FHB Lakásárindex fókusz Első Lakásukat Vásárlók 2015 Továbbra is kedvező az első lakásukat vásárlók helyzete Az FHB 2011-ben indította útjára az Első Lakásukat Vásárlók elemzését, mely az FHB Lakásárindex eredményeire építve vizsgálja ennek a kiemelten fontos élethelyzetben lévő csoportnak a helyzetét. Az előző kiadványunkban bemutattuk, hogy az első lakásvásárlók a generáció történetének legkedvezőbb feltételei mellett juthatnak lakáshoz. Bár helyzetük a lakásárak elinduló emelkedése miatt nehezedett a tavalyi évben, továbbra is jobbak a fiatalok lakáshoz jutási esélyei, mint 2010-ben, és különösen új lehetőségek nyíltak meg az otthonteremtési program bővítésével, valamint az új lakásokra vonatkozó áfa 5 százalékosra csökkentésével. Az 1. ábrán látható 5 legfontosabb szempont közül több is pozitív elmozdulást jelez az első lakásukat megvásárolni szándékozók helyzetében 2015-ben az előző évvel összehasonlítva, míg a 2010-es évhez képest minden tényező javulást mutat a pókháló-ábrán. A CSOK új lakásra, 3 gyermekkel elérhető 10+10 milliós konstrukciójából 1 adódóan az elérhető támogatások bővülése, valamint a munkalehetőségek javulása segíti jobban az első lakásuk megvásárlása előtt állókat, de a hitelezési feltételekben is pozitív irányú elmozdulás volt tapasztalható az elmúlt egy év során. A vizsgált tényezők közül ugyanakkor némileg romlott a lakásárak jövedelmekhez való viszonya, amelynek hátterében a lakáspiaci mélypont elérését követő, az elmúlt több mint másfél évben bekövetkezett jelentős lakásár-növekedés áll. Összességében az első lakásukat vásárlók helyzete továbbra is kedvezőnek értékelhető, különösen az öt évvel ezelőtti lehetőségekhez képest. 1. ábra. Az Első Lakásukat Vásárlók helyzetét meghatározó szempontok alakulása (Forrás: MNB, KSH, FHB Index) Már emelkedtek az árak A lakásvásárlási döntéseket erősen befolyásolja a jövedelmi helyzet (2. ábra), a munkanélküliség csökkent az elmúlt időszakban, és a csökkenés kedvezőbb helyzetbe hozta a potenciálisan az első lakásvásárlás előtt álló 20-30 éves lakásvásárlói kört, mert ez a folyamat ebben a korosztályban még inkább tetten érhető volt. 1 Az FHB Bank elsőként nyújtja, 2016. január 4-től az új CSOK-ot és a kapcsolódó hiteleket. Az elemzésben szereplő Családok Otthonteremtési Kedvezménye Magyarország Kormánya által nyújtott támogatás. Az elemzésben szereplő államilag kamattámogatott hitel a Magyarország Kormánya által nyújtott Családok Otthonteremtési Kedvezménye támogatáshoz kapcsolódik.
