A termıföld és mezıgazdasági területek értékelése EUFIM minısítésre felkészítı továbbképzés elıadása Dr. Berdár Béla
A termıföld jellemzıi A föld alapvetı funkciói: A nemzet létezésének alapja, benne ölt teste a haza fogalma A termelés tárgyi alapja és eszköze A föld mint alapzat, mint térbeli mőveleti bázis funkcionál.
A mővelési ágak szerinti felosztás a KSH adatai alapján: Mővelsi ág % Szántó 50,6 Gyep (rét+legelı) 12,3 Szılı 1,4 Kert 1,2 Gyümölcsös 1,0 Erdı 19,0 Nádas 0,4 Halastó 0,4 Termıterület összesen: 86,3 Mővelés alól kivett terület: 13,7 Összesen: 100,0
Alapfogalmak I. Termıföld: az a földrészlet, amelyet az ingatlan nyilvántartásban szántó, szılı, gyümölcsös, kert, gyep, nádas és erdı mővelési ágban vagy halastóként tartanak nyilván. Talaj: : a Föld szilárd felszínének élı közege, amelynek a legfontosabb tulajdonsága a termékenység, feltételesen megújuló természeti erıforrás Tanya: : a település külterületén lévı, mezıgazdasági termelés céljára létesített lakó-, illrtıleg gazdasági épület, épületcsoport és az azonos helyrajzi szám alatt hozzá tartozó föld együttese.
Alapfogalmak II. Mezıgazdasági ingatlan: : a termıföld a rajta lévı telepítménnyel, az ingatlannyilvántartásban vele együtt nyilvántartott felépítménnyel, pincével együtt, Telepítmény: : a termıföld hasznosítását segítı és a termıföld értékét, illrtve hasznát növelı beruházás útján megvalósuló agrotechnikai létesítmény. Aranykorona: Olyan komplex mutatószám., amely a földek minıségét a XIX. század végi,, XX. század eleji ráfordítások és terméseredmények becslése alapján mutatja. Jele: : AK.
Mértékegységek - Hektár (ha) 10 000 m² - 1 katasztri hold 0,5754 ha 1 600 -öl - 1 hektár 1,7377 kat.hold (kh( kh) - 1 -öl 3,5966 m²
A termıföldpiac sajátosságai I. Elsısorban a helyi kínálati és keresleti feltételekhez igazodik Térbeli poziciója általában a környezet változásának függvénye Nem amortizálódik, vagyonmegırzı képessége van Összkínálata természeténél fogva viszonylag fix
A termıföldpiac sajátosságai II. Területe nem növelhetı korlátlanul, Biológiai és termelési folyamatok összekapcsolódása. A termıföld piaca,, a piaci szereplık mozgástere szigorúan szabályozott, korlátozott. A föld iránti kereslet származékos kereslet,
A termıföldpiac sajátosságai III. Járadék: : a korlátozott mennyiségő erıforrásokból eredı jövedelem Abszolut földjáradék. A földnek, mint sajátos, tetszılegesen nem bıvíthetı erıforrásnak a tulajdonlása következtébenkeletkezik. Különbözeti földjáradék. A jobb minıségő földön azonos befektetéssel több termést érhetünk el, tehát egységnyi terméket mindig olcsóbban tudunk elıállítani,, s ez a gazdasági elıny behozhatatlan A termıföld értéke jelentısen és tartósan eltérhet árától.
