INGATLANÉRTÉKELÉSI SZAKÉRTŐI VÉLEMÉNY a 2022 Tahitótfalu, belterület 4359 hrsz. alatti fejlesztési területről

Átírás

1 INGATLANÉRTÉKELÉSI SZAKÉRTŐI VÉLEMÉNY a 2022 Tahitótfalu, belterület 4359 hrsz. alatti fejlesztési területről 1.sz. példány

2 INGATLAN ÉRTÉKELÉS Üres, fejlesztésre alkalmas telkek T Az értékelő társaság: Papp Sándor E. V. Szakértő(k) neve: Papp Sándor A vizsgálat időpontja: A megbízás hivatkozási száma: A vizsgálat célja és tervezett felhasználási helye: első fedezet vizsgálat X éves felülvizsgálat egyéb: Banki ügyfél: Tahi-Ing kft. Összefoglaló tábla Az ingatlan megnevezése Az ingatlan címe Helyrajzi száma Kivett udvar és rendezetlen funkciójú épület 2022 Tahitótfalu, belterület 4359 hrsz hrsz. Telek területe m 2 Forgalmi érték Piaci összehasonlító megközelítés szerint Piaci hozadéki megközelítés: Egyeztetett ( végső ) piaci érték, kerekítve : ,- Ft ,- Ft ,-Ft Az ingatlan rövid távú értékesíthetősége Könnyen Átlagos /0-90 nap/ / nap/ A jelenlegi gazdasági helyzet, jó elhelyezkedés miatt x x Problematikus / nap/ Nehéz /360 nap/ Likvidációs mutató a forgalmi érték %-ban kifejezve 65 % Likvidációs érték ,- Ft Mellékletek * 1. Fotók ( ) X 2. Tulajdoni lap ( ) X 3. Térképmásolat X 4. Övezeti tervlap és HÉSZ részlet X... értékelő cég aláírása és pecsétje Az értékelés 15 számozott oldalon, 2 példányban készült. Az értékbecslés érvényességi ideje: 90 nap 2

3 Az ingatlan általános bemutatása Az ingatlan címe: Helyrajzi száma: Bejegyzett tulajdonos(ok): 2022 Tahitótfalu, belterület 4359 hrsz hrsz. Szente László és Debreczeni József Tulajdoni hányaduk: 618/ /1235 Esetleges széljegyek tartalma: Haszonélvezet, illetve egyéb terhek: Bérlő: nincs kábelvezetési szolgalmi jog 75 m2-re, Magyar Telekom, önálló szöveges bejegyzés, vezetékjog 350 m2-re, ELMŰ nincs Bérleti szerződés időtartama, lejárata: - Környező ingatlanok hasznosítási formája: ipari terület, fejlesztési területek, lovarda Településen belüli elhelyezkedése: Megközelíthetősége: Hasznosítás jelenlegi formája: Legcélszerűbb hasznosítás: Egyéb értéket befolyásoló körülmény: Tahitótfalu település, északi részén, a Stampok lovarda bejárata mellett található. A szóban forgó ingatlan jogerős építési engedéllyel rendelkezik, a terep rendezés megkezdődött, szinte az egyetlen beépíthető iparterület Tahiban. Helyi és távolsági busz, szgk. Kivett udvar és rendezetlen funkciójú épület Fejlesztési telek Jogerős építési engedély Az értékelt ingatlancsoport bemutatása Tahitótfalu község Pest megyében, a Szentendrei járásban. A megye északi részén, Budapesttől 28 kilométerre, Szentendrétől északra található, a 11-es főút mellett. A Szentendrei-Duna választja két részre, a szentendrei-szigeti Tótfalura és a Visegrádi-hegység lábainál húzódó Tahira. Itt van a Szentendrei-szigetre vezető egyetlen közúti híd a Tildy híd. Forgalmas 11-es út mellett található terület Gksz-3 (gazdasági),övezet. E terület a település egyetlen beépítetlen iparterülete, az építési engedély birtokában kamion-depo és logisztikai központ kialakítására alkalmas. Az Elmű-vel megállapodás született a trafóház áthelyezéséről. 3

