolgozása és a gyakorlatban történő helyes és hatékony alkalmazása megfelelő ismereteket kíván meg. A már megjelent és a várhatóan megjelenő szakkönyvek ehhez nyújthatnak segítséget. Jelen kézikönyv a óta megjelenő Társasházi Kiskönyvtár Sorozat része, mely A TÁRSASHÁZ MŰKÖDÉSE ÉS SZERVEZETE összefoglaló címet viseli. Ebből az elmúlt években 1. kiadásban hét kötet jelent meg és összesen mintegy példányban jutott el az olvasókhoz. A Társasházi Kiskönyvtár sorozat újabb kötetei 2. kiadásban építenek az előző kötetekben megjelenő gondolatokra, ugyanakkor mind tartalmában, mind az egyes kötetek szerkezetében és maga a sorozat összeállítása is azt a célt szolgálja, hogy a társasházak a kötetek segítségével sokkal önállóbban és eredményesebben tudják elvégezni szabályozási feladataikat, ezen keresztül is a társasház működtetését. A társasházi kiskönyvtár sorozat hasznos tagja kíván lenni a társasházi szakirodalomnak és egyúttal hiánypótló is, mert más módon közelít a kérdésekhez. A most közreadandó kézikönyv A K Ö Z Ö S K É P V I S E L E T, A T Á R S A S H Á ZK E Z E L É S, A M E GB Í Z Á S I S ZE R ZŐ D É S É S A T Á R S A S H Á ZI Ü GY R E N D T A R T A L M A alcímet viseli, mely látható módon több témakört is feldolgoz. A kötet többek között arra az egyre gyakrabban felmerülő kérdésre keresi a választ, hogy mi a különbség a közös képviselő és a társasházkezelő tevékenysége között, megkísérli normázni ezeket a tevékenységeket, bemutat egy az előzőek alapján készült - a szolgáltatás-ellenszolgáltatás egyensúlyát biztosító - szerződés mintát, végül foglalkozik a társasházi ügyrend tartalmi és szerkezeti kérdéseivel is. A kézikönyv hasznosításához fel kell hívni a figyelmet arra, hogy jelen kötet hogyan kapcsolódik a Társasházi Kiskönyvtár sorozat többi kötetéhez. Erről rendhagyó módon jelen kötet végén találnak az olvasók egy összefoglalást, továbbá tájékoztatót a tervezett kötetek témáiról. Remélhetőleg az olvasók jelen kötetet is hasznosítani tudják az eredményes társasházi működés biztosításához, melyhez sok sikert kívánok. Budapest, augusztus hó dr. Csiha Judit BM Lakáspolitikai Kollégium Elnöke

4 3 TEMATIKUS TARTALOMJEGYZÉK BEVEZETŐ KÖZÖS KÉPVISELŐ ÉS/VAGY TÁRSASHÁZKEZELŐ A TÁRSASHÁZKEZELÉS, AZ INGATLANKEZEL ÉS A KÖZÖS KÉPVISELET FOGALMAK ÉRTELMEZÉSE A KÖZÖS KÉPVISELET (közös képviselő vagy intézőbizottság) FUNKCIÓJA, FELADAT ÉS HATÁSKÖRE A TÁRSASHÁZKEZELŐ FUNKCIÓJA, FELADAT ÉS HATÁSKÖRE KÖZÖS KÉPVISELETI (VEZETÉSI FORMÁK) A TÁRSASHÁZBAN BELSŐ VAGY KÜLSŐ VEZETÉSI MEGOLDÁS VÁLASZTÁSA Önmenedzselő társasház: tisztán belső vezetési megoldás A közös képviselő tulajdonostárs Intézőbizottság látja el a közös képviseleti feladatokat Vállalkozó társasházkezelő a közös képviselő: tisztán külső vezetési megoldás ÖNMENEDZSELŐ TÁRSASHÁZ ÉS SZAKKÉPZETT TÁRSASHÁZKEZELŐ Tulajdonostárs a közös képviselő és a társasház szakképzett társasházkezelőt alkalmaz Intézőbizottság és szakképzett társasházkezelő Önmenedzselő társasház csatlakozása egy társasházkezelési hálózathoz AZONOSSÁGOK ÉS KÜLÖNBSÉGEK A KÖZÖS KÉPVISELŐ ÉS A TÁRSASHÁZKEZELŐ TEVÉKENYSÉGÉBEN TÁRSASHÁZKEZELŐI SZAKKÉPESÍTÉSI KÖVETELMÉNYEK VÁLLALKOZÓKRA VONATKOZÓ SZAKKÉPESÍTÉSI KÖVETELMÉNYEK TERMÉSZETES SZEMÉLY KÖZÖS KÉPVISELŐRE ÉS AZ INTÉZŐBIZOTTSÁG ELNÖKÉRE VONATKOZÓ SZAKKÉPESÍTÉSI KÖVETELMÉNYEK A KÖZÖS KÉPVISELŐI/TÁRSASHÁZKEZELŐI SZOLGÁLTATÁS MUNKADÍJÁNAK MEGHATÁROZÁSA A KÖZÖS KÉPVISELETI FELADATOK, TÁRSASHÁZKEZELŐI SZOLGÁLTATÁSOK TÉTELES FELSOROLÁSA A TÁRSASHÁZKEZELŐI / KÖZÖS KÉPVISELETI FELADATOK CÉLSZERŰ CSOPORTOSÍTÁSA, AZ IDŐRÁFORDÍTÁSI SZÜKSÉGLET ÉS A DÍJAZÁS MEGHATÁROZÁSA A társasházkezelői szolgáltatások célszerű csoportosítása és az időráfordítási szükséglet A közös képviselői/társasházkezelői szolgáltatás díjának megállapítása Az elszámolási/könyvelési feladatok számbavétele Az elszámolási / könyvelési tevékenység díjának megállapítása A szövegszerkesztési feladatok számbavétele A szövegszerkesztési tevékenység díjának megállapítása A komplex társasházkezelői/közös képviseleti feladatok A komplex társasházkezelői/közös képviseleti feladatok díjának megállapítása A MEGBÍZÁSI SZERZŐDÉSEK TARTALMA A HAGYOMÁNYOS KÖZÖS KÉPVISELŐI/TÁRSASHÁZKEZELŐI SZERZŐDÉS ÚJSZERŰ KÖZÖS KÉPVISELŐI/TÁRSASHÁZKEZELŐI SZERZŐDÉSEK Megbízási szerződés társasházkezelői feladatokra önmenedzselő társasház és szakképzett társasházkezelő között Megbízási szerződés közös képviselői feladatokra / társasházkezelői szolgáltatásokra A TÁRSASHÁZI ÜGYREND TARTALMA ÉS SZERKEZETE A TÁRSASHÁZI ÜGYREND CÉLJA, TARTALMA A TÁRSASHÁZI ÜGYREND FELÉPÍTÉSE (SZERKEZETE) TÁJÉKOZTATÓ A TÁRSASHÁZI KISKÖNYVTÁR SOROZATRÓL... 41

5 4 A TÁRSASHÁZI KISKÖNYVTÁR SOROZAT MEGJELENT KÖTETEI... 43

