Jelzáloghitelezés és Lakásfinanszírozás Magyarországon 2007 Hova tart a lakáspiac? 2007. május 17. Nagygyörgy Tibor Biggeorge's Holding
A lakáspiac jövőjének vizsgálata összetett kérdés Szegmentált piac: Új-használt? Budapest-vidék? Főváros-Nagyváros-Kisváros-Falu? Alsó közép - felső kategória? Tégla lakás - Panel lakás - ház? Építés ideje Méret, funkcionalitás Időtáv: Múlt jelen - rövid táv - közép táv hosszú táv? 2
Új lakás piac Budapesten múlt jelen - rövid távú jövő 3
2004: trendforduló az újépítésű lakások piacán Külföldi beruházók 2000-2003 Izraeliek döntő súlya 2004-2006 Írek, spanyolok megjelennek Projekt méretek Értékesítési ütem Promóció / marketing Fizetési ütemezés Sok száz lakás egyszerre Átlag 8-9 (kiemelkedő 30-40) lakás/hó Piac kialakulása Kizárólag szakaszos Maximum 150-200 lakás ütemenként az ideális Átlag 3-4 (kiemelkedő 20-25) lakás/hó 20% végén megmarad Előtérben a marketing Értékesítés-ösztönző módszerek 10-90%, 20-80% terjed Tömegpiaci árak Gyors emelkedés Legfeljebb kis mértékű emelkedés 4
Csökkenő számok az új építésű lakások piacán 24000 21000 18000 15000 12000 9000 6000 3000 0 2004. I. né. 2004. II. né. 2004. III. né. 2004. IV. né. 2005. I. né. 2005. II. né. 2005. III. né. 2005. IV. né. 2006. I. né. 2006. II. né. 2006. III. né. 2006. IV. né. 2007. I. né. Használatbavételi engedélyek - Budapest Építési engedélyek - Budapest Használatbavételi engedélyek - Magyarország Építési engedélyek - Magyarország Forrás: Biggeorge s elemzés, KSH 5
Az ambiciózus tervek, valószínűsíthető növekedés 2400 2200 2000 1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 I. II. III. IV. V. VI. VII. VIII. IX. X. XI. XII. XIII. XIV. XV. XVI. XVII. XVIII. XIX. XX. XXI. XXII. XXIII. 2006 - tény 2007 - terv Tavalyi 6500 társasházi lakás után idénre év elején 14 ezret terveznek átadni Budapesten. Tapasztalataink szerint azonban ennek 40-50%-a csúszhat át jövőre, vagy tolódhat későbbre! 6
Nagyban különböző újlakás-piaci szegmensek Budapesten Magas presztízsű hegyvidék 500-800 ezer Ft/m2 Bel-Buda 400-600 ezer Ft/m2 Várhegy 550-800 ezer Ft/m2 Duna-part 400-900 ezer Ft/m2 Pesti belváros 400-700 ezer Ft/m2 Átmeneti zóna 290-400 ezer Ft/m2 Magas presztízsű kertváros 320-400 ezer Ft/m2 Periferikus kertváros 280-380 ezer Ft/m2 7
Erős koncentráltság a projektütem méretekben Budapesten 9% 12% 21% 6% 52% 1-30 lakásos 31-70 lakásos 71-100 lakásos 101-200 lakásos 200 lakás felett 27% 30% 11% 18% 14% 1-30 lakásos projektben 31-70 lakásos projektben 71-100 lakásos projektben 101-200 lakásos projektben 200 lakás feletti projektben cégek száma 20 15 10 5 Beruházók 200 lakás felett (2006-2008) A tavaly átadott 54 után idénre 91 ötvenlakásosnál nagyobb projekt várható (év eleji tervek szerint). Kb. 250 aktív lakásépítő cég Budapesten 0 200-300 301-400 401-500 501-600 601-1000 1000- lakásszám Ebből kb. 40 cég van jelen a piacon 200-nál több lakással (2006-2008 közötti átadással) 8
2007: Önszabályozó piac, remény a jövőben A megszorítások miatti félelem egyelőre túlzónak bizonyult, mind az engedélyek mind az értékesítési darabszámok tekintetében a tavalyi szintekről beszélhetünk. Szívódik fel az eladatlan lakásmennyiség (2007. feb. végén 1270 lakás Budapesten ez 2005 végén még 2200 volt). Éves átlagban 5-7%-os áremelkedés prognosztizálható. Vásárlók tudatossága, piacismerete, minőség iránti igénye folyamatosan nő (vidéki nagyvárosokban is). Több nagy, koncepciózus, vegyes funkciójú projekt megjelenése (IV., VIII., X., XI., XIII., XIV., XVI. kerületekben). Külföldi fejlesztők az eddig még nem felfedezett középvárosokban (Eger, Tata, Tatabánya). Külföldi vásárlók számára, nagyrészt viszonylagos olcsósága miatt továbbra is vonzó a magyar / budapesti piac. (Budapesti külfödi vevők 56%-a ír, brit és spanyol.) 9
