TÖRÖKBÁLINT PISTÁLY HEGY ÁTMINŐSÍTÉSÉNEK LEHETŐSÉGÉT VIZSGÁLÓ VÁROSRENDEZÉSI TANULMÁNY PORATERV VÁROSRENDEZÉSI ÉS ÉPÍTÉSZETI TERVEZŐ IRODA KFT. www.portaterv.hu 2008. október hó
Tervezők PORATERV Városrendezési és Építészeti Tervező iroda Kft. 1126 Budapest kléh István u. 8/b. T: 06-1/214-02-31 F: 06-1/225-06-56 web: www.portaterv.hu blog: www.hptt.hu e-mail: info@portaterv.hu Marthi Zsuzsa, településrendező tervező Hartung Melinda, településrendező tervező Czene Éva, településrendező tervező Heckenast Judit, közlekedéstervező Pocsok Katalin, tájtervező Bíró Attila, közműtervező Hanczár Zsoltné, közműtervező Tartalom 1. Bevezetés...3 2. Adottságok, motivációk, aggodalmak...4 3. Megoldási alternatívák az övezeti besorolás szempontjából...6 4. Fejlesztési alternatívák és feltételrendszerének értékelése...8 5. Fejlesztési lehetőségek...18 Copyright. Ha ez az anyag nagyon tetszik Önnek, és úgy döntene, hogy más célra is lemásolná, vagy továbbítaná, kérem, ne tegye. Nekünk ártana vele. Ajánlja inkább a fenti címen megadott honlapunkat vagy blogunkat, éppen elég ingyenes anyagot talál ott. Ez a dokumentáció a szerzői jog védelme alatt áll, kizárólag a Portaterv Kft. előzetes írásos engedélyével másolható, részben, vagy egészben. Köszönöm, hogy ebben az esetben a becsülete szerint jár el. 2
1. Bevezetés A tervezés kezdetén részletes problémafeltáró beszélgetéseket folytattunk a terület két tulajdonosával: Mestyanek Gáborral és Oláh Gáborral, akik a pistályi lakosság bizalmát élvezik, és akik jól ismerik a lakosság szándékait, problémáit. A pistályi tulajdonosi közösség régóta próbál a mezőgazdasági, kertes életformából hivatalosan is kilépni, mivel az itteni telektulajdonosok többsége ma is inkább lakó vagy üdülő céljára használja a területet, és valamikor a terület valóban lakóterület is volt, itt éltek a Mechanikai művekben dolgozó munkások. A jelenlegi tényleges területhasználat, a mezőgazdasági besorolás miatt csak tűrt állapot. Ma Budapest agglomerációjában ilyen magas presztízsű területen irreális az előírt területhasználat, de hogy mégis ebben az övezetben van, a megnövekedő közfeladatoktól való félelem, a töke hiány, valamint az eltökéltség hiányának tudható be, ami a sokszereplős fejlesztési folyamat irányításának kockázatos politikai kimenetelével indokolható. Határozott szándékunk volt e tanulmány elkészítésekor, hogy elsősorban a szereplők (Önkormányzat-Hivatal-Tulajdonosok) közötti őszinte kommunikáció létrejöttét segítsük, mivel jó döntést, meggyőződésünk szerint, nem egy felkért szakember hozhat, hanem csak a terület sorsában érdekelt szereplők, akiket egymás megértése, a kölcsönös tolerancia mentén együtt megalkotott, mind két fél számára elfogadható megoldás kialakítása vezérel. A megfelelő érvrendszer, majd egyesség kialakításához, azaz a lehető legjobb döntés meghozatalához úgy kívántunk hozzájárulni, hogy az összes felmerülő szándékot, konfliktust, megoldási alternatívát, pro és kontra érveket összegyűjtsük, azokat végig gondoljuk, a lehetséges műszaki kialakítás alternatíváival tálaljuk, hogy a tényleges problémákat minden oldalról megvilágítsuk, és néven nevezzük. Úgy gondoljuk, hogy csak a nyílt kommunikáció vezethet, ahhoz az eredményhez, amit minden fél el tud fogadni, és ami minden problémára, egyfajta közös akaratként megoldásokat eredményez. A jelenlegi helyzetben, véleményünk szerint nincsenek abszolút megoldások, csak olyan, ami a két