4 Piaci összehasonlító értékelés - Összehasonlító adatok A környezet fajlagos telekárai Vizsgált ingatlan Ingatlan I. Ingatlan II. Ingatlan III. Elhelyezkedés, fekvés Tahitótfalu település szélén Tahitótfalu település szélén Tahitótfalu település szélén Tahitótfalu település szélén Művelési ág / övezeti besorolás Gksz-3 Lk-3 Lk-2 Lk-3 Beépíthetőség 35% 15 % beépíthető 25 % beépíthető 15 % beépíthető Elhelyezkedés Tahitótfalu település szélén Tahiban Tahiban Tahiban Közművesítettség közművek telkhatáron kivül közművek részben telken belül közművek részben telken belül közművek részben telken belül Megközelíthetőség szilárd burkolat szilárd burkolat szilárd burkolat szilárd burkolat Ár / Kínálati ár Telek területe (m 2 ) Fajlagos érték (Ft/m 2 ) Kínálati ár / eltelt idő miatti korrekció -15% -15% -15% Korrigált fajlagos érték Adat forrása (időpont) ingatlan.com ingatlan.com ingatlan.com A telekérték korrekciója Vizsgált ingatlan Ingatlan I. Ingatlan II. Ingatlan III. Beépíthetőség 5% 5% 5% Beépítettség Alak, forma, terület -10% -10% -5% Megközelíthetőség közvetlenül aszfaltozott út mellett Hasznosíthatóság 10% 10% 10% Meglévő közművek Elhelyezkedés Összes módosítás 7% 5% 5% 10% Módosított alapár Módosított alapár 20% 40% 40% súlyozása Módosított alapár Ft súlyozással Módosított alapár kerekítés után

5 TÉ = m Ft / m Ft Ft Összesen: Ft Maradvány elvű értékmeghatározás A LEHETSÉGES FEJLESZTÉS ADATAI A telkek mérete összesen: A legjobb és legértékesebb hasznosítási forma: Magánút: Beépíthető telkek területe: A beépíthető összes terület (35%) m2 Építési telek 0 m m m2 jogerős építési engedély szerint m2 Főfunkció Gksz-3 gazdasági, kereskedelmi és szolgáltató A megépíthető szintszám a földszint alatt: Nem meghatározott A megépíthető szintszám a földszint felett: 1 Szintterületi mutató: Nincs meghatározva Előírt építménymagasság 7,5 m Előírt zöldfelület 25% Előkert nagysága: 10 m A fejlesztési telkek beépíthetősége 35%. A számítások során nagy belmagasságú csarnokok építését és bérbeadását feltételezzük, iroda és szociális blokkokkal, mivel az ingatlan környezetében a jellemző hasznosítás ilyen irányú. Építési költség Bruttó m2 Nettó m2 Kiadható m2 Bekerülés Ft/m2 Épület bekerülés Ft Csarnokok Irodák, szociális létesítmények Épületek összesen

6 A fejlesztés költsége A fejlesztés költségei Építési költségek (nettó) funkció csarnok Ft/m Ft Funkció iroda, szociális r Ft/m Ft Építési költségek összesen Ft Szakértői díjak, tervezés építési ktsg: 3,0% -a Ft Tartalékkeret építési ktsg: 3,0% -a Ft Marketingktsg, értékesítői jutalék építési ktsg: 3,0% -a Ft Finanszírozási költségek összköltség 5,0% -a Ft A fejlesztő haszna - építési ktsg: 15% -a Ft A fejlesztés összköltsége+fejlesztő haszna Ft Feltételezések DCF módszerhez -A maximálisan elérhető bevételeket a piaci díjak alapján kalkuláltuk. A DCF-et 5 éves időtartamra végeztük el. -A felújítási és karbantartási költségalapot az újraelőállítási költség 1,0 %-kában határoztuk meg. -A menedzselési költséget a befolyó bevételek 3,0%-ban határoztuk meg. -Az építményadó mértéke a határozat alapján: az 1700 m2-t meghaladó épületek után 600 Ft/m2/év. -A diszkontrátát 10,0 %-ban határoztuk meg ezek alapján, figyelembe véve az ingatlan egyedi kockázati tényezőit. -Az exit-rátát pedig 9,0 %-kal kalkuláltunk, mert a befektetői elvárt hozamszintek hosszabb távon csökkenő tendenciát mutatnak általában. -Növekedési ütemet 1,5 %-ban határoztuk meg, mivel a kereskedelmi ingatlanok piacán jelenleg alacsony szinten állnak a bérleti díjak, az elkövetkező 5 évben díjemelkedés várható. 6