Tömegpiac és prémium kategória látványos szétválása Egyedi / újdonság termék (kielégítetlen kereslet) Külföldi vásárlók által keresett termék Befektetői várakozások (kis- és intézményi befektetők egyaránt) Kedvező kormányzati és területfejlesztési döntések Kormányzati politikától / hitelektől nem függő keresleti csoportok Túlkínálat, erős versenyhelyzet ( tömegpiac ) Kedvezőtlen kormányzati támogatási döntések Rossz image (terület vagy projekt) 10
Fejlesztési telkek piaca Budapesten 11
Felértékelődő városrészek, stagnáló agglomeráció Külföldi beruházók töretlen optimizmusa hajtja főleg a piacot. Egyértelműen felértékelődő területtípusok: Városi alközpontok Centrum közeli rehabilitációs területek Duna-partok Komplex városfejlesztési programok akcióterületei Középtávon a Körvasút sor vonzása Továbbra is stagnálás az agglomerációban és a családi házas részeken. 12
Telkek: Konstans áremelkedés Budapesten Fejlesztési telkek jellemző ára Budapesten Terület Nettó telekár nettó eladható lakás-négyzetméterre vetítve (Ft) Ártendencia az előző félévhez képest I., II. és XII. kerület belső része VI. és VII. kerület Nagykörúton belüli része VI. és VII. kerület Nagykörúton kívüli része XI. kerület egykori rozsdaövezete IX. kerület rehabilitációs területe XIII. kerület angyalföldi része XIV. kerület VIII. kerület rehabilitációs területe X. kerület 150-200.000 160-250.000 80-140.000 40-50.000 50-60.000 45-60.000 40-80.000 40-80.000 25-35.000-13
Használt lakások piaca 14
Kisebb lassulás a használt lakások piacán Az elmúlt egy évben a lakosság 6%-a vett és 5%-a adott el lakóingatlant. A következő egy évre 9, illetve 7% a terv (melynek jellemzően 60-70%-a realizálódik). Vidéken 69%, Budapesten 82% a használt lakások aránya a vásárlásokban. A budapestiek és a 25-35 év közöttiek az igazán aktív vásárlók. Az ingatlan.net keresési statisztikái szerint a legnépszerűbb kerületek a X., XIII. és VIII. Budapesti keresők nagy része max. 50 m2-ig venne. Vidéken 110 m2, illetve 60-80 m2 a népszerű kategóriák. Árváltozások mértéke rendkívül terület és ingatlanfüggő. Fűtésdíj emelkedése ellenére nem ugrott meg a panelek és a nagy méretű gázfűtéses lakások kínálata (ok: enyhe tél, gázár-kompenzáció). De ebben az energiatudatosság terjedésével változás várható. Viszonylag kiegyensúlyozott, az optimálisnál kissé gyengébb piacról beszélhetünk jelenleg. Esetlegesen bekövetkező hitelkrach, és nagy volumenű kényszerértékesítés esetén az árak átmenetileg akár 15-20%-kal is csökkenhetnek. 3-6 hónapon belüli értékesítési kényszernél a kevésbé likvid ingatlanok eladási ára akár a becsült piaci érték 80%-ra is csökkenhet. Forrás: Biggeorge s elemzés, Biggeorge s piackutatás, ingatlan.net elemzés 15
Az OC-nál a legnépszerűbbek a középkorú lakások Értékesített lakások az építés éve szerint 10% 2% 4% 13% 9% 2006-2007 2000-2005 1980-1999 8% 1960-1979 1940-1959 24% 1920-1939 1900-1919 1900 előtt 30% Jelentős a újszerű lakások forgalma, gyakran az eredeti bekerülési árat meghaladó áron Forrás: Otthon Centrum 2006. május 1. és 2007. április 30. között eladott lakásállománya alapján. Az eladásra épített projektek nélkül! 16