6 Eredetileg az 5. kötet tervezett címe a következő volt: BEVEZETŐ A TÁRSASHÁZI ÜGYREND. A TÁRSASHÁZKEZELÉS TARTALMA ÉS DÍJAZÁSA. MEGBÍZÁSI SZERZŐDÉS MINTA. Mivel a cím kifejezi a témakörök rangsorát, a tartalmi hangsúlyokat, ezért indokolni szükséges, hogy miért lett az 5. kötet címe a következő: A K Ö Z Ö S K É P V I S E L E T, A T Á R S A S H Á Z K E Z E L É S, A M E G B Í Z Á S I S Z E R ZŐ D É S É S A T Á R S A S H Á Z I Ü G Y R E N D T A R T A L M A első felében elindultak az SZMSZ készítések, valamint sok helyen tanfolyamokon kerültek feldolgozásra az új társasházi törvény rendelkezései. Ennek során egyre gyakrabban tették fel azt a kérdést, hogy mi a különbség a közös képviselő és a társasházkezelő között. Ehhez kapcsolódott a következő kérdés, hogy kinek, pontosabban például a tulajdonostárs közös képviselőnek kötelező-e megszerezni a társasházkezelői szakképesítést? A kérdések felvetése még inkább előtérbe helyezte, hogy szükség van az alkalmazott fogalmi apparátusok tartalmának tisztázására, mivel a gyakorlati alkalmazáshoz erre elengedhetetlenül szükség van. Ezért került sor a cím módosítására és ennek megfelelően a Társasházi Kiskönyvtár sorozat 1. kötetében foglaltakhoz kapcsolódva a kötet tartalmi hangsúlyainak változtatására. Ez azt is jelenti, hogy terjedelmi okok és a tartalmi összefüggések miatt az 5. kötet nem tartalmaz szabályzat (ügyrend) mintát. Még egy megjegyzés: eredetileg március- április hónapra terveztük a kötet megjelenését, de a menet közben szerzett tapasztalatok arra ösztönöztek, hogy inkább később, de a gyakorlat által felvetett kérdéseknek megfelelően átdolgozott kézikönyvet adjunk ki. A társasházi ügyrend mintát későbbi kötetben fogjuk megjelentetni. Ez több előnnyel is jár. Egyrészt a számvizsgáló bizottság működésével foglalkozó 6. és az intézőbizottság működését leíró 7. kötet megjelenése megelőzi, melyek az ügyrend részét képezik. Másrészt hasonlóan a 3. kötetben megjelentetett SZMSZ mintához, ebben a kötetben is egy konkrét társasház számára elkészített társasházi ügyrendet (vagyis nem íróasztal mellett készült elméleti anyagot ) fogunk megjelentetni. Az 1. sz. fejezet a társasházi törvény és a szakképesítésről szóló belügyminisztériumi rendelet alapján ismerteti a közös képviselet, társasházkezelés lehetséges fogalom meghatározását, a közös képviselő, illetőleg a társasházkezelő funkciójára, feladat- és hatáskörére vonatkozó szabályokat. A feladatok felsorolása célszerű csoportosításban történik, és az értelmezéshez az egyes jellemző meghatározások vastagított betűkkel kerültek kiemelésre. Ez lehetőséget biztosít a társasházi törvénynek a közös képviselőre és a BM rendeletnek a társasházkezelőre vonatkozó szabályozásának az összehasonlító elemzésére is. A 2. sz. fejezetben kerülnek ismertetésre a közös képviseleti lehetőségek, más megfogalmazásban a vezetési formák, amelyekre a társasházi törvény lehetőséget ad. Külön is szeretnénk felhívni a figyelmet azokra a megoldásokra, amikor vállalkozó szakképzett társasházkezelő kerül bevonásra az ügyintézési feladatok elvégzésére, de a közös képviseletet, azaz a társasház vezetését tulajdonostárs vagy intézőbizottság látja el. Erre a megoldásra mindkét részről fel kell készülni, mert a problémákat ismerve véleményünk szerint ez a jövő útja. A 3. sz. fejezetben külön összefoglaljuk az arra vonatkozó álláspontunkat, hogy milyen azonosságok kerültek meghatározásra a társasházi törvényben, illetve a BM rendeletben a közös képviselő és a társasházkezelői funkció és tevékenységek között, és hogy miben különböznek. Egyúttal igyekszünk arra is rámutatni, hogy e területen a társasházi törvény nem vitte végig következetesen - az indokolásban is megjelentetett törvényalkotói szándék szerint - a két tevékenységnek a társasházi törvénybeli megfelelő szétválasztását és szabályozását. A 4. sz. fejezet az előzőekben leírtak ismeretében tartalmazza álláspontunkat arra vonatkozóan, hogy kinek kell a szakképesítési képzettséget a törvényi előírás szerint megszerezni. Az 5. sz. fejezet foglalkozik a közös képviselői, illetőleg a társasházkezelői szolgáltatások munkadíja meghatározásának kérdéseivel. Ezen belül a fejezet ismerteti a célszerű alap munkamegosztást, a társasházi törvényben és a BM rendeletben foglaltak alapján tételesen felsorolja ( műveleti részletezettséggel) az elvégzendő feladatokat, az egyes külön szolgáltatásként is igénybe vehető tevékenységek (könyvelés, szövegszerkesztés, stb.), valamint a közös képviselői/társasházkezelői szolgáltatások területén kialakult vállalkozási díjak alapján a szolgáltatások lehetséges ellenértékét. Lényegében kísérletet teszünk e tevékenységek normázására is, amikor a gyakorlati tapasztalatok alapján a feladatatok összegzését (csoportosítását) elvégezzük és a hozzátartozó várható időszükségleteket is meghatározzuk. E fejezet konkrétan is bemutatja két különböző nagyságú társasház esetében, hogy az egyes közös képviselői/társasházkezelői szolgáltatásokat hogyan lehet célszerűen csoportosítani, milyen nagyságrendű lehet az időráfordítási szükséglet, illetőleg az erre vonatkozó díj. 5

7 6 A 6. sz. fejezet bemutat az előző fejezetekben leírtak alapján újszerű megbízási szerződés mintákat közös képviseleti és / vagy társasházkezelői feladatok elvégzésére, melyekkel biztosítani lehet a szolgáltatás ellenszolgáltatás egyensúlyát. A 7. sz. fejezet foglalkozik a társasházi ügyrend tartalmi és szerkezeti kérdéseivel. E fejezet és a Társasházi Kiskönyvtár sorozat többi köteteinek önálló feldolgozásával elkészíthető az adott társasház sajátosságait figyelembe vevő társasházi ügyrend. Végül a kötet befejező részében tájékoztatást adunk a Társasházi Kiskönyvtár sorozatról, a megjelent és megjelenő kötetekről, a tervezett témakörökről. Ez a befejező rész rendhagyó módon tartalmaz megrendelő lapot a már megjelent és a évben megjelenő kötetekre, egy adatlapot SZMSZ készítéséhez, egy előfizetői szelvényt, valamint egy kérdőívet, melyben kérjük az olvasók véleményét a sorozat elkészítési és megjelentetési sorrendjére és a további témakörökre. Mindezek lényegéről, céljáról bővebben lásd e fejezetrészeket.

