Ingatlanokkal kapcsolatos gazdasági műveletek Határozott időszaki elszámolás Adólevonási jog Vira Sándor Vincze Péter Saldo Zrt. Tanácsadó Igazgatóság 1
Ingatlanokkal kapcsolatos gazdasági műveletek 2
Ingatlan definíciója 282/2011/EU Végrehajtási rendelet 13b. cikk alapján: a föld bármely meghatározott területe, bármely épület vagy építmény, amely a földhöz rögzített, épület vagy építmény szerves részét képező alkotóelem, amelyet már beépítettek, az épületbe vagy építménybe állandó jelleggel beépített alkotóelem, felszerelés, gép, mely az ingatlan megváltoztatása nélkül nem távolítható el 3
Ingatlan csoportosítása Beépítetlen ingatlan: Építési telek Egyéb beépítetlen ingatlan Beépített ingatlan: Új ingatlan Használt ingatlan 4
Beépítetlen ingatlan értékesítése Beépítetlen ingatlan: Mentes az adó alól a beépítetlen ingatlan (ingatlanrész) értékesítése Kivétel: az építési telek (telekrész) értékesítése 5
Építési telek fogalma Áfa tv. 259. 7. olyan telek, amely beépítésre szánt területen fekszik, az építési szabályoknak megfelelően kialakított, a közterületnek gépjármű-közlekedésre alkalmas részéről az adott közterületre vonatkozó jogszabályi előírások szerint, vagy önálló helyrajzi számon útként nyilvántartott magánútról gépjárművel közvetlenül, zöldfelület, illetve termőföld sérelme nélkül megközelíthető, és amelynek a közterülettel vagy magánúttal közös határvonala legalább 3,00 m, továbbá amely egyúttal nem minősül beépített ingatlannak, olyan telek vagy telkek csoportja, mely nyomvonal jellegű építmények elhelyezésére szolgál, és nem minősül beépítettnek 6
Beépített ingatlan értékesítése Fő szabály szerint mentes a: beépített ingatlan (ingatlanrész) és az ehhez tartozó földrészlet értékesítése Kivétel: Első rendeltetésszerű használatbavétele még nem történt meg vagy Első rendeltetésszerű használatbavétel megtörtént, de az arra jogosító hatósági engedély jogerőre emelkedésétől, használatbavétel hallgatással történő tudomásulvételétől vagy egyszerű bejelentés esetén a beépítést igazoló hatósági bizonyítvány kiállításától számított 2 év nem telt el 7
Adókötelessé tétel Adómentesen értékesítendő ingatlanok értékesítésének adókötelessé tétele Bejelentés időpontja Bejelentés módja Visszatérés az általános szabályra 8
Áfa fizetésre kötelezettek, adókulcs Áfa fizetésre kötelezettek Adókulcs: Fő szabály szerint adómentes Áfa tv. 88. szerinti választás esetén 27 % A kivételek: - Építési telek 27 % - új lakás, lakóház 5 %, 27 % - Egyéb új ingatlan 27 % 9
Új építésű lakás, lakóház Fogalma: lakás céljára létesített és az ingatlannyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott vagy ilyenként feltüntetésre váró ingatlan. Nem minősül lakóingatlannak a lakás rendeltetésszerű használatához nem szükséges helyiség még akkor sem, ha az a lakóépülettel egybeépült, így különösen: a garázs, a műhely, az üzlet, a gazdasági épület; 10
5 % áfakulcs Új építésű lakások adókulcsa Ha a lakás összes hasznos alapterülete Egylakásos lakóingatlan esetében nem haladja meg a 300 m 2 -t, többlakásos lakóingatlanban kialakítandó vagy kialakított lakás esetén a 150 m 2 -t nem haladja meg Generálkivitelező által alkalmazott adókulcs 11
Sorozatjellegű értékesítés Fogalma: 2 naptári éven belül a negyedik,és minden további, valamint 3 éven belül minden építési telek vagy beépítés alatt álló illetve beépített új ingatlan értékesítése, Kisajátítás, öröklés, telekmegosztás, telek résztulajdon értékesítése, Bejelentési kötelezettség, adó kivetéssel történő megállapítása, számlázási kötelezettség, adólevonási jog érvényesítése 12
Ingatlanok ingyenes átadása, apport, üzletág értékesítés szabályai Ingatlanügyletek számlázása (lízing, részletre vétel, foglaló, előleg) 13
