Jogosult felhasználó: megnevezése ÁSZF: www.tarsashazitanacsadas.hu Ára: 15.900.-Ft Mottó: Elő bb azt kell tudnunk, hogy mit nem ismerünk 1./3./T. Kézikönyv A TÁRSASHÁZ S ZERVEZETI-MŰ KÖDÉSI S ZABÁLYZATA (SZMSZ) A G Y A K O R L A T B A N KOMMENTÁRRAL SZERVEZETI ALAPSTRUKTÚRA: közös képviselő, számvizsgáló bizottság (SZVB), részközgyűlés 1. Az 1. kiadás 1 lezárva 2017. 07. hó Viktória Tanácsadó, Szolgáltató Kft. Székhely: 1082 Budapest, Corvin köz 4. 1 A kézikönyv folyamatosan fejlesztésre kerül, minden észrevételt, javaslatot feldolgozunk, adott esetben beépítjük a kézikönyvbe. A változásokat az újabb kiadásokban, a könnyebb kezelhetőség érdekében sárgával jelöljük, az így módosított kézikönyvet kaphatják kézhez a jogosult felhasználók.
2 Jogosult felhasználó: megnevezése ÁSZF: www.tarsashazitanacsadas.hu Szerző k: Mile Bálint Okl. mérnök-közgazdász Vezetési-szervezési szakember Dr. Tóth T. Zoltán Ügyvéd Szerkesztette: Csikós Éva A VIKTÓRIA KFT. (VIKTÓRIA TÁRSASHÁZ RENDSZER VTR) SZAKÉRTŐI, STRATÉGIAI PARTNEREI: DR. TÓTH T. ZOLTÁN DR. KASZALA ANDREA FILE TIBOR ÜGYVÉDI IRODA Ügyvéd regisztrált mérlegképes könyvelő 06-1-413-1094, 06-30-288-5566 06-1-433-4291; 06-30-942-6983 06-30-417-2415 www.ttz.hu; iroda@ttz.hu kaszala@t-online.hu file.tibor@relifco.hu ALBERT VERONIKA CSIZMADI GYÖRGY CSIKÓS ÉVA Könyvvizsgáló Igazságügyi és adó szakértő Könyvvizsgáló Igazságügyi és adó szakértő Szakképzett ingatlan és társasházkezelő 06-20-920-3497 06-53-312-662 Társasházi kézikönyvek szerkesztője albertveronika01@gmail.com 06-30-327-2023 GYURIS JÁNOS FONÓD-MILE VIKTÓRIA SÜLE ZOLTÁN Tűzvédelmi főelőadó Építészmérnök szigetelés szakmérnök Építészmérnök szigetelés szakmérnök 06-20-969-2635 06-30-282-9199 műszaki ellenőr 06-30-345-7172 KEVE KÁROLY PUCHER GYÖRGY KÁLLÓ TAMÁS Építészmérnök szakképzett társasházkezelő Okl. villamosmérnök szakképzett társasházkezelő MNS Védelem kft ügyvezető műszaki ellenőr társasházi biztosítás Korrekt Partner kft-ügyvezető Biztonságtechnikai tanácsadás és szolgáltatás 06-20-949-5302 06-70-238-3160; www.korrektpartner.hu 06-70-949-2289; www.mnsvedelem.hu TÖRÖK ANDOR MAIER CSABA MVM Építő kft ügyvezető Etisol-Innova kft Utólagos víz elleni falszigetelés 06-30-9213 693 Épület felújítás karbantartás 06-20-936-1531 www.etisol.hu maiercsaba@gmail.com SCHENK JÓZSEF BARNA EDINA Olcsón Takarítás Kft., ügyvezető Olcsón Takarítás Kft., kapcsolattartó Társasházi termékek forgalmazása Takarítás Gondnokság 06-20-212-0045 06-70-778-0984 shop.olcsontakaritas.hu www.olcsontakaritas.hu www.gondnoksag.hu Kiadja: VIKTÓRIA KFT. Székhely: 1082 Budapest, Corvin köz 4. Tel: 06-1-210-3841; 06.30.9345-060 MINDEN JOG a Viktória Tanácsadó, Szolgáltató Kft. tulajdonát képezi. Jelen dokumentumot, illetve annak részeit tilos reprodukálni, vagy bármilyen módon másolni, adatrendszerben tárolni, bármely formában, vagy eszközzel a jogtulajdonos írásos engedélye nélkül felhasználni, közölni, átruházni, terjeszteni. Az e műben fellelhető információkat a VIKTÓRIA TÁRSASHÁZ RENDSZER (VTR), mint társasház-kezelési modell tapasztalatainak, dokumentációinak felhasználásával dolgoztuk fel. A VTR és a szolgáltatások, annak tartalma, vagy bármely részlete szerzői jogvédelem alá esnek, melyet a vásárlással felhasználási jogosultságot szerzett FELHASZNÁLÓ elismer. A szerzői jogi szabályokkal és a jelen szerződéssel kapcsolatos további rendelkezéseket, részletszabályokat a www.tarsashazitanacsadas.hu weblapon elérhető mindenkori ÁLTALÁNOS SZERZŐDÉSI FELTÉTELEK (ÁSZF) tartalmazzák, melyet a felhasználó a megrendeléskor tudomásul vesz és elfogad. A dokumentációkban fellelhető információk a kiadás időpontjában meglévő, a gyakorlat és jogalkalmazás nem egységes volta miatt szavatosság nélkül, de legjobb tudás szerint kerültek értelmezésre, feldolgozásra. A rendszer dokumentáció fejlesztése folyamatos és a kézikönyv a mindenkori fejlesztési stádiumot tükrözi.
Jogosult felhasználó: megnevezése ÁSZF: www.tarsashazitanacsadas.hu ELŐ SZÓ Jelen 1./3./T. sorszámú kézikönyvünk a TÁRSASHÁZI KISKÖNYVTÁR sorozat, ezen belül az SZMSZ kézikönyvek részeként készült, a Tht. alapján közös képviselő, számvizsgáló bizottság (SZVB) és részközgyűlés alap szervezeti struktúra alkalmazásával, és az SZVB alapvetően testületként működik. A sorszámban a /T. azt jelenti, hogy a kézikönyv teljes körűen mutatja be az eddig kidolgozott szabályozási eseteket és teljes terjedelemben tartalmazza a lábjegyzeteket. A részközgyűlés 1. jelölés pedig azt jelenti, hogy ebben a kézikönyvben azt az esetet írjuk le, amikor olyan munkamegosztást (hatás- és feladatkört) alakítottunk ki, miszerint a részközgyűléseket csak az önálló gazdálkodási kérdéseket érintő ügyekben hívják össze. A TÁRSASHÁZ működése szempontjából alapvető dokumentum egy jó SZERVEZETI-MŰKÖDÉSI SZABÁLYZAT (SZMSZ), mely a társasházi működés megszervezésének a gyakorlati alapja. De mitől lehet jó egy SZMSZ? Vannak olyan vélemények, hogy a részletes SZMSZ az terjengős, a közember számára majdhogynem kezelhetetlenné válik, a hangsúly a jogászkodás, jogértelmezés irányába tolódik el; nem kell részletes SZMSZ, elegendő az internetről letölteni egy SZMSZ mintát, és azt a társasházra adaptálni. Vannak olyan nézetek is, hogy a társasházi törvény meghatározza azokat a területeket, amelyeket az SZMSZ-ben szabályozni kell, így felesleges törvényi rendelkezéseket beidézni; az SZMSZ-ben nem kell megismételni a jogszabály szövegét, fölösleges a hivatkozások szerepeltetése, mert az később problémát okozhat; csak növeli a terjedelmet. Viszont vannak olyan jegyzői felhívások is, ahol kifejezetten leírták, hogy az SZMSZ-ben mely rendelkezéseket kell szerepeltetni a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvényből (a továbbiakban: Tht.), melyeket javasolják beépíteni, illetve mely jogszabály címét és számát kérik az SZMSZ-be beírni. A közös képviseletek (közös képviselő, IB), a tulajdonosok részéről is felmerül az a kérdés, hogy mennyiben indokolt 30 35 oldalas SZMSZ készítése. A gond az, hogy az is baj, hogy ha ugyan rövid, de hiányos az SZMSZ, és az is baj, ha terjedelmes a szabályozás. A kérdés eldöntéséhez több tényezőt indokolt mérlegelni. Iránymutatónak tartjuk a Tht. tervezetéhez csatolt általános indokolásban leírtakat, mely szerint a korábbi, a társasházról szóló 1997. évi CLVII. törvénynél a Tht. részletesebb, de keret jogszabály (a másik lehetőség lett volna a kódex -szerű szabályozás, de ez elvetésre került). A Tht. tartalmát, azaz a szabályozott esetek körét, az SZMSZ tartalmára vonatkozó rendelkezéseket is áttekintve részletes törvényi keretszabályok -ról van szó, és továbbra is fent maradt az a helyzet, hogy a Tht. bizonyos kérdésekben túl szabályoz, más kérdésekben alul, azaz hiányosan, vagy éppen rosszul, ellentmondásosan szabályoz. Mindebből pedig egyenes következik, hogy továbbra is a