2. ábra A munkanélküliség alakulása országosan és a 20-30 év közötti korosztályban (Forrás: KSH) Az elmúlt hat évben a lakásvásárlók egyre kedvezőbb helyzetbe kerültek, a lakásárak csökkenésének és a jövedelmi helyzet javulásának következtében az árak jövedelemhez viszonyított aránya a 2007-et jellemző több mint 1,9-ről (azaz 1,93 hónapnyi átlagjövedelemért lehetett egy négyzetméternyi lakást megvásárolni) 2014-re 1,17-re csökkent. A lakáspiac 2014-ben azonban elérte a mélypontot, és az árak emelkedésbe kezdtek. A drágulás 2015-ben is folytatódott, és az árnövekedés fel is gyorsult, amit a közel 4 százalékkal növekvő jövedelmek sem tudtak ellentételezni. Ennek hatására a lakásárak jövedelemhez viszonyított aránya növekedett, már csak 1,27 hónapnyi átlagjövedelemből lehet egy átlagos méretű lakás egy négyzetméteréhez hozzájutni. Ez ugyan közel 8 százalékos romlást jelent az egy évvel korábbiakhoz képest, de a 2007-es, válság előtti évvel összehasonlítva elmondható, hogy még mindig 34 százalékkal kedvezőbb helyzetben vannak a lakásvásárlók (3. ábra). Hitelezési környezet 3. ábra. Lakásárak és jövedelmek egymáshoz viszonyított alakulása (Forrás: FHB Index és KSH) Bővülő hitelezés, tovább csökkenő kamatok Az előző kiadvány megjelenése óta eltelt időben a lakáshitelek piaca további bővülést mutatott. A növekedés ugyan már 2014-ben is látszott, de akkor még csak elérte a 20 milliárd forint körüli havi kihelyezést, 2015 közepétől azonban a hitelkihelyezések összege folyamatosan átlépi a havi 30 milliárd forintot, sőt szeptemberben 2
meghaladta a 40 milliárd forintot is. A lakásvásárlók számára kedvező, hogy a hitelek terhe tovább csökkent az elmúlt egy évben, a Magyar Nemzeti Bank adatai szerint a piaci kamatozású forint hitelek THM szintje átlagosan 5,76 százalékon állt 2015 novemberében, míg 2014-ben ugyanebben a hónapban még 6,6 százalék volt (4. ábra). 4. ábra. Lakáshitelek átlagos folyósításkori hiteldíja a szerződéses összeggel súlyozva (Forrás: MNB) Az 5. ábra a hitelek részleteinek terheit mutatja a tipikus kamat, illetve az aktuálisan jellemző futamidő mellett. Egy tipikus hitel első évi törlesztése 2015-ben is tovább mérséklődött, így a hitelek terhei immár negyedik éve csökkennek az alacsonyabb kamatkörnyezet miatt. Jelenleg a korábbi devizahitelek szintjén állnak, a hitelrészletek a 2007-es szintnek megfelelő terhet jelentenek. 5. ábra. 100 egységnyi kölcsön első évi hitelterhe a tipikus kamat és futamidő alapján (Forrás: MNB, KSH) 3
A kedvező kamatozásnak köszönhetően akár 5 százalék alatti THM mellett is igényelhető lakáshitel. Az FHB Hatos Referencia Kölcsön konstrukciója új lakás építésére, vásárlására például 3,60%-os (THM: 4,22-6,59%) az FHB Ötös fix kölcsön 5,25%-os (THM: 5,95-8,36%) induló kamattal igényelhető. 2 Az Első Lakásukat Vásárlók számára a hitel nyújtotta lehetőségek mellett rendelkezésre állnak az állam által nyújtott támogatások is, a következő pontban ezeket mutatjuk be részletesebben. Lakásvásárlási támogatások Jelentős bővülés a támogatásokban Jelentősen változtak a lakáshoz jutást segítő támogatások a tavalyi évben, 2015. július elsejétől még kedvezőbb feltételekkel igényelhető a CSOK, a Családok Otthonteremtési Kedvezménye a használt lakást vásárlók és bővítők számára is és 2016 januárjától tovább bővítették a programot. Jelenleg használt lakás vásárlásához vagy bővítéshez 550.000 és 2,75 millió forint közötti összeghez juthatnak az igénylők. A támogatás nagysága a gyermekek számától és a vásárolni vagy bővíteni kívánt ingatlan hasznos alapterületétől függ. Mivel a támogatási forma lehetővé teszi a még csak tervezett gyermekek után is az igénylést, kimondottan előnyös az Első Lakásukat