A termıföld értékelésének módszerei A földértékelés egységes rendszerének kialakítását két tényezı motiválta : a földbirtokok megadóztatása a tulajdonosok bankhitel igénye a fejlesztéshez Az elmúlt közel másfél évszázadban több módszert alkalmaztak a termıföld értékének megállapítására, de valamennyi módszerben meghatározó szerepet kapott az 1875. Évi VII. Tc.-vel bevezetett és mindmáig alkalmazott kataszteri aranykorona tisztajövedelem rendszere
Mi az aranykorona? na? a föld tiszta jövedelmének vétetik a közönséges gazdálkodás mellett tartósan nyerhetı középtermésének értéke, levonva belıle a gazdálkodási rendes költségeket. (1875.évi tv.) Közel 30 évig tartott a kidolgozása ( 211 becslı járás,, 8 minıségi osztály), majd újabb 30 év után korrigálták (1909) A föld minısége és termıképessége mellett figyelembe vették az akkori közgazdasági tényezıket is
Mi indokolja az AK életben tartását? nincs jobb általánosan elfogadott módszer becslıjáráson belül ma is mutatja a földek tiszta jövedelmének különbségét Valamennyi mővelési ágra országosan rendelkezésre áll Tartalmazza az ingatlannyilvántartás A változások vezetése, korrigálás folyamatos
Földértékelési módszerek- Idırendi áttekintés 1.Földjáradék figyelembevételével (Tsz-eknél: 10 kg búza/ak Ak) 2.Kárpótlási törvény alapján: alap 1000 Ft/AK licitár 3.Kisajátítási törvény alapján 4. Értékelés a földvédelmi járulék alapján
3.Kisajátítási törvény alapján. A kártérítés összege átlagos minıségő (IV: minıségi osztályú) föld esetén a kataszteri tiszta jövedelem (AK) 7 200-szoros szorzatának megfelelı forint összeg. Az egyes minıségi osztályoknál alkalmazott szorzószámok: I. minıségi osztály esetén 9 900 II. minıségi osztály esetén 9 000 III. minıségi osztály esetén 8 100 IV: minıségi osztály esetén 7 200 V. minıségi osztály esetén 6 700 VI. minıségi osztály esetén 6 100 VII. minıségi osztály esetén 5 600 VIII. minıségi osztály esetén 5 000 A számított értéket módosíthatja: a föld fekvése, megközelíthetısége, mővelésre való alkalmasság, a mővelés módja, egyebek
4. Értékelés a földvédelmi járulék alapján Termelésbıl valı végleges kivonás esetén kell fizetni. A nyolcadik minıségi osztály esetén az AK érték négyezerszres szorzatának megfelelı forintösszeg. Jobb minıségő föld esee setén a szorzót minıségi osztályonként nt szántó, szılı, gyümölcsös, kert mővelési ágú termıföldnél az ötödik minıségi osztályig ötezerrel, az öttıl az elsı minıségi osztályig hétezerrel, gyep, nádas, halastó esetén az ötödik minıségi osztályig kétezerrel,, az öttıl az elsı minıségi osztályig négyezerrel l kell növelni. Ennek megfelelıen a szorzószámok az egyes minıségi osztályokban: Minıségi osztály szántó szılı,kert, gyep, nádas Gyümölcsös halstó I. 47 000x AK 26 000 x AK II. 40 000 x AK 22 000 x AK III. 33 000 x AK 18 000 x AK IV. 26 000 x AK 14 000 x AK V. 19 000 x AK 10 000 x AK VI. 14 000 x AK 8 000 x AK VII. 9 000 x AK 6 000 x AK VIII. 4 000 x AK 4 000 x AK
A termıföld értékelés jelenleg használt módszerei A termıföld értékének meghatározása alapvetıen két módszerrel történhet: a piaci összehasonlító adatok elemzésével, a hozamszámításon alapuló módszerrel
1. A termıföld értékelése piaci összehasonlítással Már megtörtént és ismert adásvételi ügyletek árának a vizsgált esetre való kiterjesztésével, összehasonlításával történik. A piaci érték az az ár, aamelyért az ingatlan méltányosan, magánjogi szerzıdés keretében és az értékelés idıpontjában várhatóan eladható, feltételezve az alábbiakat: Az eladó hajlandó az eladásra Az adásvétel lebonyolításához kellı idı áll rendelkezésre A tárgyalás idıszakában az érték nem változik Az értékesítés megfelelı nyilvánossággal történik Az átlagostól lényegesen eltérı, különlegesen érdekelt vevıi ajánlatokat nem vesszük figyelembe.
