ÉRTÉKBECSLÉSI SZAKVÉLEMÉNY

Átírás

1 CPR-Vagyonértékelő Kft. H-1085 Budapest József körút 69. (70) Fővárosi Bíróság Cégjsz Adósz ÉRTÉKBECSLÉSI SZAKVÉLEMÉNY a 2030 Érd,, Felső utca 9. Hrsz szám alatti ingatlanról Budapest, augusztus Független Megbízható Értékmérő

2 2030 Érd,, Felső utca 9. Hrsz TARTALOMJEGYZÉK ÉRTÉKELÉSI BIZONYÍTVÁNY 1. ELŐZMÉNY 2. A SZAKÉRTŐI FELADAT MEGHATÁROZÁSA, AZ ÉRTÉKELÉS CÉLJA 3. A SZAKÉRTŐI VIZSGÁLAT MÓDSZERE 4. AZ INGATLAN ADOTTSÁGAINAK ISMERTETÉSE 5. ÉRTÉKELÉS 6. AZ INGATLAN EGYEZTETETT FORGALMI ÉRTÉKE 7. KORLÁTOZÓ FELTÉTELEK Dokumentumok MELLÉKLETEK Tulajdoni lap fénymásolata Térképkivonat fénymásolata Alaprajz vázlat Övezeti besorolás Használatbavételi engedély Használati megállapodás Statikai szakvélemény Környezetvédelmi nyilatkozat Építési engedély Költségvetés (tervezett munkákról) Fényképfelvételek Ingatlan elhelyezkedését mutató térkép x nem hiteles x x x - o nem vélelmezhető x x 2. oldal

3 2030 Érd,, Felső utca 9. Hrsz ÉRTÉKELÉSI BIZONYÍTVÁNY MEGBÍZÓ Megbízó neve Megbízó címe AZ INGATLAN CÍME ÉS AZONOSÍTÁSA Település (ir. szám, város, kerület) Utca, házszám Hrsz Az ingatlan megnevezése (tul.lap szerint) Az ingatlan jelenlegi hasznosítása TULAJDONVISZONYOK Tulajdonos neve, tulajdoni hányad Forgalomképesség értékelése Értékelt jog Értékelt tulajdoni hányad Értékesíthetőség Értékelés célja Érd Megyei Jogú Város Önkormányzata 2030 Érd, Alsó utca Érd, Felső utca lakóház, udvar gazdasági épület DTVT csatornamű társulatok szervezése (volt telephely) Délbuda Térségi Víz-és Csatornamű Társulat forgalomképes tulajdonjog 1/1 360 napon túli piaci-forgalmi érték megállapítása AZ INGATLAN FŐBB JELLEMZŐI A telek mérete m 2 Épületek redukált hasznos alapterülete m 2 Belső műszaki állapot felújítandó Közművesítettség ÉRTÉKELÉS összközműves Értékelés érvényessége 180 nap Értékelés alkalmazott módszere költségalapú módszer Helyszíni szemle időpontja Értékelés fordulónapja augusztus augusztus 22. MEGÁLLAPÍTOTT ÉRTÉK Az ingatlan piaci-forgalmi értéke Ft azaz Hetvennégymillió- Tizennégymillió-egyszázezer Ft. forint Készült 2 db eredeti példányban. Amennyiben az ingatlan értékesítésre kerül, akkor annak számviteli célú elszámolásánál figyelembe veendő végső piaci érték megegyezik a megállapított jelenlegi értékkel, (a piaci érték megegyezik a végső számviteli értékkel, és ez az érték bruttó értéknek tekinthető). A megállapított érték abban az esetben érvényes, ha a jelenlegi épületeket hasznosítani tudják, amennyiben ez nem megoldható, az ingatlan reális értéke megegyezik a becsült telek értékkel. Budapest, augusztus 26. Lakatos Ferenc ingatlanvagyon-értékelő PMIVÉK-3242/ info@ertekbecslesek.com 3. oldal

