Társasházi iroda értékbecslés aktualizálása, felülvizsgálata

Átírás

1 Társasházi iroda értékbecslés aktualizálása, felülvizsgálata Az ingatlan címe: 6500 Baja, Pázmány Péter utca 2. földszint 100. ajtó HRSZ.: 633/2/A/100 Típusa: társasházi iroda Értékelés kelte: február 07. Készítette: Vulcanus Bt Kaskantyú, Bercsényi u. 27. Szörfi Béla Értékbecslő Tel:

2 Tartalomjegyzék Tartalomjegyzék... 1 Mellékletek jegyzéke... 2 Értékelési bizonyítvány Baja város elhelyezkedése, leírása: Az ingatlan adatai: Az ingatlan elhelyezkedése, leírása: Építmény leírása: Társasházi iroda adatai, leírása: Közműellátottság, épületgépészet: Helyiségleltár, alapterületek: Helyiségleltár: Alapterületek: Épületdiagnosztika, használati szempontok: Épületdiagnosztika: Használati szempontok: Az érték megállapítása: Az érték kialakítása, meghatározása során figyelembe vettem: Jelen valós piaci érték: Jogi szempontok: Alapfeltételezések korlátozások: Mellékletek: Szörfi Béla Értékbecslő 1

3 Mellékletek jegyzéke 1. Melléklet: Tulajdoni lap másolat 1/ Melléklet: Képek az ingatlanról Szörfi Béla Értékbecslő 2

4 Értékelési bizonyítvány Értékelés tárgya: Tulajdonos: Megbízó: Megbízás tárgya: 6500 Baja, Pázmány Péter utca 2. földszint 100. ajtó alatti ingatlan. Baja belterület HRSZ: 633/2/A/100 társasházi iroda. Soltvadkert és Vidéke Takarékszövetkezet Soltvadkert, Ifjúság utca 4. 1/1 tulajdoni hányaddal rendelkezik. Soltvadkert és Vidéke Takarékszövetkezet Soltvadkert, Ifjúság utca 4. Az ingatlan forgalmi értékének meghatározása. Az értékeléshez a hozamszámításon alapuló értékelési módszert alkalmaztam. Megbízás célja: A án, a Vulcanus Bt. által készített ingatlanforgalmi értékbecslés aktualizálása, felülvizsgálata. Az ingatlan jelen állapotában valós piaci forgalmi érték meghatározása értékhelyesbítéshez. A jelen értékbecslésben szereplő ingatlan alkalmas hitelbiztosítékként történő befogadás céljára. Az értékbecslés készítője: Szörfi Béla Értékbecslő I-59/2008 Elérhetősége: Kaskantyú, Bercsényi utca 27. Tel: 06-20/ Helyszíni szemlék időpontja: február 07. Értékelés időpontja: február 07. Értékelés érvényessége: Az értékeléstől számított 90 nap, (2011. május 07.) amennyiben az ingatlant ezen idő alatt rendeltetésszerűen használják és az ingatlan műszaki állapotában nem történik lényeges változás. Terhek és jogok: Lásd mellékletben szereplő tulajdoni lapon 1/1. Szörfi Béla Értékbecslő 3

