ÉRTÉKELÉSI SZAKVÉLEMÉNY

Átírás

1 ÉRTÉKELÉSI SZAKVÉLEMÉNY Nagykovácsi, Kossuth Lajos u. 56. szám alatti üzlethelyiség bérleti díjának megállapításához 1027 Budapest, Bem József u. 9. Tel: ;

2 TARTALOM: Piaci alapú bérleti díj Megbízási adatok Alapelvek, korlátozó feltételek Előzmény Az ingatlan jellemzői... 6 A telek és környezete... 6 A felépítmény jellemzői Bérleti díj becslése Az alkalmazott becslési módszer Értéket befolyásoló tényezők Bérleti díj megállapítása piaci összehasonlító adatok elemzése alapján Összegzés oldal

3 Piaci alapú bérleti díj Megbízó: Nagykovácsi Nagyközségi Önkormányzata 2094 Nagykovácsi, Kossuth Lajos u. 61. A Nagykovácsi, belterület 385 hrsz-on nyilvántartott, természetben Nagykovácsi, Kossuth Lajos u. 56. szám alatti ingatlan utcai bejáratú, 55 m2 alapterületű üzlethelyiségének piaci alapú bérleti díja Ft/m2/hó, összesen Ft /hó azaz Egyszáz-huszonegyezer Ft/hó Az itt megállapított bérleti díj általános forgalmi adót nem tartalmaz. Az értékbecslés készült: Készítette: november 30. Molnár Mária okleveles ingatlangazdálkodó (ESSEC) EUFIM ingatlanértékelő 3. oldal

4 1. Megbízási adatok Megbízó: Nagykovácsi Nagyközség Önkormányzata cím: 2094 Nagykovácsi, Kossuth Lajos u. 61. képviseli: Kiszelné Mohos Katalin polgármester A szakvéleményt készítő társaság: PROMPT-IMMO Kereskedelmi és Szolgáltató Kft. székhely: 2483 Gárdony, Ady Endre u. 6. képviseli: Molnár Mária ügyvezető igazgató cégjegyzékszám: Cg adószám: A szakvéleményt készítő szakértő: Molnár Mária okleveles ingatlangazdálkodó, EUFIM ingatlanértékelő A megbízás tárgya: Nagykovácsi, belterület 385 hrsz-on nyilvántartott, természetben Kossuth Lajos u. 56. szám alatti, kivett lakóház megnevezésű ingatlan a Kossuth Lajos utcára nyíló, 55 m2 alapterületű üzlethelyiségének piaci alapú bérleti díja. Az értékelt jog/jogosultság: bérleti szerződésen alapuló használat Meghatározásra kerülő érték: aktuális piaci bérleti díj 4. oldal

5 2. Alapelvek, korlátozó feltételek Az értékbecslő szakértőnek az értékelés tárgyát képező ingatlanban semmiféle közvetlen vagy közvetett érdekeltsége nincs. Az értékbecslésben rögzített megállapítások, következtetések kizárólag szakmai szempontokon alapulnak. Megbízásunk jogi természetű kérdések vizsgálatára nem terjedt ki, így ilyen irányú vizsgálatot az értékelt vagyontárgyakra vonatkozóan nem folytattunk. Nem vállalunk felelősséget a Megbízótól kapott és általunk valósnak vélt adatok és információk esetleges pontatlanságáért. A szakvéleményben jellemzett állapotot egyszerű szemrevételezés, valamint a Tulajdonos képviselőjétől és a Bérlőtől kapott szóbeli információk alapján mutattuk be, így nem vállalunk felelősséget olyan károsodások meglétéért, amelyek észleléséhez speciális szakvizsgálat szükséges. A szakértő jelen értékelés kapcsán kizárólag Megbízó felé tartozik felelősséggel, őt harmadik személy felé kötelezettség nem terheli. Jelen értékelés magyar nyelven két eredeti, és egy elektronikus, egymással megegyező példányban készült, amelyből két példány a Megbízót illeti, egy példány a szakértő irattárába kerül. Az értékbecslés egésze vagy részletei, illetőleg adataira való hivatkozás nem publikálható a Megbízónak és a PROMPT-IMMO Kft-nek a megjelenés formáját és tartalmát jóváhagyó írásbeli hozzájárulása nélkül. Szakértő kijelenti, hogy a rendelkezésére bocsátott dokumentumokat, adatokat és információkat üzleti titokként kezeli, és tudomásul veszi, hogy azokat harmadik fél részére csak Megbízó előzetes írásbeli hozzájárulásával adhatja ki. A gazdasági, jogi feltételek és piaci viszonyok előre kellő pontossággal nem prognosztizálható változásai módosíthatják, illetve érvényteleníthetik a szakértői vélemény vonatkozó megállapításait, ezért a vagyontárgy értékét befolyásoló körülményekben beálló lényeges változás esetén szükséges a megadott érték felülvizsgálata. Az értékelés fordulónapja november 30. A megállapított érték a helyszíni szemle időpontjában jellemző műszaki állapot jelentős mértékű megváltoztatása nélkül a fordulónaptól számított 180 napig érvényes, ezt követően az értékbecslés aktualizálása vagy új értékbecslés készítése szükséges. Az értékelési jelentés a helyszíni szemle időpontjában jellemző állapot jelentős mértékű megváltoztatása nélkül a fordulónaptól számított 180 napig érvényes, ezt követően az értékbecslés aktualizálása vagy új értékbecslés készítése szükséges. 5. oldal