fél között, a lehető legkisebb kompromisszum mentén létrejöhet. Ennek kiérleléséhez, véleményünk szerint szükséges, hogy az érintettek, megfelelően oldott körülmények között (kisebb körben, ismételten) beszélgetni tudjanak az egyes megoldási alternatívákról, és egymás érvrendszerét, szándékait, teherviselő képességét megismerve egy iterációs folyamat végén a lehetséges legjobb megegyezést megkössék. A nyíltság és az őszinteség fogja meghozni azt a megoldást, ami politikailag is felvállalható, és amely aztán megállapodássá, tervvé, szabályozássá alakítható. A metodikánk, hogy összegezzük a beszélgetések eredményeként megismert motivációkat, félelmeket, és arra végig gondoljuk a megoldási alternatívákat, jelen esetben a fejlesztés vagy a nem fejlesztés alternatíváit is, illetve a fejlesztés során megoldandó feladatok alternatívái, nehézségei, előnye, hátránya, garanciái. Végig gondoltuk azt is, hogy a szabályozáson kívül milyen olyan más eszközt tudunk még előszedni a láda fiából, ami segítheti a lehető legjobb megoldás megvalósítását: az építésszabályozás sajátos jogintézményeit, fejlesztő- és finanszírozó szervezeteket. Megemlítettük azokat a megoldásokat is, ami nem a mi javaslatunk volt, de azért, hogy a gondolkodást, a mérlegelést segítsük egyenrangú javaslatként kezeltük, és ezeket is átvilágítottuk. Az anyagot jelen formájában vitaanyagnak szántuk, ami mentén elindulhat a gondolkodás, az előnyök hátrányok értékelése, és nem utolsó sorban a kommunikáció, ami alkalmas arra, hogy jelen ismeretanyagot, megoldási javaslatokat bővítsék, majd valamelyik irányt kiválasztva a megvalósítás irányába tovább vigyék. Javaslom, hogy ehhez kiscsoportos párbeszédköröket hozzanak létre, ahol elindulhat a kommunikáció. Szükséges lenne a tulajdonosok vezető egyéniségeiből, valamint a képviselőkből egy ad hoc bizottság létrehozása, aki a tárgyalásokat végig kísérnék, eredményeit értékelnék, és a testületnek a javaslatokat előzetesen megvitatná, és előterjesztené. Később is ellenőrizné a megvalósulást. Összeaállította: Marthi Zsuzsa vezető tervező 3
2. Adottságok, motivációk, aggodalmak Adottságok Emberi tényezők Építési előírások, mutatók Fizikai, térszerkezeti Motiváció Aggodalmak Előírások Mutatók Értékek Nehézségek Pistályiak Önkormányzati nem beépítésre szánt külterület, kertes mezőgazdasági terület A terület teljes nagysága: 87,0 ha A tömbök területe (utak nélkül): 81,4 ha A központi régió fejlődő térségében fekszik Közmű hiány: víz van, de lehet, hogy rossz helyen, szennyvíz-, csapadékvíz elvezetés, gázhálózat Jó lakóközösség átlagnál jobb szomszédi viszony Önkormányzat elutasító hozzáállása a problémák megoldásához, bár ez Számára nem reális költségekkel járó fejlesztési kényszer Kertműveléshez kapcsolódó gazdasági építmények helyezhetők el Lakással is beépíthető, ha a teleknagyság: min.3.000 m2 A telkek 90 %-a 700-1500 m2 között változik, Hosszú és keskeny szalagparcellák, keskeny utcai front Jó kilátás, nyugodt környezet (csend, nyugalom), jó levegő Kies környék, beállt dús növényzet hiánya Elégtelen útszélesség az infrastruktúra szabályszerű kialakításához A térség rossz közlekedési kapcsolatai, távol vannak a gyűjtő és főközlekedési útvonalak Összetartás, együvé tartozás érzése, jó szomszédi kapcsolatok, amely átsegít a nehézségeken Érzelmi kötődés a kialakult növény és állatvilághoz, a tájhoz csökkenőben A múlt negatív érzelmei, az itt élő sváb nemzetiségi