Ingatlanvagyon-értékelı és Közvetítı Szakképzés SZAKMAI DOLGOZAT

Ingatlanvagyon-értékelı és Közvetítı Szakképzés SZAKMAI DOLGOZAT....

I N G A T L A N V A G Y O N É R T É K E L É S fénykép 1..Budapest,. hrsz:. Készítette:..... Tel.:.. Az értékelés kelte: 2007...! 2

Tartalomjegyzék 1. ÉRTÉKELÉSI BIZONYÍTVÁNY 5 1.1. A megrendelık adatai, utasításai 6 1.2. Az értékelés célja 6 2. AZ INGATLAN KÖRNYEZETÉNEK LEÍRÁSA 6 2.1. Általános környezet - Magyarország 7 Néhány földrajzi adat, éghajlati viszonyok 7 2.2. Regionális elemzés 9 Budapest rövid története 9 2.2.1. Közigazgatás 11 2.2.2. Földrajzi adottságok 11 2.2.3. Népesség 12 2.2.4. Foglalkoztatottság 14 2.2.5. Jövedelmi viszonyok 15 2.2.6. Vállalkozások 16 2.2.7. Ingatlanfejlesztések 17 2.2.8. Közlekedés 19 2.2.9. Szolgáltatás egészségügy, szociális intézmények, közszolgáltatás 19 2.2.10. Oktatás és kultúra 19 2.2.11. Összefoglaló 20 2.2. Az ingatlan környékének részletes elemzése 21 2.2.1... kerülete 21 2.2.2. Néhány adat, lényeges mutató 22 2.2.3. Településszerkezet 23 2.2.4. A terület ismertetése 24 2.2.5. Épületek az ingatlan környezetében 25 2.2.6. Közlekedés 25 2.2.7. Közmőellátás az ingatlan környezetében 26 3. AZ INGATLAN LEÍRÁSA 27 3.1. Általános adatok 27 3.2. Tulajdoni lap adatai 27 3.3. A épülete történetének rövid leírása 1 28 3.4. Az ingatlan jelenlegi használata 30 3.5. Az épület mőszaki leírása 30 3

4. AZ INGATLAN ÉRTÉKELÉSE 35 4.1 A lehetséges ingatlanértékelési módszerek áttekintése 35 4.2. Az értékelési módszer(ek) kiválasztása 37 4.3. Piaci összehasonlító módszer 38 4.4. Hozamszámításon alapuló értékelés 43 4.5 A forgalmi érték meghatározása a két módszer eredménye alapján 56 4.6 Alapfeltételezések, korlátozások, szabályozások 56 Mellékletek jegyzéke 57 - tulajdoni lap 57 - hiánypótlási felhívás (Budapest, I. sz. Körzeti Földhivatal) 57 -... kimutatása 57 - fellebbezés (TULAJDONOS) 57 - alaprajzok 6 db 57 - homlokzat, metszet 57 - Budapest, ker. Szabályozási tervmódosítás 57 - kivonat az ÉPÍTİIPAR 1893. évi számából 57 MELLÉKLETEK 58 4

1. ÉRTÉKELÉSI BIZONYÍTVÁNY a.. helyrajzi számú, természetben Budapest,... szám alatti, kivett lakóház, udvar elnevezéső ingatlanról. Az értékelés az ingatlan jelen állapot szerinti forgalmi értékének, valamint a felújítását követı bérbeadásából származó bevételek alapján az ingatlan értékének meghatározását tartalmazza. A megbízás a Megbízók által közölt adatok és tények alapján, helyszíni szemlét követıen, piaci összehasonlító értékeléssel és hozamelvő értékeléssel készült. Helyszíni szemlére két alkalommal, 2007. március 5-én és március 18-án került sor. Piaci összehasonlító számítás szerinti forgalmi érték:..000.000,-ft, azaz,.millió forint. A felújítást feltételezı hozamszámításon alapuló érték: 000.000,-Ft, azaz, millió forint. A két értékelés közötti eltérés 000.000,- Ft, ami részben az összehasonlításként alkalmazható piaci kínálatból, részben a hozamszámításnál figyelembe vett becslésekbıl adódik. Korlátozó feltételrıl nincs tudomásom. A szakvélemény érvényessége: a megállapított forgalmi érték az értékelés idıpontjára jellemzı, ezen idıpontot követı 90 napig érvényes. Budapest, 2007. április 10. Hallgató 5

1.1. A megrendelık adatai, utasításai Megbízók:... A Budapest, I. ker.. hrsz-on nyilvántartott természetben 1012 Budapest,..... sz. alatt fekvı ingatlan 61/636 része a., 575/636 része a. tulajdonában van. A Megbízók az ingatlan forgalmi értékének, és befektetési célú hasznosításhoz a felújítás ráfordításainak valamint az ezt követı hasznosítás várható bevételének megállapítását kérték. Az értékbecslésbıl nyert adatokat az ingatlan további sorsára vonatkozó döntésük meghozatalához kívánják felhasználni. Amennyiben a döntés eredménye az ingatlan értékesítése lesz, az használati jogának megszüntetésérıl haladéktalanul gondoskodnak. Az osztatlan közös tulajdonban lévı ingatlan társasházzá alakítása folyamatban van. 1.2. Az értékelés célja Megbízók szándékában áll a Budapest, I. ker.. helyrajzi számú, természetben.budapest,. szám alatti, kivett lakóház, udvar megnevezéső ingatlan rövid idın belül történı értékesítése, vagy befektetési célú hasznosítása. A hasznosítás esetén figyelembe kell venni, hogy a Megbízók az esetleges befektetıvel 10 éves idıtartamra tervezik a hasznosítást. Az értékelés eredménye a döntés egyik meghatározója. Az értékelésnél a következı fıbb szempontok kerültek figyelembevételre: az ingatlan jövıbeli használati viszonyai, lehetıségei, a tárgybeli ingatlan tulajdoni viszonyaira vonatkozó és egyéb ingatlant érintı adatokra írásbeli információk, az épület szükséges felújításának költségnormatívái, képzett mőszaki értékei, korrekciós tényezık, amelyek az épület forgalmi értékét befolyásolhatják: a külsı és belsı infrastruktúra jelenlegi és jövıbeli állapota, egyéb környezeti tényezık, az adott ingatlanpiaci helyzet az értékelés idıpontjában. Az értékeléssel meghatározom az ingatlan forgalmi értékét és bérleti értékét, hogy a Megbízó ezek ismeretében dönthesse el az ingatlan hasznosításának módját. 2. AZ INGATLAN KÖRNYEZETÉNEK LEÍRÁSA 6

2.1. Általános környezet - Magyarország. Néhány földrajzi adat, éghajlati viszonyok 1 Magyarország az Európai Unió tagja, annak keleti szektorában helyezkedik el. Terület (Európa területének 1%-a) 93 030 km 2 Fekvés Északi szélesség 45 48' 48 35' Keleti hosszúság 16 05' 22 58' Kiterjedés A legnagyobb szélesség kelet-nyugati irányban 528 km A legnagyobb hosszúság észak-déli irányban 268 km Az államhatárok hossza Szlovákia 679 km Ukrajna 137 km Románia 453 km Szerbia Montenegro 164 km Horvátország 355 km Szlovénia 102 km Ausztria 356 km Összesen 2.246 km Tengerszint feletti magasság szerinti megoszlás 200 méter alatt 84% 200 400 méter 14% 400 méter felett 2% Legmagasabb pont: Kékes (Mátra) 1.015 m Legmélyebb pont: Szeged környéke 78 m Természeti tájegységek Alföld 50,8 ezer km 2 Északi-középhegység 11,1 ezer km 2 Kisalföld 5,3 ezer km 2 Dunántúli-középhegység 7,2 ezer km 2 1 Az adatok a Magyar Statisztikai Évkönyv 2005 kiadványból származnak 7