Az értékelés lépései a következık Az alaphalmaz kiválasztása. Az összehasonlításra alkalmas ingatlanok kiválasztása. Fajlagos alapérték meghatározása. Az értékmódosító tényezık elemzése. a viszonyítás alapja az összehasonlításban résztvevı ingatlanok jellemzı tulajdonsága. A fajlagos alapérték módosítása, fajlagos érték számítása. A végleges (piaci) érték számítása.
2. Földértékelés hozamszámítással A klasszikus közgazdaságtan föld árát a földjáradék (a földnek tulajdonítható jövedelemrész) és a tıkésítési kamatláb hányadosaként határozza meg. A földértékelés fogalmait használva: Fté = Fj/i Ahol: Fté = a föld értéke Ft/ha FJ = a földjövedelem Ft/ha i= tıkésítési kamatláb Az alapkérdés: mekkora az a járadék, ami a földnek,, mint termelési tényezınek tulajdonítható. F = Fj / té i
Komplett termıföld értékelési módszer a földjövedelem és a bérleti díj kombinálásávalaz z AK-ra épül : ma is kifejezi a földek minıségi különbségét, az AK-ra épül a jelenlegi földbérleti rendszer rendelkezésre áll a földjövedelmek kalkulált értéke megyénként (búza kg/ak) A termıföld értéke az alábbi összefüggéssel határozható meg: F ( + B) P j xp = x k 2xi té 1 ( + )
Ahol: Fté = a termıföld forgalmi értéke Pj = a termıföld járulék jellegő jövedelme, melyet étkezési búza kg/ak egységben az FvM tesz közzé B = az ingatlan közvetlen környezetében jellemzınek tekinthetı haszonbérleti díj, étkezési búza kg/ak értékben kifejezve P = az étkezési búzának az értékbecslést megelızı évben kialakult tızsdei átlagára (t/ft) i = tıkésítési kamatláb ( a jelzálog hitelintézet határozza meg) k = a földterület számított értékét módosító ismérvek összevont hatását kifejezı korrekciós téányezı.
Korrekciós tényezı alsó felsı becsült korrekció Forma,terület, méret -10 +10 Fekvés,földrajzi elhelyezkedés -80 +250 Megközelíthetıség, útviszonyok -30 +25 Domborzati és lejtésviszonyok -30 0 Vízrendezés, melioráció -20 +20 Öntözés feltételei 0 +30 Mővelést gátló tereptárgyak -15 0 Demográfiai viszonyok -15 +15 Gazdálkodási hagyományok, a lakosság fogékonysága a mg.ra -20 +20
Korrekciós tényezı alsó felsı Becsült korrekció Szokásosnál nagyobb fagy-,, jég-,, és vadkárveszély -70 +5 Kerítettség 0 +15 Esztétikai benyomás -10 +10 Környezeti állapot, szennyezés -10 +5 Gazdasági környezet -20 +20 Infrastruktúra, közmővek 0 +20 Természeti védettség -20 0 Kultúrállapot -10 +10 Egyéb(piac, feldolgozási visz.) -25 +25 összesen
A korrekció indokolt értéke a felsorolt tényezık nagyobb részénél egyaránt lehet pizitív és negatív elıjelő is. Csak 0 vagy negatív érték adhat: mővelést gátló tereptárgyak domborzati és lejtviszonyok, valamint természeti védettség (természetvédelmi korlátozás) esetén. Csak 0 vagy pozitív érték adható: öntözhetı, vagy azzá tehetı területre, kerített ingatlanra, mővelést segítı infrastruktúra, közmőellátottság esetén.
A k tényezı összevont értéke az esetek többségében 50 és +50 % között van. A termıföld megállapított forgalmi értéke nem lehet magasabb, mint ami a mezıgazdaságban reálisan megtermelhetı jövedelem alapján realizálható.
A telepítmények értékelése Az ültetvény értékelés nagy körültekintést és speciális szakmai ismereteket kíván. A telepítmény értékelésekor megkülönböztetjük : a termırefordulás elıtti és a termırefordulás utáni idıszakot A termırefordulás elıtt az értéket a telepítéssel és mőveléssel kapcsolatban eddig ténylegesen felmerült és indokolt költség alapján kell meghatározni.
