A KÉZIRAT INTERNETES KIADVÁNYA

Átírás

1 A KÉZIRAT INTERNETES KIADVÁNYA Jelen kiadványunk kézirat, mely kisebb mértékben eltér a 2004-ben nyomdai úton, B/5- ös formátumban kiadott könyvünktől. Ennek oka a nyomdai előkészítő munkák során végzett változtatások, illetve egyes részeket töröltünk. Az internetes kiadás mellett azért döntöttünk, mert szükségesnek tartottuk, hogy az érdeklődők ezúton is tájékozódhassanak alapvető társasházi működtetési kérdésekről, meggyőződhessenek arról, hogy társasházi tanácsadási munkánkat megalapozottan és tudatosan, a gyakorlati tapasztalatok alapján végezzük. Természetesen a készlet elfogyásáig a könyv megvásárolható. A társasházi törvény módosításairól szóló 7. sz. internetes kiadványunk megvásárlása esetén az 1. sz. könyvet a készlet erejéig térítésmentesen adjuk. Felhívom a figyelmet arra, hogy a kiadványban foglaltak a szakmai egyeztetések és a gyakorlati tapasztalatok alapján is változtak! Budapest, hó Mile Bálint Okl. mérnök-közgazdász VIKTÓRIA Kft Ügyvezető igazgató A honlapon fellelhető információkat a VIKTÓRIA TÁRSASHÁZ RENDSZER, mint társasház-kezelési modell dokumentációinak felhasználásával dolgoztuk fel. A rendszer dokumentáció fejlesztése folyamatos és a mindenkori fejlesztési stádiumot tükrözik. MINDEN JOG a Viktória Kft. tulajdonát képezi. A honlapon lévő információkat, dokumentumokat, illetve annak részeit tilos reprodukálni, vagy bármilyen módon másolni, adatrendszerben tárolni, bármely formában, vagy eszközzel a jogtulajdonos írásos engedélye nélkül felhasználni, közölni. 6. M I N DEN, AM I T A S Z ÁM V I Z SG ÁL Ó BIZO T TS ÁG N AK T U D NI KE LL Mottó: Előbb azt kell tudnunk, hogy mit nem ismerünk VIKTÓRIA TANÁCSADÓ, SZOLGÁLTATÓ KFT SZÉKHELY: 1077 BUDAPEST, ROTTENBILLER U. 42. TELEPHELY: 1082 BUDAPEST, CORVIN KÖZ 4. TEL.:

2 1 : VIKTÓRIA TANÁCSADÓ, SZOLGÁLTATÓ KFT Szerző: Mile Bálint Jogi szakértő: Dr. Nagy-Dani Károly Kiadja: VIKTÓRIA KFT. Székhely: 1082 Budapest, Corvin köz 4. Tel/Fax: Telephely: 1077 Budapest, Rottenbiller u. 42. Mobil: MINDEN JOG a Viktória Tanácsadó, Szolgáltató Kft. tulajdonát képezi. Jelen kézikönyvet, illetve annak részeit tilos reprodukálni, vagy bármilyen módon másolni, adatrendszerben tárolni, bármely formában, vagy eszközzel a jogtulajdonos írásos engedélye nélkül közölni. Az ezen műben fellelhető információkat a VIKTÓRIA TÁRSASHÁZ RENDSZER, mint társasház-kezelési modell dokumentációinak felhasználásával dolgoztuk fel. A rendszer dokumentáció fejlesztése folyamatos és a kézikönyvek a mindenkori fejlesztési stádiumot tükrözik. Készült: COMPRESS-PRINT Könyvműhely Kft. Tel.: Kiadás a társasházakról szóló évi CXXXIII. törvénynek megfelelően Lezárva: január hó

3 2 : VIKTÓRIA TANÁCSADÓ, SZOLGÁLTATÓ KFT Tisztelt Olvasók! ELŐSZÓ A társasházról szóló évi CLVII. törvény március 1.-i hatályba lépése óta eltelt idő már önmagában, de a tapasztalatok is indokolttá tették, hogy új társasházi törvény készüljön, melyet az Országgyűlés december 8-án fogadott el és évi CXXXIII. számon jelent meg. Az új törvény terjedelmében és tartalmában jelentős változásokat hozott az előző szabályozáshoz képest. Mindezek feldolgozása és a gyakorlatban történő helyes és hatékony alkalmazása megfelelő ismereteket kíván meg. Jelen kézikönyv a óta megjelenő Társasházi Kiskönyvtár Sorozat része, mely A TÁRSASHÁZ MŰKÖDÉSE ÉS SZERVEZETE összefoglaló címet viseli. Ebből az elmúlt években 1. kiadásban hét kötet jelent meg és összesen mintegy példányban jutott el az olvasókhoz. A Társasházi Kiskönyvtár sorozat újabb kötetei 2. kiadásban építenek az előző kötetekben megjelenő gondolatokra, ugyanakkor mind tartalmában, mind az egyes kötetek szerkezetében és maga a sorozat összeállítása is azt a célt szolgálja, hogy a társasházak a kötetek segítségével sokkal önállóbban és eredményesebben tudják elvégezni szabályozási feladataikat, ezen keresztül is a társasház működtetését. A társasházi kiskönyvtár sorozat hasznos tagja kíván lenni a társasházi szakirodalomnak és egyúttal hiánypótló is, mert más módon közelít a kérdésekhez. A most közreadandó kézikönyv M I N D E N, A M I T A S Z Á M V I Z S GÁ L Ó B I ZO T T S Á GN A K T U D N I K E L L alcímet viseli. Mind a címet, mind a kézikönyv tartalmát befolyásolta a tanfolyamokon tartott előadások alkalmával szerzett tapasztalatok, azok a fel tett kérdések, amelyek leginkább foglalkoztatták a résztvevőket, az érintetteket. A társasházak működésében nagyon fontos szerepet töltenek be a számvizsgáló bizottságok, ezért önmagában is jelentősége van ezzel a témakörrel foglalkozni. Ha ehhez hozzá vesszük, hogy munkájukhoz nem kapnak megfelelő segítséget, akkor érthetővé és indokolttá válik, hogy külön kézikönyv foglalkozzon számvizsgáló bizottsági tevékenység ellátásához szükséges tudnivalókkal., ezen keresztül is segítve munkájukat. A kötetet természetesen nemcsak a számvizsgáló bizottsági tagok, hanem a közös képviselők és az intézőbizottságok is hasznosíthatják, hiszen a velük való együttműködési szabályokat ismerniük kell. Remélhetőleg az olvasók jelen kötetet is hasznosítani tudják az eredményes társasházi működés biztosításához, melyhez sok sikert kívánok. Budapest, január hó Üdvözlettel: a szerző

