AZ ALAPÍTÓ OKIRAT SZEREPE A SZABÁLYOZÁSBAN, KÉSZÍTÉSE ÉS MÓDOSÍTÁSA

Átírás

1 A KÉZIRAT INTERNETES KIADVÁNYA Jelen kiadványunk kézirat, mely kisebb mértékben eltér a 2004-ben nyomdai úton, B/5- ös formátumban kiadott könyvünktől. Ennek oka a nyomdai előkészítő munkák során végzett változtatások, illetve egyes részeket töröltünk, különösen a tájékoztatóknál. Az internetes kiadás mellett azért döntöttünk, mert szükségesnek tartottuk, hogy az érdeklődők ezúton is tájékozódhassanak alapvető társasházi működtetési kérdésekről, meggyőződhessenek arról, hogy társasházi tanácsadási munkánkat megalapozottan és tudatosan, a gyakorlati tapasztalatok alapján végezzük. Természetesen a készlet elfogyásáig a könyv megvásárolható. A társasházi törvény módosításairól szóló 7. sz. internetes kiadványunk megvásárlása esetén az 1. sz. könyvet a készlet erejéig térítésmentesen adjuk. Felhívom a figyelmet arra, hogy a kiadványban foglaltak a szakmai egyeztetések és a gyakorlati tapasztalatok alapján is változtak! Budapest, hó Mile Bálint Okl. mérnök-közgazdász VIKTÓRIA Kft Ügyvezető igazgató A honlapon fellelhető információkat a VIKTÓRIA TÁRSASHÁZ RENDSZER, mint társasház-kezelési modell dokumentációinak felhasználásával dolgoztuk fel. A rendszer dokumentáció fejlesztése folyamatos és a mindenkori fejlesztési stádiumot tükrözik. MINDEN JOG a Viktória Kft. tulajdonát képezi. A honlapon lévő információkat, dokumentumokat, illetve annak részeit tilos reprodukálni, vagy bármilyen módon másolni, adatrendszerben tárolni, bármely formában, vagy eszközzel a jogtulajdonos írásos engedélye nélkül felhasználni, közölni. AZ ALAPÍTÓ OKIRAT SZEREPE A SZABÁLYOZÁSBAN, KÉSZÍTÉSE ÉS MÓDOSÍTÁSA Mottó: 2. Előbb azt kell tudnunk, hogy mit nem ismerünk VIKTÓRIA TANÁCSADÓ, SZOLGÁLTATÓ KFT SZÉKHELY: 1077 BUDAPEST, ROTTENBILLER U. 42. TELEPHELY: 1082 BUDAPEST, CORVIN KÖZ 4. TEL.:

2 1 : VIKTÓRIA TANÁCSADÓ, SZOLGÁLTATÓ KFT Szerző: Mile Bálint Jogi szakértő: Dr. Nagy-Dani Károly Kiadja: VIKTÓRIA KFT. Székhely: 1082 Budapest, Corvin köz 4. Tel/Fax: Telephely: 1077 Budapest, Rottenbiller u. 42. MINDEN JOG a Viktória Tanácsadó, Szolgáltató Kft. tulajdonát képezi. Jelen kézikönyvet, illetve annak részeit tilos reprodukálni, vagy bármilyen módon másolni, adatrendszerben tárolni, bármely formában, vagy eszközzel a jogtulajdonos írásos engedélye nélkül közölni. Az ezen műben fellelhető információkat a VIKTÓRIA TÁRSASHÁZ RENDSZER, mint társasház-kezelési modell dokumentációinak felhasználásával dolgoztuk fel. A rendszer dokumentáció fejlesztése folyamatos és a kézikönyvek a mindenkori fejlesztési stádiumot tükrözik. Készült: COMPRESS-PRINT Könyvműhely Kft. Tel.: DTP: sticker.hu 2. Átdolgozott kiadás az új társasházi törvénynek megfelelően Lezárva: február hó

3 2 : VIKTÓRIA TANÁCSADÓ, SZOLGÁLTATÓ KFT Tisztelt Olvasók! ELŐSZÓ A társasházi törvény évi hatálybalépését követően a gyakorlatban elkezdődött az átállás a törvényben foglaltak alkalmazására. Ez egyrészt megnyilvánult a konkrét társasházi működés kapcsán, másrészt a szükséges szabályzatok elkészítésében, alkalmazásában. Örvendetesen megjelentek a társasházkezeléssel foglalkozó szakkönyvek, sőt egy BM rendelet alapján megkezdődött a társasházkezelők szakképesítést nyújtó oktatása is. Mindemellett különböző formában a társasházakkal foglalkozók részére továbbképző tanfolyamok, klubfoglalkozások kerültek megszervezésre. A VIKTÓRIA Tanácsadó, Szolgáltató Kft. bekapcsolódott az oktatási, továbbképzési munkába és közel száz hallgató szerzett államilag elismert társasházkezelői szakképesítést. Ezen túlmenően több mint 300 fő számvizsgáló bizottsági, illetve intézőbizottsági tag és közös képviselő vett részt a továbbképző tanfolyamokon. Ezekhez az oktatásokhoz az 1998-ban megjelent A TÁRSASHÁZKEZELÉS GYAKORLATA című kézikönyvön kívül külön összeállításra került egy tankönyv is. Ez a tankönyv a rövid szöveges magyarázatok mellett összefüggéseket bemutató előadásvázlatokat, valamint a szabályzatok vonatkozásában mintaanyagokat tartalmazott, melyekben megjelentek a VIKTÓRIA TÁRSASHÁZ RENDSZERBEN több mint 10 éve gyűjtött tapasztalatok-anyagok-. A tanfolyamok is nagyon sok tapasztalatot adtak és tulajdonképpen a hallgatók jelzései-igényei indították el a TÁRSASHÁZI KISKÖNYVTÁR sorozatot, mely A TÁRSASHÁZ MŰKÖDÉSE ÉS SZERVEZETE összefoglaló címet viseli. Jelen kézikönyv a óta megjelenő Társasházi Kiskönyvtár Sorozat része, melyből az elmúlt években 1. kiadásban hét kötet jelent meg és összesen mintegy példányban jutott el az olvasókhoz. Az ezekben a kötetekben foglalt tapasztalatok- javaslatok hasznosultak a társasházi törvény elkészítésekor. A társasházról szóló évi CLVII. törvény március 1.-i hatályba lépése óta eltelt idő már önmagában, de a tapasztalatok is indokolttá tették, hogy új társasházi törvény készüljön, melyet az Országgyűlés december 8-án fogadott el és évi CXXXIII. számon jelent meg. Az új törvény terjedelmében és tartalmában jelentős változásokat hozott az előző szabályozáshoz képest. Mindezek feldolgozása és a gyakorlatban történő helyes és hatékony alkalmazása megfelelő ismereteket kíván meg. A már megjelent és a várhatóan megjelenő szakkönyvek ehhez nyújthatnak segítséget. A társasházi kiskönyvtár sorozat hasznos tagja kíván lenni a társasházi szakirodalomnak és egyúttal hiánypótló is, mert más módon közelít a kérdésekhez. Elsődleges célja, hogy gyakorlati segítséget nyújtson a társasházaknak és tisztségviselőknek, de adott esetben mindazoknak, akik valamilyen módon meghatározó szerepet töltenek be a társasház működtetésében. A Társasházi Kiskönyvtár sorozat újabb kötetei 2. kiadásban építenek az előző kötetekben megjelenő gondolatokra, ugyanakkor mind tartalmában, mind az egyes kötetek szerkezetében és maga a sorozat összeállítása is azt a célt szolgálja, hogy a társasházak a kötetek segítségével sokkal önállóbban és eredményesebben tudják elvégezni szabályozási feladataikat, ezen keresztül is a társasház működtetését. A most közreadandó kézikönyv alcíme: AZ ALAPÍTÓ OKIRAT SZEREPE A SZABÁLYOZÁSBAN, KÉSZÍTÉSE ÉS MÓDOSÍTÁSA, mely több dolgot is jelez. Egyrészt azt, hogy kiemelten kell foglalkozni az alapító okiratnak a társasház működésének szabályozásában betöltött szerepével, mivel az új társasházi törvény új szabályozási rendet ír elő. Másrészt az 1. kötetben foglaltakból kiindulva részletesen foglalkozik az alapító okirat készítésének követelményeivel, hiszen a társasház működésének alapfeltételei ebben a szabályzatban kerülnek kialakításra. Harmadrészt ugyancsak ki kell emelni, és indokolt részletesen taglalni az alapító okirat módosítás eseteit, mivel az új társasházi törvény ebben a kérdésben is a korábbiaknál részletesebb rendelkezéseket tartalmaz. Továbbá a szervezeti működési szabályzat elkészítéséhez elengedhetetlenül szükséges, hogy az alapító okiratban foglaltak a törvényi rendelkezéseknek, valamint a társasház adottságainak megfelelően feldolgozásra és a szükséges módosítások megfelelő módon elvégzésre kerüljenek. A 2. kötet mindezekhez kíván segítséget nyújtani és az ebben foglalt ismeretek birtokában lehet a 3. kötetben bemutatott SZMSZ mintaszabályzatot megfelelően hasznosítani. Budapest, február hó dr. Csiha Judit BM Lakáspolitikai Kollégium Elnöke

