BÉKÉSCSABA MEGYEI JOG Ú VAROS POLGARMESTERÉTŐL Békéscsaba, Szent István tér 7. Ikt. sz.: IV 553/2014. Előadó: Moravszkyné Kalcsu Gizella Mell. : l db Postacím: 5601 Pf 112. Telefon: (66) 523-801 Telefax: (66) 523-804 E-mail: vantara.gyula@bekescsaba.hu Előkészítő: Stratégiai - Fejlesztési Osztály Véleményező: Pénzügyi, Gazdasági és Városfejlesztési Bizottság NYILVANOS ülés napirendje A döntéshozatal minősített többséget igényel! Tár1!V: A Békéscsaba, Trefort utca 21. szám alatti önkormányzati tulajdonú belterületi ingatlan értékesítése Előterj esztés Békéscsaba Megyei Jogú Város Önkormányzat Közgyűlése 2014. szeptember 18-án tartandó nyilvános ülésére Tisztelt Közgyűlés! Békéscsaba Megyei Jogú Város Önkormányzatának kizárólagos tulajdonát képezi az ingatlannyilvántartásban Békéscsaba 3382 hrsz. alatt felvett ingatlan, amely természetben a Békéscsaba, Trefort utca 21. szám alatt, Békéscsaba város belterületén, közvetlenül a város piaca mellett, a Trefort utca és az Illésházi utca sarkán, frekventált, igen forgalmas környezetben helyezkedik el. Környezetében üzletek, piac, többszintes társasházi lakások találhatók. Az ingatlan megközelítése több irányból lehetséges. A parkolás az ingatlan előtt megoldott. A környék infrastrukturális és közmű-ellátottsága teljes. Az ingatlan alapterülete 2242 m 2. A telek jobb oldali határvonal ára, az utcafrontra került elhelyezésre a főépület. Az épület az 1900-as évek elején épült, korábban óvodaként funkcionált, földszint+emelet+magastetős kialakítású. Az épület fűtése 2 db gázkazánnal megoldott, hagyományos radiátoros fűtéssel. Az ingatlan elektromos energia ellátása a település rendszerére kapcsolva földkábelen keresztül mérő órával biztosított. A vízellátás saját mérő órán keresztül a városi vízvezetékrendszerről biztosított. A keletkező szennyvíz a városi szennyvízhálózatba van vezetve. A gázellátás a település gázvezeték rendszerére saj át mérőórán keresztül van bekötve.
2 Az ingatlan korábban óvodaként működött, jelenleg a Békéscsaba Vagyonkezelő Zrt. hasznosítja. Az ingatlanszakértői vélemény alapján az ingatlan nettó forgalmi értéke 70.000.000,- Ft (bruttó 88.900.000,- forint). Az ingatlan megvásárlására vételi ajánlat érkezett. Javasoljuk az ingatlan nyilvános árverés útján történő értékesítését. Amennyiben az ingatlan értékesítésre kerül, a Békéscsaba Vagyonkezelő Zrt.-vel Békéscsabán, 2002. szeptember 26. napján, az önkormányzati ingatlanok hasznosítására kötött megbízási szerződés mellékletét képező ingatlanlistát módosítani kell. A határozat végrehajtásában közreműködő hivatali egység: Stratégiai - Fejlesztési Osztály. Kérem a Tisztelt Közgyűlést, hogy döntését az alábbi határozati javaslat alapján hozza meg. HATÁROZATI JAVASLAT: 1. Békéscsaba Megyei Jogú Város Önkormányzat Közgyűlése az önkormányzat kizárólagos tulajdonában lévő, az ingatlan-nyilvántartásban Békéscsaba 3382 hrsz. alatt felvett, 2242 m 2 területű ingatlant nettó 70.000.000,- Ft, azaz hetvenmillió forint (bruttó 88.900.000,- Ft) kikiáltás i áron, árverés útján értékesíti. Az árverési hirdetmény az önkormányzat vagyonáról és a vagyon feletti rendelkezési jog gyakorlásának szabályairól szóló 19/2012. (V. 2.) önkormányzati rendelet 3. mellékletét képező árverési szabályzat alapján kerül elkészítésre. 2. Az árverésen kialakult vételárat a vevőnek az adásvételi szerződés aláírásától számított 30 napon belül egy összegben kell megfizetnie. 3. Békéscsaba Megyei Jogú Város Önkormányzat Közgyűlése felhatalmazza Vantara Gyula polgármestert, hogy az ingatlanárverés nyertesével az adásvételi szerződést kösse meg. 4. Békéscsaba Megyei Jogú Város Önkormányzat Közgyűlése felhatalmazza Vantara Gyula polgármestert - amennyiben az ingatlanárverés sikeres és a tulajdonjog átruházása megtörténik - az Önkormányzat és a Békéscsaba Vagyonkezelő Zrt. által Békéscsabán, 2002. szeptember 26. napján, az önkormányzati ingatlanok hasznosítására kötött megbízási szerződés mellékletének módosítására. Felelős: Vantara Gyula polgármester Határidő: 2014. december 31. Békéscsaba, 2014. szeptember 5. EllenjegYZéSD (\ (), JogI:... Pénzügyi: oo o( ooo