A termırefordulás után három módszer alkalmazható: Értékelés a beruházás alapján, Értékelés a termıfa egység alapján, Értékelés a tiszta hozam alapján
Minden esetben az ingatlan értékét három összetevı adja: a föld terület értéke a telepítmény értéke az ingatlanon található felépítmények értéke
Értékelés a beruházás alapján A beruházás (telepítés) költségét elosztjuk az ültetvény tervezett hasznos élettartamával. A módszer gyengéje, hogy nem veszi figyelembe a pénz idıértékét, az ültetvénybıl származójövedelmet és az ültetvény állapotát.
Értékelés a termıfa-egység egység alapján Alapvetıen gyümölcsösökben alkalmazható módszer. Lényege, hogy a számbavett gyümölcsfákat termıfa-egységben egységben fejezzük ki, majd meghatározzuk egy termıfa értékét forintban. Az egy termıfa egység értékét megszorozzuk az összes mennyiséggel és így kapjuk a teljes értéket.
Értékelés a tiszta hozam alapján A telepítmény értéke : az abból a jövıben várható jövedelmek (tiszta hozamok) jelenértéke. Ezt az alábbi összefüggés fejezi ki: T éi d n 1 = J i + 1 k = 1 100 k xj ( i+ k )
Ahol: Téi = a telepítmény értéke az i - edik évben ( az értékbecslés évében Ft-ban) Ji =az ültetvény i -edik évhez tartozó adózás elıtti jövödelme (Ft) J(i+k) = az ültetvény (i+k) adik évhez tartozó becsült adózás elıtti jövedelme (Ft) n = az ültetvény élettartama a telepítéstıl (0-ik év) ) a kivágásig (n-edik év) k = az éveknek az értékbecslés évétıl számított száma ( az értékbecslés évében ennek értéke 1, legnagyobb értéke n-i). d = diszkont kamatláb.
Az erdık értékelése A klasszikus erdıérték számítás az erdıtalaj,, a faállomány és az un mellékhaszonvételek (vadászat, erdei gyümölcsök, gomba stb) alapján határozza meg az erdı értékét. E = T + + é é é Á M é Ahol: Eé az erdı értéke Té az erdıtalaj értéke Áé a faállomány értéke Mé a mellékhasználatok értéke
Az erdı értékelésénél szem elıtt kell tartani az erdıgazdálkodás sajátos jellemzıit, mindenekelıtt a hosszú termelési ciklust (60-120 év) ami miatt az újratermelési folyamat költségei csak évtizedek múlva realizálódnak. Ezért az erdı nem mérhetı össze szokványos piaci árukkal, értékelemeinek összessége bonyolult összefüggéseken alapszik. Az erdıértékelés önálló tudományág, ami speciális erdészeti, faipari ismeretet igényel.
Az erdıtalaj értékelése Az erdıtalaj értékét a termıföld értékelésére alkalmazott módszerekkel kell meghatározni. Külön figyelmet kell fordítani arra, hogy itt a korrekciós tényezık meghatározásőánál az erdıgazdálkodási szempontok az irányadóak.
A faállomány értékének meghatározása Az élıfakészlet (faállomány) értéke hozadéki érték:, meghatározására három alapmódszer használatos: Kitermelési vagy forgalmi értéke (vágásérett állományok esetén) Költségértékszámítás (fiatal korban) Hozadéki érték kalkuláció ( a fenti két idıszak között)
Vágásérett állományok értékelése A vágásérett állományok forgalmi értéke az az elérhetı piaci ár, amelyet az állomány kitermelése és felkészítése után a fakitermelési költségeket levonva kapunk. Ez megfelel a felszámolási értéknek: Tn = mi x (ai wi) Ahol: Tn = forgalmi vagy kitermelési érték (Ft) mi = az egyes választékok térfogata (m³) wi =a fakitermelési,anyagmozgatási anyagmozgatási költségek összege ai = választék árak Ft/m³
A számítás az alábbi lépésekben történik: meghatározzuk az adott faállomány fatérfogatát fafajonként és választékonként ( (Ft( Ft/m³) Meghatározzuk a fahasználati, anyagmozgatási költségek fajlagos összegét (Ft/m³) Fafajonként és választékonként meghatározzuk a fatérfogat nettó értékét A részeredményeket az egész faállományra összegezzük. A helyes számítása alapvetıen a választék- összetétel pontos meghatározásának a függvénye,ami nagy gyakorlatot és szakértelmet ígényel.