társasházaknak (közös képviseletnek/társasházkezelőnek) kell gondoskodnia a megfelelő mélységű (részletességű) szabályzatok elkészítéséről. Véleményünk szerint a terjedelem az SZMSZ készítésénél nem lehet fő szempont, hanem inkább a szükséges (releváns), indokolt szabályozások mennyisége a döntő kérdés. A hiányos szabályozás legalább olyan hiba, mint a rossz, nem megfelelő szabályozás. Arról, hogy teljes körű szabályozás vagy terjedelmi okok miatt egy rövidebb, redukált SZMSZ készüljön, az előterjesztő tisztségviselőknek, és a tulajdonosoknak kell dönteni. A társasház hatékony, eredményes, jog-, és szakszerű működését megalapozó SZMSZ készítését a különböző jog-, és szakterületek megfelelő részvétele biztosíthatja, és az SZMSZ kidolgozása során figyelembe kell venni a vezetésiszervezési szakmai 2 szempontokat is. Végül: az SZMSZ készítés releváns tényezője, hogy megfelelő, kellően feldolgozott tapasztalattal kell rendelkezni a társasházi működésről, annak sajátosságairól. Az SZMSZ-t készítő álláspontunk szerint akkor jár el felelősen, ha a már tudott esetekre vonatkozóan előterjeszti a megfelelően kidolgozott, javasolt szabályokat ( étlap ). A különböző adottságú társasházak és a működési tapasztalatok alapján a több mint félezer társasháznak kidolgozott SZMSZ-ek tartalmának elemzése azt mutatja, hogy a szabályozandó (vitára okot adó) esetek a társasházaknál átlagosan 70% körüli arányban azonosak. E vonatkozásban a társasháznak azt kell eldönteni, hogy a 70% étlapból mit tart szükségesnek szabályozni, módosítani. Az ajánlott szabály például terjedelmi okokból történő elhagyásának vagy módosításának 2 Irodalomjegyzék: [1.] Dobák Miklós: Szervezeti formák és vezetés. Közgazdasági és Jogi Könyvkiadó, Bp. 1997. [2.] Dobák Miklós-Antal Zsuzsanna: Vezetés és szervezés Szervezetek kialakítása és működtetése. Akadémiai kiadó, Bp. 2015. [3.] Bakacsi Gyula: Szervezeti magatartás és vezetés. Közgazdasági és Jogi Könyvkiadó, Bp. 1996.
4 Jogosult felhasználó: megnevezése ÁSZF: www.tarsashazitanacsadas.hu esetleges következményeit viszont indokolt értékelni, mert ez biztosíthatja a tisztségviselők, a TÁRSASHÁZ részéről a tudatos döntést. Ez teheti lehetővé az utólagos reklamációk elkerülését is, nevezetesen, hogy egy adott vitás esetre miért nem került megfelelő szabályozás megállapítására az SZMSZ-ben. A körülbelül 30% egyedi szabályozási szükséglet a társasház egyedi műszaki és egyéb adottságaiból (pl. lift, központi vagy távfűtés, teremgarázs, parkolás, kert, stb.), és a szabályozási igényekből (pl. közös költség felosztása, közös tulajdon használata, hasznosítása, stb.) adódik. Ezekben a kérdésekben is a TÁRSASHÁZ-nak kell döntenie, hogy milyen szabályozást kíván. Az SZMSZ-t készítő a tapasztalatai alapján erre vonatkozóan is tehet javaslatot az első egyeztetendő SZMSZ-tervezetben. SZMSZ-t 1994. óta készítünk társasházaknak, és az eltelt időszakban a különböző adottságú társasházaknál folyamatosan, szisztematikusan gyűjtöttük, gyűjtjük a szabályozandó eseteket, dolgozzuk ki a szükséges szabályokat. A kidolgozott SZMSZ-ekben a szabályozások valós eseményeken alapulnak, nem íróasztal jellegűek. A jogértelmezés, a jogalkalmazás, a gyakorlat nem egységes volta miatt nagyobb garanciát jelent az, hogy a Tht. 2004. január 1.-i hatályba lépése óta, az országszerte több mint 500 társasháznak készített SZMSZ-t különböző szakemberek (jogász, mérnök, közgazdász, számviteli, tűzvédelmi, stb.), és különböző képzettségű tisztségviselők (közös képviselők, IB tagok, SZVB tagok), tulajdonosok (beleértve az önkormányzatokat) véleményezték, és ez több ezer javaslat feldolgozását jelenti. A szabályok kidolgozásánál, fejlesztésénél, a kézikönyveinknél folyamatosan figyelembe vesszük a megfelelő módon feldolgozott jegyzői törvényességi felhívásokban (a továbbiakban: JTF.) foglaltakat, a bírósági gyakorlatot, a társasházi szakirodalomban 3 megjelenteket is. Társasházakkal kapcsolatos könyveket ugyancsak 1994. óta készítünk és adunk ki. A TÁRSASHÁZI KISKÖNYVTÁR sorozat részeként, nyomdai úton, 2004. 2006. években kiadottakat a www.tarsashazitanacsadas.hu honlapunk bal oldalán lehet olvasni, és a sorozat folytatásaként az elektronikus úton elérhető kézikönyvek listája, a tartalomjegyzékek ugyancsak elérhetőek a honlapunkon. A Tht.-ben meghatározott alapvető szervezeti struktúra alapján készültek készülnek az SZMSZ, a számviteli szabályzat (ügyrend) és a tűzvédelmi szabályzat kézikönyvek. Az SZMSZ kézikönyvek lényeges vonása, hogy szerkezete azonos a társasházaknál készült SZMSZ-ek szerkezetével. A tartalomjegyzék tematikus és kellő részletezettségű, így megkönnyítve azt, hogy egy felmerülő kérdés esetén gyorsan meg lehessen keresni a szabályozást. Az SZMSZ kézikönyvek fő anyagába azok a szabályok kerültek beírásra, amelyeket a társasházak jellemzően beépítettek az SZMSZ-ükbe. Az egyedi szabályozásokat és az egyes problémákra a másképp meghatározott szabályokat a kézikönyvekben alternatív szabályként jelöljük (A/2. ), és a fő anyagban 2 jelölés alapján a lábjegyzetbe ( 2 ) helyeztük el. A több mint 400 lábjegyzet tartalmazza az eddig felmerült felvetések, észrevételek, vélemények alapján, illetőleg a megtörtént esetekhez kapcsolódóan az adott szabályra vonatkozó indokolást is. Ez elősegítheti az értelmezést és a gyakorlati alkalmazást. Az indokolás nem teljes körű, ezért amennyiben felmerülnek kérdések, akkor folyamatosan pótoljuk az indokolás részeket is. Ugyancsak a lábjegyzetbe helyeztük el az eltérő álláspontokat, a használatot elősegítő, útmutató jellegű kommentárokat, a szakmai és jogi jellegű állásfoglalásunkat, a bírósági, és a törvényességi felügyeleti eljárásokkal (JTF.) kapcsolatos tapasztalatainkat, a társasházi szakirodalomban fellelhető álláspontokat, a kapcsolódó jogszabályi helyeket. A kézikönyveket ajánljuk mindazoknak, akik érintettek, vagy valamilyen formában a társasházakkal foglalkoznak. A kézikönyveket a használati jogosultságot megszerzőknek elektronikus úton, Pdf olvasható és nyomtatható formátumban biztosítjuk. Ennek a megoldásnak a hagyományos, papíralapú könyvekkel szemben az a nagy előnye, hogy a változások folyamatosan átvezetésre kerülnek, mindig az aktuális kézikönyv állhat rendelkezésre. 3 Irodalomjegyzék: [4.] Dr. Kiss Gábor: A társasházi törvény magyarázata. HVG-ORAC Kiadó, Bp. 2017. [5.] Dr. Horváth Gyula: Kommentár a társasházi törvényhez. Wolters Kluwer Complex Kiadó, Bp. 2014. [6.] Társasházi ABC. Verlag Dashofer, Bp. 2004. [7.] Dr. Hidasi Gábor: A társasházi lakás tulajdonostársainak szavazata. Pesti Ügyvéd, 2009/7.-8. [8.] Mile Bálint: 1. Alapismeretek a társasház működéséről, a társasházi szabályzatok készítéséről. Viktória Kft. Bp. 2004. [9.] Mile Bálint: 5. A közös képviselet, a társasházkezelés, a megbízási szerződés és a társasházi ügyrend tartalma. Viktória kft. Bp. 2004.