SZAKÉRTÖIVÉLEMÉNY A 5600 BÉKÉSCSABA, TREFORT U. 21. SZÁM ALATTI, 3382 HRSZ-Ú INGATLAN FORGALMI ÉRTÉKÉRŐL RUCZ LÁSZLÓ igazságügyi szakértő ingatlan-értékbecslő Ny.sz.: 008668 Készítette: Rucz László \4 igazságügyi szakértő Békéscsaba, 2014. szeptember 10. lru!z llá 2::fló étté 1'.9 ling21ítrdit vagyoi81éf'éri{enő Eg2Z ág[hgyi zakée'uí 5GSq}lf Ia;éké ulb'9 rt Jf21wHii Mo 6. 1feH ]666í32,J1 @ ; «Ji6<«Hg459=! 5J9Fax fp666/t.n 7-2559f.Er.lIlaR ruczlaci@gmail.com
2 1./ ELŐZMÉNYEK: Megbízás: Megbízást kaptam, hogy a Békéscsabai Járási Földhivatainál az 5600 Békéscsaba, Trefort u. 21. szám alatti, belterület 3382 helyrajzi számon nyilvántartott óvoda (használata szerint üzlet, irodák) megnevezésű ingatlan értékbecslését végezzem el, az ingatlan forgalmi értékének meghatározása céljából. Megbízás tárgya: Az értékbecslés az 5600 Békéscsaba, Trefort u. 21. szám alatti, belterület 3382 helyrajzi számon nyilvántartott óvoda (használata szerint üzlet, irodák) megnevezésű ingatlanra vonatkozik, az ott lévő berendezésekre és felszerelési tárgyakra megbízásom nem terjed ki. A megbízás az ingatlan értékesítési célból történő, az ingatlan jelenlegi állapota valós forgalmi értékének meghatározására terjed ki. Adatszolgáltatás, információk: Az értékbecslés elkészítéséhez a megrendelő rendelkezésemre bocsátotta az ingatlan tulajdoni lap hiteles másolatát, továbbá hivatalos térképmásolatát, az épület szintenkénti alaprajzát, továbbá körvonalazta az ingatlan hasznosításával kapcsolatos elvárásokat, feltételezéseket. A rendelkezésemre álló iratanyagok tanulmányozásával egy időben, 2014. szeptember 9-én helyszíni szemlét tartottam. A helyszíni szemlét előzetes egyeztetés alapján a megbízó biztosította, s egyben tájékoztatott az épület állapotáról, gondoskodott annak megtekinthetőségéről. A helyszíni szemlén állapotrögzítő fotókat készítettem. AZ INGATLAN-NYILVÁNTARTÁS ADATAI: Címe: Helyrajzi száma: Területe: Művelési ág: Tulajdonos: Jogcím: Megjegyzés: 5600 Békéscsaba, Trefort o.. 21G 3382 2242 m 2 óvoda (használata szerint üzlet, irodák) BÉKÉSCSABA MEGYEI JOGÚ város ÖNKORMÁNYZATA 1/1 részben 5600 Békéscsaba, Szent István tér 7. vétel Tehermentes! Forgalomképes! t.l;jlj Lá; ;r;ró éfi})é:é 8.: li \1jgEHt \v'g)'oi!]é téf-ierő 9 ngii: álgt1gj/u 1:akélitj '1Q}GJ Iacéllié Q:' 81 PaJ 9 1i11l f'fi[ii. RE. 6c ""eh: Ni66/324 '"},{!9 (J6 >}(j)/<lj4:\59 Ti 53<; FuG @666!4 7 Z55 E=!J[\jtuH: ruczlaci@gmail.com
3 Az értékbecslés során alkalmazott módszerek A piaci összehasonlító megközelítés lényege az, hogy a közelmúltban eladott, illetve értékesítésre felkínált vagyontárgyakat összehasonlít juk a jelen értékbecslés tárgyát képező épületegyüttessel. Az összehasonlítás körébe bevont ingatlanok és a vizsgált vagyontárgy közötti különbözőségek ismeretében kiigazít juk az olyan eltéréseket, mint pl. az ingatlan fizikai és gazdasági jellemzői, használati módja, az értékesítés vagy ajánlat feltételei, továbbá az értéknek a piaccal összefiiggő vagy az ingatlantól fiiggetlen összetevői. Az így elvégzett számítások eredményei többnyire kijelölik a vizsgált ingatlan értékének lehetséges tartományát. Az összehasonlító elemzés körébe több, a vizsgált épületegyütteshez leginkább hasonló ingatlant vontunk be. Összehasonlítási egységnek 1 m 2 épület területet választottunk. Az összehasonlítás elemeit az ingatlanok azon jellemzői alkotják, melyek a vételárat ajánlati árat leginkább befolyásolják. A figyelembe vehető