4 2030 Érd,, Felső utca 9. Hrsz ELŐZMÉNY Megbízó neve Érd Megyei Jogú Város Önkormányzata A Megbízó megbízta a CPR-Vagyonértékelő Kft-t, (1085 Budapest, József körút 69.) az alábbi ingatlan értékelésével 2030 Érd,, Felső utca 9. Hrsz A SZAKÉRTŐI FELADAT MEGHATÁROZÁSA, AZ ÉRTÉKELÉS CÉLJA Az értékelés, az Ügyfél tájékoztatása szerint, az ingatlan jelenlegi piaci értékének ismerete miatt vált szükségessé. Ennek megfelelően, a Szakértőnek az értékelésbe vont ingatlan piaci forgalmi értékéről kell állást foglalnia. 3. A SZAKÉRTŐI VIZSGÁLAT MÓDSZERE Az értékelés folyamán helyszíni szemlét tartottunk, megvizsgáltuk az ingatlannal kapcsolatban rendelkezésünkre álló, a mellékletben felsorolt és jelen értékeléshez csatolt dokumentumokat. Megfelelően alkalmaztuk a TEGOVA (EVS 2009) irányelv és a többszörösen módosított 25/1997. (VIII. 1.) PM rendelet előírásait. A helyszíni szemlén résztvevők Megbízó képviselője, ingatlanvagyon-értékelő A helyszínen az ingatlan adottságait, környezetét, az ingatlan állagát, műszaki funkcionális jellemzőit és más értékbefolyásoló tényezőket vizsgáltunk. Az ingatlan egyes részleteiről fényképfelvételeket készítettünk, melyeket a szakvéleményhez csatolunk. A helyszíni vizsgálaton túlmenően tájékozódtunk az adott típusú és jellegű ingatlanok általános piaci helyzetéről, valamint a környéken kialakult helyi ingatlanpiaci viszonyokról. 4. AZ INGATLAN ADOTTSÁGAINAK ISMERTETÉSE 4.1. Ingatlan-nyilvántartás szerinti állapot bemutatása Ingatlan címe (tul.lap szerint) Ingatlan címe (természetbeni) Helyrajzi száma Ingatlan megnevezése (tul.lap szerint) Jelenlegi hasznosítása Tulajdoni lap szerinti telek mérete Tulajdonviszony 2030 Érd,, Felső utca Érd,, Felső utca lakóház, udvar gazdasági épület DTVT csatornamű társulatok szervezése (volt telephely) m 2 Délbuda Térségi Víz-és Csatornamű Társulat Széljegy tartalma Nincs bejegyzés. Bejegyzett terhek és jogok Illeti a hrsz-t terhelő szennyvízvezetési szolgalmi jog. illeti a hrsz-t terhelő szennyvízvezetési szolgalmi jog és átjárási szolgatlmi jog. Helyi egyedi védelem. A tulajdoni lap III. részében további 10 db bejegyzés. Megjegyzés Tekintettel a csatolt tulajdoni lap formátumára, az értékbecslés érvényességének feltétele a hiteles tulajdoni lap teljes körű egyezősége a rendelkezésre álló dokumentummal. 4.oldal