megvásárolni szándékozók számára. Az idei év január elsején életbe lépett otthonteremtési támogatás jelentős újítása, hogy míg korábban a használt és új lakások esetén megegyezett a CSOK igényelhető összege, most az új lakás vásárlók vagy új házat építők jelentősen megemelt támogatáshoz juthatnak hozzá. Egy gyermekkel rendelkezők, vagy egy gyermeket vállalók számára 600 ezer forint, két gyermekesek, vagy két gyermeket vállalók részére 2,6 millió forint, míg a 3 vagy több gyermekesek, illetve a 3 gyermeket vállalók (mind a 3 gyermek előre is vállalható) 10 millió forintos állami támogatáshoz juthatnak hozzá. Ráadásul a 3 gyermekes családok részére a vissza nem térítendő támogatáson felül még egy 10 millió forintos kedvezményes kamattámogatott hitel is igényelhető. A változás magával hozta továbbá, hogy a vissza nem térítendő támogatások feltételei közül az új lakás vásárlására vagy építésére korábban érvényben lévő árkorlátot eltörölték (1. táblázat). 1. táblázat. A Családok Otthonteremtési Kedvezménye (CSOK) támogatási mértéke Az új lakásvásárlókat szintén kedvezően érintheti, hogy az új lakások áfája 5 százalékra csökkent idén január 1- től. Családi ház magán kivitelezésű építésekor pedig az FHB Bankban már igényelhető, az építkezés során kiállított számla szerint megfizetett általános forgalmi adó összegének megfelelő, de, maximum 5 millió forintos adó-visszatérítési támogatást igényelhetik az erre jogosult magánszemély építtetők. 2 A THM-ek meghatározása az aktuális feltételek, illetve a hatályos jogszabályok figyelembevételével történt, 5 millió forint hitelösszeg és 20 éves futamidő feltételezésével, 2016. januári adatok alapján. A feltételek változása esetén a THM mértéke módosulhat. A THM mutató értéke nem tükrözi a változó kamatozású hitel kamatkockázatát. Jelzáloghitel igényléséhez a fedezetül bevont ingatlanra vonatkozóan vagyonbiztosítás megkötése vagy megléte szükséges. A tájékoztatás nem teljes körű, a további részeteket és feltételeket a www.fhb.hu honlap termékoldalai, valamint a vonatkozó Lakossági Jelzáloghitel Hirdetmények, Általános Szerződési Feltételek és az Üzletszabályzat tartalmazzák. 4
7. ábra. Állami támogatás mértéke egy tipikus lakáshoz felvett hitel esetén a lakás értékének arányában (Forrás: FHB becslés) A 7. ábra az egyes állami támogatások mértékét mutatja egy tipikus lakáshoz felvett hitel esetén a lakás értékének arányában. Ebből látható, hogy a támogatások közül a legnagyobb részt a kamattámogatott hitelek képviselik, mert azok jelenértéke a támogatási időszak alatt összeadódik. A lakástakarék-pénztárak segítségével a lakásár 3 százalékának megfelelő támogatásban részesülhettek a vásárlók. A kiterjesztett CSOK azt jelenti, hogy bár a lakások értéke is nőtt, az elérhető támogatás arányaiban nagyobb segítséget jelent. 8. ábra. Állami támogatás mértéke a lakás értékének arányában (Forrás: FHB becslés) Összesítve, egy tipikus lakás megvásárlása esetén a vételár 14,7 százaléka volt megszerezhető támogatások formájában 2015-ben. Ez a szint körülbelül a 2004-2008-as időszakban tapasztalhatónak felel meg. Új lakások esetében nagyobb volt ez az arány, itt kicsivel több, mint 18 százalékos volt az állami hozzájárulás mértéke, ez azonban a 2010-2011-es időszakot leszámítva továbbra is jóval alacsonyabb szint volt, mint 2000 és 2008 között. Használt lakások esetében a támogatás mértéke ugyanakkor csak a 2000-2003-es időszakban volt csak magasabb a jelenlegi, 13,8 százaléknál (8. ábra). Idén a 3 vagy több gyermekes családok esetében azonban eddig még soha nem látott lehetőségek nyíltak meg, a tavalyi átlagos 17,1 millió forintos új lakás árral számolva, a vételár közel 60 százaléka finanszírozható ezzel a speciális esetre nyújtott, 10 millió forintos CSOK-ból. Ez a szint a többi támogatás nélkül is meghaladja a 2002-es eddigi csúcsot, mikor az új lakás vásárlásához a vételár 57 százalékának megfelelően igényelhettek támogatást a vásárlók. 5