Jogosult felhasználó: megnevezése ÁSZF: www.tarsashazitanacsadas.hu 5 Az SZMSZ fedlapja A. LAKÓPARK T Á R S A S H Á Z ( BUDAPEST. U. ) S ZERVEZETI-MŰKÖDÉSI S ZABÁLYZATA (SZMSZ) és H ÁZIRENDJE Jóváhagyta a TÁRSASHÁZ a 201.... ig megtartott írásbeli szavazás 4 útján, a /201.(..) sz. közgyűlési határozattal, mely 201. 1.-től lépett hatályba. Budapest, 201.. KÖZÖS KÉPVISELŐ 5 4 Tapasztalataink szerint az írásbeli, ezen belül az úgynevezett szavazóíves szavazás biztosítja az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbségű határozat elérését (a több mint 500 társasháznak készített SZMSZ elfogadása 95%-ban így történt). Az SZMSZ írásbeli szavazás útján történő elfogadását több alkalommal is jogszerűtlennek vélték. Ez a vélemény azonban nem vette figyelembe a Tht. 40. (1) [ A Tht. -ben meghatározott eseteken kívül más közgyűlési határozat is meghozható írásban. ], a 14. (2) [A Tht. 14. (1) bekezdésben említett határozat úgy is meghozható, hogy a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke felhívására az írásbeli határozati javaslatról a tulajdonostársak írásban szavaznak. Az írásbeli szavazás eredményét a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke - a szavazásra megjelölt határidőt követő nyolc napon belül - köteles a tulajdonostársakkal írásban közölni. ] bekezdésekben és az 56. 4. és 4.1. pontjában [ eredménytelen az írásbeli szavazás a szervezeti-működési szabályzat tekintetében: ha az írásbeli határozati javaslatra leadott érvényes és azonos írásbeli szavazatok aránya nem éri el a tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított egyszerű többséget. ] foglalt rendelkezéseket. Ezek a rendelkezések biztosítják a jogszerű döntés feltételeit. Az SZMSZ természetesen közgyűlésen is elfogadható. Ebben az esetben ennek megfelelő előkészítés szükséges. Előfordul, hogy tulajdonosok javasolják, miszerint az SZMSZ-t közgyűlés fogadja el, mert így meg lehet tárgyalni azt. Az eddigi tapasztalatok azt mutatták, hogy a közgyűlésen nem jelenik meg az összes tulajdoni hányadnak több mint a felével rendelkező tulajdonos, így a Tht. 14. (1) bekezdésben előírt, az SZMSZ elfogadására vonatkozó, az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbségű határozat megvalósítására nincs esély. Ezért javasoljuk a szavazóíves írásbeli szavazást. Álláspontunk szerint az SZMSZ elfogadásának folyamatában ki kell kérni a tulajdonosok véleményét, mely történhet írásban és /vagy tulajdonosok részvételével történt megbeszélés keretében. Arra is volt példa, hogy a határozatképtelen közgyűlésen iránymutató szavazások történtek egyes szabályoknak az SZMSZ -ben történő szerepeltetése érdekében. 5 Mivel több alkalommal felmerült, ezért szükséges rögzíteni, hogy nem kötelező a jogi képviselő, ügyvédi ellenjegyzés igénybevétele az SZMSZ-hez. Az egyes jogszabályok és jogszabályi rendelkezések hatályon kívül helyezéséről szóló 2007. évi LXXXII. törvény II. Fejezete (Egyes törvények, törvényerejű rendeletek, illetve azok egyes rendelkezéseinek deregulációja) 2. -ának 655. pontja 2007. július 1.-vel hatálytalanította a Tht. 62. (1) bekezdésben foglalt rendelkezést: ( Az e törvény hatálybalépéséig már bejegyzett társasház közgyűlése - az alapító okirat erre vonatkozó rendelkezéseinek hatálytalanításával egyidejűleg - határozatával a szervezeti-működési szabályzatot megállapítja, illetőleg a meglévő szervezeti működési szabályzatát e törvény rendelkezéseinek megfelelően módosítja. ) Ennek megfelelően Tht. 62. (3) bekezdésben foglalt rendelkezés értelemszerűen nem alkalmazható. ( Az (1) bekezdés rendelkezései szerint meghozott határozatot közokiratba vagy ügyvéd - jogkörén belül jogtanácsos - által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni ) VIKTÓRIA KFT TEL: 06-1-210-3841 06-30-6345-060 viktoriakft@tarsashazitanacsadas.hu www.tarsashazitanacsadas.hu
6 Jogosult felhasználó: megnevezése ÁSZF: www.tarsashazitanacsadas.hu SZMSZ FEDLAP FOLYTATÁSA: A T ÁRSASHÁZ ALAPADATAI: 6 1. HELYRAJZI SZÁM: A. ÉPÜLET (.. U....) /A/1 57 B. ÉPÜLET (.. U....) /B/1 51 B. ÉPÜLET (.. U....) /B/52 126 B. ÉPÜLET (.. U....) /B/127 148 C. ÉPÜLET (.. U.....) /C/1 55 2. ADÓSZÁM:.-1-. 3. FIZETÉSI SZÁMLA SZÁMA: 4. KÖZÖS KÉPVISELŐ:. KFT NEVE:. ÜGYVEZETŐ CÍME: 1 BUDAPEST,. ÚT. TELEFON: E-MAIL:.@.hu 6 A társasházra vonatkozó alapadatok megjelenítését információ tartalma miatt tartjuk fontosnak. Ritkán, de előfordult, hogy a fedlapon csak a helyrajzi számot és az adószámot kérték megjeleníteni. Az is előfordult, hogy az SZVB e-mail címe és telefonja is feltüntetésre került.
