DEBRECEN MEGYEI JOGÚ VÁROS POLGÁRMESTERI HIVATAL FŐÉPÍTÉSZI IRODA 4024 Debrecen, Piac utca 20. sz. (52) 511-513, (52) 511-400, fax.: 511-575 e-mail: foepitesziroda@ph.debrecen.hu B. DEBRECEN MEGYEI JOGÚ VÁROS HELYI ÉPÍTÉSI SZABÁLYZATÁNAK ÉS SZABÁLYOZÁSI TERVÉNEK MÓDOSÍTÁSA 5 területrészre vonatkozóan A a 6. sz. vrk. Jókai utca Csap utca Csokonai utca Zsák utca Máta utca B a 9. sz. vrk. Rákóczi utca Maróthi György utca Könyök utca Leány utca által határolt terület és a C a 23. sz. vrk Pesti utca Kishegyesi út Dorottya utca Bartók Béla út D 26. számú városrendezési körzet Postakert utca Földi János utca Széchenyi utca Zelemér utca E a 3. sz. vrk. Barna utca Szív utca Török Bálint utca Antall József utca által határolt területek településrendezési eszközének (helyi építési szabályzat és szabályozási terv) a módosításával összefüggő 2/2005. (1. 11.) Korm. rendelet szerinti környezeti vizsgálat szükségességének eldöntésével és a 314/2012. (XI.8.) Korm.rendelet szerinti partnerségi véleményezés lefolytatásával kapcsolatos dokumentáció Törzsszám: FI-8/2018. Felelős tervező: Gábor István okl. építészmérnök településrendező tervező a Magyar Építész Kamara tagja TT-09-0036 Tartalomjegyzék Nagyhaju Attila okl. településmérnök településrendező tervező a Magyar Építész Kamara tagja TT-09-0637 Debrecen, 2018. szeptember hó Előzmények A módosítás során elérendő célok összegzése, a módosítás hatása Az érintett terület és környezetének településrendezési szempontú bemutatása Szabályozási koncepció javaslat a szabályozás módosítására A javasolt változás (módosítás) infrastrukturális igénye, fejlesztése A javasolt változás (módosítás) környezeti (és vizuális) hatásai
Előzmények Az Önkormányzat által kezdeményezett A jelű: Debrecen Jókai utca 48-50. számú ingatlant; B jelű: Debrecen Leány utca 2-4. számú ingatlanokat; C jelű: Debrecen Kishegyesi úti Tesco áruház ingatlanát (amelynek szabályozása a 18/1998.(V.22.) számú rendelettel lett jóváhagyva); D jelű: Debrecen Postakert utca 19. szám alatti ingatlanokat, valamint E jelű: Debrecen Barna utca 23. és Szív utca 16. számú ingatlanokat érintő módosításokkal összefüggő 2/2005. (1. 11.) Korm. rendelet szerinti környezeti vizsgálat szükségességének eldöntésével kapcsolatos dokumentáció a fejlesztési igényeket megalapozó településrendezési feladatok megalapozására készült el. Településrendezési és tervezési szerződés megkötése nem indokolt. A módosítás során elérendő célok: A jelű módosítás esetében a Közgyűlés a 16/2017.(I.26.) számú határozatával döntött az Önkormányzat tulajdonát képező 8173/1, a 8173/3, a 8173/4, a 8173/5 hrsz-ú ingatlanok együttes értékesítéséről. A 8173/3, a 8173/4, a 8173/5 hrsz-ú ingatlanok a hatályos szabályozási terv szerint egy építési övezetbe tartoznak, (Lk 215254 (B) míg a 8173/1 hrsz-ú ingatlan a többi ingatlanhoz képest külön építési övezetbe (Lk-215253 (B)) sorolt. A területrész együttes értékesítése, a jobb telekhasználati lehetőség elérése, a várostesten belüli pozíciójához képest alulhasznált telkek intenzívebb, a saroktelek új beépítéséhez használatban és intenzitásban illeszkedő beépítés lehetőségének megteremtése, a településképi szempontok érvényesülése, és a telekösszevonás lehetőségének megteremtése indokolttá teszi az önkormányzati tulajdonú ingatlanok egy építési övezetként történő rögzítését. B jelű módosítás a Debrecen Nagytemplomi Református Egyházközség tulajdonában lévő Leány utca 2. és Leány utca 4. szám alatti ingatlanokat (7202 és 7203 hrsz.) érinti. A Leány utca 2. számú ingatlan övezeti besorolását kiterjesztjük a Leány utca 4. számra, így a tervezett Ifjúsági Központ fejlesztés megvalósulhat. C jelű módosítás a TESCO áruház területrészét érinti (19041 hrsz). A településtestben betöltött jó pozíciójú területrész szolgáltatási funkciójának bővítését előirányzó fejlesztési elképzelések kapcsán indokolttá vált a Kishegyesi úti Szupermarket telkén rögzített építési hely korrigálása, mely módosítást a korábban megvalósult beépítésekhez való pontosítás is indokol. A tervezett