Dunántúli-dombság 11,4 ezer km 2 Alpokalja 7,2 ezer km 2 Legnagyobb tavak Balaton: vízfelülete: 596 km 2, hossza: 77 km, szélessége: 1,5 km - 11 km Fertı tó: teljes vízfelülete: 335 km 2, ebbıl: Magyarországon: 87 km 2 Velencei-tó: vízfelülete: 26 km 2 Legnagyobb folyók Duna: teljes hossza: 2860 km ebbıl: Magyarországon: 417 km Tisza teljes hossza: 977 km ebbıl: Magyarországon: 597 km Maros teljes hossza: 754 km ebbıl: Magyarországon: 50 km A meteorológiai megfigyelıállomások fıbb adatai Megfigyelıállomás Évi középhımérséklet, C Napsütéses órák száma Csapadékos napok száma A lehullott csapadék (mm) közepes maximum minimum Békéscsaba 10,0 35,9-23,7 2 256 139 631 Budapest 11,0 35,1-10,9 2 166 109 697 Debrecen 9,8 34,1-22,2 2 134 126 640 Gyır 10,1 35,4-17,4 2 082 144 709 Kecskemét 10,5 35,8-19,5.. 128 598 Miskolc 9,6 34,3-14,0 2 080 136 782 Siófok 10,6 34,9-17,8 2 070 122 678 Szeged 10,2 35,5-20,7 2 142 135 653 Szombathely 9,3 32,7-22,4 1 965 129 645 Pécs 10,2 32,6-14,3 2 022 142 685 A városok és a községek száma (2006. január 1.) Év vf Fıváros, megyei jogú város ( (1980-ban és 1990-ben) Többi város Község Összes helyiség 1980 6 90 3 026 3 122 1990 9 157 2 904 3 070 2000 23 199 2 913 3 135 2006 23 266 2 856 3 145 Látható, hogy helységek számában nem igazán történ változás az elmúlt idıszakban az országban. 8

2.2. Regionális elemzés 2 A Budapest, I. Krisztina tér 1. sz. alatti ingatlan meghatározó régiója Budapest, Magyarország fıvárosa. Budapest rövid története Budapest területén már több mint 4000 évvel ezelıtt is éltek emberek. Az elsı települést a kelták alapították a budai oldalon, a Gellért hegyen, Krisztus születése elıtt. Az ı területeiket foglalták el a rómaiak az elsı században, amikor határaikat a Dunáig terjesztették. Városuk Aquincum lassan harmincezer lakosúvá növekedett és késıbb Pannónia tartomány székhelyévé vált. Kövezett utakat, amfiteátrumokat, bástyákat, erıdöket építettek, melyek romjai Óbudán találhatók. I-IV. századi épületmaradványok még ma is láthatók a fıváros területén. A honfoglaló magyarok Árpád vezetésével 896-ban érkeztek ide, számukra nem határvonal, hanem országuk közepe lett a Duna. Elıször a síkságra, a mai pesti Belváros területén telepedtek le, ami akkor még egy, a folyó által körülölelt nagy sziget volt. IV. Béla király 1241-ben Budán várat építtetett, amely védelmet nyújtott a barbár támadások ellen. A vár évszázadokon keresztül a magyar királyok ideiglenes szálláshelyeként szolgált. Végleges kiterjedését Mátyás király uralkodása idején nyerte el és az ország gazdasági, politikai, kulturális központjává vált. 1541-ben Buda török kézre került, amellyel kezdetét vette a 150 éves török hódoltság. A török uralom idıszakában nagyon kevés új épület épült. Ami érték keletkezett, az a város vízkészletéhez kötıdik, így a rómaiak után a törököknek is köszönhetjük, hogy városunkban földrajzi adottságánál fogva, meghonosodott a fürdı kultúra. Még napjainkban is üzemel néhány olyan fürdı, amelyek medencecsarnokai a török hódoltság idejébıl származnak. Ilyenek a Király-fürdı, a Rác-fürdı, és a Rudas-fürdı. A Gül Baba türbe szintén ebbıl az idıbıl maradt vissza ránk. Az ország törökök által el nem foglalt része a Habsburg császárság részévé vált. A XVII. század végén, 1686-ban Buda felszabadult a török elnyomás alól és az ország központjává vált. A reneszánsz várpalota Buda 1686-os visszafoglalásakor megsemmisült. Az ostrom során a három város, a Duna bal partján fekvı Pest, a jobb partján levı Buda és a tıle északra elterülı Óbuda komoly károkat szenvedett. A lakosság nagy része elmenekült vagy elpusztult. 2 Az adatok forrása a KSH által kiadott Budapesti Statisztikai Évkönyv 2005 9

A XVIII. századot a város történetében a lassú éledés, majd talpra állás jellemezte. A felvilágosodás korában Buda kulturális élete fellendült, egyetem, mérnökképzı intézet és színház nyílt, 1783-ban Budára helyezték az ország kormányaként mőködı Helytartótanácsot, és a Magyar Kamarát. Nagyszabású építkezések kezdıdtek, ekkor jött létre a város területén megtalálható barokk épületek, templomok nagy része. Az igazi fejlıdés azonban a reformkor idején vette kezdetét, amikor a tehetısebb nemesek egymás után építtették fel pesti és budai palotáikat. A város az irodalmi-szellemi élet központjává vált. A Széchenyi István neve által fémjelzett új nemzeti mozgalom nem titkolt célja a hajdani dicsı fıváros feltámasztása volt. Ezt szolgálta a pesti Magyar Tudományos Akadémia alapítása (1825. november 3.), a Nemzeti Színház, a Nemzeti Múzeum és a Lánchíd építésének megkezdése is. A sikeres mozgalom eredményeként Pest-Buda vonzani kezdte az új betelepülıket, polgárokat, iparosokat Magyarországról és külföldrıl egyaránt. 1846-ban megnyitották az elsı vasútvonalat Pest és Vác között. 1848-ra gyakorlatilag elkészült a Lánchíd is, amely lehetıvé tette a két testvérváros valódi összekapcsolását. A híd esztétikus megjelenésén túl komoly technikai vívmányt is jelentett, mivel ez volt a világ akkor legnagyobb mérető acélszerkezető függıhídja. A XIX. század a függetlenségért és szabadságért folyó harcok idıszaka volt. 1848. március 15-én kitört a pesti forradalom, ami a Batthyány-kormány megalakulásához vezetett. 1848 júliusában megnyílt az elsı pesti országgyőlés és ezzel minden szempontból Pest-Buda vált az ország fıvárosává. Itt koncentrálódtak a kormányhivatalok, az országos intézmények. Az 1867-es kiegyezéssel született meg az Osztrák-Magyar Monarchia, amely az ország, így Budapest fejlıdését is segítette. A kiegyezés után az ország egésze, így Budapest is gyorsan fejlıdött. 1873. november 17-én Budát és Pestet a harmadik résszel, Óbudával hivatalosan is egyesítették, így jött létre Budapest, amely a századfordulóra már Bécs vetélytársa lett. A dinamikusan fejlıdı Pest lett az ország adminisztratív, politikai, kereskedelmi és kulturális központja, Buda vára pedig hangulatos, történelmi atmoszférájú párjává szépült. Megkezdıdött az infrastruktúra kiépítése, vízvezeték- és csatornahálózat épült, megindult a tömegközlekedés fejlesztése. Ekkor kezdıdött az a nagyszabású városrendezési program, amely a Belváros mai arculatát határozta meg. Ebben az idıszakban épült a Belvároshoz közvetlenül kapcsolódó Szabadság- és Erzsébet híd, az Andrássy út és a belváros legelegánsabb bevásárló utcája, a Váci utca. Ekkor alakultak ki a szórakozóhelyek és a Dunakorzó is. A várnegyed és környéke újra fejlıdésnek indult; megépült a Halászbástya és újjá épült a Mátyás-templom. 10