Jogosult felhasználó: megnevezése ÁSZF: www.tarsashazitanacsadas.hu 7 TARTALOMJEGYZÉK Az SZMSZ bevezető része... 13 1. Általános rész... 15 1.1. A szabályozás rendje, célja... 15 1.1.1. A szabályozás rendje... 15 1.1.2. Az SZMSZ és HÁZIREND... 16 1.1.2.1. A TÁRSASHÁZ számviteli szabályzata (ügyrendje)... 17 1.1.2.2. A TÁRSASHÁZ tűzvédelmi szabályzata... 18 1.2. Fogalmak, értelmező rendelkezések... 19 1.2.1. A Tht. 56. -a szerinti értelmező rendelkezések... 19 1.2.2. Egyéb fogalmak és értelmező rendelkezések... 19 1.2.2.1. A TÁRSASHÁZ működtetésével kapcsolatos értelmező rendelkezések... 19 1.2.2.2. A TÁRSASHÁZ gazdálkodásával kapcsolatos értelmező rendelkezések... 20 1.3. A TÁRSASHÁZ jogállása, tevékenysége... 21 1.4. A TÁRSASHÁZI beszámoló formája és a könyvvezetés... 22 2. A külön és közös tulajdonra vonatkozó alapvető rendelkezések... 23 2.1. A külön és közös tulajdon meghatározása... 23 2.1.1. Általános szabályok jogszabályi rendelkezések... 23 2.1.2. A közös költségviselés szempontjából a külön tulajdon meghatározása... 24 2.1.2.1. Az AO rendelkezése a külön tulajdon meghatározására... 24 2.1.2.2. Jelen SZMSZ kiegészítő rendelkezései a külön tulajdoni tartozékok meghatározására... 24 2.1.2.2.1 A radiátorok cseréjével, padlófűtéssel kapcsolatos szabályok... 25 2.1.3. A teremgarázs albetéten belül a tulajdonostársak egymás közötti jogviszonya... 29 2.1.4. Az AO rendelkezései a tulajdon hányadokról... 30 2.2. A közös tulajdon birtoklása, használata, hasznosítása... 31 2.2.1. Általános szabályok... 31 2.2.2. A közös tulajdonú helyiségek, területek használata, hasznosítása... 32 2.2.2.1. Általános szabályok... 32 2.2.2.2. AO. rendelkezések jogokról (használati, vezeték, átjárási, stb.) 12 szabályozási eset... 34 2.2.2.3. A közös tulajdonú tárolók használata, hasznosítása... 37 2.2.2.4. Egyes, más közös tulajdonú helyiségek, területek közös célú használatának szabályozása... 37 2.2.2.5. Egyes nevesített (pincerekesz, tároló, raktár, szárító, szellőzőgépház, hőközpont, hőfogadó, kazánház, elektromos, gépészeti, gázmérő, közös WC, babakocsi, kerékpár, ovóhely, házfelügyelői-gondnoki lakások, stb.) közös tulajdonú helyiségek használata, hasznosítása 29 szabályozási eset... 38 2.2.2.6. Egyes nevesített (homlokzat, udvar, kert, parkolás, tető, lapostető, terasz, lépcsőház, függőfolyosó, padlás, garázs felhajtó-lehajtó-kapu, stb.) közös tulajdonú területek használata, hasznosítása 32 szabályozási eset... 42 2.2.3. Klímaberendezések felszerelésének szabályai... 51 2.2.4. A központi fűtési szolgáltatás... 51 2.2.5. A lift használati rendjének megállapítás részközgyűlési határozattal... 51 2.2.6. A lépcsőházi szellőztető üzemeltetése... 51 2.2.7. A kamerarendszer létesítésével, üzemeltetésével kapcsolatos szabályok... 52 2.2.8. A közös tulajdon berendezéseinek, eszközeinek használata (vezérkulcsos rendszer alkalmazása; proxy beléptető rendszer alkalmazása; közös tulajdonú helyiségek kulcsa, zárcsere; a közös tulajdonú közművek használata, költségviselése; a kerti locsoló; a központi fűtési szolgáltatás; a szellőztető üzemeltetése) 17 szabályozási eset... 53 2.2.9. A közös tulajdon elidegenítése, az alapító okirat módosítása... 58 2.3. A külön tulajdon birtoklása, használata, hasznosítása, rendelkezési jog... 59 2.3.1. Általános szabályok... 59 2.3.2. A lakás nem lakás célú használatának, hasznosításának szabályozása... 59 2.3.3. A nem lakás célú helyiségek funkcióváltásával kapcsolatos szabályok... 62 2.3.4. A külön tulajdont érintő fenntartással, használattal kapcsolatos szabályok... 63 2.3.5. A külön tulajdont érintő építkezéssel kapcsolatos szabályok... 65 2.3.6. A külön tulajdont érintő bejelentési kötelezettség, nyilvántartási, adatszolgáltatási szabályok... 66 2.4. A tulajdonosok ellenőrzési jogköre... 70 2.4.1. Általános szabályok... 70 2.4.1.1. A tulajdonosok irat betekintési joga... 71 2.4.2. A közösség ellenőrzési jogkörének biztosítása a Tht. 51. (4) bekezdése alapján... 72 2.5. Jogorvoslati lehetőségek... 74 VIKTÓRIA KFT TEL: 06-1-210-3841 06-30-6345-060 viktoriakft@tarsashazitanacsadas.hu www.tarsashazitanacsadas.hu
8 Jogosult felhasználó: megnevezése ÁSZF: www.tarsashazitanacsadas.hu 2.6. Az SZMSZ, a HÁZIREND, a közösségi együttélés szabályait sértő magatartásokkal, vendéglátó üzletekkel kapcsolatos panaszok esetére vonatkozó eljárási szabályok... 75 3. A TÁRSASHÁZ szervezeti felépítése, szerveinek hatás-, és feladatköre... 76 3.1. A közgyűlés funkciója, hatás- és feladatköre, működése... 76 3.1.1. A közgyűlés funkciója... 76 3.1.2. A közgyűlés hatás- és feladatköre... 77 3.1.3. Kizárólag közgyűlésen hozható határozatok... 78 3.1.4. A közgyűlés működési szabályai... 79 3.1.4.1. Részközgyűlések működtetése... 79 3.1.4.2. A közgyűlés összehívásának szabályai... 79 3.1.4.3. A közgyűlés határozatképessége... 83 3.1.4.4. A meghatalmazás szabályai... 83 3.1.4.5. A megismételt közgyűlés... 84 3.1.4.6. A közgyűlés levezetése... 85 3.1.4.7. A jegyzőkönyvezés szabályai... 86 3.1.4.8. A közgyűlési határozatok tartalmi követelményei... 87 3.1.4.9. A döntéshozatali (szavazási) szabályok... 88 3.1.5. A közgyűlési határozathozatal írásbeli szavazással... 90 3.1.5.1. Az írásbeli szavazás általános szabályai... 90 3.1.5.2. Az írásbeli szavazás lebonyolításának módjai... 91 3.1.5.2.1 Listás (körözvény szerinti) szavazás... 91 3.1.5.2.2 Szavazólapos szavazás... 92 3.1.6. A részközgyűlési körzetek megállapítása, hatásköre, működési szabályai... 93 3.1.6.1. Részközgyűlések létesítése... 93 3.1.6.1.1 I. sz. Lépcsőház részközgyűlési körzet.. u..... 93 3.1.6.1.2 II. sz. Lépcsőház részközgyűlési körzet.. u..... 93 3.1.6.1.3 III. sz. Lépcsőház részközgyűlési körzet.. u..... 93 3.1.6.1.4 IV. sz. Lépcsőház részközgyűlési körzet.. u..... 93 3.1.6.1.5 V. sz. Lépcsőház részközgyűlési körzet.. u..... 93 3.1.6.1.6 VI. sz. Lépcsőház részközgyűlési körzet.. u..... 94 3.1.6.1.7 VII. sz. Lépcsőház részközgyűlési körzet.. u..... 94 3.1.6.1.8 VIII. sz. Lépcsőház részközgyűlési körzet.. u..... 94 3.1.6.1.9 IX. sz. Lépcsőház részközgyűlési körzet.. u..... 94 3.1.6.1.10 X. sz. Lépcsőház részközgyűlési körzet.. u..... 94 3.1.6.1.11 XI. sz. Lépcsőház részközgyűlési körzet.. u..... 94 3.1.6.1.12 XII. sz. Lépcsőház részközgyűlési körzet.. u..... 94 3.1.6.1.13 XIII. sz. Lépcsőház részközgyűlési körzet.. u..... 94 3.1.6.1.14 XIV. sz. Lépcsőház részközgyűlési körzet.. u..... 95 3.1.6.1.15 XV. sz. Lépcsőház részközgyűlési körzet.. u...... 95 3.1.6.1.16 XVI. sz. Lépcsőház részközgyűlési körzet.. u..... 95 3.1.6.1.17 XVII. sz. Lépcsőház részközgyűlési körzet.. u..... 95 3.1.6.1.18 XVIII. sz.. teremgarázs részközgyűlési körzet... 95 3.1.6.1.19 XIX. sz.. teremgarázs részközgyűlési körzet... 95 3.1.6.1.20 XX. sz..teremgarázs részközgyűlési körzet... 95 3.1.6.1.21 XXI. sz.. fűtés részközgyűlési körzet. u.... 96 3.1.6.1.22 XXII. sz..fűtés részközgyűlési körzet.. u..;. u..; u..,... 96 3.1.6.1.23 XXIII. sz.. fűtés részközgyűlési körzet.. u....... 96 3.1.6.2. A részközgyűlések hatás és feladatköre, működési szabályai... 97 3.1.6.2.1 Általános szabályok... 97 3.1.6.2.2 A lépcsőházi részközgyűlések (I. XVII.) hatás és feladatköre, működési szabályai... 98 3.1.6.2.2.1 LÉPCSŐHÁZI BIZALMI FUNKCIÓ LÉTESÍTÉSE, MŰKÖDÉSE... 98 3.1.6.2.3 A teremgarázs részközgyűlések (XVIII. XX.) hatás és feladatköre, működési szabályai... 99 3.1.6.2.4 A fűtési részközgyűlések (XXI. XXIII.) hatás és feladatköre, működési szabályai... 100 3.2. A közös képviselő tevékenységének szabályozása... 101 3.2.1. A közös képviselő funkciója... 101 3.2.2. A közös képviselő hatás- és feladatköre... 102 3.2.2.1. A közös képviselő aláírási, bankszámlák feletti rendelkezési jogosultsága... 110 3.2.2.2. A közös képviselő feladatai a közösköltség-hátralék megfizetése érdekében... 110 3.2.2.3. A közös képviselő hatás és feladatköre egyedi esetekben a közös költséghozzájárulási kötelezettség csökkentésére... 113