beépítés által elfoglalt parkolók számát (57 db) és az építmény parkolóigényét (15 db) a területen található többletparkolókból (226 db) fedezik. D jelű módosítás lényege, hogy az egyébként kertségi karakterű, döntően kis lakás számmal beépült ingatlanokhoz csatlakozó 15411/2 és 15411/3 hrsz-ú, tárgyi telkeken szabályozott 9,50 m-es építménymagasságot az övezeti határának korrekciójával úgy módosítsuk, hogy az hasonló paraméterekkel rendelkezzen a tömbön belüli hasonló karakterű kertségi 7,50 m építménymagasságú területtel. Szakmai javaslatunk még a 15411/4 hrsz-ú telekkel együtt történő korrekció, tekintettel arra, hogy az már családi házas jelleggel beépült, és ezen a módon összeköthető a Zelemér utca felé eső ugyanilyen övezeti jellemzőkkel szabályozott utcaszakasz a Postakert utcai szakasszal E jelű övezethatár módosításának célja, hogy a módosítandó területrészen (9386/4 hrsz), kedvezőbb beépítéssel valósulhat meg az irodaház II. üteme, míg a megmaradó kisvárosias lakózónába eső ingatlan (9408 hrsz.) beépítését ez nem érinti hátrányosan. Az elérendő célok és fejlesztési elképzelések érdekében az önkormányzat első lépéseként a szabályozási terv módosítását tervezi. Pontosabban: A, B és E jelű terület esetében az övezeti határ módosítását; C jelű terület esetében az építési hely korrigálását; D jelű terület esetében a beépítési paraméterek tekintetében az építménymagasság csökkentését; Jelen esetekben olyan mértékű módosítások javasoltak, mellyel a hatályos településrendezési eszközök közül Debrecen Megyei Jogú Város Közgyűlése által a 124/2001. (VI.21.) Kh. számú határozattal megállapított településszerkezeti terv módosítását nem, csak a 8/2003. (V.23.) Kr. rendeletével elfogadott helyi építési szabályzat és szabályozási terv módosítását igénylik. 2
Módosítás hatása: A módosításokkal új beépítésre szánt terület nem kerül kijelölésre, nem történik zöldterület, vízgazdálkodási, erdő- és természetközeli terület megszüntetése és nem kerül sor a területfelhasználás és a rendeltetési zóna módosítására. Nem jelenik meg új vonalas szerkezeti elem, védőtávolságok a területet nem érintik, - táj- és természetvédelmi elem nem jelent korlátozást. Kulturális örökségvédelmi elemek közül régészeti érdek jelenik meg az A, B, E jelű területeken, melyet az örökségvédelmi adatszolgáltatás rögzített. Műemléki környezet érinti a B jelű területet. Helyi területi művi értékvédelmi terület nem érinti egyik területet sem. A kijelölt telektömbökön és telkeken belül helyi védett épület jelenik meg a D jelű területen a 7202 hrsz-ú ingatlanon. Debrecen Megyei Jogú Város Közgyűlése a 45/2017. (XII.14.) önkormányzati rendeletével fogadta el a város településképvédelmi rendeletét. A módosítással érintett területekre a meghatározó területre vonatkozó előírások érvényesek. Az érintett területek és környezetének településrendezési szempontú bemutatása A jelű terület: A DÉSZ a területrészre vonatkozóan az alábbi építési övezeti kódokat rögzíti: Az építési övezeti kód a 8173/1 hrsz-ú telken: Lk 215253 (B) - a Lk betűjel a kisvárosias lakó zóna jele, - az első szám az építészeti karakter (2) civis, - a második szám (1) nem kialakult kategória; - a harmadik szám a beépítési mód (5) zártsorú - általános; - a negyedik szám a megengedett legkisebb építési telek nagysága (2) min.300 m2; - az ötödik szám a megengedett legnagyobb beépítettség mértéke (5) = 40 %; zöldterület 40%. - a hatodik szám a megengedett legnagyobb építmény-magasság (3) <= 7,50 méter. Az építési övezeti kód a 8173/3,4,5 hrsz-ú telken: Lk 215254 (B) - a Lk betűjel a kisvárosias lakó zóna jele, - az első szám az építészeti karakter (2) civis, - a második szám (1) nem kialakult kategória; - a harmadik szám a beépítési mód (5) zártsorú - általános; - a negyedik szám a megengedett legkisebb építési telek nagysága (2) min.300 m2; - az ötödik szám a megengedett legnagyobb beépítettség mértéke (5) = 40 %; zöldterület 40%. - a hatodik szám a megengedett legnagyobb építmény-magasság (4) = 7,00-9,50 méter. B jelű terület: A DÉSZ a