8 7 1. KÖZÖS KÉPVISELŐ ÉS/VAGY TÁRSASHÁZKEZELŐ A közös képviselő, illetőleg a társasházkezelő funkcióját, feladatait, illetőleg hatáskörét a társasházi törvény, valamint a társasházkezelői szakképesítésről szóló BM rendelet tartalmazza, de vannak olyan törvények és rendeletek, melyek érintik a közös képviselő, illetve a társasházkezelő feladatait, ismeretszükségleteit (pl. Ptk., adótörvények, munka törvénykönyve, stb.). A funkció, a feladat és hatáskör jogszabályi előírásának értelmezésén túl érdemes összefoglalni azokat az elméleti és gyakorlati kérdéseket, amelyek hozzájárulhatnak annak a kérdésnek a tisztázásához, hogy mi a különbség a közös képviselő és a társasházkezelő között. E kérdéskörök egybevetése, mint látni fogjuk egyúttal a társasházi törvény egyfajta kritikáját is jelentik A TÁRSASHÁZKEZELÉS, AZ INGATLANKEZEL ÉS A KÖZÖS KÉPVISELET FOGALMAK ÉRTELMEZÉSE A társasházi törvény IV. fejezete ugyan Társasházkezelés, ingatlankezelés címet viseli, azonban ennek értelmezését a törvény, de még a társasházkezelői szakképesítésről szóló BM rendelet sem adja meg. A Társasházi Kiskönyvtár sorozat 1. kötet és pontjai ( oldalai) részletesen foglalkoznak annak tisztázásával, hogy mi a különbség a társasházkezelés - ingatlankezelés, a társasházkezelő-, közös képviselet-, közös képviselő fogalmak között, milyen elvárás (funkció) határozható meg a közös képviseleti feladatok ellátásával kapcsolatosan. A főbb megállapításokat (álláspontunkat) az alábbiakban összegezzük: Az ingatlankezelés átfogó kategória és ezzel együtt, mint tevékenységnek a tárgya elsősorban az ingatlan. A társasházkezelés az ingatlankezeléstől mindenek előtt abban különbözik, hogy a "kezelés", mint tevékenység tárgya elsődlegesen a társasház működésére irányul. Tehát a társasházkezelésben a legfontosabb tényező a "szervezet" működése, a tulajdonosok-lakók együttműködése. A társasházat nem lehet egyszerű munkatárgyként felfogni, hiszen a dolgok alapvetően a társasházkezelésben részt vevők, illetve az abban érintettek hozzáállása alapján dőlnek el. A társasházkezelés tárgya döntően maga az ember, a tulajdonosok, a társasházközösség. Organikus szervezetről van szó, és ebben a függelmi kapcsolatok, az érdekviszonyok egészen sajátosak, és ennek megfelelően kell a társasház működését megtervezni és szervezni. A társasház jellemzője, hogy ez a forma is ugyanolyan szervezetnek minősül, mint bármely más és alkalmazható (alkalmazni kell) minden olyan fogalmi kategóriát és módszertant (vezetés-szervezés, szervezetalakítás), mely más típusú szervezetekre is általában érvényesek. A társasház működtetése is egyfajta vállalkozás és minden társasházat egyedinek kell tekinteni. Mindazon személyek és szervek társasházkezelőnek tekintendők, akik / amelyek a társasház-kezelési tevékenység egyes feladatait ellátják (így pl. a közgyűlés, a számvizsgáló bizottság, a közös képviselő/intézőbizottság, a házgondnok, stb.). Nagyon lényeges (koncepcionális) kérdés, hogy a közös képviselő / intézőbizottság és a társasházkezelő meghatározott tevékenységi - és hatáskörrel csak egyike a társasházkezelés szereplőinek. A legfőbb társasházkezelők maguk a tulajdonosok, hiszen közgyűlési határozattal ők hozzák meg a döntéseket az alapvető kérdésekben. Összefoglalva: a társasházkezelés olyan átfogó tevékenységként értelmezhető, amely magába foglalja mindazon napi működtetési, üzemeltetési, karbantartási feladatok végzését és a stratégiai feladatok (célkitűzés, szabályozás, felújítás) megoldásáról való gondoskodást, amelyeken keresztül a társasház előírásszerűen és eredményesen működik. A társasházak esetében összefoglaló módon közös képviseletről célszerű beszélni, hiszen közös képviselő helyett intézőbizottság is működhet. Ezzel együtt a képviseleti jogkör, illetőleg az ehhez kapcsolódó aláírási jogkör személyhez kötött. Ezt a társasházi törvény például intézőbizottság működése esetén úgy jeleníti meg, hogy nevesítve képviseleti jogkört az intézőbizottság elnökének adja meg. Amennyiben jogi személyt választanak meg közös képviselőnek (pl. Kft-t) úgy a cégbíróságnál bejelentetteknek megfelelően működik a képviseleti és aláírási jogkör. Tehát a társasház működése szempontjából lényeges, hogy tisztában legyünk a közös képviselet, illetőleg közös képviselő meghatározások közötti különbséggel. Ezt azért is szükséges hangsúlyozni, mert még ma is találkozni olyan értelmezéssel és helytelen (jogszabály ellenes) gyakorlattal, hogy közös képviselőt és intézőbizottságot is választanak. Mindezeket figyelembe véve szükséges meghatározni a közös képviselet (közös képviselő / intézőbizottság) és a társasházkezelő valódi funkcióját, adott esetben ebből kell levezetni munkamegosztásukat A KÖZÖS KÉPVISELET (közös képviselő vagy intézőbizottság) FUNKCIÓJA, FELADAT ÉS HATÁSKÖRE A társasházi törvény tételesen a közös képviselő, az intézőbizottság és ezen belül az intézőbizottság elnökének feladat és hatáskörére nevesítve és ráutaló módon (az eljárási szabályokra vonatkozóan is) az alábbiak szerint rendelkezik: 1) A közösség ügyintézését a közös képviselő vagy az intézőbizottság látja el. [27. (2)]