Jogosult felhasználó: megnevezése ÁSZF: www.tarsashazitanacsadas.hu 9 3.2.2.4. A közvetlen üzemeltetési feladatok ellátásának megszervezése, a háttér szolgáltatások biztosítása... 113 3.2.2.4.1 Általános szabályok... 113 3.2.2.4.2 A gondnok feladat-és hatásköre... 114 3.2.2.4.3 Más szervezeti egységek hatás és feladatköre (házmester, gondnok, takarító, fűtő, stb.)... 115 3.3. A számvizsgáló bizottság (SZVB) működése... 116 3.3.1. Az SZVB funkciója... 116 3.3.2. Az SZVB hatás és feladatköre, munkarendje... 117 3.3.3. Az SZVB elnökének feladat és hatásköre... 119 3.3.4. A Tht. 51. (1) bekezdésben foglalt ellenőrzési, véleményezési feladatok ellátása könyvviteli szolgáltatás végzésére jogosult szolgáltatóval... 121 3.3.5. A gazdasági ellenőrzés segítése (a továbbiakban: GESZ)... 121 3.4. Más szervezeti egységek hatás és feladatköre (eseti bizottság létesítése; lépcsőházi bizalmi funkció létesítése tulajdonosi bizottság)... 122 4. Gazdálkodási szabályok... 123 4.1. A Tht. rendelkezései a költségvetésre és az elszámolásra... 123 4.1.1. A közös tulajdon fenntartás terheiért való felelősség szabályai... 123 4.1.2. A felújítási alap képzésének és felhasználásának szabályai... 124 4.2. A bevételi források... 124 4.3. A költségfelosztási szabályok... 125 4.3.1. Általános költségfelosztási szabály... 125 4.3.2. Eltérések az általános költségfelosztási szabálytól... 126 4.3.2.1. A víz-csatornadíj költségviselési felosztási és elszámolási szabályok... 126 4.3.2.1.1 A vízórások díjfizetési kötelezettsége... 126 4.3.2.1.2 A nem vízórások díjfizetési kötelezettsége... 127 4.3.2.1.3 A mellékvízmérő órával kapcsolatos eljárási szabályok... 127 4.3.2.2. A TÁRSASHÁZ adottságainak és igényeinek megfelelő egyedi költségviselési szabályozások (felvonó; parkolóhely, garázs, kocsi lejáró-feljáró és kapu; szemétszállítás; közös képviselet, áram; kéménydíj; távfűtés; központi fűtés)... 131 4.3.3. A RÉSZKÖZGYŰLÉSI szintű költségek és bevételek... 135 4.3.3.1. A I.; II.; V.; VI.; VII.; IX.; X.; XI.; XIV.; XV. sz. LÉPCSŐHÁZI (LIFTES) részközgyűlések tulajdonosait terhelő költségek... 135 4.3.3.1.1 Üzemeltetési költségek... 135 4.3.3.1.2 Karbantartási költségek... 135 4.3.3.1.3 Liftüzemeltetési, karbantartás költségei... 135 4.3.3.1.4 Kiadások... 135 4.3.3.2. A III.; IV., VIII.; XII.; XIII.; XVI.; XVII. sz. LÉPCSŐHÁZI részközgyűlések tulajdonosait terhelő költségek... 136 4.3.3.2.1 Üzemeltetési költségek... 136 4.3.3.2.2 Karbantartási költségek... 136 4.3.3.2.3 Kiadások... 136 4.3.3.3. A TEREMGARÁZS részközgyűlések tulajdonosait terhelő költségek, felosztási és elszámolási szabályok... 136 4.3.3.4. A FŰTÉSI részközgyűlések tulajdonosait terhelő költségek, felosztási és elszámolási szabályok... 137 4.3.4. A TÁRSASHÁZI szintű költségek, elszámolásuk... 137 4.3.5. Egyéb költségviselési felosztási és elszámolási szabályok... 138 4.3.5.1. A tulajdonosokat terhelő egyedi kiadások elszámolása... 138 4.3.5.2. Egyedi esetekben, közgyűlési határozattal egyedi költségviselés megállapítása... 139 4.3.6. A pénzkezelés, az átutalások, kifizetések teljesítésének szabályai... 140 4.3.6.1. A TÁRSASHÁZ pénzforgalma... 140 4.3.6.2. Számla és szerződés bemutatási kötelezettség az SZVB-nek... 140 4.3.6.3. Eljárási szabályok fedezethiány esetére... 140 4.3.6.4. A tulajdonost terhelő késedelmi kamat elszámolása... 141 4.3.6.5. A tulajdonosokat terhelő (közös költséget nem képező) kiadások... 142 4.3.6.5.1 Egyes, közüzemi és más szolgáltatások díja elszámolásának, fizetésének megállapítása közgyűlési határozattal... 142 4.4. Az SZMSZ és HÁZIREND megszegése esetén általános kártérítés fizetési kötelezettség megállapítása... 143 5. Rendelkező rész... 144 5.1. Az SZMSZ és HÁZIREND hatálybalépése... 144 5.2. Átmeneti rendelkezések (a mellékvízórák belső leolvasásáról, elszámolásáról; a közös vízhasználati díjról; a nem vízórások között a víz-csatornadíj lakók száma szerinti felosztásáról; a garázs lejáró és kapu költségviseléséről; rendelkezés a pontban foglalt szabályozásról)... 144 5.3. Vegyes rendelkezések... 146 5.3.1. A Tht. rendelkezései... 146 5.3.2. Eljárási szabályok az SZMSZ módosítására... 146 5.3.3. Az SZMSZ és HÁZIREND hatálya... 146 A.. LAKÓPARK TÁRSASHÁZ HÁZIRENDJE... 147 VIKTÓRIA KFT TEL: 06-1-210-3841 06-30-6345-060 viktoriakft@tarsashazitanacsadas.hu www.tarsashazitanacsadas.hu
10 Jogosult felhasználó: megnevezése ÁSZF: www.tarsashazitanacsadas.hu 1. A HÁZIREND célja, hatálya... 147 2. Általános rendelkezések... 148 3. A nyugalmat zavaró magatartás és tevékenység... 149 4. A TÁRSASHÁZ tisztasága... 150 5. A TÁRSASHÁZ állagának védelme... 152 6. A közös használatra szolgáló helyiségek, területek használata... 154 7. A TÁRSASHÁZ adottságainak megfelelő szabályozások (felvonó, park, kert, játszótér, parkolás)... 157 8. Az állattartás szabályai... 159 9. A HÁZIREND megsértőivel szembeni eljárási szabályok... 160 10. Vegyes rendelkezések... 161 A TÁRSASHÁZ szervezeti felépítésének sémái (konfigurációi)... 162 Az SZMSZ tartalma és szerkezete 7 7 Az SZMSZ tartalmát és szerkezetét érintő felvetések kapcsán szükséges az alábbiak rögzítése: 1. A részletes, tematikus tartalomjegyzék nem felesleges, többek között ez teszi lehetővé a felmerülő esetre a szabályozás gyors megkeresését. 2. A részletes SZMSZ mellett szóló érv, hogy a vonatkozó releváns jogszabályhelyet, alapító okirati és SZMSZ -beli rendelkezést együtt tartalmazza és ezzel ad teljes körű, pontos szabályozást, nem felesleges a jogszabályi hivatkozás és nem is ésszerűtlen. 3. Az SZMSZ a társasházközösség működésének szabályait tartalmazó okirat, a tulajdonosok életviszonyait hosszabb távon meghatározó, a közgyűlés határozatával elfogadott szabálygyűjtemény. Ekként nem az egyszerű hétköznapi nyelvnek való megfelelés, a szabados megfogalmazás tekinthető alapkövetelménynek, hanem a pontos, egzakt jogszabályi meghatározásokkal egyező fogalmakat tartalmazó, a többféle értelmezést kizáró szabályokat, megfelelő szankciórendszerrel, az alapjául szolgáló jogszabályi környezetre való hivatkozással és vele összhangban álló egységes rendszert képező, olykor belső és külső hivatkozásokat is tartalmazó egységes és koherens szabályzat előírása a cél. 4. Azon körülmény, hogy esetlegesen egy laikus számára első olvasásra kissé bonyolultnak tűnik az SZMSZ, nem jelenti azt, hogy ez akár az ésszerűség követelményeivel ellentétes volna, vagy pedig a jogászkodás irányába tolódna. Sőt! Az SZMSZ egyfajta jogforrásnak tekinthető, melynek megsértése bizonyos szempontból jogsértésnek minősülhet. Figyelemmel kell lenni arra is, hogy a bírósági gyakorlat is egyre inkább támaszkodik az SZMSZ-ben foglaltakra, és a jegyzői törvényességi felügyelet is vizsgálhatja az SZMSZ tartalmát jogszerűség szempontjából. 