Ingatlanértékelés ll. Feladat Kovács Zsombor PBTO0G

Méret: px

Mutatás kezdődik a ... oldaltól:

Download "Ingatlanértékelés ll. Feladat Kovács Zsombor PBTO0G"

Adél Biróné
7 évvel ezelőtt
Látták:

1 Ingatlanértékelés ll. Feladat Kovács Zsombor PBTO0G Hozamráta meghatározása: A hozamráták illetve a bérbeadások diagramja 2015-től az elmúlt 10 évre nézve.

2 A Cushman tavalyi adatai szerint a Váci úton némileg csökkent a yield és ez az országos adatokon is meglátszik. Viszont én mégis felvenném 8%-ra mivel a kiadások növekedő tendenciát mutatnak az eddigi évekhez képest, plusz az inflávió némleg csökkent magyarországon. Forrás: Cushman & Wakefield Ofice Market Snapshot th q. Piaci bérleti díj meghatározása: Center Point irodaház: ( Ft) most épülő Váci út Business Center: ( Ft) Váci út 140 Business Center 91: 9 (2700Ft) Váci út 91. Az értékek m 2 /hó-ra értendők. A fenti értékek átlagából 11 /m 2 /hó-t állapítottam meg Forrás: Iroda üzemeltetési díjának meghatározása: 4 /m2/hó-t határozok meg a magyar átlagot tekintve.

3 Értékek: Dolgozók száma 1800 Fő Üzemeltetési díj összesen 8 m 2 /Fő Iroda terület m 2 Vizesblokk, teakonyha, szerver terület 14% 2016 m 2 Falak alatti terület 5% 720 m 2 Kizárólagosan használt irodaterület m 2 Közös terület (%) m 2 bérleti időtartam 50 hó Bérleti díjmentes időszak 5 hó Bérleti terület összesen m 2 Iroda bérleti díj 11 /m 2 /hó Iroda effektiv bérleti díj 9.9 /hó Bérleti díj összesen /hó Raktár bérleti díj 6 /hó Raktár effektív bérleti díj 5.4 /hó Parkolohely(ek) szama 60 db Bérleti díj összesen /hó Üzemeltetési díj 4.0 /m 2 /hó Üzemeltetési díj összesen /hó Bérleti díj mindösszesen (üzemeltetési díjjal együtt) Pénzügyi biztosíték /hó 3 hóna p Pénzügyi biztosíték összege Forrás:

4 Összes beruházási költség becslése: Építési kölltségek 17000,0 m2 össz. nettó épület terület 60,0 db parkolók darabszáma 100,0 m2 külső tér, burkolat, parkosítás 9 % szerkezet 18530,0 m2 össz. bruttó épületterület 80 eft/m2 fajl. építési ktg. 1482,4 MFt nyers építési ktg. 1,10 építészeti szorzó kialakítás, anyaghasználat, stb. 1,10 mûszaki szorzõ talaj, technol., szomszédos ép,, stb. 1,10 szervezési szorzó telek, megközel,.határidõ, pénzügyek, stb. 1973,1 MFt épület építési ktg eft/db parkoló, út 90,0 MFt parkoló építési költség 100 eft/m2 fajl. ktg. 10,0 MFt kertépítési költség 2073,1 MFt összes nettó építési költség Járulékos költségek 1 2 % előkészítés 41,5 MFt beruházási és építészeti program, tanulmányok 1 % geod., talajm. 20,7 MFt próbafúrások, szakértések, tervek 3 % építészeti tervezés 62,2 MFt a vállalt feladattól és épületnagyságtól függ (ÉSZ Kamara) 3 % szaktervezők 62,2 MFt a speciális technológiáktól függő (Mérnökkamara) 3 % beruházásszervezés 62,2 MFt folyamatok irányítása, szervezése, proj.man., admin., stb. 4 % finanszírozás 82,9 MFt a felvett hitel nagysága, feltételei 2 % jogi ktg. 41,5 MFt szerződéskötések, illetékek, perköltségek, stb. 2 % biztosítás és őrzés 41,5 MFt az építés- és egyéb biztosítások, örés-védelem 2 % PR, tájékoztatás 41,5 MFt hirdetés, eladási költségek, sajtó, megnyitás, stb. 1 % művészeti alkotások 20,7 MFt műalkotások elhelyezése az épületben v. környékén 1 % tartalékkeret 20,7 MFt előre nem látott kockázatok fedezésére 497,5 MFt Járulékos költségek 2 15 telekár 15,0 MFt helyi ingatlanpiaci adatok alapján 3 MFt közműfejlesztés 3,0 MFt helyi infrastruktura szolgáltatói adatok alapján 6 eft/m2 belsőépítészet 6,0 MFt spec. burkolatok, berendezések, tárgyak, stb. 7 eft/m2 mobíliák 7,0 MFt bútorok, egyedi vagy gyári tárgyak 5 eft/m2 spec. technológia 5,0 MFt tárolás, mozgatás, órzés, stb. technikai feltételei 15 eft/m2 inform.techn. 15,0 MFt tájékoztatás, számítástechnika és védelmi hálózatok 20 MFt szoftver 20,0 MFt legális hálózati és felhasználói szoftverek 71,0 MFt Összes beruházási költség: építés 2073,1 MFt járulékos 568,5 MFt összes 2641,6 MFt 27 % ÁFA 713,2 MFt Beruházás bruttó költsége: 3354,8 MFt