4 : VIKTÓRIA TANÁCSADÓ, SZOLGÁLTATÓ KFT 3 TEMATIKUS TARTALOMJEGYZÉK BEVEZETŐ AZ ALAPÍTÓ OKIRAT SZEREPE A TÁRSASHÁZ MŰKÖDÉSÉNEK SZABÁLYOZÁSÁBAN A TÁRSASHÁZ SZABÁLYOZÁSI RENDJÉBEN AZ ALAPÍTÓ OKIRAT HELYE AZ ALAPÍTÓ OKIRAT FIGYELEMBEVÉTELE A SZABÁLYOZÁSBAN A TÁRSASHÁZTULAJDON LÉTESÍTÉSE, A KÜLÖN ÉS KÖZÖS TULAJDON MEGHATÁROZÁSA [1., 2., 5. ] A TÁRSASHÁZI KÜLÖN ÉS KÖZÖS TULAJDON EGYSÉGE [ 2. ] TÁRSASHÁZ LÉTESÍTÉSE FENNÁLLÓVAGY FELÉPÍTENDŐ ÉPÜLETRE, EGY VAGY TÖBBSZEMÉLYES ALAPÍTÁSSAL [ 5. ] LEHET-E EGYÉPÜLETES TÁRSASHÁZON BELÜL ÚJABB TÁRSASHÁZAT LÉTESÍTENI? NEM LAKÁSCÉLÚ HELYISÉGBŐL ÁLLÓ TÁRSASHÁZ ALAPÍTÁSA [ 4. ] OSZTATLAN KÖZÖS TULAJDONNAK TÁRSASHÁZ-TULAJDONNÁ VALÓ ÁTALAKÍTÁSA BÍRÓSÁGI ÚTON [ 8. (1) ] ALAPÍTÓ OKIRAT KÉSZÍTÉSE [9. ] AZ ALAPÍTÓ OKIRATBAN A KÜLÖN TULAJDON PONTOS MEGHATÁROZÁSÁNAK JELENTŐSÉGE AZ ALAPÍTÓ OKIRATBAN A KÖZÖS TULAJDON PONTOS MEGHATÁROZÁSÁNAK JELENTŐSÉGE AZ ALAPÍTÓ OKIRATBAN A TULAJDONI HÁNYAD PONTOS SZÁMÍTÁSÁNAK ÉS LEÍRÁSÁNAK JELENTŐSÉGE A teremgarázsok részvétele a döntéshozatalban, illetve a teherviselésre vonatkozó szabályozás az alapító okiratban Kizárólagos használati jog, tulajdoni hányad és érdekeltségi hányad az alapító okiratban A tulajdoni hányad számítás és a lakások alapterülete szerinti költségviselés A tulajdoni hányadok számítási módja meghatározásának hiánya az alapító okiratban ÖSSZEGZÉS: AZ ALAPÍTÓ OKIRATBAN A SZAVAZATI JOG, A FELELŐSSÉG ÉS A TEHERVISELÉS ÖSSZHANGJA BIZTOSÍTÁSÁNAK JELENTŐSÉGE CSAK ALAPÍTÓ OKIRATBAN FOGLALTAK ALAPJÁN SZABÁLYOZHATÓ KÉRDÉSEK [3..(2), 5..(3)] A SZOLGALMI,- A HASZNÁLATI ÉS A KIZÁRÓLAGOS HASZNÁLATI JOG SZABÁLYOZÁSA AZ ALAPÍTÓ OKIRATBAN AZ INGATLAN-NYILVÁNTARTÁSHOZ KAPCSOLÓDÓ RENDELKEZÉSEK AZ ALAPÍTÓ OKIRAT SZERKEZETE Fedlap Általános rendelkezések A közös és külön tulajdon Ingatlan-nyílvántartási kérelem, egyéb rendelkezések Tulajdonosi aláírások, ügyvédi ellenjegyzés MIKOR NEM SZÜKSÉGES AZ ALAPÍTÓ OKIRAT MÓDOSÍTÁSA?... 25

5 4 : VIKTÓRIA TANÁCSADÓ, SZOLGÁLTATÓ KFT 4.1. A KÜLÖN TULAJDONON BELÜLI LAKÁS BEOSZTÁSÁNAK MEGVÁLTOZTATÁSÁHOZ NEM SZÜKSÉGES AZ ALAPÍTÓ OKIRAT MÓDOSÍTÁSA [63..(3)] NEM SZÜKSÉGES AZ ALAPÍTÓ OKIRAT MÓDOSÍTÁSA, HA AZ ÚJ TÁRSASHÁZI TÖRVÉNYNEK MEGFELEL AZ ALAPÍTÓ OKIRAT MÓDOSÍTÁSÁNAK ESETEI A TÁRSASHÁZI TÖRVÉNYBEN ALAPESET: AZ ALAPÍTÓ OKIRAT MEGVÁLTOZTATÁSÁHOZ - HA A TÁRSASHÁZI TÖRVÉNY MÁSKÉNT NEM RENDELKEZIK - VALAMENNYI TULAJDONOSTÁRS HOZZÁJÁRULÁSA SZÜKSÉGES [10..(2)] AZ ALAPÍTÓ OKIRAT FELHATALMAZÁSA ALAPJÁN A KÖZGYŰLÉS AZ ÖSSZES TULAJDONI HÁNYAD LEGALÁBB KÉTHARMADOS TÖBBSÉGÉVEL RENDELKEZŐ TULAJDONOSTÁRSAK IGENLŐ SZAVAZATÁVAL DÖNTHET A KÖZÖS TULAJDON ELIDEGENÍTÉSÉRŐL [3..(2)] TÖBB ÉPÜLETBŐL ÁLLÓ TÁRSASHÁZ ESETÉBEN ÉPÜLET ÖNÁLLÓ TÁRSASHÁZZÁ ALAPÍTÁSA BÍRÓSÁGI ÚTON [8..(2), (3) ] AZ ALAPÍTÓ OKIRAT MÓDOSÍTÁSA A TULAJDONOSOK NÉGYÖTÖDÖS HATÁROZATÁVAL [10..(3)] AMENNYIBEN NEM VÁLTOZIK A TÖBBI TULAJDONOSTÁRS ALAPÍTÓ OKIRATBAN MEGHATÁROZOTT TULAJDONI HÁNYADA, AKKOR A KÖZGYŰLÉS AZ ÖSSZES TULAJDONI HÁNYAD SZERINTI LEGALÁBB EGYSZERŰ SZAVAZATTÖBBSÉGŰ HATÁROZATÁVAL AZ ALAPÍTÓ OKIRATOT MÓDOSÍTHATJA [21. ] TULAJDONOSTÁRS KÉRELMÉRE TÁRSASHÁZI KÖZÖS TULAJDONNAK BÍRÓSÁGI ÚTON TÖRTÉNŐ KÜLÖN TULAJDONNÁ ALAKÍTÁSA [25..(1), (2)] A KIJAVÍTÁSSAL ORVOSOLHATÓ SZÁMÍTÁSI HIBA VAGY NYILVÁNVALÓ ADATELÍRÁS ESETÉN A KÖZGYŰLÉS HATÁROZATÁVAL AZ ALAPÍTÓ OKIRATOT KIJAVÍTHATJA [60..(1)] HA A TÖRVÉNY HATÁLYBA LÉPÉSE ELŐTT BEJEGYZÉSRE KERÜLT ÖNKORMÁNYZATI TÁRSASHÁZ A BEJEGYZÉSEKOR HATÁLYOS TÖRVÉNY RENDELKEZÉSEIVEL ELLENTÉTESEN, VAGY HIÁNYOSAN TARTALMAZZA A KÖZÖS TULAJDONBA KERÜLŐ ÉPÜLETRÉSZEK FELSOROLÁSÁT, A KÖZGYŰLÉS HATÁROZATÁVAL AZ ALAPÍTÓ OKIRATOT MÓDOSÍTHATJA, ILLETŐLEG KIEGÉSZÍTHETI. [60..(2)] A TÖRVÉNY HATÁLYBA LÉPÉSE ELŐTT BEJEGYZÉSRE KERÜLT TÁRSASHÁZ KÖZGYŰLÉSE - AZ ALAPÍTÓ OKIRAT ERRE VONATKOZÓ RENDELKEZÉSEINEK HATÁLYTALANÍTÁSÁVAL EGYIDEJŰLEG - HATÁROZATÁVAL A SZERVEZETI-MŰKÖDÉSI SZABÁLYZATOT MEGÁLLAPÍTJA [62..(1)] A TÁRSASHÁZI TÖRVÉNY ÁLTAL HATÁLYTALANÍTOTT ALAPÍTÓ OKIRATBELI RENDELKEZÉSEK [63. (2)] AZ E TÖRVÉNY HATÁLYBA LÉPÉSEKOR BEJEGYZETT TÁRSASHÁZ KÖZGYŰLÉSE - VALAMENNYI TULAJDONOSTÁRS HOZZÁJÁRULÁSÁVAL - DÖNTHET ARRÓL, HOGY A TÁRSASHÁZTULAJDONT LAKÁSSZÖVETKEZETI TULAJDONNÁ ÁTALAKÍTJA [64..(1)] ÚJ ALAPÍTÁSÚ TÁRSASHÁZAK MŰKÖDÉSÉT BEFOLYÁSOLÓ TÉNYEZŐK [3..(2), 5., 6., 7., 12., 14., 15. ] TÁRSASHÁZ ALAPÍTÁS ALAPVETŐ FELTÉTELEI [5. (1),(2),(5), 6. ] CSAK ALAPÍTÓ OKIRATBAN SZABÁLYOZHATÓ RENDELKEZÉSEK [3..(2), 5..(3), (4)] FELÉPÍTENDŐ TÁRSASHÁZAK ALAPÍTÁSA, MŰKÖDÉSÉNEK INDÍTÁSA Felépítendő társasház feljegyzett és bejegyzett alapítása [6., 7. ] A társasház működésének indítása alakuló közgyűlés [12. ] A szervezeti-működési szabályzat megállapítása, módosítása [14., 15. ] MEGLÉVŐ ÉPÜLET ALAPÍTÁSÁNAK, VALAMINT MŰKÖDÉSE INDÍTÁSÁNAK FOLYAMATA [5. (1),(2),(5), 6., 12., 14., 15. ] A MÁR MŰKÖDŐ (BEJEGYZETT) TÁRSASHÁZAK ALAPÍTÓ OKIRATÁNAK TARTALMA A MÁR MŰKÖDŐ ÚJ ÉPÍTÉSŰ TÁRSASHÁZAK ALAPÍTÓ OKIRATÁNAK TARTALMA... 39