1874-ben adták át a fogaskerekő vasutat, 1877-ben megnyílt a Nyugati-, 1884-ben a Keleti pályaudvar, 1887-ben az országban elsıként megindult a villamosközlekedés, majd 1896-ban Európa elsı földalatti vasútja. A kulturális élet is fellendült, 1884-ben átadták az Operaházat. Budapest a századfordulóra több mint 700 000 lakosú világvárossá fejlıdött. Európa-szerte híres volt pezsgı kulturális életérıl, kávéházairól, gyógyfürdıirıl, szórakozóhelyeirıl és éjszakai életérıl. A két világháború komoly károkat okozott, a mőemlékek nagy része megsérült, illetve elpusztult. Az újjáépítés során jött létre a ma látható lakótelepek többsége. Az 1960-as években nagyjából befejezıdött a világháborús károk helyreállítása. Újjáépültek a hidak, felépült az új Erzsébet híd. 1972-ben átadták a metró kelet nyugati vonalát; 1979-ben pedig az észak déli vonal elsı szakaszán indult meg a forgalom, a vonalat teljes hosszában 1990-ben helyezték forgalomba. A rendszerváltást követıen számos területen megkezdıdött a fıváros bizonyos fokú átalakulása, egyes iparterületek teljesen megszőntek és helyükön új, más funkciójú létesítményeket építettek (pl. West End, Duna Pláza, Nemzeti színház és Mővészetek Palotája). Más helyeken a régi, korszerőtlen és elhanyagolt lakóépületeket lebontották és korszerő és kellemes környezetbe épített új lakóházakkal új lakótömböket hoztak létre (pl. IX. kerületi tömbrehabilitáció). A város szélén korábban nem beépített területeken szintén jelentıs ingatlanfejlesztéseket valósítottak meg, elsısorban kereskedelmi, logisztikai és esetenként idegenforgalmi létesítményekkel. Ez a folyamat ma is tart, és magával vonja a közlekedési és közmőhálózatok további fejlesztését is (Dél-pesti szennyvíztisztító telep, Lágymányosi híd, 4-es METRO, M0 autóút, stb.). 2.2.1. Közigazgatás 1950. január 1-jén a Budapest környezetében lévı települések hozzácsatolásával létrejött az ún. Nagy-Budapest. A fıváros jelenleg 23 kerületbıl áll, a közigazgatási feladatokat a 23 kerületi- és a Fıvárosi Önkormányzat látja el. 2.2.2. Földrajzi adottságok Budapest a Kárpát medence központi részén található, a Duna két partján fekszik. Itt alakultak ki a dunai átkelés és a kereskedelem kedvezı feltételei, így fejlıdése gyors ütemben növekedhetett. 11

A fıváros területe 525 km 2. A budai és a pesti oldal területileg 1/3 2/3 arányt mutat. Buda változatos domborzatú hegyvidéki rész, legmagasabb pontja az 529 m magas János hegy. Jelentıs része tájvédelmi körzetet képez. A pesti oldal sík terület, ezért népessége több, beépítettsége sőrőbb. 2.2.3. Népesség Terület, lakónépesség és népsőrőség kerületenként, január 1. Kerület Terület (km 2 ) Lakónépesség 1990 2001 2004 2005 2006 Egy km 2 - re jutó népesség 2006 I. 3,41 34 778 25 867 24957 24 760 24 786 7 269 II. 36,34 102 758 91 363 88 574 87438 88 036 2 423 III. 39,69 149 028 131 176 127 557 125 765 124 973 3 149 IV. 18,82 108 453 102561 99551 99 067 98 301 5 223 V. 2,59 43 937 29 043 27 401 27 174 27 373 10 569 VI. 2,38 59 477 43 885 41 968 41 791 42 038 17 663 VII. 2,09 82 864 62 815 60 513 60 516 62 159 29 741 VIII. 6,85 92 386 81 499 79 206 79 573 80 117 11 696 IX. 12,53 78 422 62 182 59 666 59728 59 854 4 777 X. 32,49 96 843 79 202 76 971 77435 77 904 2 398 XI. 33,47 174 509 141 163 139 328 136 608 136 503 4 078 XII. 26,67 76 495 61 171 57 106 56 694 56 768 2 129 XIII. 13,44 131 143 111 701 107 541 108 490 109 394 8 139 XIV. 18,13 143 501 120 532 117 756 116 537 116 462 6 424 XV. 26,94 95 593 84971 82 190 81 925 81 496 3 025 XVI. 33,51 69 410 70 627 68 848 68 912 68 644 2 048 XVII. 54,82 72 317 80 187 78 213 77 890 77 599 1 416 XVIII. 38,60 97 700 96 509 93 632 93 400 93 236 2 415 XIX. 9,38 72 838 63 609 61 792 61 717 61 381 6 544 XX. 12,18 71 681 65 744 63 940 63 718 63 415 5 206 XXI. 25,75 90 197 80 681 77 484 77 103 76 557 2 973 XXII. 34,25 53 282 51 921 50 510 50 595 50 428 1 472 XXIII. 40,77 19 162 20 800 20 605 20 507 20 682 507 Összesen 525,10 2016774 1759209 1705309 1697343 1698106 3234 12

Az alábbi grafikon szemléletesen is mutatja a fıváros lakosságának folyamatos csökkenését, amely kis mértékben meghaladja az országos átlagot. Budapest állandó népességének alakulása (1995-2005) 1950000 1900000 1850000 Állandó lakosok száma (fı) 1800000 1750000 1700000 1650000 Állandó népesség 1600000 1550000 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 A lakónépesség megoszlása nem és kor szerint (2006. január 1.), -14 15-29 30-49 50-59 60- Összesen Férfi 108283 173091 223629 113121 156457 774581 Nı 102514 176164 238608 144706 261533 923525 Összesen 210797 349255 462237 257827 417990 1698106 Élveszületés és halálozás aránya Év Élveszületés Halálozás Természetes szaporodás, ill. fogyás 1990 19438 29680-10242 1996 15585 28052-12467 13

2000 14737 25030-10293 2003 14590 23857-9267 2004 15051 23121-8070 2005 15911 23442-7531 2.2.4. Foglalkoztatottság A gazdaságilag aktív és a gazdaságilag nem aktív népesség megoszlása és a munkanélküliségi ráta régiónként, 2001, 2005 Régió Gazdaságilag Gazdaságilag aktív nem aktív Munka- aktív nem aktív népesség (az összesen százalékában) nélküliségi ráta népesség (az összesen százalékában) 2001 2005 Munkanélküliségi ráta Budapest 56,4 43,6 4,2 61,0 39,0 4,7 Közép- Magyarország 43,6 56,4 6,8 46,1 53,9 6,3 Közép-Dunántúl 42,8 57,2 7,1 45,0 55,0 8,7 Nyugat- Dunántúl 44,0 56,0 5,7 45,3 54,7 8,3 Dél-Dunántúl 38,5 61,5 11,8 41,4 58,6 14,4 Észak- Magyarország 36,4 63,6 16,6 38,8 61,2 16,4 Észak-Alföld 35,8 64,2 16,1 39,1 60,9 16,0 Dél-Alföld 38,5 61,5 11,2 41,0 59,0 12,4 Összesen 40,3 59,7 10,1 42,7 57,3 10,8 A munkanélküliek támogatásának módja a munkanélküli-járadék, a rendszeres szociális segély, a foglalkoztatási programok, valamint az álláskeresést ösztönzı juttatások finanszírozása. Az alkalmazásban állók száma gazdálkodási forma szerint, 2005* 14