közösség miatti elnyomó bánásmód máig érezhető hatásai Ügyeik befagynak. Újabb gátló tényezők megjelenése Nincs végleg kiút Fizikai adottságok, mint gátló tényezők az infrastruktúrafejlesztésben Plussz szervezési feladatok a hivatal részéről, amire nincs felkészülve A legnagyobb beépíthetőség:3 % A legnagyobb építménymag.:4,50 m A 3.000 m2-nél kisebb területű telkeken a már meglévő beépítés fenntartható, de nem növelhető 360 fő bejelentett lakos Itt el lehet bújni a világ zaja elől Beépítettség mértéke tömbönként változó: 0,5-13,3% Az egész terület átlagában:4,7% Laza laksűrűség: 360-380 lakos Átmenő forgalom hiánya, a csillapított forgalom miatt csendes Tolerálják a terület eltérő használatát: pl. hétvégi házas, lakó házas, mindenki úgy használja, ahogy akarja Az itt élőknek nem gond alkalmazkodni a nomád körülményekhez, sőt értéknek tekintik Nem kell 6*-os lakóterület Az költözzön ide, aki ki tud békülni az itteni adottságokkal, képes kompromisszumot kötni a nomádabb, Az elmúlt időszak nehézségei miatt bizalmatlan tulajdonosi réteg A hivatali szakemberek nem nyitottak a problémáik megoldására A hatóságok elzárkóznak a költségkímélő, lassú átalakulást igénylő műszaki megoldásoktól Kikényszerített fejlesztés, de betarthatatlan garanciák Túl sok földtulajdonos, akikkel nem lehet mind fejlesztési megállapodást kötni Az új beköltözők túlzott elvárásai, követeléssel lépnek fel az önkormányzattal szemben 4
A beépítés alacsony intenzitása öngondoskodó életformával A területfejlesztő egyesület megléte, cselekvő részvétele az előremozdításért Aktív részvállalás a közszolgáltatás megszervezésében, pl közműfejlesztés, szemétszállítás Bio életforma működtetése Nyitottság az alternatív közművesítési megoldásokra, közszolgáltatásokra Toleránsak az itt élők, kezelik a keskeny utca problémát (elengedik egymást/félre állnak, felhajtókon keresztül közelítik meg telkeiket) Utcaszélesítés tulajdonosokkal egyeztetve, építési igények egyidejűleg, fokozatosan legyen megvalósítható, ne legyen gátja az átminősítésnek Egyszeri nagyösszegű kezdeti beruházás szüksége az elinduláshoz A fejlesztések jóváhagyása után megreked az együttműködés, nyakába szakad a probléma Egyszeri nagyösszegű kezdeti beruházás szüksége az elinduláshoz 5
3. Megoldási alternatívák az övezeti besorolás szempontjából 3.1. A terület jelenlegi mezőgazdasági, kertes besorolása marad Előnye Hátránya Városrendezési Önkormányzati Tulajdonosi Városrendezési Önkormányzati Tulajdonosi Konzerválódik a zöldterületi jelleg Nem nőnek a szervezési feladatai Megmarad a jelenlegi területhasználat lazasága Nem nő a terület környezeti terhelése Érintetlen marad a növény és állatvilág Nem nő az intézményellátási és közszolgálati feladata Nem növekednek az ellátási feladatokból származó költségek A keskeny utak forgalma nem nő A közműterhelés nem növekszik, elegendő az alacsonyabb ellátottsági szint A nagyvárosi urbanizált terségben zárványszerű, idegen területhasználati mód A területen konzerválódó életforma, a megújulás hiánya a terület ledegradálásához vezethet A töke hiány a közműellátást nem teszi lehetővé, ezért az illegális megoldásokkal a környezetterhelés észrevétlenül fokozódhat Nő az elégedetlenség a tulajdonosok között, bizalomvesztés, elveszti a tenni akaró tulajdonosi kör aktivitását, egyedül marad a gondokkal Nő mégiscsak a lakosság, de nem az aktív, hanem a keresőképtelen rétege, ami plusz feladatokat jelenthet Sok üres terület, használaton kívüli épületek: több a vagyonvédelmi feladat Katasztrófavédelmi feladatok nehezen láthatók el A több éves cél a terület megújulásáért újból szertefoszlik, aktív réteg reményvesztett lesz, nem segíti a közfeladatok ellátását A telkek folyamatosan leértékelődnek Csökkenő vagy stagnáló telekérték mellett elvesztik a lehetőségét a terület infrastruktúrális ellátásának javítására Hosszú időre konzerválódik az elégtelen közműellátás 6
