A Közbeszerzési Döntőbizottság (a továbbiakban: Döntőbizottság) a Közbeszerzések Tanácsa nevében meghozta az alábbi. H A T Á R O Z A T-ot.

Átírás

1 KÖZBESZERZÉSEK TANÁCSA KÖZBESZERZÉSI DÖNTŐBIZOTTSÁG 1024 Budapest, Margit krt Pf Tel: Fax: Ikt.sz.: D.355/13 /2010. A Közbeszerzési Döntőbizottság (a továbbiakban: Döntőbizottság) a Közbeszerzések Tanácsa nevében meghozta az alábbi H A T Á R O Z A T-ot. A Döntőbizottság a ProMix Property Kft. (2051 Biatorbágy, Iharos hrsz. 096/2., képviseli: Germus & Társai Ügyvédi Iroda Dr. Germus Gábor ügyvéd, 1016 Budapest, Mihály u. 15., a továbbiakban: kérelmező) által Biatorbágy Város Önkormányzata (2051 Biatorbágy, Baross Gábor u. 2/A., képviseli: Sár és Társai Ügyvédi Iroda Dr. Tálas K. József ügyvéd 1051 Budapest, Bajcsy- Zsilinszky út 16. II. em., továbbiakban: kérelmezett) Biatorbágy 0309 hrsz-ú ingatlan megvásárlása tárgyú beszerzésével kapcsolatosan a közbeszerzési eljárás mellőzése miatt folytatott jogorvoslati eljárásban megállapítja, hogy a kérelmezett megsértette a közbeszerzésekről szóló évi CXXIX. törvény (a továbbiakban: Kbt.) 2. (1) bekezdését. A Döntőbizottság az ajánlatkérőt ,-Ft, azaz kettőmillió forint bírság megfizetésére kötelezi. Kérelmezett a bírság összegét a határozat kézhezvételétől számított 15 napon belül a Közbeszerzések Tanácsa Magyar Államkincstárnál vezetett MNB számú számlájára köteles befizetni. Kötelezi a Döntőbizottság kérelmezettet, hogy a határozat kézhezvételétől számított 15 napon belül fizessen meg a kérelmező részére ,- Ft (azaz Egyszáz-ötvenezer forint) igazgatási szolgáltatási díjat. Ezt meghaladóan a felek viselik az eljárás során felmerült költségeiket. A határozat ellen fellebbezésnek, újrafelvételi eljárásnak nincs helye. A határozat felülvizsgálatát, annak kézbesítésétől számított 15 napon belül keresettel a Fővárosi Bíróságtól lehet kérni. A keresetlevelet a Fővárosi Bírósághoz címezve, de a Döntőbizottságnál kell benyújtani. A keresetlevél benyújtásának a határozat végrehajtására nincs halasztó hatálya.

2 2 I N D O K O L Á S A Döntőbizottság a rendelkezésre álló iratok és a jogorvoslati kérelem alapján az alábbi tényállást állapította meg. A kérelmezett áprilisában iskolafejlesztési programot készített, amelyet széleskörű vitára bocsátott őszén Munkacsoportot hozott létre a cél megvalósítása érdekében és döntés-előkészítő tanulmányterv készítését határozta el. A döntés-előkészítő terv egységesen kezeli az iskolabővítést, a kapcsolódó sportcsarnok, uszoda és művészetoktatási intézmény elhelyezésének kérdését. Kérelmezett a 215/2005.(10.27.) sz. önkormányzati határozatával a döntéselőkészítő tervet társadalmi vitára bocsátotta. Biatorbágy Nagyközség Képviselő-testülete május 14-én kelt 69/2007. (05.14.) Öh. sz. határozatával döntött új általános iskola és hozzá kapcsolódó sportcsarnok, uszoda és művészeti oktatási intézmény létesítéséről, valamint a megvalósítás érdekében intézkedési és ütemterv elkészítését rendelte el. A beruházás érdekében az önkormányzat megvizsgálta a megvalósításra alkalmas ingatlan területeket, majd azok tulajdonosaival előzetesen egyeztetett az ingatlan adás-vétel lehetőségéről. Ebben a körben a kérelmező is tárgyalási partner volt. A kérelmezett Képviselő-testülete március 27-én az 54/2008. (03.27.) Öh. sz. határozatával döntött az önkormányzat településfejlesztési céljainak közöttük az oktatási és sportkoncepciójának teljes körű - megvalósítása érdekében a magánszemélyek tulajdonában álló 0309 hrsz.-ú ingatlanból a hatályos településszerkezeti tervben lakóterület fejlesztésére lehatárolt mintegy 15 ha nagyságú terület megvásárlásáról és felhatalmazta a polgármestert a tulajdonosokkal való tárgyalások lefolytatására, az adás-vételi előszerződés előkészítésére. A polgármester április 15-én és május 13-án kelt levelében tájékoztatta a kérelmezőt a képviselő-testület döntéséről, mely szerint nem a kérelmező tulajdonában álló ingatlanon kívánják megvalósítani a beruházást. A Képviselő-testület július 10-i ülésének napirendjén szerepelt az új iskola építésére kiválasztott terület megvásárlására vonatkozó előszerződés jóváhagyása, azonban azt a képviselők az előterjesztett szöveggel nem szavazták meg. A Képviselő-testület 145/2008.(09.04.) Öh. sz. határozata szerint meg kívánja vásárolni a 0309 hrsz.-ú ingatlanból a hatályos településszerkezeti tervben lakóterület-fejlesztésre lehatárolt mintegy 15 ha nagyságú területet, ennek érdekében előszerződést kíván kötni a tulajdonosokkal, melynek aláírására felhatalmazást adott a polgármesternek.

3 3 Kérelmezett október 15-én előszerződést kötött a 0309 hrsz.-ú ingatlanra vonatkozóan, rögzítették a szerződő felek adatait, a szerződés tárgyát képező ingatlan adatait és a vételárat, valamint azt, hogy a végleges adás-vételi szerződés megkötésének feltétele az építési hatóság telekalakítást engedélyező jogerős határozata. A felek egybehangzóan kijelentették, hogy tudomással bírnak arról, hogy a Ptk (1) bekezdése értelmében a végleges adás-vételi szerződés megkötésére kötelesek az előszerződés alapján. Rögzítésre került az ingatlanrészek adásvételéhez kapcsolódó közcél: 3.) Az Eladók kérelme alapján a Vevő önkormányzat tulajdonosi jogait gyakorló képviselő-testület egyetért azzal, hogy az I.) pontban biatorbágyi 0309 hrszú külterületi ingatlan, az épített környezet alakításáról és védelméről szóló évi LXXVIII. törvény (Étv.) rendelkezései alapján kialakított és elfogadott településszerkezeti tervben közcélú beépítésre kijelölt mintegy 15 ha alapterületű része a Helyi Építési Szabályzat rendelettel történő módosítása és a termőföld más célú hasznosításának engedélyezése keretében történő eljárásban belterületbe vonásra kerüljön az önkormányzat településfejlesztési céljainak különösen oktatási és sportkoncepció megvalósítása érdekében (Épt. 13. és Fvt. 10. ) 4.) A fenti közcélú településfejlesztési elképzelés biztosítékául szolgál, hogy a HÉSZ módosításával, a telekrendezési eljárással kialakított, mintegy 15 ha nagyságú terület tulajdonjogát a Vevő Önkormányzat szerzi meg. Az önkormányzat a szerződés tárgyát képező ingatlanrész tulajdonjogát nem az LXXVIII. törvény (Étv.) 25 -ában rendelkezésére álló lejegyzési (igénybevételi) eljárás alapján, hanem a Felek közötti adásvételi szerződéssel kívánja megszerezni november 21-én került közzétételre a kérelmezett honlapján a képviselőtestület november 27-i ülésének meghívója, melynek napirendje 11. pontja a következő: Oktatási és Sportkomplexum létrehozásáról Biatorbágy Város Oktatásfejlesztési Koncepciójának megvalósításáról Előadó: Polgármester, Jegyző a.) A Biatorbágyi oktatási- és sportkomplexum beruházás megvalósításának feladat- és ütemtervéről b.) Az oktatási és sportkoncepció teljes körű megvalósítására kijelölt hrsz.-ú terület HÉSZ módosítására beérkezett tervezői árajánlatok elbírálásáról Kérelmező december 8-án postai úton és december 9-én személyesen előterjesztett jogorvoslati kérelmében a közbeszerzési eljárás mellőzésével megvalósuló jogsértés megállapítását, ideiglenes intézkedésként az adás-vételi szerződés megkötésének megtiltását, valamint kérelmezett eljárási költségek viselésére kötelezését kérte.

