Budapest Főváros XXIII. kerület Soroksár Önkormányzatának P O L G Á R M E S T E R E 1239 Budapest, Grassalkovich út 162. KÉPVISELŐ - TESTÜLETI ELŐTERJESZTÉS Javaslat ingatlanok megvásárlásával kapcsolatos döntés meghozatalára (.) Előterjesztő: Geiger Ferenc polgármester Az előterjesztést készítette: Az előterjesztés előzetesen egyeztetve: Az előterjesztést megtárgyalja: dr. Balázs Orsolya osztályvezető Vagyonkezelési Osztály Tóth András mb. főépítész Polonkai Zoltánné osztályvezető Pénzügyi Osztály Gazdasági és Közbeszerzési Bizottság Pénzügyi Bizottság Testületi ülés időpontja: 2015. október 13. Ellenjegyzők: Jogi szempontból ellenőrizte: Vittmanné Gerencsér Judit Szervezési és Ügyviteli osztályvezető dr. Laza Margit jegyző 1
Tisztelt Képviselő-testület! Mint az Önök előtt is ismert, 2015. augusztus 25.-én kelt levelében az. Kft. (1106 Budapest,.) felajánlotta Soroksár Önkormányzata részére megvételre a tulajdonában álló Budapest XXIII. ker... 184939 hrsz.-ú, valamint az.. sz. 185003 hrsz.-ú ingatlanokat. Az előterjesztett eladási ajánlat alapján a képviselő-testület 466/2015. (IX.15.) határozatával (1. melléklet) mindkét ingatlan vonatkozásában úgy döntött, hogy az ajánlat elfogadásáról igazságügyi ingatlanszakértő szakvéleményének ismeretében hozza meg döntését. Az igazságügyi szakértői vélemények elkészültek (2. és 3. mellékletek), mely az ingatlanok forgalmi értékét az alábbiak szerint határozza: 1.). sz. 185003 hrsz.-ú ingatlan, kivett, szociális otthon megnevezésű, melynek területe 11.514 m 2. Az ingatlant terheli: a Lombard Finanszírozási Zrt. (Szeged, Somogyi B. u. 19.) javára 130.000.000 Ft+járulékai erejéig bejegyzett jelzálogjog, valamint 2013. 06. 04.-ig vételi jog. Az ingatlan közvetlenül határos a Dunával, és a., illetve az. utcákra nyíló kapukon át közelíthető meg. A szomszédos 184939 hrsz.-ú ingatlantól egy kiszáradt patak medre választja el, a telekhatár ez mellett húzódik. Az ingatlan az L4-XXIII-15 keretövezetbe tartozik (intenzív kertvárosias lakóövezet). Az övezetre vonatkozó előírásokat a szakértői vélemény tartalmazza. Az Állami főépítész állásfoglalása alapján a tárgyi ingatlanon elhelyezhető rendeltetések: - lakóépület, telkenként és épületenként legfeljebb 4 lakással (min. telekterület 800 m2) - oktatási, művelődési és kulturális célú, egészségügyi, igazgatási épületek, - legfeljebb 1000 m2 br. szintterületű kiskereskedelmi épületek. A szakértő álláspontja szerint konkrét megosztási javaslat hiányában a kialakuló telkek, illetve építhető lakások pontos számáról nem lehet érdemben nyilatkozni. Az ingatlan térképmásolatán két épület van kontúrral feltüntetve. A kisebbik eredetileg melléképületként szolgált, s már korábban le lett bontva. Az ingatlan főépülete egy bővítéssel és átépítéssel nyerte el jelenlegi formáját. Az eredeti épület a szakértő valószínűsítése szerint az 1900-as évek elején épült, míg a bővítés és átépítés kb. az 1960-as években történhetett. Vélhetően ezzel nyerte el szociális otthon funkcióját. A szakértői anyaghoz csatolt alaprajz szerint az épületben 20 db kétágyas, 10 db egyágyas szoba és kiszolgáló helyiségek találhatóak. Az ingatlan tulajdonosától kapott tájékoztatás szerint az épület és az egész ingatlan 2009 óta üresen áll, használaton kívüli, melynek megfelelően a felépítmény leromlott állapotú. A tetőszerkezet hibái miatt állandósultak az átázások, a központi fűtési rendszer működésképtelen, a melegvíz ellátás jelenleg nincs megoldva, az összes másod és harmadrendű épületszerkezet (pl.: tetőszerkezet, nyílászárók, elektromos és gépészeti hálózat) cserére szorul, azonban mindezektől függetlenül jelentős szerkezeti károsodásra utaló jel nem volt észlelhető. A szakértői anyag a felépítmény tekintetében rögzíti, hogy mind a lebontás, mind a felújítás is alternatíva lehet. A felújítás csak igen jelentős összegből valósítható meg, feltehetően a gazdaságossági határokon túli ráfordítást igényel. Amennyiben az épület nem kerül lebontásra, úgy álláspontom szerint a későbbiekben is a hasonló jellegű hasznosítása (szociális otthona, öregek otthona, stb.) a célszerű. Az ingatlanon található még egy lapos tetős csónakház, amit azonban a bejárás alkalmával nem lehetett megközelíteni. 2