6 : VIKTÓRIA TANÁCSADÓ, SZOLGÁLTATÓ KFT RÉGI ÉPÜLETEKBŐL ALAKULT TÁRSASHÁZAK ALAPÍTÓ OKIRATÁNAK TARTALMA HATÁLYBALÉPTETŐ RENDELKEZÉSEK A TÁRSASHÁZI TÖRVÉNYBEN [58., 59. ] A TÁRSASHÁZAKRÓL SZÓLÓ ÉVI CXXXIII. TÖRVÉNY HATÁLYBALÉPÉSE [58. ] A TÁRSASHÁZRÓL SZÓLÓ ÉVI CLVII. TÖRVÉNY HATÁLYTALANÍTÁSÁRA VONATKOZÓ RENDELKEZÉSEK [59. ] AZ ALAPÍTÓ OKIRAT MÓDOSÍTÁS ALAPESETEI EGYSÉGES SZERKEZETBE FOGLALT ALAPÍTÓ OKIRAT MINTA: EGY MÁR MŰKÖDŐ TÁRSASHÁZ ALAPÍTÓ OKIRATÁNAK MÓDOSÍTÁSA VALAMENNYI TULAJDONOS ALÁÍRÁSÁVAL [10. (2)] A TÁRSASHÁZ SZERVEZETI-MŰKÖDÉSI SZABÁLYZATÁVAL TÖRTÉNŐ ALAPÍTÓ OKIRAT MÓDOSÍTÁS A TÁRSASHÁZI TÖRVÉNY 62. (1) BEKEZDÉSE ALAPJÁN A VIKTÓRIA TÁRSASHÁZKEZELŐ KFT TÁJÉKOZTATÓJA KÖZÖS KÉPVISELETI/TÁRSASHÁZKEZELŐI FELADATOK VÁLLALÁSÁRA A TÁRSASHÁZAKRÓL SZÓLÓ ÉVI CXXXIII. TÖRVÉNY ALAPÍTÓ OKIRATOT ÉRINTŐ RENDELKEZÉSEI A TÁRSASHÁZ ( ) A TÁRSASHÁZ ALAPÍTÁSA, ALAPÍTÓ OKIRAT ( ) ALAKULÓ KÖZGYŰLÉS ( 12. ) A SZERVEZETI-MŰKÖDÉSI SZABÁLYZAT ( ) A KÜLÖN TULAJDONNAL KAPCSOLATOS JOGOK ÉS KÖTELEZETTSÉGEK ( ) A KÖZÖS TULAJDONNAL KAPCSOLATOS JOGOK ÉS KÖTELEZETTSÉGEK ( ) A KÖZGYŰLÉS (42. ) KÖZÖS KÉPVISELŐ, ILLETŐLEG INTÉZŐBIZOTTSÁG ( 43. ) HATÁLYBALÉPÉS ( ) ÁTMENETI RENDELKEZÉSEK ( )... 63

7 6 : VIKTÓRIA TANÁCSADÓ, SZOLGÁLTATÓ KFT BEVEZETŐ Jelen kézikönyv alapozódik a Társasházi Kiskönyvtár sorozat 1. sz. kötetére. A 2. sz. kötet részletesebben azokkal a kérdésekkel foglalkozik, amelyek a társasházi működés kapcsán az alapító okirat megváltozott szerepéhez, az elkészítéséhez és módosításához kapcsolódnak, rámutatva arra, hogy mit lehet szabályozni csak az alapító okiraton keresztül. A többi rendelkezést a társasház szervezeti- működési szabályzatában kell szerepeltetni (lásd: Társasházi Kiskönyvtár sorozat 3. sz. kötetét). Továbbá célszerű csoportosításban tematikusan összefoglalásra kerülnek azok a társasházi törvényben lévő rendelkezések, amelyek az alapító okiratot valamilyen formában érintik. Az 1. fejezet foglalkozik a az új Ttv. alapján az alapító okiratnak a szabályozásban betöltött azon megváltozott funkciójával, miszerint alapvetően a tulajdonjogi helyzet szabályozására terjedhet ki. Ehhez kapcsolódóan kerül ismertetésre, hogy miért és hogyan kell figyelembe venni az alapító okiratban foglaltakat az SZMSZ elkészítésekor. A 2. sz. fejezet összefoglalja azokat a törvénybeli szabályokat, amelyek a társasház létesítésével, alapításával kapcsolatos alapvető rendelkezéseket tartalmazza. Ezt követően, ezen belül külön kifejtésre kerülnek azok a rendelkezések, amelyek a tapasztalatok szerint a gyakorlati alkalmazásban gondot jelentettek, illetőleg félre értelmezték azokat. A 3. sz. fejezet az alapító okirat készítésének követelményeivel foglalkozik a Ttv. 9. -ból kiindulva, ismetetve a gyakorlati tapasztalatok alapján a társasház működését befolyásoló tényezőket. Ehhez kapcsolódóan szükséges már itt is kiemelni azt, hogy a közös tulajdonnal szemben a törvény a külön tulajdon meghatározását tartja rangsorban elsődlegesnek. Itt kerül kifejtésre a tulajdoni hányad számításának, illetve a tulajdoni hányadnak, a szavazati jognak és a költségviselés mértékének összefüggéseivel kapcsolatos problémakör. E fejezeten belül került elhelyezésre egy alapító okirat szerkezetét és általános tartalmát bemutató rész, mely minta alapító okiratként is felfogható. A 4. fejezet az alapító okirat módosításának eseteivel foglalkozik az új Ttv. rendelkezései alapján. A korábbi szabályozáshoz képest bővült az alapító okirat módosítási lehetősége eseteinek száma, egyúttal komoly értelmezési szükségletet felvetve. Az 5. és a 6. fejezet az új (felépítendő vagy fennálló) alapítású, illetőleg a már működő társasházak működését befolyásoló tényezőkkel foglalkozik. Továbbá összefoglalja azokat a szabályokat, amelyek a társasházi törvény előtt készült alapító okiratokban tipikusan megjelentek és adott esetben, ha ezeket a tulajdonostársak megismerik dönthetnek alkalmazásukról, az SZMSZ-be történő beépítésükről. A 7. fejezet tartalmazza a különböző helyzetben lévő társasházakra vonatkozóan, hogy milyen módon (eljárással) hajthatják végre az új Ttv.-ben előírtakat, azaz az alapító okiratok módosítását, az SZMSZ elkészítését.

