1. A piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelési módszerek lényege 2. A piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelési módszer lépései 3. Az alaphalmaz kiválasztása 4. Fajlagos érték képzése 5. Értékmódosító tényezők számbavétele 6. Az értékelt ingatlan redukált területének számítása 7. Forgalmi érték számítása 8. Gyakoribb tulajdonviszonyok 2006.11.08. 11:04 Vagyonértékelés 1
1. A piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelési módszerek lényege A piacon megtörtént, konkrét, teljesült adás vételeket vetítjük az ingatlanra - legrégebben használt eljárás - viszonylag egyszerű módszerekkel dolgozik - megbízható, valódi adatok szükségesek - jó piac esetén nagyon megbízható eredményt mutat 2. A piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelési módszer lépései - alaphalmaz kiválasztása - fajlagos érték képzése - értékmódosító tényezők számbavétele - az értékelt ingatlan redukált területének számítása - forgalmi érték számítása 2006.11.08. 11:04 Vagyonértékelés 2
forgalmi érték = korrigált fajlagos érték x ingatlan területe korrigált fajlagos érték = fajlagos összehasonlító ár x értékmódosító tényezők (növelő, csökkentő) 3. Alaphalmaz kiválasztása - az ingatlan környezetében fellelhető, hozzá leginkább hasonló ingatlanok adás vételi árait használom - az ingatlantól távolodva, lehetőleg azonos környezetben lévő mintákat keresek - a minták kiválasztásánál törekedni kell a minél részletesebben leírt, esetleg megtekinthető ingatlanokra - a rendelkezésre álló összehasonlító adatokból a szélsőségeket ki kell hagyni 2006.11.08. 11:04 Vagyonértékelés 3
4. Fajlagos érték képzése A fajlagos érték az esetleg módosított minta egy négyzetméterre vetített átlaga. - az alaphalmaz vizsgálata (adatok összehasonlíthatósága, szórás), módosítása - esetleg egyes minták értékének módosítása (pl. kínálati ár, valorizálás, érték módosítása átlagostól eltérő adatok miatt) - minimum 3 db minta szükséges! - fajlagos érték képzése (egyes mintákon, majd átlag általában matematikai átlag képzése; páronkénti összehasonlítás majd átlag képzése) - nagyszámú minta esetén más statisztikai átlag is lehet (pl. leggyakrabban előforduló minták értéke v. azok átlaga) - végső esetben már feldolgozott átlag adatok is használhatók (forgalomban lévő ingatlan adattárak előre átlagolt adatai Budapesten pl. irányítószámok alapján) 2006.11.08. 11:04 Vagyonértékelés 4
5. Értékmódosító tényezők számbavétele Az értékmódosító tényezők lehetnek növelő v. csökkentőek. Általában százalékban kerülnek meghatározásra. Az adott ingatlan és az értékelési feladat valamint az összehasonlításra használt alaphalmaz alapján lehet a releváns értékmódosító tényezőket és értéküket megválasztani.(erősen függ az értékelő szubjektív véleményétől) Műszaki szempontok -műszaki állapot - károsodások - kivitelezési hibák - alapterület arányossága (bruttó nettó) - alapozás, teherhordó szerkezetek, födémek megoldásai -tetőszerkezet kialakítása - határoló szerkezetek, nyilászárók - burkolatok, szakipari munkák - épületgépészet (víz, csat., fűtés, gáz, szellőzés, klíma) - elektromos rendszerek állapota, minősége - épülettartozékok 2006.11.08. 11:04 Vagyonértékelés 5
Építészeti szempontok - helyiségek száma, nagysága - helyiségkapcsolatok (alaprajz) - komfort fokozat - tájolás - benapozás - esztétikai szempontok Használati szempontok - építés éve, felújítás éve - üzemeltetés - karbantartás Káresemények - konkrét káresemények - rendeltetésszerű használat 2006.11.08. 11:04 Vagyonértékelés 6
Telek adottságai - telek alakja (pl. keskeny utcafront v. meredek csökkent) - elhelyezkedése (pl. saroktelek jobb lehet) - tájolás, panoráma (elépíthető-e) - építési szabályok (beépíthetőség, építhető magasság) - talajtani viszonyok (szikla v. homok) - növényzet (védett) - telek tartozékai (kerítés, kút) Jogi szempontok, hatósági szabályozás - tulajdonviszonyok rendezettsége - osztott tulajdon, résztulajdon - terhek - OTÉK & helyi építési szabályozás v. ennek hiánya - helyi fejlesztési fejlesztési tervek 2006.11.08. 11:04 Vagyonértékelés 7
Infrastruktúra - villany -víz - csatorna - gáz - telekommunikáció (TV, kábel, telefon, internet) - szemétszállítás - közlekedés - megközelíthetőség - alapellátás - oktatási létesítmények - szórakozás és sportlétesítmények Környezeti szempontok - szomszédos létesítmények, szomszédok - ártalmak, szennyezések (távvezeték -övezet 2006.11.08. 11:04 Vagyonértékelés 8
Alternatív hasznosítás szempontjai - alkalmas-e funkcióváltásra - átépíthető-e - megosztható-e -bővíthető-e Egyéb szempontok -műemlék - kötelező műemléki feltárás - kifejezetten luxus kivitel 2006.11.08. 11:04 Vagyonértékelés 9
6. Az értékelt ingatlan redukált területének számítása Az épületet azonos értékű területekre kell osztani - lakás 100 % - pince 40 % föld padló 50-60 % általános eset 80 % szuterén (lakás) - garázs 50 % általános eset 60-65 % speciális eset - tetőtér 60-95 % általános - terasz 5-10 % általános 10-30 % speciális eset (panoráma) Ezek összege a redukált alapterület. 2006.11.08. 11:04 Vagyonértékelés 10
7. Forgalmi érték számítása forgalmi érték = korrigált fajlagos érték x ingatlan területe Az értékelő a számított árat különleges esetben még tapasztalati úton, kellő indoklással, egyéni indexel módosíthatja. Általában legalább két módszerrel (gyakran három) történik a becslés. 2006.11.08. 11:04 Vagyonértékelés 11
8. Gyakoribb tulajdonviszonyok - családi ház v. telek, egy tulajdonos - társasház (pl. 4 egyforma lakás) 4 önálló albetét 4 tulajdoni lap (pl. kétszobás társasházi lakás, 2500/10000 tulajdoni illetőséggel) a társasháznak közös törzslapja van (ezen van a telek területe, utalás a társasházi alapító okiratra) az albetét és a tulajdoni hányad nem szétválasztható minden tulajdonos eladhatja az albetétjét Társasházi Alapító Okiratot kötelező készíteni (törv.) a társtulajdonosnak csak akkor van elővásárlási joga, ha az alapító okirat ezt tartalmazza! közös költségeket a tulajdoni hányad arányában fizetik (megállapodhatnak más klts. térítésben is) - közös tulajdon 1 tulajdoni lap mindegyik tulajdonos társ a tul. hányad arányában jogosult az ingatlan használatára 2006.11.08. 11:04 Vagyonértékelés 12
a költségeket csak a tul. hányad szerint viselhetik a tul. társaknak elővásárlási joga van értékelni mindig a teljes ingatlant kell ha pl. két tul. van, és a két rész különböző állapotban van, értéke akkor is ugyanakkora a közös tulajdon mindig értékcsökkentő - szövetkezeti tulajdon: a lakások önálló albetétek, a közös épületrészek (telek) szövetkezeti tulajdonban vannak 2006.11.08. 11:04 Vagyonértékelés 13