összes tényezőt a következő 6 összehasonlítási alapelemmellehet lefedni: eladás/ajánlat ideje, eladás/ajánlat körülményei, környezet, az ingatlan elhelyezkedése, az adott ingatlan típusra ható piaci körülmények, fizikai jellemzők, használati mód. A vizsgált épületegyüttes és az összehasonlításba bevont ingatlanok közötti különbözőségekből adódó kiigazításokat százalékokban fejezzük ki. A költségalapú megközelítés során az ingatlan értékét úgy határozzuk meg, hogya telek becsült értékéhez hozzáadjuk az épületek újjáépítésének vagy pótlásának mindenkori költségét, amiből előzőleg levontuk az épületek bármely okból bekövetkezett értékcsökkenésének összegét. Ez a megközelítés rendkívül hasznos új vagy majdnem új épületek, speciális funkciójú ingatlanok, valamint olyan ingatlanok értékelésére, melyek csak ritkán cserélnek gazdát a piacon. Az újraelőállítási költség az ugyanolyan vagyontárgy felépítésének költsége, folyó áron számolva, ugyanolyan anyagok, építési, gyártási szabványok, tervek, elrendezés és munkaerő felhasználásával. Az értékcsökkenés mértékét három összetevő: a fizikai romlás, a funkcionális elavulás és a külső okokra visszavezethető gazdasági elavulás alkotja. Az épületek fizikai avulása a létesítmény rendeltetésszeru használatából származó, valamint a természeti tényezők hatásaként bekövetkezett értékcsökkenés. RIillc.G: Lál Zh éit1fé Z9 ung2id2!i] 'Fag)T (f.pif11ée"ékő, g3i áiú]gyb ;r.r:,:él!tij 56q}([V J8itéIL[é 2!lhal,!\fir'Hl{ RL 6, Ten @66 /324(\J; 06<HU9}59] 53, 'Fax 666/] 7=Z55 E-nru:dn ruczlaci@gmail.com
A funkcionális elavulás az építőanyagokban, építési technológiában bekövetkezett változásokat, a vizsgált épületek működtetésében jelentkező többletráfordításokat, kihasználatlan területeket tartalmazza, amelyek behatárolják a korszerűsítés és a bővítés lehetőségeit. Funkcionális avulást okoznak olyan belső ingatlanjellemzők is, mint a nem megfelelő alaprajz és gépészeti felszerelés, továbbá a méter vagy más jellemzők okozta funkcionális elégtelenség, illetve túlméretezettség. A külső okokra visszavezethető elavulás időleges vagy végleges értékcsökkenés, amely a vagyontárgyon kívüli negatív hatások miatt áll elő. Ilyen hatás lehet az általános gazdasági helyzet romlása, e kereslet hiánya vagy a térségben megvalósuló ingatlanfejlesztés, melynek következtében módosul az építési övezeti besorolás és az ingatlan eredeti funkciója. A földingatlan értékét a költségalapú közelítésnél is piaci összehasonlító módszer felhasználásával állapít juk meg. Ennek során a környéken az értékbecslés időszakában jellemző eladási árakból indulunk ki, különös tekintettel az alább felsorolt értékbefolyásoló tényezőkre: a telek elhelyezkedése és környezete, egyéb jellegzetességek, a megközelítés módja, a közművekre való csatlakozás lehetősége, az infrastruktúra kiépítettség, fejlesztési, beépíthetőségi lehetőségek, jelenlegi hasznosítás módja, az ingatlant terhelő korlátozások, jövőbeni hasznosításra vonatkozó lehetőségek, piaci keresleti-kínálat viszonyok. A föld és az épületek értékelése általában magában foglalja az épületgépészeti berendezések és a közművezetékeket is. A tulajdonos ezeket is az ingatlant működtető üzleti vállalkozás rendelkezésére bocsátja, hogy az épületeket és az ingatlan határain belül lévő szabad földterületet a lehető legjobban tudja használni. Az ilyen épületgépészeti berendezések általában beépülnek az épület szerkezetébe vagy a földbe, illetve az épület szerkezeteihez vagy a talajhoz vannak rögzítve. Így ezekre külön értékelés nem készül, értékük az épületek értékében benne foglaltatik. A jövedelem-tőkésítési megközelítés módszerének lényege az, hogy bizonyos vagyontárgyak úgy is értékelhetők, mint a bérleti piacon jelen lévő ingatlanok. Ez esetben az ingatlan bérbeadás útján