INGATLANGAZDÁLKODÁS A GYAKORLATBAN SZEGED, 2016. 05. 11.
BEVEZETŐ BEMUTATKOZÁS Keresztély Dezső vagyok a Magyar Ingatlan-gazdálkodók szövetségének elnöke. Az ingatlanszakmában eltöltött 47 év alatt főként az ingatlan-gazdálkodás, kezelés, üzemeltetés jelentette fő tevékenységemet, állami, önkormányzati és magántulajdonban lévő szervezetek alkalmazottjaként. Természetesen részese voltam új építéseknek (társasházak, oktatási létesítmények, ipari üzemek, stb.), felújítási munkáknak (Győr műemléki belváros rekonstrukciója, lakóházak, irodaépületek, speciális épületek, stb.) is. Utóbbi években fő tevékenységem építési beruházási, épületszerkezeti, ingatlanértékelői igazságügyi szakértés, egyéb szakértői tevékenység. Mindezen tapasztalatok, s közel 25 éves Magyar Ingatlan-gazdálkodók szövetségének elnöki teendői elég nagy betekintést tettek és tesznek lehetővé a közelmúlt és jelen építési, ezen belül kiemelten a lakásépítésekre és ingatlan-gazdálkodásra.
Általános hazai helyzet: 2016-os elemzések során a 26 éve megváltoztatott szocializmus örökségével már nem érdemes foglalkozni. Az elmúlt 26 évben meghatározó volt az EU-ba történő belépés, csatlakozás. Ez nem csak a ma sokszor vitatott együttgondolkodás, egységesített jogi, közgazdasági szabályozás, hanem a jelentős mértékű támogatások miatt kapott kiemelt jelentőséget. A csatlakozás a 2008-tól körülbelül 2012-ig tartó válság elkerülését nem, de annak hatásainak mérséklését lehetővé tette, s sok ágazat megmaradását biztosította. Feladatunk, hogy a 2020-ig tartó támogatott időszakot a lehető legjobban kihasználjuk. Olyan fejlesztéseket kell megvalósítani, melyek a gazdaság különböző területeinek hosszú távú színvonalas tevékenységét teszik lehetővé. Amely országok korábban az EU-s támogatások jelentős részét a gazdaság helyett a szociális ágazatba fektették, a válság időszakában és azóta is vergődnek. A fő irányvonalak megfelelőek, ugyanakkor a megvalósításokban több probléma megmaradt, vagy újra termelődött.
Az ingatlangazdálkodás általános vizsgálata: 2005-2007 között több hazai és nemzetközi konferencián volt lehetőségem az ingatlanpiac, ingatlangazdálkodás helyzetének bemutatására, egy prosperáló időszakban. A 2008-tól bekövetkezett válság miatt elsősorban arra kellett koncentrálnunk, hogy a nehéz körülményeket hogyan lehet átvészelni ezen a szakmai területen. A közelmúlt kormányzati intézkedései az ingatlanpiac szereplőiben is reményt ébresztettek, egy a lakásszektorban is megjelenő fellendülésben bízva. Úgy gondolom, hogy a korábban is megfogalmazott, több szakmai szervezet állásfoglalásával lényegében egyetértve, érdemes áttekinteni az ingatlanpiaci és lakáshelyzetet napjainkban, mely meghatározó az ingatlan-gazdálkodásra is. A magyar ingatlanpiac sajátosságai: - általános hazai helyzet - szegmentáltság - állami szerepvállalás - egyéb ingatlanpiaci résztvevők helyzete
Szegmentáltság: Hazánk kis területéhez képest jelentős eltérések mutatkoznak fejlettségben. Ez elsősorban gazdaságpolitikai probléma, de meghatározza a többi terület, így az ingatlanpiac helyzetét is. A Főváros és közvetlen vonzáskörzete továbbra is kiemelkedő, meghatározó, de a vidék egyes részei között jelentős különbségek vannak a mai napig. A kormányok az infrastruktúra javításával több intézkedést megvalósítottak (elsősorban az autópályák kiépítésével), a különbségeket azonban csak mérsékelni tudták. Ingatlanpiac szempontjából meghatározó a gazdaságilag fejlettebb régiók szerepe. Nyugat-Dunántúl azon kívül, hogy hazai gazdasági helyzete is meghatározó (AUDI), azzal a gazdasági potenciával is növelte szerepét, hogy a szomszédos osztrák gazdaság magasabb színvonala, ingatlanpiaci szempontból begyűrűzik a térségbe.