8 : VIKTÓRIA TANÁCSADÓ, SZOLGÁLTATÓ KFT 7 1. AZ ALAPÍTÓ OKIRAT SZEREPE A TÁRSASHÁZ MŰKÖDÉSÉNEK SZABÁLYOZÁSÁBAN A társasház működésének szabályozási kérdéseivel részletesebben a Társasházi Kiskönyvtár sorozat 1. sz. kötete foglalkozik. Az új társasházi törvény az alapító okiratnak a társasház működésének szabályozásában betöltött szerepére vonatkozóan a következő legfontosabb rendelkezéseket tartalmazza: 1. Az alapító okiratban meg kell határozni: a) a külön tulajdonba kerülő lakásokat, nem lakás céljára szolgáló helyiségeket, b) a közös tulajdonban álló épületrészekből és a földrészletből az egyes tulajdonostársakat megillető - a külön tulajdonba kerülő lakáshoz tartozó - tulajdoni hányadot és ezek meghatározásának módját, c) a közös tulajdonba kerülő épületrészek felsorolását, d) az ingatlan-nyilvántartás szabályai által megkívánt egyéb adatot, jogot és tényt, e) a közösség közös nevét, amely egyéb megjelölés hiányában a társasház címe, a társasház megjelöléssel együtt. A társasházi törvényhez csatolt indokolás a következőket tartalmazza: A törvény az alapító okirat kötelező tartalmi részeinek felsorolását - visszaállítva az évi 11. tvr. meghatározását - kiegészíti a közös tulajdonba kerülő épületrészek felsorolásának követelményével, mert ennek hiánya számos esetben bizonytalan jogi helyzetet idézett elő. A javaslat - főszabályként - továbbra is fenntartja az alapító okirathoz, mint a tulajdonostársaknak a tulajdonjogi helyzet létrehozásáról és módosításáról történő közös megállapodásához szükséges egyhangú szavazat-arány követelményét Új rendelkezés, hogy a törvény alapján az alapító okirat már kizárólag a tulajdonjogi helyzet szabályozását, az ehhez kapcsolódó ingatlan-nyilvántartási adatot, jogot, tényt, valamint a közösség közös nevét tartalmazza. Ebből következik a további - a későbbiekben részletezett - új rendelkezés, amely szerint a tulajdonjogi viszonyokat nem érintő minden más közös kérdésről a közösség szervezeti-működési szabályzatában kell rendelkezni. E tekintetben a javaslat a választás lehetőségét (a hatlakásosnál kisebb közösségek kivételével) már nem adja meg, mert a tapasztalatok azt igazolják, hogy a gyakorlatban a szabályzattal nem rendelkező társasházak nem képesek biztonságosan működni. Az új társasházi törvényben ennek megfelelően kimaradtak az alapító okiratra utaló azon szövegrészek, amelyek korábban lehetővé tették az alapító okiraton belüli szabályozást. A társasházi törvényhez csatolt indokolás a következőket tartalmazza: 2. A közösség szerveit, azok hatáskörét, jogait és kötelezettségeit, a közös költség viselésének szabályait a közösség szervezeti-működési szabályzatában kell megállapítani.[13. (1)] A társasházi törvényhez csatolt indokolás a következőket tartalmazza: A törvény a közösség szerveinek, azok hatáskörének, a közös költség viselésének megállapítására a szervezetiműködési szabályzat létrehozását kötelező jelleggel előírja. Egyidejűleg tételesen felsorolja azokat a tulajdonjogi helyzetet nem érintő konkrét témaköröket, amelyekről - a törvény keretei között - a szabályzatban rendelkezni kell. Az ilyen kérdések az alapító okiratban már nem szabályozhatók. A törvény keretei között meghatározás kifejezetten arra utal, hogy a 13. (2) bekezdésében konkrétan felsorolt kérdésekre vonatkozóan a II-III. fejezetekben (ezeken belül a megfelelő alcímekhez tartozóan) részletezett szabályok figyelembe vételével kell a közösség sajátosságaihoz igazodó előírásokat megállapítani. Mindez a közös ügyekben történő döntések meghozatalát, végrehajtását és a végrehajtás ellenőrzését is egyszerűbbé, gyorsabbá és rugalmasabbá teszi, mert az alapító okirathoz szükséges egyhangú szavazat-aránnyal szemben, a szabályzathoz, az összes tulajdoni hányad szerinti több mint 50 %-os szavazat-arány elegendő. 3. A szervezeti-működési szabályzatnak - e törvény keretei között - tartalmaznia kell: c) a társasházi lakóépület házirendjére,...vonatkozó részletes szabályokat..[13. (1)] 4. A szervezeti-működési szabályzat meghatározza a külön tulajdonban lévő lakás, illetőleg nem lakás céljára szolgáló helyiség használatának, hasznosításának szabályait a lakóépület céljának, működésének megfelelően. [17. ] A társasházi törvényhez csatolt indokolás a következőket tartalmazza: Az új rendelkezések értelmében a közösség a lakás használatának, hasznosításának szabályait már nem az alapító okiratban, hanem a szervezeti-működési szabályzatban határozza meg. Ezek a szabályok a tulajdonjogot nem érintik, mert a lakás más célú (pl. irodai tevékenység végzése) használatáról, vagy (például bérbeadás útján történő) hasznosításáról van szó, és a korábban előírt egyhangú szavazat mellett a többség megalapozott igénye nem volt érvényesíthető. Amennyiben a jövőben a szervezeti-működési szabályzat előírását bármely tulajdonostárs megsérti (például a lakásban műhelyt üzemeltet), a közösség megalapozottan kérheti az e tevékenység végzésétől való eltiltást. 5. A szervezeti-működési szabályzatban meg kell határozni a külön tulajdonon belüli építési-szerelési munka, és a zajjal járó más tevékenység végzésének a lakhatás nyugalmát szolgáló szabályait (a továbbiakban: házirend); [26. (1)]

9 8 : VIKTÓRIA TANÁCSADÓ, SZOLGÁLTATÓ KFT 6. Az e törvény hatályba lépéséig már bejegyzett társasház közgyűlése - az alapító okirat erre vonatkozó rendelkezéseinek hatálytalanításával egyidejűleg - határozatával a szervezeti-működési szabályzatot megállapítja, illetőleg a meglévő szervezeti-működési szabályzatát e törvény rendelkezéseinek megfelelően módosítja. [62. (1)] Kötelező a szervezeti-működési szabályzat készítése és a házirendet az SZMSZ részeként kell kezelni. Az alapító okirat funkciója a szabályozásban alapvetően a tulajdonjogi helyzet szabályozására terjed ki. Kérdés azonban (azaz feladat annak tisztázása), hogy a társasház esetében pontosan mit is kell érteni a tulajdonjogi helyzet szabályozásán, a tulajdonjogi viszonyokat nem érintő minden más közös kérdésen. Jegyzet

10 : VIKTÓRIA TANÁCSADÓ, SZOLGÁLTATÓ KFT A TÁRSASHÁZ SZABÁLYOZÁSI RENDJÉBEN AZ ALAPÍTÓ OKIRAT HELYE A társasház szabályozási rendjének kialakítását alapvetően befolyásolják a felsőbb jogszabályokban (törvények ezen belül Ptk., Társasházi törvény, Rendeletek Kormány, Miniszteri, Önkormányzati) foglalt rendelkezések, hiszen sok esetben kötelező jellegűek, alapvetően elő is írják a szabályozási eszközöket (alapító okirat, SZMSZ, házirend, tűzvédelmi szabályzat). A szabályzatok összefüggnek egymással és általában hierarchikus kapcsolatban állnak. Ezeket szemlélteti az alábbi ábra és ezekkel részletesebben a Társasházi Kiskönyvtár sorozat 1. sz. kötete foglalkozik. A TÁRSASHÁZ MŰKÖDÉSÉNEK SZABÁLYOZÁSA ESETI szabályozás TÖRVÉNYEK P t k TÁRSASHÁZI Tv. (Ttv.) IGEN TŰZVÉDELMI SZABÁLYZAT RENDELETEK (Kormány, miniszteri, önkormányzati) Alapító Okirat TÁRSASHÁZ SZERVEZETI- MŰKÖDÉSI SZABÁLYZATA (SZMSZ) HÁZIREND D O K U M E N T Á L T T Á R S A S H Á Z I Ü G Y R E N D Ábra A társasház szabályozási rendje A társasházi szabályzatoknak egymásra kell épülni, és ennek kell megfeleltetni az egyes szabályzatok célját, rendeltetését. A társasház szabályozási rendjére vonatkozó legfontosabb összefüggések vonatkozásában külön érdemes kiemelni azt a megközelítési módot, miszerint a szabályozásnál figyelembe kell venni, hogy kire vonatkozik és a tartalma ennek megfelelő kell, hogy legyen.