Gazdasági ág Mezıgazdaság, vad-, erdı-, halgazdálkodás Vállalkozás a Ebbıl: jogi személyiségő gazdasági társaság * a 20 és több fıt foglalkoztató vállalkozások, létszámhatártól függetlenül a költségvetési szervek, valamint a megfigyelt nonprofit szervezetek adatai Költségvetési szerv a átalakulásra kötelezett és megszőnı gazdálkodási formákkal együtt Non-profit szervezet Összesen 1 938 1 938 562 178 2 678 Bányászat 675 675 - - 675 Feldolgozóipar 94 667 93 932 10 243 94 920 Villamosenergia-, gáz-,gız-, vízellátás 8 507 8 507 - - 8 507 Ipar 103 849 103 114 10 243 104 102 Építıipar 20 932 20 400 123 195 21 250 Kereskedelem, javítás 73 133 71 638 - - 73 133 Szálláshely-szolgáltatás. vendéglátás Szállítás, raktározás, posta, távközlés 17 025 16 650 1 932-18 975 60 977 60 572 688 5 942 67 607 Pénzügyi közvetítés 30 113 30 092-69 30 182 Ingatlanügyletek, gazdasági szolgáltatás Közigazgatás, védelem, kötelezı társadalombiztosítás 75 180 73 906 5 796 2 622 83 901 - - 113 561-113 561 Oktatás 1 581 1 548 54 574 3 288 59 443 Egészségügyi, szociális ellátás Egyéb közösségi, személyi szolgáltatás 1 911 1 804 58 525 5 074 64 265 14 361 14 309 9 507 4 584 28 452 Összesen 401 000 395 971 244 336 22 795 667 531 2.2.5. Jövedelmi viszonyok Az egy fıre jutó évi bevételek és jövedelmek, 2005 15

Munkajövedelem összesen Társadalm i jövedelem összesen Egyéb jövedelem összesen Bruttó jövedelem összesen Nettó jövedelem összesen Közép-Magyarország 988 397 298 445 27 873 1 314 714 995 376 Ebbıl: Budapest 1 080 044 340 900 28 106 1 449050 1 089 279 Közép-Dunántúl 704 130 271 835 8 052 984 017 793947 Nyugat-Dunántúl 748 758 246 129 3 557 998 444 797 878 Dél-Dunántúl 589 626 266 354 25 021 881 001 735 280 Észak-Magyarország 494 167 281 223 11 750 78 7140 661042 Észak-Alföld 552 985 259 249 14 024 826 258 689 057 Dél-Alföld 594 340 259 470 23 521 877 332 730 771 Összesen 713 201 273 845 18 279 1 005 325 804 104 Jövedelmek a fı gazdasági áganként nettó havi átlagkereset, 2005 Gazdasági ág Férfi Nı Mezıgazdaság, vad-, erdı-, halgazdálkodás 88 732 82 977 Bányászat 124 517 97 071 Feldolgozóipar 131 012 111 897 Villamosenergia-, gáz-,gız-, vízellátás 165 483 148 494 Ipar 133 702 114 520 Építıipar 87 999 105 054 Kereskedelem, javítás 124 833 103 169 Szálláshely-szolgáltatás. vendéglátás 86 428 80 033 Szállítás, raktározás, posta, távközlés 142 887 132 916 Pénzügyi közvetítés 308 752 186 214 Ingatlanügyletek, gazdasági szolgáltatás 128 452 114 762 Közigazgatás, védelem, kötelezı társadalombiztosítás 158 472 142 862 Oktatás 135 232 114 759 Egészségügyi, szociális ellátás 112 426 102 666 Egyéb közösségi, személyi szolgáltatás 122 632 114 986 Összesen 135 288 120 310 2.2.6. Vállalkozások A regisztrált gazdasági szervezetek száma gazdálkodási forma szerint 16

Gazdálkodási forma 2000 2001 2002 2003 2004 2005 Társas vállalkozás 173 701 177 114 181 406 185 753 193 852 201 083 Egyéni vállalkozás 168 110 168 038 164 663 163 081 160 761 152 969 Vállalkozás öszesen 341 811 345 452 346 069 348 834 354 613 354 052 Költségvetési szerv 2 001 2 024 1 959 1 960 1561 1 578 Nonprofit szervezet 16 003 16 502 17 382 17 641 17 998 18 347 MRPszervezet 82 70 56 48 42 43 Összesen 359 897 363 748 365 466 368 483 374 214 374 020 Látható, hogy a szervezetek száma fokozatosan emelkedett, azonban 2005-ben kismértékő csökkenés lépett fel. 2.2.7. Ingatlanfejlesztések Beruházások A KSH kimutatása alapján a beruházások értéke évrıl évre folyamatosan növekszik, 2000-ben 704 057 millió Ft érték 2005-re 878 249 millió Ft lett. Lakásállomány, laksőrőség, január 1. Év Lakásállomány 100 lakásra jutó lakos 1970 62 625 320 1980 72 691 283 1990 79 364 254 2001 82 077 217 2002 82 304 211 2003 82 959 207 2004 83 439 204 2005 84 469 201 2006 85 681 198 a Látható, hogy a lakásállomány folyamatos növekedésével az egy lakásra jutó lakók száma csökken, mely a lakosság életszínvonalának javulására utal. Kereskedelem, ipar, 2005 A kereskedelmi tevékenység 2004. és 2005. évi adatait elemezve látható a vállalkozások számának csökkenı tendenciája. 2004-ben összesen 63 887 vállalkozás mőködött, 2005-ben 17

ez a szám 61 512-re csökkent. Ez a tendencia mind a nagy-, mind a kiskereskedelmi vállalkozásokra jellemzı. az ipari termelés hasonló képet mutat. A vállalkozások száma 2000- ben 28 572 volt. Ez a szám 2005-re 23 496-ra csökkent, az alkalmazásban állók létszáma azonban mintegy másfélszeresére emelkedett (143 926 fırıl 208 322 fıre), és a termelés értéke is növekvı tendenciát mutat, 2000-ben 1.821,9 milliárd Ft volt, amely 2005-re 2.454,4 milliárd Ft-ra emelkedett, tehát a vállalkozások jelentıs koncentrációjával együtt a kereskedelmi tevékenység jelentısen bıvült. A város külsı részén nagymértékő pláza-, a országos fıútvonalak mellett raktár-, logisztikai fejlesztés tapasztalható. Irodaingatlanok 3 Az irodaház építés fejlıdése a rendszerváltás idıszakában kezdıdött. Ebben az idıben jelentek meg az A kategóriás irodaházak, mert a multinacionális cégek újiroda igénnyel léptek fel. Ezeknek az épületeknek a fejlesztése akkor nemzetközi cégek által valósult meg. Késıbb megugrott a kereslet, ám a fejlesztık idıben nem tudták követni a megnıtt igényeket és a realizálható bérleti díjak és hozamok igen magasra növekedtek (a jelenlegi bérleti díjak az akkorinak 40-50%-át teszik ki). A 90-es évek közepéig a keresleti piac dominált, így iroda céljára hasznosíthattak egyéb ingatlanokat, lakásokat, villákat is. Ennek hatására, 2000 környékén jó befektetésnek tőnt az irodaház építés, melynek eredményeként jelentıs túlkínálat keletkezett. A fejlesztést a világgazdasági események is jelentısen befolyásolták, megnehezítve a pontos elıretervezést. A vállalkozások egyre érzékenyebbé váltak a fix kiadásokra, így egyre meghatározóbbak lettek az irodabérletekkel kapcsolatos költségek. Ennek hatására a beruházók a belváros helyett, ahol az épületekben viszonylag kicsik az irodai szintterületek és egyre nehezebb a parkolás, már 1996-ot követıen újabb helyszíneket kerestek. Elıször a Váci út és környékén kezdıdött építkezés, azonban ma már a Ferencvárosban, Dél-Pesten és Dél-Budán is komoly beruházások folynak. Az új kormányzati negyed építésével kapcsolatosan az irodapiac pezsgésnek indult. A kimutatások szerint a piac még nem telített, a kereslet még mindig meghaladja a kínálatot. A kereslet egyre inkább nı az A kategóriás ingatlanok irányában, a 2005-ban bérbe adott irodák 27%-a mögött a régebbi építéső, B és C kategóriájú ingatlanokból való átköltözés állt. Az Eston elırejelzése szerint az irodaátadások 2007-ig növekedni fognak. 3 Üzleti Ingatlanévkönyv 2006 18