területrészre vonatkozóan az alábbi építési övezeti kódokat rögzíti: Az építési övezeti kód a 7203 hrsz-ú telken: Lk 215253 (B) - a Lk betűjel a kisvárosias lakó zóna jele, - az első szám az építészeti karakter (2) civis, - a második szám (1) nem kialakult kategória; - a harmadik szám a beépítési mód (5) zártsorú - általános; - a negyedik szám a megengedett legkisebb építési telek nagysága (2) min.300 m2; - az ötödik szám a megengedett legnagyobb beépítettség mértéke (5) = 40 %; zöldterület 40%. - a hatodik szám a megengedett legnagyobb építmény-magasság (3) <= 7,50 méter. Az építési övezeti kód a 7202 hrsz-ú telken: Lk 215254 (B) - a Lk betűjel a kisvárosias lakó zóna jele, - az első szám az építészeti karakter (2) civis, - a második szám (1) nem kialakult kategória; - a harmadik szám a beépítési mód (5) zártsorú - általános; - a negyedik szám a megengedett legkisebb építési telek nagysága (2) min.300 m2; - az ötödik szám a megengedett legnagyobb beépítettség mértéke (5) = 40 %; zöldterület 40%. - a hatodik szám a megengedett legnagyobb építmény-magasság (4) = 7-9,50 méter. Sajátos előírás tekintetében a telkekre a Debrecen -Belvárosra (B) vonatkozó előírások érvényesek. 3
C jelű terület: A DÉSZ a területrészre vonatkozóan az alábbi építési övezeti kódokat rögzíti: Az építési övezeti kód a 19041 hrsz-ú telken: Kke 612955 - a Kke betűjel a különleges kereskedelmi célú zóna jele, - az első szám az építészeti karakter (6) egyéb, - a második szám (1) nem kialakult kategória; - a harmadik szám a beépítési mód (2) szabadon álló - általános; - a negyedik szám a megengedett legkisebb építési telek nagysága (9) min.4000 m2; - az ötödik szám a megengedett legnagyobb beépítettség mértéke (5) = 40 %; zöldterület 40%. - a hatodik szám a megengedett legnagyobb építmény-magasság (5) = 8,50-12,50 méter. D jelű terület: A DÉSZ a területrészre vonatkozóan az alábbi építési övezeti kódokat rögzíti: Az építési övezeti kód a 15411/2,3,4 hrsz-ú telken: Lk 412444 (PVK) - az Lk betűjel a kisvárosias lakózóna jele, - az első szám az építészeti karakter (4) belső kertségi, - a második szám (1) nem kialakult kategória; - a harmadik szám a beépítési mód (2) szabadonálló általános; - a negyedik szám a megengedett legkisebb építési telek nagysága (4) min. 600m 2 ; - az ötödik szám a megengedett legnagyobb beépítettség mértéke (4) = 30 %; zöldterület 50%. - a hatodik szám a megengedett legnagyobb építmény-magasság (4) = 7,0-9,5 méter. Sajátos előírás tekintetében a Postakert - Vargakert (PVK) területére vonatkozó sajátos előírások érvényesek. E jelű terület: A DÉSZ a területrészre vonatkozóan az alábbi építési övezeti kódokat rögzíti: Az építési övezeti kód a 9386/4 hrsz-ú telken: Vt 615575 (B) - az Vt betűjel a településközpont vegyes zóna jele, - az első szám az építészeti karakter (6) egyéb, - a második szám (1) nem kialakult kategória; - a harmadik szám a beépítési mód (5) zártsorú általános; - a negyedik szám a megengedett legkisebb építési telek nagysága (5) min. 720m 2 ; - az ötödik szám a megengedett legnagyobb beépítettség mértéke (4) = 30 %; zöldterület 60%. - a hatodik szám a megengedett legnagyobb építmény-magasság (4) = 8,5-12,5 méter. Az építési övezeti kód a 9408 hrsz-ú telken: Lk 215253 (B) - az Lk betűjel a kisvárosias lakózóna jele, - az első szám az építészeti karakter (2) civil, - a második szám (1) nem kialakult kategória; - a harmadik szám a beépítési mód (5) zártsorú általános; - a negyedik szám a megengedett legkisebb építési telek nagysága (2) min. 300m 2 ; - az ötödik szám a megengedett legnagyobb beépítettség mértéke (5) = 40 %; zöldterület 50%. - a hatodik szám a megengedett legnagyobb építmény-magasság (3) <= 7,5 méter. Sajátos előírás tekintetében a Debrecen -Belvárosra (B) területére vonatkozó sajátos előírások érvényesek. 4
Debrecen Megyei Jogú Város 5 területrészét érintő helyi építési szabályzat és szabályozási terv módosítás a hatályos szabályozási terv kivonata a A jelű területre a hatályos szabályozási terv kivonata a B jelű területre 5