A hazai gazdasági központok közül kiemelhető Kecskemét és környezete (Mercedes), ahol szintén élénkült az ingatlanpiac. A növekedés érezhető Debrecen és Miskolc térségében is, de ezek elmaradnak a nyugati régiótól. Közép-Magyarországon Székesfehérvár és környezete tartja jó színvonalát. Ingatlanpiaci szempontból is nehezen magyarázható, hogy Szeged és Pécs elmaradása számottevő. A lakásárak Szegeden a Győri 70%, míg Pécsen 50%-án vannak.
Állami szerepvállalás: Az ingatlanpiacon, a többi ágazathoz hasonlóan mindenki várta az állam szerepének jelentős módosulását, csak a főbb célok meghatározásának, megvalósítások keretrendszerének meghatározásában, mely irányba 1990 után elindultunk. A korábbi központosított hatalom területi lebontása megindult, majd megtorpant, s ismét túlzott állami szerepvállalás, beavatkozás jellemzi az országot. 2005-ben még arról értekeztünk, hogy a megyei rendszer helyett, EU komfort régiók kialakítása, s régiókba döntési jogosítványok leadás lehet a célravezető. Ebből mára az valósult meg, hogy a megyék, mint közigazgatási szervezetek elvesztették döntési jogaik többségét, s érdemi feladatok nélkül, csak a megyerendszer 1000 éves múltját szimbolizálják. A feladatokat, az önkormányzatoktól visszavett feladatokkal, tisztán állami, közigazgatási hivatalok gyakorolják. Az állami szerepvállalás szinte minden területen erőteljesebb, mint a tőlünk nyugatra fekvő országokban.
Az ingatlanpiacot is sok állami beavatkozás érinti. Alapvetően a kormányzati szervek által koordinált és engedélyezett EU támogatások pályáztatása, odaítélése, lebonyolítása bír jelentőséggel. Ehhez kapcsolódnak a kormányzati pályázatok, a költségvetés terhére. A lakásszektor működtetésében is elengedhetetlen a kormányzati, azaz állami beavatkozás. Átfogó, a lakáspiacot is meghatározó lakásprogram nincs, így az időszakonként megjelenő törvények, rendeletek alapján tud a szakma felkészülni a feladatokra, s ez sok feszültséggel, értetlenkedéssel jár. Szervezetünk is részt vett az u. n. Kék program című tanulmány elkészítésében, még 2010-ben. Ebben több területét érintettük az ingatlanpiacnak, építőipari, építő-anyagipari, ingatlanszakmai szövetségek részvételével. Csak két lényeges pontot emelnék ki, melyből az egyik a lakáshoz jutási támogatások rendszere, melyben fontosnak tartottuk, hogy csak azok kapjanak támogatást tulajdonszerzéshez, akik annak következményeit (előleg, részletfizetés, működtetés) hosszú távon kezelni tudják. Nem szabad a bedőlt hitelesek körét újabb tömegekkel bővíteni
A másik kérdés az első következménye, mivel a lakosság lakásra váró rétegének jelentős része nem rendelkezik a megfelelő feltételekkel, bővíteni kell a bérlakás állományt (nem a szociális bérlakásokat). Az elmúlt időszakban megjelent kormányzati támogatási rendszer (CSOK, NOK) pozitív visszajelzései mellet, azért jelentek meg a zúgolódások, mert sokan, a korábban leírt feltételeknek nem felelnek meg, ugyanakkor a bérlakás-szektor bővítésére nem történtek érdemi intézkedések. Javaslataink szerint ezen a téren az államnak a beavatkozása nem anyagi jellegű volna, hanem a megváltozott, piaci hatásokat is figyelembe vevő törvényi szabályozás korszerűsítése. A Lakástörvény, a Társasházi törvény és a Lakásszövetkezeti törvény átdolgozása, egybefoglalása lenne indokolt. Az új törvény átfogóan rendelkezne a valamennyi területet (szociális bérlakás, piaci bérlakás, társasházi lakás, lakásszövetkezeti lakás) érintő kérdésekben. A törvényi szabályozás során megfelelő jogi garanciákat kell kidolgozni a tulajdonos és a bérlő részére egyaránt. Ennek részletezése egy külön előadást megérdemelne.