Sok kislakás épül, de a garzonkorszak nem tér vissza Az Első Lakásvásárlók számára az ingatlan vásárlás egy 5-10 éves időtávú befektetési döntés is egyben. Egy új ingatlanba költözéskor fontos, hogy az első lakásukat megfelelően értékesíteni tudják. Ebben nagy szerepe lehet annak is, hogy az adott időpontban mekkora, és milyen elosztású otthonokra van kereslet. Az alábbiakban a lakás kategóriák iránti igény változását mutatjuk be. A 2000-es évek elején virágkorukat élték a kis, egyszobás lakások. Az akkoriban épült újépítésű lakásokon belül arányuk elérte a 15-16 százalékot. Az új lakások a támogatási rendszernek is köszönhetően divatba jöttek, sokan akartak új ingatlanba költözni, áruk azonban jelentősen meghaladta a használt lakásokét, így csak a kisebb otthon vásárlását engedhették meg maguknak. A befektetők körében is kedveltek voltak az egyszobás lakások, akik a kategória jövőre vonatkozó további népszerűségét várták. Mint azt korábban már bemutattuk a lakásvásárlás 2004-től kezdően egyre könnyebbé vált, így a lakásigények is változtak, sokak számára a nagyobb otthon megvásárlására is megnyílt a lehetőség. Az egyszobás lakások helyett inkább a legalább még egy fél szobával rendelkező otthonok váltak népszerűvé. A válság kirobbanása előtt, az előbbi trend tovább folytatódott, a fejlesztési projekteken belül az egyre tágasabb otthonok kerültek előtérbe, a nagyobb alapterületen kevesebb szoba kapott helyet, az egyszobás lakások iránt pedig csökkent az igény. A válság csendes évei után, úgy tűnik, a lakáspiac 2014-ben túljutott a trendfordulón, a lakásépítések pedig lassan kezdenek beindulni. A Budapesti Lakáspiaci Riport (BLR) adatai alapján végzett becslés szerint a most épülő projektekben az egyszobás lakások aránya csupán valamivel 10 százalék fölötti, de ebben nagy szerepe van egy kimondottan ilyen lakásokat kínáló projektnek, e nélkül az egy szobával rendelkező ingatlanok aránya mindössze 7,1 százalékos lenne, ami azt is jelenti, hogy a korábbiakhoz képest még tovább csökkent ennek a kategóriának a részesedése az épülő lakásokon belül. Vagyis a garzonlakások korszaka, mely az első újlakás-építési hullámot jellemezte, vélhetően most, a válság után sem tér vissza. Kislakások ugyanakkor jelentős arányban készülnek a különböző projekteken belül. A most épülő lakások között a legnagyobb arányban a 40-60 négyzetméter közötti ingatlanok találhatóak, melyek összesen több, mint 42 százalékát teszik ki az építés alatt álló állománynak, de a 40 négyzetméter alatti lakások is fontos csoportot képviselnek több, mint 15 százalékos részesedésükkel. Ez egyben azt is jelenti, hogy a 60 négyzetméter alatti lakások aránya az épülő, a BLR által követett budapesti projekteken 58 százalékos (9. ábra). 9. ábra. Az épülő lakások megoszlása lakásméret-kategóriák szerint (Forrás: Budapesti Lakáspiaci Riport becslés) Nincsenek könnyű helyzetben a kibővített CSOK-nak köszönhetően 10+10 millió forintos összeget igényelhető 3 gyermekes családok. Jelenleg ugyanis nagyon kevés olyan lakás van, ami a 10 milliós támogatás igénybe vételéhez előírt kritériumokat teljesíti. Mindössze az épülő ingatlanok 42 százaléka 60 négyzetméter fölötti. A 6
