HITELBIZTOSÍTÉKI ÉRTÉKELÉS Ingatlanvagyon-értékelı és közvetítı Szakképzés A-IV. modul A jelzáloghitelezés története: ie.. II-III. III. évezred: Egyiptom, Babilónia Magyarországon a XIV. sz-tól tól: mortum vadium(a tul. odaadja és nem szól bele) vivum vadium (a tul. beleszól) hőbéri zálog (visszavásárlási jog) I. Világháború elıtt: bankkölcsön, záloglevelek Jelzálog hitelintézet: pénzkölcsön Magyarország területén lévı ingatlanon alapított jelzálog fedezete mellett a hitelek forrásait kibocsátásával győjti jelzáloglevelek A jelzáloglevél: bemutatóra, vagy névre szóló, átruházható értékpapír van névértéke, fix vagy változó kamatozású lehet, van lejárata, 1997. évi XXX. tv.. A Jelzálog- hitelintézetrıl és a jelzáloglevélrıl ún. szakosított pénzintézet min. 3.000 mft jegyzett tıke, melyet pénzben kell befizetni nem köteles csatlakozni az Országos Betétbiztosítási Alaphoz a Jelzálog-hitelintézetnek rendel- keznie kell a kibocsátott jelzálog- levelek fedezetével, a Jelzálog-hitelintézet a jelzálog- levelekbıl eredı kötelezettségét átalakulása, vagy felszámolása esetén más jelzálog-hitelintézetre átruházhatja. 1
A hitelbiztosítéki érték megállapítása: termıföldnek nem minısülı ingatlanok: 24/1997. PM rendelet termıföldek: 54/1997. FM rendelet Hitelbiztosítéki érték: valamely ingatlannak az óvatos becslés alapján meghatározott értéke hitelbiztosítéki érték képezi alapját a kölcsönnyújtás,, ill. kötelezettségvállalás mértékének, és fedezetet biztosít valamely követelésre és annak járulékaira a megállapításakor figyelemmel kell lenni a Jelzálog-hitelintézet által folyósított kölcsön hosszú lejára- tából származó sajátos kockáza- tokra Az ingatlan azon tulajdonságait és hozamait veszi figyelembe, ame- lyek várhatóan a jövıben bármely tulajdonost megilletne nek A hitelbiztosítéki érték megállapí- tásának alapja a piaci (forgalmi) érték. ÁFÁ-t nem tartalmaz! Összegérıl a Jelzálog-hitelintézet dönt. Az elfogadott érték nem lehet magasabb az értékelı által javasoltnál. A Jelzálog-hitelintézet ún. belsı értékfigyelési (monitoring) rend- szert köteles kiépíteni. Kockázatok: A hitelbiztosítéki érték megállapításakor különös gondot kell fordítani az alábbi kockázatokra: Az ingatlan hosszútávú értékálló- ságának kockázatára, a piaci adatok megbízhatatlansága miatti kockázatra, az egyéb adatok megbízhatat- lansága miatti kockázatra A követelés jogi úton történı érvé- nyesítéséhez kapcsolódó hatásokra (védelem, állagmegırzés, értéke- sítési költségek, stb.) A hitelbiztosítéki értékben a hitelügylet kockázatait (a hitelezett tevékenység kockázatait és a hitelfelvevı személyében rejlı kockázatokat) nem szabad figyelembe venni! 2
Termıföldnek nem minısülı ingatlanok értékelése: Módszerek: Piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés Költségalapú értékelés (elsısorban ellenırzı célra) Hozamszámításon alapuló értékelés Piaci összehasonlítás: Fı lépései: Alaphalmaz kiválasztása: Az alaphalmazban lévı ingatlanok földrajzi elhelyezkedése a vizsgált ingatlanhoz hasonló, típusa a vizsgált ingatlannal azonos. Összehasonlításra alkalmas ingatlanok kiválasztása, adatainak elemzése: Az alaphalmaz átlagától jelentısen eltérı szélsı értékeket az elemzés során figyelmen kívül kell hagyni! Csak azonos értékformákat és csak azonos jogokat szabad összehasonlítani. A különbözı értékformák és jogok között korrekciós tényezıket kell alkalmazni. Fajlagos alapérték meghatározása: Értékmódosító tényezık elemzése: Általában m 2 -re kell vetíteni, de elképzelhetık más volumen-mérıszámok, vagy kapacitási számok is, pl.: Tanterem, Kórházi ágy, szállodai szoba, stb. A következı tényezıket mindig vizsgálni kell: Mőszaki szempontok: Károsodások, Kivitelezési hibák, Alapterületek megszokottól eltérı nagysága, 3