5. A különböző jogszabályok keretei között kidolgozott szabályrendszer a gyakorlatban bevált, a felmerült esetekre, preventív módon, túlnyomórészt megfelelő szabályozást ad, ritkán fordult elő, hogy olyan kérdés merült volna fel, melyre az SZMSZ-ben nem lehetett megfelelő rendelkezést találni. Több mint 20 éves tapasztalat, hogy egy kellő részletességű, jó szabályozással jobb megelőzni a felmerülő problémákat, mint akkor keresni a megoldást, amikor már ég a ház. Az általunk kidolgozott SZMSZ rendszere, szerkezete, tartalma a fejlesztések miatt is időtállóak. A szükséges módosítások egyszerűen, gyorsan elvégezhetők. Ha az eddigi 20 alkalom után újabb társasházi törvénymódosítás lesz, vagy ha teljesen új társasházi törvény születik, már nem kell új SZMSZ-t készíteni, elegendő lesz annak módosítása. Ezt többek között azzal értük el, hogy alapvetően a társasház döntési hatáskörébe tartozó szabályozások szerepelnek az SZMSZ-ben, és az SZMSZ-ben kialakított szabályozási rend és felhatalmazás alapján az operatív feladatokat, eljárási szabályokat a jogszabályok által kötelezően előírt úgynevezett belső szakmai (számviteli-ügyrend, illetve tűzvédelmi) szabályzatok tartalmazzák. 6. A tapasztalatok szerint az SZMSZ tervezethez benyújtott tulajdonosi észrevételek, javaslatok többségében nem felelnek meg a jogszabályokban foglaltaknak, a szakmai követelményeknek, adott esetben ellentmondóak, felerősíthetik a bürokrácia negatív jelenségeit (pl. bonyolulttá teszi, lassítja az eljárásokat, működési zavarok keletkeznek), nem teszik lehetővé a felelősség egyértelmű megállapítását, koherencia zavarok keletkeznek. A tulajdonosok olyan észrevételeket is írnak, melyeket nem tartalmazhat az SZMSZ, pl. az egyes eszközök állapota.
Jogosult felhasználó: megnevezése ÁSZF: www.tarsashazitanacsadas.hu 11 Az SZMSZ tartalma és szerkezete 8 Szervezetalakítás: szervezettervezés, szervezetfejlesztés A döntési struktúra, a vezetés funkciói 8 A társasház a működését illetően ugyanolyan szervezetnek minősül, mint bármely más és alkalmazható (alkalmazni kell) minden olyan fogalmi kategóriát és módszertant, amely más típusú szervezetekre (pl. vállalatokra) is általában érvényesek. A társasház működése (szervezete) ugyanúgy tervezhető és leírható-leírandó a vezetési- szervezési szakirodalom által javasolt, ún. strukturális jellemzőkkel, mint bármely más szervezeté. A társasház, mint szervezet működésének, struktúrájának kialakítását a környezet és a belső adottságai (vezetésiszervezési szakirodalmi elnevezés: kontingenciaelmélet ) határozzák meg. A társasház belső adottságai közül releváns az alaptevékenység meghatározása, melyből kiindulva kell a munkamegosztást, a hatásköröket, eljárási szabályokat, stb. kialakítani. Egy társasház működési rendjét, szervezetét a társasház természetéből, lényegéből kiindulva kell kialakítani. A létrehozandó szervezeti formának meg kell felelnie a szervezet (a társasház) adottságainak (kontextuális tényezők). A szervezeti adottságok közül elsősorban az alábbiakra kell tekintettel lenni: a tevékenységi kör (alapfeladatok együttese), a belső adottságok, sajátosságok (a szervezet tagjainak jellemzői; a méret-nagyság; az alapfolyamatok; információtechnológia; a szervezet eredete; a telepítés helyzete). A tevékenységi kör, az elvégzendő feladatok tartóssága (állandósága) stabil, úgynevezett funkcionális szervezet kialakítását teszi lehetővé, és ez is indokolja a magas fokú, részletes írásbeli szabályozás szükségességét. Ahhoz, hogy a társasház hatékonyan, eredményesen működjön, elengedhetetlen a szervezetalakítás, ezen belül a szervezettervezés és a szervezetfejlesztés feladatának elvégzése. A szervezettervezés a szervezet strukturális jellemzőinek (munkamegosztás, hatáskör, koordináció, szervezeti séma minta mellékelve) kialakítására irányul, melynek során rögzítésre kerülnek a tartós feladatok, hatáskörök és a koordinációs szabályok. A szervezettervezés feladatai: A munkamegosztás és annak szabályozása: Egy nagyobb tevékenységi kör, feladatkomplexum részfeladatokra bontását és e részfeladatok egyes szervezeti egységekhez (személyekhez) való telepítését jelenti. Az elsődleges munkamegosztás a társasházaknál alapvetően a funkcionális elv alkalmazásával alakítható ki. A funkcionális elv szerinti munkamegosztás során homogén tevékenységeket különítünk el egymástól. A hatáskörmegosztás és annak szabályozása: E strukturális jellemzőnek az a lényege, hogy a szervezeti egységek, ill. személyek csak akkor tudják a rájuk háruló feladatot jól ellátni, ha megfelelő hatáskörrel (döntési, utasítási, koordinációs, stb. jogkörrel) rendelkeznek. Természetesen a kialakított feladat és hatáskörnek megfelelően kell a felelősséget is megállapítani. Más szempontból: A jól működő felelősségi rendszer csak akkor teremthető meg, ha a szervezeti egység vagy személy a munkamegosztásból rá háruló feladat ellátásához kap megfelelő hatáskört, azaz a munkamegosztás és hatáskörmegosztás egymással konzisztens módon kerül kialakításra. A koordináció és annak szabályozása: A koordináció olyan funkció, amelyen keresztül a szervezet egészének működését a megfelelő célok elérése irányába tereli. Tekintettel arra, hogy a társasház működésében kiemelkedő szerepe van a koordinációnak, ezért szükséges a főbb koordinációs eszközök ismertetése, melyek a következők: Technokratikus koordináció (pl.: költségvetési terv, elszámolási rend, a társasház működésének szabályozási rendje, stb.) Strukturális koordináció (pl.: közgyűlés, közös képviselet, számvizsgáló bizottság, munkaszervezeti struktúra, stb.) Személyorientált koordináció, amely elsősorban a konfliktus feloldást célozza. A társasházaknál a feladatok többsége jól strukturálható, ezért mindhárom koordinációs eszköz megfelelő formában alkalmazható, alkalmazandó. A szervezetfejlesztéssel a szervezet hatékony működését alapvetően a "szervezeti tagok" (tulajdonosok, bérlők, "ügyintézők", házgondnok, karbantartók, stb.) magatartásának, viselkedésének és motivációinak befolyásolása révén kívánja elérni. A szervezet kialakításánál figyelembe kell venni a személyi adottságokat is. Például IB, SZVB működése esetén ennek alapján lehet eldönteni, hogy testületi formában vagy munkamegosztásosan működjön. A társasházi szervezetben a függelmi kapcsolatok, az érdekviszonyok egészen sajátosak, és ennek megfelelően kell a társasház működését megtervezni és szervezni. A társasház fenntartása (működtetése, üzemeltetése, karbantartása) komplex szakértelmet és ismereteket igényel, ezért ésszerű munkamegosztást és szervezetet kell kialakítani valamennyi közreműködő számbavételével. Mint minden szervezetnél, a társasháznál is egyértelmű döntési-vezetési struktúrát kell kialakítani, melyhez a kiindulópontot a Tht. vonatkozó rendelkezései adják, még akkor is, ha ezek nem teljes körűek, adott esetben ellentmondóak. Előzetesen szükséges rögzíteni a vezetés funkcióit (irodalomjegyzék [2] 80.-81. oldal): tervezés; szervezés; irányítás; koordinálás; ellenőrzés. A vezetés funkciói közül az SZMSZ kapcsán a szervezés funkcióját szükséges kiemelni, mert álláspontunk szerint a közös képviseletnek, mint vezetésnek kell ellátnia elsődlegesen a szervezetalakításhoz kapcsolódó feladatokat. VIKTÓRIA KFT TEL: 06-1-210-3841 06-30-6345-060 viktoriakft@tarsashazitanacsadas.hu www.tarsashazitanacsadas.hu