történő hasznosításából származó éves adózott nettó jövedelem tőkésítésével becsüljük annak piaci értékét. Ekkor az épületegyüttest, mint befektetési típusú vagyontárgyat vesszük figyelembe. E módszer használhatóságának feltétele, hogy az ingatlan jelenlegi jövedelemtermelő képessége legyen a jövőre vonatkozóan is. Más szóval azt feltételezzük, hogy komolyabb átalakítás nélkül, jelenlegi funkciój ában és állapotában hasonló haszonnal működtethető tovább. Ezen eljárás korrekt alkalmazás ának két fontos lépése van: egyrészt a tőkésítendő jövedelem, másrészt a tőkésítési ráta helyes megválasztása. A tőkésítendő jövedelemre a múltbeli tényadatok alapján olyan becslés fogadható el, amelyet az eseti, rendkívüli tételektől megtisztítottunk és jelenértékre számítottunk. A tőkésítési rátában pedig ki tm llá JEE6 ép tré 1'.9 llirilgue.h Vi:1igy:[.HJtér:éri{cr.E.ő<; gg: ágifigye ídjlkéü1ö 560C» JH;éti{é (,, 21h8i J\yfa:Ir'H u. 60 l"d G]6=6) 6/j;24=..t@; 0'1-3/94l59- M 5s IF'x (Y66/ ] 7Z559 IE n1.!1iin ruczlaci@gmail.com 4
kell fejeződnie a befektető-tulajdonos hozamelvárásának, az ingatlan bérbeadással történő hasznosításával vállalt kockázatnak. A tőkésítendő jövedelem számításánál a bérleti díj bevételének és a költségek becsült értékéből indulunk ki. A bérleti díjra vonatkozó becslés a vizsgált ingatlanok környékén, a hozzá hasonló színvonalú és funkciójú ingatlanok bérleti díjainak elemzésén alapult. A bérleti díjak a rezsiköltségeket nem tartalmazzák, ezt a bérlők fizetik. A működési költségek számbavételénél a közös költség, a hasznosítási funkció hoz kapcsolódó egyéb tevékenységek, továbbá a fenntartás, felújítás, a biztosítás és az adók becsült költségeit vesszük figyelembe. Jelen esetben az ingatlan jelenlegi állapota forgalmi értékének megállapításánál a a piaci összehasonlító adatokon és a hozamszámításon alapuló módszert alkalmaztam. 2./ SZEMREVÉTELEZÉSI ÉS VIZSGÁLATI SZEMPONTOK: Az ingatlan helyszíni megtekintésekor vizsgáltam a környezeti sajátosságokat, a közúton való megközelítés lehetőségét, az infrastrukturális ellátottságot, a közművesítés mértékét. Az ingatlan szemrevételezésénél rögzítettem a műszaki állapotra vonatkozó adatokat, összehasonlítva a hasonló adottságú ingatlanok adataival. A területi adatokat a rendelkezésemre bocsátott tervek alapján rögzítettem, s azokat alapadatként kezeitem. A forgalmi érték a szokásos értékelési módszerek alkalmazásával meghatározható, figyelembe véve hasonló adottságú ingatlanok iránti keresletet és kínálatot, mely a jelenlegi kiegyensúlyozott piaci viszonyokat tükrözi. Az ingatlan forgalmi értéke hasonló adottságú ingatlanok piaci kínálati árainak korrekciójával került megállapításra. A forgalmi érték meghatározásához saját és társ ingatlanforgalmazók, valamint a www.ingatlan.com és a www.ingatlanok.hu internetes adatbázisból vett adatokat használtam fel. 5 2.1 Helyszíni szemle módja: műszaki szemrevételezés. 2.2 Az ingatlan településen belüli fekvése, megközelíthetősége, környezetre vonatkozó megállapítások. 2.3 Közmű ellátottság. 2.4 A telek adottságai. 2.5 Felépítmények, kerítés, térburkolatok. 2.6 Forgalmi értéket befolyásoló tényezők. 2.7 Forgalmi érték megállapítása. Mellékletek IRID}l Lá lió énj>h<é 1;9 ftid1gta\l1] í8;gjr(ij!h'j;ég tékgeő'l f;g31 gügyn Z21kéfi"'tő 56.tl 13é}ké c; 21bll!'I/U.21fi"Hlf f..r. 60 1feR @66/32,,, -,M»; (P63@/ '59=] 53 lf'x nl(j,6614!,] /",az53, lfmrrah ruczlaci@gmaii.com
