hvgorac Üzleti szerződések adótervezése Dr. Ditrói-Tóth Zsuzsa Ügyvéd, adótanácsadó Budapest, 2011. április 6.

hvgorac Üzleti szerződések adótervezése Dr. Ditrói-Tóth Zsuzsa Ügyvéd, adótanácsadó Budapest, 2011. április 6.

Az előadás képei letölthetőek: www.adko.hu Előadások

FORDÍTOTT ADÓZÁS

Egyenes ÁFA elszámolás Eladó Nettó ellenérték + ÁFA Vevő ÁFA bevallás adóhatóság

Fordított adózás ELADÓ adóalany Nettó ellenérték VEVŐ adóalany ÁFA adóhatóság

Fordított adózás két alapfeltétele eladó vevő egyaránt olyan belföldön nyilvántartásba vett adóalany, akitől az áfa fizetése követelhető törvény által nevesített ügylet teljesítése

Ingatlan - fordított adózás Áfa tv 142. (1) bek. 2008. 04. 30. után TERMÉK- ÉRTÉKESÍTÉS SZOLGÁLTATÁS- NYÚJTÁS a) Építési-szerelési munkával létrehozott ingatlan átadása, nyilvántartásba vételi kötelezettség b) Alapesetben adómentesen eladható ingatlanra adófizetési kötelezettség választása c) Ingatlanra irányuló építési-szerelési, és egyéb szerelési munka, engedélyköteles

Építési szerződés ÁFA szempontból lehet - szolgáltatásnyújtás, vagy - termékértékesítés

Áfa tv 10. d) pont [142. (1) bek. a) pont] Fordított termékértékesítésnek minősül az építési-szerelési munkával létrehozott, az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzendő ingatlan átadása a jogosultnak, akkor is, ha az anyagokat a jogosult adta. + ehhez kapcsolódó munkaerő kölcsönzés

Ingatlan-nyilvántartás az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet művelési ág, művelés alól kivett terület, épület létesítése vagy lebontása

Áfa tv 142. (1) bek. b) pont Fordított szolgáltatásnyújtásnak minősül építési hatósági engedély-köteles építési-szerelési és egyéb szerelési munka, amely ingatlanra irányul a) létrehozására, b) bővítésére, c) átalakítására, d) egyéb megváltoztatására (pl. bontás) + ehhez kapcsolódó munkaerő kölcsönzés

Ptk 402. Építési szerződés alapján a vállalkozó építési-szerelési munka elvégzésére, a megrendelő pedig annak átvételére és díj fizetésére köteles. Ptk 407. Szerelési szerződés alapján a vállalkozó technológiai szerelési munka elvégzésére, a megrendelő pedig annak átvételére és díj fizetésére köteles.

Az építés-szerelési munka minden olyan tevékenység, amelynek közvetlen célja új építmény létrehozása, meglevő újjáépítése, bővítése, átalakítása, fenntartása (karbantartása, javítása), lebontása. Ide tartozik még: épületgépészeti, épületlakatos ipari, könnyűszerkezetes építési móddal megvalósított épületszerelési, személyfelvonó-szerelési, villamos hálózat szerelési munka.

Egyéb szerelési munka fogalma hiányzik A bírói gyakorlat szerint technológiai szerelési munka például: vas-, acél- és fémszerkezet, tartály, gép, gépi berendezések, irányítás-, számítástechnikai és automatikai berendezések, vízvezetékek közül az üzemi területen belüli, ipari légtechnikai és klímaberendezések, felvonó és szállító berendezések, stb.

Építési engedély 37/2007. (XII. 13.) ÖTM rendelet az építésügyi hatósági eljárásokról, valamint a telekalakítási és az építészeti-műszaki dokumentációk tartalmáról melléklet a 37/2007. (XII. 13.) ÖTM rendelethez

anyagbeszerzés általános építőmunkások fordított generálkivitelező fordított vevő fordított burkolás általános nyílászárók

Nem fordított Felújítás, Karbantartás, Nem engedélyköteles építési tevékenység (kivéve alvállalkozóként), Anyagbeszerzés, Nem kapcsolódik közvetlenül építkezéshez (pl. anyagmozgatás)

Iparűzési adó Adásvételi szerződés Vállalkozási szerződés Vevő Beruházó Kivitelező Vállalkozó Igénybe vett szolgáltatás

Iparűzési adó adásvételi szerződés építési szerződés építési szerződés Vevő Beruházó Kivitelező fővállalkozó Alvállalkozó ELÁBÉ a fővállalkozótól vásárolt építmény és telek Alvállalkozói díj

INGATLANÉRTÉKESÍTÉS

Ingatlanértékesítés ÁFA kötelezettsége Használt beépített ingatlan +földrészlet Új beépített ingatlan +földrészlet Beépítetlen ingatlan Építési telek adómentes adóköteles adómentes adóköteles HA -első használatba vétel megtörtént, -2 év eltelt a használatbavételi engedély és az értékesítés között

Adókötelessé tétel 1. Bejelentés alapján Belföldi adóalany Tárgya: Használt beépített és beépítetlen ingatlan (kivéve építési telek) 2010. január 1-től: minden ingatlan vagy minden ingatlan, kivéve lakások

Adókötelessé tétel 2. Választott körben minden termékértékesítésre 5 évig nem térhet el Bejelentés: Alapításkor, Adóköteles tevékenysége megkezdésekor, vagy Változás tárgyévet megelőzően Art 22. (2) bek.