12 Jogosult felhasználó: megnevezése ÁSZF: www.tarsashazitanacsadas.hu Az SZMSZ tartalma és szerkezete 9 A részközgyűlés hatás- és feladatköre 9 A Tht. 41. (1.) bekezdése teszi lehetővé, hogy az SZMSZ a közgyűlés megtartásának módját részközgyűlések formájában is meghatározhatja. A részközgyűlés hatásköréről konkrétan a Tht. 41. (3) bekezdése rendelkezik, miszerint az SZMSZ az elkülöníthető gazdálkodású épületrészekhez tartozó lakások tulajdonostársai tekintetében létesített részközgyűlést önálló döntési jogkörrel ruházhatja fel az elkülöníthető gazdálkodás ügyében. A Tht. 13. (2) d) pontja pedig arról rendelkezik, hogy az SZMSZ-nek a Tht. keretei között tartalmaznia kell a közgyűlés, illetőleg a részközgyűlés hatáskörére és eljárására vonatkozó részletes szabályokat. A részközgyűlések működésére vonatkozóan a Tht. 41. (2) bekezdése ad egyfajta iránymutatást, miszerint a részközgyűléseket azonos napirenddel kell megtartani, a szavazatokat össze kell számítani, és a részközgyűlések megtartására, a közgyűlésre vonatkozó szabályokat kell megfelelően alkalmazni. Az előzőek alapján a részközgyűlés hatás- és feladatkörének meghatározásánál figyelembe veendő tényezők: 1. A Tht. rendelkezései szerint a részközgyűlés önálló döntési jogköre az elkülöníthető gazdálkodás ügyére terjedhet ki. 2. A működésre vonatkozóan pedig lényegében csak arra az egyik megoldási lehetőségre vonatkozóan van rendelkezés a Tht.-ben, amikor a részközgyűléseken történik a társasházi szintű kérdésekben is a döntéshozatal (azonos napirenddel kell megtartani), vagyis ebből az következik, hogy társasházi szintű közgyűlés tartására nem kerül sor. (Megjegyzés: jelen kézikönyvben lényegében a másik megoldás kerül bemutatásra, miszerint alapvetően csak az önálló gazdálkodás körében kerül sor részközgyűlések tartására.) A Tht. más rendelkezéseit is figyelembe véve álláspontunk szerint a Tht. hiányosan, ellentmondóan és nem a valós helyzeteknek, igényeknek megfelelően szabályoz, melyekre a konkrét szabályozási eseteknél a kézikönyv a lábjegyzetben kitér. A részközgyűlésekkel kapcsolatosan megoldandó szervezetalakítási feladatok: 1. Az alapvető két megoldási lehetőségnek (lásd 2. pont megjegyzést) megfelelően szabályozni szükséges a közgyűlés és a részközgyűlés munkamegosztását, hatás-és feladatkörét, különös tekintettel a minősített szavazást igénylő esetekre. 2. A szervezeti megoldástól függően az ellenőrzés feladataival kapcsolatos munkamegosztás, hatás-és feladatkör szabályozása ( társasházi - és részközgyűlési szintű ellenőrzés, SZVB, SZVB elnök, SZVB tagok számvizsgálók hatás-és feladatköre).
Jogosult felhasználó: megnevezése ÁSZF: www.tarsashazitanacsadas.hu 13 Az SZMSZ bevezető része 10 A 2013 évi V. törvény a Polgári Törvénykönyvről (továbbiakban: Ptk.), a 2003. évi CXXXIII. törvény a társasházakról (továbbiakban: Tht.), a számvitelről szóló 2000. évi C. törvény (a továbbiakban: Sztv.), a számviteli törvény szerinti egyes egyéb szervezetek beszámoló készítési és könyvvezetési kötelezettségének sajátosságairól szóló 479/2016. (XII. 28.) Korm. rendelet 11 (a továbbiakban: Sz.Kr.) és más vonatkozó jogszabályok, valamint az érvényes társasházi alapító okirat alapján a TÁRSASHÁZ a működését, szervezetét a jelen SZERVEZETI- MŰKÖDÉSI SZABÁLYZAT (a továbbiakban: SZMSZ) határozza meg. A TÁRSASHÁZ működésének és szervezetének szabályait többek között a Tht. 4/A. ; 13. ; 24. (2); 26. 12 rendelkezései 13 alapján kell megalkotni. 10 A társasházi SZMSZ készítése esetén Az SZMSZ bevezető része szöveg törlése javasolt, mivel volt olyan vélemény, miszerint az 1. fejezet is a bevezetőrészhez tartozik, holott erről nincs szó. 11 A számviteli törvény szerinti egyes egyéb szervezetek beszámoló készítési és könyvvezetési kötelezettségének sajátosságairól szóló 479/2016. (XII. 28.) Korm. rendelet 54. -a szerint 2017. 01. 01.-én lépett hatályba, az 55. (3) bekezdése szerint a 2016. üzleti évről készített beszámolóra a számviteli törvény szerinti egyes egyéb szervezetek beszámolókészítési és könyvvezetési kötelezettségének sajátosságairól szóló 224/2000. (XII. 19.) Korm. rendelet 2016. december 31-én hatályos szabályait kell alkalmazni. 12 A korábbi időszakban, a bevezető részben az SZMSZ készítés alapvető tartalmi követelményeit tartalmazó Tht. rendelkezéseket is beírtuk, mivel a tapasztalatok szerint a tulajdonosok számára releváns információ, hogy mit kell tartalmaznia az SZMSZ-nek: 1) A társasháztulajdonnal kapcsolatban a Polgári Törvénykönyv (a továbbiakban: Ptk.) rendelkezéseit a Tht. törvényben nem szabályozott kérdésekben kell alkalmazni. [Tht. 4/A..] 2) A közösség szerveit, azok hatáskörét, jogait és kötelezettségeit, a közös költség viselésének szabályait a közösség szervezeti-működési szabályzatában kell megállapítani. [Tht. 13..(1)] 3) A szervezeti-működési szabályzatnak Tht. keretei között - tartalmaznia kell: [Tht. 13..(2)] a) a tulajdonostárs külön tulajdonának használatára, hasznosítására, a külön tulajdonon belül nem mérhető közüzemi és más szolgáltatások díjának elszámolására és megfizetésére, b) a közös tulajdon fenntartására, ezen belül - a közös költség viselésére és a költség-hátralékok megfizetésére, - felújítási alap képzése esetén az alap felhasználására, c) a társasházi lakóépület házirendjére, d) a közgyűlés hatáskörére és eljárására, e) a közös képviselő hatáskörére és feladataira, f) a számvizsgáló bizottság, ennek hiányában a közösség ellenőrzési jogkörére, feladataira vonatkozó részletes szabályokat. 4) A szervezeti-működési szabályzatban kell meghatározni: [Tht. 24..(2)] a) a közös költség tulajdoni hányadtól eltérő megfizetése esetén, az érintett költségnemeket és a számítás módját, b) a külön tulajdonon belül nem mérhető közüzemi és más szolgáltatások díja tekintetében az egyes szolgáltatásokra vonatkozó külön jogszabályok alapján történő elszámolás és a megfizetés szabályait, c) a közösköltség-hátralék megfizetése érdekében a közös képviselőnek az adós tulajdonostárs határidő megjelölésével történő felszólításával, továbbá - ha a felszólítás eredménytelen - a fizetési meghagyás kibocsátásának kezdeményezésével, illetőleg - Tht. rendelkezései szerinti felhatalmazása esetén - a jelzálogjog bejegyzése és annak törlése iránti kérelem benyújtásával kapcsolatos feladatait, d) felújítási alap képzésének elhatározása esetén - a külön jogszabályban meghatározott legkisebb mérték figyelembe vételével - a hozzájárulás mértékét, valamint az alap felhasználásának szabályait. 