9 8 2) A legalább egy elnökből és két tagból álló intézőbizottságot a tulajdonostársaknak saját maguk közül kell megválasztaniuk; az intézőbizottság elnökének jogállása és felelőssége azonos a közös képviselő e törvényben meghatározott jogállásával és felelősségével. [27. (3)] 3) Az éves elszámolás elfogadása esetén a közgyűlés a közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság tárgyévi ügykezelő tevékenységét jóváhagyja. [48. (2)] 4) A közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság elnöke jogosult a közösség képviseletének ellátására a bíróság és más hatóság előtt is. E jogkörének korlátozása harmadik személlyel szemben hatálytalan. [50. ] 5) A perbeli cselekvőképesség a közös képviselőt (az intézőbizottság elnökét) illeti meg. [Ttv. 3..(1)] 6) A közgyűlés határoz minden olyan ügyben, amelyet a szervezeti-működési szabályzat nem utal a közös képviselő vagy az intézőbizottság hatáskörébe. [28. d)] 7) A közös képviselő vagy az intézőbizottság jogkörében eljárva köteles a közgyűlés határozatait előkészíteni és végrehajtani, gondoskodva arról, hogy azok megfeleljenek a jogszabályok, az alapító okirat és a szervezetiműködési szabályzat rendelkezéseinek. [43. (1) a)] 8) A közös képviselő vagy az intézőbizottság jogkörében eljárva köteles minden szükséges intézkedést megtenni az épület fenntartásának biztosítása érdekében. [43. (1) b)] Fenntartás: az üzemeltetés, a karbantartás és a felújítás. [56. 2.] Üzemeltetés: a közös tulajdon rendeltetésszerű használatához folyamatosan szükséges szolgáltatások ellátása, így a közüzemi szolgáltatások díjának kifizetése, a központi berendezések üzemben tartói feladatainak ellátása, szükség esetén gondnoki, házfelügyelői, házmesteri szolgáltatások megszervezése, az intézőbizottság rendszeresítése esetén működésének biztosítása. [ ] 9) A közös képviselő vagy az intézőbizottság jogkörében eljárva köteles közölni és beszedni a tulajdonostársakat terhelő közös költséghez való hozzájárulás összegét és érvényesíteni a közösség ezzel kapcsolatos igényeit. [43. (1) c)] 10) A közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke a hátralékos tulajdonostárs külön tulajdonának és a hozzá tartozó közös tulajdoni hányadának jelzáloggal való megterhelését - a közgyűlés összehívása nélkül - akkor rendelheti el, ha erre őt a szervezeti-működési szabályzat felhatalmazza. [31. ] 11) A jelzálogjog bejegyzésének elrendeléséről szóló közgyűlési határozatot, illetőleg a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke rendelkezését közokiratba vagy ügyvéd - jogkörén belül jogtanácsos - által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni. [32. (1)] 12) Ha a bejegyzés alapjául szolgáló hátralékot kiegyenlítették, a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke a kiegyenlítést követő nyolc napon belül köteles a jelzálog törléséhez szükséges engedélyt kiadni; az engedélyt közokiratba vagy ügyvéd - jogkörén belül jogtanácsos - által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni. [32. (3)] 13) E (42.) rendelkezéseit a közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének a 31. szerinti rendelkezésére is alkalmazni kell.: [42. (3)] Ha a közgyűlés határozata jogszabály vagy az alapító okirat, illetőleg a szervezeti-működési szabályzat rendelkezését sérti, vagy a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár, bármely tulajdonostárs keresettel kérheti a bíróságtól a határozat érvénytelenségének megállapítását a határozat meghozatalától számított hatvan napon belül. A határidő elmulasztása jogvesztéssel jár. [42. (1)] A kereset a határozat végrehajtását nem gátolja, a bíróság azonban a végrehajtást indokolt esetben felfüggesztheti. [42. (2)] 14) A jelzálogjog bejegyzésének elrendelése hat hónapnak megfelelő hátralékonként megismételhető. [32. (2)] 15) A közgyűlést a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke hívja össze. [33. (1)] A társasházi törvény 27. (2) bekezdése általánosan ügyintézői funkciót határoz meg a közös képviselet számára. Ez a megfogalmazás tehát gyakorlati, operatív (végrehajtói) tevékenységet mond ki, melyet alátámasztanak a további tételes rendelkezések is (lásd még 10) ponttól). Ugyanakkor magában a törvényben a szóhasználat (ügykezelés, képvisel, jogkör, SZMSZ szerinti hatáskör, megterhel-rendelkezik, összehív, stb.) vezetői (döntési) funkciókat is tartalmaz. A Társasházi Kiskönyvtár sorozat 1. kötetében ( oldal, pontja: A fő követelmény meghatározása a közös képviselettel, társasházkezelővel szemben) részletesen kifejtjük álláspontunkat, miszerint a közös képviseletnek alapvetően vezetői menedzseri tevékenységet kell végeznie, vagyis a valódi funkciója nem csak végrehajtói, hanem vezetői (menedzseri) tevékenység. A közös képviselet elsősorban a napi üzemeltetési, karbantartási, gazdálkodási és ügyviteli feladatok megoldásáért felelős személy vagy szervezet, aki/amely tevékenységével a társasházközösség többségi akaratának megtestesítője, végrehajtója, ugyanakkor gondoskodnia kell a hosszabb távra szóló feladatok (felújítás, szabályozás) megoldásáról is.