Fiatal állományok költség érték meghatározása Fiatal állományoknál lehet alkalmazni, ahol még nincs kitermelhetı és értékelhetı fatömeg. Itt az értékét a felmerült költségek kamatokkal számított értékének összege adja. A k-adikk évben lévı fiatal állomány értéke: = F ék C x 1, 0 n p k Fék = az állomány költségértéke C n = a felmerült költségek P = kamatláb K = a vizsgált év
Várható hozam alapján történı értékelés Az állomány i évben lévı értéke a véghasználati korban elérhetı hozam i évre diszkontált értékének felel meg: Ahol: Téi a faállomány forgalmi értéke az i-edik i évben n az erdı élettartama telepítéstıl a kivágásig (vágásforduló) d diszkont kamatláb Fén a faállomány becsült nettó kitermelési jövedelme az n-edik n évben T éi d = 1 100 n i x F én
Egyszerősített módszer az erdı értékelésére A Nemzeti Földalap belsı módszere, vagyonnyilvántartásának, ami alkalmazható, ha az NFA: egy éven belül ugyanattól a tulajdonostól, ugyanazon a településen legfeljebb 500 ezer forintért vásárol termıföldet illetve erdıt.
Egyszerősített módszer erdıtalaj értékelésere A táblázat fatermési osztályonként adja meg az egyes fıfafajokhoz tartozó értéket eft/ha-ban
TALAJÉRTÉK ( TALAJÉRTÉK (eft eft/ha) /ha) egyszerősített értékeléshez egyszerősített értékeléshez 3 5 7 25 25 38 38 65 65 Egyéb Egyéb keménylomb keménylomb 3 4 6 12 12 33 33 52 52 Akác Akác 59 59 93 93 13 13 174 174 189 189 211 211 Bükk Bükk 3 4 6 12 12 28 28 42 42 Cser, gyertyán Cser, gyertyán 24 24 53 53 86 86 120 120 171 171 198 198 Kocsánytalan Kocsánytalan tölgy tölgy 25 25 56 56 91 91 127 127 180 180 209 209 Kocsányos tölgy Kocsányos tölgy VI. VI. V. V. IV. IV. III. III. II. II. I. I. Fafaj/termıhelyi Fafaj/termıhelyi osztály osztály
TALAJÉRTÉK (eft( eft/ha) egyszerősített értékeléshez Fafaj/termıhelyi osztály Nemes nyár I. 172 II. 152 III. 124 IV. 89 V. 12 VI. 3 Hazai nyár 111 84 55 29 5 3 Egyéb lágy lomb 130 78 58 49 30 10 Erdei fenyı 145 105 58 47 23 8 Fekete fenyı 102 75 43 32 17 6 lucfenyı 185 167 115 83 51 20
Fiatal al erdıállomány egyszerősített értékelése A befejezett erdıértékbıl indul ki
A FAÁLLOMÁNY A FAÁLLOMÁNY KÖLTSÉGÉRTÉKE ( KÖLTSÉGÉRTÉKE (eft eft/ha) /ha) 7 543 543 444 444 363 363 275 275 193 193 Bükk Bükk 6 294 294 240 240 196 196 150 150 105 105 Cser, Cser, gyertyán gyertyán 9 691 691 565 565 462 462 350 350 245 245 Kocánytala Kocánytala n tölgy tölgy 9 691 691 565 565 462 462 350 350 245 245 Kocsányos Kocsányos tölgy tölgy Felújít Felújít ási ási idı idıszak szak 30 30-39 39 év év 20 20-29 29 év év 10 10-19 19 év év Befejezett Befejezett Folya Folya mat matban ban lévı lévı Fafaj/kor Fafaj/kor