4 : 1082 BP. CORVIN KÖZ 4. : , TEMATIKUS TARTALOMJEGYZÉK BEVEZETŐ A TÁRSASHÁZ MŰKÖDTETÉSÉBEN AZ SZVB SZEREPÉNEK HELYES ÉRTELMEZÉSE AZ SZVB SZEREPÉNEK ÉRTELMEZÉSE ÉS GYAKORLATA AZ SZVB JOGKÖRE ÉS FELADATAI A TÁRSASHÁZI TÖRVÉNY SZERINT Az SZVB csak jogkörében járhat el Az SZVB döntési jogkörei a társasházi törvényben Az SZVB részére belső ügyekben az SZMSZ ben lehet biztosítani döntési (aláírási) jogköröket az ellenőrzési-, véleményezési-, javaslattételi jogkörhöz kapcsolódóan Mit és/vagy kit ellenőriz az SZVB? Az SZVB választásával, felmentésével kapcsolatos rendelkezések AZ SZVB SZEREPÉNEK GYAKORLATI SZEMPONTÚ ÖSSZEFOGLALÁSA MILYEN ALAPISMERETEKKEL KELL RENDELKEZNIE AZ SZVB TAGJAINAK? A TÁRSASHÁZI TÖRVÉNY SZERINT MEGHATÁROZOTT MUNKA- ÉS JOGKÖR MEGOSZTÁS A TÁRSASHÁZ SZERVEI (TULAJDONOSOK, KÖZGYŰLÉS, SZVB, KÖZÖS KÉPVISELET) KÖZÖTT A tulajdonosok indokolt ellenőrzési jogkörének meghatározása Tulajdonos speciális ellenőrzési jogköre az SZVB működési hiányossága esetén Irat betekintési jogkör biztosítása a tulajdonosoknak AZ SZVB SZEREPE A SZABÁLYOZÁSBAN A társasháznál még nincs elfogadott SZMSZ A társasháznál van elfogadott SZMSZ, de a tapasztalatok szerint nem, hiányosan vagy rosszul szabályoz A társasházi ügyrend és az SZVB munkarendje A VÁLASZTHATÓ VEZETÉSI MEGOLDÁSOK ISMERETE ÉS ÖSSZEFÜGGÉSE AZ SZVB MŰKÖDÉSÉVEL AZ SZVB ISMERETSZÜKSÉGLET KERETEINEK ÖSSZEGZÉSE A SZÁMVIZSGÁLÓ BIZOTTSÁG ÉS A KÖZÖS KÉPVISELET EGYÜTTMŰKÖDÉSÉNEK ALAPVETŐ KÉRDÉSEI A TÁRSASHÁZKEZELŐ FUNKCIÓJA, FELADAT- ÉS HATÁSKÖRE AZ SZVB TEVÉKENYSÉGE A KÖZÖS KÉPVISELŐ FELADAT ÉS HATÁSKÖRÉHEZ KAPCSOLÓDÓAN AZ SZVB KÖZVETÍTŐI SZEREPE A TULAJDONOSOK ÉS A KÖZÖS KÉPVISELŐ KÖZÖTT MIT TARTALMAZZON A KÖZÖS KÉPVISELŐVEL KÖTENDŐ MEGBÍZÁSI SZERZŐDÉS? A KÖZÖS KÉPVISELŐ MUNKÁJÁVAL KAPCSOLATBAN FELMERÜLŐ PROBLÉMÁK A KÖZÖS KÉPVISELŐ VÁLTÁS CÉLSZERŰ FOLYAMATA A KÖZÖS KÉPVISELŐVEL KÖTENDŐ SZERZŐDÉS MEGALAPOZÁSA, A KORSZERŰ MEGBÍZÁSI SZERZŐDÉS TARTALMA HOGYAN MŰKÖDHET KÖZRE A KÖLTSÉGVETÉS ELKÉSZÍTÉSÉBEN AZ SZVB? AMIT TUDNI KELL A TÁRSASHÁZI GAZDÁLKODÁS FŐBB JELLEMZŐIRŐL A TERVEZÉST BEFOLYÁSOLÓ ELSZÁMOLÁSI MÓDSZEREK A GYAKORLATBAN A FENNTARTÁSI KÖLTSÉGEK SZÁMBAVÉTELE A KIADÁSOK SZÁMBAVÉTELE A BEVÉTELEK SZÁMBAVÉTELE A KÖLTSÉGVETÉSI TERV TÁBLÁZATAINAK ÖSSZEÁLLÍTÁSA AZ ELŐKÉSZÍTÉS (TERVEZÉS) FOLYAMATÁBAN VALÓ RÉSZVÉTEL Az infláció tételes és általános figyelembevételének véleményezése Karbantartási munkák tervezése Hiba elhárítás tervezése Szemrevételezés alapján az időszerű karbantartási munkálatok tervezése A szükséges szakértői vélemények betervezése Felújítások, Pályázatok előkészítésével kapcsolatos munkák tervezése A bevételek tervezésének véleményezése Nyitó egyenlegek, tartalékok figyelebe vétele Bérleti és egyéb díj bevételek figyelembevétele A közös költséghozzájárulás számításának véleményezése... 25

5 4 : VIKTÓRIA TANÁCSADÓ, SZOLGÁLTATÓ KFT Az éves költségvetési terv elfogadásával kapcsolatos javaslat kialakítása, az írásos előterjesztés (döntés-előkészítő jegyzőkönyv tervezet) véleményezése AZ SZVB ÉV KÖZBEN MILYEN MÓDON ELLENŐRIZZEN, ILLETŐLEG A FELMERÜLŐ DÖNTÉSHOZATALOKBAN HOGYAN NYILVÁNÍTSON VÉLEMÉNYT? ÉVKÖZI PÉNZÜGYI ELLENŐRZÉS A havi pénzforgalom ellenőrzése Listás ellenőrzések (táblázatok) Szúrópróbaszerű ellenőrzések (a listás ellenőrzés alapján kiválasztott tétel eredeti bizonylatainak ellenőrzése) Tételes ellenőrzések (a bankkivonatok és kapcsolódó bizonylatok ellenőrzése) Az SZMSZ által meghatározott értékhatár felett bemutatott számlák ellenőrzése ÜGYINTÉZÉSI FELADATOK ELLENŐRZÉSE A közös képviselő ügyintézési feladainak ismerete A személyes ellenőrzés tartalmának, időpontjának és helyének egyeztetése a közös képviselővel Az ellenőrzés dokumentálása A határozatok végrehajtásának, a határozatok könyve vezetésének ellenőrzése A fizetési felszólításokkal, fizetési meghagyásokkal, peres eljárásokkal kapcsolatos ügyek intézésének ellenőrzése Az év közben felmerülő döntéshozatalokkal kapcsolatos ügyek véleményezése AZ SZVB MIT ÉS HOGYAN ELLENŐRIZZEN AZ ELSZÁMOLÁSBAN, ÉS HOGYAN VÉLEMÉNYEZZE A KÖZÖS KÉPVISELŐ ÜGYKEZELÉSI TEVÉKENYSÉGÉT? SZÜKSÉGES-E A NAPLÓFŐKÖNYV ELLENŐRZÉSE? AZ ÉVKÖZI ELLENŐRZÉS ALAPJÁN AZ ÉVES ELSZÁMOLÁSKOR MIT ÉS HOGYAN ELLENŐRIZZEN AZ SZVB? AZ ELSZÁMOLÁS KÖZGYŰLÉSI ELŐTERJESZTÉSÉVEL KAPCSOLATOS KÖVETELMÉNYEK, AZ SZVB VÉLEMÉNYÉNEK KIALAKÍTÁSA A napirendi pontok meghatározása A közös képviselő tevékenységének jóváhagyása A SZÁMVIZSGÁLÓ BIZOTTSÁG MUNKARENDJÉNEK CÉLSZERŰ KIALAKÍTÁSA (AZ ELLENŐRZÉS SZERVEZETI - VEZETÉSI MEGOLDÁSAI) A VÁLASZTOTT KÖZÖS KÉPVISELETHEZ (VEZETÉSI FORMÁHOZ) A TÁRSASHÁZ ELLENŐRZŐ SZERVÉNEK ILLESZTÉSE AZ SZVB TESTÜLETKÉNT MŰKÖDIK AZ SZVB MUNKAMEGOSZTÁS SZERINT MŰKÖDIK SZVB elnök irányít, egyik tag műszaki ügyek, másik tag gazdasági, adminisztratív ügyek SZVB elnök irányít, tagok részközgyűlésenként HA NEM MŰKÖDIK SZVB, AKKOR A TÁRSASHÁZ ELLENŐRZÉSI JOGKÖRÉNEK ÉS FELADATAINAK MEGOLDÁSA [51. (4)] Az SZVB lecsökkenő létszáma vagy működésképtelensége esetén az ellenőrzés megoldása lakás alatti társasházakban az ellenőrzés megoldása Számvizsgáló Számvizsgálók részközgyűlésenként Számvizsgálók munkamegosztással Évenként választás JAVASLATOK AZ SZVB-T ÉRINTŐ TÖRVÉNYI RENDELKEZÉSEK MÓDOSÍTÁSÁRA ÖSSZEFOGLALÁS ÉVI CXXXIII. TÖRVÉNY A TÁRSASHÁZAKRÓL TÁJÉKOZTATÓ A TÁRSASHÁZI KISKÖNYVTÁR SOROZATRÓL A TÁRSASHÁZI KISKÖNYVTÁR SOROZAT MEGJELENT KÖTETEI... 52