3.2. A terület beépítésre szánt területté átminősítésre kerül Előnye Hátránya Városrendezési Önkormányzati Tulajdonosi Városrendezési Önkormányzati Tulajdonosi A terület bekapcsolódik a városi szerkezetbe, megszűnik az elszigeteltsége A telkek értéke nő, ezért elvárható a lakosságtól a közterhek bevállalása Elindulhat a terület fejlesztése, ezáltal felértékelődése Csökken a zöldfelületek aránya Fokozódnak a terveztetési és szervezési feladatok A szabályozási szélesség Az átminősítés lehetővé teszi a szabályozási szélesség korrekcióját Esélyt kap a terület az infrastruktura megfelelő szintű kiépülésére Az infra képülésével csökkenthető a környezetterhelés, ellenőrzött módon kerül a szennyezés elszállítás-ra, megsemmisítésre (szennyvíz+szemét) A piaci élénkülés lehetőséget ad a jobb telekstruktúra kialakulására Hajlandóság növekedése a kezelhető közterület kialakítására Katasztrófavédelemi szempontból megnyugtató műszaki megoldások kezdeményezhetők Javul az aktív népesség aránya, a terület adóteherviselési képessége javul Csökkennek az illegális építkezések Nő a lakosság bizalma az önkormányzat felé Olcsó telkek felvásárlásával területhez juthat, ahol egyéb településfejlesztési feladatot oldhat meg A passzív tulajdonosok, jobban bevonhatók a terület átalakításába Javulhat a közszolgáltatás színvonala Csökken az elszigeteltség érzése Engedélyeztethetők az építkezések Javul az életminőség Átlátható, tervezhető az előrelépés folyamata Csökken a terület érintetlensége, nő a beépítés intenzitása Csökken az élővilág háborítatlansága Nő a közellátási teher, műszaki+humán infrastruktúra Nőhetnek a költségvetési kiadások Csökken a terület háborítatlansága Le kell adni közterület céljára a magánterületből Többletköltséget kell bevállalni az infrastruktúra fejlesztéséért Az átminősítésért cserébe kellemetlen intézkedéseket is tűrni kell 7
4. Fejlesztési alternatívák és feltételrendszerének értékelése 4.1. Üdülőövezet Üdülőövezeti átminősítés esetén Építésszabályozás javaslata Előnye hátránya Megvalósítás garanciái a kialakítható legkisebb telek mérete 1000-1500 m2? a beépíthető legkisebb telek méret: területe: 1000 m2? szélessége: 12 m? maximális beépíthetőség 10-15 %? a minimálisan kialakítandó zöldfelület 75-80%? maximális építmény magasság 4,0 m? teljes közmű meglétéig a részleges közművesítettség is elegendő? Pl: zárt szennyvíztároló új utcanyitások is előnyösek lennének nyelestelket ki kellene zárni Önkormányzat Tulajdonosok Önkormányzat Tulajdonosok Lassabb a beépülése, mivel korlátozottabb a hiteligénylési lehetőség Kisebb intezitású beépítést is előírhat Hivatalosan nem keletkezik oktatási ellátási igény A lakóterületi kialakításhoz képest nincs a lakóövezeti besoroláshoz képest szűkebb funkciónális lehetőség, a lakófunkciót kiszolgáló létesítmények köre szűkebb a cél a lakófunkció biztosítása a területen ez csak átmeneti megoldás külön kell lobbyzni később a lakóterületi átminősítésért Szabályozási előírásban