11 10 : VIKTÓRIA TANÁCSADÓ, SZOLGÁLTATÓ KFT 1.2. AZ ALAPÍTÓ OKIRAT FIGYELEMBEVÉTELE A SZABÁLYOZÁSBAN Az új társasházi törvény alapján tehát az alapító okirat már kizárólag a tulajdonjogi helyzet szabályozását, az ehhez kapcsolódó ingatlan-nyilvántartási adatot, jogot, tényt, valamint a közösség közös nevét tartalmazhatja, ugyanakkor a tulajdonjogi viszonyokat nem érintő minden más közös kérdésről a közösség szervezeti-működési szabályzatában kell rendelkezni. Egyidejűleg több helyen szabályozza és felsorolja azokat a konkrét témaköröket, amelyekről - a törvény keretei között - az SZMSZ-ben rendelkezni kell. Az ilyen kérdések az alapító okiratban már nem szabályozhatók. Alapvetően tehát minden működési szabályt az SZMSZ-ben kell rögzíteni és egyúttal ki kell jelölni, hogy az alapító okiratból mely rendelkezéseket kell hatálytalanítani közgyűlési határozattal, illetve az SZMSZ rendelkező részében. Azonban az alapító okirat jellegénél fogva a társasház működésére különösen a költségviselésre, használatra, szavazati arányra (tulajdoni hányad), azaz jogkörre - vonatkozóan eleve tartalmaz olyan információkat, amelyek nem hagyhatók figyelmen kívül az SZMSZ készítésekor. Tehát az SZMSZ elkészítéséhez először az alapító okiratot kell áttanulmányozni. Ennek során ki kell emelni azokat a rendelkezéseket, amelyek eltérnek a törvényi szabályozástól, értelmezési szükséglet merül fel, el kell dönteni alkalmazásukat, illetve törlésüket. Továbbá fel kell figyelni az alapító okiratbeli hiányos vagy ellentmondásos rendelkezésekre (pl.: külön tulajdon precíz meghatározásának hiánya, teremgarázs képviseletének szabályozatlansága, vagy a szavazati jog, azaz a tulajdoni hányad és a költségviselés meghatározása közötti ellentétek, stb.), melyek miatt szabályozási szükséglet merül fel. Mindezeket is figyelembe véve és összegezve a gyakorlatban a következő feladatok elvégzésével kell kezdeni a társasházi szabályzatok elkészítését: A már működő társasházak esetében át kell tekinteni az alapító okiratot aszerint, hogy az új törvényi rendelkezéseknek mely szabályozások felelnek meg, illetőleg melyeket kell hatálytalanítani az SZMSZ-en keresztül, esetleg szükség van-e elírás vagy egyéb okok miatt alapító okirat módosításra. Az új alapítású társasházak esetében is hasonló feladatokat kell elvégezni azzal a különbséggel, hogy egyrészt tisztázni kell, hogy a társasház alapítása hol tart (feljegyzett alapítás vagy már megtörtént a használatbavételi engedély alapján a bejegyzés), másrészt az alapító okirat készítésekor már gondolni kell a társasház működését alapvetően befolyásoló kérdések megfelelő szabályozására. Jegyzet

12 : VIKTÓRIA TANÁCSADÓ, SZOLGÁLTATÓ KFT A TÁRSASHÁZTULAJDON LÉTESÍTÉSE, A KÜLÖN ÉS KÖZÖS TULAJDON MEGHATÁROZÁSA [1., 2., 5. ] A hatálytalanított törvényhez képest, ahol több rendelkezés [1. (1),(2), 16. (1),(2)] kissé áttekinthetetlenül, ismétlésszerűen és esetenként ellentmondásosan határozta meg a külön és közös tulajdon fogalmát, addig az új Ttv. egy helyen rendelkezik erről az 1. -ban a következők szerint: (1) Társasháztulajdon jön létre, ha az épületingatlanon az alapító okiratban meghatározott, műszakilag megosztott, legalább két önálló lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség, illetőleg legalább egy önálló lakás és egy nem lakás céljára szolgáló helyiség a tulajdonostársak külön tulajdonába kerül (a továbbiakban: társasház). Az épülethez tartozó földrészlet, továbbá a külön tulajdonként meg nem határozott épületrész, épületberendezés, nem lakás céljára szolgáló helyiség, illetőleg lakás - különösen: a gondnoki, a házfelügyelői lakás - a tulajdonostársak közös tulajdonába kerül. (2) Az épület tartószerkezetei, azok részei, az épület biztonságát (állékonyságát), a tulajdonostársak közös célját szolgáló épületrész, épületberendezés és vagyontárgy akkor is közös tulajdonba tartozik, ha az a külön tulajdonban álló lakáson vagy nem lakás céljára szolgáló helyiségen belül van. (3) Ha a földrészlet nem tartozik a közös tulajdonba, arra a tulajdonostársakat használati jog illeti meg. A társasházi törvényhez csatolt indokolás pedig a következőket tartalmazza: A törvény megtartja a Magyarországon az évi XII. törvénycikk óta létező társasháztulajdont, mint sajátosan osztott közös tulajdoni formát. Ennek megfelelően a műszakilag elkülönített, önálló lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek a tulajdonostársak külön tulajdonában, az épület többi része és a földrészlet közös tulajdonban van. A társasházi törvény tehát a közös tulajdont a külön tulajdon elsődleges megfogalmazási kötelezettsége mellett határozza meg, azaz azt mondja ki, hogy ami nincs külön tulajdonként meghatározva az a közös tulajdonba tartozik. Ezért nagyon fontos, hogy a külön tulajdon az alapító okiratban és ennek alapján az SZMSZ-ben precízen meghatározásra kerüljön. Adott esetben a 62. (1) bekezdése alapján készülő SZMSZ-ben kell rögzíteni a külön tulajdon pontos megfogalmazását és ezen keresztül kell módosítani az alapító okiratot. Tekintettel arra, hogy az egyes külön tulajdonokhoz felesleges a minden külön tulajdonra jellemző felszerelési tárgy, berendezés, vezeték, épületrész, stb. felsorolása, ezért ezt célszerű egy csoportban megtenni. Ezen túlmenően, miután nem biztos, hogy mindenre kiterjedően felsorolhatóak a külön tulajdoni tartozékok, ezért célszerű egy olyan általános szabályt is meghatározni, miszerint külön tulajdoni tartozékok az egyes albetéteknél nem nevesített tartozékon túl minden olyan berendezés, felszerelési tárgy, épületszerkezet és épületrész, amely kifejezetten csak a külön tulajdont szolgálja. Ez a generálszabály megoldhatja azt az utólag esetlegesen felmerülő problémát, miszerint amennyiben valamilyen külön tulajdonhoz tartozó tartozék nem került meghatározásra, úgy ez a szabály segíti eldönteni azt, hogy közös tulajdon-e, és így a közös költség részét képezi-e a költség. Tehát a társasház szervezeti- működési szabályzatában kell abban az esetben a külön tulajdoni tartozékok meghatározására vonatkozó rendelkezést elhelyezni, ha az alapító okirat nem így készült A TÁRSASHÁZI KÜLÖN ÉS KÖZÖS TULAJDON EGYSÉGE [ 2. ] A Ttv. 2. -a határozza meg a külön és közös tulajdon egységét a következők szerint: (1) A közös tulajdon tárgyát képező ingatlanrész a külön tulajdonba tartozó lakás, nem lakás céljára szolgáló helyiség alkotórészét képezi, azzal együtt minősül önálló ingatlantulajdonnak. (2) A közös tulajdonra vonatkozó, az egyes tulajdonostársakat megillető tulajdoni hányad és a lakásra, a nem lakás céljára szolgáló helyiségre vonatkozó tulajdonjog - az e törvényben meghatározott esetek kivételével - egymástól függetlenül nem ruházható át és nem terhelhető meg. A társasházi törvényhez csatolt indokolás pedig a következőket tartalmazza: A külön tulajdon és a közös tulajdonból az egyes tulajdonostársakat megillető tulajdoni hányad együtt önálló ingatlan, egymástól függetlenül - a korábbi törvény (1997. évi CLVII. tv.) alapján március 1-jétől bevezetett és az új törvény által fenntartott beépítés célú elidegenítés eseteinek kivételével (3. (2) bekezdése és 25. ) - nem ruházható át és nem terhelhető meg. A fentiekkel összefüggésben fel kell hívni a figyelmet arra, hogy a közös tulajdont megtestesítő tulajdoni hányad eszmei meghatározást és nem fizikait jelent. Azaz természetben nem lehet megosztani a közös tulajdont. Ez akkor válik igazán érdekessé, amikor tulajdonostárs részben vagy egészben kizárólagosan kíván használni egy közös tulajdoni részt hivatkozva arra, hogy az a tulajdoni hányadát nem haladja meg. Ezeket az eseteket például az SZMSZ-ben szükséges szabályozni.