6 : 1082 BP. CORVIN KÖZ 4. : , Eredetileg a 6. kötet tervezett címe a következő volt: BEVEZETŐ SZÁMVIZSGÁLÓ BIZOTTSÁG MŰKÖDÉSE, MUNKARENDJE. A 6. kötet a korábbi elképzelések szerint csak a következőket tartalmazta volna: A kötet a 3. kötetben foglaltakból kiindulva részletesen foglalkozott volna a számvizsgáló bizottságok lehetséges működési formáival (testületként vagy munkamegosztásos szerinti működés), ennek alapján a munkarendjükkel. A kötet részletesen kitért volna az intézőbizottsági működés sajátosságait figyelembevevő SZVB, valamint a 25 lakás alatti társasházaknál működő számvizsgáló munkarendjére is. Végül a kézikönyv bemutatott volna egy az SZVB munkarendjét tartalmazó, a társasházi ügyrendbe illeszthető részletes szabályzatmintát. Ezzel szemben a megírt 6. kötet címe a következő lett: M I N D E N, A M I T A S Z Á M V I Z S G Á L Ó B I Z O T T S Á G N A K T U D N I K E L L A Társasházi Kiskönyvtár sorozat köteteinek elkészítésével párhuzamosan és azt követően mintegy 200 társasháznak készítettünk - minden egyes társasház sajátosságainak megfelelő - szervezeti-működési szabályzatot és házirendet. Ennek során, valamint a tanácsadási tevékenységünk és a tanfolyamokon tartott előadások alkalmával szerzett tapasztalatok alapján érzékelhetővé váltak azok a kérdések, amelyek leginkább foglalkoztatták az érintetteket. Ezért vált szükségessé már az 5. kötetnek az eredeti célkitűzésektől történő elkészítése is (lásd 5. kötet BEVEZETŐ részében írtakat). Az SZMSZ-ek készítése, a tanácsadások és a tanfolyamok során is gyakran tették fel azt a kérdést, hogy mit kell ellenőriznie és ehhez mit kell tudnia a számvizsgáló bizottságnak, célszerűen hogyan működjön, kinek mi a feladata, jogköre? A 6. kötet címében és tartalmában való változtatásra ezen okok, valamint az 5. kötet tartalmának változása, illetve a hozzá való kapcsolódás igénye miatt került sor. Az említett kérdések felvetése még inkább előtérbe helyezte tehát, hogy olyan kézikönyv készüljön, mely egyrészt keretszerűen összefoglalja, másrészt egyes kérdésekben részletesen is leírja azt, hogy mit kell tudnia a számvizsgáló bizottságnak, egyúttal felhasználva az eddigi kötetek tartalmát, adott esetben e témakörben tovább fejlesztve az azokban foglaltakat. Ennek összeállításában nagy segítséget jelentett az azonos címen megtartott, illetve folyamatban lévő tanfolyam, és az összeállított előadás vázlat, mely az alábbi témaköröket tartalmazza: 1. óra: A társasház működtetésében az SZVB szerepének helyes értelmezése. 2. óra: Milyen alapismeretekkel kell rendelkeznie az SZVB tagjainak? 3. óra: A számvizsgáló bizottság és a közös képviselet együttműködésének alapvető kérdései. 4. óra: Mit tartalmazzon a közös képviselővel kötendő megbízási szerződés? 5. óra: Hogyan működhet közre a költségvetés elkészítésében az SZVB? 6. óra: Az SZVB év közben milyen módon ellenőrizzen, illetőleg a felmerülő döntéshozatalokban hogyan nyilvánítson véleményt? 7. óra: Az SZVB mit és hogyan ellenőrizzen az elszámolásban, és hogyan véleményezze a közös képviselő ügykezelési tevékenységét? 8. óra: A számvizsgáló bizottság munkarendjének célszerű kialakítása. (az ellenőrzés szervezeti - vezetési megoldásai) A kézikönyv szerkezete a részletes előadás vázlatra épül azzal, hogy egyes kérdéseket részletesen kifejt, másokban utal a már megjelent kötetekre, illetve a későbbiekben megjelenőkre. Indokolni szükséges azt is, hogy miért írunk és beszélünk alapvetően a Számvizsgáló Bizottságról és nem az ellenőrzés tartalmáról, módszereiről, holott ez utóbbi az átfogóbb fogalmi kategória. Ennek az oka az, hogy a társasházi törvény a szervezeti egységből, azaz a Számvizsgáló Bizottságból indul ki, ezt tekinti alapesetnek, és erre utal vissza, ha a társasház nem rendelkezik Számvizsgáló Bizottsággal. Az ellenőrzési megoldásokra vonatkozó ügyrendi mintákat későbbi kötetben fogjuk megjelentetni. Ez több előnnyel is jár. Egyrészt ezt megelőzi a számvizsgáló bizottság működésének megalapozásával foglalkozó 6. és más, szorosan kapcsolódó témaköröket leíró kötetek megjelenése, így az azokban foglaltakat figyelembe lehet venni. Másrészt hasonlóan a 3. kötetben megjelentetett SZMSZ mintához, ebben a kötetben is konkrét társasházak számára elkészített (vagyis nem íróasztal mellett készült elméleti anyagot ) adhatunk közre. Az új társasházi törvény kapcsán már az előző kötetekben is jeleztük egyes rendelkezésekkel kapcsolatban, hogy aggályaink vannak hatását, végrehajthatóságát illetően. Ezért jelen kötetben az egyes törvényi rendelkezésekkel

7 6 : VIKTÓRIA TANÁCSADÓ, SZOLGÁLTATÓ KFT kapcsolatos tapasztalatok alapján a témakörhöz kapcsolódóan értékeljük, hogy mennyiben érték el céljukat, kifejtjük álláspontunkat arról, hogy milyen módon lenne célszerű módosítani. Lényegében egy utólagos hatásvizsgálat elvégzéséről van szó, amely hatásvizsgálatot a törvény előkészítés folyamatában is el kellett volna végezni. A kötet vége - a felmerült olvasói igények alapján - tartalmazza a társasházi törvényt, valamint tájékoztatást adunk a Társasházi Kiskönyvtár sorozat megjelent köteteiről. Befejezésül röviden szükséges szólni a már megtartott MINDEN, AMIT TUDNI KELL A SZÁMVIZSGÁLÓ BIZOTTSÁGNAK című tanfolyamokon szerzett tapasztalatokról: - Igazolódtak az 1. kötet BEVEZETŐ része oldalán, az ismeretszükséglet kapcsán leírtak, miszerint az ismeretszükségleteket a társasházkezelésben betöltött funkciók szerint célszerű meghatározni. Az ismeretszükséglet, az ismeretszintek változóak és meghatározását, valamint a tanfolyamok célját a résztvevők funkciójához kell igazítani. - A tanfolyam résztvevői fentieknek megfelelően a társasházak számvizsgáló bizottság tagjai, intézőbizottság tagjai, tulajdonosok, közös képviselők voltak. Alapvetően az előadásvázlathoz kapcsolódó konzultációs kérdések merültek fel, ezzel együtt szükség volt időt biztosítani az előadások végén a témaköröktől eltérő, adott esetben egyedi problémákat tartalmazó kérdések megvitatására is. - Az időtartam egy alkalommal 2 óra volt és összesen 4 alkalom került betervezésre. A kialakított időrend az aktivitás szempontjából alapvetően megfelelő, azzal a megjegyzéssel, hogy nem sikerült teljes mértékben átbeszélni a tervezett témaköröket, illetve az egyedi kérdéseket. Más tapasztalatokat is figyelembe véve ez arra mutat rá, hogy szükség lenne egy, az igények (kérdések, problémák megválaszolását) folyamatosan biztosító egyedi társasházi tanácsadás biztosítására is. - A csoportlétszám legfeljebb 25 fő volt, amely lehetővé teszi, hogy mindenki feltehesse kérdését. A tematikát, az előadás vázlatokat és a kézikönyv szerkezetét áttekintve indokolni szükséges, hogy mind a tanfolyamon, mind pedig jelen kézikönyvben miért vágunk bele rögtön a közepébe. A tanfolyam szervezésekor, de más alkalmakkor is olyan igény fogalmazódott meg, hogy az előadások és a kézikönyv is gyakorlatias legyen. Ezért ezen rendező elvből kiindulva a szinte mindenki által ismert helyzetekből indultunk ki, melyeken keresztül közvetlenebbül érzékelhetővé válhattak például a törvényi rendelkezések értelmezési problémái, vagy az SZMSZ-ben rögzítendő szabályozási esetek. Az előadásokon - adott esetben - a megértéshez van lehetőség háttér információk ismertetésére is. Ugyanakkor eleget kell tenni a szakmai követelményeknek is. Az előadásokon ezt úgy oldottuk meg, hogy az adott kérdés ( helyzet ) felvetéséhez kapcsolódva ismertettük, és értelmeztük például a törvény szövegét, míg a kézikönyvben ennek analógiájára az adott kérdés ( helyzet ) leírását követően idéztük a törvényi rendelkezéseket. Továbbá az óra (fejezet) az általános (alapozó), egyúttal kereteket adó ismeretekkel foglakozik, míg az óra (fejezet) részletekbe menően konkrét kérdéseket tárgyal.