előírhat feltétel teljesítéséhez kötött építési tilalmat (feltétel pl. a műszaki infrastruktúra megléte). Előírható még a minimális adottságokkal rendelkező telekméret, a hátrahúzott kerités. Szerződéskötés a tulajokkal pl: a közterület leadásáról, a közművesítés áthárításáról, szemétszállításról, szippantásról, stb. Közműfejlesztő társaság létrehozása és annak megfelelő arányú tagsága adja a küszöböt a fejlesztések megindításához A tulajok szerződése egy olyan céggel, amely előfinanszírozót hoz a közterület kiépítésére, és megvalósítja az út és közmű kiépítését (www.aszfaltut.hu) Beépítési kötelezettség előírása, hogy ösztönözze az összes tulajt az egyszeri fellépésre, a közterület kialakítására 8
4.2. Lakóövezet Lakóövezeti átminősítés esetén Építésszabályozás javaslata Előnye hátránya Megvalósítás garanciái a kialakítható legkisebb telek mérete 1000-1500-2000 m 2? egyedileg szabályozva a beépíthető legkisebb telek méret: területe: 1000 m 2? (kihat az alakítható építési telkek számára (500-600-700) 1 telek/1 lakás telekszélesség minimuma: 12-14 m? maximális beépíthetőség 15-20 %? a minimálisan kialakítandó zöldfelület 70-75%? maximális építmény magasság 6,0 m? teljes közmű meglétéig a részleges közművesítettség is elegendő? Pl: zárt szennyvíztároló (hatóságoknál kétséges az átmenetele, később nehéz elérni a rákötést) új utcanyitások is előnyösek lennének, de a hosszú szalagparcellák megosztására nem lenne célszerű utcát nyitni, csak rá merőlegesen nyelestelket ki kellene zárni Önkormányzat Tulajdonosok Önkormányzat Tulajdonosok Gyorsabb a beépülése, és annak a lehetősége jobban ösztönzi a tulajdonosokat az összefogásra, a közterület kialakítására Tágabb funkcionális szabadság a kiszolgáló funkciók kialakítására Piacképesebb ingatlan A lakóterületi kialakítás és használat a tervezett cél, vagy annak a használatnak a legalizálása, ami van ma is Nagyobb aktivitás érhető el a most még passzívabb tulajdonosi rétegnél, ha az ingatlan piacképesebb Hatékonyabb fellépést, szervezőmunka kifejtését igényli Közfeladatok valamelyest többletet adhatnak kevesebb alternatív megoldást célszerű ajánlani a közművesítésnél Szabályozási előírásban előírhat feltétel teljesítéséhez kötött építési tilalmat (feltétel pl. a műszaki infrastruktúra megléte). Előírható még a minimális adottságokkal rendelkező telekméret, a hátrahúzott kerités. Szerződéskötés a tulajokkal pl: a közterület leadásáról, a közművesítés áthárításáról, szemétszállításról, szippantásról, stb. Közműfejlesztő társaság létrehozása és annak megfelelő arányú tagsága adja a küszöböt a fejlesztések megindításához A tulajok szerződése egy olyan céggel, amely előfinanszírozót hoz a közterület kiépítésére, és megvalósítja az út és közmű kiépítését (www.aszfaltut.hu) Beépítési kötelezettség előírása, hogy ösztönözze az összes tulajt az egyszeri fellépésre, a közterület kialakítására 9
4.3. Telekrendezés Telekrendezési kérdések Adottságok nagy- és kisméretű telkek, vegyesen, a 700-3000 m 2 -ig egy tömbben a keskeny, hosszú telkek alapterülete megfelelő, de beépítésre mégis alkalmatlanok, pl 10-12 m alattiak utcaszélesítés esetén, az utcával párhuzamos telkekből aránylag nagy területi hányadok esnek le. Építésszabályozás Előnye Hátránya javaslata Alternatívák Önkormányzat Tulajdonosok Önkormányzat Tulajdonosok telekstruktúra szabályozatlan marad, a kedvezőbb arányú átalakulást az ingatlanpiaci érdekekre bízzuk Szabályozással