6 3. Előzmény Nagykovácsi Nagyközség Önkormányzata megbízást adott a Nagykovácsi, belterület 385 hrsz-on nyilvántartott, természetben Kossuth Lajos u. 56. szám alatti, felépítményes ingatlan Kossuth Lajos utca felé nyíló, utcai bejáratú, jelenleg papír-, és ajándékbolt céljára használt, 55 m2 alapterületű üzlethelyisége piaci alapú bérleti díjának becslésére. Az értékelést a Megbízó az üzlethelyiség bérleti díjának megállapítására vonatkozó képviselőtestületi döntés előkészítésére kívánja felhasználni. 4. Az ingatlan jellemzői A telek és környezete Az ingatlan Nagykovácsi központjában, a Kossuth Lajos utca Száva utca Kolozsvár tér - Templom köz által határolt, szabályozott, beépített területen fekszik. Közvetlen környezetében jellemzően családi házak, intézményi épületek és kereskedelmi rendeltetésű ingatlanok találhatók. A Kossuth Lajos utca és a Száva utca találkozásánál fekvő, közel szabályos négyszög alakú, É-D.i tájolású saroktelek, déli oldalhatáron álló beépítéssel. A déli irányban lejtős telket beépítés előtt feltöltötték, a telekhatár keleti oldalán kőburkolatú támfalat létesítettek. Kerítése nincs, be nem épített része térbeton burkolatú járda, mely (a feltöltés folytán) a csatlakozó közterületnél magasabban fekszik, az úttest felőli részén mely egyúttal a telekhatár is fémszerkezetű korlát áll. A telek be nem épített része a nyugati telekhatár felőli, értékelhető növényzet nélküli, keskeny oldalkert, beton burkolatú járdával A telek közművesítettsége: vízellátás : települési ivóvízhálózatról elektromos ellátás : települési hálózatról földgázellátás : települési hálózatról szennyvízelvezetés : közmű csatorna 6. oldal

7 Az ingatlan gépkocsival szilárd burkolatú úton közelíthető meg, tömegközlekedési elérhetőségét a települést a fővárossal összekötő buszjáratok biztosítják, melyek megállója az ingatlan közvetlen közelében található. Az alap- és szakszolgáltatást nyújtó kereskedelmi és szolgáltató egységek, intézmények az ingatlan néhány száz méteres körzetében elérhetők. A felépítmény jellemzői Funkcionális jellemzők A felépítmény 1997-ben a Magyar Állam tulajdonából került Nagykovácsi Nagyközség Önkormányzatának tulajdonába. Az ingatlan-nyilvántartás és a tényleges rendeltetés nem egyezik, a tulajdoni lap szerint kivett lakóház ingatlan évtizedek óta nem lakás célú ingatlanként hasznosul. A felépítmény három, jól elkülöníthető, önálló bejáratú egységre tagolódik: Az épület Száva utcai oldalán helyezkedik el a fogorvosi rendelő, mellette a rendőrség KMB irodája, a Kossuth Lajos utcai oldalon található a jelen szakvélemény tárgyát képező, papír-, és ajándékboltként működő üzlethelyiség. Száva utcai front Kossuth Lajos utcai front 7. oldal