8 : 1082 BP. CORVIN KÖZ 4. : , A TÁRSASHÁZ MŰKÖDTETÉSÉBEN AZ SZVB SZEREPÉNEK HELYES ÉRTELMEZÉSE Az előadás vázlat témakörei: Az SZVB szerepének értelmezése és gyakorlata: Nem vállalja senki a munkát. A gyakorlatban az SZVB (elnöke) tölti be a vezetés funkcióját (sőt a banknál is helytelenül aláírnak). Névleges a működés. Alapvetően rendeltetésének megfelelően működik az SZVB. Az SZVB jogköre és feladatai a társasházi törvény szerint Az SZVB csak jogkörében járhat el: - Nincs képviseleti joga és harmadik személyek (bank) felé aláírási jogköre. - SZVB elnökét tagjai közül választja (döntési jogkör). - Ellenőrzési-, véleményezési-, javaslattételi jogkörhöz kapcsolódóan az SZMSZ ben ( belső ügyekben) lehet biztosítani döntési (aláírási) jogköröket. Ellenőrzési jogkör: - Bármikor ellenőrizhet, célszerűen egyeztetett időpontban. - A közösség??? gazdálkodásának ellenőrzése. - Havonként a közösség??? pénzforgalmának ellenőrzése. Véleményezési jogkör: - A közgyűlés elé terjesztett javaslat, különösen a költségvetés és az elszámolás véleményezése. - Az SZMSZ által meghatározott értékhatár felett a bemutatott számlák véleményezése. - Írásbeli szavazás esetén az előterjesztés véleményezése. Javaslattételi jogkör: - Közös képviselő díjazása. - Birtokvédelmi eljárás kezdeményezése Intézkedési (döntési) jogkör: - A közgyűlés összehívása, ha a közös képviselő az erre vonatkozó kötelességének nem tesz eleget, pl.: Tv. 37. (2), 35. (1) (2). - Birtokvédelmi eljárás indítása Összefoglalva az SZVB szerepe A tulajdonosok érdekeinek közvetlen képviselete a közös képviselettel való kapcsolattartásban Az ellenőrző, véleményező, javaslattételi funkcióhoz kötődően kapcsolattartás a tulajdonosokkal A tapasztalatok azt mutatják, hogy elég sok téves nézet terjedt el az SZVB szerepének értelmezésében, illetőleg alakult ki helytelen, adott esetben jogsértő gyakorlat. 1.1 AZ SZVB SZEREPÉNEK ÉRTELMEZÉSE ÉS GYAKORLATA A számvizsgáló bizottság működésével kapcsolatban az alábbi szélsőséges esetekkel találkozhatunk: Nem vállalja senki a társasházban a számvizsgáló bizottság tagjaként való közreműködést, vagy ha vállalják is, akkor azt formálisnak tekintik. A számvizsgáló bizottság egyes tagjai utasítás jelleggel közlik a közös képviselővel, hogy szerintük mit kell /kellene tennie. Adott esetben intézkednek is a közös képviselő megkérdezése, vagy értesítése nélkül majd a számlát benyújtják. Összefoglalóan azt kell tudni, hogy a számvizsgáló bizottság ellenőrző funkciót tölt be, alapvetően véleményezési - javaslattételi jogköre van. Meghatározott kérdéskörökben a társasházi törvény vagy a szervezeti- működési szabályzat felhatalmazása alapján intézkedési- döntési jogkörrel rendelkezik. Ez utóbbi is azonban az ellenőrző funkciójához kapcsolódhat. Az új társasházi törvény (Ttv.) ezt megerősítette annak a szabálynak a beépítésével, miszerint az SZVB jogkörében járhat el. A fentiekben leírt szélsőséges esetek viszonylagos elterjedtsége miatt tudni kell kezelni ezeket a helyzeteket is. Erre való, ennek eszköze a társasház szervezeti-működési (SZMSZ) és más belső szabályzatai.

9 8 : VIKTÓRIA TANÁCSADÓ, SZOLGÁLTATÓ KFT 1.2 AZ SZVB JOGKÖRE ÉS FELADATAI A TÁRSASHÁZI TÖRVÉNY SZERINT Az előadásvázlatban leírtak lényegében a társasházi törvény rendelkezéseinek összefoglalását tartalmazza, mégpedig az SZVB jogkör típusaiból kiindulva, összefüggésben például a közös képviselő jogkörével. Ezen belül vannak részletezve az egyes feladatok. A társasházakról szóló évi CXXXIII. törvény (a továbbiakban: Ttv) a számvizsgáló bizottság (SZVB) választására, funkciójára, jogkörére és feladataira vonatkozóan a következő rendelkezéseket tartalmazza: 1) Az alakuló közgyűlés határoz.szükség esetén a számvizsgáló bizottság tagjainak megválasztásáról,.. [12. (1)] 2) A közösség szerveit, azok hatáskörét, jogait és kötelezettségeit,. a közösség szervezetiműködési szabályzatában kell megállapítani. [13. (1)] 3) A szervezeti-működési szabályzatnak - e törvény keretei között - tartalmaznia kell: a számvizsgáló bizottság, ennek hiányában a közösség ellenőrzési jogkörére, feladataira vonatkozó részletes szabályokat. [13. (2) f)] 4) A legfeljebb hatlakásos társasház közössége dönthet arról, hogy szervezetére és működésére az e törvényben meghatározott rendelkezéseket alkalmazza. Ha a közösség ilyen határozatot nem hoz, e törvénynek a szervezeti-működési szabályzatra, a közgyűlésre, a közös képviselőre, illetőleg az intézőbizottságra és a számvizsgáló bizottságra vonatkozó rendelkezései helyett a Ptk. közös tulajdonra vonatkozó szabályait kell alkalmazni. [13. (3)] 5) Abban a társasházban, amelyben huszonöt lakásnál több lakás van, a közösség gazdálkodásának ellenőrzésére számvizsgáló bizottságot kell választani. [27. (2)] 6) A legalább egy elnökből és két tagból álló. számvizsgáló bizottságot a tulajdonostársaknak saját maguk közül kell megválasztaniuk;.[27. (3)] 7) A közgyűlés határoz: a számvizsgáló bizottságnak a megválasztásáról, felmentéséről és díjazásáról, [28. b)] 8) A közgyűlés határoz: minden olyan ügyben, amelyet a szervezeti-működési szabályzat nem utal. a számvizsgáló bizottság hatáskörébe. [28. d)] 9) A közgyűlés.. a számvizsgáló bizottságot bármikor felmentheti. [29. (2)] 10) A számvizsgáló bizottság jogkörében eljárva: [51. ] a) bármikor ellenőrizheti a közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság ügyintézését, havonként ellenőrzi a közösség pénzforgalmát, b) véleményezi a közgyűlés elé terjesztett javaslatot, így különösen a költségvetést és az elszámolást, valamint a szervezeti-működési szabályzat által meghatározott értékhatár felett a bemutatott számlákat, c) javaslatot tesz a közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság elnöke és tagjai díjazására, d) összehívja a közgyűlést, ha a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke az erre vonatkozó kötelességének nem tesz eleget. 11) Az e törvényben meghatározott eseteken kívül más közgyűlési határozat is meghozható írásban. Ebben az esetben a közgyűlési napirendre vonatkozóan a közös képviselő, vagy az intézőbizottság elnöke felhívásához mellékelt írásbeli határozati javaslatról - ha számvizsgáló bizottság működik, írásbeli véleményének ismeretében - a tulajdonostársak írásban szavaznak. [40. (1)] 12) A bizottság elnöke és tagjai tekintetében a 49. rendelkezései megfelelően irányadók. [51. (2)] 13) Nem lehet közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke, tagja, illetőleg nem láthat el társasház-kezelői tevékenységet: [49. (1)] a) akit bűncselekmény elkövetése miatt jogerősen szabadságvesztés büntetésre ítéltek, amíg a büntetett előélethez fűződő hátrányos jogkövetkezmények alól nem mentesült, b) akit ilyen tevékenységtől jogerős bírói ítélettel eltiltottak, az eltiltó ítélet hatálya alatt, c) az a természetes személy vagy gazdálkodó szervezet, aki, illetőleg amely ilyen tevékenységével összefüggően keletkezett, jogerősen megállapított fizetési kötelezettségének nem tett eleget, d) az, aki a gazdasági társaságokról szóló törvény alapján vezető tisztségviselő nem lehet. 14) A közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke, tagja, illetőleg az egyéni vállalkozó - ha a közgyűlés így határozott - köteles a részére kiállított hatósági erkölcsi bizonyítványt, illetőleg a közös képviselet ellátásával, a társasház-kezelői tevékenység végzésével kapcsolatos nemleges köztartozásról, valamint a székhelye vagy lakóhelye szerint illetékes első fokú bíróságtól a végrehajtásra átadott tartozás alóli mentességről szóló igazolásokat a közgyűlés határozatában megjelölt határidőig beszerezni, és azt a közgyűlés határozata alapján ezzel megbízott személy részére bemutatni. [49. (2)]