4 4 Kérelmező kérte a jogsértés megállapítását, mert a kérelmezett a Kbt. 22. (1) bekezdés d) pont hatálya alá tartozó szervezet, így megsértette a közbeszerzési eljárás lefolytatásának kötelezettségét, amikor annak mellőzésével rendelkezett ingatlanbeszerzésről, kötött előszerződést és szándékozott végleges szerződést kötni. A megsértett jogszabályi rendelkezésként a Kbt (2) bekezdést jelölte meg. Kérelmező érdekeltsége tekintetében előadta, hogy kizárólagos tulajdonosa a Biatorbágy belterület 8743/1 hrsz. és a 8324/28 hrsz. kivett beépítetlen ingatlanoknak és az ingatlan beszerzésére kiírt közbeszerzési eljáráson, annak elmaradása folytán, ajánlattevőként nem vehetett részt. Állítása alátámasztására csatolta az ingatlan tulajdoni lapját, valamint a cégkivonatát. Kérelmező előadta, hogy a kérelmezett által kötött előszerződés aláírását tekinti a jogsértő esemény bekövetkezésének. Kérelmező november 25-én szerzett tudomást a jogsértésről, amikor a kérelmezett honlapján olvasta a Képviselő-testület 145/2008.(09.04.) Öh. sz. határozatát, a november 27-i képviselő-testületi ülésre szóló meghívóhoz csatolt előterjesztést, amely tényként kezelte a tárgybeli ingatlan beszerzésre vonatkozó előszerződések megkötését október 15-én és 17-én. Kérelmezett ezen a napon üzenetben küldte meg kérelmező kérésére a vonatkozó előterjesztéseket. Kérelmező álláspontja szerint 3.500,-Ft/m 2 vételárral számolva a teljes vételár 525 millió forint lesz. A tudomásra jutástól számított 15 napon belül nyújtotta be jogorvoslati kérelmét szemben a kérelmezett által előadottakkal december 8-án postai úton, december 9-én kézbesítő útján. Kérelmező szerint, mivel még nem került sor a végleges adás-vételi szerződés megkötésére, a Kbt (3) bekezdés c) pontjára tekintettel nem lehet elkésett a jogorvoslati kérelem. Kérelmező szerint a kérelmezett évek óta készíti elő a projektet, és vizsgálja jogsértő módon a megvalósítás lehetséges helyszínét, az ingatlan-beszerzési tevékenysége közel egy évig tartó folyamat volt. A 192/2007.(11.22.) Öh.sz. határozatában egy munkacsoportot bízott meg a beruházás lehetséges helyszíneinek ingatlantulajdonosaival folytatott tárgyalásra a terület vételára és egyéb feltételek vonatkozásában. A 193/2007. (11.22.) Öh. sz. határozat kimondta, hogy az oktatási és sportkomplexum megvalósítására kijelölésre kerülő ingatlan megvásárlását követően tervpályázat kiírására kerül sor ban a kérelmezett tárgyalásokat folytatott a város területén alkalmas ingatlannal rendelkező tulajdonosokkal, közöttük a kérelmezővel is. Kérelmező az egyeztetést előzetes piacfelmérésként értékelte. A kérelmezett április 15-én kelt levelében értesítette a döntés megszületéséről. Kérelmező írásban felhívta a kérelmezett figyelmét közbeszerzési eljárás lefolytatásának szükségességére és más közbeszerzési eljárásfajta igénybevételének

5 5 lehetőségére is. Kérelmező a kérelmezett tudomására hozta, hogy képes ajánlatot tenni a megvalósításhoz szükséges ingatlanra és a beruházás teljes megvalósítására. Kérelmező előadta, hogy a képviselő-testület július 10-i ülésén elutasította a megjelölt ingatlan megvásárlását. A testületi ülés jegyzőkönyvében a szavazás eredményének ismeretében a polgármester úgy nyilatkozott, hogy ezzel a helyzettel beláthatatlan időre tolódott ki az új általános és művészeti iskola építése, tehát más megoldást kell keresni. Kérelmező tárgyalási nyilatkozata szerint ezzel a kérelmezett semmisnek tekintette korábbi döntését az ingatlan kiválasztására vonatkozóan és határozatlan időre elhalasztotta a további döntések meghozatalát. Kérelmező szerint kérelmezett köteles a Kbt (2) bekezdésére figyelemmel közbeszerzési eljárást lefolytatni ingatlan beszerzését megelőzően. Kérelmező véleménye szerint az ingatlan kiválasztása sem tekinthető jogszerűnek, mivel a kiválasztási eljárást is közbeszerzési eljárás keretében kell lefolytatni, továbbá álláspontja szerint több belterületi ingatlan is alkalmas a beruházás azonnali megkezdésére, szemben a kérelmezett által választott termőfölddel. Álláspontja szerint a kérelmezett mindaddig határozhat másik ingatlan kiválasztása, valamint közbeszerzési eljárás kiírása mellett, amíg csak határozatban rögzíti szándékát, vagy valamely ingatlan tulajdonosával konkrétan meg nem állapodik. A kérelmezett szeptember 4-én meghozott önkormányzati határozata bár egyik jogsértő eleme a kérelmezett eljárásának, abból még nem következett a közbeszerzési eljárás mellőzésével történő beszerzés. Kérelmező álláspontja szerint a 145/2008.(09.04.) Öh. sz. határozat az előszerződés megkötésével vált jogsértővé, mert a kérelmezett vételi szándéka az előszerződésben perfektuálódott. Kérelmező tárgyalási nyilatkozata szerint az előszerződés aláírásával nem jött létre a felek között tulajdonjog-változást eredményező jogügylet. Kérelmező írásbeli és tárgyalási nyilatkozatában is úgy foglalt állást, hogy a kérelmezett a későbbiekben még jogszerűen lefolytathat a Kbt. alapján közbeszerzési eljárást az ingatlan tulajdonjogának megszerzésére vonatkozóan. Kérelmező álláspontja szerint a jogorvoslati eljárásban a Kbt alapján nincs helye a kérelmezett által indítványozott előzetes döntéshozatali eljárásnak, mivel az ingatlan beszerzésére vonatkozó szabály kifejezetten nem áll ellentétben az uniós joggal, az eltérő szabályozás összhangban van az uniós szabályokkal. Kérelmezett észrevételében kérte a jogorvoslati kérelem elutasítását elsődlegesen elkésettségre és az ügyfélképesség hiányára hivatkozva, az ügy érdemében pedig alaptalanságra tekintettel, valamint kérelmező kötelezését a

