C Í V I S T E R V VÁROSTERVEZŐ ÉS ÉPÍTÉSZ IRODA BETÉTI TÁRSASÁG Levelezési cím: 4031 Debrecen, Derék utca 245 Iroda: 4025 Debrecen, Széchenyi utca 8 sz. Tel:(30) 9818-172, Tel/fax: (52) 531-732 Email: civisterv @ civisterv.hu ELŐZETES TÁJÉKOZTATÓ TELEPÜLÉSRENDEZÉSI TERV MÓDOSÍTÁSÁRÓL I. Tervezési feladat, a terv típusa: Derecske Város Településrendezési tervének 2016. évi, meghatározott területre és céllal történő módosítása Derecske város Településrendezési tervének (településszerkezeti, szabályozási tervének és helyi építési szabályzatának) módosítása meghatározott területekre vonatkozóan, a 314/2012.(XI.8.) Korm. rendelet 32.. (1) bekezdés szerinti teljes eljárás keretében. Jelen 2016. évi településrendezési tervmódosítás vállalkozók (2,3,4,5,6-jelű) és önkormányzat által kezdeményezett (1a,1b-jelű) módosításokat tartalmaz. II. A terv célja, tervezési terület meghatározása: 1
1.) Derecske város önkormányzat által kezdeményezett módosítási igények: a) A Szaszar csatorna- Nap- Jókai- Dózsa Gy. Utcák által határolt tömb Lk-1 építési övezetből Lk-2 építési övezetbe történő visszasorolása. b) a derecskei Hajnal-kertben lévő 999/2- hrsz.-ú zártkerti ingatlanon megvalósítandó kb. 200 nm alapterületű, közösségi célokat is szolgáló borospince, csőszház és kilátó megvalósítása érdekében az önkormányzat módosítani kívánja a településrendezési eszközöket. Tervezési feladat, a településrendezési terv olyan értelmű módosítása, mely a tervezett létesítmény megvalósítását lehetővé teszi. c) Az Arany János utca és a Köztársaság út kereszteződésének biztonságosabbá tétele érdekében, az útkereszteződésben körforgalom kialakítása szükséges. Tervezési feladat szabályozási terv módosítása, a körforgalom számára szükséges közlekedési terület kiszabályozása, az elkészült tanulmánytervnek megfelelően. d) A Derecske, Rákóczi u. 1. sz. alatti ingatlanon a központi főzőkonyhához tartozó étterem bővítését tervezi az önkormányzat. Az étterem bővítésének megvalósíthatósága érdekében, szükség van az építési övezetben (Vt-2) a megengedett telek beépíthetőségének 5 %-os növelésére, tehát a beépíthetőség 35 %-ra történő módosítására. (A Hész Vt-2 jelű építési övezetre általánosságban vonatkozó módosítása) 2.) A Derecske, a 3401/3 hrsz-ú ingatlan tulajdonosa, az ingatlan 057/3 hrsz-ú kivett közút megjelölésű ingatlan túl használatának rendezése érdekében, valamint a 3401/3 hrsz-ú ingatlan északnyugati részének Gip-1 övezetből, Gksz-1 övezetbe történő visszasorolása kapcsán a településrendezési eszközök módosítását kezdeményezte. 3.) A 2542 hrsz.-ú közterületen, a Bajcsy Zs. és Dobó utcák sarkán található élelmiszerüzlet tulajdonosa, az üzlet alatti földterület megvásárlása érdekében (építési telek kialakítása) a településrendezési eszközök módosítását kezdeményezte. 4.) A 430 hrsz-ú, Arany J. u. 36. sz. ingatlant is érintő utcanyitás megszüntetése érdekében az ingatlan tulajdonosa a településrendezési eszközök módosítását kezdeményezte. 5.) A Derecske, 0278/8 hrsz-ú, és a 0278/12 hrsz-ú külterületi ingatlan tulajdonosa, a mezőgazdasági földterületek IG-3b mezőgazdasági Ipari övezetbe sorolása érdekében a településrendezési eszközök módosítását kezdeményezte. 6.) A Derecske 0143/4 hrsz.