Társasházi üdülő, garázs ingatlanforgalmi értékbecslése

Átírás

1 Társasházi üdülő, garázs ingatlanforgalmi értékbecslése A társasházi üdülő címe: Harkány, Bartók Béla utca 23. A épület, 1. emelet 5. Társasházi üdülő: HRSZ: 2375/A/23 A garázs címe: Harkány, Bartók Béla utca 23. A épület, alagsor 26. Garázs. HRSZ: 2375/A/98 Típusa: Társasházi üdülő, garázs Értékelés kelte: március 18. Készítette: Vulcanus Bt Kaskantyú, Bercsényi u. 27. Cégjegyzékszám: /27 Adószám: Szörfi Béla Értékbecslő Tel:

2 Értékelési bizonyítvány Értékelés tárgya: Harkány, Bartók Béla utca 23. A épület 1. emelet 5. ajtószámú. ingatlan. Harkány belterület HRSZ: 2375/A/23 társasházi üdülő; Harkány, Bartók Béla utca 23. A épület, alagsor 26. számú ingatlan. Harkány, belterület HRSZ: 2375/A/98 garázs. Tulajdonos: Megbízó: Megbízás tárgya: Megbízás célja: Értékelés készítője: Soltvadkert és Vidéke Takarékszövetkezet Soltvadkert Ifjúság utca 4. 1/1 tulajdoni hányaddal rendelkezik. Soltvadkert és Vidéke Takarékszövetkezet f.a Soltvadkert Ifjúság utca 4. Az ingatlan forgalmi értékének meghatározása. Az értékeléshez a piaci összehasonlító értékelést alkalmaztam. Az ingatlan jelen állapotában, valós piaci értékének meghatározása adás-vétel céljából. Szörfi Béla Értékbecslő jegyzékszám: névjegyzék sorszáma: Kecskemét I-59/2008 Elérhetősége: Kaskantyú, Bercsényi u. 27. Tel: 20/ Helyszíni szemle időpontja: március 18. Értékelés időpontja: március 18. Értékelés érvényessége: Az értékeléstől számított 90 nap, (2013. június 18.) amennyiben az ingatlant ezen idő alatt rendeltetésszerűen használják és az ingatlan műszaki állapotában nem történik lényeges változás. Terhek és jogok: Lásd mellékletben szereplő tulajdoni lapokon 1/1 és 1/1. Szörfi Béla Értékbecslő I-59/2008 2

3 Értékelési módszer: Készült, a TEGoVA (The European Group of Valuers Association) az állóeszközök-értékelők Európai Csoportja (EVS 2003) előírásai alapján. Az értékelés során megvizsgáltam a megbízó képviselője által rendelkezésre bocsátott az ingatlannal kapcsolatos dokumentumokat. A március 18-án megtartott helyszíni szakértői szemle során szemrevételezéssel megvizsgáltam az ingatlant, az ingatlanon lévő felépítményeket, az ingatlan környezetét, a felépítmények műszaki berendezések állagát, és egyéb értékbefolyásoló tényezőket. A felépítményeken méréseket végeztem, fénykép-felvételeket készítettem, melyeket a szakvéleményhez felhasználtam. A tulajdonos által szóban közölt információkat is felhasználtam az értékeléshez. A vonatkozó és rendelkezésre álló okmányok és dokumentumok alapján a piaci viszonyok tanulmányozása és értékelése a helyszíni bejárás és vizsgálat alapján megállapítom, hogy Harkány, Bartók Béla utca 23. A épület 1. emelet 5. HRSZ: 2375/A/23 társasházi üdülő, Harkány, Bartók Béla utca 23. A épület alagsor 26. HRSZ: 2375/A/98 garázs ingatlan perigény- és tehermentes tulajdonjogának forgalmi értéke az értékelési szakvéleményben az óvatosság elvét követve ,- Ft, azaz négymillió - forint. Szörfi Béla Értékbecslő I-59/2008 3

4 Az ingatlan likvidációs foka: Könnyen Gyenge kereslet Átlagos Kiegyensúlyozott piac Problematikus X Kínálati túlsúly Nehéz Erős túlkínálat X 1. Könnyen értékesíthető: 0-90 nap 2. Átlagos értékesíthetőség: nap 3. Problematikus értékesíthetőség: nap 4. Nehezen értékesíthető: 360 nap felett Az értékelési szakvélemény feletti jog. Jelen értékelési szakvélemény egésze valamint részletei, semmilyen rá vonatkozó hivatkozás nem kerülhet nyilvánosságra az értékelő írásbeli hozzájárulása nélkül. Az értékelő tudomására jutott adatokat és a jelen szakvélemény tartalmát szigorúan bizalmasan kezeli. Kaskantyú, március 18. Szörfi Béla Értékbecslő Szörfi Béla Értékbecslő I-59/2008 4