56 @ Béké c mb frrefíl}![ \wo :2 li e il-!r 1: 33 2 2.2 Az ingatlan településen belüli fekvése. megközelíthetősége. környezetre vonatkozó megállapítások: 6 Az ingatlan Békéscsaba belterületén, közvetlenül a városközpont határán, a Trefort utca és Illésházi utca sarkán, kereskedelmi, szolgáltató, környezetben fekszik, vasútállomástól kb. 1,2 km-re, helyi buszmegállótól kb. 200 m-re. A környezetében és a telken megfelelő számú parkoló biztosított, gépjárművel jól megközelíthető. Környezetében kereskedelmi- és szolgáltató létesítmények, telepszem többlakásos lakótelep és piac található. Környezetszennyezésre, környezeti károsodásra utaló nyomokat nem találtam. 2.3 KÖzműellátottsága: Elektromos energia ellátás: az ingatlan elektromos energia ellátása a település rendszerére kapcsolva önálló mérőórán keresztül biztosított. Vízellátás: az ingatlan vízellátása a település vezetéke s rendszerére önálló mérő órán keresztül biztosított. Szennyvízelvezetés: a keletkező kommunális szennyvíz elvezetése a település közüzemi csatornarendszerébe történik. Gázellátás: az ingatlan a település kisnyomású gázvezetékére saját mérő órán keresztül be van kötve. A terület összességében jó közműkapcsolatokkal, jó infrastrukturális és közlekedési adottságokkal rendelkezik. 2.4 A telek adottságai: Szabálytalan sokszög alakú, északnyugat-délkelet hossztengelyű, sík, jó adottságú saroktelek, fekvése, megközelíthetősége jó, környezete és a telek gondozott. A telek megközelítése a Trefort utcáról lehetséges, szilárd burkolatú bejárón, nagykapun keresztül. Megközelítése még rossz időjárási körülmények között is jó. Megfelelő számú parkoló a telken belül biztosított. 2.5 Felépítménvek, kerítés. térburkolatok: A telek kerített, a telekhatáron kb. 1,8 m magas előre gyártott vasbetonkerítéssel. Felépítmények: Az ingatlanon 2 épület található a főépület, melléképület. volt óvoda és egy RIJ.!lz Lm 1.JÓ ép'nfé 9 m;gtilam vg) 0!!ftffték.(f; nij Dg8! ág{igy zalkértő 56@Ql Ja;r.lié t::: ai.brs [\/i?i!!tnk Dll. 6. 1['eE Q16=6@132=![VQ; Q16=Jq/.t t5j s F(au; @,66/41 n 7<Z 5 JE>mf11aRH ruczlaci@gmail.com
7 Felépítménvek: 1. Főépület: Az épület, utcafronti, fóldszint+emeletes, kis részén tetőteres, tégla fal szerkezetű, tagolt sátortetős épület égetett agyagcserép fedéssel, melyben a mellékelt helyiséglista és alaprajzok szerinti helyiségek találhatók. Az épület eredetileg óvodaként funkcionált, jelenleg üzlethelyiség és irodák találhatók benne, nagy részben bérlettel hasznosított. Fűtése korábban gázkazánról üzemeltetett, radiátoros központi fűtés volt, az elmúlt években a rendszer elfagyott, lekapcsolták, jelenleg helyiségenként olajradiátorokkal és infra hősugárzókkal történik, melegvízellátását villanybojlerek biztosítják. Építés éve az 1900-as évek elejére tehető, az óvoda meg szűnte után évekig nem használták, fűtési rendszere elfagyott, egyes helyeken falnedvesedés tapasztalható. Az épületben irodákat és üzlethelyiséget alakítottak ki, részlegesen felújították, további felújítása, korszerűsítése szükséges, műszaki állapota közepes. Hasznos alapterülete: földszint: emelet: Szerkezeti anyagai: - alap: tégla sávalap, - lábazat: tégla lábazat, 362m2 359m2 - falazat: tömör nagyméretű tégla falszerkezet, - fódém: poroszsüveg fódém, - tetőszerkezet: faszerkezetű tetőszerkezet, - héjalás: égetett agyagcserép, - nyílászárók: faszerkezetű ajtók, gerébtokos ablakok, 2 rétegű üveg, - padlóburkolatok: kerámialap, mozaiklap, PVC és parketta burkolatok, - homlokzatképzés: Kőporos vakolat, téglaburkolat. 2. Melléképület: A bejárattól balra, szabadon a hátsó telekhatárra merőlegesen telepített, fóldszintes, tégla falszerkezetű, részben lapos tető s, részben nyeregtetös épület égetett agyagcserép fedéssel, melyben a mellékelt szerinti helyiségek, kazánház, tárolók, mosdó találhatók. Fűtése korábban gázkazánról üzemeltetett, radiátoros központi fűtés volt, az elmúlt években a rendszer elfagyott, lekapcsolták, jelenleg nincs, meleg-vízellátása nincs. Építés éve az 1970-es évekre tehető, műszaki állapota közepes. Hasznos alapterülete: 59 m2 Szerkezeti anyagai: - alap: beton sávalap, - lábazat: vasbeton lábazat, - falazat: téglablokk falszerkezet, - fódém: vasbeton palló- és borított gerendafódém, - tetőszerkezet: faszerkezetű nyeregtető, - héjalás: kavicsolt bitumenes lemez és égetett agyagcserép" - nyílászárók: fém- és faszerkezetű ajtók, ablakok, - padlóburkolatok: simított betonburkolatok, - homlokzatképzés: sima festett vakolat, [l{uljc1!, L zv.ó 4Jilfé p9 lthgflltum V(gy1H!iéF:"ténf.eMJi9 ng21z grdgy s;u.:aiiiéé"ő 5(6@J B;éJké 21h2}1htl[rftH IUl. 60 llet!i1li5=66/31.,4: fj"t' 9 ;6,?i,»/ J.{\,9'=] 53 11', G16),6/4 12559E-mfln ruczlaci@gmail.com