Áfa tv. 142. (1) bek. e) pont Ingatlan értékesítés alapesetben adómentesen eladható ingatlanra adófizetési kötelezettség választása

Ingatlan fajtája Adókötelessé tétel Vevő adójogi státusza ÁFA elszámolása Beépített, régi Igen Fordított adózásra alkalmas adóalany Beépített, régi Igen Adóalany, de fordított adózásra nem alkalmas Fordított adózás, a számlán nincs ÁFA ÁFA köteles, a számlán van ÁFA Beépített, régi Igen Nem adóalany ÁFA köteles, a számlán van ÁFA Beépített, régi Nem bárki ÁFA mentes, a számlán nincs ÁFA Építési telek Beépített, új Nem választható Nem választható bárki bárki ÁFA köteles, a számlán van ÁFA ÁFA köteles, a számlán van ÁFA

Ingatlan fajtája Adókötelessé tétel Vevő adójogi státusza ÁFA elszámolása Beépítetlen, de nem építési telek Beépítetlen, de nem építési telek Beépítetlen, de nem építési telek Beépítetlen, de nem építési telek Igen Igen Fordított adózásra alkalmas adóalany Adóalany, de fordított adózásra nem alkalmas Fordított adózás, a számlán nincs ÁFA ÁFA köteles, a számlán van ÁFA Igen Nem adóalany ÁFA köteles, a számlán van ÁFA Nem bárki ÁFA mentes, a számlán nincs ÁFA

ÁFA fizetési kötelezettség keletkezése 55. (1) Az adófizetési kötelezettséget annak a ténynek a bekövetkezése keletkezteti, amellyel az adóztatandó ügylet tényállásszerűen megvalósul (a továbbiakban: teljesítés).

Teljesítés időpontja 1. Ptk: 117. (3) Ingatlan tulajdonjogának az átruházásához az erre irányuló szerződésen vagy más jogcímen felül a tulajdonosváltozásnak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése is szükséges. Áfa tv: 9. Termék értékesítése: birtokba vehető dolog átengedése, amely az átvevőt tulajdonosként való rendelkezésre jogosítja?: mikor keletkezik az ÁFA fizetési kötelezettség

Teljesítés időpontja 2. NAV álláspont: vevő a szerződés szerint tulajdonosként rendelkezik az ingatlan felett amikor eladó hozzájárul az ingatlannyilvántartási bejegyzéshez függetlenül a tulajdonjog fenntartástól! 1997/105 Adózási kérdés

INGATLAN BÉRBEADÁSA

Ingatlanbérbeadás (ÁFA) Bérleti jogviszony + Minden egyéb jogviszony, amelynek tartama alatt a jogosult az ellenérték egészét vagy túlnyomó részét a termék időleges használatáért téríti vagy téríteni köteles a kötelezettnek

Ingatlanbérbeadása, haszonbérbeadása Áfa tv. 86. (1) bek. l) ÁFA mentes ÁFA mentesség nem alkalmazható: a) kereskedelmi szálláshely b) közlekedési eszköz elhelyezés, parkolás c) ingatlannal tartósan összekötött gép, egyéb berendezés, d) széf bérbeadása esetében

Adókötelessé tétel 1. Bejelentés alapján Belföldi adóalany Tárgya: 1. minden ingatlan bérbeadása VAGY 2. lakást kivéve minden ingatlan bérbeadása

Ingatlanbérbeadás ÁFA kötelezettsége minden ingatlan adómentes minden ingatlan adóköteles minden ingatlan adóköteles kivéve: a) kereskedelmi szálláshely b) közlekedési eszköz elhelyezés, parkolás c) ingatlannal tartósan összekötött gép d) széf kivéve: lakóingatlan

Bérelt ingatlanon végzett beruházás ha beszámít a bérleti díjba: több értékesítés ha nem: Szerződésben rendezni kell! a bérlet megszűnésekor ingyenes átadás

MAGÁNSZEMÉLY ÜZLETSZERŰ ÉRTÉKESÍTÉSE

Üzletszerű kivitelezés, ingatlanértékesítés magánszemélyként Következmények: 1. Áfa tv. 6. (4) bekezdése automatikusan ÁFA kötelezettség, 2. Adóellenőrzés eredményeként: a) önálló tevékenységből származó jövedelemmé minősítés (Szja, EHO), b) ÁFA különbözet megállapítása.

Gazdasági tevékenység Nem adóalanyi minőségben eljáró személy sorozat jelleggel értékesít Beépítés alatt álló, illetőleg beépített új ingatlant (ingatlanrészt), és ehhez tartozó földrészletet, építési telket (telekrészt).

Sorozat jelleg 1. HA: 2 naptári éven belül legalább 4 db építési telket (telekrészt) és/vagy beépítés alatt álló, illetőleg beépített új ingatlant értékesít.

Sorozat jelleg 2. Beleszámít, de önmagában nem minősül sorozat jellegűnek: Kisajátítás miatti értékesítés, Ingatlan szerzése az értékesítőnél öröklés tárgyát képezte

Sorozat jelleg 3. Nem szűnik meg az adóalanyiság, HA: a rá következő 3 naptári éven belül újabb értékesítés

Köszönöm a figyelmet