10 9 (Megjegyzés: a napi üzemeltetési feladatok megoldása sokirányú ismeretet, illetve más szakmákkal való kapcsolattartást igényel és folyamatos feladat-végrehajtást jelent, míg a stratégiai kezelési feladatok általában speciális szaktudást igényelnek, és egyszeri megvalósításként jelentkeznek.) 16) A közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság a számviteli szabályok szerint, évenként költségvetési javaslatot készít, amely tartalmazza: [47. ] a) a közös tulajdonnal kapcsolatos várható bevételeket és kiadásokat költségnemenként, b) a tervezett üzemeltetési, karbantartási és felújítási munkákat, valamint c) a közös költséghez való hozzájárulás összegét - a tulajdonostársak nevének feltüntetésével-, a külön tulajdonban lévő lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek szerinti bontásban. 17) A közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) köteles megőrizni a földhivatalhoz benyújtott alapító okirat és szervezeti-működési szabályzat egy példányát. [43. (3)] 18) Kötelező a közgyűlés összehívása, ha azt a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező tulajdonostársak a napirend és az ok megjelölésével írásban kérték. Ha a kérést a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke tizenöt napon belül nem teljesítette, az összehívást kérő tulajdonostársak vagy az általuk megbízott személy a közgyűlést összehívhatják. [35. (2)] 19) A 14..(1) bekezdésben említett határozat (a szervezeti-működési szabályzat elfogadása) úgy is meghozható, hogy a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke felhívására az írásbeli határozati javaslatról a tulajdonostársak írásban szavaznak. Az írásbeli szavazás eredményét a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke - a szavazásra megjelölt határidőt követő nyolc napon belül - köteles a tulajdonostársakkal írásban közölni. [14. (2)] 20) Ha a 14. (2) bekezdésben említett írásbeli szavazás eredménytelen, vagy a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező tulajdonostársak módosító javaslatot tesznek, a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke az (1) bekezdésben előírt határidőn belül a közgyűlést köteles összehívni. [14. (4)] 21) A közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke felhívására a határozati javaslatról ([19. (1)]: nem lakás céljára szolgáló helyiség használata, hasznosítása módjának megváltoztatása) a tulajdonostársak - a szervezetiműködési szabályzatban meghatározott részletes szabályoknak megfelelően - írásban is szavazhatnak. [19. (2)] Az írásbeli szavazás eredményét a közös képviselő, vagy az intézőbizottság elnöke - a szavazásra megjelölt határidőt követő nyolc napon belül - írásban köteles a tulajdonostársakkal közölni. [19. (3)] 22) A közgyűlésen meghozott határozatokról a közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének valamennyi tulajdonostársat írásban, a közgyűlés megtartásától számított nyolc napon belül értesítenie kell. [39. (3)] 23) Az e törvényben meghatározott eseteken kívül más közgyűlési határozat is meghozható írásban. Ebben az esetben a közgyűlési napirendre vonatkozóan a közös képviselő, vagy az intézőbizottság elnöke felhívásához mellékelt írásbeli határozati javaslatról - ha számvizsgáló bizottság működik, írásbeli véleményének ismeretében - a tulajdonostársak írásban szavaznak. [40. (1)] 24) Az írásbeli szavazás eredményéről a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke - a 19. (3) bekezdésében foglaltaknak megfelelően tájékoztatja a tulajdonostársakat. [40. (3)] 25) A közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) köteles a közgyűlés határozatairól és a határozatok végrehajtásáról nyilvántartást (a továbbiakban: Közgyűlési Határozatok Könyve) vezetni. [44. (1)] 26) A közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) a külön tulajdont érintő tulajdonosváltozás esetén - a szerződő felek kérésére, részükre - köteles a Közgyűlési Határozatok Könyvét, illetőleg az elidegenítéssel érintett ingatlanra vonatkozó határozatokat bemutatni. [45. (1)] 27) A Közgyűlési Határozatok Könyvébe bármely tulajdonostárs betekinthet és a határozatokról - a másolási költség megfizetésével - másolatot kérhet. [45. (2)] 28) A közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) a külön tulajdont érintő tulajdonosváltozás esetén - a tulajdonostárs kérésére - köteles írásbeli nyilatkozatot adni a közösköltség-tartozásról. Ha tartozás áll fenn, a nyilatkozatban a hátralék összegét is meg kell jelölni. Az írásbeli nyilatkozat tartalmáért fennálló felelősségre a Ptk. szabályai az irányadóak. [46. (1)] 29) A számvizsgáló bizottság jogkörében eljárva: [51. (1)] a) bármikor ellenőrizheti a közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság ügyintézését, havonként ellenőrzi a közösség pénzforgalmát, b) véleményezi a közgyűlés elé terjesztett javaslatot, így különösen a költségvetést és az elszámolást, valamint a szervezeti-működési szabályzat által meghatározott értékhatár felett a bemutatott számlákat, c) javaslatot tesz a közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság elnöke és tagjai díjazására, d) összehívja a közgyűlést, ha a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke az erre vonatkozó kötelességének nem tesz eleget. 30) A tulajdonostárs köteles a lakásában tervezett építkezésről értesíteni a közös képviselőt vagy az intézőbizottság elnökét. [20. (1) d)]

11 10 31) A szervezeti-működési szabályzat előírhatja, hogy a tulajdonostárs köteles a közös képviselőnek, vagy az intézőbizottság elnökének bejelenteni: [22. (1)] a) külön tulajdona tekintetében a tulajdonosváltozást, b) lakcímét, az ingatlan-nyilvántartásban bárki által megtekinthető személyes adatát, illetőleg a jogi személy nyilvános adatát, c) a külön tulajdonát bérlő, használó személy (a továbbiakban: bérlő) b) pontnak megfelelő adatát, d) a külön tulajdonában lakó személyek számát, e) haszonélvezettel terhelt tulajdon esetében a haszonélvező személy nevét. 32) A közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság elnöke felhatalmazást kap arra, hogy a 22. (1) bekezdésben említett adatokról nyilvántartást vezessen. A közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) a nyilvántartásba vett adatokról kizárólag a közüzemi szolgáltató, a központi fűtés-és melegvíz szolgáltatója, valamint a bíróság részére adhat tájékoztatást. [22. (5)] 33) Ha a tulajdonostárs vagy a volt tulajdonostárs, illetőleg a bérlő vagy a volt bérlő a közös költség tartozását, illetőleg a közüzemi szolgáltatásra, a központi fűtés-és melegvíz-szolgáltatásra fennálló díjtartozását kiegyenlítette, a közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) a részére bejelentett és a tartozással összefüggő adatot haladéktalanul köteles törölni. [22. (6)] A 16) 33) pontok a közös képviselet ügyintézői feladatait (készít, megőriz, felhív, tájékoztat, értesít, nyilatkozatot ad, nyilvántartást vezet, stb.) sorolják fel. A kérdés úgy vethető fel, hogy ezek közül melyek azok a feladatok, amelyeket személyesen a közös képviselet végezhet, és melyek azok, amelynek végzésébe bevonható szakképzett társasházkezelő. 