2.2.8. Közlekedés Budapest az országos fıutak, autópályák, vasutak találkozási csomópontja. A város belsı forgalmának csökkenése a részben már átadott M0 körgyőrő használatával érezhetıen javult. A fıváros igen fejlett tömegközlekedési hálózattal rendelkezik, melynek elemei a villamos, autóbusz, troli és metro vonalak, valamint a viszonylag kis számban üzemelı elıvárosi gyorsvasutak. Ezek a rendszerek a város fejlıdésével jelentıs átalakításra, korszerősítésre és fejlesztésre szorulnak. A város központi részein található pályaudvaroknak a város külsı részeibe helyezése komoly városrendezési problémákat vet fel, megoldásuk még várat magára. A fıváros közlekedésének korszerősítése, fejlesztése mára már halaszthatatlanná vált. A megkezdett 4-es METRO vonala az eddig csak autóbusszal, villamossal és gépkocsival megközelíthetı városrészeket, a közúti forgalom csökkentésével együtt, bevonja a környezetvédelem szempontjából javuló területek közé, Az ország legnagyobb repülıtere is Budapesten található. A közelmúltban történt többirányú értékesítés folytán remélhetı a légi közlekedés, a repülıtéri ellátás javulása, az oda- és visszajutás megkönnyítése. 2.2.9. Szolgáltatás egészségügy, szociális intézmények, közszolgáltatás A KSH felmérése szerint a háziorvosok és házi gyermekorvosok száma 2000 óta csökkenı tendenciát mutat, a kórházi ágyak száma 2003 óta gyakorlatilag változatlan. Az egészségügy most folyamatban lévı átalakításának, az egyes egészségügyi intézmények bezárásának, mások kibıvítésének hatása az ingatlanpiacra még nem mérhetı fel teljesen. A szociális hálózat a családok támogatását, a rászorulók ellátásának könnyítését célozza. Ennek a feladatnak az ellátását nagymértékben kibıvítik a különféle karitatív szervezetek, alapítványok, egyesületek. A közszolgáltatások köre az elmúlt években jelentısen kibıvült, és egyre több külföldi és belföldi bank, biztosító, stb. jelent meg a piacon. 2.2.10. Oktatás és kultúra Budapest, helyzeténél fogva az ország oktatási és kulturális központja. A középiskolai és a felsıoktatási intézmények száma, a hallgatók létszáma és az ezzel összefüggı tudományos kutatás meghaladja a fıvárosi- és nem fıvárosi lakosság arányát. A fentiek vonatkoznak a kulturális intézményekre, színházakra, mozikra, a könyvtári ellátás azonban kiegyenlítettnek látszik. 19

2.2.11. Összefoglaló Az elızıek alapján látható, hogy Budapest az ország legdinamikusabb területe. Itt alakult ki az ország központi irányítása, itt koncentrálódik az oktatás, a kultúra, a tudományos élet, ez a város az ország gazdasági, pénzügyi és kereskedelmi központja is. Az állami cégek és intézmények jelentıs része itt található. Budapestrıl indulnak és futnak be a közlekedési útvonalak, autópályák, vasútvonalak, itt van az ország legnagyobb repülıtere. Magyarország népességének majdnem egyötöd része itt él és jelentıs vonzáskörzete révén még nagyobb része itt dolgozik. A fıváros kor szerinti összetétele nem ideális, lakossága elöregedı, a nyugat-európai országokhoz képest egészségügyileg kedvezıtlenek a lakosság jövıbeni kilátásai. Budapest nemcsak a közigazgatás szempontjából tölt be központi szerepet, itt összpontosul a gazdasági, pénzügyi, kereskedelmi, mővészeti élet jelentıs része is. A különféle politikai és gazdasági intézkedések hatására a pénzügyi-, gazdasági-, szociális változások kedvezı iránya remélhetı, növekvı számú beruházással, munkahelyteremtéssel. Kiemelendı az M0 körgyőrő, melynek idei évben újabb szakasza épül, az M6 autópálya, melynek Dunaújvárosig tartó szakaszát már átadták, a 4-es METRO vonal kivitelezésének megkezdése, valamint a növekvı számú iroda, raktár, logisztikai központok, és lakásépítések. Az I. kerületben új építéső ingatlanok számára szinte csak a meglévık helyén van lehetıség, így ezek az ingatlanok értéken felül is elkelhetnek. Az említett építkezések következménye azonban a kerületben is érezhetı, az ingatlanpiacot kedvezıen befolyásolja. 20

2.2. Az ingatlan környékének részletes elemzése 2.2.1. Budapest Fıváros, I. kerülete. A kerület történetének rövid összefoglalása A kerület története összeforrott a.. történetével. A középkorban, a virágzó.körül, a hegy lábánál több kis település alakult, melyek bár részben falak védték ıket a török idıkben elpusztultak. Helyüket ma a és a..város foglalja el. A majd 150 év török uralom alatt szinte semmi nem épült a és a környékén, csak pusztult. Ez alól talán csak a török eredető nevét máig megırzı volt kivétel, az is elsısorban fürdıi miatt. A XVIII-XIX. században fokozatosan alakult ki a kerület mai képe. Beépült a és a közötti rész, melyet a gyakori elöntései miatt neveztek el..). A.. alatti gyakorlótér (a mai.) katonai jellegének megszőntével jött létre az Albert herceg feleségérıl elnevezett, melynek mai arculatát is nagyban meghatározta az 1861-ben megnyitott vasút. A filoxéra és a városi fejlıdés is hozzájárult, hogy a..-hegy oldalából eltőntek a szılıskertek, helyet adva villanegyednek, természetvédelmi területnek és - láthatatlanul - a fıváros legnagyobb ivóvíztározójának. Legtovább a.. ırizte meg girbe-gurba utcáit és földszintes házait, melyeket - az itt lévı kedvelt vendéglıkkel együtt - az 1930-as évek elején tüntetett el a bontókalapács, hogy helyén egy nagyszerő park születhessen. A teljes terület belterületi besorolású, északon a II., nyugaton a XII., délen a XI. kerület, keleten pedig a Duna határolja. A kerület területe 3,41 km 2, lakossága 25 000 fı, így egyik legsőrőbben lakott területei közé tartozik. A kerület ingatlan-fejlesztését behatárolja, hogy a helyi elıírások a meglévı zöld területeket védik, így új ingatlan ma már gyakorlatilag csak valamely meglévı épület lebontását követıen építhetı, ami az építési költségek növelését okozza. A kerület korábbi, megmaradt sőrő beépítésébıl következik, hogy a parkolási lehetıségek a mai gépjármőforgalom igényeit nem tudják kielégíteni, tekintettel arra, hogy ez a fajta probléma korábban nem létezett. Az új épületeket a mai igényeknek megfelelı belsı kialakítással, több gépkocsi számára helyet biztosító saját parkolóval építik, mely hasznosításukat megkönnyíti a meglévı, patinás, de a kor feltételeit csak részben kielégítı épületekkel szemben. 21