6 6 jogorvoslati eljárással felmerült költségeinek viselésére. Jogsértés megállapításának esetére kérelmezett kérte a Kbt (3) bekezdés alapján a bírság kiszabásának mellőzését. Kérelmezett előadta, hogy kérelmező a jogorvoslati kérelmében nem jelölte meg a jogsértő esemény megtörténtének időpontját, azt csak az utóbb előterjesztett nyilatkozatában tette meg, amiért a jogorvoslati kérelmet a Kbt (2) bekezdése értelmében el kell utasítani. Kérelmezett szerint kérelmező már jóval az általa megjelölt időpont (2008. november 25.) előtt tudomást szerzett az általa vélt jogsértésről. Kérelmező jogorvoslati eljárást megindító kérelme az általa a tudomásra jutás időpontjaként megjelölt november 25-höz képest is elkésett, amennyiben december 10-én nyújtotta azt be. Előadta, hogy a Képviselő-testület március 27-én döntött arról, hogy egyetlen meghatározott ingatlan alkalmas a kívánt településfejlesztési cél megvalósítására és kinyilvánította a meghatározott ingatlanra vonatkozó vételi szándékát. Az ingatlan kiválasztásáról hozott testületi határozat szerint csak ez az ingatlan alkalmas a komplex településfejlesztési célok megvalósítására. Kérelmezőt április 15-én, majd május 13-án kelt levelében tájékoztatta a polgármester a kérelmezett döntéséről. A július 10-i képviselő-testületi ülés jegyzőkönyvéből kitűnik, hogy a kérelmező jelen volt az ülésen, tehát legkésőbb ettől az időponttól kezdve volt tudomása kérelmezőnek a jogorvoslati kérelem előterjesztésére okot adó körülményről, mely így a Kbt értelmében elkésett. Kérelmezett leszögezte, hogy július 10-én nem a hrsz.-ú megvásárlását utasította el a képviselő-testület, hanem az adás-vételi előszerződés megkötését nem szavazta meg az előterjesztett tervezet szerint, mivel ingatlan értékbecslő nem járt el, valamint az ingatlan tulajdonosai kérték e tárgy ismételt napirendre tűzését. Kérelmezett szerint életszerűtlen, hogy a 145/2008. (09.04.) sz. önkormányzati határozat elfogadásáról november 25-én, a november 27-i Képviselő-testületi ülés meghívójából szerzett tudomást kérelmező. A kérelmezett szeptember 4-én nyilvános képviselő-testületi ülésen tárgyalta a kérelmező által támadott határozat előterjesztését, amelyet a polgármester az ülésen ki is hirdetett. A képviselő-testületi ülés jegyzőkönyve, valamint az ezen a napon hozott határozatok - a kérelmezett Szervezeti és Működési Szabályzatának megfelelően megjelentek a kérelmezett honlapján, a Polgármesteri Hivatal hirdetőtábláján, valamint a kérelmezett Önkormányzati Híradó c. időszaki lapjában. A képviselő-testületi ülések meghívója, a napirenddel együtt, az ülést megelőző hét péntekén jelenik meg a fenti helyeken.

7 7 Kérelmezett csatolta a jegyző nyilatkozatát arra vonatkozóan, hogy 145/2008. (09.04.) sz. Öh. döntés szeptember 8-án került közzétételre a helyben szokásos módon, valamint arról, hogy a kérelmező képviselője, munkatársa általában jelen volt azokon a képviselő-testületi üléseken, amelynek napirendje őt érintette, az azonban az ülések jegyzőkönyvében nem került rögzítésre. Kérelmezett szerint kérelmező nem nevezte meg, hogy milyen jogos érdekét sérti kérelmezett ingatlanvásárlása abból a célból, hogy saját forrásból, saját ingatlanán maga végezzen beruházást. Véleménye szerint kérelmező olyan közbeszerzési eljáráson kívánt indulni, amelyben saját tulajdonú ingatlanán a kérelmező kivitelezi a beruházást, amelyet a kérelmezett hosszú távra bérel tőle, kérelmezett azonban nem ezt a megoldást választotta. Kérelmezett szerint azt sem jelölte meg kérelmező, hogy milyen jogát, jogos érdekét sérti az előszerződés aláírása. Kérelmezett tárgyalási nyilatkozatában kiemelte, hogy az önkormányzat komplex településfejlesztési célokat kíván megvalósítani nem csak az oktatási és sportberuházást a megvásárolni kívánt 15 ha területen. Kérelmező ekkora ingatlannal nem rendelkezik Biatorbágyon, továbbá kizárólag az oktatási beruházásban kíván részt venni, nem az egész településfejlesztési projekt megvalósításában. Előbbiekre tekintettel a kérelmező jogos érdeke nem sérült, illetve jogos érdekét nem veszélyezteti a kérelmezett által folytatott eljárás. A kérelmező által sérelmezett kiválasztás kérelmezett szerint nem közbeszerzés köteles, mivel a kérelmezett egyoldalú szándékából még nem következik, hogy a tulajdonos valóban hajlandó eladni az ingatlanát. Ezen túl a kiválasztás nem is visszterhes cselekmény. Kérelmezett szerint azért sem lehet szó a Kbt. megsértéséről, mert jelenleg nem beszélhetünk beszerzésről. Az önkormányzat egyszerűen csak közölte a beszerzési szándékát, de még nem kötött visszterhes szerződést. A szándék megállapítása és az előszerződés nem árubeszerzés a Kbt. értelmében, mivel nem visszterhes jogügylet, továbbá abból tulajdonjog nem kerül átruházásra. Amennyiben kérelmező szerint önmagában a kiválasztás folyamata a jogsértő, úgy a jogorvoslati kérelem elkésett, mivel kérelmező tavaszán már részt vett ebben a folyamatban és tudott az önkormányzat döntéséről, de a július 10-i képviselő-testületi ülés jegyzőkönyve azt kétséget kizáróan bizonyítja is. Kérelmezett vitatta, hogy közbeszerzési eljárást kell lefolytatnia az ingatlan adás-vételére. A Kbt. 2. (2) bekezdése, 21. (1) bekezdés a) pontja, a 23., valamint a 24. értelmében az önkormányzatok által kötött minden visszterhes szerződés szolgáltatás megrendelésnek minősül, amely nem árubeszerzés vagy építési beruházás, vagyis az önkormányzat visszterhes szerződés keretében történő