5 Értékelési módszer: Készült, a TEGoVA (The European Group of Valuers Association) az állóeszközök-értékelők Európai Csoportja (EVS 2003) előírásai alapján. Az értékelés során megvizsgáltam a megbízó képviselője által rendelkezésre bocsátott az ingatlannal kapcsolatos dokumentumokat. A február 07-én megtartott helyszíni szakértői szemle során szemrevételezéssel megvizsgáltam az ingatlant, az ingatlanon lévő felépítményeket, az ingatlan környezetét, a felépítményt, műszaki berendezések állagát, és egyéb értékbefolyásoló tényezőket. A felépítményen méréseket végeztem, fénykép-felvételeket készítettem, melyeket a szakvéleményhez felhasználtam. A tulajdonos által szóban közölt információkat is felhasználtam az értékeléshez. A vonatkozó és rendelkezésre álló okmányok és dokumentumok alapján a piaci viszonyok tanulmányozása és értékelése a helyszíni bejárás és vizsgálat alapján megállapítom, hogy a Baja, Pázmány Péter utca 2. földszint 100. ajtószám alatti, HRSZ: 633/2/A/100. ingatlan perigény- és tehermentes tulajdonjogának forgalmi értéke az értékelési szakvéleményben az óvatosság elvét követve ,- Ft, azaz huszonhétmillió-egyszázezer forint. Az ingatlan likvidációs foka: Könnyen Erős kereslet Átlagos X Kiegyensúlyozott piac X Problematikus Kínálati túlsúly Nehéz Erős túlkínálat 1. Könnyen értékesíthető: 0-90 nap 2. Átlagos értékesíthetőség: nap 3. Problematikus értékesíthetőség: nap 4. Nehezen értékesíthető: 360 nap felett Szörfi Béla Értékbecslő 4

6 Az értékelési szakvélemény feletti jog. Jelen értékelési szakvélemény egésze valamint részletei, semmilyen rá vonatkozó hivatkozás nem kerülhet nyilvánosságra az értékelő írásbeli hozzájárulása nélkül. Az értékelő tudomására jutott adatokat és a jelen szakvélemény tartalmát szigorúan bizalmasan kezeli. Kaskantyú, február 07. Szörfi Béla Értékbecslő Szörfi Béla Értékbecslő 5

7 1. Baja város elhelyezkedése, leírása: (Forrás: Internet) Földrajz A Duna bal partján, a Mohácsi-szigettel szemben fekszik. Budapesttől 167 kilométerre, délre található. Három nagy tájegység, a Duna-ártér, a Kiskunsági homokhátság és a Felső-bácskai löszhát találkozásánál épült. A legfontosabb déli átkelőhely a Dunán. A Duna bal oldali mellékága a Sugovica (más néven Kamarás-Duna), amelynek keleti partján Baja belvárosa, nyugati partján pedig a kedvelt üdülőterület, a Petőfi-sziget fekszik; a kettőt híd köti össze. A Sugovica déli végén indul a Ferenccsatorna. Történelem A mai város területe már az őskorban lakott hely volt, és a vaskort leszámítva folyamatosan az is maradt; a régészeti feltárások újkőkori, bronzkori és népvándorlás kori (szarmata) leleteket találtak. A 6. századtól avarok lakták a területet. A honfoglalás után fontos folyami átkelőhellyé vált. Első írásos említése 1323-ból származik. Neve török eredetű, jelentése bika; valószínűleg első birtokosáról, Bajáról kapta. Legkorábbi ismert birtokosa a Bajai család volt, majd 1474-ben Mátyás király a Czobor családnak adományozta. Baja Becenév: A halászlé fővárosa Mottó: Mediterrán életérzés a Duna mentén Ország Régió Megye Kistérség Rang Közigazgatás Baja a török hódoltság alatt a bajai nahije központja volt. Ebben az időszakban jelentős erődítmény és kikötő volt, több száz házzal, mecsettel és fürdővel. A 16. század végi török adóösszeírások szerint adózó ház volt a városban. A török idők végére azonban a település elnéptelenedett. Baján között a török elől menekülő bosnyákok telepedtek le. A város népessége a 17. században a horvát (bunyevác, sokác) és szerb, majd a 18. században a német (sváb) betelepülőknek köszönhetően emelkedett meg ismét. Magyarország Dél-alföld Bács-Kiskun Bajai város Irányítószám 6500 Körzethívószám 79 Népesség Teljes népesség fő (2009) +/- Népsűrűség Terület Időzóna 211,54 fő/km² Földrajzi adatok 177,61 km² CET, UTC+1 Szörfi Béla Értékbecslő 6