8 HELYISÉGLISTA Ingatlan címe: 5600 Békéscsaba, Trefort u. 21. HRSZ: 3382 Azonosító: Alap- Alap- Alap- I Megnevezés terület Me2Devezés terület. Megnevezés teriiiet ml m2 m2 FöldslÍnt Emelet Melléképület Közlekedő 19,25!Lépc95 3,77 Kazánház 15,65 Közlekedő 18,05 Melegítő konyha 28,10 Tároló 3,21 Szoba 12,05 Közlekedő 19,02 Tároló 6,89 Wc 4,04 Iroda 16,07 Tároló 16,77 Mosdó 2,51 Wc 1,00 Mosdó 16,44 Konyha 4,99 Mosdó 8,57 Etkező 10,21 Öltöző 18,33 Ruhatár 5,74 Raktár 6,80 Szoba 29,32 Foglalkoztató 62,41 Szoba 30,14 Foglalkoztató 49,61 Foglalkoztató 97,19 Foglalkoztató 55,94 Szoba 45,98 Oltöző 37,60 Szoba 35,55 Mosdó 8,84 Wc 1,12 Mosdó 4,88 Wc 6,56 Wc 3,68 I Lépcsőház 15.01 Iroda 10.38 Folyósó 16,03 Folyósó 16,03 Folyósó 8,03 Folyósó 8,03 zesen: 362 összesen: 359 összesen: 59 OSSZESEN 780 Redukált terület kimutatás: 1. Főépület (721 m2) 100 %: 721 m2 2. Melléképület (59 m2) 40 %: 24m2 Összesen: 745m2 2.6 Forgalmi értéket befolyásoló ténvezó'k: Az érték megállapítás ánál figyelembe vettük az ingatlan környezetében kialakult ingatlanárakat, az ingatlan elhelyezkedését, műszaki állapotát. [{ille1. llá: ztló éprté 1;'i Érií1gá6frP.lm vgylti;élitéu{ehő9 figa:l g \'. g;-yr J.?:::tikétUn 5 ((i) Ji ll] J3é[é 21b2j9 M31irTIk Me ifi;. 1I'd v6-66/32",r;,, J; aj:(j<:3{!s}l.;t 9J= 11 535 F],( 6=66!417=255? E-il1[nan ruczlaci@gmail.com
2.7 Forgalmi érték meghatározása: 2.7/ A.. Piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés: Piaci érték (PÉ) = hasznos összterillet (H) X módosított alapérték 9 1. Círn Felép. Ár m2 Ft 5600 Békéscsaba, Szarvasi út 412 49 OOO OOO 2 szintes, felújított, jó állapotú iroda-üzlet, 2013.03. K orre k" ClOS t é nyez ők az erte "k e l t mgat. anna va ló össze h ason r' ltas a l apjan " Fekvés miatt 15% méret miatt 0% felszereltsége és állapota miatt -30% Korrigált fajlagos alapár: 101 092 Ftlm2 2. Círn Felép. Ár m2 Ft 5600 Békéscsaba, belváros 540 49600 OOO 2 szintes, átlagos állapotú irodaház, 2014.09. K orre ki" CIOS t é nyez ők az é'k rte e l t mgat. ann al vao l'ö ssze h ason rt' l as a l apjan " Kínálati ár miatt -10% méret miatt 0% felszereltsége és állapota miatt -5% Korrigált fajlagos alapár: 78074 Ftlm2 3.. Cím Felép. Ár m2 Ft 5600 Békéscsaba, Andrássy út 434 44500 OOO 2 szintes, közepes állapotú, volt MÁv rendelőintézet, 2013.04. K orre k'ó Cl S té nyezo "k aze 'rt'k e e It' mga ti ann al va ló" ossze h ason rt' l as a l apj 'án Fekvés miatt -5% méretmiatt 0% felszereltsége és állapota miatt 5% Korrigált fajlagos alapár: Átlagos korrigált fajlagos alapár: 102535 Ftlm2 93900 Ftlm2 Az ingatlan forgalmi értékének megállapítása: K T T Fajlagos ár Ftlm2 118932 Fajlagos ár Ftlm2 91 852 Fajlagos ár Ftlm2 102535 Forgalmi érték mindösszesen: Terület (m2) 745 x Piaci alapúforgalmi érték (M Ft): FajI. alapár (FtJm2) 93900 Forgalmi érték kerekítve 70 OOO OOO Ft 70,OM Ft RY]Q;:i[. Lá :dó én»ríé Z9 hllgttalril V2g)r OirHIT?tékellŐ llg312 igdig/d zaj:{érr-ni 56@Ql Bén{té e ah3»m!2iir'ti UA. 6c 'Ileli ü! = 66./321,4i@,; 06 a,j@/9..rl59-li53 9 Fax: @66614.! 7-255 9 E-Ii1tfiann ruczlaci@gmail.com