8 8 ingatlanvásárlását a Kbt. IV. fejezetének alkalmazásában szolgáltatás megrendelésének kell minősíteni. A Kbt. 29. (2) bekezdés a) pontja értelmében - a 27. -ra tekintettel - nem kell alkalmazni a IV. fejezet szerinti eljárást a meglévő építmény vagy egyéb ingatlan vétele vagy ingatlanra vonatkozó egyéb jognak a megszerzése esetén. Ingatlan adás-vételére tehát nem kell alkalmazni a IV. fejezet szerinti eljárást. Kérelmezett indítványozta, hogy amennyiben a Döntőbizottság nem ért egyet a fent kifejtett jogi álláspontjával, a Kbt alapján kezdeményezze az Európai Bíróság előzetes döntéshozatali eljárását. Kérelmezett jogi álláspontja szerint a Kbt. VI. fejezetét azért nem kell alkalmazni jelen esetben, mert a kivételeket szabályozó 243. a) pont értelmében e fejezet szerinti eljárást nem kell alkalmazni a 29. szerinti kivételek esetében. A Kbt. 29. (2) bekezdés a) pontja szerint az ingatlan adásvétel kivétel, a 27. szerint az ingatlan visszterhes szerződéssel történő megvétele szolgáltatás. A Kbt. 242., 243. és 29. rendelkezéseiből következően az ingatlanvásárlás kivétel a közbeszerzési eljárás alól. Kérelmezett szerint a Kbt. VI. fejezetében nincs olyan szabály, amely a Kbt. 27. és 29. -val ellentétesen rendelkezne, vagy amely kimondaná, hogy ingatlanvásárlás esetén a Kbt. VI. fejezete alapján kell eljárni. A Kbt és 296. a) pontja a Kbt. IV. fejezet fogalom meghatározásait és kivételeit alkalmazza, tehát ingatlan vételére nem kell a Kbt. rendelkezéseit alkalmazni. A Kbt (2) bekezdése szerint a VI. fejezet alkalmazása során árubeszerzésnek minősül az ingatlan tulajdonjogának a megszerzése. Az ingatlanra vonatkozó előszerződés alapján a Ptk. értelmében nem szerzi meg az ingatlan tulajdonjogát az kérelmezett. Az előszerződés fogalmilag kizárja bármilyen jog megszerzését. Kérelmezett nyilatkozatában hivatkozott a Legfelsőbb Bíróság BH 1997/490. sz. határozatára, mely szerint az előszerződés lehetetlenülését eredményezi, amennyiben az egyik előszerződő fél versenytárgyalási- kiírási kötelezettsége teljesítése során a munkát egy másik pályázó nyeri el. Kérelmezett előadta, hogy jogi álláspontjától függetlenül - annak fenntartása mellett a Kbt (2) bekezdés a) pontja szerinti hirdetmény közzététele nélküli tárgyalásos eljárást fog lefolytatni a végleges adás-vételi szerződés megkötését megelőzően, tekintettel arra, hogy március 27-én meghozott döntésével kiválasztotta a fejlesztési cél megvalósítására alkalmas területet, a hrsz.-ú ingatlant. Kérelmezett előadta, hogy az előszerződés megkötésének indoka az volt, hogy az ingatlan-beruházók ne hajtsák fel az ingatlan árát. Kérelmezett álláspontja szerint a Kbt. megsértése nem következett

9 9 be, mivel a végleges adás-vételi szerződés megkötésére nem került sor, amely alapján a tulajdonjog megváltozása bekövetkezett volna. A Kbt (2) bekezdése pedig kifejezetten úgy rendelkezik, hogy az ingatlan tulajdonjogának, használatára vagy hasznosítására vonatkozó jognak a megszerzését tekinti árubeszerzésnek a jogalkotó, amelyre vonatkozóan köteles a kérelmezett közbeszerzési eljárást lefolytatni. Megjegyezte továbbá, hogy jelen esetben nincs versenyhelyzet, így a közpénzek felhasználásának szabályai és az alapelvek nem sérülhettek. Kérelmezett álláspontja szerint a későbbiekben is jogszerűen folytathat le a Kbt. alapján közbeszerzési eljárást az ingatlan tulajdonjogának megszerzésére. A Döntőbizottság január 15-én kelt D.594/19/2008. számú határozatával megalapozatlanság miatt elutasította a jogorvoslati kérelmet. Megállapította, hogy a kérelmező ügyfélképes, jogorvoslati kérelme nem elkésett és a kérelmezettnek közbeszerzési eljárást kell lefolytatnia az ingatlanvásárlást eredményező adás-vételi szerződés megkötése előtt. A Döntőbizottság nem állapított meg a Kbt. mellőzése miatt jogsértést, tekintettel arra, hogy egyrészt a felek között nem jött létre a beszerzést megvalósító visszterhes szerződés, másrészt kérelmezettnek jelenleg is jogszerű lehetősége van a Kbt (2) bekezdés a) pontja és (3) bekezdése alapján hirdetmény nélküli tárgyalásos eljárást lefolytatni. Kérelmező keresetet nyújtott be, a Fővárosi Bíróság 14.K.32224/2009/4. számú ítéletével a Döntőbizottság határozatát hatályon kívül helyezte és új eljárás lefolytatását rendelte el. A bíróság leszögezte, hogy a Kbt pontjában írt fogalom meghatározás előkészítő cselekményeket tartalmaz, olyan kitételt azonban nem, amely a közbeszerzés tárgyára vonatkozó döntést jelenti. Az adott közbeszerzéssel kapcsolatos helyzet, illetve piacfelmérésen, a közbeszerzés becsült értékének felmérésén, hirdetmény, dokumentáció előkészítésén túlmutat az előszerződés megkötése. Az előszerződés megkötése több annál, mint a közbeszerzés céljának megvalósítására alkalmas ingatlan kiválasztása és ezzel más kötelezettségei keletkeznek kérelmezettnek. A Kbt. közbeszerzési eljárás előkészítésére vonatkozó rendelkezéseiből nem származik olyan súlyú kötelezettség, mint a Ptk ban az előszerződésre megállapított rendelkezésekből. A bíróság álláspontja szerint az adásvételi előszerződésben visszteher a Ptk.-ban foglalt kötelezettség folytán az adásvételi szerződés megkötése. A bíróság kimondta, hogy a Kbt pontja és a Kbt (3) bekezdése nem hatalmazza fel kérelmezettet arra, hogy közbeszerzési eljárás lefolytatása nélkül kössön előszerződést az ingatlanra. A bíróság előírta a Döntőbizottság számára, hogy a Kbt. 2. (1) bekezdés, pontja és a 257. (3) bekezdés együttes értelmezésével kell állást foglalnia

10 10 abban a kérdésben, hogy kérelmezett közbeszerzési eljárás nélkül köthetett-e előszerződést a perbeli ingatlanra vonatkozóan, vagy már a bíróság által kifejtettek szerint eleve kizárt a Kbt (3) bekezdésének alkalmazása. A Döntőbizottság a megismételt eljárást május 4-én indította meg. Az eljárásban kérelmezett észrevételt terjesztett elő, melyben fenntartotta korábbi nyilatkozataiban foglaltakat. Előadta, hogy az adásvételi szerződés megkötésére nem került sor, a szerződéskötés feltételét jelentő hatósági eljárás jelenleg is folyamatban van. Álláspontja szerint a jogorvoslati kérelem elkésett, mivel a 145/2008. sz. Képviselő-testületi határozat szeptember 8-án került fel kérelmezet honlapjára és a hirdetőtáblán kifüggesztésre. A Ket. 78. (10) bekezdése szerint a kifüggesztéstől számított 15. napon, szeptember 23-án kézbesítettnek kell tekinteni a határozatot. A jogorvoslati kérelem benyújtására október 8. napjáig volt lehetőség. Kérelmezett hivatkozott a Fővárosi Bíróság 8.K /2007/24. sz. végzésére a honlapon közzétett adatok tudomásra jutásának tekintetében. Érdemben kérte a jogorvoslati kérelem elutasítását és előadta, hogy az előszerződésből fakadó szerződéskötési kötelezettség nincs közvetlen összefüggésben a visszterhes adásvételi szerződésből származó kötelezettségekkel. Ismételten hivatkozott a Legfelsőbb Bíróság BH határozatára. Leszögezte, hogy az előszerződés nem ró olyan közvetlen kötelezettséget kérelmezettre, amely a majdani közbeszerzési eljárástól függetlenül áll be. Az előszerződés megkötésének célja volt az ingatlanspekuláció megelőzése. Álláspontja szerint az előszerződés a közbeszerzési eljárás előkészítésének végső eleme. Hivatkozott arra is, hogy a Kbt. értelmében nem kell közbeszerzési eljárást lefolytatni kisajátítást megelőző adásvétel esetében. Jelen esetben a képviselőtestület augusztus 30. napján tartott ülésén két előterjesztés szerepelt a jelen ügyben érintett kérdéssel kapcsolatban: - A Biatorbágyi oktatási- és sportkomplexum beruházás feladat- és ütemtervéről, illetve - A Biatorbágyi oktatási- és sportkomplexum beruházás helyszínének kijelöléséről. Az ütemtervvel kapcsolatban három változat is a képviselő-testület elé került. Mindhárom verzió közös eleme a 2. B. pont:,,2. B. Ingatlan vásárlás, kisajátítás, együttműködési megállapodás A Képviselő-testület döntésének megfelelően intézkedéseket kell hozni a potenciális ingatlan, ingatlanok megvásárlására, kisajátítására (1976. évi 24. tvr.), az érintett ingatlantulajdonosokkal esetlegesen felmerülő együttműködésről. Határidő: A beruházás megvalósítására az ingatlan tulajdonjogának biztosítása, megállapodás az ingatlan(ok) tulajdonosával, tulajdonosaival: június 30.