ösztönözzük (kötelezzük) a keskeny telkek összevonását és szélesebb telkek kialakítását (pl.: min. 14 m), ez lenne a lakó vagy üdülő épülettel való beépíthetőség feltétele kevesebb gátlótényező, kevesebb személyes konfliktus, ami megnehezíti az átalakulást Ösztönzőleg hat az arányos telekalakzat kialakítására Az arányos telkek beépíthetősége javul, piaci értéke nő kevesebb gátlótényező, kevesebb személyes konfliktus, ami megnehezíti az átalakulást A szabályos telkeken arányos épületek épülhetnek, elkerülhetők a területen az építészetileg kedvezőtlen beépítések (pl. a keskeny-hosszú virsli alakú há-zak), ezáltal az egész terület értéke nő kedvezőtlen településkép, mert a túl keskeny, pl. 10 m széles telkek beépítését is kezdeményezni fogják (4m széles ép) Sok személyes ellenállás a továbblépés megoldására (pl. ellenérdekeltség a közműhelyzet közös megoldásában) kevesebb kötöttség a továbblépésnél Bizonyos keskeny telkes telektulajdonosok patthely-zetbe kerülhetnek, ha nem akarja tőlük megvenni a telküket senki, vagy kihasz-nálva a helyzetet, túl alacsony árat fizetnek érte 10
4.4. Infrastruktúrafejlesztés 4.4.1. Műszaki infrastruktúra VÍZ Adottságok Megoldási alternatívák Nehézségek Megoldás Van vezetékes víz Megmarad a meglévő Nehéz mellé lefektetni a többi közművet Bevágásban lévő utak esetében célszerű lenne feltöltésbe rakni az új közműveket, ezért ott a vízvezetékeket is ki kell újból építeni Új kerül lefektetésre Bevágásban lévő utak esetében feltöltésbe kerülne közmű társulás alapítása, amelyet az önkormányzat előfinanszírozhat, pl. kamatmentes részletfizetés biztosításával külső cég bevonása az előfinanszírozásra, kivitelezés lebonyolítására (pl.: www.aszfaltut.hu), feltétele az önkormányzati és a tulajdonosi érdekeltség teljes megteremtése 11
SZENNYVÍZ-ELVEZETÉS Adottságok Megoldási alternatívák Nehézségek Megoldás Továbbra sem épül ki (legalábbis első ütemben nem), zárt szennyvíztároló épűl ki Nehezen ellenőrizhető a zárt tárolás technológiája Nincs vezetékes szennyvízelvezetés A szennyvíztisztító 500 méteres védőtávolsággal rendelkezik a vizsgált terület egy részének hasznosíthatóságát korlátozza Kiépül Bevágásban lévő utak esetében feltöltésbe kerülne Megfelelő szélességű útban lehet csak gondolkodni Legmegfelelőbb megoldás környezetvédelmi szempontból, viszont a kiindulásnál olyan költségterhe van, ami az egész átminősítés ügyét ellehetetleníti A szippantást az önkormányzat végezteti, a vízfogyasztásból kalkulált szennyvízterhelés alapján talajterhelési adó közmű társulás alapítása, amelyet az önkormányzat előfinanszírozhat, pl. kamatmentes részletfizetés biztosításával külső cég bevonása az előfinanszírozásra, kivitelezés lebonyolítására (pl.: www.aszfaltut.hu ), feltétele az önkormányzati és a tulajdonosi érdekeltség teljes megteremtése 12
CSAPADÉK-VÍZELVEZETÉS Adottságok Megoldási alternatívák Nehézségek Megoldás Továbbra sem épül ki (legalábbis első Folytatódik az erózió ütemben nem) Nincs vezetékes csapadékvíz-elvezetés Az esővíz vízfolyásokat képez az utakon, ami eróziót okoz, és fokozza az utak bevágódását Kiépül (de ez csak a közterületen keletkező csapadékvíz elvezetésére alkalmas, a telkeken belül keletkezett csapadékvizekről külön kell gondoskodni) Cél az esővíz maximális mértékben területen való tartása, ez ökológiailag is pozitív, telkeken belül egyedi puffertárolók előírása Az összegyűjtött csapadék locsolásra, mosásra, wc