7 Piaci hozadéki megközelítés - Cash-flow elemzéshez Piaci bérleti díjak, raktár, csarnok területre Vizsgált Ingatlan I. Ingatlan II. Ingatlan III. ingatlan Elhelyezkedés Tahitótfalu szélén Leányfalu Tótfalu Szentendre Leírás új építésű, 5 m belmagasságú, könnyűszerkezetes raktárcsarnok 1960-ban épült, részben 40 éve épült, átlagos könnyűszerkezetes műszaki állapotú építésű, átlagos műszaki csarnok és raktár, állapotú csarnok és raktár, telekméret m2 telekméret m ben épült, jó állapotú, korszerű, nagy belmagasságú raktár és iroda, telekméret m2 Redukált alapter. (m2) Ár/kínálati ár Fajlagos bérleti díj Ft Ft Ft Kínálati ár -5% -5% -5% Korrigált fajlagos bérleti díj Ft 950 Ft Ft Adat forrása és időpontja ingatlan.com ingatlan.com ingatlan.com Alapterület Elhelyezkedés, környezet Vizsgált ingatlan Korrekciós tényezők Ingatlan I. Ingatlan II. Ingatlan III. Építés éve/műszaki 5% 5% állapot Műszaki felszereltség új építésű 10% 15% 0% Iroda arány Összes módosítás 15% 20% 0% Módosított alapár Ft Ft Ft Ft Súlyozás 40% 20% 40% Súlyozott alapár Ft Módosított alapár Ft 4,27 Eur/m2 kerekítés után Havi bevételek Ft Éves bérleti bevétel Ft Alapterület miatt nem korrigáltunk, mert több kisebb részben is kiadható. 7

8 Piaci bérleti díjak, iroda területre Vizsgált ingatlan Ingatlan I. Ingatlan II. Ingatlan III. Elhelyezkedés Tahitótfalu szélén Szentendre Leányfalu Szentendre Leírás új építésű, magas 1995-ben épült C B kategóriás 2000-ben épült, B műszaki színvonalon kategóriás irodaházban, irodaházban, irodák, jó kategóriás irodaházban, kivitelezett, irodablokk jó műszaki állapotú műszaki állapotú, irodák, jó műszaki irodablokk és klimatizált, szociális állapotú, klimatizált, bemutatóterem területtel szociális területtel Méret Fajlagos bérleti díj Ft Ft Ft Kínálati ár miatti -10% -10% -10% korrekció Korrigált fajlagos érték Ft Ft Ft Adat forrása és időpontja Ingatlan.com Ingatlan.com Ingatlan.com Vizsgált ingatlan Korrekciós tényezők Ingatlan I. Ingatlan II. Ingatlan III. Hasznosíthatóság Műszaki állapot 10% 10% 10% Elhelyezkedés Megközelíthetőség 5% 5% 5% Jelleg Összes módosítás 15% 15% 15% Módosított alapár Ft Ft Ft Ft Módosított alapár 40% 40% 20% súlyozása Módosított alapár súlyozással Ft Módosított alapár Ft 7,4 285 Ft/Eur kerekítés után Havi bevételek Ft Éves bérleti bevétel Ft Kalkulált bérleti bevételek 300 Ft/Eur kiadható terület iroda 122 m 2 x Ft/m 2 = Ft/év 7,0 Eur/m2 kiadható terület raktár m 2 x Ft/m 2 = Ft/év 4,3 Eur/m2 Összesen Ft/év 8

9 Cash-flow számítás-maradványértékelés Kalkulált bérleti bevételek 300 Ft/Eur kiadható terület iroda, bemutató terem 122 m 2 x Ft/m 2 = Ft/év 7,0 Eur/m2 kiadható terület raktár m 2 x Ft/m 2 = Ft/év 4,3 Eur/m2 Összesen Ft/év Bevételek Maximális lehetséges bevétel Kihasználtság 0% 80% 85% 85% 85% Realizálható bevétel Költségek Felújítási és karbantartási költségalap (előáll. ktg. 1,0 %) 1,0% Menedzselési költségek (éves bevétel x 3%) 3,0% Építmény adó 600 Ft/m Biztosítási ktg. (becsült érték, újraelőállítási költség 0,1 %-a) 0,1% Exit érték Befektetési költségek Éves cash-flow Éves cash-flow jelenértéke Összegzett éves DCF Ft Alkalmazott diszkontráta 10,5% Alkalmazott tőkésítési ráta 9,5% Növekedési ütem 1,5% Újraelőállítási költség