A FAÁLLOMÁNY A FAÁLLOMÁNY KÖLTSÉGÉRTÉKE ( KÖLTSÉGÉRTÉKE (eft eft/ha /ha 5 195 195 159 159 130 130 100 100 70 70 Egyéb Egyéb l. lomb l. lomb 5 195 195 159 159 130 130 100 100 70 70 Hazai Hazai nyár nyár 4 0 0 238 238 160 160 126 126 Nemes Nemes nyár nyár 5 395 395 333 333 264 264 200 200 140 140 Egyéb Egyéb k. lomb k. lomb 3 0 0 105 105 80 80 56 56 Akác Akác Felújít Felújít ási ási idı idıszak szak 30 30-39 39 év év 20 20-29 29 év év 10 10-19 19 év év Befeje Befeje -zett zett Folya Folya mat matban ban lévı lévı Fafaj/ Fafaj/ Kor Kor
A FAÁLLOMÁNY A FAÁLLOMÁNY KÖLTSÉGÉRTÉKE ( KÖLTSÉGÉRTÉKE (eft eft/ha /ha 6 434 434 355 355 290 290 220 220 154 154 Luc Lucfenyı fenyı 6 304 304 322 322 263 263 200 200 140 140 Fekete Fekete fenyı fenyı 5 355 355 290 290 237 237 180 180 126 126 Erdei Erdei fenyı fenyı Felújí Felújítási tási idısza idısza k 30 30-39 39 év év 20 20-29 év 29 év 10 10-19 19 év év Befeje Befejezett zett Folya Folyamat matban ban lévı lévı Fafaj/ Fafaj/ kor kor
Idısebb állományok egyszerősített értékelése A kitermelési értéket a megállapított fatérfogat és a táblázatban átmérı figyelembevételével megadott érték szorzata adja :
Fajlagos állományérték Fafaj/átmérı (cm) Kocsányos tölgy átmérı szerint (Ft/bruttó m3) 15-20 1 450 30 3 500 40 5 250 50 6 200 Kocsánytalan tölgy - 1 350 4 050 6 000 7 200 Cser, gyertyán 350 700 1 150 1 150 1 150 Bükk - 2 050 4 500 6 500 7 200 Akác 350 700 1 500 1 500 1 500 Egyéb keméyn lomb 350 800 1 650 2 150 2 500
Fajlagos állományérték átmérı szerint (Ft/bruttó m3) Fafaj/ 15 20 30 40 50 átmérı (cm) Nemes nyár - 800 2 000 2 650 2 650 Hazai nyár - 800 1 850 2 300 2 300 Egyéb lágy lomb - 700 1 600 1 600 1 600 Erdei feynı - 1 650 2 650 3 300 3 800 Fekete feynı - 1 400 2 100 2 700 3 100 Luc fenyı - 1 850 2 950 3 600 4 200
Információ források és segédletek az erdıértékeléshez A termıhelyre és az erdıállományra vonatkozó naturális adatokat az erdıtervekbıl kell átvenni és az értékelés idıpontjára aktualizálni. Az erdıtervi adatok az Állami Erdészeti Szolgálattól (ÁÉSZ) szerezhetık be térítés ellenében. A faállomány térfogata, fatermése a fatermési táblákból és az erdınevelési modelekbıl állapítható meg, illetve a helyszínen felmért adatokból a fatérfogat táblák segítségével számítható ki.