A legújabb rendelkezések a hatósági eljárások gyorsítására kedvezőek sok esetben, ugyanakkor a magyar gyakorlatot ismerve újabb problémákat, vitákat tesz lehetővé. A kormányzati szándék az ingatlanfejlesztések megvalósítását akadályozó, vagy jelentősen késleltető bürokrácia csökkentésére indokolt volt. Ennek keretébe először a régészeti túlkapások visszaszorítása, majd a túlzott műemlékvédelmi elvárások rendszabályozása, s jelenleg a 300 m2 alatti épületek engedélyezési eljárásának módosítása történt meg. A régészeti előzetes feltárások indokolt mértékre való visszaszorítása eredményes volt, s jelentős észrevétel ezzel szemben nem jelentkezett. A műemlékvédelem túlzott követelményeinek rendszabályozása során azonban sok esetben sérültek és sérülnek védendő értékek, s a szakmai felülvizsgálati lehetőségek formaiak, megállapításuk nem kötelező érvényű. A kisebb (300 m2) alatti lakóépületek engedély nélküli, csak bejelentéshez kötött szabályozása során nem lettek a szakmai szervezetek bevonva az előzetes véleményezésbe, s most kell korrigálni a hibákat, hiányosságokat. Mindezek növelni fogják a vitatott ügyek számát, megnövelve a bíróságok, igazságügyi szakértők munkáját.
Egyéb ingatlanpiaci szereplők helyzete: Valamennyi résztvevő ingatlanfejlesztő, tervező, kivitelező, bonyolító, műszaki ellenőr, ingatlankezelő-üzemeltető, ingatlanközvetítő, stb.) helyzetét részletesen elemezni ebben az esszében nincs módom, de egyes résztvevők tevékenységének problémáira rá lehet mutatni. Ingatlanfejlesztő, beruházó vonatkozásában a tisztázatlan hátterű befektetői kör, jelentős problémát okoz. Tudjuk, hogy többségében magyar befektetői kör a jellemző, de nevükben tulajdonosként nehezen, vagy egyáltalán nem elérhető off-sor cégek jelennek meg a piacon. Ez a későbbiekben, főleg a garanciális, szavatossági időszakban jelent problémát, de sok esetben már az építés, átadás időszakában olyan tulajdonosváltások jelennek meg, amelyek mögött a felvett hitelek visszafizetésének elkerülése a cél, s a lakásokat, egyéb helyiségcsoportokat megvásárlók tulajdonhoz jutása megkérdőjeleződik.
Több olyan ingatlanfejlesztő cég jelent meg újra, melyek az ingatlan korrekt megvalósulásához szükséges ellenérdekű feleket egy kézben tartják, saját cégeik közreműködésével. Ennek keretében a beruházó, a tervező, a kivitelező, a műszaki ellenőr és a garanciális időszak 3 évében az üzemeltető is ugyanannak a cégcsoportnak tagja. A magas minőségi szintet szigorúan meghatározott tervektől, az olcsóbb kivitelezési javaslatokat a tervező elfogadja, a műszaki ellenőr nem kifogásolja, s a létrejövő épület ugyan működőképes, de üzemeltetése költségesebb, a beépített berendezések, szerkezetek nem azonos élettartamúak a tervezettel. Az átadásnál és garanciális időben felvetésre kerülő problémákat a saját üzemeletető nem orvosolja, majd 3 év után átadják üzemeltetésre a piacnak, a megmaradt építési hiányosságokkal, s jöhetnek a perek. A tulajdonos által diktált társasházi alapító okiratok kizárólag a beruházó érdekeit szolgálva, a még nem értékesített részek közös költségeit is, a már meglévő tulajdonosokra hárítja.