5 2030 Érd,, Felső utca 9. Hrsz Az ingatlan természetbeni leírása Az ingatlanpiac rövid ismertetése Érd megyei jogú város, dinamikusan fejlődő település. A környéken a beruházások a válság hatására lecsökkentek. A kereslet visszaesett, az árak csökkenő tendenciát mutatnak. Az eladhatóság feltételezhetően napon belüli. Hosszútávon az ingatlan kismértékű értékcsökkenése a legvalószínűbb Az ingatlan környezete, elhelyezkedése Az ingatlan Érd belvároshoz közeli főúton, a Felső utcában fekszik. Környezetében jellemzően utcafronti beépítettségű lakó-, és kereskedelmi épületek állnak, melyek műszaki állapota közepes-jó. Az utca aszfalt burkolattal ellátott. Infrastrukturális ellátottsága településen belül jó. Tömegközlekedési ellátást a buszjárat biztosít, amely az ingatlantól 200 méterre elérhető Az ingatlan közművesítettsége, technikai felszereltsége Elektromos hálózat Vezetékes víz közmű Csatorna Vezetékes gáz közmű kiépített hálózat kiépített hálózat kiépített hálózat kiépített hálózat jelenleg szünetel A telek általános jellemzői Övezeti besorolása Beépíthetősége Településen belüli elhelyezkedése Beépítettség Tájolás/lejtésviszonyok Megközelíthetősége vegyes terület Vt-2 50% Érd településközpont oldalhatáron álló Ny-i utcafronti tájolású, közel sík terep Személyautó Autóbusz Villamos Metró/HÉV Vasút Trolibusz Kerítettség Környezetvédelmi kockázat Komp kerített nem vélelmezhető Egyéb A telek rövid leírása/az ingatlan hasznosíthatósága A telek szabálytalan sokszög alakzatú, a Felső utcára nyitott. A telek határos hosszirányban a település központjának számító Múzeum sétányra, azonban a jelenlegi beépítés miatt a bejárás nem kiépített. A telek körbe kerített, valamint épületekkel határolt. A telek területe elhanyagolt gazos, kb m2 területen gyenge minőségű aszfalt burkolattal ellátott. A telek Vt-2 övezeti besorolású, településközponti fekvésű. Beépítés módja szabadonálló, legkisebb kialakítható telekterület 900 m2, legnagyobb beépíthetősége 50%, szintterületi mutató 1,75. Hasznosíthatóság Az épület jelenleg funkció nélküli, az ipari hasznosíthatóság nem megoldható, ezért az épületek részleges vagy teljes elbontása után, a telket a Múzeum sétány felé meg lehet nyitni. Az épület utcafronti homlokzata helyi védelem alatt áll, így a fejlesztésnél figyelembe kell venni. A legjobb és legértékesebb használat, elbontás után fejlesztéssel a helyi igényekhez igazodva, az építési szabályzatban foglaltak maximális betartása mellett. 5. oldal

6 2030 Érd,, Felső utca 9. Hrsz A felépítmény általános leírása Az ingatlanon 5 db. egymáshoz kapcsolódó, funkciójában eltérő felépítmény látható. 1. sz-ú irodaépület Az 1930-as években épült sávalapos, tégla hosszfalas, borított fafödémmel ellátott épület. Részletezés a műszaki leírásnál. 2. sz-ú faház az irodához kapcsolódik egy iroda céljára épített faház. Beton alapra épült, hullámpala fedéssel. pvc burkolatokkal, szigetelés nincs, fűtése központi gázkazánról. 3. sz-ú garázsépület, konyha, zuhanyzó, tároló. Beton sávalapokra épült téglaszerkezetű fél-nyeregtetős épület. betonburkolatokkal, műszaki állapota gyenge, több repedés és a födém beomlása látható. 4. sz-ú nyitott színek+2 db garázs 3 oldalról téglafallal határolt födém nélküli tároló szín. Az aljzat kavicsos. Műszaki állapota gyenge. 5. sz-ú műhelycsarnok 1988-ban épült, vegyes funkciójú épület, beton alapokra épült, betonvázas épület, részben 2 szintes, kitöltő falazata gázszilikát. A belmagassága 7,0 méter. Tetőszerkezete acélvzáz szerkezet, alu trapézlemez héjalással. Nyílászárói acél szerkezetek. A csarnok bevilágítását nagyméretű kopolit üvegtáblák adják. Fűtése gázkazánról megoldott. A csarnokban híddaru kiépített, a csarnok hátsó részében szociális blokk kapott helyet (vizesblokk, konyha, tárgyaló.) Jelenlegi műszaki állapota elhanyagolt. Összességében, gyenge műszaki állapotban lévő, az eredeti funkcióját elvesztett ingatlan, városközponti elhelyezkedéssel. Értékesíthetősége feltételezhetően 360 napon túli. Az épület műszaki jellemzői Épület építési éve Épület szintbeli kialakítása Alapozás Szigetelés Függőleges teherhordó szerkezet Vízszintes teherhordó szerkezet Tetőszerkezete Tetőfedés Épület homlokzata Épület fizikai állapota Felújítás éve Felújítás tárgya 1930 földszint sávalapozás kő-, vagy téglaalap falazat alatti bitumenes szigetelés kézi falazóelemekből épült tégla anyagból fafödém csapos-, vagy borított gerendás faszerkezetű nyeregtető síkpala fedés vakolt és színezett felújítandó n.a. n.a. A belső terek műszaki jellemzői Belső terek felületképzése Belső terek burkolata Vizes helyiségek felületképzése Vizes helyiségek burkolata Külső nyílászárók Belső nyílászárók Belső tér fizikai állapota Fűtési rendszere Melegvíz biztosítása Funkció Belmagasság Felújítás éve Felújítás tárgya festett, tapétázott kőlap, szőnyegpadló csempe mozaiklap faszerkezetű nyílászáró faszerkezetű nyílászáró felújítandó központi kombi gázkazán (cirkó) villanybojler volt iroda 3,2 m n.a. n.a. 6. oldal