5) A szervezeti-működési szabályzatban meg kell határozni a külön tulajdonon belüli építési-szerelési munka, és a zajjal járó más tevékenység végzésének a lakhatás nyugalmát szolgáló szabályait (a továbbiakban: házirend); e szabályok nem lehetnek ellentétesek az építésre, illetőleg a zajszint határértékére a lakóépület tekintetében irányadó külön jogszabályok rendelkezéseivel. [Tht. 26.. (1)] 6) A közösség a házirendben meghatározza a közös tulajdonban lévő épületrészek, területek és helyiségek használatára vonatkozó részletes szabályokat is. [Tht. 26.. (2)] A beérkezett észrevételeket (gyakoriak a jogszabályváltozások, terjedelmessé teszi az SZMSZ-t) figyelembe véve alkalmazhatjuk az úgynevezett utaló szabályozást, azaz hivatkozunk az SZMSZ tartalmát meghatározó jogszabály helyekre. Előfordult, hogy a jegyzői törvényességi felhívás (JTF.) tételesen felsorolta a Tht. vonatkozó rendelkezéseit. 13 Amennyiben a társasház törvényességi felhívást kapott (JTF.), akkor indokolt lehet a következő szövegrész beszúrása: valamint. Polgármesteri Hivatal Hatósági ügyosztályának. iktatószámú törvényességi felhívása VIKTÓRIA KFT TEL: 06-1-210-3841 06-30-6345-060 viktoriakft@tarsashazitanacsadas.hu www.tarsashazitanacsadas.hu
14 Jogosult felhasználó: megnevezése ÁSZF: www.tarsashazitanacsadas.hu SZMSZ kézikönyv 14 A redukált SZMSZ kézikönyv tartalma Az SZMSZ tartalma és szerkezete 15 Az utaló szabályozási módszer Az SZMSZ tartalma és szerkezete 16 Redukált SZMSZ készítése 14 Az 1./3./T. sz. kézikönyv teljes körűen mutatja be az eddig kidolgozott szabályozási eseteket. Az 1./3./T. sz. kézikönyvnek van egy 1./3./R. sz. jelű, úgynevezett redukált változata: Ez azt jelenti, hogy az 1./1./T. sz. kézikönyvben már szereplő szabályozási eseteket a redukált kézikönyv nem tartalmazza, de utalunk arra, hogy ezek az 1./1./T. sz. kézikönyvben hol találhatóak. Amennyiben a felhasználó az 1./1./T. sz. kézikönyvvel már rendelkezik, akkor szükség esetén elegendő megrendelnie a redukált kézikönyvet. A redukált kézikönyvben jól áttekinthető az 1./1./T. sz. kézikönyvben leírt szervezeti struktúrához képesti különbség, ezzel segítve a felhasználó munkáját. 15 A Tht. ritkábban alkalmazandó rendelkezései esetében is alkalmazható az utaló szabályozási módszer, melynek lényege, hogy a feladat számbavételre kerül a kapcsolódó és alkalmazandó jogszabályi rendelkezésekkel együtt. Ez az utaló szabályozási módszer tette lehetővé, hogy ne kelljen minden jogszabályi rendelkezést betenni az SZMSZbe. Korábban, amikor kevés rendelkezés volt a Tht. -ben, valamennyi, a társasházat érintő rendelkezést beírtuk annak érdekében, hogy ne kelljen a tulajdonosoknak a törvényi rendelkezést keresgélni. Egyébként az utaló szabályozás miatt is a tulajdonosi véleményezéshez javasoljuk biztosítani a hatályos társasházi törvényről szóló kiadványunkat, így biztosítva a döntéshez a szükséges információkat. Vannak olyan vélemények, hogy szükségtelen utalni a rendelkezésekre, természetesen az előterjesztők, és/vagy a tulajdonosok az SZMSZ-ben dönthetnek az utaló szabályozások számviteli szabályzatban (ügyrendben) való rögzítéséről. A jogszabályi változások és terjedelmi okok miatt az utóbbi időben előtérbe került, hogy ezeket a rendelkezéseket a számviteli szabályzat (ügyrend) tartalmazza. Előterjesztőnek tekintjük a Tht. 43. (1) a) rendelkezés szerint a közgyűlési határozatot előkészítő közös képviselőt, és a Tht. 51. (1) b) rendelkezés szerint a véleményező számvizsgáló bizottságot. Az SZMSZ-ben azok a Tht. rendelkezések szerepelnek, melyek önálló és alkalmazandó szabályt tartalmaznak, illetve amelyek alapján további, pl. hatáskör vagy eljárási szabály megállapítása szükséges, vagy amelyek fontos információk a tulajdonosok számára. Így lesz a témakörben teljes a szabályozás. A Tht. -t nem idézzük, de értelemszerűen szó szerint, az adott társasházra vonatkozóan és megkülönböztetett módon írjuk le a rendelkezéseket. Például intézőbizottság esetén másképp kell az SZMSZ-t elkészíteni, mivel az intézőbizottságnak és az elnöknek is meg kell határozni hatás és feladatkörét, ezért ott, ahol közös képviselőt választanak, a Tht. rendelkezésből ezt kihagyjuk (ezt több társasháznál kifejezetten kérték, mondván, hogy náluk nincs intézőbizottság). Az értelemszerű idézést az egyes rendelkezéseknél a lábjegyzetben adott esetben jelezzük. Az SZMSZ-ben a jogszabályi hivatkozás módja még, hogy a jogszabály számát a rendelkezés mögé beírjuk; ezt is kifejezetten kérték a tulajdonosok, a társasházak. 16 Az SZMSZ készítésénél teljes körűségre törekszünk, a közös képviseletnek és az SZVB-nek ezt adjuk át. Amennyiben ebből az előterjesztők konkrétan megjelölik, hogy mely szabályozások elhagyását kérik, akkor készítjük el az úgynevezett redukált SZMSZ-t. Ennek során az alábbiakra hívjuk fel a figyelmet: 1. Az SZMSZ-tervezetben csak azok a szabályozások maradnak, melyeket a Tht. előír, illetve a jegyzői törvényességi felügyelet más társasházaknál kért, hogy beépítésre kerüljön. Ilyen pl. a 4.1.2. pontban a felújítási alapképzésre vonatkozó szabályozás. Ha a társasháznál nincs és nem várható ilyen, akkor törölhető. 2. Annak érdekében, hogy látható legyen a törölt szabályozások köre, külön mellékelten megküldjük az eredeti SZMSZ-tervezetben a törlésre kijelölt részek bemutatását. Ha a törölt részekből valamit mégis kérnek beépíteni, akkor azt ismételten beépítjük, ügyelve a koherenciára. 3. A Tht. jogszabályokat töröljük, de egyes helyeken értelemszerűen szükség van a jogszabály helyre való utalásra. E miatt is javasoljuk, hogy a Viktória kft társasházi törvényről szóló kiadványát kapják kézhez a tulajdonosok vagy a tulajdonosoknak küldendő levélben jelezzük, hogy a közös képviselőtől kézhez kaphatják. 4. A számviteli szabályzat (ügyrend) készíttetését megfontolásra, ennek megfelelően az SZMSZ-ben szabályozásra javasoljuk. Az egyik oka, hogy az Sztv. 14. (3) bekezdése előírja számviteli politika készítését, ezen belül a 14. (5) bekezdése határozza meg, hogy el kell készíteni az eszközök és a források leltárkészítési és leltározási szabályzatát, az eszközök és a források értékelési szabályzatát, a pénzkezelési szabályzatot. Ezt akkor is el kell készíteni, ha nem szerepel kötelezettségként a SZMSZ-ben, az Sztv. 14. (12) bekezdése szerint ez a közös képviselő feladata. Más jogszabályok is előírnak szabályozást, és a szervezetekre jellemzően ügyrend típusú szabályozásra is szükség van. Ha ez megvalósul, akkor az SZMSZ-ből töröltek az SZMSZ-ben történt felhatalmazás alapján a számviteli szabályzatba (ügyrendbe) építhetők. Így el tudjuk érni, hogy ne legyen szabályozatlan terület. Amennyiben a számviteli szabályzatban szabályozott kérdésben merül fel vitás helyzet, akkor a közös képviselő a számviteli szabályzatban foglaltak alapján eljárhat. Ha ezt a tulajdonos kifogásolja, akkor megfontolható, hogy az adott szabály beépítésre kerüljön az SZMSZ-be. 5. Ha társasház a szerződésben kéri, akkor eleve a két változatot készítjük el az előterjesztői döntés elősegítéséhez.