11 11 Felelős: Munkacsoport, Polgármester, Jegyző Az egyes verziók értékelésénél az előterjesztő a 9. C. pontban a 7. oldalon, illetve a B változat esetében a 10. C. pontban a 10. oldalon rögzíti: Egyrészt, nagymértékben akadályozhatja a beruházást, amennyiben a megvalósítással érintett ingatlanok tulajdonosaival nem sikerül az önkormányzatnak megállapodnia, és a kisajátításra vonatkozó jogszabályok rendelkezései szerint bírósági eljárásra kerül sor. Amennyiben a beruházással érintett ingatlan(ok) tulajdonosaival a tárgyalások eredményre vezetnek, úgy a beruházás akár 6 hónappal előbb befejeződhet. " Az 54/2008. (03.27.) sz. Képviselő-testületi határozat rögzítette, hogy tárgyi ingatlan az egyetlen alkalmas az oktatási és sportkoncepciója megvalósítására. A szeptember 4. napján tartott képviselő-testületi ülésen készült jegyzőkönyvben - mely ülésnapon a jelen ügyben érintett ingatlan megvásárlásáról szóló 145/2008. (09.04.) Öh. sz. határozat is született - a 9. pontban dr. Palovics Lajos polgármester úr konkrétan hivatkozik a Közbeszerzési törvény ban foglalt kivételekre, illetve úgy fogalmaz: Az Önkormányzat a szóban forgó területre közintézményt, általános iskolát, művészeti iskolát, óvodát, sportcsarnokot kíván létesíteni és kisajátítást megelőző adásvételről van szó. Az előszerződés 4. pontja az alábbiakat rögzíti: Az önkormányzat a szerződés tárgyát képező ingatlanrész tulajdonjogát nem az LXXVIII. törvény (Étv.) 25. -ában rendelkezésre álló lejegyzési (igénybevételi) eljárás alapján, hanem a felek közötti adásvételi szerződéssel kívánja megszerezni. Ez a konkrét utalás is azt támasztja alá, hogy kérelmezett azért egyeztetett és kötött előszerződést az ingatlan tulajdonosaival, hogy elkerülje a kisajátítást. A kisajátításról szóló évi CXXIII. tv. 2. c) és d) pontja alapján az oktatásfejlesztés olyan közcél, mely lehetővé teszi az ingatlan kisajátítását. Közcélra utal az előszerződés címe és 3., 4. pontja. Az előszerződés szerepe az is, hogy kérelmezett beszerzési céljának megvalósítására egyedül alkalmasnak talált ingatlan más célú hasznosításának engedélyezésére irányuló hatósági eljárást kezdeményezze, mivel a kisajátítást megelőző adásvételi szerződést meg fogja tudni kötni a tulajdonosokkal. Kérelmező fenntartotta jogorvoslati kérelmében foglaltakat. A kérelem elkésettsége és a BH határozatára tekintettel hivatkozott a Ket (1)-(3) bekezdésére, mely szerint a hatóságot köti a bírósági határozta rendelkező része és indokolása. A jogorvoslati kérelem nem lehet elkésett azért sem, mivel az előszerződés aláírása valósított meg álláspontja szerint Kbt.-be ütköző magatartást és erről csak november 25-én szerzett tudomást kérelmező. A kérelmezett által hivatkozott bírósági döntés az eltérő tényállás miatt nem releváns.

12 12 A hivatkozott BH. azért is irreleváns, mivel az teljesen más tényállás mellett, versenytárgyalás lefolytatását követően kialakult helyzetre vonatkozóan tett megállapításokat. Véleménye szerin kizárt a kisajátítás lehetősége, mivel kérelmezett korábbi nyilatkozata szerint hirdetmény nélküli tárgyalásos eljárást fog lefolytatni az adásvételi szerződés megkötése előtt, a közbeszerzési eljárás kiírásának feltételei tehát fennálltak. Az előszerződés és a vonatkozó önkormányzati határozatok nem utalnak arra, hogy kisajátítást megelőző adásvételről van szó. A kisajátításnak, illetve a kisajátítást megelőző adásvételnek a kisajátítási tv. által megkövetelt jogszabályi követelményei nem következtek be. Hivatkozott a kérelmezett jegyzőjének május 10-én az Oktatási Bizottság előtt tett nyilatkozatára is. Az előszerződés az abban foglalt ellenértékre, feltételekre, valamint a Kbt. alapelveire tekintettel, olyan visszterhes jogügylet, melyre kiterjed a Kbt. hatálya. A jogorvoslati eljárás során nem merült fel arra vonatkozó adat, hogy kérelmezett közbeszerzési eljárást bonyolított le a tárgyi ingatlanra vonatkozóan. A Döntőbizottság figyelemmel kérelmezett eljárásjogi kifogására is - elsőként a jogorvoslati kérelem elkésettségét vizsgálta és megállapította, hogy e tekintetben a kérelmezett kifogása nem alapos. A Kbt (2)-(3) bekezdése szerint: (2) A kérelem a jogsértés megtörténtétől számított 15 napon belül, a közbeszerzési eljárást lezáró jogsértő döntés esetében pedig az eredményhirdetéstől számított nyolc napon belül nyújtható be. Ha a jogsértés a kérelmezőnek később jut tudomására, a határidő a tudomásra jutással veszi kezdetét. A jogsértés megtörténtétől számított kilencven napon túl kérelmet előterjeszteni nem lehet. E határidők elmulasztása jogvesztéssel jár. (3) A (2) bekezdés szerinti határidő számításakor a jogsértés megtörténtének kell tekinteni c) a közbeszerzési eljárás mellőzésével történő beszerzés esetében a szerződés megkötésének időpontját, illetőleg ha ez nem állapítható meg, akkor a szerződés teljesítésének bármelyik fél által történő megkezdését. A Döntőbizottság szerint a rendelkezésre álló adatok alapján nem lehet kétséget kizáróan megállapítani, hogy kérelmezőnek a kérelmezett szeptember 4-i döntése és az általa október 15-én kötött előszerződés november 25- ét megelőzően jutott tudomására. Az ingatlankiválasztására irányuló folyamat már előbb megkezdődött, amelyben kérelmező is részt vett, tudomása volt arról, hogy a kérelmezett ingatlant keres vételi szándékkal. A folyamat megkezdése azonban nem jelenti azt, hogy a kérelmezett szándéka már ezt megelőzően olyan formában jutott kifejezésre, amely alapján fennállt a jogorvoslati kérelem benyújtására okot adó körülmény.