34) A tulajdonostárs köteles lehetővé tenni és tűrni, hogy a külön tulajdonú lakásába a közösség megbízottja a közös tulajdonban álló épületrészekkel, berendezésekkel összefüggésben a szükséges ellenőrzés, valamint a fenntartási munkák elvégzése céljából arra alkalmas időben bejuthasson a tulajdonostárs, illetőleg a bentlakó szükségtelen háborítása nélkül. [20. (1) c)] A társasházi törvény fenti ( egyedüli ) rendelkezése általánosan, nevesítés nélkül határoz meg jogkört, mely szerint a közösség megbízottja, azaz a társasházzal kapcsolatban álló szolgáltatók, így a közös képviselő, ha működik, akkor a társasházkezelő, a gondnok, de a gyorsszolgálat vagy a biztosítási kárszakértő is jogosult meghatározott tevékenységi körében a lakásba bejutni és ellenőrizni, vagy fenntartási munkát végezni. 35) A szervezeti-működési szabályzat tervezetét a közgyűlés megtartását, illetőleg az írásbeli szavazásra kitűzött határidőt megelőző tizenöt munkanappal korábban a tulajdonostársak részére meg kell küldeni. [14. (3)] 36) A számviteli szabályok szerinti könyvvezetés és beszámoló alapján a közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság éves elszámolása tartalmazza: [48. (1)] a) a tervezett és tényleges kiadásokat költségnemenként és a közös költség megosztásának a szervezetiműködési szabályzatban megállapított szabálya szerinti bontásban, ezen belül az üzemeltetési kiadásokat, valamint a karbantartásokat és a felújításokat az elvégzett munkák részletezésében, b) a tervezett és tényleges bevételeket források szerint, ideértve a közösség javára még nem teljesített - lejárt - követelések részletezését és a behajtás érdekében megtett intézkedéseket is, c) az a)-b) pont különbségének záróegyenlegét a pénzkészletek kezelési helye szerint részletezve, d) a közösség tulajdonát képező vagyontárgyak tárgyi-eszköz leltárát, e) a tárgyévhez tartozó, a közösség egészét terhelő kötelezettségeket, továbbá f) a közös költségekhez való hozzájárulás előírását és teljesítését - a tulajdonostársak nevének feltüntetésével-, a külön tulajdonban lévő lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek szerinti bontásban. A fenti rendelkezésekben konkrétan nem került meghatározásra, hogy kinek kell a feladatot elvégezni. Sajátos szabály pl. a 48. (1) bekezdés abból a szempontból, hogy a közös képviselet éves elszámolásáról szól, meghatározza a tartalmi követelményeket, de nem rendelkezik arról, hogy ki készíti el. Erre azért szükséges felhívni a figyelmet, mert egyrészt az előző törvény 35..-a szerint a közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság feladata volt az éves elszámolás elkészítése, másrészt a szakképesítésről szóló BM rendeletben ez a feladat a társasházkezelőnél szerepel. Erre a kérdéskörre kitérünk a 3. fejezetben is. 37) Az éves elszámolás elfogadása esetén a közgyűlés a közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság tárgyévi ügykezelő tevékenységét jóváhagyja. A jóváhagyás nem jelenti az esetleges kártérítési igényről történő lemondást. [48. (2)] 38) A közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) a külön tulajdont érintő tulajdonosváltozás esetén - a tulajdonostárs kérésére - köteles írásbeli nyilatkozatot adni a közösköltség-tartozásról. Ha tartozás áll fenn, a nyilatkozatban a hátralék összegét is meg kell jelölni. Az írásbeli nyilatkozat tartalmáért fennálló felelősségre a Ptk. szabályai az irányadóak. [46. (1)] 39) A közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) - ha a közgyűlés e megbízatása alól felmenti - köteles az új közös képviselő (az intézőbizottság új elnöke) részére a megválasztásától számított harminc napon belül, írásbeli jegyzőkönyv alapján, a társasházra vonatkozó összes iratot, az erről szóló teljességi nyilatkozattal együtt, átadni. [48. (3)]

12 11 A 37) 39) pontok tartalmazzák a társasházi törvénynek a felelősségre vonatkozó rendelkezéseit. Ez a kérdés azért is érdekes, mert társasházkezelő alkalmazása esetén is a rendelkezések szerint elsődlegesen a közös képviselet felel a társasház felé. 40) A közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) a közgyűlés határozata alapján társasház-kezelői tevékenységet is elláthat. [43. (2)] A társasházi törvény 43. (2) bekezdése egyfajta kapcsolatot teremt a közös képviselet és a társasházkezelői tevékenység között, azonban ez egyirányú - egysíkú rendelkezés. Ugyanis csak arról szól, hogy a közös képviselő / intézőbizottság elnöke is elláthat közgyűlési határozat alapján társasházkezelői tevékenységet, ugyanakkor az eddigiekben leírtakból is érzékelhető, hogy nem egyértelmű a közös képviselő és a társasházkezelő közti különbség, másrészt nincs szó a törvényben más lehetőségekről. Ez utóbbi esetben természetesen a gyakorlatban van lehetőség más megoldásokra is lásd 2. illetve 3. fejezetben írtakat A TÁRSASHÁZKEZELŐ FUNKCIÓJA, FELADAT ÉS HATÁSKÖRE A társasházi törvény 52.. a társasház-kezelői tevékenységre vonatkozóan a következőképpen rendelkezik: (1) A társasház-kezelői tevékenység olyan önálló feladatkör, amelynek ellátásához szükséges a társasház fenntartásával, működésével összefüggő gazdasági, műszaki és jogi követelmények ismerete. (2) A társasházkezelő a tevékenységi körén belül: a) a társasház adottságainak ismeretében - gazdasági elemzés alapján - ajánlatot készít az épület fenntartására vonatkozóan, b) a tulajdonostársakkal kötött megbízási szerződésben foglaltak szerint szervezi az üzemeltetési és karbantartási feladatokat, irányítja és ellenőrzi a tervezett felújításokat, c) a megbízási szerződés alapján javaslatokat dolgoz ki a társasház gazdálkodása, a közös tulajdonú épületrészek hasznosítása kérdéseiben. A rendelkezésekkel kapcsolatban álláspontunk a következő: Az (1) bekezdés nem határozza meg a társasházkezelő tevékenységi körét, hiszen csak arról szól, hogy milyen ismeretekek szükségesek az ellátásához. Ugyanakkor önálló feladatkör -ről is szól, de ezzel együtt sem határozza meg egyértelműen a társasházkezelő funkcióját, ellentétben a közös képviselettel, ahol ez megtörténik (igaz, hogy álláspontunk szerint nem helyesen). A (2) bekezdésben foglalt rendelkezések ( A társasházkezelő a tevékenységi körén belül ) az előzőek miatt a levegőben lógnak. A (2) bekezdés a) - ( ajánlatot készít )- és c) -( javaslatokat dolgoz ki )- pontja nem tevékenységet határoz meg, hanem lényegében a megbízás elnyeréséhez szükséges, illetőleg a megbízás alapján elvégzendő feladatokat tartalmazza. A b) pont már tevékenységről szól ( szervezi az üzemeltetési és karbantartási feladatokat, irányítja és ellenőrzi a tervezett felújításokat ), melyben a fogalmak egyrészt végrehajtó funkciót jeleznek ( szervezi ), másrészt vezetői funkcióra utal ( irányítja ). Az ellenőrzi a tervezett felújításokat meghatározás pedig külön értelmezést igényel, hiszen ha a feladatok végrehajtásának ellenőrzéséről van szó, akkor az vezetői funkció is lehet, ha műszaki ellenőri tevékenységről, akkor ehhez jogosultság is szükséges és nem vezetői, hanem végrehajtói szakmai feladat. A korábbi társasházi törvény felhatalmazása alapján a társasházkezelői szakképesítés követelményeit, a szakképzésről szóló évi LXXVI. törvény rendelkezéseinek megfelelően az július 13.