450 000 400 000 350 000 300 000 250 000 200 000 150 000 100 000 50 000 - Tranzakciós átlagárak alakulása Budapesten 17 I. ker II. ker III. ker IV. ker V. ker VI. ker VII. ker VIII. ker IX. ker X. ker XI. ker XII. ker XIII. ker XIV. ker XV. ker XVI. ker XVII. ker XVIII. ker XIX. ker XX. ker XXI. ker XXII. ker XXIII. ker 1997 2002 2007 Legnagyobb ütemű áremelkedés a pesti belvárosban: V., VI., VII. ker. (400%<) Legnagyobb ütemű áremelkedés a pesti belvárosban: V., VI., VII. ker. (400%<) Forrás: KSH, Otthon Centrum
A lakáspiac hosszabb távú kilátásai 18
Mi határozza meg a lakásárakat hosszabb távon? Reáljövedelmek alakulása Munkanélküliség alakulása Finanszírozási környezet Lakásokhoz kapcsolódó kormányzati intézkedések Támogatások Ingatlanadó Az árak változásába vetett hit Forrás: Biggeorge s elemzés, Biggeorge s piackutatás, ingatlan.net elemzés 19
A GDP és a reálbérek növekedésével nőni fognak az árak 4 000 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 Főváros belvárosi kétszobás használt lakás ára (EUR) 380.000 330.000 280.000 220.000 180.000 160.000 120.000 80.000 75.000 45.000 SWE IRL FR E AUT GER PL CZ HU BUL 40 000 35 000 30 000 25 000 20 000 15 000 10 000 5 000 0 Bruttó átlagbér (EUR/hó) GDP/fő (EUR, 2006) Lakásár / GDP/fő Lakásár / átlagbér SWE 13 136 IRL 10 165 FR 11 108 E 9 122 AUT 6 60 Forrás: Eurostat, Biggeorge s gyűjtés GER PL 6 10 46 231 CZ HU 4 5 20 118 114 BUL 5 225
Magyarországon az elmúlt időszakban a reáljövedelmek növekedése meghaladta az ingatlanokét 400 350 300-13,1 300 344-14 -12-10 250 200 150 100 50 0-50 230-7,5 71 135-1,7 38 115-1,0 26 18-5 2,4 168-3,4 117-3,3 40 15 139 40 0,1 190 27 31 123 119-2,0-1,8 8 92-7,2 39-2,8 65 49 Írország Hollandia Belgium NémetországNagy-BritanniaFranciaország GörögországSpanyolország Dánia Svédország Finnország Magyarország Magyarország - inflációval korrigálva - inflációval nem korrigálva Lakásárak változása 1996-2005 (%) Átlagjövedelmek változása 1996-2005 (%) Munkanélküliségi ráta százalékpontos változása (1996-2005) -8-6 -4-2 0 2 4 Forrás: Eurostat, Nicolas Tarnaud, Biggeorge s 21
Munkanélküliség és lakásárak A lakáspiacot a fizetőképes kereslet hajtja Lakásárak Annual % change éves in változása house prices % Munkanélküliségi Unemployment rate ráta % (inverted) % (inverz) 7 12 8 4 House prices - left hand scale 8 9 Fall in unemployment rate 0 10-4 11-8 Unemployment % - right hand scale 1980 1984 1988 1992 1996 2000 2004 12 Forrás: RICS 22
Munkanélküliség és lakásárak A lakáspiacot a fizetőképes kereslet hajtja Change in unemployment %,1994-2004 Munkanéliségi ráta változása % 1994-2004 4 0-4 AUS GER POR ITA GRE DEN BEL FRA SWE NLD UK -8 FIN SPA IRE -12-50 0 50 100 150 200 Change in real house prices %, 1994-2004 Lakásárak változása % 1994-2004 Forrás: RICS 23
A növekvő banki versenynek van még tere, ez az árakat emelheti Jelzáloghitel-adósság a GDP %-ában (2005) Forrás: Európai Jelzálog Szövetség 24
Ingatlanadó Bevezetése egyszeri sokkot eredményezhet, utána azonban beépül az árba. Bevezetése után kettős hatás érvényesülhet: Az új lakások piacán az adóterheket (amennyiben a céges tulajdonú fejlesztési telkekre is kiterhelik) minden fejlesztő igyekszik érvényesíteni az árban, ami árnövekedést hoz ez pedig az új építésű lakások forgalmának csökkenéséhez vezethet. Létrejöhet egy olyan társadalmi réteg, aki nem tudja kitermelni az ingatlanadó összegét sok ingatlan kerülhet a piacra, ami az árakat lefelé nyomhatja. Minden az adó mértékétől, határától, mentességektől függ, és a piac különböző szegmenseiben különböző módon fejtheti ki hatását, de összességében árcsökkentő tényezőt jelent. 25
Köszönöm a figyelmet! 26