-ú ingatlan tulajdonosa a különleges mezőgazdasági-üzemi övezeten belüli véderdő részleges beépíthetősége kapcsán a településrendezési eszközök módosítását kezdeményezte. III.) A módosítás lényege, az eredeti tervhez mért jelentősége, információk a környezeti értékelés szükségességének/ szükségtelenségének előzetes meghatározásához. 1a) A Szaszar csatorna- Nap- Jókai- Dózsa Gy. Utcák által határolt tömb Lk-1 építési övezetből Lk-2 építési övezetbe történő visszasorolása. Az Lk-2 építési övezet a tömb beépítésének jobban megfelelő építési előírásokat határoz meg. A jelenlegi Lk-1 jelű építési övezet, mely zárt-hézagosan zártsorú beépítést és 4,2-7,5 méter közötti legnagyobb építménymagasságot ír elő, ami nem felel meg a terület beépítésének. Az Lk-2 építési övezet oldalhatáron álló, 3,5-6,0 méter közötti építménymagasságot ír elő. A szabályozási terv módosításakor a Radnóti utca Bihari térre való kikötését is módosítani szükséges, a jelenleg szabályozott (és emiatt lakóépületet is érintő) 10 méteres utcaszélesség helyett, 8 méter szélességűre. 2
Hatályos szabályozási terv részlete 1b) A Hajnal kertben lévő 999/2 Hrsz-ú Mk-1/c - jelű (mezőgazdasági-kertes) övezetbe sorolt terület Idegenforgalmi hasznosítású, beépítésre szánt különleges építési övezetbe történő átsorolása. A derecskei Hajnal-kertben lévő 999/2- hrsz.-ú zártkerti ingatlanon megvalósítandó kb. 200 nm alapterületű, közösségi célokat is szolgáló borospince, csőszház és kilátó megvalósítása érdekében az önkormányzat módosítani kívánja a településrendezési eszközöket. Tervezési feladat, a településrendezési terv olyan értelmű módosítása, mely a tervezett létesítmény megvalósítását lehetővé teszi. 3
A közösségi célú különleges terület kijelölése, a létesítményhez irányuló jelentősebb járműforgalom miatt, szükségessé teszi a jelenlegi zártkerti dűlőút szabályozási szélességének legalább 8 méterre történő megszélesítését. 1c) Körforgalom számára szükséges terület biztosítása a szabályozási tervben: Az Arany János utca és a Köztársaság út kereszteződésének biztonságosabbá tétele érdekében, az útkereszteződésben körforgalom kialakítása szükséges. Tervezési feladat szabályozási terv módosítása, a körforgalom számára szükséges közlekedési terület kiszabályozása, az elkészült tanulmánytervnek megfelelően. A 335 Hrsz-ú telek egy részét érinti a tervezett körforgalom A hatályos szabályozási terv részlete. 2.) Ipari gazdasági övezetbe sorolt terület átsorolása kereskedelmi szolgáltató gazdasági övezetbe: A Derecske, a 3401/3 hrsz-ú ingatlan tulajdonosa, az ingatlan 057/3 hrsz-ú kivett közút megjelölésű ingatlan túl használatának rendezése érdekében, valamint a 3401/3 hrsz-ú ingatlan északnyugati részének Gip-1 övezetből, Gksz-1 övezetbe történő visszasorolása kapcsán a településrendezési eszközök módosítását kezdeményezte. A 057/3 Hrsz-ú út 16 méterre tervezett szabályozási szélességét a gazdasági terület távlati fejlesztése miatt szükséges megtartani, függetlenül attól, hogy jelenleg nincs az úton olyan mértékű forgalom, ami ezt igényelné! Hatályos szabályozási terv részlete 4