A kerület keresettségét növeli, illetve alátámasztja, hogy itt épültek a Top 7 között nyilvántartott Lánchíd Palota irodaház, valamint a Vár mellett, illetve a forgalmas pályaudvar, illetve a..-es METRO végállomása közelében létesített irodaházak. A kisebb forgalmú cégek a rosszabb tömegközlekedéssel, illetve parkolási lehetıségekkel rendelkezı, de jobb levegıjő, kellemesebb közérzetet biztosító részek bérleményeit is szívesen veszik igénybe. A kerület lakossága klasszikusan polgári, hagyományos szemlélettel. Az iskolázottság aránya a többi kerület lakosságához képest magas. Az idısebb korúak száma meghaladja a 30%-ot, mely mutatja, hogy a lakosság szereti lakóhelyét és ragaszkodik hozzá. A kerületi lokálpatriotizmus a nagy forgalmú, zajos, a környezetet hátrányosan befolyásoló mőködésre az önkormányzati elıírásokon keresztül hat, így a régi, bár sem mőemléki, sem helyi védettséggel nem bíró ingatlanok esetében is szigorúan befolyásolja az átalakítási, modernizálási lépéseket, hogy a történelmi városkép a lehetıségek szerint megmaradjon, adott esetben visszaálljon. 2.2.2. Néhány adat, lényeges mutató Terület, lakónépesség - 2005. január 1.* kerület terület (km 2 ) lakónépesség állandó népesség megoszlás korcsoportok szerint összesen 0-14 15 felett ebbıl: lakás munkaképes nyugdíjas I. 3,41 24 786 26 299 2 659 23 640 15 238 8 009 16 516 II. 36,34 88 036 85 166 10 162 75 004 49 629 23 934 47 255 XI. 33,47 136 503 128 510 14 270 114 240 75 393 36 788 71 651 XII. 26,67 56 768 59 257 6 931 52 326 33 496 17 844 33 006 Fıvárosi Önkormányzat kerületi kimutatása (db) Az kerület a környezı kerületeknél sokkal nagyobb népsőrőséggel bír, melynek oka többek között az, hogy területe teljes egészében belterület, míg a II., XI. és XII. kerület egy része külterület, ahol a lakósőrőség sokkal alacsonyabb. Személyi jövedelemadó adatai 2005. évi APEH adatok kerület 1000 lakosra jutó adózók száma szja-alapot képezı szja jövedelem egy állandó lakosra Ft-ban 22

I. 444 1 115 457 393 980 II. 452 1 438 086 519 008 XI. 442 1 016 282 297 898 XII. 442 1 263 262 441 192 Az I. kerület lakosságának összetételére jellemzı, hogy legkevesebb az adózók száma, de legmagasabb a személyi jövedelemadó alapot képezı jövedelem. Regisztrált munkanélküliek száma 2005. december Regisztrált munkanélküliek száma ebbıl kerület 180 középiskolánál összesen középiskolai férfi nı napon alacsonyabb végzettséggel túl végzettséggel fıiskolai végzettséggel I. 176 78 98 76 51 64 61 II. 549 262 287 218 125 212 212 XI. 1 156 521 635 526 330 502 324 XII. 341 155 186 148 61 140 140 A munkanélküliek aránya a kerületekben élı lakónépességgel arányos. Összefoglalás: A fıváros I. kerülete idegenforgalmi szempontból is és a benne lakók számára is igen vonzó. A kerület közlekedésileg..északi és déli részét köti össze, valamint a köztes és az átmenı forgalmat vezeti át a pesti oldal és a budai hegyvidék között. A városkép nagyrészt ırzi a történelmi hangulatot, az épületek jelentıs része megtartotta eredeti külsejét, míg egyes részei modern épületekkel egészültek ki. A lakosság lokálpatriotizmusával ırzi a megszokott környezetet, alapvetı változtatásoknak nem híve. 2.2.3. Településszerkezet A. u. és környéke a Budapesti Városrendezési Keretszabályzat alapján készült 52/1997. számú rendelet szerinti övezeti besorolása L1-V1-Z, vagyis nagyvárosias lakóterület, zártsorú beépítéssel. A Kerületi Építési szabályzat ezen túlmenı elıírásokat nem tartalmaz, vagyis az L1 jelő övezetek területére vonatkozóan a telkekre és az építményekre vonatkozó jellemzıket az alábbi táblázat tartalmazza: 23

Övezeti jel Beépítettség (%) Szintterületi határérték (1) (m 2 /m 2 ) Legkisebb zöldfelület (%) Megengedett legnagyobb magasság (m) terepszint engedménmagassámagasság építmény- homlokzat- határérték engedmény alatt felett L1-V1-Z 100 75 5 3,5 +0,3 15 kialakult kialakult L2-V2-Z 100 60 5 2,25 +0,25 20 kialakult kialakult L1-V3-SZ 65 35 5 1 +0,15 35 meghat. (2) 9,5 L1-KP-1 80 2 - - 75 3,5 3,5 (1) RSZT esetén szintterület sőrőség (2) közterület felıli homlokzatmagasság által meghatározott Az L1-V1-Z területre a fentieken túl meghatározó elıírás, hogy az elhelyezhetı építmények lakóépület, szálláshely-szolgáltató épület, közintézmény épület, irodaház, legfeljebb 2.500 m 2 bruttó szintterülető kiskereskedelmi épület, sportépítmény alakítható ki. A pince-, földszint és elsı emeleti szinteken elhelyezhetı kereskedelmi funkciót betöltı helyiségek bruttó összszintterülete a telkenkénti 1500 m 2 -t nem haladhatja meg. Az övezet területén ipari épületet, önálló raktárépületet, nagykereskedelmi épületet elhelyezni, meglévı épület használati módját e célra megváltoztatni nem szabad. 2.2.4. A terület ismertetése A terület a város öt kisebb egységébıl Belsı-.ban található, a határolt területen. A.. felıli oldalon, szemben a mőemléki besorolású római katolikus templom áll, az utca felıli oldalon szemben a.. kert parkja fekszik. A.... -.. út -.. u. által határolt terület épületei általában a század elején épült, az utcaszint felett két-három szintes épületek. Az elmúlt években a környezet némileg megváltozott, a foghíj telkeken és néhány tönkrement, lebontott épület helyén irodaházak, nagy lakóházak vagy vegyes rendeltetéső épületek épültek, épülnek. A BVKSZ rendelete ezt a városrészt a város belsı zónájába, a városképileg kiemelt, közeli védett közparkok (.. területbe sorolja. A tárgyi ingatlan elhelyezkedését a következı légifelvételen és térképen bejelöltem. térkép 24