8 Műszaki jellemzők (Egyszerű szemrevételezés és a rendelkezésre álló dokumentáció alapján. Feltárás nem készült.) Alápincézetlen, földszint + beépítetlen tetőtér szintkialakítású épület. Hagyományos, hosszfőfalas, tégla anyagú épületszerkezet, vasbeton födémmel. A tető alacsony hajlású, aszimmetrikus nyeregtető, hagyományos, fából készült ácsszerkezetekkel és cserépfedéssel. Homlokzata vakolt, színezett, tégla lábazattal, a Kossuth Lajos utcai front egy részén dísztégla burkolattal. Az épület önálló funkcionális egységei egyedi fűtéssel (gázkonvektor) és ugyancsak egyedi melegvíz (elektromos vízmelegítő) ellátással rendelkeznek. Üzlethelyiség alaprajza: Alapterülete összesen: 55 m2 Üzlethelyiség bejárata Kossuth Lajos u-i front 8. oldal

9 5. Bérleti díj becslése 5.1. Az alkalmazott becslési módszer A szóban forgó ingatlanrészre jelenleg érvényben lévő bérleti szerződés adataira, ill. az üzlethelyiségért jelenleg fizetett bérleti díj mértékére nézve nem rendelkeztünk információval, ennek a ténynek azonban a szakvélemény elkészítése során nem volt relevanciája, tekintve, hogy a Megbízó az aktuális piaci bérleti díj megállapítását kérte. A helyiségért beszedhető bérleti díj becsléséhez a piaci összehasonlítás módszerét alkalmaztuk. A bérleti díjak megállapításánál alkalmazott piaci összehasonlítás megegyezik az ingatlan értékelések során használt metodikával. A módszer lényege, hogy az összehasonlításra alkalmas ingatlanok kiválasztása, adatainak elemzése után határozzuk meg a fajlagos bérleti díjat, amit a vizsgált ingatlan értékmódosító tényezőinek figyelembevételével korrigálunk. A piaci összehasonlító adatokon alapuló módszer fő lépései: - az összehasonlításra alkalmas ingatlanok kiválasztása, adatainak elemzése, - fajlagos átlagos alap bérleti díj meghatározása - értékmódosító tényezők elemzése, - a fajlagos átlagos bérleti díj számítása, - havi bérleti díj összegének számítása a fajlagos bérleti díj és az ingatlan méretének szorzataként. Az összehasonlító vizsgálatokat egy, olyan ingatlanokat tartalmazó alaphalmazban kell elvégezni, amely földrajzi elhelyezkedése a vizsgált ingatlanéhoz hasonló, és az abban szereplő ingatlanok típusa azonos a vizsgált ingatlannal. Az alaphalmaz adatainak átlagától jelentősen eltérő szélső értékeket az elemzés során figyelmen kívül kell hagyni. Csak azonos értékformákat és csak azonos jogokat (a konkrét esetben pl. szerződésen alapuló bérleti jog) szabad összehasonlítani, illetve a különböző értékformák és jogok között korrekciós tényezőket kell alkalmazni. Az összehasonlító bérleti díjakat az általános forgalmi adó nélkül kell figyelembe venni. 9. oldal

10 5.2. Értéket befolyásoló tényezők Jogi szempontok A bérleti díj becslésénél abból a feltevésből indultunk ki, hogy a vizsgált üzlethelyiség bérbeadására per-, igény- és tehermentes állapotban kerül sor, harmadik személynek nincs olyan joga, jogosultsága, mely a bérbeadási feltételekre hatással lenne, így jogi szempontok az érték megállapítását nem befolyásolták Műszaki szempontok Itt vettük figyelembe az összehasonlító adatokat szolgáltató ingatlanok és a vizsgált üzlethelyiség eltérő műszaki állapotát, épületen belüli fekvését és eltérő alapterületét Környezeti jellemzők A környezeti jellemzők közül az értéket elsősorban az eltérő gazdasági környezet befolyásolja. Nagykovácsi területén megfelelő mennyiségű összehasonlító adatot szolgáltató ingatlan nem volt fellelhető, a fővárosi agglomeráció egyéb településein fellelt összehasonlító adatok esetében, az egyes településekre jellemző, Nagykovácsitól eltérő gazdasági környezetet értékmódosító tényezőnek tekintettük Bérleti díj megállapítása piaci összehasonlító adatok elemzése alapján Összehasonlításra az ingatlanpiac aktuális állapotát megfelelően kifejező kínálati adatokat használtunk fel. Az összehasonlításra alkalmas ingatlanok körét Nagykovácsi és főváros budai oldalához közeli települések ingatlanpiacán bérbeadásra kínált, a vizsgált üzlethelyiséghez hasonló paraméterekkel rendelkező ingatlanok közül választottuk ki. Az ingatlanpiacra általánosan jellemző alku lehetőségét a kínálati árak -5 % -os korrekciójával fejeztük ki. A táblázatban szereplő összeg minden esetben kizárólag az adott helyiség bérleti díja és nem tartalmazza a helyiség fenntartásával összefüggésben, a bérlőt terhelő egyéb költségeket (pl. közüzemi díjak, társasház esetében közös költség, üzletház esetében üzemeltetési díj). 10. oldal