13 13 A Döntőbizottság megállapította, hogy jelen esetben nem került sor beszerzést eredményező szerződés megkötésére és teljesítés sem történt a felek részéről, így a jogorvoslati kérelem ezen okból sem elkésett. Kérelmező jogorvoslati kérelme szerint a jogsértő esemény az előszerződés megkötése, melynek tényéről november 25-én, a november 27-i képviselő-testületi ülés meghívójának mellékletéből értesült. Kérelmezett szerint a meghívó a honlapra november 21-én került fel, mely időponttól számított 15 napon belül lehetett jogorvoslati kérelmet előterjeszteni. A Kbt (2) bekezdés szerint a jogsértő esemény bekövetkezésének tudomásra jutásától számított 15 napon belül terjeszthető elő a jogorvoslati kérelem. Kérelmezett nem igazolta, hogy kérelmező korábban szerzett tudomást az előszerződés megkötéséről. A vélelmezett jogsértés november 25-én jutott kérelmező tudomására, így a kérelem előterjesztésére nyitva álló határidő utolsó napja december 10. napja. Nem fogadta el a Döntőbizottság kérelmezett hivatkozását a 8.K /2007/24. sz. bírósági döntésre, mert nem a szeptember 8-án honlapra került adatok, hanem a november 21-én közzétett meghívó mellékletéből jutott kérelmező tudomására a vélt jogsértés. A Döntőbizottság megállapította, hogy a kérelmező december 9-én benyújtott jogorvoslati kérelme nem elkésett, a Kbt (3) bekezdése c) pontja szerinti jogvesztő határidő még nem telt el, a kérelem érdemi vizsgálatának eljárásjogi akadálya nincs. A Döntőbizottság ezt követően érdemben vizsgálta a kérelmező jogorvoslati kérelmét. Ennek elbírálásához először azt kellett megvizsgálni, hogy a Kbt. tárgyi hatálya alá tartozik-e a kérelmezett ingatlanvásárlása, köteles-e az adás-vételi szerződés megkötését megelőzően közbeszerzési eljárást lefolytatni. A Kbt. 2. (1) bekezdés első mondata szerint e törvény szerint kell eljárni a közbeszerzési eljárásokban, amelyeket az ajánlatkérőként meghatározott szervezetek visszterhes szerződés megkötése céljából kötelesek lefolytatni megadott tárgyú és értékű beszerzések megvalósítása érdekében (közbeszerzés). A Kbt. 2. (2) bekezdése szerint az európai közösségi (a továbbiakban: közösségi) értékhatárokat elérő vagy meghaladó értékű közbeszerzésekre e törvény második részét, az ezek alatti és egyben a nemzeti értékhatárokat elérő

14 14 vagy meghaladó értékű közbeszerzésekre a harmadik részét, a nemzeti értékhatárok alatti értékű közbeszerzésekre pedig a negyedik részét alkalmazva kell eljárni, kivéve, ha e törvény másként rendelkezik. A Kbt. 3. -a szerint e törvény szabályaitól csak annyiban lehet eltérni, amennyiben e törvény az eltérést megengedi. A Kbt (1) bekezdés a) pontja szerint e fejezet szerint kell eljárni a ban meghatározott szervezeteknek (ajánlatkérők), ha megadott tárgyú közbeszerzéseik értéke a közbeszerzés megkezdésekor eléri vagy meghaladja a nemzeti értékhatárokat, és nem a IV. fejezet szerint kell eljárni. A Kbt a) pontja szerint e fejezet alkalmazásában ajánlatkérők a 22. (1) bekezdésében meghatározott ajánlatkérők, a 22. (4) bekezdése szerinti kivétellel. A Kbt. 22. (1) bekezdés d) pontja szerint e fejezet alkalmazásában - többek között - ajánlatkérő a helyi önkormányzat. A Kbt (1) és (2) bekezdése szerint: (1) A közbeszerzés tárgya árubeszerzés, építési beruházás, építési koncesszió, szolgáltatás megrendelése, illetőleg szolgáltatási koncesszió. (2) Az árubeszerzésre a 24. -t azzal az eltéréssel kell alkalmazni, hogy árubeszerzésnek minősül az ingatlan tulajdonjogának vagy használatára, illetőleg hasznosítására vonatkozó jognak - vételi joggal vagy anélkül történő - megszerzése is az ajánlatkérő részéről. A Kbt d) pontja szerint e fejezet szerinti eljárást nem kell alkalmazni a kisajátítást megelőző ingatlan-adásvétel, illetőleg ingatlanok cseréje esetén, valamint akkor, ha törvény az ingatlan tulajdonjogának, használatára, illetőleg hasznosítására vonatkozó jognak az átengedését versenytárgyalás, versenyeztetés vagy nyilvános pályázat útján rendeli el, valamint, ha az ingatlan beszerzésére jogszabály által biztosított elővásárlási jog gyakorlása útján kerül sor. A Kbt (1) bekezdése szerint e fejezet alkalmazásában az árubeszerzésre, az építési beruházásra, az építési koncesszióra, a szolgáltatás megrendelésére és a szolgáltatási koncesszióra vonatkozó nemzeti értékhatárokat a évre és azt követően az éves költségvetési törvény állapítja meg. A Magyar Köztársaság évi költségvetéséről szóló évi CLXIX. törvény 91. (3) bekezdésének értelmében a Kbt. VI. fejezete alkalmazásában

15 január 1-jétől december 31-ig a nemzeti közbeszerzési értékhatár árubeszerzés esetében: 30 millió forint. A Döntőbizottság - a kérelmezett által sem vitatottan - megállapította, hogy kérelmezett, mint helyi önkormányzat a Kbt. 22. (1) bekezdés d) pontjában meghatározott szervezet, valamint azt is, hogy a beszerzés tárgya ingatlan tulajdonjogának a megszerzése, amelynek becsült értéke meghaladja a 30 millió forintot. A kérelmezettet tehát a visszterhes szerződés megkötését megelőzően árubeszerzései során közbeszerzési eljárás lefolytatásának kötelezettsége terheli, hacsak az nem tartozik a tárgyi kivételek közé. A Döntőbizottság nem fogadta el kérelmezett hivatkozását arra, hogy kisajátítást megelőző ingatlan-adásvétel megkötésére került sor. A kisajátításról szóló évi CXXIII. törvény 3. (1) bekezdés b) pontja szerint kisajátításnak akkor van helye, ha az ingatlan tulajdonjogának megszerzése adásvétel - törvényben meghatározott esetben csere - útján nem lehetséges. (2) Az adásvételi szerződés megkötését meghiúsultnak kell tekinteni, ha a) a kisajátítást kérő ajánlatát a tulajdonos vagy más kártalanításra jogosult a kézhezvételtől számított harminc napon belül nem fogadja el, illetve arra nem nyilatkozik; vagy b) a tulajdonos vagy más kártalanításra jogosult személye nem állapítható meg egyértelműen, illetve az ingatlan tulajdonjogával összefüggésben per van folyamatban és azt az ingatlan-nyilvántartásba feljegyezték, illetve bejegyzés alatt áll; vagy c) a tulajdonos vagy más kártalanításra jogosult lakóhelye, tartózkodási helye, illetőleg székhelye ismeretlen, illetve a kisajátítást kérő ajánlatának közlése részükre egyéb körülményeik folytán rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járna. A kisajátítási tv. és a Kbt. sem határozza meg a kisajátítást megelőző ingatlanadásvétel fogalmát. A Döntőbizottság álláspontja szerint erre tekintettel az adott ügy vizsgálatával dönthető el, hogy fennáll-e a Kbt d) pontja jogszerű alkalmazásának feltétele. Kérelmezett hivatkozott arra, hogy a beszerezni kívánt ingatlanra vonatkozóan a kisajátítás törvényi feltételei fennállnak. Az ingatlan megszerzésének célja közérdekű, településrendezés során oktatásfejlesztés, intézmény létesítése. A kisajátítási tv. fent idézett rendelkezése szerint kisajátításra akkor kerülhet sor, ha az adásvételi szerződés megkötése meghiúsul. Kérelmezett a beruházás megvalósításának előkészítő szakaszában, még a konkrét ingatlan kiválasztása