A szakértő az ingatlan forgalmi értékét nettó 170.000.000 Ft-ra becsülte, mely Áfával együtt összesen 215.900.000 Ft. 2.).. sor 184939 hrsz. ingatlan, kivett beépítetlen terület megnevezésű, melynek területe 1904 m 2. Az ingatlan tulajdoni lapján terhek, széljegyek nincsenek. Az ingatlan az L4-XXIII-14 keretövezetbe tartozik (intenzív kertvárosias lakóövezet). Az övezetre vonatkozó előírásokat a szakértői vélemény tartalmazza. Az ingatlan a.. utcára nyíló kapun át közelíthető meg. Alakja szabályos négyszög, viszonylag jelentős mértékben lejt. Belső közlekedő felületek nem készültek, csak a bejárati kapu és a szomszédos 185003 hrsz.-ú ingatlan között egy betonozott keskeny közlekedő felület, a kiszáradt patak felett egy közlekedő kis híddal. Az ingatlan földterülete elhanyagolt, gondozatlan. A szakvélemény szerint a telek lejtésviszonyai, valamint a szabályozási tervlap előírásai miatt az ingatlan beépíthetősége jelenleg igen kedvezőtlen. A szakértő az ingatlan forgalmi értékét nettó 23.000.000 Ft-ra becsülte, mely Áfával együtt összesen 29.210.000 Ft. A 2. pontban foglalt ingatlant érintően a tulajdonos képviselői a telek megosztása esetén többféle, és részben feltételhez kötött ajánlatot tettek. Az ingatlan két telekre történő megosztás esetén a tulajdonos a nagyobbik, platánfasort is tartalmazó telkét ajánlotta fel megvételre 16 millió+áfa vételáron. A szakértői vélemény e tekintetben arra az alapvető problémára mutatott rá, hogy az ajánlat egy feltételezett, jövőbeli állapotra vonatkozik, mivel a jelenleg hatályos KVSZ alapján így nem osztható meg az ingatlan. Az ajánlat érdemi tárgyalásra ebben a formában csak akkor alkalmas, ha a KVSZ módosítótervezet jóváhagyása után a területre vonatkozó szabályozás annak megfelelően is módosításra kerül. A telek 3 telekre történő megosztása esetén ha figyelembe vehetőek az L4-XXIII-05 övezetre vonatkozó előírások az ajánlat szerint a kialakuló 3 telek közül a platánfasort tartalmazó 403 m 2 alapterületű telket, a platánfasorral, a soroksári polgároknak ajándékoznák, (feltehetően az önkormányzatnak) azzal a feltétellel, hogy a vele határos 185003 hrsz.-ú ingatlanra örökös szolgalmi jogot kell biztosítani. További feltétel, hogy mindegyik ingatlan önálló helyrajzi számot kapjon. A szakértő vélemény e tekintetben, csakúgy, mint az előzőekben is, arra az alapvető problémára mutatott rá, hogy az ajánlat egy feltételezett, jövőbeli állapotra vonatkozik, mivel a jelenleg hatályos KVSZ alapján így nem osztható meg az ingatlan. Az ajánlatról érdemben csak akkor érdemes tárgyalni, ha a területre vonatkozó jelenlegi szabályozás módosításra kerül és abban az ingatlant az L4-XXIII-05 övezetbe sorolják. A szakértői anyagban foglaltak szerint, amennyiben az Önkormányzat részéről van vételi szándék, úgy befektetői és ingatlangazdálkodási szempontokat is figyelembe véve, mindkét ingatlan tulajdonjogának a megszerzése érdemes. A fent írt rövid összefoglaló és a csatolt szakértői vélemények alapján szükséges tehát a T. képviselő-testületnek az ingatlanok megvásárlása tárgyában döntést hoznia, mérlegelve az ingatlanok jövőbeli hasznosítási lehetőségeit. A döntés meghozatala során figyelembe veendő, hogy személyes kapcsolatfelvétel során a Kft. ügyvezetői jelezték, hogy békés úton szeretnék a felek között lévő vitás helyzetet rendezni, 3