7 2030 Érd,, Felső utca 9. Hrsz Helyiségkimutatás Helyiségek Helyiség padozata Alapterület [m2] Módosító tényező Hasznos terület [m2] földszint iroda épület pvc, mettlachi 218,50 100% 218,50 iroda alagsor kőlap 39,40 100% 39,40 régi konyha épület kőlap 53,18 100% 53,18 raktár, zuhanyzó beton, mettlachi 56,50 100% 56,50 Összesen (kerekítve) 367,60 367,60 Műhelycsarnok földszint kőlap, beton 485,77 100% 485,77 emelet kőlap 107,10 100% 107,10 Összesen (kerekítve) 592,87 592,87 Tárolók nyitott tároló kavics 49,00 100% 49,00 garázs (2db) beton 28,00 100% 28,00 garázs beton 68,50 100% 68,50 faház pvc 111,80 100% 111,80 Összesen (kerekítve) 257,30 257,30 Alapterületek összesen (kerekítve) Az értékelés során figyelembe vett hasznos alapterület [m 2 ] 1 218, , ,00 Megjegyzés Az alapterületi méreteket a helyszíni felmérés alapján vettük figyelembe, valamint a kapott alaprajzok és műszaki leírás alapján. 7. oldal

8 2030 Érd,, Felső utca 9. Hrsz ÉRTÉKELÉS 5.1. Az értékelés módszere Az értékbecslések a TEGOVA útmutató elvei és módszertani ajánlásai (EVS 2009), a többször módosított 25/1997. (VIII.1.) PM rendeletben és a mindenkor érvényes egyéb jogszabályokban előírtaknak megfelelően készülnek. Az értékelés módszerei két fő kategóriába oszthatók a piaci érték alapú és a költségalapú értékelések. A piaci viszonyokon alapuló módszerek két fő csoportba, a forgalmi és a hozadéki (vagy más néven hozamszámításon alapuló) értékelések közé sorolhatóak. Olyan eljárás, melynek során az értékelést végrehajtó szakértő az értékelendő ingatlan elemeit összehasonlítja az adott körzetben, a közelmúltban értékesített vagy értékesítésre felajánlott ingatlanok paramétereivel, majd elvégzi az eltérések alapján szükséges kiigazításokat. Minél közvetlenebb összehasonlításra nyílik lehetőség, annál pontosabb a becsérték. Olyan ingatlanok értékbecslésénél használják, amelyeknek van jellemző piaci forgalmuk. Pld. családi házak, öröklakások, telkek, stb. Az Az összehasonlítás alapjául rendszerint a következő tényezők szolgálnak Piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló módszer realizált ügylet szerinti ár / kínálati ár értékesítési időpont elhelyezkedés, megközelíthetőség infrastrukturális ellátottság méret műszaki állapot Az értéket az ingatlan környezetében fellelhető hasonló típusú ingatlanok adásvételi/kínálati adatainak felhasználásával határoztuk meg. A hozamszámítás lépései összefoglalva A hozamszámításon alapuló értékelési módszer A hozamszámításon alapuló értékelés az ingatlan jövőbeni hasznainak és az ezek megszerzése érdekében felmerülő kiadásoknak a különbségéből (tiszta jövedelmek) vezeti le az értéket. Az érték megállapítása azon az elven alapszik, hogy bármely eszköz értéke annyi, mint a belőle származó tiszta jövedelmek jelenértéke. Az ingatlan lehetséges (alternatív) használati módjainak elemzése. A jövőbeni bevételek és kiadások becslése használati módonként. Jövőbeni pénzfolyamatok felállítása használati módonként. A tőkésítési kamatláb meghatározása. A pénzfolyamok jelenértékének meghatározása. A legmagasabb jelenérték kiválasztása, mint hozamszámításon alapuló érték. A hozam elvű érték megállapításánál alkalmazott különleges megkötések Az érték meghatározásának folyamatában a piaci érték meghatározásakor, ha a jelenlegi használat nem azonos a leggazdaságosabb és legjobb használattal, a jelenlegi használatot kell figyelembe venni. 8. oldal