16 16 előtt megvizsgálta a kisajátítás lehetőségét általában, majd az 54/2008.(03.27.) számú határozatával döntött úgy, hogy a Biatorbágy hrsz-ú ingatlan az egyetlen alkalmas a beruházás céljának megvalósítására. Ezt követően az előszerződés aláírásáig a kiválasztott ingatlan vonatkozásában nem merült fel olyan tény, körülmény, amely szerint az ingatlan adásvétel meghiúsulása vagy annak veszélye állt fenn. A Döntőbizottság álláspontja szerint a kisajátítást megelőző adásvétel létrejöttéhez nem elegendő az ingatlant megszerezni kívánó határozott szándéka, ahhoz szükséges az is, hogy felmerüljön legalább az adásvétel meghiúsulásának lehetősége. Ennek hiányában minden közcélú ingatlan-adásvétel kisajátítást megelőző vételnek minősülne, amelyben a vevő a kisajátítási tv. szerint kisajátítást kérő lehet. Kérelmezett állította, ugyanakkor nem támasztotta alá nyilatkozatát, amely alapján a kisajátítás törvényi feltételei fennállnak a kérdéses ingatlan tekintetében. Kérelmezett érdeke, hogy a Döntőbizottság elé tárja az álláspontját alátámasztó bizonyítékokat, dokumentumokat. Fentiek szerint a beszerzés tárgyát képező ingatlan megszerzése nem tartozik a Kbt d) pont szerinti kivételi körbe. A Döntőbizottság nem fogadta el kérelmezett jogi érvelését - amely szerint nem kell közbeszerzési eljárást folytatnia az ingatlanvásárlást megelőzően - a következők miatt. A Kbt. 27. értelmében a Kbt. IV. fejezetének alkalmazása során az ingatlan megvásárlása szolgáltatásnak minősül, amely azonban a Kbt. 29. (2) bekezdés a) pontja szerint olyan tárgyi kivétel, amelyre nem kell alkalmazni a Kbt. IV. fejezete szerinti eljárást. A jogalkotó ugyanakkor a közösségi értékhatárt el nem érő közbeszerzések szabályozása során a Kbt (2) bekezdésében árubeszerzésnek minősítette az ingatlan tulajdonjogának megszerzését. A Kbt. 2. (2) bekezdésében meghatározott eltérő törvényi rendelkezés lehetősége alapján a Kbt (1) bekezdés a) pontja kimondja, hogy a VI. fejezet szerint kell eljárni, amennyiben a közbeszerzés értéke a közbeszerzés megkezdésekor eléri vagy meghaladja a nemzeti értékhatárokat, és nem a IV. fejezet szerint kell eljárni. A Kbt. indokolása rámutat, hogy a 2004/18/EK irányelv hatálya sem terjed ki az ingatlan beszerzésekre, mivel az egységes belső piac megfelelő működése, illetve a határon átnyúló jellegű ügyletek szempontjából e beszerzéseket nem tartotta a közösségi jogalkotó relevánsnak. Ez azonban nem zárja ki azt, hogy az egyes tagállamok az ingatlanbeszerzést közbeszerzési szabályaik hatálya alá vonják.

17 17 Fent kifejtettek szerint a közösségi eljárást szabályozó Kbt. IV. fejezete szerint nem kell közbeszerzési eljárást lefolytatni ingatlanvásárlást megelőzően a Kbt. hatálya alá tartozó kérelmezettnek, ugyanakkor a Kbt. VI. fejezete szerinti eljárást köteles lefolytatni abban az esetben, ha a beszerzés értéke eléri vagy meghaladja a nemzeti értékhatárt. Jelen esetben az ingatlan becsült értéke meghaladja a 30 millió Ft-ot, így az ingatlanvásárlás a Kbt. hatálya alá tartozik, még pedig a VI. fejezet szerint lefolytatott közbeszerzési eljárási kötelezettséggel. A Döntőbizottság ezt követően a közbeszerzési eljárás mellőzésével megvalósuló jogsértés bekövetkezését vizsgálta. A Döntőbizottságnak abban a kérdésben kellett állást foglalnia, hogy a beszerzési folyamatnak a jogorvoslati eljárás megindításakor fennálló stádiumában a kérelmezettnek a közbeszerzési eljárást le kellett-e folytatni, illetve annak jogsértő mellőzése bekövetkezett-e az előszerződés aláírásával. A Döntőbizottság tényként állapította meg, hogy a kérelmezett szándékában áll ingatlant vásárolni a komplex település és oktatásfejlesztési célja megvalósításához. Kérelmezett 54/2008.(03.27.) számú képviselő-testületi határozattal választotta ki a beruházás megvalósítására alkalmas egyetlen ingatlant. Kérelmezett és az ingatlan tulajdonosai között október 15. napján aláírásra került a hrsz.-ú ingatlanra vonatkozó előszerződés. A Kbt. 4. az értelmező rendelkezések között szabályozza: 14. közbeszerzési eljárás előkészítése: az adott közbeszerzési eljárás megkezdéséhez szükséges cselekmények elvégzése, így különösen az adott közbeszerzéssel kapcsolatos helyzet-, illetőleg piacfelmérés, a közbeszerzés becsült értékének felmérése, az eljárást megindító (meghirdető) hirdetmény, felhívás és a dokumentáció előkészítése. A bíróság jogerős ítéletében kimondta, hogy a Kbt pont előkészítő cselekményeket tartalmaz, a felsorolás példálózó, ugyanakkor nem tartalmaz olyan kitételt, amely magának a közbeszerzés tárgyának a megszerzésére vonatkozó döntést jelentené, ugyanis az adott közbeszerzéssel kapcsolatos helyzet, illetőleg piacfelmérés a közbeszerzés becsült értékének felmérése, hirdetmény, felhívás, dokumentáció előkészítésén túlmutat az, ha az ajánlatkérő egy adott beszerzési tárgyra vonatkozóan az ajánlatkérő előszerződést köt. A Kbt (2) bekezdése ingatlan tulajdonjogának, használatára, hasznosítására vonatkozó jognak a megszerzése esetére teszi kötelezővé a közbeszerzési eljárás lefolytatását.