5 1. Az ingatlan adatai: Az ingatlan címe: Harkány, Bartók Béla utca 23. A épület, I. Település típusa: Helyrajzi száma: Településen belüli elhelyezkedése, környezete: emelet 5. ajtó; Harkány, Bartók Béla utca 23. A épület, alagsor 26. város. társasházi üdülő:. HRSZ: 2375/A/23. garázs: HRSZ: 2375/A/98. társasházi üdülő lakás, társasházi garázs. Ingatlanok területe tulajdoni lap szerint: társasházi üdülő lakás: 38 m 2 Építés jellege: Építési módja: Komfortfokozata: Készültségi foka: 100 % Igényszint: 10/5 garázs: 19 m 2 társasházi üdülő lakás, társasházi garázs. hagyományos építési mód. összkomfortos Az ingatlan elhelyezkedése, leírása: Az ingatlan Magyarország, Baranya megye, Harkány, Bartók Béla utca 23. A épület I. emelet ajtó 5. HRSZ: 2375/A/23 alatti társasházi üdülő és alagsor ajtó 26. HRSZ: 2375/A/98 alatti garázs Harkány város központjától É-K-i irányban kb. 800 méterre helyezkedik el. A társasüdülő és garázs a Tenkes üdülő A épület 4 emeletes épületében található. Az üdülő I. emeleti ingatlan-nyilvántartási adatok szerint 38,00 m 2 alapterületű, a garázs alagsori 19,00 m 2 alapterületű, a valóságnak közel megfelelő. Szörfi Béla Értékbecslő I-59/2008 5

6 Harkány földrajzi elhelyezkedése: (Forrás: Internet Google térkép) Az ingatlan elhelyezkedése: Harkány, Bartók Béla utca 23. Szörfi Béla Értékbecslő I-59/2008 6

7 2. Építmények leírása: 2.1. Társasház, üdülő, garázs: Épületszerkezeti leírás: Épült: 1975 évben, 38 éves. Felújítás, átalakítás: 2010 évben. Szintek száma: 5 szintes. Alapozás: beton sávalap. Lábazat: beton lábazat simított, festett kivitelben. Vízszigetelés: kétrétegű talajnevesség elleni bitumenes lemez falszigetelés. Teherhordó falszerkezetek: B30-as kézi falazóblokk külső és belső főfalak a középfolyosó két oldalán. Födémek, koszorúk, áthidalók: előregyártott E jelű vb. gerendák közötti EB 60/19 födémbéléstestek, monolit vb. koszorúk, előregyártott A; AD jelű vb. áthidalók. Válaszfalak: 10 cm vtg. válaszfaltégla. Kémények: - Tetőszerkezet: enyhe lejtésű attikafalas lapostető. Tetőfedés: 3 rétegű monolit bitumenes lemez lágyfedés, gyöngykavics védőréteggel. Bádogos szerkezetek: horganyzott falfedések, lefolyórendszer. Homlokzat: dörzsölt, kőporos nemesvakolat. Lépcsők: külső: műkő lépcső. belső: műkő lépcső. Nyílászárók: külső ajtók: hevedertokos fa ajtók; ablakok: egyesített szárnyú fa ablakok; belső ajtók: pallótokos fa ajtók. Üvegezés: hagyományos síküveg. Belső felületképzés: simított oldalfal és mennyezetvakolatok. Burkolatok: vízszintes: garázs: simított beton, üdülő: mettlachi, szőnyegpadló, PVC padló; függőleges: vizes helyiségekben csempe falburkolat. Szörfi Béla Értékbecslő I-59/2008 7

8 Festés-mázolás: Hőszigetelés: fa felületek fehér mázolással, falfelületek diszperziós festéssel. nem készült. 3. Közműellátottság, épületgépészet: Elektromos áram: közmű hálózatról lekötve 220 V. Vízellátás: közmű hálózatról biztosított. Használati melegvíz ellátás: villanybojler. Szennyvízelvezetés: közmű csatornába bekötve. Csapadékvíz elvezetés: helyi elvezetésű. Fűtés: 2 db hőtárolós villanykályha Gázellátás: DÉGÁZ bekötéssel. Egyéb épületgépészeti berendezések: klíma. Parkosítás: társasház környezete füvesítet, fákkal ültetett. Kerítések: a Tenkes Társasüdülő egység körülkerített tégla alapon, acélszelvény kerítés elemekkel. Közút: aszfaltozott. Térburkolatok-járdák: beton járdák, a garázssor előtt beton gépkocsi beállók. Környezet: üdülő környezet. Szörfi Béla Értékbecslő I-59/2008 8