Alapozás módja, Fı teherhordó szerkezetek megoldásai, Közbensı és zárófödémek megoldásai, Tetıszerkezet kialakítása, Határoló szerkezetek és nyílászárók, Burkolatok minısége, értéke, Szakipari munkák, Épületgépészet, felszereltség, minıség, szolgáltatások, Épülettartozékok. Építészeti szempontok: Felépítmény célja, Helyiségek száma, Belsı elrendezés, Komfortfokozat, Mőemléki védettség, Vízbázisvédelmi védıövezet, Egyéb építészeti elıírások. Használati szempontok: Telekadottságok: Építés, felújítás éve, Komolyabb káresemények, Karbantartás helyzete, Üzemeltetés, Rendeltetésszerő használat. Telek alakja, Tájolás, Lejtés, Építési lehetıség (beépíthetı terület, megengedett építménymagasság, stb.) Talajtani viszonyok, Növényzet, Telek tartozékai. Infrastruktúra: Villany, Víz, Gázellátás, Csatorna (felszíni és szennyvíz), Szemétszállítás, Közlekedés (tömegközlekedés,, meg- állók, útburkolat), Megközelíthetıség, Ellátás, távolság alap- és középszintő ellátási központoktól, Oktatási intézmények, Szabadidıs létesítmények, Telekkommunikáció. 4
Környezeti szempontok: ún. externáliák Alternatív hasznosítás szempontjai: létesít- Szomszédok mények, és szomszédos Funkcióváltásra való alkalmasság, Övezet, Kilátás, panoráma, bıvít- Átépíthetıség, hetıség. megoszthatóság, Szennyezı források, környezeti ártal- mak. Jogi szempontok, hatósági szabályozás: Tulajdonviszonyok rendezettsége, Osztott tulajdon, résztulajdon, Kapcsolódó jogok (zálogjog, használati jog, stb.), Az ingatlan-nyilvántartásba nyilvántartásba bejegyzett és be nem jegyzett jogok és tények, Országos és helyi építési szabályozás. A fajlagos alapérték módosítása, fajlagos érték számítása: Az értékmódosító tényezık közül az értéket jelentısen befolyásolókat szám- szerősíteni kell és ennek alapján kell módosítani a fajlagos alapértéket FAJLAGOS ÉRTÉK Költségalapú értékelés Végsı érték számítása a fajlagos érték és az ingatlan mérete szorzataként. B o újra-elıállítási (pótlási) költség - Avulások = N o újra-elıállítási (pótlási) költség + Telek értéke = Ingatlan értéke 5
Alkalmazása: Építés alatt lévı létesítményeknél Károsodott létesítményeknél Takart mőtárgyaknál Olyan esetben, ha más módszer nem áll rendelkezésre Ellenırzı értékbecslés céljából Telek értékének meghatározása: Az újra-elıállítási ktg-be bele kell számítani a Közmővesítési, Tervezési, engedélyezési Vállalkozási Kivitelezési, beruházói Pénzügyi és Minden egyéb ténylegesen fizetendı költséget. Avulások: Fizikai (technikai, mőszaki) Funkcionális (erkölcsi) Környezeti (piaci) Területi mértékegységek Bruttó alapterület: Üres állapotában, Piaci összehasonlító módszerrel Különleges esetben hozamszámí- tással (maradványérték) Az épület által a telekbıl lefedett alapterület. (A beépítettségi mutató meghatá- rozásakor alkalmazandó!) Bruttó összes terület Az épület szintenként meghatározott területeinek összege, a külsı körítıfalak külsı síkján mérve. (Az újra-elıállítási ktg. meghatározásakor alkalmazandó!) 6