10 Piaci érték meghatározása A piaci forgalmi érték meghatározásának szempontjai, a kiválasztott módszer indoklása A végső piaci érték meghatározásakor a piaci összehasonlító és a hozam alapú módszer eredményét 80%- 40%os súlyozással vesszük figyelembe. mivel a telkek beépítésével kapcsolatban tervek nem állnak rendelkezésre. Az ingatlan értéke piaci összehasonlítás alapján (Ft): Az ingatlan értéke hozamszámítás alapján (Ft): Az ingatlan egyeztetett piaci értéke, kerekítve (Ft): ,- Ft ,- Ft ,-Ft A likvidációs érték meghatározása Piaci helyzetelemzés, kockázatelemzés Az értékelt ingatlan Tahitótfalu település, északi részén, a Stampok lovarda bejárata mellett található. A szóban forgó ingatlan jogerős építési engedéllyel rendelkezik, a terep rendezés megkezdődött, szinte az egyetlen beépíthető iparterület Tahiban. Az ingatlan forgalomképes. A meghatározott érték feltétele, hogy az ingatlan tulajdoni lapján bejegyzett vezetékjog nem korlátozza a maximális beépíthetőséget, valamint az Elmű a trafóházat az elvi megállapodásnak megfelelően áthelyezze! Hosszútávon az ingatlantól értéktartást várunk. Tehermentes viszonyokat feltételezve értékeltünk. Az ingatlan rövidtávú értékesíthetősége véleményünk szerint átlagosnak megfelelő, figyelembe véve a piacon kialakult helyzetet és az ingatlan elhelyezkedését és a fejlesztési lehetőségeit. Piaci érték (Ft): ,- Ft Kényszerértékesítési időtartam kockázata (%): - 35% Összes kockázati elem / likvidációs szorzó (%): 65% Likvidációs érték (Ft): ,- Ft 10

11 Záradék 1. A szakvélemény tárgyi ingatlan, mint forgalomképes ingatlan tulajdonjogát értékeli, és a helyszíni szemle során tapasztalt állapotra, készültségre vonatkozik. Az értékelést követően bekövetkezett bármilyen nemű változásokért -bontás, gazdasági-erkölcsi avulás, gazdasági-környezeti körülmények megváltozása, gondatlanság, funkciótól eltérő használat, állagromlás, műszaki-fizikai elváltozás, engedély nélküli építés-, melyek az ingatlan értékét befolyásolják, felelősséget nem vállalunk. 2. Az értékelők nem végeztek földmérést, területmérést, a szakvéleményben található alapadatok a Megbízó adatszolgáltatásán és az ingatlan nyilvántartás adatain alapulnak. 3. A helyszíni szemle során feltárás vagy épületfizikai, statikai és egyéb vizsgálat nem történt, a szemrevételezéssel nem látható vagy nem közölt rejtett hibák (esetleges veszélyes anyagok jelenléte) az értékelést nem érintik. 4. A rendelkezésre bocsátott, valamint a szakértés alatt beszerzett adatok és információk, mint tudomásunk szerint helytállóak kerültek felhasználásra teljes körű ellenőrzés nélkül. 5. Az értékbecslés az eredeti felhasználást kivéve - csak az értékelő előzetes írásbeli hozzájárulásával adható ki harmadik félnek. Az értékelés csak egységes egészként kezelhető, abból részeket kivenni, és azokat magukban értelmezni nem lehet. 6. Az értékelés per-, teher- és igénymentes állapotra vonatkozik. 7. Jogi vizsgálatot az átadott iratok tanulmányozásán túlmenően az értékelő nem végzett. Az ingatlan forgalomképességének jogi eredetű korlátozottságáról a tulajdoni lapon bejegyzetteken túlmenően nincs tudomása, de ezekért felelősséget nem vállal. 8. Az értékelés azon feltételezésen alapul, hogy az ingatlanok jelenlegi, jövőbeni hasznosításával összefüggésben a helyi és országos hatóságoktól és egyéb szervezetektől valamennyi szükséges engedély, jóváhagyás és felhatalmazás rendelkezésre áll, ill. ezek beszerezhetők. 9. Javadalmazásunk nem függ az értékelt vagyontárgy értékétől, sem pedig olyan eseménytől, amely e szakvéleményben foglalt következtetések felhasználásának eredményeképpen jöhet létre. 11

12 K É P E K Környezet 11-es út Környezet 11-es út A terület és a lovarda bejárata A fejlesztési terület A fejlesztési terület A fejlesztési terület 12

13 A trafóház A trafóház A terület bejárata Környezet 13

14 Az ingatlan elhelyezkedése 14

15 15