10+10 millió forintos támogatás és az adó-visszatérítési támogatás lehetősége ugyanakkor a várhatóan a 3 vagy többgyerekes családok számára komoly motivációt jelenthet akár saját családi házas építkezés indítására elsősorban vidéki településeken vagy a városi agglomerációban, azokon a részeken, ahol megfizethető áron, vagy helyi kedvezményekkel lehet építési telekhez jutni. Lakásvásárlás kontra bérlés Az Első Lakásukat Vásárlók csoportja számára - mint már korábban is írtunk róla - nagyon fontos, hogy kb. 5-10 éves időtávon hogyan alakul a megvásárolt ingatlan ára, amíg a következő lakáscserét igénylő élethelyzete miatt tovább nem költözik. A másik lehetősége a fent említett csoportnak a megfelelő lakhatás biztosítására, ha a saját ingatlan tulajdon szerzése helyett, inkább a bérel. Az, hogy éppen a lakás megvásárlása vagy a bérlése mellett érdemesebb dönteni, egy mindig visszatérő kérdés az ingatlanpiacon, de a válasz folyamatosan változik az aktuális piaci feltételeknek megfelelően. Előző megjelenésünkben már bemutattuk, hogy a bérleti díjak jelentős emelkedésen mentek keresztül 2011 és 2014 között, mely folyamat a tavalyi évben is folytatódott, sőt a bérlemények drágulása fokozódott a kínálat szűkülésével párhuzamosan, de az új lakástámogatási rendszer is a lakásvásárlási lehetőségek javulásának irányába hatott. Ugyanakkor a lakások jelentős drágultak az elmúlt a másfél évben, ami némileg ellensúlyozta a megugró díjak és új támogatások hatását. A következőkben azt mutatjuk be, hogy a fenti, bérlés kontra vásárlás kérdésre nem csak a különböző időpontokban térhetnek el egymástól a válaszok, de az adott időpillanatban, a különböző lokációkban is más lehet a racionális döntés. A több tényező közül, melyek a lakás bérlés vagy a lakásvásárlás kifizetődését befolyásolják, a két legfontosabbat, az aktuális lakásár és bérleti díj arányát, valamint a várható lakásfelértékelődését vettük figyelembe az optimális választások meghatározásához, amelyeket a 10. ábra mutat be 5 és 10 évre szóló döntések esetében. 3 Amennyiben kisebb a lakásár-bérleti díj hányados, vagyis olcsóbb a lakásvásárlás a bérléshez képest, akkor alacsonyabb reál felértékelődés esetén is az otthon megvásárlása válik a kifizetődőbb megoldássá. Szintén leolvasható az ábráról, hogy minél rövidebb az időtáv, amelyre meg kell oldani a lakhatást, annál nagyobb reál felértékelődés mellett éri csak meg a lakásvásárlást választani. 3 A modell paraméterei: A modell felállításakor egy 15 millió forint értékű lakással számoltunk, melyet 5 vagy 10 évre vásárolunk meg, vagy bérelünk. A lakás vételárának 50 százaléka hitelből kerül kifizetésre, a THM 6 százalékos. A lakásvásárláshoz egyéb járulékos költségek is tartoznak. Az egyszeri költségek között szerepel: az illeték, melynek mértéke (a 35 alattiaknak szóló kedvezménnyel) 2 százalék, az ügyvédi és adminisztrációs költségek 1 százalékosak, a beköltözés illetve felújítás költsége 5 százalék, az új bútorok költsége szintén 5 százalék, valamint a hitelfelvétel költsége 1 százalék. A lakás karbantartása a 4. évtől kezdődően a lakásár 1 százalékát emészti fel, vagyis 150 ezer forintot. A bérlés esetén a lakás mindig azonos minőségű. A rendelkezésre álló sajátforrást 4 százalékos kamat mellett lehet befektetni. A diszkontfaktor megegyezik a hitel THM-jével. 7
5 év 10 év 10. ábra. A vásárlást vagy bérlést meghatározó legfontosabb értéktényezők (Forrás: FHB, OC, DH) Az ábrán elhelyeztük az aktuális, a különböző lokációkat jellemző lakásár-bérleti díj hányados alapján, hogy minimálisan mekkora lakásfelértékelődésnek kellene bekövetkeznie a vizsgált időtávon, hogy a lakásvásárlás és bérlés egyforma költséget jelentsen, vagyis egyformán jó döntés legyen. Ebből látható, hogy 5 éves időtávon Budapest II. kerületében és Debrecen Belvárosában - 1 százalékos várt reál felértékelődéskor - jobban megérheti a lakásvásárlás mellett dönteni, míg 10 éves időtávon, amennyiben a lakások