Nettó összes terület: Bérbeadható (hasznos) terület: Az épület helyiségeinek nettó alapterülete, vagyis a burkolt falsíktól mért összes belsı terület. (Piaci összehasonlításkor használjuk!) A nettó összes területnek azon része, amelyért a bérlı tényle- gesen bérleti díjat fizet. (A hozamszámításnál alkalmazzuk!) Hozamérték: Hozamszámítás: A (befektetési célú) ingatlanból a jövıben várható jövedelmek jelen- értéke. BEVÉTEL-KIADÁS KIADÁS-HOZAM modell: B o elérhetı jövedelem - Veszteségek (pl.: üresen állás) + Egyéb bevételek = Effektív bevétel - Mőködési költségek = N o mőködési bevétel (NOI) Jelenérték számítás: N o mőködési bevétel (NOI) - Adósságszolgálat - (Tıkeráfordítás) = (Adózás elıtti) cash-flow (CF) - Jövedelemadó = (Adózás utáni) cash-flow PV = NOI n t t t= 1 (1 + r) NOI t t. évi NOI r - elvárt megtérülés n évek száma 7
Tıkésítési (örök-) ) járadék: (ún. egyszerő tıkésítési módszer) = NOI R i+ 1 V Ha a jövedelem már stabilizálódott! NOI i+1 az elsı stabil é-é vet követı év jövedelme R tıkésítési kamatláb Kamatlábak Elvárt megtérülési ráta: Kifejezi a befektetı megtérülési elvárását, a befektetett tıke %-ában% Azonos kockázatú befektetések megtérülési rátája azonos Alapja mindig egy rövidtávú kocká- zatmentes kamatláb (3 hónapos lejá- ratú diszkont kincstárjegyek referencia hozama) Tıkésítési kamatláb (-ráta):( Hosszútávú megtérülési ráta Alapja egy hosszútávú kockázat- mentes kamatláb (10 éves futamidejő államkötvények referencia hozama) Az azonos kockázatú befektetések tıkésítési rátája azonos Példa: Egy ingatlan kihasználtsága és jövedelme a tavaly év végi felújítás után várhatóan a kö- vetkezıképpen alakul: Év: Kihaszn.: NOI: Határozzuk meg az ingatlan 0. 1. 2. 3. 4. 5. 42% 65% 87% 93% 92,6% 93,1% 84 mft 130 mft 174 mft 186 mft 185,2 mft 186,2 mft Határozzuk meg az ingatlan hozamértékét! Az elvárt megtérülés (r): 10% Tıkésítési kamatláb (R): 8% 8
Az ingatlan jövedelme a 3. évben stabilizálódik. A 4. évi NOI-t t kell tıkésíteni (Ez lesz az érték a 3. év végén) NOI 4 185,2 V3 = = = 2. 315mFt R 0,08 A 0-3. 0 évek jövedelmét, valamint az elızıekben kiszámolt értéket jelen- értékre kell hozni: PV = 3 t= 0 NOIt t (1 + r) 186 2.315 + + 3 1,1 1,1 3 = V3 + (1+ r) 3 130 174 = 84+ + + 2 1,1 1,1 2.225mFt A hozamszámítás lépései: 1. Az ingatlan lehetséges (alternatív) használati módjának elemzése. 2. A jövıbeli bevételek és kiadások becslése használati módonként (Bevétel-kiadás-hozam modell!). A jövıbeli pénzfolyamok (NOI) felállítása használati módonként. 3. A tıkésítési ráta meghatározása. 4. A pénzfolyamok jelenértékének meghatározása. 5. A legmagasabb jelenérték, mint ho- zamérték,, kiválasztása. A hitelbiztosítéki értéknél alkalmazott megkötések (hozamszámításnál): Az érték kialakításánál ha a jelenlegi használat nem azonos az ún. legjobb és leggazdaságosabb hasz- nálattal,, akkor a jelenlegi hasz- nálatot kell figyelembe venni. Nem lehet a szerzıdésekben lekötött bérleti díjaknál magasabbat vélel- mezni. A hitelbiztosítéki értékelés során csak reál (inflációtól megtisztított) kamatláb alkal- mazható. Reál kamatláb: i nominál kamatláb π - inflációs ráta 1 + i r = 1 100 1 + π 9