9 2030 Érd,, Felső utca 9. Hrsz Költségalapú érték (nettó pótlási érték) módszer A költségalapú érték (nettó pótlási érték) -megközelítés lényege, hogy az ingatlan újra-előállítási költségéből le kell vonni az idő múlása miatti avulást, majd ehhez kell hozzáadni a felépítményhez tartozó földterület értékét. A módszer fő lépései 1. A telekérték meghatározása piaci összehasonlító adatok alapján Piaci viszonyok miatti módosító tényezők számítása 5. A felépítmény újraépítési vagy pótlási költségének meghatározása. Avulások számítása. Érték képzés. Az eljárás általános gyakorlata során első lépésként az ingatlan telkének értékét kell meghatározni üres, fejlesztésre alkalmas állapotot feltételezve. Ezt követően a hasonló jellegű, azonos célra használható épület újraelőállítási (pótlási) értéke kerül megállapításra. Ezt az értékelést végző általában az elmúlt időszakban megépített hasonló funkciójú, volumenű, felszereltségű, ill. más szempontból egyébként összehasonlítható ingatlanok tényleges beruházási költségei, illetve publikus építőipari árgyűjtemények, vagy költségnormatívák alapul vételével állapítja meg. Az avulás az idő múlása miatti értékcsökkenés. Három fő eleme a.) fizikai romlás, b.) funkcionális avulás és c.) környezeti avulás. Az avulási elemek lehetnek kijavíthatóak vagy ki nem javíthatóak. a.) A fizikai romlás esetében figyelembe kell venni az épület fő szerkezeteinek romlását és a szerkezetek arányát az összértékhez viszonyítva. A fizikai avulási számításoknál a felépítmény gazdaságosan hátralévő élettartamát kell figyelembe venni. Általános esetben a következő gazdaságilag hasznos teljes élettartamokat kell használni > városi tégla épületek év, > városi, szerelt szerkezetű épületek év, > családi ház jellegű épületek év, > ipari és mezőgazdasági épületek év. b.) A funkcionális avulás a gazdaságtalan, korszerűtlen megoldásokat jelenti. Az értékelőnek mérlegelnie kell azokat a korszerű követelményeket, amelyeket a vizsgált létesítmény képtelen kielégíteni. c.) A külső avulás az ingatlanon kívüli körülmények miatt áll elő, mint a kereslet hiánya, a terület változó ingatlan felhasználása, vagy az általános nemzetgazdasági körülmények. Az avulás mértékét a három említett avulási kategóriában, százalékosan kell megadni Az értékelési módszerek kiválasztása A piaci érték alapú forgalmi értékelés összehasonlító ingatlanpiaci adatok felhasználásával és elemzésével történik. Valós piaci forgalmi értéket leginkább a piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló módszerrel lehet kapni. A hozamszámításon alapuló értékelés az ingatlan jövőbeni hasznainak és az ezek megszerzése érdekében felmerülő kiadásoknak a különbségéből (tiszta jövedelmek) vezeti le az értéket. A módszert általában a jövedelemtermelő képességgel rendelkező ingatlanok esetében alkalmazzák. A nettó pótlási költség elvű értékelés a vagyontárgy értékét az ingatlan (vagyontárgy) kalkulált újraelőállítási költsége alapján adja meg. Az újraelőállítási értékből azonban le kell vonni az idő múlása, az elhasználódás, az erkölcsi értékcsökkenés miatti avulás értékét, majd a végeredményhez hozzá kell adni a felépítményhez tartozó földterület értékét. Építés alatt lévő létesítménynél, károso-dott létesítménynél, takart műtárgynál, biztosítások esetén, valamint olyan esetekben alkalmazható, ahol (pl.a vizsgált létesítmény különleges rendeltetése miatt) más módszer nem áll rendelkezésre. Lakóingatlanok esetében ez a módszer fejezi ki a legkevésbé tényleges piaci viszonyokat. 9. oldal