10 : 1082 BP. CORVIN KÖZ 4. : , ) A gazdasági társaság vezetője a részére kiállított hatósági erkölcsi bizonyítványt, illetőleg a gazdasági társaság képviselője a gazdasági társaság részére kiállított nemleges köztartozásról szóló igazolásokat - a közgyűlés (2) bekezdésben említett határozatának megfelelően - köteles beszerezni és bemutatni. [49. (3)] 16) A számvizsgáló bizottság tagjai közül választja meg elnökét; döntéseit szótöbbséggel hozza meg. [51. (3)] 17) A számvizsgáló bizottsággal nem rendelkező társasház közösségének ellenőrzési jogkörét és feladatait a szervezeti-működési szabályzatban az (1) bekezdés rendelkezéseinek figyelembevételével kell megállapítani; a szabályzat előírhatja, hogy e feladatokat évente a közgyűlés határozatával felhatalmazott tulajdonostárs látja el. [51. (4)] A fenti összeállításban a témakör vonatkozásában a kulcs szavak és mondatrészek kivastagításra kerültek Az alábbi fejezetrészekben az előadás vázlat egyes témakörei kerülnek részletesebben kifejtésre AZ SZVB CSAK JOGKÖRÉBEN JÁRHAT EL Az SZVB funkcióját (alapvető jogkörét, hatáskörét) a Ttv.27.. (2) bekezdése határozza meg, mely szerint a közösség gazdálkodásának ellenőrzésére számvizsgáló bizottságot kell választani, kötelezően abban a társasházban, amelyben huszonöt lakásnál több lakás van. Tehát a törvényi rendelkezés egyértelműen ellenőrző funkciót határoz meg, az SZVB - nek ez az alapvető jogköre. A Ttv.51..(1) bekezdésben a jogkörök típusai kerülnek felsorolásra, amelyekhez kapcsolódnak az SZVB feladatai. Ezen rendelkezésekben az előző szabályozáshoz képest alapvető változás, hogy az új társasházi törvény egyértelműen rögzíti, miszerint az SZVB jogkörében járhat el. Az előző társasházi törvényben is az alapvető rendelkezések már ezt tartalmazták, ennek ellenére gyakran előfordult például a banki kettős aláírás. Az új társasházi törvény ezért az 51. (1) bekezdésében már szó szerint tartalmazza azt, hogy az SZVB csak jogkörében eljárva végezheti feladatait. Ez a jogkör (hatáskör) pedig alapvetően az ellenőrzés. Egyebekben pedig a szó használatokból is érzékelhető, hogy az SZVB véleményezési, javaslattételi jogkörrel rendelkezik. Miután legélesebben az SZVB tagjainak a banknál történő aláírásával kapcsolatos probléma kör jelentkezik (hatáskör túllépés), ezért erről részletesen kifejtjük álláspontunkat. A tulajdonosok, számvizsgáló bizottsági tagok érve a kettős aláírásra az, hogy folyamatában tudni szeretnék, hogy mire megy el a pénzük. Ez egyfajta bizalmatlanságot jelez, amelynek sajnos vannak tényszerű okai. Ugyanakkor vannak olyan közös képviselők is, akik kifejezetten igénylik a kettős aláírást, mellyel összefüggésben alapvetően felelősség elhárítási szándékról beszélhetünk. Ugyanis ha felmerül a hozott döntésekkel kapcsolatban tulajdonosi közgyűlési kifogás, akkor a közös képviselő arra hivatkozhat, hogy a számvizsgáló bizottság tudtával, engedélyével történtek. A banki aláírási jog megadása esetén is a számvizsgáló bizottság tagjai óhatatlanul közös képviselővé válnak és ennek megfelelő felelősség terheli őket. A bankok általában nem vizsgálják érvényes közgyűlési határozat birtokában ezt a helyzetet, így elfogadják a közgyűlési határozat rendelkezését. Ebben az esetben olyan összeférhetetlen helyzet áll elő, hogy saját magát ellenőrzi a számvizsgáló bizottság. Az sem jó, ha a számvizsgáló bizottság tevékenysége során átcsúszik a közgyűlés, vagy a közös képviselő hatáskörébe. Ez funkciókeveredéshez vezet, a felelősség kevésbé tisztázható és nem érvényesülhet egyértelműen az SZVB ellenőrző funkciója. A tulajdonosok vélt vagy valós félelmeinek oldására azonban vannak a Ttv. által biztosított lehetőségek. Ilyen például az 51. (1) bekezdés b) pontjában foglaltak, miszerint az SZMSZ által meghatározott értékhatár felett a számlákat be kell mutatni az SZVB-nek véleményezésre. Semmi nem tiltja, hogy az SZMSZ kötelezze a közös képviselőt, hogy kifizetés előtt valamennyi számlát mutassa be az SZVB-nek. Az SZVB véleményezését követően a kifizetésre vonatkozó döntés felelőssége a közös képviselőé. Ha a számvizsgáló bizottság nem ért egyet a közös képviselővel, akkor közgyűlés elé kell vinni a kérdést. Ebben az esetben a közgyűlés dönt, vállalva a döntés felelősségét. A gyakorlatban hol a számvizsgáló bizottság, hol a közös képviselő álláspontját fogadta el a közgyűlés. Ez utóbbi esetekben is általában utólag igazolódott, hogy a döntés súlyos anyagi terhektől mentesítette a társasházat. Más megoldásokat is lehetővé tesz a társasházi törvény. Ha a gyakorlatban a számvizsgáló bizottság (elnöke) a tényleges vezetője a társasháznak, akkor alakuljanak át intézőbizottsággá és ebben az esetben közvetlenül a tulajdonosok képviselői kezelik a tulajdonosok pénzét. Természetesen ebben az esetben vállalni kell az ezzel járó felelősséget (ha SZVB-ként banknál is aláírtak, akkor lényegében nem változik a helyzetük ). Ha nem akarnak napi operatív ügyekkel foglakozni, akkor a társasház alkalmazhat szakképzett társasházkezelőt is. Hasonló megoldások lehetnek tulajdonostárs közös képviselő választása esetén is. (vezetési megoldásokat lásd 5. kötet, illetve jelen kézikönyv 2.3. pontját) Az előzőekben leírtakat általánosan értelmezve és a Ttv. rendelkezéseit figyelembe véve az SZVB nek (elnökének) nincs képviseleti jogköre (ez a jogkör a közös képviselőt, illetve az intézőbizottság elnökét illeti lásd Ttv át), és ehhez kapcsolódóan nincs harmadik személlyel szemben aláírási jogköre.