-án kiadott belügyminiszteri rendelet (a követelményrendszert az utóbb egységes szerkezetbe foglalt 16/2003. (IV. 18.) BM rendelet) tartalmazza. A társasházi törvény meghatározza a közös képviselővel kapcsolatos elvárásokat, ugyanakkora a szakképesítésről szóló belügyminisztériumi rendelet bizonyos kérdésekben többlet követelményeket határoz meg a társasházkezelővel szemben. Az előző fejezetrészhez is kapcsolódóan célszerű tételesen áttekinteni a BM rendeletben rögzített társasházkezelői feladatokra és hatáskörre vonatkozó rendelkezéseket az összehasonlítás elvégzése céljából. A társasházkezelő funkciójára vonatkozóan a BM rendelet is közvetetten utal akkor, amikor meghatároz egy általános követelményt, valamint leírja a társasházkezelő munkaterületét. A társasházkezelővel szemben a rendelet általános követelményként a következőket határozta meg: "A társasházkezelő a feladatai megoldásához szükséges mértékben rendelkezzen a tulajdonosok, bérlők, használók irányában a kapcsolatteremtéshez és annak folyamatos fenntartásához nélkülözhetetlen kommunikációs készséggel. A feladatai ellátása során legyen jártas a munkavállalókkal, a vállalkozókkal való kapcsolatteremtésben." A BM. rendelet a társasházkezelő munkaterületét a következő képen írja le: " A társasház - kezelői tevékenység olyan önálló feladatkör, amely a jó kapcsolatteremtő képességen alapulva, a munkafolyamat minden részletére kiterjed, és a társasház fenntartásával, a társasházak működésével összefüggő követelmények ismeretét feltételezi. A társasházkezelő a tevékenységi körén belül: a társasház adottságainak ismeretében - gazdasági elemzés alapján - ajánlatot készít az épület fenntartására (üzemeltetésére, karbantartására, felújítására) vonatkozóan,

13 12 a tulajdonostársakkal kötött megbízási szerződésben foglaltak szerint szervezi az üzemeltetési és karbantartási feladatokat, irányítja és ellenőrzi a tervezett felújításokat, a megbízási szerződés alapján javaslatokat dolgoz ki a társasház gazdálkodása, a közös tulajdonú épületrészek hasznosítása kérdéseiben." Ha a BM. rendeletben a társasházkezelő munkaterületét leíró rendelkezéseket egybevetjük a társasházi törvényben foglaltakkal látható, hogy azok lényegében egyeznek. A törvénybe viszont nem került be az a szövegrész, miszerint a társasházkezelői tevékenység kiterjed a munkafolyamat minden részletére, ennek tartalmára pedig a társasházkezelő feladatköre adhat némi útmutatást. A társasházkezelő feladatköre a szakképesítésről szóló BM rendelet alapján 1., Társasház-kezelési költségvetés és beszámoló készítése : az épület, a közös tulajdonú területek, helyiségek jellemzőinek meghatározása (településen belüli elhelyezkedés, műszaki állapot), a társasház működési bevételeinek és kiadásainak számbavétele, meghatározása, az éves költségvetési javaslat és az előző évi beszámoló elkészítése, működés javítását szolgáló, illetőleg a felújításra vonatkozó javaslatok kidolgozása. 2., Az épület fenntartása : üzemeltetési feladatok folyamatos ellátása, karbantartási munkák számbavétele, bonyolítása, a tulajdonostársak döntése szerinti felújítások bonyolítása, szerződéskötések (alvállalkozói, szolgáltatói, munkáltatói ), szolgáltatók (közüzemi, kommunális, stb.) tevékenységének ellenőrzése, a tulajdonosok, bérlők, használók tájékoztatása, jogos igényeinek kielégítése, igények felmérése, a közgyűlés megtartásának kezdeményezése, alkalmazottak felvétele, munkáltatói jogok érvényesítése, pénzintézetekkel (bankok, adóhatóságok, tb) kapcsolattartás, költségek tervezése, elszámolása. 3., A társasház gazdálkodása a., Hasznosítási javaslatok : épület jellemzői és műszaki adottságai alapján a közös területek, helyiségek, lakások hasznosítási javaslatainak kialakítása, a hasznosítási javaslatok pénzügyi elemzése, terv készítése. b., Közös tulajdonú épületrészek (helyiség, lakás) bérbeadása : kereslet - kínálat áttekintése, megbízó(k) tájékoztatása, partnerek felkutatása, kapcsolattartás (hatóságokkal, érdekképviseletekkel), szerződés előkészítése, bérek mértékének megállapítása, fizetési feltételek, bérbeszámítási lehetőségek, számlázás. A feladatköröket áttekintve látható, hogy hasonlóan a közös képviseleti feladatokhoz tartalmaznak vezetői funkcióhoz kapcsolható rendelkezéseket (szerződéskötések, alkalmazottak felvétele, munkáltatói jogok érvényesítése, bérbeadás, bérek mértékének megállapítása, stb.), valamint ügyintézői tevékenységeket. Azt azonban már most le kell szögezni, hogy egyrészt a társasházi törvényben leírtak az irányadók (még ha nem is tökéletes), hiszen a BM rendelet csak szakképesítési követelményeket tartalmaz, másrészt a társasháznak kell eldöntenie azt, hogy a társasházkezelő milyen tevékenységet lásson el. A közös képviselet (közös képviselő vagy intézőbizottság) és a társasházkezelői tevékenységek közötti azonosságokat és különbségeket a 3. fejezetben foglaljuk össze. Ehhez azonban szükség van a közös képviseleti, vagyis a társasháznál alkalmazható vezetési formák áttekintésére, különös figyelemmel arra, hogy álláspontunk szerint egy szakképzett társasházkezelő funkciója és tevékenysége a társasház által meghatározott vezetési megoldástól függ. (Megjegyzés: a Társasházi Kiskönyvtár sorozat 1. kötet fejezetrésze / oldala / tartalmazza a BM rendelet alapján annak leírását, hogy milyen ismeretekkel kell rendelkeznie a társasházkezelőnek.)

14 13 2. KÖZÖS KÉPVISELETI (VEZETÉSI FORMÁK) A TÁRSASHÁZBAN A társasházakról szóló törvény szabályozása szerint a társasház közgyűlése közös képviselőt, vagy intézőbizottságot (és intézőbizottsági elnököt) kell, hogy válasszon. A szervezeti-működési szabályzat ennek tartalmát részletesen kell, hogy szabályozza. Az eddigi gyakorlatban a következő megoldások voltak a jellemzőek: a) Tulajdonostárs közül választottak közös képviselőt. b) A tulajdonostársak, illetve a társasházban lakók közül választottak intézőbizottságot (utóbbi az új törvény szerint már nem lehetséges). c) Külső vállalkozót választanak közös képviselőnek, aki lehet természetes személy, egyéni vállalkozó, vagy társas vállalkozás (betéti társaság /Bt./, közkereseti társaság /Kkt./, korlátolt felelősségű társaság /Kft./). A gyakorlatban alkalmazott, illetve lehetséges vezetési-közös képviseleti formákat a következő ábra mutatja be. 1. TULAJDONOSTÁRS a közös képviselő 2. INTÉZŐBIZOTTSÁG látja el a közös képviseletet Csak TULAJDONOSOK lehetnek tagjai 3. TÁRSASHÁZKEZELŐ a közös képviselő Egyszemélyes a vállalkozás, pl.: egyéni vállalkozó, Bt. Többszemélyes a vállalkozás: Bt, Kft. 4. Közös képviselet és társasházkezelő TULAJDONOSTÁRS A KÖZÖS KÉPVISELŐ és társasházkezelő alkalmazása INTÉZŐBIZOTTSÁG és társasházkezelő alkalmazása 1. Ábra: Közös képviseleti - vezetési formák a társasházban 2.1. BELSŐ VAGY KÜLSŐ VEZETÉSI MEGOLDÁS VÁLASZTÁSA A társasház, a tulajdonosok egyik legnagyobb problémája, rögtön az első kérdés, amivel szembe kell nézni annak eldöntése, hogy teljesen saját maguk kívánják-e megoldani a társasházkezelést, vagy keresnek vállalkozót a közös képviseleti feladatok ellátására. A tapasztalatok azt mutatják, hogy a társasház részéről a tulajdonosi akarat érvényesítése az operatív ügyekben is adott esetben erőteljesebben jelentkezik. Ezt természetes dolognak kell tekinteni, viszont ehhez az akarathoz olyan vezetési megoldást célszerű alkalmazni, ahol a tulajdonosi döntések (azok képviselete) egy tulajdonos, vagy a tulajdonosok egy csoportjának a kezében van.