Termıföldek hitelbiztosítéki értékelése: Magyarország földterületének hasznosítása: Szántó: Kert: Gyümölcsös: Szılı: Gyep: MG. TERÜLET: 4.709,5 ezer ha 109,4 ezer ha 96,3 ezer ha 129,7 ezer ha 1.148,8 ezer ha 6.192,7 ezer ha 50,6% 1,2% 1% 1,4% 12,3% 66,5% MG. TERÜLET: Erdı: Nádas: Halastó: Mővelés alól kivett ter.: ÖSSZESEN: 6.192,7 ezer ha 1.769,3 ezer ha 41,3 ezer ha 32,8 ezer ha 8.036,1 ezer ha 1.266,9 ezer ha 9.303 ezer ha 66,5% 19% 0,4% 0,4% 86,3% 13,7% 100% Módszerek: TERİTERÜ- LET: Piaci összehasonlító adatok elemzé- sén alapuló módszer Hozamszámítás Piaci összehasonlítás: lsd. termıföldnek nem minısülı in- gatlanok! A fajlagos értéket 1 hektárra (ha) vetítjük. 1 ha = 10.000 m 2 Hozamszámítás: F é =F =F té +T +T é +É é F é az ingatlan ÁFA nélküli értéke F té a termıföld értéke T é a telepítmény ÁFA nélküli értéke É é az ingatlanon található felépít- mény ÁFA nélküli értéke 10
A termıföld értéke: F ( P + B) j p = 1 2 i ( k) té + P j a termıföld járadék jellegő jövedelme, melyet étkezési búza kg/ak egység- ben az FM tesz közzé. P j aktuális értékét az ingatlan AK értékének és a közzétett értéknek a szorzata adja. B az ingatlan közvetlen környeze- tében jellemzınek tekinthetı ha- szonbérleti díj (étk( étk.. búza / AK) és az ing. AK értékének szorzata P az étk.. búzának az értékbecslést megelızı évben kialakult hazai tızsdei átlagára Korrekciós tényezı: i tıkésítési kamatláb k a földterület számított értékét mó- dosító ismérvek összevont hatását kifejezı korrekciós tényezı Alak, forma, terület, méret, Fekvés, Elhelyezkedés, Megközelíthetıség, Útviszonyok, Domborzati és lejtésviszonyok, Vízjárás rendezettsége, Mővelést gátló tereptárgyak, Esztétikai benyomás, Szokásost meghaladó fagy-,, jég-, vadkár valószínőség, Öntözés, öntözhetıség, Kerítettség, Üzemszerő mővelést szolgáló épít- mények, Gazdasági környezet, Megélhetési, kereseti viszonyok, A föld mővelése iránti hajlandóság, Demográfiai viszonyok, Tápanyag-gazdálkodás, gazdálkodás, agrokémiai beavatkozás, Kultúrállapot, Környezeti szennyezettség és tartós környezetkárosodás, Természeti védettség, Melioráció (talajjavítás, talajerı visszapótlás) 11
Telepítmények értéke: (Szılı és gyümölcsös) n 1 k d T éi = Ji + 1 J( i+ k) k= 1 100 T éi a telepítmény értéke az i. évben J i az ültetvény i. évi (adózás elıtti) jöve- delme J i+k az (i+k)( i+k)-adik évi becsült (adózás elıtti) jövedelem n az ültetvény élettartama a telepítéstıl (0. év) a kivágásig (n. év) k az éveknek az értékbecslés évétıl számított sorszáma d diszkont kamatláb Erdık esetén: n i d éi = 1 T F 100 én d diszkont kamatláb F én a faállomány becsült N o kitermelési jövedelme az n. évben T éi a faállomány értéke az i. évben n az erdı élettartama a telepítéstıl a kivágásig A hitelbiztosítéki érték: H bé =F é -K é F é az ingatlan ÁFA nélküli forgalmi értéke K é a felmért kockázatok pénzben kifejezett értéke Ajánlott web-oldalak oldalak: www.cegnet.hu www.gki.hu www.ksh.hu www.vilaggazdasag.hu www.fornax.hu www.mnb.hu www.allampapir.hu www.fm.hu 12
Ajánlott irodalom: VERLAG DASHÖFER Kiadó: Gyakorlati ingatlantanácsadó I-III. III. Dr. Hajnal István: Ingatlanértékelés Magyarorszá- gon (BME, 1999.) Dr. Hajnal István: Az ingatlanfejlesztés Magyaror- szágon (BME, 2000) Soós János (szerk.): Ingatlangazdaságtan (KJK-KERSZÖV, KERSZÖV, 2000) Márkus - Mészáros: Az erdıérték-számítás (Sopron, 2000) Szőcs István: A föld ára és bére (Agroinform,, 1999) Lóczy Dénes: Tájértékelés, földértékelés (Dialóg Campus,, 2002) EVS 2003 (Európai értékelési Szabványok) (MAISZ, Füti Omega Kft. közös kiadás) Várható megjelenés: 2003. november 13