18 18 A Döntőbizottság megállapította, hogy a kérelmezett a szándékolt ingatlanvásárlást megelőzően helyzetfelmérést, piackutatást, elemzést végzett. Ennek keretében tárgyalásokat folytatott a megvalósítani kívánt településfejlesztési cél kivitelezésére alkalmas ingatlanok tulajdonosaival. A tárgyalások alapján jutott arra a következtetésre kérelmezett, hogy a célra alkalmas ingatlan a hrsz.-ú ingatlan, melynek vételi szándékáról 54/2008.(03.27.) számú határozatával nyilatkozott. Ezzel a kérelmezett csak a megjelölt ingatlan megszerzésének előkészítésére tett intézkedéseket, melynek során meggyőződött arról, hogy egy meghatározott ingatlan alkalmas a közbeszerzési cél megvalósítására. A Ptk (1), (3), (5) bekezdés: (1) A felek megállapodhatnak abban, hogy későbbi időpontban egymással szerződést kötnek (előszerződés). Az előszerződést a szerződésre előírt alakban kell megkötni. Az előszerződés alapján a felek kötelesek a szerződést megkötni. (3) A szerződés megkötésének elmaradása esetén a bíróság bármelyik fél kérelmére a szerződést létrehozhatja és tartalmát megállapíthatja. A bíróság a szerződést akkor is létrehozhatja, ha az előszerződés a szerződés lényeges kérdéseiben való megállapodást nem tartalmazza, feltéve, hogy a nemzetgazdaság és a felek érdekeinek figyelembevételével, a felek tárgyalásai, korábbi szerződései és az eset összes körülményei alapján a szerződés tartalma meghatározható. (5) A szerződés megkötését bármelyik fél megtagadhatja, ha bizonyítja, hogy az előszerződés létrejötte után beállott körülmény folytán a szerződés teljesítésére nem képes, illetőleg a szerződés megkötése nemzetgazdasági érdeket sértene, vagy ha e körülmény alapján a szerződés megkötése után elállásnak vagy felmondásnak lenne helye. A felek között nem volt vitatott, hogy kérelmezett és a megjelölt ingatlan tulajdonosai adás-vételi előszerződést kötöttek. A Polgári Törvénykönyvről szóló évi IV. tv (1) bekezdése szerint a felek megállapodhatnak abban, hogy későbbi időpontban egymással szerződést kötnek (előszerződés). A Ptk.-ban megállapított jogszabályi rendelkezések szerint az előszerződés alapján a felek kötelesek a szerződést megkötni. Az előszerződésből fakadó kötelem nem érinti a kérelmezettet terhelő, fent már megállapított közbeszerzési eljárás lefolytatására vonatkozó kötelezettséget. A jogerős bírósági döntés leszögezte, hogy az előszerződésből fakadó súlyú kötelezettségeket a kérelmezettre a hirdetmény nélküli közbeszerzési eljárást megelőzően piackutatás körében kiválasztott alkalmas ingatlanra vonatkozó eljárás lefolytatása nem tartalmaz, illetve ilyen kötelezettsége a kérelmezettnek nincs, azonban ha a Kbt pontjában foglaltakon túl, illetve a Kbt (3) bekezdésében foglaltakhoz képest többletként az adott beszerzési tárgyra

19 19 vonatkozóan előszerződést köt, ennek következménye az, hogy az előszerződést az adásvételi szerződés megkötésével teljesíteni kell. Mindezekből következően a Döntőbizottság megállapította, hogy kérelmezettnek addig az időpontig van jogszerű lehetősége közbeszerzési eljárást lebonyolítani, amíg nem vállal olyan kötelezettséget a beszerzés tárgyára vonatkozóan, melyet jogszabály erejénél fogva kell teljesítenie. A Döntőbizottság álláspontja szerint a Kbt (2) bekezdés a) pontjának és (3) bekezdése vizsgálatának jelen eljárásban nincs helye. Kérelmezett fent kifejtettek szerint köteles közbeszerzési eljárást lefolytatni ingatlan beszerzésére vonatkozóan, az eljárás jogalapjának megválasztása azonban kérelmezett joga. A Döntőbizottság már megállapította, hogy kérelmezett nem folytatott közbeszerzési eljárást, így a jogorvoslati eljárás nem terjedhet ki egy későbbi közbeszerzési eljárás lehetséges jogalapja vizsgálatára. A Döntőbizottság nem fogadta el kérelmezett hivatkozását a BH sz. határozatra, tekintettel jelen eljárás eltérő tényállására. A hivatkozott jogesetben a felek építési-szerelési munkákra kivitelezési szerződést kötöttek és a szerződés felfüggesztő feltételeként határozták meg támogatási pályázat elnyerését olyan jogszabályi rendszerben, amikor még a közbeszerzés intézményrendszere nem működött Magyarországon. A Döntőbizottság a fentiek szerint a Kbt (1) és (2) bekezdésében biztosított hatáskörében eljárva a Kbt (1) bekezdés c) pontja alapján megállapította a rendelkező részben foglalt jogsértést, és alkalmazta a (3) bekezdés e) pontja szerinti jogkövetkezményt. A Kbt (1) bekezdése szerint a Döntőbizottság a jogkövetkezményeket együttesen is alkalmazhatja. A Kbt (3) bekezdés e) pontja értelmében a Döntőbizottság bírságot szabhat ki az e törvény szabályait megszegő, illetőleg a nyilvánvaló jogsértés ismeretében szerződést kötő szervezettel (személlyel), valamint a jogsértésért, illetőleg a szerződéskötésért felelős személlyel, illetőleg a szervezettel jogviszonyban álló a jogsértésért felelős személlyel és szervezettel szemben. A Kbt (3) bekezdése szerint a Közbeszerzési Döntőbizottság annak eldöntésében, hogy indokolt-e a bírság kiszabása, illetőleg a bírság összegének megállapításában az eset összes körülményét így különösen a jogsérelem súlyát, a közbeszerzés tárgyát és értékét, a jogsértésnek a közbeszerzési eljárást lezáró döntésre gyakorolt befolyását, az e törvénybe ütköző magatartás ismételt tanúsítását, a jogsértőnek az eljárást segítő együttműködő magatartását veszi

20 20 figyelembe. A bírság összegének megállapításakor figyelembe kell venni azt is, ha a jogsértés nyilvánvalóan szándékos volt. A Kbt (4) bekezdése szerint a bírság mértéke a közbeszerzés értékének legfeljebb harminc százaléka lehet. A kérelmezett jogsértése a bírság kiszabásának lehetőségét jogszerűen teremti meg. A Döntőbizottság a bírság jogalapja körében értékelte azt a tényt, hogy a kérelmezett súlyos jogsértést valósított meg a közbeszerzési eljárás mellőzésével. A Döntőbizottság a bírság kiszabásától nem tudott eltekinteni. A Döntőbizottság a bírság összegének meghatározása során tekintettel volt a beszerzés tárgyára és értékére, amely magasabb összegű bírság megállapítását indokolta. A Döntőbizottság ugyanakkor a jogsértések súlyához képest jelen esetben alacsonyabb összegű bírság kiszabását ítélt meg indokoltnak arra tekintettel, hogy adásvételi szerződés megkötésére nem került sor, így a jogsértés reparálható. A Döntőbizottság az eset valamennyi körülményére tekintettel a bírság összegét kettő millió forintban állapította meg. A Döntőbizottság a költségek viseléséről a Kbt (2) bekezdés f) pontjára tekintettel a 341. (6) bekezdése alapján rendelkezett. A bírósági jogorvoslatot a Kbt (1) bekezdése biztosítja. B u d a p e s t, június 14. Dr. Szathmári Réka sk. közbeszerzési biztos Kalmárné Diósy Ildikó sk. közbeszerzési biztos Dr. Bátorligeti Márta sk. közbeszerzési biztos A kiadmány hiteléül: Parádi Józsefné Kapják: 1. Dr. Germus Gábor ügyvéd (1016 Budapest, Mihály u. 15.) 2. Sár és Társai Ügyvédi Iroda Dr. Tálas K. József ügyvéd (1051 Budapest, Bajcsy-Zsilinszky út 16. II. em.) 3. Közbeszerzések Tanácsa Elnöke (1024 Budapest, Margit krt. 85.) 4. Irattár