ezért a telkek Önkormányzati tulajdonba kerülése esetén, vagy a KVSZ részükről is elfogadható módú megváltoztatása esetén hajlandók a kártalanítási kérelmüket visszavonni. Mint ismeretes, Budapest Főváros Kormányhivatala a Kártalanítási-közigazgatási eljárás során a BPB/007/1136-35/2013. számú határozatában (továbbiakban Határozat) 103.797.933 Ft kártalanítás és a 1136-35/2013 sz. határozatával a kártalanítás kamatai megfizetésére kötelezte az Önkormányzatot. Az Önkormányzat a Határozat ellen bírósági felülvizsgálati kereseti kérelmet terjesztett elő. Budapest Főváros Kormányhivatala a Határozatot a BPB/007/00268-12/2014. sz. közigazgatási határozattal (továbbiakban Visszavonó Határozat ) visszavonta. A Visszavonó Határozatot az.. Kft. megtámadta, tehát kérte a határozat bírósági felülvizsgálatát. A Visszavonó Határozat elleni peres eljárásban a bíróság az Kft. keresetét elutasította, ezzel a Visszavonó Határozatot hatályában fenntartotta. Az.. Kft. az ítélettel szemben jogorvoslati kérelmet nem terjesztett elő. Az ítélet jogerőre emelkedéséről a bíróság a jogerősítő végzést még nem küldte meg. A Határozat visszavonása folytán az Önkormányzatot kártalanítási igény megfizetésére kötelező határozat jelen előterjesztés készítésekor nincsen. Az Önkormányzat a kártalanítási-közigazgatási eljárásban született egyéb döntések (szakértő kirendelése, szakértői költség, és kiegészítései, módosításai) ellen szintén jogorvoslattal élt, melyek elbírálása folyamatban van, de a Visszavonó Határozat jogszerűségére tekintettel az Önkormányzati kérelmek teljesítése várható. A folyamatban lévő, Duna menti területre vonatkozó szabályozási tervmódosítást (egyben KVSZ-módosítást) a vonatkozó jogszabályi előírás szerint 2015. december 31-ig lehet elfogadni, ha addig erre nem kerül sor, már csak az új kerületi építési szabályzat (KÉSZ) mellékletét képező szabályozási tervben lehet a hatályos tervhez képest változtatásokat jóváhagyni. A Képviselő-testület Szervezeti és Működési Szabályzatáról szóló 25/2014. (XI.14.) önkormányzati rendelet 50. b) pontja szerint az éves költségvetés 1 %-t meghaladó forgalmi értékű ingatlan elidegenítéséhez és az éves költségvetés 1%-t meghaladó kötelezettségvállaláshoz minősített többség szükséges. Az ingatlan megvásárlása a 2015. évi költségvetésben nem került tervezésre. Kérem a tisztelt Képviselő - testülettől az előterjesztés megtárgyalását és döntésének meghozatalát. HATÁROZATI JAVASLATOK: Budapest Főváros XXIII. kerület Soroksár Önkormányzat Képviselő testületének /2015. (X. 13.) határozata a Budapest XXIII., 185003 hrsz.-ú és 184939 hrsz.-ú ingatlanok megvásárlásáról A Képviselő-testület úgy dönt, hogy I. megvásárolja a Budapest XXIII. 185003 hrsz.-ú ingatlant per-, teher- és igény- és szolgalommentesen a) nettó 170.000.000 Ft vételáron b)..ft az Önkormányzat 2015. évi költségvetésének.. sora terhére. 4
Felkéri a Polgármestert, a mellékelt szerződés aláírására azzal, hogy annak tartalmától - az 1.-5. pontok kivételével - az önkormányzat érdekét nem sértve eltérhet. Határidő: 2015. december 30. II. megvásárolja a Budapest XXIII. 184939 hrsz.-ú ingatlant per-, teher-, igény- és szolgalommentesen c) nettó 23.000.000 Ft + Áfa vételáron, összesen 29.210.000 Ft d)..ft + Áfa vételáron, összesen.. Ft az Önkormányzat 2015. évi költségvetésének.. sora terhére. Felkéri a Polgármestert, a mellékelt szerződés aláírására azzal, hogy annak tartalmától az 1.-5. pontok kivételével - az önkormányzat érdekét nem sértve eltérhet. Határidő: 2015. december 30. III. nem vásárolja meg a Budapest XXIII. 185003 hrsz.- ú és a Budapest XXIII. 184939 hrsz.- ú ingatlanokat. Felkéri a polgármestert az ajánlatot adó értesítésére. Határidő: 2015. október 30. A Képviselő-testület az előterjesztést saját hatáskörben döntési joggal tárgyalja. A határozati javaslat elfogadásához a Képviselő-testület Szervezeti és Működési Szabályzatáról szóló 25/2015. (XI.14.) önkormányzati rendelet 50. b) pontja alapján minősített többség szükséges. Geiger Ferenc polgármester előterjesztő dr. Balázs Orsolya osztályvezető előterjesztés készítője Mellékletek: 466/2015. (IX.15.) határozat szakértői vélemények egyeztető lap adásvételi szerződés tervezet 5