Ingatlan bérbeadása Fő szabály szerint adómentes Kivételek: Kereskedelmi szálláshely szolgáltatás nyújtása, Közlekedési eszköz elhelyezését, parkolását biztosító szolgáltatás Ingatlannal tartósan összekötött gép, berendezés bérbeadása, Széf bérbeadása 14
Ingatlan bérbeadása Adókötelessé tétel választása (időpont, nyomtatvány) A választás módosítása (időpont, nyomtatvány) Járulékos költségek adókulcsa A felek jogállásának megismerése a NAV honlapján 15
Határozott időszaki elszámolású ügyletek szabályai 16
Határozott időszaki elszámolású ügyletek Határozott időszaki elszámolás fogalma (időszakonkénti elszámolás vagy fizetés, ellenérték időszakra történő megállapítása) Elhatárolás az egyedi teljesítésű ügyletektől, gyűjtőszámla alkalmazásától 17
Teljesítési időpont meghatározása Fő szabály szerint: elszámolással vagy fizetéssel érintett időszak utolsó napja. Kivételek: Ha a fizetési határidő és a számla kibocsátásának időpontja az elszámolási időszak utolsó napját megelőzi, akkor a számla kibocsátás időpontja, Ha a fizetési határidő az elszámolási időszak utolsó napját követi, akkor a fizetési határidő, de legkésőbb az elszámolási időszakot követő 60. nap. Az új szabályt az olyan 2016. január 1-én, vagy azt követően kezdődő elszámolási időszakra kell alkalmazni, melyek fizetési esedékessége szintén 2016. január 1-én vagy azt követően van. 18
Határozott időszaki elszámolás Rendhagyó szabályok: Áfa tv. 89. szerinti termékértékesítés esetében, ha az időszak meghaladja az egy naptári hónapot 19
Határozott időszaki elszámolás Rendhagyó szabályok: Ha az időszak tartamában meghaladja a 12 hónapot, időarányos részteljesítésként teljesítés történik a naptári év utolsó napján is feltéve, ha az adót a 140. a) pontja szerint a szolgáltatás igénybevevője fizeti, vagy egyéb esetekben pedig a tizenkettedik hónap utolsó napján is. 20
Határozott időszaki elszámolású ügyletek Egy időszakra több fizetési esedékesség teljesítési időpontjai Előleg szabályainak alkalmazása 21
Adólevonási jog 22
Az adólevonási jog feltétele Az adóalany az adólevonási jogot megalapozó tevékenysége arányában levonásba helyezheti: másik adóalany rá áthárított, saját maga fizetendő adóként megállapított (fordított adózás, import szolgáltatás, közösségen belüli termékbeszerzés), termékimporttal kapcsolatban megfizetett, megállapított adót 23
Adólevonási jog tárgyi feltétele Adóáthárításos ügyletnél Közösségi termékbeszerzésnél Fordított adózású ügyleteknél Termékimport esetében - Kivetéssel megállapított - Önadózással bevallott 24
Adólevonási jog keletkezése Adóáthárításos ügyleteknél, Belföldi fordított adózásnál, Áfa tv. 37. (1) bek. szerinti import szolgáltatásnál, Egyéb import szolgáltatásnál, Közösségen belüli termékbeszerzésnél, Termékimportnál 25
Adólevonási jog érvényesítésének határideje 1. Az adólevonási jog keletkezésének évét követő naptári év végéig bármelyik adóbevallási időszakban 2. Fordított adózás alá eső, illetve termékimport áfa önadózással történő megfizetése esetében a levonási jog keletkezésének időpontjában 3. Egyéb esetben a levonási jog keletkezésének időpontjára önellenőrzéssel Átmeneti rendelkezés alkalmazása 26
Adólevonási jog korlátozása Adólevonási jog korlátozásának általános szabályai Levonási jog érvényesítése: - ingyenes ügyletek esetében, - saját vállalkozásban végzett beruházásnál Tárgyi eszközökre vonatkozó különös szabályok 27
Adólevonási jog korlátozása egyes ügyletekhez kapcsolódóan Személygépkocsihoz kapcsolódó ügyletek esetében (vásárlás, bérbevétel, üzemeltetés költségei) Lakóingatlanhoz kapcsolódó ügyletek esetében Telefonszolgáltatáshoz kapcsolódóan 28
Köszönjük a figyelmüket! Saldo Zrt. Tanácsadó Igazgatóság 29