2.2.5. Épületek az ingatlan környezetében A. szám alatti, a jelen értékelés tárgyát képezı ingatlan a. helyezkedik el, a, az.. utca, a. utca, és a utca által határolt háztömbben. Az épület oldalával szemben található a környék mőemlék épülete, a.templom, melyet...épített 1795-97-ben. A. a templom és a u. közötti részen megmaradtak a XIX. századi épületek, egyikben a kerület egyik legrégebbi általános iskolája mőködik, másikban a..múzeum található. A közelben, az úton mőködik az 1892-ben alapított mai.gimnázium, míg a. utcában az az iskola, amely1936-tól a. gimnázium. Az.. utca.-ben 1893-ban nyílt az kávéház, ahol ma hentes- és csemegebolt van. Az.. 3-ban, az. út sarkán volt a híres. kávéház, mely az 1944-45-ös ostromkor teljesen elpusztult, helyén a sokemeletes modern ház épült fel. Az. u. számú ház amely a tárgyi épület szomszédja elpusztult, helyén a környék léptékét tiszteletben tartó új épület áll. Az.. u.... sz. ház 1900-ig vendéglı volt, ma az. bisztró mőködik benne. A tér 3./..u. 1. sz. alatti ház a.cukrászda, ezt..-ben alapították. A. vendéglı, melynek helyét ma a több emeletes beton épület foglalja el a utca.körút sarkán, a.. sz. alatti házzal átlósan szemben. A. u. 3. szám alatti ház 1905-ben már létezett, a.. u. 7. szám alatt 1902-ben..ház nyílt. A környéken több irodaház is mőködik, legközelebb az 1990 körül épült több emeletes.irodaház található. 2.2.6. Közlekedés Az ingatlan egy forgalmas közlekedési csomópont, a.körút utca... utca találkozásánál fekszik. Kelet-nyugati irányban a budai hegyek és a pesti oldal kapcsolatát biztosítják az Alagúton és a Lánchídon áthaladó autóbuszok*. Észak-déli irányban a budai oldal északi II. és III. kerületi - valamint déli részeinek XI. és XXI. kerület összekötése történik a 18-as villamossal. Az ingatlan a Déli pályaudvartól és a 2-es Metro végállomásától 8 perc sétával, illetve villamossal közelíthetı meg, a Moszkva térrıl autóbusszal érhetı el. 25

2.2.7. Közmőellátás az ingatlan környezetében A terület teljes egészében közmővesített. 26

3. AZ INGATLAN LEÍRÁSA 3.1. Általános adatok A Budapest,. ker... alatti ingatlan Budapest történelmi városrészében, a. krt., valamint a vonalában épült.u. találkozásánál helyezkedik el. A krt. felıli oldalon lévı bejárata a mőemléki katolikus templom,. utcai homlokzata a.kertre néz. A földszintet elfoglaló áruház bejárata is a.. körútról nyílik. A tér a fıváros egyik legzsúfoltabb pontja, a. a hídon át vezetı, illetve a..- Budára, valamint a Budaörs, Balaton felé irányuló forgalom jelentıs része itt halad keresztül, emiatt a zaj jelentıs. A ház elıtt lévı utcai keresztezıdésben villamos-, illetve autóbusz megálló található. A..pályaudvar két villamos megállónyi távolságban van. A.krt. felıli oldalon az. modern épülete, az.utcai oldalon lakóház határolja. A környék lassan átalakul, az eklektikus házak egy részének helyén modern, soklakásos lakóépületek, irodaházak, banképületek épülnek. A közvetlen környezetben nagy múlttal rendelkezı általános iskola, két gimnázium, múzeum is található. 3.2. Tulajdoni lap adatai ingatlan megnevezése helyrajzi szám: cím 1): ingatlan megnevezése 2) : terület:.. m 2 tulajdoni arányok 3) :. bejegyzések a III. részen 4) : Budapest,.. ker. belterület.. lakóház, udvar.. 1. ingyenes használat joga m 2 -re jogosult az.. 2. vezeték jog jogosult:. Rt. 3. fellebbezés jogosult TULAJDONOS széljegy 5) : másodfokú határozat iránti kérelem Fıvárosi Földhivatal, Tulajdonjog bejegyzés iránti kérelem,. Megjegyzések: 27

1) Az ingatlan címe hibás, helyesen:... 2) Az ingatlan megnevezése módosítandó, mivel az utóbbi 50 évben.., majd..székházként ismert, a valóságban irodaházként és áruházként üzemel. 3) A tulajdonában lévı ingatlannak a tulajdoni lapon Az.. és a tulajdonjogának bejegyzésével egyidejőleg került sor a tulajdoni arányok bejegyzésére. 4) A III. részen található bejegyzések Az. jelenleg nem használja a teljes feltüntetett területet, azonban az.. elhelyezésére szolgál. 2. A Rt-t illetı vezeték szolgalmi jog bejegyzése tévesen történt, mert a benyújtott távhıvezeték szolgalmi jog bejegyzés iránti kérelem nem tartalmazza ezt az ingatlant. 3. A fenti kimutatás alapján a TULAJDONOS fellebbezést nyújtott be, mely alapján a Budapesti I. sz. Földhivatal kezdeményezésére a Fıvárosi Földhivatal hiánypótlási felhívást adott ki. 5) Széljegyen szerepel a Fıvárosi Földhivatal másodfokú határozat iránti kérelme, mely megállapítja, hogy a. hrsz-ú ingatlan a vezetékjog bejegyzési kérelemben nem szerepelt. A kiigazításra azonban a földhivatali információ szerint csak akkor kerülhet sor, ha a határozatban felsorolt többi ingatlan helyzete is tisztázódik.. bejegyzési kérelme, mivel a tulajdoni lapon. 3.3. A.. épülete történetének rövid leírása 1 Az épületet eredetileg a Budai polgári kaszinó számára építették. Az építtetık a.. sz. alatti telket találták megfelelınek ahhoz, hogy város egyik kiválóan elınyös pontján állandó, kellemes és vonzó hajlékot nyerjenek, és ezzel újabb, igen fontos föltétel birtokába jussanak ahhoz, hogy az I. kerületben a társadalmi viszonyok fejlesztésére irányzott törekvéseknek minél erısebb központjává legyenek. Az épület..-ban épült,. építész tervezte. Az alaprajzi megoldást megnehezítette a telek kis területe és szabálytalan alakja, valamint az, hogy különbözı rendeltetéső és beosztású helyiségeket kellett elhelyezni. 28

A kapubejáró a krt. felıli részen épült, hogy szükség esetén az összes földszinti helyiségeket egy üzlethelyiséggé lehessen egyesíteni. A kapubejáró folytatásában az elıtér, az aláboltozott fılépcsı és mögötte a melléklépcsı nyert elhelyezést. 4 A vendéglıbe az épület sarkára helyezett elıcsarnokból lehetett bejutni, ahonnan külön lépcsı vezetett le a pincében lévı, a közönség részére fenntartott helyiségekhez. A pincében az alagút utcai oldalon étterem mőködött, mely az utca felıli ablakok kialakításával nappal elegendı természetes fényt kapott, falait 1,70 m magasságig Zsolnay féle majolikalapok burkolták. A pince udvari szárnyában egy külön étterem és egy kuglizó nyert elhelyezést, aminek eredményeként az ott lévı társság a többiektıl teljesen elkülönülve szórakozhatott. A pince többi része a vendéglı kiszolgáló része (mellékhelyiségek, fáspince) volt. A pincehelyiségeket az I. emeleti kaszinóval belsı falépcsı és étel-felhúzó is összekötötte. A földszinten a vendéglı helyiségeken kívül egy nagyobb bolthelyiség és a kapus lakása helyezkedett el. A vendéglı személyzete részére szükséges mellékhelyiségek kialakítása céljából a földszint udvari részébe 2,80 m belmagasságú félemeletet iktattak be, aminek következtében egy külön éttermet és négy lakóhelyiséget nyertek. Ezen a szinten helyezték el kaszinó helyiségeit főtı kazánszerkezetet. Az elsı emeleten egy nagy, ruhatárnak használt elıszoba, egy kisebb elıszoba, olvasó, játék, társalgó helyiségek és egy nagy terem nyert elhelyezést. A nagy terembe csak egy közvetítı udvari helyiségen keresztül lehetett bejutni, azonban ez a kedvezıtlennek látszó körülmény a gyakorlatban enyhült, mivel a táncmulatságok alkalmával ez az udvari helyiség is ruhatárul szolgált, mintegy indokolttá téve a helyiségnek az elıszoba után való beiktatását. A nagy terem 8 x 15 m alapterülető, 8 m magasságúra épült. Egy 12-14 tagú zenekar részére, a padozattól 40 cm magasságra emelt fülke épült, melybe, valamint a nıi toilette szobába a második ruhatárból egy kis folyosón lehetett eljutni. A második emeleten eredetileg három lakás volt. Az összes helyiségek szellıztetésére, ide értve a pincét is, különös gondot fordítottak, melynek eredményeként, bár a helyiségeket gázzal világították meg, kellemetlen meleget a legnagyobb látogatottság mellett sem lehetett tapasztalni. Az épület külsı és belsı architektonikus kiképzésére, tekintettel az építésre szánt csekély összegre, csak a legegyszerőbb eszközöket lehetett felhasználni. A homlokzat könnyed olasz. 1 Az Építı Ipar XVII. évfolyam, 49. 883. száma alapján Budapest 1893. 29