2.7/ B. Hozamszámításon alapuló értékelés: 10 Hozamszámításon alapuló érték (Hé)= jelenérték =[éves egyenleg / (d)] - befektetési kiadások A tőkésítési kamatláb (d =>megtérülési ráta) Aszámításban, értékmeghatározásban szereplő adatokat saját és társ ingatlanforgalmazók, valamint a www.ingatlan.com és a www.ingatlanok.hu intemetes adatbázisból, valamint tapasztalati Számítások és a tulajdonos adatszolgáltatása alapján optimális üzemelés figyelembevételével használtuk fel. A számításnál a 545 m2 bérbe adható területtel, 1.100 Ft!hó/m2 kínálati bérleti díjjal számoltam, 3 % felújítási és 3 % menedzsment költséghányaddal, 90 %-os biztonsági tényezővel kalkulálva. Az ingatlan értékét csökkentettem az épület szükséges felújítási és korszerűsítési költségével, mint szükséges befektetéssel 721 m2 figyelembe vételével, 20.000,- Ftlm2 felújítási összeggel számolva. Hozamszámítás: Irodák, üzlet bérleti díj tervezhető hozama: Kínálati ár miatt -10 %: 7.194.000,- Ftlév -719.400,- Ftlév Összes tervezett hozam: 6.474.600,- Ftlév Biztonsági tényező (Begyűjtési veszteség): 90% Módosított hozam: 5.827.140,- Ftlév Felújítási, karbantartási költség (3 %): - 174.814,- Ftlév Menedzsment költsége (3 %): -174.814,- Ftlév Becsült éves hozam (Ft): 5.477.512,- Ftlév Tőkésítési ráta (%): 6,5 % Nettó forgalmi érték (NPV): 84.269.409,- Ft Befektetési kiadások: Szükséges k.orszerűsítés felújítás: Összes befektetés: Kerekített forgalmi érték: 14.420.000,- Ft - 1 4.420.000, Ft 69.900.000,- Ft Hozamszámításon alapuló érték 69,9M Ft Végső (súlyozott) forga/ltli érték: 70,0 M Ft Rl1Z L l'-hó érr}nésle') ll1lgatn21fil \Y'21írjll1léérl{eEő<; ng:l.ngiiligjn?!;alkérfrő (i}@c) B<.éIé atb2.i,llrf.k IDL 6. T'eE: Ü6:=6(&/3Z-.{j,«}, ; 06=3ij/9.,g59] 3 9 F @(fi=6 6/4 Ji 7Z559 f2>trrnl2ilfin ruczlaci@gmail.com
11 ÉRTÉKELÉSI BIZONYÍTVÁNY Az 5600 Békéscsaba, Trefort u. 21. szám alatti, belterület 3382 helyrajzi számon nyilvántartott óvoda (használata szerint üzlet, irodák) művelési ágú ingatlan nettó forgalmi értékét (az érték az ÁFÁ-t nem tartalmazza) a helyszíni szemle, a tulajdonos adatszolgáltatása alapján és a településen kialakult ingatlanárakra figyelemmel határoztuk meg. Jelen szakértői véleményünk nem tartalmazza az ingatlanon található gépek és mobil technológiai berendezések értékét! Az ingatlan kerekített nettó forgalmi értékét: 70.000.000.- Ft azaz Hetvenmillió 00/100 forintban határozom meg. Záradék: A megrendelő tudomásul veszi, hogy az értékbecslés során diagnosztikai vizsgálat elvégzésére nem került sor. A forgalmi érték becslésének érvényessége: A keltezés től számított 90 nap! Békéscsaba, 2014. szeptember 10. RUCZ LASZLÓ igazságügyi szakértő ingatlan-értékbecslő Ny.sz. : 008668 \p{t RuczLászló igazságügyi szakértő ingatlan/orgalmi értékbecslő RH:l llá Zti0, épth Z9 llnglthhil v1gy{}:l!iir(téktili ngz:.gmgyll.1jd4;é'i"i.f 6(j)O Béll{é t\: h(l!, l\rrurnk tffic 60 'If tefi.p6-66!324)4}&},.[l; 06=3(v1<9J59 D 53) Fa5(\ 06 6;6/4 r 71/5' 9 le-nm8!fir ruczlaci@gmail.com
12 Korlátozó feltételek és nyilatkozat Korlátozó feltételek Az értékelést végző személyek nem vállalnak felelősséget olyan, később jelentkező gazdasági vagy fizikai tényezőkért, amelyek befolyásolhatják az itt megadott értéket. V éleményt nem nyilvánítok jogi ügyekben. A tulajdonjoggal kapcsolatos adatokat megbízhatónak tekintett forrásokból kaptam. Feltételeztem, hogy a tulajdonjog forgalomképes és nem terheli semmilyen jelzálog, vagy egyéb kötelezettség azon kívül, amelyeket konkrétan megemiítettem értékbecslésemben. A vagyonértékelő jelentésben jellemzett műszaki állapotot a helyszíni szemlén, az épület üzemeltetőjének szóbeli tájékoztatása és a részünkre átadott adatszolgáltatás alapján mutattam be. Nem végeztem talajmechanikát, épületfizikai, környezetvédelmi és egyéb hasonló vizsgálatokat. Minden számomra megadott információt megbízhatónak tekintettem, de valódiságukért nem vállalok felelősséget. Vizsgáltam