Befektetés Ingatlanfinanszírozás és befektetés Befektetések kockázata Egy jelenbeli pénz cseréje egy jövıbeli pénzre, Valamilyen hozam reményében, Kockázatvállalás mellett. Hozam A befektetett és visszakapott összeg aránya, Egységnyi idıszakra (1 évre), Egyfajta pénztermelı intenzitást fejez ki. Kockázat Annak lehetısége, hogy a valós hozam eltérhet a várható értéktıl: Azaz a hozamnak van egy várható értéke és egy szórása:, A hozam kockázatossága abból ered, hogy a jövıben várható pénzáramlások kockázatosak. Tehát a jövıbeni pénzáramoknak is van várható értéke és szórása: E(C), σ(c) Mire törekszünk a befektetés során? Szentpétervári paradoxon (1738) Talán a lehetı legnagyobb nyereség elérésére (azaz a legnagyobb várható értékre)? Daniel Bernoulli (1700-1782) Holland matematikus 1
Játék: Fej vagy írás játék, A játék addig tart, amíg elıször fej nem lesz, A játékos nyereménye 2 k-1 Ft (dukát), ahol k azt jelöli, hogy hányadik dobásra dobott a játékos fej -et, Mennyit fizetnénk a játékban való részvételért? Az emberek gyakorlatilag nem voltak hajlandók fizetni érte, pedig Annak valószínősége, hogy a k. dobásra fej -et dobunk: 1 k 2 Így a játék várható értéke: k = 1 1 k 2 2 k 1 = A várható hasznosság maximalizálása Nem a lehetséges kimenetelek pénzösszege (várható érték) számít, hanem Azok hasznossága. Miben nyilvánul meg a pénz (vagyon) hasznossága? A pénz csökkenı határhaszna TU(W) MU(W) Miért nem lehet a pénz (vagyon) határhaszna negatív? W Egy újabb kérdés Mi értünk valószínőség alatt? Valószínőség (matematikai értelemben) Nagy számban ismétlıdı esemény egyik kimenetelének relatív gyakorisága, pontosabban e relatív gyakoriság határértéke. Mi a baj ezzel az értelmezéssel a befektetési gyakorlatban? 2
Valószínőség (közgazdaságilag) John Maynard Keynes (1883-1946) A makroökonómia atyja A valószínőség nem más, mint a hit fokának mértéke! Kockázat Ismertek: A véletlen esemény kimenetelei, És azok valószínősége. Bizonytalanság Közömbösségi görbe Nem ismerjük: Az esemény összes lehetséges kimenetelét és/vagy Azok valószínőségeit. A befektetési gyakorlatban a bizonytalan helyzeteket kockázatosként modellezzük! Egy modellbe foglaljuk össze az eddigieket: Várható hasznosság maximalizálása, Pénz csökkenı határhaszna, Várható hozam és szórás Befektetıi preferencia térkép Egy kicsit durvább választás Danial Kahneman (1934-) Izraeli-amerikai pszichológus 2002-ben közgazdasági Nobeldíjat kapott Kockázatkerülı Kockázat-semleges Kockázattőrı 3
Katasztrófahelyzetek esetén a mentésben résztvevık gyakran kényszerülnek választani élet és halál között. Tegyük fel, hogy egy katasztrófában 600 embert kellene megmentenünk. A: 200-at megmentünk. A választási lehetıségek a következık: B: 33%, hogy mindenki túléli és 67%, hogy senki sem menekül meg. A és B lehetıség közül Kahneman felmérése szerint a megkérdezettek 72%- a az A-t választotta! C: 400 meghal. D: 33%, hogy nincs halott és 67%, hogy 600 ember meghal. 4
C és D lehetıség közül Kahneman felmérése szerint a megkérdezettek 78%-a az D-t választotta! Na ennyit az emberi racionalitásról! De akkor mit is jelent az, hogy egy befektetı racionálisan gondolkodik, vagy cselekszik? Közgazdasági racionalitás A kockázatkerülı befektetı a várható hasznosságát maximalizálja, azaz a Az általa elérhetı legmagasabban fekvı közömbösségi görbére szeretne eljutni A nagyobb kockázatért nagyobb hozamot vár el. Mennyivel várhatunk el nagyobb hozamot, mintha kockázatmentes eszközbe (biztos befektetés) fektetnénk a pénzünket? Kockázati prémium RP CE Biztos hozamegyenértékes (CE): az hozam, mely ugyanazt a hasznosságot eredményezi biztosan, mint amit a kockázatos befektetés ígér várhatóan Kockázati prémium (PR): a biztos egyenértékes felett várható hozam (a kockázat kompenzálása) Milyen tényezık befolyásolják egy befektetés kockázatát? Országkockázat, Politikai kockázat, Ágazati kockázat, Régió kockázat, Vállalkozás specifikus kockázatok, Árfolyamkockázat, Inflációs kockázat, Kamatláb kockázat, Jogi kockázat, Vis major kockázata. Mit jelentenek ezek a kockázatok? Ország- és politikai kockázat: Az országos és helyi politikával és szabályozással összefüggı kockázatok, Sok tekintetben fedi egymást a két fogalom, A legnagyobb politikai kockázat a kisajátítás (államosítás) veszélye, A nemzetközi hitelminısítık kockázati besorolása mérvadó. Ágazati kockázat: Az ingatlanpiacon belül az adott szegmens sajátos kockázatait jelenti: Lakáspiac, Irodapiac, Kereskedelmi ingatlanok piaca, Idegenforgalmi, vendéglátóipari létesítmények, Ipari, logisztikai célú ingatlanok, Mezıgazdasági ingatlanok, stb. 5
Régió kockázata: Régió: Az ingatlan legtágabb környezete, mely gazdaságilag még hatással van annak keresletére, Nem feltétlenül esik egybe valamely tervezési-statisztikai régióval, A kockázat megítélésénél elsısorban a régió rövid-, közép- és hosszútávú fejlesztési stratégiájából kell kiindulni. Vállalkozás specifikus kockázatok: Meghatározza: A vállalkozás mérete, Tulajdonosi összetétele, Tıkeellátottsága, Goodwill, A menedzsment (pl.: ingatlankezelı), A vállalkozás jelenlegi piaci pozíciója, A vállalkozás stratégiája. Árfolyamkockázat: Attól függ, milyen devizanemben tervezzük a bevételeket és ráfordításokat, Az ingatlanbefektetések esetében a befektetık mindig banki eladási árfolyamon számolnak. Inflációs kockázat: Kezelése történhet: A kamatlábak megválasztásával, A bérleti díjak, ill. mőködési költségek indexálásával. Kamatláb kockázat: A külsı finanszírozás kockázatát jelenti. Mindig számításba kell venni az esetleges késıbbi refinanszírozás lehetıségét is. Jogi kockázatok: A tevékenység (helyi) szabályozása, Szerzıdések, Bérleti díjak behajtásával kapcsolatos kockázatok, stb. 6
Vis major kockázata: Azon kockázatok, melyek bekövetkezésének oka kívül esik a befektetı hatáskörén, Némiképpen mérsékelhetı az ingatlan biztosításával. 7