reneszánsz modorban van tagozva, cementhabarccsal vakolták, az ornamentális és figurális részeket gipszbıl készítették. A fıhomlokzaton végigfutó erkély piszkei kıbıl, a lábazat vörös márványból, a fılépcsı fokai karsti márványból, az oszlopok kolozsmonostori kıbıl készültek. A tetı héjazata cserép, a saroktorony kupolája palafedést kapott. 3.4. Az ingatlan jelenlegi használata Az ingatlan a. és. osztatlan közös tulajdonában van. Az tulajdon pince egy részét, a földszint. körút felıli bejáratát és a portásfülkét, és a magasföldszint nagy légudvar körüli részét, valamint a fölötte lévı összes területet foglalja magában. Az tulajdon a földszinti áruházat, a pince jelentıs részét és az áruház magasföldszinten lévı kiszolgáló területét tartalmazza (az alaprajzokon 1 számmal jelölt területek). Az épület a felszabadulás után a kerületi pártszékház volt, és az állami rész ma is alapvetıen a pártok elhelyezését biztosítja. Az általuk kihasználatlanul maradt területet a Tulajdonos irodaként adja bérbe. A tetıtérben gondnoki lakás üzemel. A tulajdonosok a hasznosítás javításának érdekében az ingatlant társasházzá kívánják alakítani. 3.5. Az épület mőszaki leírása A felépítmény szabálytalan négyszög alaprajzú, zártsoros beépítéső, belsı udvaros, hagyományos szerkezető, magas tetıs, 6 szintes (pince + fszt. + mfszt. + I. emelet + II. emelet + padlás) épület. Alapozás Síkalapozás, az épület falai alatt a korabeli építési módból adódóan tégla sávalap épült. Függıleges teherhordó szerkezet A felmenı teherhordó falak égetett agyagtéglából készültek. Vastagságunk a pincében 80-90 cm, a fszt. II. emelet között 45-60 cm, a padlástérben 45 cm. Vízszintes teherhordozó szerkezet A pince fölött dongaboltozat, a közbensı szinteken acélgerendás (poroszsüveg) födém került beépítésre. A díszterem fölötti csapos gerendás födém acélgerendákkal van kiváltva. Lépcsı 30

A pincét a II. emelettel összekötı 2 x 1,70 m széles fılépcsı kétkarú, gyámolított, kıfokokból álló lépcsı, a kıfalak alatt boltozattal. A korlát balluszteres kı, vagy mőkı szerkezet. A kı, illetve mőkı lépcsıfokokon ma is láthatók a szınyegborítás leerısítésére szolgáló fémgyőrők. A pihenık burkolata mőkı, melyek minısége a különbözı szinteken változó. A pincébe vezetı részen a lépcsı cementsimítással készült. A melléklépcsı húzott lebegı kılépcsı, acél korláttal. Ez a 2,20 m széles íves kialakítású lépcsıház köti össze a földszintet és a tetıteret, illetve csak ezen keresztül lehet a tetıtérben lévı gondnoki lakást megközelíteni. A lépcsıháznak az I. és a II. emeleten a fılépcsıházba nincs kijárata. A lépcsı cementsimítással készített beton. Belsı udvar A magasföldszinten kialakított belsı udvaron az I. emelet magasságában épített üveg elıtetı hivatott arra, hogy az innen nyíló helyiségek bejáratát esı ellen védje. Az udvart zöld színő gumiszınyeg borítja. A II. emeleti függıfolyosó részben eredeti kıkonzolos, kılemezes szerkezet, részben monolit vasbeton lemez saját levében simított felülettel rabicolt acél konzolos alátámasztással. Errıl a szerkezetrıl érhetı el a hátsó lépcsı. Homlokzat Az..utcai és a körúti éles falcsatlakozást a saroktorony tompítja, mely az épületet egyedivé teszi. Az I. emeleti erkély gipszdíszes acélkonzolon nyugvó kılemezekkel fedett. Szakipari szerkezetek Válaszfalak A válaszfalak 12 cm-es égetett agyagtéglából készültek. Nyílászáró szerkezetek Az épületben fából készült nyílászáró szerkezetek kerültek beépítésre. Az ablakok kétszárnyú, gerébtokos, nyíló rendszerőek, egy részükön redınytokokat is elhelyeztek. A nyílászárókat a felújított helyiségekben újra mázolták, azonban a használaton kívüli díszteremben és a folyosókon elhanyagoltak, felújításra szorulnak. Belsı burkolatok A pince betonozott, egyéb burkolatot nem kapott. A földszinti és emeleti közlekedık burkolata mőkı, illetve parketta. Az irodákban parketta van, amely több helyen megkopott. A felújított helyiségekbe szalagparkettát fektettek. A vizes helyiségeket mind a padlón, mind a falakon csempe burkolat borítja. 31

Az üzletben és a hozzá tartozó burkolt helyiségekben hidegpadló található. Falak felületképzése A belsı falak festettek, a díszteremben még látható a korabeli gipsz díszítések egy része. Az épület külsı homlokzatainak felületén lévı vakolat és a díszítések felújítandók. A homlokzat részben klinkertéglával burkolt, részben vakolt. Tetıfedés Az épület fa szerkezető, nyereg formátumú tetıszerkezettel fedett. A tetıszerkezet két álló, illetve dıltszékes, kötıgerendás, talp, közép és taréjszelemenes. Az udvari oldalon talpszelemen nélküli, az utcai oldalon a nyereg tetı a térdfalba süllyesztett. A tetıhéjazat hornyolt hódfarkú cserépfedés. Vízelvezetés A csapadékvíz elvezetése a tetı peremén végigfutó csatornában történik. Tetı kiegészítık A tetıkibúvók javításra, cserére szorulnak. Épületgépészet A lakóház vezetékes épületgépészeti rendszerei Víz-, csatorna és gázhálózat a közüzemi hálózatra van rákötve. A használati hidegvíz az Alagút utca felıl az Ü1 jelő üzlet pincéjén keresztül, 2 db 1 -os horganyzott acél vezetéken jut az épületbe. A szenny- és csapadékvíz közösítve NA 300 célvezetéken az épület részén lépnek ki az épületbıl és kötnek rá az csatornára. A melegvizet a csapoló egységek fölött elhelyezett elektromos nyitott rendszerő vízmelegítık adják, központi melegvíz ellátás nincs. A vízmérı órák az üzlethelyiség pincéjében találhatók. A gázvezeték az épületbe a Krisztina téri bejárat alatti pincerészen érkezik 3 -os acélvezetéken. A gázvezeték hálózat hegesztett acélcsövekbıl készült. Elektromos hálózat A villamos energia ellátást biztosító erıátviteli kábel a gázbelépés helye mellet érkezik a pincébe, innen a kapualjban lévı fogadószekrénybe van bekötve. Az épület egészének, a lakásnak és a II. emeleti villanybojlernek külön mérıórái vannak, melyek a portásfülkében találhatók. Az elektromos hálózat felszálló vezetékei általában PVC szigeteléső alumínium kábelek. Főtés 32