reálértelemben nem veszítenek az értékükből, akkor szintén kifizetődőbb lehet a vásárlás a bérlés helyett. Az ellenpólust Szentendre képviseli, ahol 5 évet nézve 3,7 százaléknál nagyobb várt reálfelértékelődés esetén érdemes elgondolkodni a vétel mellett a megadott paraméterekkel, míg 10 évet nézve 2,7 százalékosnál kisebb várt reál lakásár-emelkedésnél a bérlés felé tolódhat el a döntés. Fontos azonban megjegyezni, hogy a fenti esetek az átlagos árakat és bérleti díjakat tükrözik, amelyektől az egyedi esetek jelentősen különbözhetnek. Az FHB Indexhez kapcsolódó szolgáltatásaink Az FHB Lakásárindexet negyedéves gyakorisággal tesszük közzé. A hazai ingatlanpiaci gyakorlatban korábban nem volt elérhető ilyen jellegű adat, a mutató mind időintervallumában, mind adatminőségében, mind módszertani megalapozottságában kiemelkedik a magyar lakáspiaci adatok közül, nemzetközi szintet nyújt hazai piaci környezetben. Az első, 2009-es publikálás óta az MNB (Magyar Nemzeti Bank) és az RICS nemzetközi szervezete (The Royal Institution of Chartered Surveyors) is kiemelt lakáspiaci mutatóként hivatkozik az FHB Indexre. Az FHB Lakásárprognózist rendszeresen frissítve publikáljuk, modellen alapuló módszertana három pillérre támaszkodik: I. Nemzetközi és magyar tapasztalatok alapján összefüggéseket azonosítunk kiválasztott magyar makrogazdasági indikátorok, pénzpiaci és hitelpiaci környezet mutatószámai, lakáspiac forgalmi adatai és a lakásárak között. (A makrogazdasági és pénzügyi környezet várható alakulásáról főként a Magyar Nemzeti Bank kiadványaiban szereplő előrejelzések alapján alakítjuk ki képünket.) 8
II. Az FHB Bankcsoport több mint egy évtizede egyik meghatározó szereplője a magyar lakásfinanszírozási piacnak. Működésünk földrajzilag lefedi az országot, a meghatározó ingatlanértékelők széles körétől jutunk információkhoz, melyhez az FHB Ingatlan Zrt. saját szakértői tapasztalata is hozzájárul. Ezért előrejelzéseinkben felhasználjuk a feldolgozott és ellenőrzött lokális helyzetértékeléseket is. III. A válság során nem hagyhattuk figyelmen kívül azokat a megfigyeléseket, melyeket a hasonló, ingatlanárakat érintő válságok elemzéséből nyerhetünk. Ezért a hasonló válságok nemzetközi tapasztalatait is beépítetjük előrejelzésünkbe. Az FHB Indexhez felhasznált teljes körű magyarországi adatbázis és az Index előállításához elvégzett módszertani fejlesztés lehetővé teszi, hogy a pénzügyi szektor számára kötelező, Bázel II.-ként ismert szabályozás [196/2007. (VII. 30.) Korm. rendelet a hitelezési kockázat kezeléséről és tőkekövetelményéről] fedezetátértékelési kötelezettségeihez nyújtsunk segítséget. Büszkék vagyunk rá, hogy szolgáltatásunkat már több jelentős nemzetközi pénzintézet hazai bankja is igénybe vette. A bankoknak a jövőben is meg kell felelniük a szigorú felügyeleti követelményeknek, ezért hasznos alkalmazni a nemzetközi standardoknak megfelelő, a hatóságok felé is megfelelően dokumentálható módszertanú eljárást. Számos egyedi igényre készülő elemzési megbízást teljesítünk. Ezekben lakás- és telekpiacról szóló helyi információkat, a prognózisunk mértékére, dinamikájára vonatkozó részletesebb magyarázatot, valamint a teljesülést övező kockázatok vizsgálatát is kínáljuk. Készséggel állunk rendelkezésükre részletes ajánlattal és további kérdésekkel kapcsolatban. Molnár Zsolt vezérigazgató-helyettes FHB Ingatlan Zrt. Ingatlan értékelési Igazgatóság Telefon: +36 (1) 452-9208 Fax: +36 (1) 329-0986 Mobil: +36 (30) 748-3913 E-mail: molnar.zsolt@fhb.hu Az dr. Nagy Gyula FHB Index projektvezető FHB Jelzálogbank Nyrt. Telefon: +36 (1) 452-5930 Mobil: +36 (30) 964-6087 E-mail: nagy.gyula@fhb.hu az FHB Index kizárólagos kutatási partnere. 9