10 fizikai erkölcsi külső piaci 2030 Érd,, Felső utca 9. Hrsz Értékmeghatározás költségalapú módszerrel Telek értékének számítása Értékmódosító tényezők megnevezései az ingatlan címe Értékelt ingatlan Összehasonlító telekingatlan 1. Összehasonlító telekingatlan 3. telekingatlan területe (m 2 ) kínálat K / tényl.adásvétel T K K K kínálati ár / adásvételi ár (Ft) kínálat / adásvétel ideje (év, hó) fajlagos alapár (Ft/m 2 ) kínálat, ill. eltelt idő korrekció -15% -15% -15% kínálat ill. idő miatt mód. fajlagos alapár (Ft/m 2 ) Összehasonlításhoz vett adatok rövid leírása 1. adat 2030 Érd,, Felső utca 9. Hrsz Érd, Lőcsei utca Összehasonlító telekingatlan Érd, Bajcsy-Zs. Vt besorolású víz, villany közműves, üres terület, forgalmas főúton Érd, Budafoki út 2. adat 3. adat Víz, villany közművel ellátott, Vt-1 besorolású ingatlan, Érdligeten. Gksz-7 besorolású kereskedelmi-szolgáltató övezetben fekvő terület. Értékmódosító tényezők elemzése Értékmódosító tényezők Összehasonlító ingatlan 1. Összehasonlító ingatlan 2. Összehasonlító ingatlan 3. meglévő közművek 0% 0% 0% eltérő méret -5% -5% 5% elhelyezkedés 15% 10% 10% övezeti besorolás/beépíthetőség 0% 0% 5% funkció nélküli épületek megléte -20% -20% -20% Összes korrekció -10% -15% 0% Korrigált fajlagos alapár Átlagár kerekítve Telekingatlan értéke kerekítve Ft Épület értékének számítása Felépítmény(ek) nettó területe [m2] építési ktg nettó területre [Ft/m2] avulások pótlási érték földszint 367, Ft 45% 25% 20% Ft Műhelycsarnok 592, Ft 25% 25% 20% Ft Tárolók Ft 50% 25% 20% Ft Egyéb felépítmények (térburkolat) Ft 50% 25% 20% Ft Épület értéke összesen kerekítve Ft Az ingatlan költségalapú módszerrel meghatározott értéke (kerekítve) Ft azaz Hetvennégymillió- Ft. Megjegyzés Az építési költségek a költségbecslési segédlet adatai alapján kerültek meghatározásra. 10. oldal