A kivitelezésre vonatkozóan megállapítható, hogy a korábbi évek építőipari visszaesése miatt a kivitelezői állomány jelentősen lecsökkent. A korábban meglévő kapacitások más területre, vagy külföldre kerültek. Jellemző ma is a többlépcsős alvállalkozós rendszer, melyben két-három, kivitelező háttérrel nem rendelkező szervezet után jelennek csak meg a ténylegesen munkát végzők. Így az elfogadható díjon vállat munka, a fővállalkozói szervezetek által lefölözve, nem teszik lehetővé a tényleges kivitelezőnek a megfelelő színvonalú munkavégzést. A megépült ingatlanok működtetésére alkalmas szervezeteknek, a fentiekben már leírt, problémás épületek kezelését, üzemeltetését kell elvégezni. Ehhez jól felkészült, jog, gazdasági és műszaki állománnyal rendelkező szervezetek kellenek, ugyanakkor az alacsony díjon, gyenge felkészültséggel bíró szervezetek is nagy számban jelen vannak a piacon.
Ingatlan-gazdálkodás Az eddig elmondottak jelentős része kihatással van az ingatlangazdálkodásra. Az országban minden jelentősebb szervezet rendelkezik ingatlanpolitikáját meghatározó törvénnyel, rendelettel (Állami vagyonrendelet MNV, NFA, Önkormányzatok rendeletei). Ezeket nagyrészt betartják a szervezetek, ugyanakkor jelentős a kiszervezés, a tulajdon háttérintézményekbe helyezése (minisztériumok, MNB, stb.). A megfelelő vagyongazdálkodás egyik lényeges eleme, hogy az ingatlangazdálkodásban, az ingatlanokat ismerő, jól felkészült szakemberek vegyenek részt a munkában. A politikai hullámok, eltérve a nyugaton látottaktól, még egy-egy kurzuson belül is cserélgetik az embereket, s nem csak a vezetőket, hanem a szakembereket is. A sok átszervezés miatt nem lehet tudni ki az illetékes, s ha véletlenül megvan, akkor kiderül, hogy nem ismeri a szakmát, annak sajátosságait. Az ingatlanállomány viszonylagos stabilitásához közelíteni kellene a működtetés rendjét.
Összefoglalás Az ingatlan-gazdálkodást érintő ingatlanpiaci, lakáspiaci helyzetet próbáltam bemutatni vázlatosan, s a legfrissebb KSH (2016. I. negyedév) adatokat nézve, túl nagy optimizmusra nem adnak okot. Az elmúlt évben 7612 db lakása még mindig mélypont, az elvárt 40000 lakáshoz, mely szerintem túlzott, legfeljebb 25-28000 lakás építése lenne reális elvárás. Tavaly elbontásra került 2000 lakás, így látható, hogy egy nagyobb lendületre lenne szükség. 1991-ben a Világbank megvizsgálta a lakáshelyzetet Magyarországon. A lakosságszámhoz viszonyítottan a lakásszámot megfelelőnek ítélte, a lakások minőségi összetételét még elfogadhatónak, de az országon belüli eloszlását rossznak minősítette. Az alapvető problémát a lakásállománnyal és annak működtetésével kapcsolatban abban látta, hogy a keresetek nem teszik lehetővé a lakáshoz jutást, és normális működtetést. 25 év után elmondhatjuk, hogy ez a megállapítás még mindig igaz.
KÖSZÖNÖM A FIGYELMET KERESZTÉLY DEZSŐ Szeged, 2016. 05. 11.