3.) Közterület (közlekedési terület) átsorolása Kertvárosias lakóterületi felhasználásba: A 2542 hrsz.-ú közterületen, a Bajcsy Zs. és Dobó utcák sarkán található élelmiszerüzlet tulajdonosa, az üzlet alatti földterület megvásárlása érdekében (építési telek kialakítása) a településrendezési eszközök módosítását kezdeményezte. A szabályozási terv a meglévő üzletépülethez olyan nagyságú telek alakítását irányozza elő, ami a kertvárosias övezet előírásának megfelelő 30 %.os beépítettséget eredményezne. A telekalakítás javaslata olyan, hogy a csatlakozó lakótömb környező ingatlanjainak megközelítését a telekalakítás ne gátolja meg. A kialakult járműforgalmat, közlekedési csomópontot a tervezett telekalakítás nem változtatja meg. A csomópont közelében a telek alakítást követősen sem javasolható kerítés építése, ami a rendeltetésből adódóan egyébként sem igény. Hatályos szabályozási terv részlete 4.) A 430 hrsz-ú, Arany J. u. 36. sz. ingatlant is érintő utcanyitás megszüntetése érdekében az ingatlan tulajdonosa a településrendezési eszközök módosítását kezdeményezte. A tervezett módosításnak káros környezeti hatása nincs. A tömbbelsőben lévő nagyobb telek megosztásának lehetősége, a tulajdonosok megegyezése esetén, magánút alakításával a jövőben is lehetőség lesz. Hatályos szabályozási terv részlete 5
5.) Új mezőgazdasági üzemi különleges terület kijelölése, külterületi mezőgazdasági területen. A Derecske, 0278/8, 0278/10 és 0278/12 hrsz-ú, hatályos településrendezési tervben általános mezőgazdasági felhasználásba sorolt, külterületi ingatlanok Mezőgazdasági-üzemi különleges területfelhasználásba, építési övezetbe történő átsorolása. Az új mezőgazdasági üzemi terület Derecske város külterületén, a Földesre vezető út északi oldalának közelében kerülne kialakításra. Megközelítése a Földesi útról leágazó 0287 Hrsz-ú mezőgazdasági dűlőútról történne, melyről másik, már meglévő major is megközelíthető. A mintegy 14,2 ha nagyságú területből, a biológiai aktivitásérték szinten tarthatósága érdekében 5,3 ha nagyságú területen erdőt szükséges létesíteni, célszerűen védőerdőként. A fennmaradó 9,0 ha nagyságú terület lehet mezőgazdasági üzemi- beépítésre szánt különleges terület. A fejlesztésre szánt terület a települési átlagot nem meghaladó minőségű, olyan országos vagy térségi övezet nem érinti, melyek előírásai tiltanák új beépítésre szánt terület kialakítását. Hatályos szabályozási terv részlete Tekintettel arra, hogy a teljes gazdasági terület kialakítására (a terület igénybevételére) nem egy ütemben kerül majd sor, A szabályozási terv módosítási javaslatán bemutatott, gazdasági területen belüli, egybefüggő védőerdő sem lesz kiszabályozható, egyértelmű lehatárolással. A helyi építési szabályzat olyan értelmű beültetési kötelezettsége, ami a telekterület előírt zöldterület fedettségéből 35 % kétszintű és legalább 20 méter szélességű zöldterületek kialakítását teszi kötelezővé, a számítások szerint képes biztosítani a biológia aktivitásérték mindenkori szinten tartását. A tervezett gazdasági terület nyugati részét régészeti nyilvántartás érinti, úgy ennek igénybevétele előtt, a vonatkozó örökségvédelmi rendelkezéseket is be kell tartani. 6
6.) Derecske 0143/4 hrsz.-ú ingatlan tulajdonosa a különleges mezőgazdasági-üzemi övezeten belüli véderdő részleges beépíthetősége kapcsán a településrendezési eszközök módosítását kezdeményezte. A tervezett módosításról a képviselő testület előzetes döntésének megalapozásához az alábbi településrendezési tanulmány készült Előzmények: Derecske város településrendezési tervének módosítását, a város nyugati szélére vonatkozóan, 2015. novemberében hagyta jóvá a képviselő- testület. A módosítás során a város nyugati szélén korábban kereskedelmi- szolgáltató gazdasági övezetbe sorolt 0143/4 Hrsz-ú és tőle nyugati irányban a 8475 hrsz-ú dűlőútig