5 költség MFt Forrás: mono.eik.bme.hu/~zrostas/konyvtar/beruh_kbecs_2016.xls Időtartamok meghatározása: Előkészítési szakasz: ~7hónap (telek vásárlása, szerződéskötések, pályázati kiírás, jogok megszerzése) Tervezési szakasz: ~7hónap (vázlatterv, részletes tervezés, szakágak leszerződtetése, kivitelezők tendereztetése) Kivitelezési szakasz: ~12hónap (engedélyek beszerzése, helyszín előkészítése, kivitelezés folyamata) Üzemeltetési szakasz: ~50év (üzemeltetés, takarítás, irodakiadás) A telek fejlesztési pénzfolyama: jelenérték ,9 9,1 8,5 7,8 7, NPV MFt/hó hónap Ha feltételezzük, hogy 26 hónap alatta nulláról felépül az épület csúszás és plusz költség nélkül. Pénzfolyam részletes számítása 10 évre: t=10 i=8% bérleti bevétel = 78,6 MFt/hónap x 12 =943,2 MFt üzemeltetési díj = 22,618MFt/hónap x 12 =271,425 MFt -> összes havi bevétel: 671,775 MFt Beruházási költségek a 0. évben (előkészítés, tervezés) = 512,5 MFt Beruházási költségek a 1. évben (kivitelezés, építés) = 2841,5 MFt

6 MFt év bevétel MFt kiadás Mft jelenérték (bevétel) jelenérték (kiadás) jelenérték (Össz) NPV/év 0-512,5-512,5-512,5-512, ,5-2631,0-2631,0-3143, ,2-271,4 808,6-232,7 576,0-2567, ,2-271,4 748,7-215,4 533,3-2034, ,2-271,4 693,3-199,5 493,8-1540, ,2-271,4 641,9-184,7 457,2-1083, ,2-271,4 594,4-171,0 423,3-659, ,2-271,4 550,3-158,4 392,0-267, ,2-271,4 509,6-146,6 363,0 431, ,2-271,4 471,8-135,8 336,1 431, ,2-271,4 436,9-125,7 311,2 742,3 1500,0 1000,0 500,0 0,0-500,0 Diagramcím -1000,0-1500,0-2000,0-2500,0-3000,0-3500, össz -512,5-2631,0 576,0 533,3 493,8 457,2 423,3 392,0 363,0 336,1 311,2 kiadás -512,5-2631,0-232,7-215,4-199,5-184,7-171,0-158,4-146,6-135,8-125,7 bevétel 808,6 748,7 693,3 641,9 594,4 550,3 509,6 471,8 436,9 NPV -512,5-3143,5-2567,6-2034,3-1540,5-1083,3-659,9-267,9 431,1 431,1 742,3 év A pénzfolyamábra nettó jelenértéke: 742,277 Mft

7 Érzékenységvizsgálat: A nettó jelenérték változása adott diszkont rátával, és hozzátartozó tőkésítési rátával. Tőkésítési ráta Diszkont ráta 5,0% 5,5% 6,0% 6,5% 7,0% 7,5% 8,0% 8,5% 9,0% 9,5% 10,0% 4,5% ,0% ,5% ,0% ,5% ,0% ,5% ,0% ,5% ,0% ,5% ,0% ,5% ,0% Telek árának rögzítése: A telek ára hozamszámítási értékbecslési módszer alapján: 742,27 Milló forint Fajlagos ár: 148,45 ezer Ft/m 2

Hasonló dokumentumok

Nyugat magyarországi Egyetem Geoinformatikai Kar Továbbképző tagozat. Ingatlanfejlesztő szakirányú továbbképzés. Szóbeli prezentáció

Nyugat magyarországi Egyetem Geoinformatikai Kar Továbbképző tagozat Ingatlanfejlesztő szakirányú továbbképzés Kajtár Ilona Vendéglátó ipari létesítmény ingatlan-értékélési Szóbeli prezentáció Záróvizsga