8 A város a török uralom alól Buda visszavétele után szabadult fel, és kincstári tulajdonba került. A török elleni háborúkban fontos szerepet játszott, különösen az utánpótlás biztosítása révén, ezért december 24-én I. Lipót császár mezővárosi rangot adott neki. (Címere ezen dátum miatt ábrázolja a bibliai Ádámot és Évát.) Az ezzel járó jogokat III. Károly ben megerősítette. Később újra földesúri tulajdonba került: birtokosa között a Czobor család volt, majd a zálogba csapott uradalom 1750-től Grassalkovich Antal tulajdonába került. Baja végül 1862-ben váltotta meg magát Zichy Ferraris Félixtől 722 ezer forintért. Baját pestisjárvány (1739), árvíz (1751) és tűzvész (1840) pusztította. Ennek ellenére a században a vízi szállítás révén az Alföld egyik legjelentősebb kereskedelmi központjává vált, így gazdasági és kulturális téren is a környék központjává fejlődött ben a városban megkezdődött a magyar nyelvű oktatás, 1845-ben megnyílt az első gőzfürdő tól törvényhatósági joggal ruházták fel a várost. A 19. század utolsó harmadában fejlődésnek indultak a közművek is ben egyes bajai utcákat már gázzal világítottak ki, 1887-től pedig rendszeressé vált a gázszolgáltatás ben megnyílt a bajai telefonhálózat. A városnak azonban 19. század végén sem volt vízvezeték- és csatorna-hálózata. Az I. világháború után, 1918-ban szerb megszállás alá került, és az új délszláv állam igényt formált rá. Bár Trianonban Magyarországnak ítélték, a délszláv csapatok 33 hónapon át nem ürítették ki, és néhány hónapra a Baranya bajai Szerb Magyar Köztársaság nevű szerb bábállam része lett és 1941 között Bács-Bodrog vármegye székhelye volt ban hozzácsatolták Bajaszentistván nagyközséget. A II. világháborút követően, 1945-től Bács- Kiskun megye 1950-es létrehozásáig ismét megyeszékhely volt. Közlekedés Baja fontos közlekedési csomópont, a legdélibb dunai átkelőhely Magyarországon. Közút Budapest felől az 51-es, Kecskemétről az 54-es, Szeged és Bátaszék felől pedig az 55-ös számú főúton közelíthető meg. A Duna-híd 1909-ben épült. Vasút A város a Kiskunhalast Bátaszékkel összekötő egyvágányú, villamosítatlan, 154-es számú Bátaszék Baja Kiskunhalas-vasútvonalon érhető el. A Baja Regőce-Zombor-vasútvonal és a Baja Bezdán Zombor-vasútvonal magyarországi szakaszainak megszüntetését az 1968-as közlekedéspolitikai koncepció rendelte el. A vasútállomás és a Duna között ágazott volna ki belőle a tervezett, de soha meg nem épült Dunapataj Kalocsa Baja-vasútvonal. Szörfi Béla Értékbecslő 7

9 Hajózás A Bajai Országos Közforgalmú Kikötő Magyarország második legjelentősebb kikötője a Duna-Majna-Rajna víziút-rendszeren. A kikötő a Duna bal partján, az és az folyamkilométer között található. Helyi tömegközlekedés Baja helyi tömegközlekedését a Bács Volán Zrt. látja el. A nyolc helyi autóbuszjárat mind a vasútállomásnál található Vonatkert autóbusz-állomásról indul. Baja földrajzi elhelyezkedése: (Forrás: Internet Google térkép) Szörfi Béla Értékbecslő 8

10 Az ingatlan elhelyezkedése: Baja, Pázmány Péter utca Az ingatlan adatai: Az ingatlan címe: Helyrajzi száma: A társasházi iroda hasznos alapterülete tulajdoni lap szerint: 131 m 2 Eszmei hányad: 218/10000 Építés jellege: 6500 Baja, Pázmány Péter utca 2. fsz ajtó. Baja, belterület HRSZ.: 633/2/A/100 társasház. Építési ideje: Építési módja: Igényszint 10/6 hagyományos építési mód Az ingatlan elhelyezkedése, leírása: A vizsgált ingatlan Baja város belterületén, kiemelt központi lakóövezeti részén központtól 150 m-re, Pázmány Péter utca 2. fsz ajtószám alatt található pénzintézeti irodahelyiség. Szörfi Béla Értékbecslő 9