13 12 : VIKTÓRIA TANÁCSADÓ, SZOLGÁLTATÓ KFT 2.2. TÁRSASHÁZ LÉTESÍTÉSE FENNÁLLÓVAGY FELÉPÍTENDŐ ÉPÜLETRE, EGY VAGY TÖBBSZEMÉLYES ALAPÍTÁSSAL [ 5. ] A Ttv.5. -a határozza meg a társasház alapítás eseteit a következők szerint: (1) Társasházat fennálló vagy felépítendő épületre lehet alapítani, ha abban legalább két, külön tulajdonként bejegyezhető lakás, illetőleg nem lakás céljára szolgáló helyiség van, vagy alakítható ki. (2) A társasházat az ingatlan valamennyi tulajdonostársa vagy az ingatlan tulajdonosa, mint egyszemélyi alapító, alapító okiratban kifejezett alapítási elhatározással létesíthet. A Ttv. 5. (1) bekezdése szerint fennálló, vagy felépítendő épületre lehet társasházat létesíteni, és ez történhet az 5. (2) bekezdése szerint több vagy egyszemélyes alapítással. A gyakorlatban vagy egy vállalkozó építi fel a társasházat, vagy egy épületnek egy tulajdonosa van, például az önkormányzat és ők alapítják meg a társasházat. A Ttv. az alapítással részletesebben is foglalkozik a későbbi rendelkezéseiben, melyek ismerete a társasházi működés megfelelő indításához alapvetően szükségesek. Mind az egyszemélyes, mind a többszemélyes alapításnál rendkívül fontos tényezők és a társasház működését, annak megszervezését alapvetően befolyásolják a következők: A Ttv. keretei között milyen szabályok kerülnek beépítésre az alapító okiratba. Megfelelően szabályoz-e olyan kérdéseket, amelyeket később a szervezeti- működési szabályzatban a tulajdonosok érdekütközései és kompromisszum képtelensége miatt nem tudnak rendezni. A szabályozási hiányosság hogyan befolyásolja például a döntéshozatalban való részvételt, a közös költséghez való hozzájárulás meghatározását. A szabályozási hiányosságra tipikus példa egy olyan teremgarázs esete, amikor az alapító okiratban külön tulajdonként szerepel, nagy tulajdoni hányaddal, nagyon sok (akár 20-nál is több) tulajdonossal, és ezek között van olyan is, akinek nincs lakástulajdona az adott társasházban. Amennyiben az egyszemélyi alapító, illetőleg az alapítók még időben felfigyelnek az ilyen típusú problémákra, feltétlen javasolt az alapító okirat megfelelő módosítása és célszerű csak ezt követően az értékesítést elkezdeni, illetőleg folytatni, valamint például az alakuló közgyűlést a 60 napos határidőn belül összehívni. A problémakör részletes kifejtésére a 6. Fejezetben kerül sor, feljegyzett alapítású társasház kapcsán LEHET-E EGYÉPÜLETES TÁRSASHÁZON BELÜL ÚJABB TÁRSASHÁZAT LÉTESÍTENI? Egy megtörtént eset több tanulsággal is szolgál, ezért célszerű közreadni. Egy már működő egyépületes társasház néhány lakója azt kezdeményezte a földhivatalnál, hogy a társasházon belül egy újabb társasházat alapítsanak 3-4 lakásból. A tulajdonostársak ezen javaslatával a társasház működésében alapvető zavart keltettek és hiába történt figyelemfelhívás arra vonatkozóan, hogy kezdeményezésük nem jogszerű, nem tettek le róla, még azt követően sem, hogy a földhivatal a jogszerűtlenségre hivatkozva elutasította a kérelmüket. Többek között a társasházi törvény 1. (1) bekezdése egyértelműsíti a társasház létesítésével kapcsolatos követelményeket és ezt a kezdeményező tulajdonostársak alapvetően figyelmen kívül hagyták NEM LAKÁSCÉLÚ HELYISÉGBŐL ÁLLÓ TÁRSASHÁZ ALAPÍTÁSA [ 4. ] A társasházi törvény 4.. rendelkezik arról, hogy a nem lakáscélú helyiségre, illetőleg az ilyen helyiségekből álló társasházra a lakásokra vonatkozó rendelkezéseket megfelelően alkalmazni kell: (1) A lakásra vonatkozó rendelkezéseket - e törvény eltérő rendelkezésének hiányában - megfelelően alkalmazni kell a nem lakás céljára szolgáló helyiségre. (2) E törvény rendelkezéseit megfelelően alkalmazni kell a nem lakás céljára szolgáló helyiségekből álló minden egyéb épületre, amelyben a nem lakás céljára szolgáló egyes helyiségek a tulajdonostársak külön tulajdonában, más részei a tulajdonostársak közös tulajdonában vannak. Ez a gyakorlatban két dolgot jelent. A lakóépület rendeltetésű társasházak esetében ott ahol a törvény lakás meghatározást alkalmaz, a törvény erejénél fogva ezek a rendelkezések érvényesek a nem lakáscélú helyiségekre is. A társasházi törvény alapján kizárólag nem lakáscélú helyiségekből álló társasházat is lehet létesíteni, alapítani, például üzletház, irodaház, garázs, üdülő, ipari létesítmények, stb OSZTATLAN KÖZÖS TULAJDONNAK TÁRSASHÁZ-TULAJDONNÁ VALÓ ÁTALAKÍTÁSA BÍRÓSÁGI ÚTON [ 8. (1) ] A társasházi törvény 8. (1) bekezdése lehetővé teszi, hogy bármelyik tulajdonostárs kérelmére a bíróság is elrendelheti a közös tulajdonnak társasház-tulajdonná való átalakítását. Ezt a rendelkezést egyes tulajdonosok félreértelmezik és egy működő társasház esetében is kezdeményezik e törvényhely alapján társasházi közös tulajdonnak külön tulajdonná való átalakítását.

14 : VIKTÓRIA TANÁCSADÓ, SZOLGÁLTATÓ KFT 13 Ezen rendelkezés értelmezéséhez tisztában kell lenni azzal, hogy van az úgynevezett társasház-tulajdon, melyhez kapcsolódik egy külön tulajdon és közös tulajdon fogalom. Ez utóbbi a társasház-tulajdonon belüli közös tulajdont jelent. A 8. (1) bekezdés viszont nem egy már megalapított, működő társasházra vonatkozik, hanem olyan épületre, amelyet például építőközösség épített fel, ahol minden, így a lakások is közös tulajdonban vannak. Ebben az esetben lehet e törvényhelyet alkalmazni, melynek alapján egyetlen tulajdonos is kezdeményezheti a társasházzá alakítást. Felmerül a kérdés ennek kapcsán, hogy társasház esetében a közös tulajdon megszerzése vonatkozásában van-e valamilyen előnye a tulajdonostársnak. A társasházi törvény 25. (1) bekezdése biztosít olyan jogot a tulajdonostársnak, hogy többségi közgyűlési határozattal bíróságtól kérheti a társasházi közös tulajdonnak a megszüntetését és külön tulajdonná alakítását, ha az a kisebbség méltányos érdekét nem sérti. Jegyzet