A fatermési táblákban alkalmazott fontosabb rövidítések h d13 V Vm Vö G N famagasság (m) átlagos mellmadassági átmérı (cm) fıállomány fatérfogata (m³/ha) mellékállomány fatérfogata (m³/ha) összfatermés (m³/ha) mellmagassági körlapösszeg (m²/ha) törzsszám (db/ha)
A termıföld hitelbiztosítéki értéke A hitelbiztosítéki érték : valamely ingatlannak az óvatos becslés alapján meghatározott értéke. Megállapítása során a jelzálog hitelintézet az általa folyósított kölcsönök hosszú lejáratából származó sajátos kockázatait veszi figyelembe. A hitelbiztosítéki érték megállapításának az alapja a forgalmi érték. Hbé = Fé F Ké Ahol: Hbé : az ingatlan hitelbiztosítéki értéke (Ft) Fé : az ingatlan ÁFA nélküli értéke (Ft) Ké: a felmért kockázatok pénzben kifejezett értéke (Ft)
Forgalmi érték hitelbiztosítéki értékhez A forgalmi érték meghatározására két módszer alkalmazását írja elı a rendelet: a piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés, a hozamszámításon alapuló értékelés Az értékelést lehetıleg mindkét módszerrel el kell készíteni. A piaci összehasonlító adatokon alapuló értékelés módszere megegyezik az ingatlanértékelés gyakorlatában alkalmazott módszerrel
A termıföld forgalmi értékehitelbiztosítéki értékhez Hozamszámítás alapján F ( ) + B P 2xi xp x( i k) = j + té
A termıföld forgalmi értékehitelbiztosítéki értékhez Hozamszámítás alapján Ahol: Fté : a termıföld forgalmi értéke (Ft) Pj : a termıföld járadék jellegő jövedelme étkezési búza kg/ak-ban B : haszonbérlrti díj étkezési búza kg/ak-ban, P : az étkezési búzának tızsdei átlagára (Ft/kg) i : tıkésítési kamatláb (a jelzálog hitelintézet határozza meg) k: korrekciós tényezı (százalékban)
A telepítmények forgalmi értéke hitelbiztosítéki értékhez Hozamszámítás alapján T éi n 1 d = J + 1 i k = 100 1 k x J ( i+ k )
T éi k d = J + 1 i 100 xj ( j+ k ) Ahol: A telepítmények forgalmi értéke hitelbiztosítéki értékhez Hozamszámítás alapján Téi: : a telepítmény értéke az i edik évben (Ft) Ji : az ültetvény i edik évhez tartozó adózás elıtti jövedelme (Ft) J(i+k): az ültetvény (i+k) adik évhez tartozó adózás elıtti jövedelme n : az ültetvény élettartama a telepítéstıl a kivágásig (n-edik év), k: az éveknek az értékbecslés évétıl számított sorszáma (az értékbecslés évében ennek értéke 1, legnagyobbértéke n-i), d: diszkont kamatláb A telepítés évében a telepítmény értéke 0.
Az erdı forgalmi értéke Hitelbiztosítéki értékhez Várható hozam alapján T éi d = 1 100 n i x F én
Az erdı forgalmi értéke Hitelbiztosítéki értékhez Várható hozam alapján Ahol: Téi : a faállomány értéke az i-edik évben (Ft) n: az erdı élettartama telepítéstıl a kivágásig (vágásforduló), d: diszkont kamatláb Fén : a faállomány becsült nettó kitermelési jövedelme az n-edik évben (Ft)
Kockázatok elemzése I A hitelbiztosítéki érték megállapítása során a szokásosan elemzett kockázatok közül elsısorban a következıket kell figyelembe venni: az ingatlan hosszú távú értékállóságának kockázata, a piaci adatok megbízhatatlanságának kockázata, egyéb adatok megbízhatatlanságának kockázata, a követelés jogi úton történı érvényesítéséhez kapcsolódó hatások (védelem, állagmegırzés, értékesítési költségek stb.)
Kockázatok elemzése II A kockázatok csökkentése érdekében : hosszú távú elırejelzést kell készíteni az ingatlan piaci környezetére, használatára és állapotára. Minden piaci számadatra legalább három összehasonlító adatot kell megjelölni és igazolni. Az adatok forrását meg kell jelölni és értékelni kell azok valósághőségét. A hitelbiztosítéki értékben a hitelügylet kockázatait (a hitelezett tevékenység kockázatait és a hitelfelvevı személyében rejlı kockázatokat) nem szabad figyelembe venni.
KÖSZÖNÖM A FIGYELMET!!! Dr. Berdár Béla