öblítésre felhasználható Bevágásban lévő utak esetében feltöltésbe kerülne Megfelelő szélességű útban lehet csak gondolkodni Legmegfelelőbb megoldás környezetvédelmi szempontból, viszont a kiindulásnál olyan költségterhe van, ami az egész átminősítés ügyét megnehezíti Nehezen ellenőrizhető A szippantást az önkormányzat végezteti, a vízfogyasztásból kalkulált szennyvízterhelés alapján közmű társulás alapítása, amelyet az önkormányzat előfinanszírozhat, pl. kamatmentes részletfizetés biztosításával külső cég bevonása az előfinanszírozásra, kivitelezés lebonyolítására (pl.: www.aszfaltut.hu), feltétele az önkormányzati és a tulajdonosi érdekeltség teljes megteremtése Megléte legyen feltétele a használatbavételi engedélynek ELEKTROMOS ENERGIAELLÁTÁS Adottságok Megoldási alternatívák Nehézségek Megoldás Légkábeles elektromos-energiaellátás van Meglévő hálózat marad Az utcák hasznos területét csökkenti, nehezen fér el a tartóoszlopok mellett az út, illetve a többi vezeték Egyedi megoldással kerülgetik, vagy esetenként kompromisszumot kötnek a szűkös megoldással Földkábeles megoldás épül ki Plusz költséget jelent a kezdet kezdetén Legmegfelelőbb megoldás, viszont a kiindulásnál olyan költségterhe van, ami az egész átminősítés ügyét ellehetetleníti 13
GÁZVELLÁTÁS Adottságok Megoldási alternatívák Nehézségek Megoldás Nincs vezetékes gázellátás Továbbra sem épül ki (legalábbis első ütemben nem) A költségesebb elektromos energiát kell használni Tájkép romboló gáztartályok terjednek Kiépül el. Bevágásban lévő utak esetében feltöltésbe kerülne Megfelelő szélességű útban lehet csak gondolkodni Legmegfelelőbb megoldás, viszont a kiindulásnál olyan költségterhe van, ami az egész átminősítés ügyét ellehetetleníti KÖZLEKEDÉS Adottságok Megoldási alternatívák Nehézségek Megoldás Hiányoznak a hálózati A Raktárvárosi, Temető, és Kamaraerdei utakon keresztül jó hálózati kapcsolatok kapcsolatok alakíthatóak ki Utak hossza: 9904 m, 100%, ebből: Aszfaltburkolat: 2000m, 20% Betonlapos burkolatú út: 418 m, 4% Murvázott út: 3233m, 33% Földút: 4253m, 43% Mély bevágással rézsük között halad: m, % Keskeny, rossz utak Gyalogosok veszélyben Az utakat szilárd burkolattal és csapadékvíz elvezetéssel kell ellátni az erózió megakadályozása érdekében, legalább egyoldali járdát kell építeni A bevágásban haladó utaknál az út felületét meg lehet emelni, a feltöltéssel szélesebb útkeresztmetszet jön létre, valamint ezzel egy időben a feltöltésbe behelyezhetőek az új közmű vezetékek (a meglévő vízvezeték kicserélése szükséges, az új magassági szintek miatt)! A hálózati kapcsolatok kiépítése szomszédos településeket (Budaörs, Budapest) is érint Költséges, a finanszírozásnak egyszerre, és egyidejűleg kell rendelkezésre állnia, ami nehezíti az elindulást Még a kitérőkkel megoldott egyirányú közlekedés megoldáshoz szükséges legkeskenyebb útburkolat (4,5 m+folyóka) kialakításához sem áll rendelkezésre a szükséges minimális szabályozási szélesség Települések közötti egyeztetés, együttműködés a jogi és finanszírozási kérdésekben Gondos és mindent figyelembe vevő egyeztetések után üzleti megállapodás az önkormányzat, a tulajok és egy finanszírozó szerve-zet között. Jelzálogjog bejegyzési lehetőséggel, határidőhöz kötött beépítési kötelezettséggel, amely lehetővé teszi a passzív tulajok érdekeltségének megteremtését Feltétel teljesítéséhez kötött építési tilalom, amit csak azokban az utcákban oldanak fel, amelyekben összeállt az 14