11 10 : VIKTÓRIA TANÁCSADÓ, SZOLGÁLTATÓ KFT A képviseleti jogkörhöz kapcsolódik az aláírási jogkör SZMSZ-ben történő szabályozásának szükségessége is. Ezen belül kitüntetett figyelmet kell fordítani a bankszámla feletti rendelkezési jogra. Közös képviselő esetén általában egy személy írhat alá, illetőleg gazdasági társaság esetén a cégjegyzékbe történt bejegyzés szerinti aláírási címpéldánynak megfelelő aláírási jogkör biztosítható. Ha intézőbizottság működik, akkor az egyedüli és kettős aláírás együttesen is alkalmazható AZ SZVB DÖNTÉSI JOGKÖREI A TÁRSASHÁZI TÖRVÉNYBEN Az SZVB elnökét tagjai közül választja A törvény 51. (3) bekezdése rendelkezik arról, hogy A számvizsgáló bizottság tagjai közül választja meg elnökét; döntéseit szótöbbséggel hozza meg. A rendelkezés kogens (kötelezően betartandó) szabály, így sajnos jogszerűen a közgyűlés nem választhatja meg az SZVB elnökét (ezért az 1. és 3. kötetben javasolt megoldás egyenlőre nem alkalmazható). Az SZVB elnöke a gyakorlatban nagyon fontos szerepet tölt be, a tulajdonosoknak hivatalosan is tudniuk kell azt, hogy ki tölti be ezt a funkciót. Ezért indokolt lehet az SZMSZ-ben rögzíteni, hogy az SZVB köteles a közös képviselőt és rajta keresztül a tulajdonosokat értesíteni, hogy kit választottak meg elnöknek. Ha közgyűlésen történik SZVB választás, akkor célszerű a választást követően szünetet elrendelni, mely idő alatt az SZVB megválasztja elnökét, majd ezt követően közgyűlésen be lehet jelenteni és jegyzőkönyvezni az SZVB elnökének nevét. Az SZVB a Ttv. 51. (1) d) rendelkezése alapján összehívhatja a közgyűlést ( intézkedési jogkör ), ha a közös képviselő az erre vonatkozó kötelességének nem tesz eleget, például az alábbi esetekben: - [35. (1)] Az éves elszámolásról, a költségvetés megállapításáról szóló közgyűlést évente a szervezeti-működési szabályzatban meghatározott időpontig, de legkésőbb május 31.- éig meg kell tartani. - [35. (2)] Kötelező a közgyűlés összehívása, ha azt a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező tulajdonostársak a napirend és az ok megjelölésével írásban kérték. Ha a kérést a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke tizenöt napon belül nem teljesítette, az összehívást kérő tulajdonostársak vagy az általuk megbízott személy a közgyűlést összehívhatják. - [37. (1) és (2) Ha a közgyűlés nem határozatképes, vagy az elnöklő személy a közgyűlést a határozatképtelenné válása miatt berekesztette, megismételt közgyűlést kell tartani. A megismételt közgyűlést a határozatképtelen közgyűlést követő 15 napon belüli időpontban az eredetivel azonos - a határozatképtelenné vált közgyűlés esetén a közgyűlés berekesztését követően fennmaradó - napirenddel kell összehívni. - A fentieken kívül is előfordulhatnak olyan esetek, amikor a közös képviselőnek közgyűlési döntést kellene kérnie, azonban ezt elmulasztja. Álláspontunk szerint ilyen estekben is, ha a közös képviselő a felszólítás ellenére sem kér közgyűlési döntést, akkor az SZVB nek kell megtenni. Ilyen lehet például a nem lakás célú helyiségek funkció váltásához szügséges társasházi döntési szükséglet. A közgyűlés összehívására vonatkozó intézkedési jogkört álláspontunk szerint az írásbeli szavazás útján hozandó közgyűlési határozatokra is értelmezendők AZ SZVB RÉSZÉRE BELSŐ ÜGYEKBEN AZ SZMSZ BEN LEHET BIZTOSÍTANI DÖNTÉSI (ALÁÍRÁSI) JOGKÖRÖKET AZ ELLENŐRZÉSI-, VÉLEMÉNYEZÉSI-, JAVASLATTÉTELI JOGKÖRHÖZ KAPCSOLÓDÓAN A közgyűlés és az SZVB közötti alapvető hatáskörmegosztást a törvény 28..d) bekezdése határozza meg, mely szerint A közgyűlés határoz minden olyan ügyben, amelyet a szervezeti-működési szabályzat nem utal a..számvizsgáló bizottság hatáskörébe. Ez a hatáskör azonban az ellenőrző funkcióhoz, az ellenőrzési-, véleményezési-, javaslattételi jogkörhöz kapcsolódhat, nem terjeszthető ki, nem ütközhet a közös képviselő hatáskörével. Az ellenőrző funkcióhoz illeszkedő jogkör lehet például a Tűzvédelmi Szabályzat, a társasházi ügyrend jóváhagyása, vagy a közös képviselővel kötendő megbízási szerződés elfogadása, aláírása MIT ÉS/VAGY KIT ELLENŐRIZ AZ SZVB? A Ttv 27. (2) bekezdése a közösség gazdálkodásának ellenőrzésről szól, mely megfogalmazás véleményünk szerint ellentmondásos, hiszen az SZVB a társasház, azaz a közgyűlés alá rendelt szervezeti egység. A Ttv. más rendelkezései a gyakorlat szempontjából oldják ezt az ellentmondást, amikor például az 51. (1) a) rendelkezés a közös képviselő ügyintézésének ellenőrzését írja elő. A gyakorlatban természetesen ez utóbbi történik, beleértve a közgyűlési határozatok (pl.: költségvetési terv) és szabályzatok keretei között végzett gazdálkodási tevékenység ellenőrzését is. Tehát a 27. (2) bekezdése álláspontunk szerint az ellenőrzés tárgyát és személyét nem határozza meg pontosan. Egyébként pedig talán inkább az ellenőrzést, mint funkciót kellene előbb meghatározni, majd ezt követően lehetne

12 : 1082 BP. CORVIN KÖZ 4. : , szabályozni az ellenőrzés szervezeti-vezetési (lásd 8. fejezet) megoldási lehetőségeit. Ez az álláspontunk egyébként a közös képviselet vonatkozásában is, lásd 1. kötet fejezetrészben írtakat AZ SZVB VÁLASZTÁSÁVAL, FELMENTÉSÉVEL KAPCSOLATOS RENDELKEZÉSEK A törvény 27.. (2) bekezdése rendelkezik tehát arról, hogy Abban a társasházban, amelyben huszonöt lakásnál több lakás van. számvizsgáló bizottságot kell választani. Ebben is történt változás, hiszen a korábbi szabályozás 50 lakás felett tette kötelezővé SZVB választását. Sajnos itt sem igazodik az élethez a törvény, mert a különböző vezetési megoldásokhoz nem teszi lehetővé a célszerű ellenőrzési megoldásokat. Például a tulajdonosokból álló intézőbizottság esetén az ellenőrzés lehetősége folyamatba épített, és kisebb (pl. 30 lakásos) társasház esetén sem teszi lehetővé a külön ellenőrzés mellőzését. Így párhuzamosságok, felesleges feladat teljesítési kötelezettségek keletkeznek. Intézőbizottság működése esetén a jelenlegi szabályozás szerint arra van lehetőség, hogy az SZMSZ-ben csak a törvény által előírt ellenőrzési és egyéb kötelezettségek kerüljenek előírásra. A gyakorlatban pedig célszerű a két testületnek például együttes üléseket tartani. Az fejezetrészben írtunk arról, hogy az SZVB elnökét a tagok választják meg. A törvény 27.. (3) bekezdése arról rendelkezik, hogy hány tagú lehet, és kikből állhat az SZVB: A legalább egy elnökből és két tagból álló.számvizsgáló bizottságot a tulajdonostársaknak saját maguk közül kell megválasztaniuk. Az utóbbi új szabály, miszerint a számvizsgáló bizottság tagjává csak tulajdonostárs választható. Ennek a szabályozásnak a végrehajtása az eddigi tapasztalatok szerint nagy gondot, adott esetben végrehajthatatlan feladatot jelent a társasházaknak. Ugyanis jellemzően a társasházban lakó nyugdíjas haszonélvezőket választották meg a számvizsgáló bizottság tagjának (elnökének), és adott esetben ehhez a társasház tulajdonosai továbbra is ragaszkodnak. Így is elég nehéz találni vállalkozót a funkcióra, és ha a lehetőségek szűkítésre kerülnek, akkor csak azt érjük el, hogy a társasházak SZVB nélkül, vagy hiányos létszámmal működnek. A működési biztonság azt igényli, hogy a törvény tegye lehetővé, hogy más is tagja lehessen az SZVB-nek. A társasházi szakmai ellenőrzés biztosítása érdekében szakember is bevonható az SZVB munkájának elősegítésére, de a jelenlegi szabályozás miatt nem tagként, hanem megbízás alapján. (Megjegyzés: nem könyvvizsgálói szakmai ellenőrzésről van szó!). Ezt az SZMSZ-ben is lehet rögzíteni. Ezekre a valós problémákra vissza kell térni és a törvény megfelelő módosításával életszerű szabályt szükséges alkotni. A törvényi rendelkezésen túl lehet célszerű az SZMSZ-ben azt is szabályozni, hogy a számvizsgáló bizottságnak nem lehet tagja az intézőbizottság tagja (a közös képviselő), közeli hozzátartozója, valamint 18 év alatti személy. Rögzíteni kell a számvizsgáló bizottság határozatképességére és a szavazategyenlőség esetén követendő eljárást is. 1.3 AZ SZVB SZEREPÉNEK GYAKORLATI SZEMPONTÚ ÖSSZEFOGLALÁSA A társasházi törvény szerint a számvizsgáló bizottság funkciója a közösség gazdálkodásának, pénzforgalmának, a közös képviselő ügyintézésének ellenőrzése, közgyűlés elé terjesztett javaslatok véleményezése, mely esetenként intézkedési jogkörrel egészül ki. A jogi szerep meghatározás csak keretet biztosít. Ahhoz azonban, hogy az SZVB hatékonyan láthassa el feladatát, mélyebb szerep megfogalmazásra van szükség, ezt tükrözik az előadás vázlat témakörei. A tulajdonosok érdekeinek közvetlen képviselete a közös képviselettel való kapcsolattartásban, például az alábbi estekben: Kiválasztás, felmentés kezdeményezés. Közös képviselővel szerződéskötés. Az ellenőrző, véleményező, javaslattételi funkcióhoz kötődően kapcsolattartás a tulajdonosokkal, például a Házirendben (lásd 4. kötet) foglaltak szerint: Közösségi problémákkal a Számvizsgáló Bizottsághoz lehet fordulni. A Számvizsgáló Bizottság dönti el, hogy mely kérdések rendezhetők egymás között és melyeket kell a szükséges intézkedések megtétele miatt a közös képviselő, illetve az Önkormányzat, vagy más hatóságok felé továbbítani. A lakhatás nyugalmát sértő magatartás, tevékenység folytatása esetén a tulajdonosok, lakók, SZVB közvetlenül, míg a közös képviselő a lakó(k), SZVB írásbeli kérésére birtokvédelmi eljárást vehetnek igénybe.