9 4. Helyiségleltár, alapterületek: 4.1. Helyiségleltár: Társasházi üdülő helyiségei: belmagasság: 238 cm Helyiség megnevezése Burkolata Hasznos alapterület (m 2 ) Korrekció Számításnál figyelembe vehető hasznos alapterület kerekítve (m 2 ) 1. Előszoba Mettlachi 3,84 0,00 3,84 2. Konyha Mettlachi 4,72 0,00 4,72 3. Szoba Szőnyegpadló 7,55 0,00 7,55 4. Zuhanyzó-WC Mettlachi 6,06 0,00 6,06 5. Szoba Szőnyegpadló 16,59 0,00 16,59 6. Terasz Mettlachi 4,94 0,00 4,94 Társasházi üdülő figyelembe vehető összes hasznos alapterülete 43,70 Garázs helyiségei: belmagasság: 210 cm Helyiség megnevezése Burkolata Hasznos alapterület (m 2 ) Korrekció Számításnál figyelembe vehető hasznos alapterület kerekítve (m 2 ) 1. Garázs Beton 20,52 0,00 20,52 Garázs figyelembe vehető összes hasznos alapterülete 20,52 Alapterületek: 1. Társasházi üdülő figyelembe vehető hasznos alapterülete: 43,70 m 2 2. Garázs figyelembe vehető hasznos alapterülete: 20,52 m 2 Szörfi Béla Értékbecslő I-59/2008 9

10 5. Építési jellemzők, épületdiagnosztika, használati szempontok: Építési jellemzők: Az üdülő 1975-ben épült hagyományos téglaépítésű 4 szintes plusz alsó garázsszint, lapos tetős társasházi üdülő. Az épület közép folyosós rendszerű, erkélyes üdülőegységekkel kialakított. A vizsgált üdülőegység az I. emeleten, a társasházi épület keleti oldalán helyezkedik el. a garázs szintén a keleti oldalon található. A társasház a Tenkes Társasüdülő egységhez tartozik. Épületdiagnosztika: Épületdiagnosztikai vizsgálatokat nem végeztem, mivel azok nem képezték a megbízás tárgyát. Szemrevételezés alapján az épület és az üdülőegység korának megfelelő, jó műszaki állapotú. Használati szempontok: Jelenleg üdülőként használt. 6. Az érték számítási módszere: 6.1. Piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló módszer: A módszer fő lépései: Az alaphalmaz kiválasztása; Összehasonlításra alkalmas ingatlanok kiválasztása, adatainak elemzése; Fajlagos alapérték meghatározása; Értékmódosító tényezők elemzése; Fajlagos alapérték módosítása; Fajlagos érték számítása; Végső érték számítása a fajlagos érték és az ingatlan méretei szorzataként. Megjegyzés: az ingatlan forgalmi értékét a fajlagos alapérték módosítása után kialakult fajlagos érték, és az ingatlan méretei szorzataként állapítjuk meg. Szörfi Béla Értékbecslő I-59/

11 7. Az érték megállapítása: Az ingatlan értékelési módszere piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló módszer Piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló módszer számítása: 1. Harkány, Bartók Béla utcai (piaci kínálat) Jellege: III. emeleti társasüdülő. Építési ideje: 1975 évben. Felújítás ideje:. Felépítmény korrigált, hasznos alapterülete: 42 m 2 Emeleti, szint: III. emelet. Kínálati ár: ,- Ft Fajlagos kínálati ár: ,- Ft/m 2 Igényszint: 10/5 Kínálati ár miatti korrekciós fajlagos ár: ,- Ft/m 2 2. Harkány, Bartók Béla utcai (piaci kínálat) Jellege: II. emeleti társasüdülő. Építési ideje: 1975 évben. Felújítás ideje: 2000 évben. Felépítmény korrigált, hasznos alapterülete: 30 m 2 Emelet, szint: II. emelet. Kínálati ár: ,- Ft Fajlagos kínálati ár: ,- Ft/m 2 Igényszint: 10/6 Kínálati ár miatti korrekciós fajlagos ár: Ft/m 2 3. Harkány, Bartók Béla utcai (piaci kínálat) Jellege: I. emeleti társasüdülő. Építési ideje: 1975 évben. Felújítás ideje:. Felépítmény korrigált, hasznos alapterülete: 38 m 2 Emelet, szint: I. emelet. Kínálati ár: ,- Ft Fajlagos kínálati ár: ,- Ft/m 2 Igényszint: 10/5 Kínálati ár miatti korrekciós fajlagos ár: ,- Ft/m 2 Szörfi Béla Értékbecslő I-59/