15 14 : VIKTÓRIA TANÁCSADÓ, SZOLGÁLTATÓ KFT 3. ALAPÍTÓ OKIRAT KÉSZÍTÉSE [9. ] A Ttv. 9. -a rendelkezik az alapító okiratban meghatározandó kérdésekről, melyek a következők: Az alapító okiratban meg kell határozni: a) a külön tulajdonba kerülő lakásokat, nem lakás céljára szolgáló helyiségeket, b) a közös tulajdonban álló épületrészekből és a földrészletből az egyes tulajdonostársakat megillető - a külön tulajdonba kerülő lakáshoz tartozó - tulajdoni hányadot és ezek meghatározásának módját, c) a közös tulajdonba kerülő épületrészek felsorolását, d) az ingatlan-nyilvántartás szabályai által megkívánt egyéb adatot, jogot és tényt, e) a közösség közös nevét, amely egyéb megjelölés hiányában a társasház címe, a társasház megjelöléssel együtt. A korábbi szabályozáshoz képest tehát az egyik változás az, hogy előírásra került a közös tulajdonnak az alapító okiratban történő felsorolási kötelezettsége. Ez a gyakorlat szempontjából nem jelentős változás, hiszen minden alapító okirat esetén ez megtörtént. E vonatkozásban inkább az jelenthet problémát, hogy ez mennyire gondosan történik meg. A másik már említett és jelentős változás, hogy elhagyásra került az a rendelkezés, miszerint ha az alapító okirat nem rendeli el az SZMSZ megalkotását, akkor a működési szabályokat az alapító okiratban kell rögzíteni. Ugyancsak nem változott az a 10. (1) bekezdésben foglalt rendelkezés, miszerint Az alapító okiratot és annak módosítását, ideértve a 3. (2) bekezdése szerinti határozatot is, közokiratba vagy ügyvéd - jogkörén belül jogtanácsos - által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni AZ ALAPÍTÓ OKIRATBAN A KÜLÖN TULAJDON PONTOS MEGHATÁROZÁSÁNAK JELENTŐSÉGE Az új társasházi törvény hatálybalépését megelőzően készült alapító okiratokkal kapcsolatban voltak-vannak olyan tapasztalatok, hogy az alapító okiratban, a szervezeti-működési szabályzatban egyszerűen ismétlik a társasházi törvényben foglalt rendelkezéseket, azokat nem bontja ki, nem részletezi, vagy esetleg nagyon fontos tételeket nem szerepeltet benne. Ilyen például az, amikor a külön tulajdont (a tartozékokat) nem határozzák meg pontosan az alapító okiratban. Általában a régi alapító okiratok nem tartalmazzák precízen a külön tulajdon meghatározását, és így a közös tulajdon meghatározását sem. Ugyanis a társasházi törvény megfordította a rangsort a külön és közös tulajdon viszonyában és azt határozta meg, hogy minden a közös tulajdonba tartozik, amelyet az alapító okirat külön tulajdonként nem jelöl meg. A régi alapító okiratokban a külön tulajdon leírásánál általában csak annyi szerepel, hogy a lakás milyen helyiségekből áll, összesen hány négyzetméter alapterületű és mennyi a tulajdoni hányad. Vagyis nem tartalmazza a külön tulajdonhoz tartozó épületrész, épület berendezés, felszerelési tárgy, helyiség, stb. pontos leírását, azaz azt, hogy a külön tulajdonhoz tartozik például: a válaszfal, amelyik nem szomszédos a másik külön tulajdonnal, a burkolatok, a mérőórától a lakáson belüli vezetékek, a kéménybélelés, vakolatok, nyílászárók, stb. Ezért az a helyzet állhat elő, hogy a közös költség tárgya nincs megfelelő módon behatárolva AZ ALAPÍTÓ OKIRATBAN A KÖZÖS TULAJDON PONTOS MEGHATÁROZÁSÁNAK JELENTŐSÉGE Az új társasházi törvény már előírja a közös tulajdonba tartozó részek felsorolását az alapító okiratban. az ingatlannyilvántartás szabályaival összhangban. Az alapító okiratokban általában szereplő közös tulajdonba tartozó részek felsorolása a 7.2. fejezetrészben történik meg. Ezzel összefüggésben az alábbi példán keresztül kerül bemutatásra, hogyan függ össze a külön illetőleg a közös tulajdon meghatározása. A közös tulajdonban a felsorolások között csak annyi szerepel, hogy ebbe tartozik a kémény is. A külön tulajdon meghatározásában a II./B. fejezet bevezető részében rögzítésre kerül, hogy külön tulajdoni tartozék a külön tulajdonhoz egyedileg tartozó kéményelvezetés belső vakolata és bélései. Ennek a szabályozásnak az a kiinduló pontja, hogy a kémények a külön tulajdonhoz tartoznak, azt csak és kizárólag ez a külön tulajdon használja, ezért akár korszerűsítés miatt, akár a szükségessé váló karbantartás miatt a kéménybélelés illetőleg vakolás a tulajdonostársat kell, hogy terhelje. Ami viszont közös, az a kémény téglaszerkezete, mivel azt több tulajdonostárs veszi igénybe. Le kell azonban szögezni, hogy a közös tulajdonnal, azok terheinek viselésével, így a kéményekkel kapcsolatos döntést, miszerint mi tartozik közösbe és mi külön tulajdonba, azt az alapítónak, illetőleg a tulajdonostársaknak kell eldönteni. A gyakorlatban számtalan megoldás létezik. Van olyan társasház, ahol azt rögzítették, hogy minden a kéményekkel kapcsolatos kiadás a közös költség részét képezi. Van olyan társasház, ahol úgy döntöttek, hogy a külön tulajdon területén a kémény bélelés és vakolás költsége a tulajdonost terheli, míg a többi rész költsége a közös költség része. Alapvetően tehát azért indokolt a közös tulajdon pontos felsorolása, mert a tulajdonosok közös költségviselési (fenntartási) terhe ezekre vonatkozik és első körben ez ebből állapítható meg. Amennyiben hiányos a felsorolás, úgy a külön tulajdon meghatározásából kell kiindulni.

16 : VIKTÓRIA TANÁCSADÓ, SZOLGÁLTATÓ KFT AZ ALAPÍTÓ OKIRATBAN A TULAJDONI HÁNYAD PONTOS SZÁMÍTÁSÁNAK ÉS LEÍRÁSÁNAK JELENTŐSÉGE A tulajdoni hányad számítása, annak meghatározása két területre alapvető hatással van. Az egyik ilyen terület a döntéshozatalra vonatkozik, amikor tulajdoni hányad szerint adják le szavazataikat a tulajdonostársak, míg a másik a közös költség viselésénél jelentkezik. A kettő oly módon függ össze, hogy a döntéshozatalban a tulajdonostársak olyan arányban vegyenek részt, mint amilyen arányban viselik a költségeket is. Amennyiben a kettő között jelentős az eltérés, úgy az alapvető problémákat okozhat a társasház működésében, például az alábbi esetekben: A TEREMGARÁZSOK RÉSZVÉTELE A DÖNTÉSHOZATALBAN, ILLETVE A TEHERVISELÉSRE VONATKOZÓ SZABÁLYOZÁS AZ ALAPÍTÓ OKIRATBAN Egy alapító okiratban a következő szabályozás olvasható: Egy társasházban két teremgarázs külön tulajdonban (albetétben) van, összesen az alapító okirat szerint 3663/ ed tulajdoni hányadot képvisel, tehát adott esetben (ha a közgyűlésen összesen 7.325/ ed arányban illetve alatta vannak jelen a tulajdonosok) a két tulajdon szavazata eldöntheti a társasház egészére vonatkozó kérdéseket. Ugyanakkor az alapító okirat egyik pontja arról rendelkezik, hogy a társasház közös kiadásainál a teremgarázs férőhelyek alapterületét 0,5-ös szorzóval kell figyelembe venni, de a szavazati jogot tulajdoni hányad szerinti és a tulajdoni hányad számításánál az albetétek teljes területét vették figyelembe. Mindezek a társasház működésekor a tulajdonostársak között vitákat fognak gerjeszteni, amennyiben nem kerülnek megnyugtató módon ezek a kérdések rendezésre. Ennek alapvető megoldási lehetősége az, hogy a tulajdoni hányad számításnál a teremgarázsok területét például 0,5-ös szorzóval veszik figyelembe, így a teherviselési kötelezettség és a szavazati jog mértéke összhangba kerül. Ha ezek a kérdések nincsenek megfelelően rendezve az alapító okiratban, akkor ezt az ellentmondást fel kell oldani, melyre elvileg több megoldás létezik. Ezeket a lehetőségeket az fejezetek, illetve a 3. kötet (SZMSZ minta) mutatja be. A teremgarázsokkal kapcsolatos további probléma, hogy a tulajdoni egységet (a külön tulajdont) valakinek a közgyűlésen képviselnie kell, hiszen az összes teremgarázs tulajdonos szavazati joggal való részvétele a közgyűlésen egyrészt nem jogszerű, másrészt a közgyűlés működésképtelenné válhat. Ezért a garázsok képviseletére vonatkozóan célszerű az SZMSZben (lásd 3. kötet) úgy rendelkezni, hogy a garázstulajdonosok kötelesek képviselőt választani, erről jegyzőkönyvet felvenni és ezt a társasház közös képviselőjének át kell adni. Hasonló módon rendelkezni kell arról is, hogy a garázstulajdonosok milyen módon fizetik be a közös költség hozzájárulást, illetőleg a külön tulajdonukra jutóan ezt a költséget egymás között hogyan osztják fel KIZÁRÓLAGOS HASZNÁLATI JOG, TULAJDONI HÁNYAD ÉS ÉRDEKELTSÉGI HÁNYAD AZ ALAPÍTÓ OKIRATBAN Egy alapító okiratban a következő szabályozás olvasható: A társasházban az öröklakásokon kívül három üzlet-helyiség épült, egy mellékletben részletesen felsorolták a csak az öröklakás tulajdonosok használatára szolgáló közös tulajdonban maradó helyiségeket, egy másik mellékletben ingóleltárként felsorolták azokat a berendezéseket, amelyek csakis az öröklakás-tulajdonosok céljait szolgálják. Az üzlet-helyiségek tulajdonosai (használói)a kizárólag az öröklakás-tulajdonosok céljaira rendelt közös helyiségek, berendezések használatára nincsenek feljogosítva. Az alapító okirat a tulajdoni arányokat ennek figyelembevételével állapítja meg. A közös földrészlet (telek) és a közös épületrészek az öröklakások, üzlet-helyiségek mindenkori tulajdonosát a feltüntetett hányadrész, míg az öröklakás-tulajdonosok céljait szolgáló közös helyiségek, berendezések tekintetében az öröklakás-tulajdonosokat a feltüntetett érdekeltségi arány illetik meg. Az öröklakásokhoz kapcsolódó közös területek üzemeltetésével (közös helyiségek takarítása, portásszolgálat, a berendezéseknek, közös helyiségeknek, felszereléseknek, karbantartásával járó költségek, stb.), felújításával kapcsolatos költségeket, valamint a központi fűtés és melegvíz szolgáltatás díját az öröklakás-tulajdonosok az érdekeltségi hányad szerint fizetik, illetve viselik (megjegyzés: az üzlethelyiségek fűtése önálló fűtőberendezéssel történik). A tulajdonostársak a társasház fenntartásával kapcsolatos egyéb költségeket (tetőjavítás, közös képviselő díja, stb.), valamint felújításával, tatarozásával járó költségeket a tulajdoni hányad szerint viselik. A tulajdonostársak a közgyűlés határozatától függően külön tartalékalap képzését is elhatározhatják. Ez a határozat azonban az öröküzlet-helyiségek használóira nem terjed ki. A közgyűlésen valamennyi tulajdonostársat tulajdoni hányadrésze arányában illeti meg a szavazati jog. Az alapító okirat tehát alapvetően rendezi a használati jogokat és a fizetési kötelezettségeket, melynek lényege az, hogy az öröklakás tulajdonosok az általuk használt terület és berendezések után érdekeltségi hányad, míg az ezen felüli közös tulajdon után a társasház valamennyi tulajdonosa, beleértve az üzlethelyiségeket is tulajdoni hányad szerint viselik a költségeket. Az új társasházi törvény alapján a társasház az SZMSZ-en keresztül nem módosíthatja a használati jogra vonatkozó alapító okiratbeli rendelkezéseket, viszont az SZMSZ-ben hatálytalanítani kell a tulajdonjogi helyzetet nem érintő rendelkezéseket, egyúttal szabályozni szükséges például a közös költség viselést, amely azonos lehet az alapító okiratban foglaltakkal. Vagyis a társasháznak a költségeket költségnemenként, illetve tételesen meg kell bontania érdekeltségi hányad, illetőleg tulajdoni hányad szerint felosztandó költségekre, ennek alapján kell kimutatni részletesen és