elhelyezkedő ingatlanok mezőgazdasági- üzemi különleges övezetbe kerültek átsorolásra. A szabályozási terv a terület keleti oldalán ugyancsak a korábbi módosítás során tervezett erdőövezetből kijelölt kereskedelmi- szolgáltató gazdasági terület védelme érdekében, a mezőgazdasági üzemi különleges terület keleti szélén (a gazdasági övezet részeként), mintegy 15-20 méter szélességű védőfásítást írt elő. A tervezett védelem ezen túlmenően, a belterülettől nyugati irányban, külterületen elhelyezkedő más tulajdonú sertéstelep felöli, szaghatások elleni védelmet is szolgálná egy nyugati irányból fújó szél esetén. Településrendezési tervmódosítási kezdeményezés: Csizmadia Gábor Derecskei mezőgazdasági vállalkozó, a 0143/4 Hrsz-ú mezőgazdasági üzemi különleges övezetbe sorolt, tulajdonát képező területtel kapcsolatosan olyan jellegű szabályozási tervmódosítást kezdeményezett, ami a gazdasági területen belül kijelölt védőerdő védelmi funkcióját nem csökkenti, de területén nem lehetetleníti el az itt tervezett fejlesztéseit. A korábban elfogadott településrendezési tervmódosítás során tisztában volt a területét érintő jelentős korlátozással, de a szabályozási tervmódosítás során ugyancsak kijelölt nyugati irányú gazdasági terület bővítést, az ugyancsak tulajdonában lévő 8463 és 8462 hrsz-ú területek igénybevételével, a kettőt elválasztó önkormányzat tulajdonában lévő dűlőút miatt nem tudta végrehajtani. (A szabályozási terv az önkormányzat tulajdonában lévő, 0143/4 hrsz-ú földterülettel nyugati szélen határos dűlőutat szintén Kmü-1 építési övezetbe sorolta, tehát a jogi lehetőség biztosított volt a tervezett bővítésre, de a vásárlási szándék ellenére a vállalkozónak a területet nem sikerült az önkormányzattól megvásárolnia.) A Településrendezési tervmódosítás lényege és várható hatásai: A tervezett településrendezési tervmódosítás lényege, hogy a hatályos szabályozási terven kijelölt gazdasági övezeten belüli védőerdő 15-20 méter szélességben telepítésre kijelölt védő erdősáv helyett, olyan ugyancsak gazdasági övezeten belüli fásított védőzóna kerülne kijelölésre, mely területén a legalább 70%-os kötelező fásítás mellett olyan épületek elhelyezésére is lehetőség lenne, melyek a szomszédos kereskedelmi- szolgáltató gazdasági területre semmilyen zavaró hatással nincsenek. Így elhelyezhető lenne adminisztrációs és szociális épület, raktározás célját szolgáló épület. Az ilyen funkciójú épületek nem csak, hogy nem lennének zavaró hatással a környezetre, de a védelmi szerepet is jól el tudnák látni, a tervezett fásításon belül. 7
A tervezett módosítás során a telek délkeleti szélén szabályozási terven kijelölt (a szabályozás terven nem méretezett, de digitális méréssel azonosítható) 15 méter szélességű védősáv helyett, a telek északkeleti szélén kijelölt 20 méterrel azonos szélességű védőzóna kerülne kijelölésre. A biológiai aktivitásérték szinten tartása érdekében, hiszen a számítási adatok a zöldterületi fedettség 100%-ról 70%-ra történő csökkenése miatt ezt szükségessé teszik, a telek északi részén a jelenleg szabályozott gazdasági területen belüli védőerdő nagyságán túl, nagyobb kiterjedésű gazdasági területen belüli védőerdő is kijelölésre kerülne. (Ez valójában egy fásított terület megőrzését is jelentené.) Jelenleg hatályos szabályozási terv részlete Debrecen, 2016. április 5. Zsemberi István vezető településtervező Cívisterv Bt. 8