az adatszolgáltatótól kapott adatok valóságtartalmát, a méter és a területi adatok valódiságát. Nem vizsgáltam a gazdasági és üzemeltetési, bérbeadás i jellegű adatokat. A vagyonértékelés mellékleteként becsatolt dokumentumok csak a bemutatás célját szolgálják és segítenek megjeleníteni a jelentésben tárgyalt kérdéseket. Avagyonértékelő szakembereknek nincs meg a képesítésük arra, hogy felismerjék a veszélyes, egészségre ártalmas anyagokat, Az ilyen anyagok jelenléte befolyásolhatja az ingatlan értékét. Ezen vagyonértékelő jelentés előzetes írásbeli engedélyem nélkül sem egyben, sem részeiben nem publikálható, a megadottól eltérő célra nem használható. Az értékelési szakvélemény a 32/200 (VIII.29.) PM és a 26/2005 (VIII.Il.) PM Rendelettel módosított 25/1997 PM. Rendelet előírásainak megfelelően készült. Békéscsaba, 2014. szeptember 10.. RUCZ LÁSZLÓ '9azságü9yi szakértő IOgatran-értékbecslő Ny.sz.: 008668 RuczLászló ingatlanforgalmi értékbecslő RIU1Cb.: :..;á z:nó épf'-éz'l nr:1lg hlll:1 \/ $.gjr 'NffiéytékeHő9 ngi gügy D ztiié ltő 56@@ Hén{é e aihn5 T"fndlk te. 60 7efi 6]6-66/32.,Q.- ij4}; (ll6=3@/k59] S3 5 Fx @6--66.fttf 7-255 9 JEimiialftfi : ruczlaci@gmail.com
------------------ --------- lridlcz Lá z@ étiitész9 illlgtbfiíj. Valg)rOlliléf("élkehŐ9 ngalzságúigyn SZktéAt ij 56qD IffiéRié e afi:}a 5 l'm[it'lik Ul. 6. 1re!l 0666/324=..tQ}.s; @6<@l9459) 53,Fx {j)(fi\66/4] 72559 IS!m1lallH ruczlaci@gmail.com 13
14 Szabályozási terv \ 'a t -.'- <. \. -"*:!Ier ' '4." ", ":'...r'/ l \\I \. r<jlc1 llá l:lló éf»6t0 il 1 f.lthgalralfn \YalgyonéJrtéHeő5 ngap.: gafigy SJ:aJ.[Íiéfi'"ii SQi,@@ 3Hk. é 21lbl21, fvf3lfnlk lill. 60 nen: QN&-66í32=-Mp; G:é 30íg:,5 j)-,it5j5 1Fx O66i 7,,255? fem21fili ruczlaci!a1gmail.com
Térképmásolat 15 ifblle:l JLál ;l tó [vétrésíl; hllgtna!ití vagyol11ii' )?ktő., fi:1 á1aegyi :la!kéituf 56@Qv Iffiélké t.\:: JltJla /]-2JrrEk úlo 60 'llen Mi6((ÍJ32..t,-O'{;; Jl6=] rn/'..t5 ]53'1 Fx: Gl666/4] 72 5 le=r11ldg ruczlaci@gmail.com
16 Tulajdoni lap Nem hiteles tulaj doni lap Nem hiteles tulaj doni lap 'a Hf.!:t s aba:. Jlinísi Fóklh!.vatal o -o BtlX!t:1aba56CJ SunthtV3Utér 18 Pf l7i. 'Ei til (!J 'il Ei BelteriHet 33B2 belyrajzi seám Z S600 eél!éscsaba frefort utca 21. 1. Al: ingatlan adatai: alrés"let adatok rnuveléai ág/kivett megneve.éc/ Nem bitele'!: 1 ulajoooi lap Szemle másolat M:lcss;:ám: 3ilCI05f24584!2014 2014.09. ü5 I.RÉSZ J!1in.o Szetor Oldal: \.It. Kl.vett ÓVoc:loll II n.rész 2. tubjc.ioni hányad: l/l blijeqyzó IU!tro:z... t, árkuéai icl6: 32990/1994/1992, 12 _ 22 j ogc'!",, vétel joq.illás : tulajdonos ",,. ett<é.scsaba HeGYeI JOGÓ vij\os ŐNKoaMNql<7"'-TA címj S600 BÉKésCSABA Szent Ist;án tér '; 2242 '".. ID.RÉSZ NeH TAR1'ALJolAZ &JeGk'zés_ Nem hiteles tulajdoni lap Nem hiteles tulajdoni lap!i{ujlcz 1L8J J.:TIó épútrs1', nm:g:ifit31c] 1V2gyIl1l(i(téfi{eH19 Eg3::?:. 2:glÜig}:n Ztl:kéwitÍf 5O Rlké Calh:ru:J [wf.dlit:hf lillr. 6. TeÜ @()=66í:l4\,; «N}<O/9459]5.39 lfax (}1i=66/,7 Z559 je>limifif, ruczlaci@gmail.com
17 Fényképek Környezet: Homlokzatok: Rfl1iZ m ó épfíté 9 hngat.am V$.gyt1I'Hli ékp.ő9 llgje ifjgyn :lkédtő 560@ Jaké Z,n)l2}5 I\.l[aJrrlik U:o 60 TeE «Mi-66/,524t-..i}qJ-íl; Q6=3ij/9.tl59] 53, F<aix:, }6,-,66/4 D 72 5'J le>mrllh ruczlaci@gmail.com
Épület belső földszint: 56@Q] lfl<ékté ; t-nfbl2l 9 '!fjtefojrk lillo 2 n" IHIJr 332 18 i I RIlliCE Lá EHó ép t Z9 iidlgaba v:ctigyonértéfftő9 ig8i1:ságügyi zakéb'tő 56@@ Bé ié c aft 2i l\<litruft'hii fill. 6 T <ell Ql6-66/3 2..t--tO; 06<ij/ 39..] SJ s 1r;)K 06 u 66/4],] 7-2 5 Em31 En ru czlaci@gmail.com
19 Ruc:;e á!. l!jó ée))té.í.t9 ffilgqp.a,11l V21gy01lilérékeW nga ágügyd s2?:akét't:41 56@ fffi&rí%é z,llr2i a;iriilii. tulo (io Tei 06-66/324--tQ); 06<j@/94\39] 535 lf2d ij(}=66/4] 72559 lemjtz!ih ruczlaci@gmail.com