építésengedélyezési terv, a finanszírozás, a megállapodás Vagy az egész bevágásos útszakaszon szélesítéssel támfalat, támfalgarázsokat kell építeni, a kétoldali támfal között építhető meg a burkolat 15
A legtöbb utcának, szinte teljes hosszban, kicsi a szabályozási szélessége (2-3-4-5-6 m) Az OTÉK 12 m szabályozási szélességet ír elő, amihez az útügyi hatóságok ragaszkodni fognak 6-10 m-es szélesség elfogadása esetleg mégis elérhető Ütemezett megvalósítás, ami azt jelentené, hogy az adott telek beépítésének feltétele a kívánt szabályozási szélesség leadása, addig egyirányú utcák és kitérők oldanák meg a közlekedést (ahogy ma is). Egy ütemben kerül leadásra a szükséges útszélesség. A hosszú szalagparcellák esetében nem lehet gond a szükséges szabályozási szélesség leadása (OTÉK szerinti 12 m) Vannak olyan (úttal párhuzamos) telkek, amelyek ellehetetlenülnének az útszélesítéssel. Ezek esetében egyedi egyeztetéseket kellene lefolytatni a tulajdonosokkal a legjobb megoldás kiérlelésére. Csak a terület teljes beépülése után lehetne az utakat és a közműveket kiépíteni, ami ellentmondásos, konzerválja a meglévő helyzetet, nem hat ösztönzőleg a tulajdonosokra, az átépülés finanszírozására vagy a terület leadására A növekvő forgalom, és a megfelelően működő egyirányúsításhoz szükséges négyzethálós utcarendszer hiánya miatt egyre több konfliktus keletkezhet Környezetvédelmi és infrastrukturális szempontból ez a korrekt megoldás, mert a közmű- és útépítés, a terület beépülése előtt biztosítható! Viszont nagyobb egyeztetési igénye van, sok időt kell szánni a tulajdonosi Egy esetben tudjuk elképzelni, ha erősen korlátozva van a beépítés, és valóban biztosítható a hétvégiházas használat Az út céljára való leadást első ütemben kellene megvalósítani, szerződéssel biztosítani az építési jog megadása előtt, a nem motivált tulajdonosok miatt beépítési kötelezettség előírását kellene 16
egyeztetésekre, kommunikációra, kiscsoportos megbeszélések keretében. (nagyon szükségesnek tartjuk ezeket az együtt tervezésigondolkodási fórumokat lefolytatni!) szorgalmazni, ami lehetővé teszi az önkormányzat számára a felvásárlást (háttérben fejlesztői megállapodások megkötésével) 4.4.2. Humáninfrastruktúra HUMÁNINFRASTRUKTÚRA Adottságok Megoldási alternatívák Előnye Hátránya Humán infrastruktúra nincs a területen környékbeliek használata Újak létrehozása a területen Gazdaságos A csökkenő gyereklétszám mellett nem okozhat gondot A terület önellátó lesz Csökkenek a gyaloglási távolságok Felértékelődik tőle a terület A terület nem önellátó Közelebb vannak a budaörsi intézmények, emiatt külön megállapodások kellhetnek. Nő a gépkocsival iskolába-óvodába járók aránya, bár ez itt megszokott életforma Költséges, a terület nem tudja kitermelni a költségét, nem szedhető be a tulajdonosoktól a költsége, önkormányzatra maradhat a feladat 17
5. Fejlesztési lehetőségek ütemezés szükséges lépések 1 ütem Közműfejlesztések + a minimálisan szükséges utcaszélesítések (út- és közmű szakvélemények alapján) / utcák esetén átgondolandó az utcák egyirányúsítása 2 ütem Közműfejlesztések + utcák előírások szerinti kiszélesítése + alapszintű intézményi ellátottság biztosítása 3 ütem Közműfejlesztések + utcák előírások szerinti kiszélesítése + alapszintű intézményi ellátottság biztosítása + telekalakítások + új utcanyitások üdülő övezeti besorolás lakó övezeti besorolás lakó övezeti besorolás 18