15 14 E kérdések eldöntéséhez ismerni kell az egyes megoldások alapfeltételeit, előnyeit és hátrányait. Ezekkel, valamint. a közös képviseleti/társasházkezelői feladatok megoldásához szükséges társasházi döntésekkel részletesebben egy külön kötet foglalkozik. A következőkben röviden összefoglalásra kerülnek az egyes vezetési megoldások lényege ÖNMENEDZSELŐ TÁRSASHÁZ: tisztán belső vezetési megoldás Önmenedzselő társasházról akkor beszélhetünk, ha alapvetően belülről oldják meg a közös képviseleti/társasházkezelői funkció betöltését, azaz a társasház tulajdonosai közül választanak közös képviselőt vagy intézőbizottságot. Közismert tény, hogy egy problémára az tud a leggyorsabban reagálni, aki közvetlenül találkozik vele és közvetlenül érdekelt a megoldásban. Természetesen alapkövetelmény, hogy az illető(k) képes(ek) is legyen(ek) a megfelelő reagálásra. Ez a személy (vagy személyek) alapvetően a társasházban lakó tulajdonos(ok), aki(k) a társasház ügyeit jó gazda módjára kezeli(k) és gyorsan intézkednek. E megoldásnak ez a legnagyobb előnye. Vannak azonban e megoldásnak olyan feltételei és veszélyei, amelyek hátrányként jelentkeznek: A közös képviseleti feladatot vállalónak rendelkeznie kell azokkal az alapvető (és komplex) szakmai ismeretekkel, amelyeket a jogszabályok a társasház működésével és az épület fenntartásával összefüggésben tartalmaznak. Természetesen minimálisan szükségesek azok a műszaki alapismeretek is, amelyek a napi üzemeltetéshez, karbantartási munka megrendeléséhez, ellenőrzéséhez kapcsolódnak. A társasházkezelőnek (közös képviselőnek vagy intézőbizottságnak) bírnia kell a tulajdonosok és a házban élők bizalmát. Ezzel összefüggésben miután a különböző döntéseknél valamilyen érdek sérül/sérülhet, különösen fontos és nehéz feladat az érdekütközések feloldása. Ennek során a közös képviselőnek aki adott esetben maga is érdekelt személy a függetlenségét meg kell / kellene őriznie. Ez utóbbi jelenthet hátrányt, azt, hogy miután folyamatos érdek-összehangolásra, egyeztetésre van szükség a belső megoldásnál ez a minden érdekelt fél által elfogadható függetlenség (alapvető érdekmentesség) helyzete biztosítható-e. Ha egy személyt választanak meg, akkor hosszabb távolléte esetén gondoskodni kell a megfelelő helyettesítéséről. Ahhoz, hogy az önmenedzseléssel szemben milyen elvárások fogalmazhatók meg, célszerű felvázolni az ideális megoldást, melynek jellemzői a következők: Egy személy tud és képes vállalkozni a közös ügyek vitelére, azaz rendelkezik a komplex szakmai ismeretekkel (jogi ezen belül a társasházi jog, gazdasági, műszaki, vezetési-szervezési, stb.). Ez a személy a társasházban lakik és tulajdonostárs, tehát igazi gazdája lesz a háznak, és a problémákat azonnal észlelve gyorsan tud intézkedni. Esetleg tud vállalkozni bizonyos fizikai tevékenységek ellátására is (házgondnoki tevékenység, mely magába foglalja a takarítást is, liftkezelés, központi fűtés, apró javítási munkák elvégzése). E vállalásnak azonban vannak hátrányai is. Ez a személy élvezi a tulajdonostársak osztatlan bizalmát. Távolléte esetén tud gondoskodni helyettesítéséről. Az ideális megoldás megvalósulása esetén a társasház ez irányú költségei a többi megoldáshoz képest alacsonyabbak lehetnek, biztosítottak az eredményes működés feltételei. Maga a közös képviselő is jól járna, mert e feladat ellátása megfelelő jövedelmet biztosítana számára. Sajnos azonban ilyen univerzális személy nemigen létezik, ezért az ideális megoldás közelítése lehet csak a célkitűzés. Az önmenedzselést választó társasházak esetében ez a teljesség igénye nélkül, a következő gyakorlati megoldásokat jelentheti: Van olyan személy a társasházban, aki tudja vállalni a társasház működésének, üzemeltetésének menedzselését és egyes feladatok megoldásával külső személyt (szakembert) bíznak meg (pl. könyvelés, szövegszerkesztés, társasházkezelő). E megoldás esetén célszerű számvizsgálót, vagy számvizsgáló bizottságot választani. A közös képviseleti feladatok ésszerű megosztásával intézőbizottságot és elnököt választanak. Az intézőbizottság tagjainak és ezen belül az ésszerű munkamegosztásnak az alapja az, hogy a feladatok ellátására képes és azt vállaló személyek vannak-e a tulajdonostársak között. Ha csak részben találhatók ilyen személyek, akkor külső segítséget is igénybe kell venni. Az ideális megoldás közelítése mellett is van azonban az önmenedzselő társasháznak még egy jelentős hátránya. Ez pedig a magányossága és a környezeti változások (jogi, gazdasági, karbantartó piac, stb.) folyamatos figyelemmel kíséréséhez szükséges feltételek (pl. közlönyök, szakfolyóiratok, stb.) hiánya. Ezt a problémát a közös képviseletek is felismerték, és különféle megoldásokkal próbálnak javítani a helyzeten. Így van, ahol a magányos közös képviselők helyi egyesületet hoztak létre, több helyen klub-szerű megoldással központi kezdeményezéssel hívják össze eszmecserére a közös képviselőket. Az igény valós e hátrányos helyzet kiküszöbölésére, de az eddig alkalmazott eljárások véleményünk szerint ad-hoc megoldások és legfeljebb tűzoltásra lehetnek alkalmasak. Ezért keresni kell olyan módszereket, amelyek a magányos helyzet hátrányát intézményes