a hatályos szabályozási terv kivonata a C jelű területre 6
a hatályos szabályozási terv kivonata a D jelű területre a hatályos szabályozási terv kivonata a E jelű területre 7
Szabályozási koncepció javaslat a szabályozás módosítására A jelű: A telektömbre meghatározott területfelhasználás, valamint a helyi építési szabályzatban és szabályozási tervben rögzített rendeltetési zóna sem változik. A Jókai Csap utca sarokrészen rögzített Lk 215254(B) építési övezeti kód kerülne kiterjesztésre az Lk 215253(B) építési övezeti kód helyett a Jókai utca 48-50. számú ingatlanra. A szabályozási terv javaslatát a TR/sz/A. jelű tervlap tartalmazza. B jelű: Az építési övezet pontosítása történik meg. A 7203 telekre vonatkozóan a tömb nyugati felén (Rákóczi u.) növekvő építmény magassággal Lk 215254(B) építési övezeti kód kerül normatív módon (egységesen) kiterjesztésre. A szabályozási terv javaslatát a TR/sz/B. jelű tervlap tartalmazza. C jelű: A megvalósult épületre figyelemmel történő pontosítást és a Kishegyesi út felőli térfal képzés lehetőségére figyelemmel az építési hely déli irányban történő növelését - az építési hely korrigálását - jelenti. A szabályozási terv javaslatát a TR/sz/C. jelű tervlap tartalmazza. D jelű: A Postakert utca érintett szakaszának északi oldalán, egységesen szabályozott területbe ékelődött három telekre, a környezetébe jobb illeszkedést biztosító csökkenő építmény magassággal Lk 412443(PVK) építési övezeti kód kerülne rögzítésre. A szabályozási terv javaslatát a TR/sz/D. jelű tervlap tartalmazza. E jelű: A Szív utca 9408 hrsz-ú (kisvárosias lakóterületbe sorolt) ingatlan területére cca. 100 m 2 területnagyságban a településközpont vegyes zóna Vt 615575(B) kerülne kiterjesztésre. A szabályozási terv javaslatát a TR/sz/E. jelű tervlap tartalmazza. A javasolt változás (módosítás) infrastrukturális igénye, fejlesztése A területen a javasolt módosítás révén jelentős infrastruktúra fejlesztési igény a hatályos településrendezési tervi meghatározásokhoz képest nem jelenik meg. A javasolt változás (módosítás) környezeti (és vizuális) hatásai A módosítások révén településrendezési szempontból negatív irányú környezeti hatás nem jelenik meg. A hatályos tervtől eltérő megállapítást jelen terv nem fogalmaz meg, az érintettségek feltárásával kapcsolatban új ágazati környezet- és természetvédelmi, ill. régészeti értékfeltárás nem történt. Természetvédelmi elem nem jelent korlátozást, a konkrét módosítással érintett területen. A rendelkezésre álló adatok alapján megállapítható, hogy kulturális örökségvédelmi elemek tekintetében régészeti érintettség jelenik meg a területen. - A jelű területen az önkormányzati területrész együttes értékesítése, a jobb telekhasználati lehetőség elérése, a várostesten belüli pozíciójához képest alulhasznált telkek intenzívebb, a saroktelek új beépítéséhez vezetne; - B jelű területen az övezeti kód kiterjesztésével megvalósulhat az ifjúsági Központ fejlesztése; - C jelű területen a városszövet Segner tér körüli szétesett térszerkezetét a Kishegyesi út felől egy moderáltabb térfal alakítás (visszahúzás az utca irányába) városképi szempontból értékelhetőbb rendbe próbálja hozni; - D jelű területen korrekcióval egységessé válhat a tömbbelső felé forduló utcaszakasz, és a beékelődött telkek ezen szabályozással összefüggésben igazodnának a kialakult környezethez és a tervezett használati intenzitáshoz.; - E jelű területen kedvezőbb beépítéssel valósulhat meg az irodaház II. üteme, mellyel több új munkahely létesülhet; a területek fejlődése, felértékelődése pozitívan hat a környezetére, továbbá a telektömböket magába foglaló városrészek fejlődésére is. 8
a A jelű telektömb jelenlegi beépítése a B jelű telektömb jelenlegi beépítése 9
a C jelű telektömb jelenlegi beépítése a C jelű telektömb telepítési javaslata 10
a D jelű telektömb jelenlegi beépítése 11
az E jelű telektömb jelenlegi beépítése az E jelű telektömb telepítési javaslata Debrecen, 2018. szeptember hó 12
TR/sz/A. 13
TR/sz/B. 14
TR/sz/C. 15
TR/sz/D. Lk 412443 (PVK) 16
TR/sz/E. 17