11 3. Építmény leírása: 3.1. Társasházi iroda adatai, leírása: Épületszerkezeti leírás: Értékelés szempontjából figyelembe vehető mért hasznos alapterülete: 126,00 m 2 Építés éve: Épület leírása: A társasházi iroda 5 szintes hagyományos építésű, belső udvaros társasház földszintjén található. Bejárata, udvari elhelyezkedésű. Korszerű irodákból és kiszolgáló helyiségekből áll. Az épület állapota: az épület korának megfelelő, jó műszaki állapotú, karbantartott Műszaki állapotra vonatkozó információk: Tartószerkezetek: vízszintes: jó. függőleges: jó. kémények: jó. Nyílászárók állapota: Tetőfedések: Burkolatok: Vakolatok: Épületgépészet: ajtók: jó, közepes. ablakok: jó. Tetőfedés: jó. Bádogos munkák: jó. vízszintes: jó. függőleges: jó. homlokzat: jó. belső vakolatok: jó Fűtés: jó. Vízszerelés: jó. Elektromosság: jó. Beépített bútorok, berendezések: beépített irodaszekrényekkel. Észlelt hibák: nem tapasztalható. Szörfi Béla Értékbecslő 10

12 3.2. Közműellátottság, épületgépészet: Elektromos áram: Vízellátás: Szennyvízelvezetés: Csapadékvíz elvezetés: Fűtés: Használati melegvízellátás: Gázellátás: Egyéb épületgépészeti berendezések: Közút: Térburkolatok-járdák: Környezet: közmű hálózatról lekötve. közmű hálózatról biztosított. városi zártrendszerű közmű csatornába bekötve. városi zártrendszerű közmű csatornába bekötve. házközponti, acéllemez lapradiátor hőleadókkal. házközponti. DÉGÁZ bekötéssel. telefon, klíma, riasztó, tűzjelző. aszfaltozott. udvari térburkolat: térkővel kirakott. kereskedelmi és lakókörnyezet. Szörfi Béla Értékbecslő 11

13 4. Helyiségleltár, alapterületek: 4.1. Helyiségleltár: Iroda helyiségei: belmagassága: 285 cm Helyiség megnevezése Burkolata Hasznos alapterület (m 2 ) Korrekció Számításnál figyelembe vehető hasznos alapterület kerekítve (m 2 ) 1. Iroda Szőnyegpadló 32,00 0,00 32,00 2. Ügyféltér Mettlachi 11,76 0,00 11,76 3. Előtér Mettlachi 4,80 0,00 4,80 4. Iroda Szőnyegpadló 19,50 0,00 19,50 5. Pénztár Szőnyegpadló 10,97 0,00 10,97 6. Közlekedő Mettlachi 5,13 0,00 5,13 7. WC Mettlachi 2,31 0,00 2,31 8. WC Mettlachi 2,31 0,00 2,31 9. Konyha Mettlachi 3,30 0,00 3, Közlekedő Mettlachi 5,07 0,00 5, Páncélterem Mettlachi 8,58 0,00 8, Iroda Szőnyegpadló 20,28 0,00 20,28 Iroda figyelembe vehető összes hasznos alapterülete 126, Alapterületek: 1. Iroda figyelembe vehető hasznos alapterülete: 126,01 m 2 Kerekítve: 126,00 m 2 Szörfi Béla Értékbecslő 12