11 2030 Érd,, Felső utca 9. Hrsz AZ INGATLAN EGYEZTETETT FORGALMI ÉRTÉKE 6.1. Módszerek indoklása Hasonló ingatlanok piaci kínálatban nem szerepelnek, ezért a piaci összehasonlító elemzést nem lehetett elvégezni. Az ilyen típusú ingatlanok értékbecslésését költségalapú módszerrel lehet leginkább meghatározni. A hozamalapú módszer ebben az esetben jelentős alulértékelést eredményez, tekintettel a telek alulhasznosítottságára. A hasznosítás, vagy átalakítás jelentős költségeket igényelne, ezért ezt a módszert nem alkalmaztuk, a végső értéket a költségalapon meghatározott érték adja. A megállapított érték abban az esetben érvényes, ha a jelenlegi épületeket hasznosítani tudják, amennyiben ez nem megoldható, az ingatlan reális értéke megegyezik a becsült telek értékkel. Az alkalmazott módszerek Ingatlan értéke piaci összehasonlító módszerrel Ingatlan értéke költségalapú módszerrel Ingatlan értéke hozamalapú módszerrel Az ingatlan egyeztetett értéke Módszer Számított érték [Ft] Súly [%] Súlyozott érték [Ft] nem alkalmazott 0 Ft 0% 0 Ft fő módszer Ft 100% Ft ellenörző módszer 0 Ft 0% 0 Ft Ft Az ingatlan egyeztetett értéke (kerekítve) 7. KORLÁTOZÓ FELTÉTELEK Ft azaz Hetvennégymillió- Ft. A CPR-Vagyonértékelő Kft. által készített értékbecslői szakvéleményben ismertetett adottságokkal rendelkező ingatlan értékeléséhez a következőket szükséges figyelembe venni 1/ a szakértő az ingatlant, mint tiszta tulajdonú forgalomképes és tehermentes ingatlan tulajdonjogát értékeli a helyszíni szemle időpontjában megismert készültségben és állapotban; 2/ az átadott iratok tanulmányozásán túlmenően jogi természetű vizsgálatot (jogcím, vagyonjogok érvényessége, stb.) szakértő nem végzett. Az ingatlan forgalomképességének jogi eredetű korlátozásáról a tulajdoni lapon bejegyzetteken túlmenően nincs tudomása, és ezért felelősséget nem vállal. Nem vizsgálta az értékelt ingatlannal szemben esetlegesen fennálló terheket és kötelezettségeket, feltételezte, hogy a tulajdonjog átruházásának időpontjában az ingatlan használatával közvetlenül összefüggő tartozás (közüzemi díjak, építményadó, stb.) nem áll fenn; 3/ az értékelés azon a feltételezésen alapul, hogy az ingatlan jelenlegi és jövőbeni hasznosításával összefüggésben a helyi és országos hatóságoktól és egyéb szervezetektől, személyektől valamennyi szükséges engedély, jóváhagyás és felhatalmazás rendelkezésre áll, illetve ezek beszerezhetők, vagy megújíthatók; 4/ az esetlegesen fennálló, de érzékszervi vizsgálattal nem észlelhető értékbefolyásoló tényezőkért (pl. rejtett szerkezeti hibák, épületszerkezet, felhasznált anyagok, talajfelszín alatti problémák, környezetre ártalmas anyagok jelenléte stb.) szakértő nem vállal felelősséget; 5/ az ingatlan nyilvántartási, ill. a rendelkezésünkre bocsátott alaprajzban feltüntetett alapterületi adatok, és a valóságos vagy méret adatok eltérése miatt felelősségünket kizárjuk; 6/ az érték magában foglalja az épületek rendeltetésszerű használatához szükséges épületgépészeti berendezések és felszerelések értékét, nem tartalmazza azonban az ingóságok vagy mobil eszközök értékét, valamint az általános forgalmi adót (kivéve a lakóingatlanokat); 7/ a szakvéleményhez csatolt iratok és dokumentumok csak az ingatlan bemutatását szolgálják; 8/ az értékelés effektív időpontjától eltelt idő, a közgazdasági, jogi feltételek és piaci viszonyok előre kellő pontossággal nem prognosztizálható változásai módosíthatják, illetve érvényteleníthetik a szakértői vélemény forgalmi értékre vonatkozó megállapításait, ezért rendszeres időközönként, illetve a körülményekben beálló lényeges változás esetén szükségessé válhat a megadott érték felülvizsgálata; Az ingatlanpiac kínálati jellege, valamint a jelenleg kialakult piaci helyzet miatt a gyors értékesítés csak nagyobb értékcsökkentés mellett valószínűsíthető. info@ertekbecslesek.com 11. oldal

12 12. oldal