13 12 : VIKTÓRIA TANÁCSADÓ, SZOLGÁLTATÓ KFT 2 MILYEN ALAPISMERETEKKEL KELL RENDELKEZNIE AZ SZVB TAGJAINAK? Az előadás vázlat témakörei: A jó működést az alapok megteremtésével kell biztosítani. A társasházi törvény szerint meghatározott munka- és jogkör megosztás a társasház szervei (tulajdonosok, közgyűlés, SZVB, közös képviselet) között: Az ellenőrzés szabályai: - munkamegosztás a tulajdonosok és a számvizsgáló bizottság között. (lásd: 1. kötet fejezetrész oldal, lásd: 3. kötet 4. fejezet 33. oldal) - Fő követelmény meghatározása a közös képviselettel szemben. (lásd: 1. kötet fejezetrészt) Gyakorlati tapasztalatok: - A tulajdonosok is tételesen ellenőrizni akarják a közös képviselőt. - Az SZVB elnöke rendeli meg a munkát ( hivatalos kapcsolatot tart külső szervekkel) Az SZVB szerepe a szabályozásban: A tartalmi és alaki követelmények meghatározása az SZMSZ-el, házirenddel szemben: - Általános követelmény, hogy ne csak kimásolásra kerüljenek a törvény rendelkezései, hanem lehetőség szerint szabályozzon (bontson ki) minden olyan esetet, amely várhatóan vitára adhat okot, elsősorban a tulajdonosok között. (lásd: 1. kötet 3. SZABÁLYOZANDÓ TÉMÁK ÉS SZABÁLYOZÁSI ESETEK című fejezet oldal, mintaszabályzat a 3. kötet) - Az SZVB munkájának ellátásához alapvetően szükséges alapszabályok rögzítése az SZMSZben (pl. lásd: 3. kötet 3.2., , 5.2., fejezetrészek, 6.1. fejezetrész14., 15., 19., pontokat, 6.2. fejezetrészt) A társasházi ügyrend szerepe (lásd: 5. kötet): - Tételesen leírja a feladatokat, eljárási szabályokat, beleértve az SZVB munkarendjét. - Megbízási szerződés melléklete. A választható vezetési megoldások ismerete és összefüggése az SZVB működésével: A különböző lehetséges vezetési megoldások ismerete, előnyei, hátrányai, alkalmazási feltételek (5. kötet 2. fejezet oldal, 3. fejezet oldal) A különböző megoldásoknál az ellenőrzési szükségletek Az ellenőrzéshez szükséges ismeretek: A társasházi működés alapszabályai Gazdálkodási tervezési elszámolási ismeretek A megkövetelendő információk tartalma és formája A bevezető részben említett rendező elv alapján tehát az 1. fejezetben (előadáson) szorosan a számvizsgáló bizottsághoz kötődő témakörökről volt szó. A 2. fejezetben az előbbiekben szerzett ismeretek alapján már könnyebben érthetővé válnak a környezet kérdései, azaz milyen kapcsolódó rendelkezéseket, és más kérdéseket indokolt ismerni. A 2. rész bevezetőjének címe - A jó működést az alapok megteremtésével kell biztosítani - előre jelzi, hogy a felvetett témakörök szinte mindegyike akkor kezelhető jól, ha a belső szabályzatok rendelkeznek a vitás esetekről. A tapasztalatok szerint konkrét ügyek kapcsán az utólagos szabályozásra vonatkozó eredményes döntéshozatalra kicsi az esély, illetve jelentős veszteséget okozva lehet dűlőre jutni.. Ennek a gondolatnak a lényege tehát az, hogy a nagyobb bajok akkor kerülhetők el, ha az alapozás megfelelő. A tapasztalatok azt mutatják, hogy ha bekövetkezik a baj, akkor már nagyon nehéz veszteség nélkül, vagy egyáltalán rendbe hozni a dolgokat. A társasházak esetében az alap a jó szervezeti-működési szabályzat és más belső szabályozások kialakítása. Elegendő csak arra gondolni, hogy a közös költséggel kapcsolatos szabályozás hiánya vagy hiányossága milyen parttalan vitákat eredményeznek. Tipikusan jellemző kérdés feltevés, hogy joga van-e a közös képviselőnek, vagy a társasháznak erre vagy arra a dologra? A tanácsadások során ilyen ügyekben az első kérdés az, hogy van-e SZMSZ. Volt olyan tulajdonos és/vagy SZVB tag kérdező, aki azt sem tudta, hogy mi az, vagy van-e a társasháznak szabályzata. További visszakérdés, hogy a felvetett problémára vonatkozóan tartalmaz-e rendelkezést az SZMSZ?

14 : 1082 BP. CORVIN KÖZ 4. : , Ha ezekre nincs vagy nem a válasz, akkor csak az a tanács adható, hogy előbb ezeket, vagyis az alapokat kell előbb lerakni. Elég gyakran találkozni olyan nézettel, hogy az SZMSZ készítés kipipálandó feladat. Továbbá ebből a szemléletből is kiindulva, vagy leegyszerűsítve a feladatot hiányos, rosszul vagy adott esetben törvénnyel ellentétesen szabályozó SZMSZ készül. Ennek adott esetben nemcsak feloldhatatlan belső vita az eredménye, hanem anyagi veszteséget okozó per is lehet. 2.1 A TÁRSASHÁZI TÖRVÉNY SZERINT MEGHATÁROZOTT MUNKA- ÉS JOGKÖR MEGOSZTÁS A TÁRSASHÁZ SZERVEI (TULAJDONOSOK, KÖZGYŰLÉS, SZVB, KÖZÖS KÉPVISELET) KÖZÖTT A közgyűlés és az SZVB közötti alapvető hatáskörmegosztást a törvény 28..d) bekezdése határozza meg, mely szerint A közgyűlés határoz minden olyan ügyben, amelyet a szervezeti-működési szabályzat nem utal a számvizsgáló bizottság hatáskörébe. Ez a hatáskör azonban az ellenőrző funkcióhoz kapcsolódhat, nem terjeszthető ki, nem ütközhet a közös képviselő hatáskörével. Erről az 1.2. fejezetrészben részletesen már volt szó. A társasház szervezeti-működési szabályzatában (SZMSZ-ben) indokolt az alapvető ellenőrzési jogköröket rögzíteni annak érdekében, hogy egyrészt ezek érdemiek és hatékonyak, másrészt a felesleges viták megelőzhetőek legyenek A TULAJDONOSOK INDOKOLT ELLENŐRZÉSI JOGKÖRÉNEK MEGHATÁROZÁSA Tisztázni és indokolni szükséges azt, hogy milyen alapokon és milyen munkamegosztás legyen a tulajdonosok és az SZVB ellenőrzési feladatait és jogkörét illetően. Álláspontunk szerint ennek az a lényege, hogy a működés biztonsága miatt nem engedhető meg, hogy a tulajdonosok mindegyike ellenőrizhessen. Gyakori az a tapasztalat, hogy főleg utólag egyes tulajdonosok kijelentik, hogy ezt vagy azt a munkát ők, vagy az általuk javasolt kivitelező olcsóbban elvégezte volna. Ebből aztán kialakulhat egy parttalan vita, a tulajdonos lényegében személyes felelősség vállalás nélkül cselekedhet. Ez óhatatlanul működési zavarokat kelthet, elegendő csak arra gondolni, hogy a közös képviselő azzal foglalkozik érdemi munka helyett, hogy válaszoljon a vádakra, védje álláspontját. A törvény lényegében nem ad közvetlen ellenőrzési jogkört külön-külön minden tulajdonosnak. Igaz, hogy ezt nem is tiltja, tehát a társasház minden további nélkül az SZMSZ-ben rendelkezhet erről. Továbbá célszerű követni azt az elvet, hogy aki ellenőriz, az a szükséges információk birtokában legyen. Az alapvető és célszerű munka és hatáskör megosztás tehát: A társasház tulajdonosai, illetve a számvizsgáló bizottság az SZMSZ-ben meghatározott ellenőrzési jogkörrel kell, hogy rendelkezzenek, míg a közgyűlés (a tulajdonosok) az ellenőrzések tapasztalatait megismerve dönthetnek. A tulajdonosok ellenőrzési jogkörét az SZMSZ-ben célszerű tehát az alábbiak szerint rögzíteni: A tulajdonosok ellenőrzési jogköre az általuk történt befizetések és kötelezettség csökkentések (kompenzáció, mellék vízmérőóra, stb.) összegének az elszámolásban való helyes, a tényeknek megfelelő rögzítése, ellenőrzésére terjedhet ki. A tulajdonosok a tárgyévet követő hónap 31-ig kézhez kapott táblázat alapján ellenőrizhetik, hogy befizetéseik beérkeztek-e a bankszámlára és az adatrögzítés megfelelően történt-e. Ha eltérést tapasztalnak, úgy még a közgyűlés összehívása előtt a közös képviselővel egyeztethetnek, aki a szükséges korrekciót elvégezheti. A közös képviselő a kiküldő levélben az esetleges észrevételek határidejét 8 napban határozhatja meg. Ezt követően az SZVB véleményének ismeretében az elszámolás lezárható, a közgyűlés összehívható. A tulajdonosok év közben abban az esetben egyeztet(het)nek a közös képviselővel, ha fizetési felszólítást, fizetési meghagyást, stb. kaptak TULAJDONOS SPECIÁLIS ELLENŐRZÉSI JOGKÖRE AZ SZVB MŰKÖDÉSI HIÁNYOSSÁGA ESETÉN Az SZVB működési hiányossága különösen az elszámolás ellenőrzésénél okoz gondot, amennyiben a számvizsgáló bizottság véleménye nem áll rendelkezésre, nem építhető be a döntés-előkészítő jegyzőkönyvtervezetbe. Erre az esetre felkészülendő rögzíteni kell az SZMSZ ben, hogy a közös képviselő az értékelési szempontok alapján köteles beszámolni és a teljes elszámolás anyagát megküldeni a tulajdonosoknak. A meghívót és mellékleteit legalább 20 nappal korábban meg kell küldeni a tulajdonosoknak. A tulajdonostársak közül az elsőként jelentkező jogosult legkésőbb a közgyűlés napját megelőző 10 munkanappal a teljes ellenőrzést lebonyolítani és a közgyűlésnek a tapasztalatairól beszámolni.