14 5. Épületdiagnosztika, használati szempontok: Várható értékmegőrzési idő: hosszú távú Épületdiagnosztika: Épületdiagnosztikai, talajmechanikai, környezetvédelmi vizsgálatokat nem végeztem, mivel azok nem képezték a megbízás tárgyát. A fenti esetleges vizsgálatok eredménye befolyással lehet a megállapított értékre. Szemrevételezés alapján a lakóépület szerkezeti állapota: alapozás: megfelelő. szigetelés: megfelelő. függőleges teherhordó szerkezetek: megfelelő. vízszintes teherhordó szerkezetek: megfelelő. tetőfedés: megfelelő. kémények: megfelelő. bádogos szerkezetek: megfelelő. épületgépészeti vezetékek, szerelvények: megfelelő. korrózió: nem tapasztalható. rendellenes használat: nem tapasztalható. egyéb építési, épületgépészeti hibák: nem tapasztalható, 5.2. Használati szempontok: Jelenleg irodahelyiségek céljára használt. Szörfi Béla Értékbecslő 13

15 6. Az érték megállapítása: 6.1. Az érték kialakítása, meghatározása során figyelembe vettem: A telek: Elhelyezkedését Megközelíthetőségét Tájolását Nagyságát Építési övezeti besorolását Környezetét Szomszédok Infrastrukturális adottságokat Az épület: Életkorát Állékonyságát Használhatóságát Kivitelezési módját Külső-belső állagát Felhasznált anyagok minőségét Az épületszerkezetek állapotát, károsodásokat Karbantartását Felújítás időpontját Felújítás mértékét, minőségét Helyiségek elrendezését Komfort fokozatát Belső térkialakítását Közműellátottságát Épületgépészeti rendszerét, színvonalát, az alkalmazott technológiát Igényszintjét Az ingatlan a környezetben (közegben) elfoglalt ingatlanpiaci pozícióit, az adott időszakban uralkodó keresleti-kínálati viszonyokat. Szörfi Béla Értékbecslő 14

16 6.2. Jelen valós piaci érték: Mért hasznos alapterület fajlagos ár: Társasházi iroda: 126,00 m ,-Ft/m 2 = ,-Ft Kerekítve: ,-Ft Az ingatlanon fizikai, erkölcsi változások nem történtek a án, a Vulcanus Bt. által készített értékbecslés óta, a keresleti és kínálati piacon, nem történt jelentős változás. A fentieket figyelembe véve, az előző becslési értéket jóváhagyom. Jelen valós piaci értéket ,-Ft azaz huszonhétmillió-egyszázezer forintra becsülöm. Szörfi Béla Értékbecslő 15

17 7. Jogi szempontok: Tulajdonos: Soltvadkert és Vidéke Takarékszövetkezet Soltvadkert, Ifjúság utca 4. 1/1 tulajdoni hányaddal rendelkezik. Forgalomképesség értékelése: forgalomképes. Jogokat és terheket lásd a mellékletben szereplő tulajdoni lapon 1/1. 8. Alapfeltételezések korlátozások: Az értékelési dokumentációban szereplő képek, a tulajdonos hozzájárulásával készültek. Megbízó tudomásul veszi, hogy a jelen szakvéleményben szereplő értékek becsült piaci értékek, melyek a jelen állapotokra, és a jelen időben érvényesek. Az értékelés során nem végeztem földmérést, és terület felmérést. Az erre vonatkozó adatok az ingatlan-nyilvántartásokból, és a megbízó által szolgáltatott információkból származnak. A megbízó által szolgáltatott információkért az értékbecslő nem vállal felellőséget. Szakvélemény csak a felek együttes engedélyével adható ki harmadik félnek. A szakvélemény 3 példányban készült, melyből 2 példány a megbízó részére átadásra került, 1 példány a készítőnél maradt. Kaskantyú, február 07. Szörfi Béla Értékbecslő Szörfi Béla Értékbecslő 16

18 9. Mellékletek: 1. Melléklet: Tulajdoni lap másolat 1/1 2. Melléklet: Képek az ingatlanról Szörfi Béla Értékbecslő 17

19 1. Melléklet: Tulajdoni lap másolat 1/1 Szörfi Béla Értékbecslő 18

20 2. Melléklet: Képek az ingatlanról 2011-es képek: Társasházi iroda külső képek: Társasház belső udvari kép Társasház belső udvari kép Társasház belső udvari kép, iroda bejárat Szörfi Béla Értékbecslő 19