12 Az értékelést módosító tényezők elemzése: Megnevezés Vizsgált ingatlan Alapterület (m 2 ) 44,00 42,00 30,00 38,00 Kínálat ideje Emelet, szint I. emelet III. emelet II. emelet I. emelet Épület életkora (éves) Felújítás, korszerűsítés ideje Kínálati ár (millió forint) - 3,30 3,20 3,30 Értékelést módosító korrekciós tényezők Vizsgált ingatlan értéke az összehasonlító ingatlan értékének arányában (%-ban) Összesen % + 13 % 0 % % 87 % 100 % Fajlagos ár (Ft / m 2 ) , , ,- Módosított fajlagos ár (Ft/ m 2 ) , , , ,- Értékelést módosító tényezők: 1. Használati szempontok (építés, felújítás éve, karbantartás helyzete) 2. Környezeti szempontok (szomszédok, építési övezet, környezet) 3. Emelet, szint 4. Infrastruktúra (közművek, eü. intézmények, közlekedés, szolgáltatások, kereskedelem, stb.) 5. Műszaki szempontok (diagnosztika, szerkezetek állapota, károsodások) 6. Építészeti szempontok (helyiségek elrendezése, komfort fokozat, belső térkialakítás) 7. Épületgépészeti szempontok (fűtés, hűtés, egyéb épületgépészeti technológiák és berendezések) 8. Közműellátottság 9. Igényszint A rendelkezésre álló alaphalmazban eladásra kínált kiválasztott három összehasonlítható ingatlan építési jellege hasonló, ezért a kiválasztott ingatlanokat alkalmasnak találtam a vizsgált ingatlan összehasonlítására. Az összehasonlító ingatlanok módosított fajlagos átlagárából kiszámoltam a vizsgált ingatlan módosított (korrekciós) fajlagos árát. Szörfi Béla Értékbecslő I-59/

13 Módosított fajlagos ár: ,- Ft/m ,- Ft/m ,- Ft/m 2 Összesen: ,- Ft/m 2 Összesen: ,- Ft/m 2 /3 = ,- Ft/m 2 A vizsgált ingatlan kialakult fajlagos ára: ,- Ft/m Jelen valós piaci érték: Mért hasznos alapterület fajlagos ár: Üdülőépület: 44,00 m ,- Ft/m 2 = ,- Ft Garázs: 20,50 m ,- Ft/m 2 = ,- Ft Összesen: Kerekítve: ,- Ft ,- Ft Az ingatlan jelen valós piaci értékét ,- Ft azaz négymillió forint-ra becsülöm. Szörfi Béla Értékbecslő I-59/

14 8. Jogi szempontok: Tulajdonos: Soltvadkert és Vidéke Takarékszövetkezet Soltvadkert Ifjúság utca 4. 1/1 tulajdoni hányaddal rendelkezik. Forgalomképesség értékelése: forgalomképes. 9. Alapfeltételezések korlátozások: Megbízó tudomásul veszi, hogy a jelen szakvéleményben szereplő értékek becsült piaci értékek, melyek a jelen állapotokra, és a jelen időben érvényesek. Az értékelés során nem végeztem földmérést, és terület felmérést. Az erre vonatkozó adatok az ingatlan-nyilvántartásokból, és a megbízó által szolgáltatott információkból származnak. A megbízó által szolgáltatott információkért az értékbecslő nem vállal felellőséget. Szakvélemény csak a felek együttes engedélyével adható ki harmadik félnek. A szakvélemény 3 példányban készült, melyből 2 példány a megbízó részére átadásra került, 1 példány a készítőnél maradt. Kaskantyú, március 18. Szörfi Béla Értékbecslő Szörfi Béla Értékbecslő I-59/

15 1. Melléklet: Tulajdoni lap másolat: Társasházi üdülő 1/1 Szörfi Béla Értékbecslő I-59/

16 2. Melléklet: Tulajdoni lap másolat: Garázs 1/1 Szörfi Béla Értékbecslő I-59/

17 3. Melléklet: Képek az ingatlanról: Környezet Bartók Béla utca Környezet Bartók Béla utca Tenkes üdülő utca felőli homlokzat Tenkes üdülő udvar felőli homlokzat Társasházi lépcsőház részlet I. emeleti folyosó részlet Szörfi Béla Értékbecslő I-59/