15 14 : VIKTÓRIA TANÁCSADÓ, SZOLGÁLTATÓ KFT IRAT BETEKINTÉSI JOGKÖR BIZTOSÍTÁSA A TULAJDONOSOKNAK Vannak olyan tapasztalatok is, hogy a tulajdonosok igénye és a közös képviselet vállalása alapján a tulajdonosok előre megbeszélt időpontban ügyfélfogadási időben betekinthetnek a társasház irataiba. Ezt a megoldást az SZMSZ szabályozhatja (kevés esetben, de volt rá példa) azzal, hogy az igények szerinti időráfordítással kapcsolatos esetleges anyagi terheket megállapodás szerint a társasháznak vállalnia kell. Továbbá a működési biztonság érdekében szabályozni kell, hogy a betekintés csak informálódásra jogosítja fel a tulajdonostársat. Ha a tulajdonostárs úgy ítéli meg, hogy a tájékozódása alapján valamilyen intézkedésre van szükség, úgy - amennyiben működik- a számvizsgáló bizottsághoz, vagy a társasházi törvény alapján kialakított szabályok szerint eljárva a közgyűléshez fordulhat. Összességében az állapítható meg, hogy a tulajdonosok, illetve a számvizsgáló bizottság (elnöke, tagjai) nem adhatnak utasítást, feladatot, megbízást a közös képviselőnek. Az ellenőrzések tapasztalataira fel kell hívni közös képviselő figyelmét és amennyiben a jogosnak vélt intézkedést elmulasztja, úgy a közgyűléshez fordulhatnak. Tehát ebben a vezetési konstrukcióban csak a közgyűlésnek van utasítási jogköre. 2.2 AZ SZVB SZEREPE A SZABÁLYOZÁSBAN Az új társasházi törvény részletesebb és egyértelműbb rendelkezéseket tartalmaz a számvizsgáló bizottság működésére vonatkozóan is. Azonban a keret jelleg miatt a számvizsgáló bizottság feladat- és hatásköre nincs megfelelően részletezve Ttv.-ben, ezért a gyakorlatban számtalan félreértésre félreértelmezésre ad okot. Mindenekelőtt ezeket kell végig gondolnia az SZVB-nek. Ehhez remélhetőleg a Társasházi Kiskönyvtár kötetei, különösen jelen kézikönyv hathatós segítséget ad. A társasházi belső szabályzatok kialakításában az SZVB nek a társasházban meglévő szabályozási helyzethez igazodó szerepet kell betöltenie, mely eseteket a következő részek tartalmazzák A TÁRSASHÁZNÁL MÉG NINCS ELFOGADOTT SZMSZ Ha a társasháznál még nem készült SZMSZ, akkor ebben az esetben az SZVB feltétlen kezdeményezze a közös képviselőnél a megfelelő SZMSZ elkészítését és a maga részéről ehhez készüljön fel, például a Társasházi Kiskönyvtár sorozat áttanulmányozásával. Amikor ezt javasoljuk, akkor gyakran felmerül a kérdés, hogy mire való a közös képviselő? Ha a kérdés arra irányul, hogy miért nem készült már el az SZMSZ, akkor ez jogos kérdés. Ha erre nincs érdemi és elfogadható válasz, akkor le kell vonni a megfelelő következtetéseket. Ha például maga a társasház az oka annak, hogy nincs még elfogadott SZMSZ, akkor az SZVB feltétlen elemezze ezeket az okokat. Ennek alapján az SZVB-nek mindent meg kell tenni, hogy legyen a társasháznak elfogadott, megfelelő minőségben készített SZMSZ-e. Az SZVB véleményére jellemző módon általában adnak a tulajdonosok, ezért is lényeges, hogy az SZMSZ tervezetet a döntés előkészítés folyamatában az SZVB tárgyalja meg, alakítsa ki közös támogató álláspontját. Ez gyakran igényli a megegyezést, melynek csúcsa az SZMSZ elfogadásában jelentkezik. Ez azt jelenti, hogy ha egyes részkérdésekben nincs is teljes körű egyetértés, az SZMSZ teljes elfogadását ez nem szabad, hogy veszélyeztesse. Sajnos voltak arra példák, hogy az SZVB magatartása miatt alakult ki döntésképtelen helyzet. Ebben az esetben nagyon sok múlik a közös képviselő és/vagy az SZMSZ-t készítő tanácsadó konfliktuskezelő, menedzselő magatartásán. Sajnos az a tapasztalatunk, hogy a megfelelő menedzselés elmarad, holott ezt a feladatot vállalva még éles érdekellentétek esetén is van lehetőség a közös cél érdekében kompromisszumok kötésére. (Az SZMSZ készítés lépéseit lásd 1. kötet , valamint 3. kötet 52. oldala.) Gyakran felmerül a kérdés, hogy ha nincs SZMSZ, van e következménye, szankciója ennek a helyzetnek? Közvetlen jogi szankció nincs, azonban vitás (pl. peres ügyekben) lehetnek súlyos anyagi következményei, amelyet a szabályozatlanság okozhat közvetlenül. Az SZMSZ hiánya működésbeli zavarokat is okozhat, illetve nem alkalmazhat a társasház olyan a működés hatékonyságát elősegítő eszközt, mint például az írásbeli szavazást A TÁRSASHÁZNÁL VAN ELFOGADOTT SZMSZ, DE A TAPASZTALATOK SZERINT NEM, HIÁNYOSAN VAGY ROSSZUL SZABÁLYOZ Ebben az esetben szintén át kell tekinteni a helyzetet, és ennek megfelelő magatartást kell tanúsítani. Általános követelmény, hogy ne csak kimásolásra kerüljenek a törvény rendelkezései, hanem lehetőség szerint szabályozzon (bontson ki) minden olyan esetet, amely várhatóan vitára adhat okot, elsősorban a tulajdonosok között (lásd: az 1. kötet 3. SZABÁLYOZANDÓ TÉMÁK ÉS SZABÁLYOZÁSI ESETEK című fejezet oldalait, illetve a mintaszabályzatot a 3. kötetben) Elengedhetetlen, hogy az SZVB munkájának ellátásához szükséges alapszabályok rögzítésre kerüljenek az SZMSZben (pl. lásd: 3. kötet 3.2., , 5.2., fejezetrészek, 6.1. fejezetrész14., 15., 19., pontokat, 6.2. fejezetrészt) A tartalmi és alaki követelmények ismerete elengedhetetlen az SZMSZ készítésével kapcsolatban, ennek ellenére boldog boldogtalan vállalkozik rá. Sajnos tipikus példa, hogy közös képviselők vagy ügyvédek vállalkoznak elkészítésére. Az előbbi esetben előny lehet a társasházi működés, míg utóbbi esetben a jogi ismeret, de sajnos az