11 Értékelendő Piaci összehasonlítás Az összehasonlítás körébe bevont ingatlanok ingatlan Ingatlan Nagykovácsi Nagykovácsi Budaörs Budakeszi Telki Üröm Budaörs Kossuth Lajos u. 56. főútvonal városközpont városközpont főútvonal Kossuth L.u. városközpont Bérlemény típusa üzlethelyiség üzlethelyiség üzlethelyiség üzlethelyiség üzlethelyiség üzlethelyiség üzlethelyiség Alapterület 55 m² 100 m² 55 m² 40 m² 36 m² 75 m² 72 m² Bérleti díj Ft/hó Ft/hó Ft/hó Ft/hó Ft/hó Ft/hó Ajánlat ideje 2016.november 2016.november 2016.november 2016.november 2016.november 2016.november ajánlat ajánlat ajánlat ajánlat ajánlat ajánlat Ajánlati korrekció -5% -5% -5% -5% -5% -5% Fajlagos egységár Ft/m²/hó Ft/m²/hó Ft/m²/hó Ft/m²/hó Ft/m²/hó Ft/m²/hó Értékbefolyásoló / korrekciós tényezők Gazdasági környezet Elhelyezkedés Megközelíthetőség Kialakítás Nagykovácsi belterület településközpont aszfaltozott úton egyszerű, átlagos Alapterület 55 m² Épületen belüli elhelyezkedés Műszaki állapot utcai, földszint közepes hasonló kedvezőbb kedvezőbb hasonló kedvezőtlenebb kedvezőbb 0% -20% -15% 0% 15% -20% hasonló hasonló hasonló hasonló hasonló hasonló 0% 0% 0% 0% 0% 0% hasonló hasonló hasonló hasonló hasonló hasonló 0% 0% 0% 0% 0% 0% hasonló hasonló hasonló hasonló hasonló hasonló 0% 0% 0% 0% 0% 0% 100 m² 55 m² 40 m² 36 m² 75 m² 72 m² 10% 0% -5% -5% 10% 10% hasonló hasonló hasonló üzletház 1.emelet hasonló hasonló 0% 0% 0% 20% 0% 0% hasonló hasonló hasonló hasonló kedvezőtlenebb hasonló 0% 0% 0% 0% 20% 0% Korrigált egységár Ft/m²/hó Ft/m²/hó Ft/m²/hó Ft/m²/hó Ft/m²/hó Ft/m²/hó Hasonlító átlagár kerekítve Ft/m²/hó Becsült bérleti díj Ft/hó BECSÜLT BÉRLETI DÍJ KEREKÍTVE Ft/hó 11. oldal

12 6. Összegzés Fenti számítás alapján a Nagykovácsi, belterület 385 hrsz-on nyilvántartott, természetben Nagykovácsi, Kossuth Lajos u. 56. szám alatti ingatlan utcai bejáratú, 55 m2 alapterületű üzlethelyiségének piaci alapú bérleti díja Ft/m2/hó, összesen Ft /hó azaz Egyszáz-huszonegyezer Ft/hó Az itt megállapított bérleti díj általános forgalmi adót nem tartalmaz. Gárdony, november 30. Molnár Mária okleveles ingatlangazdálkodó (ESSEC) EUFIM ingatlan értékelő 12. oldal