17 16 : VIKTÓRIA TANÁCSADÓ, SZOLGÁLTATÓ KFT összesenben is a költségmegosztást, illetve ennek alapján kell a közös költség előleg befizetési kötelezettséget közgyűlés elé terjesztenie. Itt is fel kell hívni a figyelmet arra, hogy vizsgálni kell a közös költség viselés és a szavazati jog közötti összhangot és ennek hatását a társasház működésére. Az említett alapító okiratban az üzlethelyiség tulajdoni hányada a teljes alapterület szerint került meghatározásra és nem éri el az 1500/10000-et. Ebben az esetben sem lett figyelembe a csökkentett közös költségviselési teher, viszont a szavazati jog nem éri el azt a határt, melynek alapján az üzlethelyiség tulajdonosai hozhatnák meg az egyszerű szavazattöbbségű döntéseket A TULAJDONI HÁNYAD SZÁMÍTÁS ÉS A LAKÁSOK ALAPTERÜLETE SZERINTI KÖLTSÉGVISELÉS Találkozni olyan megoldással, amikor a teherviselést a lakások alapterületének arányában határozzák meg, így eltérnek a társasházi törvény rendelkezéseitől, például az alábbiak szerint: A közös tulajdonba tartozó ingatlanrészekkel kapcsolatos fenntartási és felújítási költségek a társasház tulajdonosait terhelik, az egyes külön tulajdonokhoz tartozó alapterület arányában. Amennyiben a közös tulajdoni részben kár történik, annak helyreállítását ugyancsak a külön tulajdonokhoz tartozó alapterületek arányában kell viselni. A területi arányoknak megfelelő kárviselésre kerül sor vis maior (földrengés, háborús kár, stb.) által előidézett károk esetén is. A közös berendezések építményrészek minden közterhét, a karbantartásokhoz, pótlásokhoz szükséges költséget és minden olyan költséget, amely az ingatlan egészét terheli ideértve a közös közmű szolgáltatási díjakat is a tulajdonostársak területi arányuknak megfelelően tartoznak viselni. A társtulajdonosok megállapodnak abban, hogy az alapító okirat külön tulajdonok felsorolásánál meghatározottak szerint a társasház közös kiadásait kizárólag az egyes külön tulajdonhoz tartozó területek arányában viselik, azzal, hogy a teremgarázsférőhelyek alapterületét 0,5-ös szorzóval kell figyelembe venni. Ehhez képest megállapodnak abban is, hogy a közös költséghez tulajdoni hányadaik arányában és havonként biztosítanak hozzájárulást. A tulajdonostársak megállapodnak, hogy a közös költség hozzájárulásával annak részeként - fizetik a közös közüzemi szolgáltatások díjait, valamint valamennyi költségét is. A gáz-és melegvíz díjnak az egyes lakásokra jutó mértéke a közös képviselő által történő leolvasás alapján a lakásokban elhelyezett hőmennyiség mérő adatai alapján kerül megállapításra. A közös költség viselését az egyes külön tulajdonhoz tartozó területek arányában határozza meg, azzal, hogy a teremgarázs férőhelyek alapterületét 0,5-ös szorzóval kell figyelembe venni. Ez a szabályozás több szempontból is aggályos. Egyrészt nem rendezi megfelelő módon a szavazati jogot, azaz a teremgarázs tulajdoni hányadának számításakor nem vették figyelembe a 0,5-ös szorzót. Az a szabályozás pedig, miszerint Ehhez képest megállapodnak abban is, hogy a közös költséghez tulajdoni hányadaik arányában és havonként biztosítanak hozzájárulást, egyrészt félreérthető, mivel a meghatározás szerint a teremgarázs férőhelyek is tulajdoni hányad szerint kellene, hogy befizessék a közös költség hozzájárulásukat, ami az alapterületük nagyságához igazodik. Másrészt ezzel teljes mértékben eltérnek az alapító okirat által is rögzített és kialakult gyakorlattól, hiszen a közös költségeket alapterület arányosan kívánják viseltetni a tulajdonosokkal, vagyis ez a visszaosztási mód, ugyanakkor pedig a befizetési kötelezettséget tulajdoni hányad arányában szándékozik megállapítani. Az alapító okiratban szerepel egy kivételes visszaosztási szabály, mivel a gáz és melegvíz díja a lakásokban elhelyezett hőmennyiség mérő adatai alapján kerülnek megállapításra. Ezt a feladatot a közös képviselőnek kell megoldania, mivel az alapító okirat a leolvasást az ő feladatává tette. Ugyanakkor nincs rendelkezés a víz- és csatornadíj kiadások viselésével kapcsolatosan A TULAJDONI HÁNYADOK SZÁMÍTÁSI MÓDJA MEGHATÁROZÁSÁNAK HIÁNYA AZ ALAPÍTÓ OKIRATBAN A társasházi törvény előírja, hogy az alapító okiratban rögzíteni kell a tulajdoni hányad meghatározásának módját is. Ez a gyakorlatra is hatással van, hiszen egyrészt a közös költség hozzájárulás (előleg) nagyságát a társasház döntésétől függően, vagy a lakások négyzetméterére vetítve állapítják meg, vagy az a ritkább eset, amikor egy tulajdoni hányadra számítják ki és ezt szorozzák be az adott lakás tulajdoni hányadával. A tulajdoni hányad számításnak az alapja a külön tulajdonok területi nagysága, azokat összeadva és ezen összes területhez viszonyítva az egyes külön tulajdonok területét, kerülnek kiszámításra a tulajdoni hányadok. Ezt különböző okok miatt el lehet téríteni ettől az eredménytől. Az egyik ilyen eset, amikor egyes területek nagyságát a tulajdoni hányad számításakor csökkentetten veszik figyelembe. Ennek a csökkentésnek olyan oka is lehet, hogy kisebb értéket képvisel a társasházon belül, vagy kisebb igénybevételt jelent a közös tulajdon vonatkozásában. A társasházi törvény a költségek visszaosztásának, illetőleg a közös költség viselése terheinek általános szabályaként a tulajdoni hányadot határozta meg, melytől a szervezeti- működési szabályzat rendelkezése szerint el lehet térni. [24. (1)] E szabály is azt erősíti, hogy a tulajdoni hányad az a mérték, amit alapul kell venni, s a területnagyság ilyen értelemben közbenső tervezési adatul szolgálhat. Viszont ha nincs a tulajdoni hányad számítás pontos meghatározása az alapító okiratban, akkor ez gondot jelenthet. Például ha egy lakás 50 m 2 -es és tartozik hozzá 10 m 2 -es erkély és a tulajdoni hányad számításnál az erkély területét 0,5-ös szorzóval vesszük figyelembe, akkor a fizetendő közös költség hozzájárulás számításának kiinduló területe 55 m 2 és ezt beszorozva a megállapított m 2 -re vetített közös költség nagysággal kerül megállapításra a havi fizetendő közös költség hozzájárulás. Pontos szabályozás nélkül, vagy 50 m 2 -rel, vagy 60 m 2 -rel számolhatnak, ami adott esetben nyilvánvalóan vitára adhat okot. További gondot jelent, hogy a kerekítési szükségletek miatt némileg eltérhet a tulajdoni hányad a több tizedes pontossággal történő számítástól. A minta szabályozásban