Szállodavezetés és gazdálkodás. Hotel Menedzsment. Második kötet. VI.27. Innováció, kutatás, fejlesztés és beruházás a szállodaiparban

Átírás

1 Szállodavezetés és gazdálkodás Hotel Menedzsment Második kötet VI.27. Innováció, kutatás, fejlesztés és beruházás a szállodaiparban Dr. Juhász László PhD Bachelor of Art Turizmus Vendéglátás 2000, 2005, 2010,

2 Vázlat Szállodavezetés és gazdálkodás első kötet I. Szállodaüzemeltetés elméleti alapjai 1. Szállodavezetés integrációja 2. Szállodagazdálkodás esszenciája 3. Szállodavezetés gazdálkodási környezte 4. Szállodák tulajdonjoga, használati joga és üzemeltetési formái 5. Szállodák és szállodavállalatok piaci fejlődésének szakaszai II. Piaci-gazdálkodás a szállodaiparban 6. Szállodaipar piaci elemei 7. Szállodavezetés tárgya, a szálloda 8. Szállodák tevékenységei 9. Szállodai árak 10. Piaci-gazdálkodás tevékenységei III. Bevételgazdálkodás a szállodákban 11. Szobakiadás bevétel-gazdálkodása 12. Szállodai vendéglátás bevételei 13. Szállodák szabadidős turisztikai bevételei 14. Szállodák hivatásturisztikai bevételei 15. Bevételgazdálkodás elmélete Szállodavezetés és gazdálkodás második kötet IV. Szállodagazdálkodás szellemi és anyagi erőforrásai 16. Erőforrások a turisztikai vállalkozásokban 17. Élőmunka igény a szállodákban 18. Személyi ráfordítások tényezői 19. Szállodák költségei 20. Eredmény-kimutatás a szállodákban V. Eredménygazdálkodás a szállodaiparban 21. Szobakiadási tevékenységének gazdálkodása 22. Szállodai vendéglátás tevékenységeinek gazdálkodása 23. Specializáció költségei 24. Általános tevékenységek gazdálkodása 25. Szállodagazdálkodás vezetői döntései VI. Szállodagazdálkodás speciális területei 26. Eszközgazdálkodás a szállodákban 27. Innováció, kutatás, fejlesztés és beruházás a szállodaiparban 28. Pénzgazdálkodás a szállodákban 29. Kontrolling gyakorlata a szállodákban 30. Minőségbiztosítás és biztonság a szállodákban 2

3 Tartalomjegyzék VI. 27. Kutatás, Innováció, Fejlesztés, Beruházás 4 1. Szállodai befektetések harmadik dimenziója 5 2. Fejlesztések területei Fejlesztések szükségessége Fejlesztés területei Fejlesztés eszközei Beruházások Elkerülhetetlen beruházások Eszközpótló üzemeltetési beruházás Stratégiai beruházás Eszközfejlesztés célú beruházás Ingatlanfejlesztés célú beruházás Szállodai beruházások kronologikus sorrendje Megtérülési számítások Megvalósítható terv és beruházás típusa Megtérülési számítások Szállodai beruházások napjainkban A budapesti szállodai beruházások története Fővárosi szállodai beruházások a jelenben és a jövőben Hivatásturizmus Magyarországon Inspiráció Virtuálisszálloda témaköre Szimulációs példák Akciótervek Ellenőrző kérdések Összefoglaló 43 Szójegyzék 45 Referencia lista 47 Dr. Juhász László PhD. 3

4 VI. 27. Kutatás, Innováció, Fejlesztés, Beruházás Cél, a négy szó megismerése, amely nélkül nem alapozhatjuk meg a szállodánk jövőjét. Négy tevékenység, amely lehetőséget biztosít a funkcionális hatékonyság, a funkcionális kényelem, a komfort fokozat és a programkínálatok bővítésére és ezzel a bevételek növelésére. Az egyik legérdekesebb kérdéskör hogy ismerhetjük meg a vendégek jövőbeni igényeit, amennyiben a kutatás eredményeként megismertük, milyen újításokon alapuló fejlesztéseket vagy beruházásokat kell elvégeznünk a vendégelégedettség érdekében. Mit kell fejlesztenünk a munkafolyamatokat, a felszereltséget vagy a szolgáltatásokat. Négy éve, 2006 végén szállodai szobakínálattal, 686 szálloda volt jelen a hazai szállodaipar a piacán. Négy év múlva 2010 évvégén a kínálat elérte szobát, 758 szállodában. Évente 18 szálloda nyitott és ez összesen szállodai szobabővülés, átlagos 68 szobás szállodákkal. A kérdés az, hogy a Budapesten épült 28 szálloda és a vidéken épült 51 szálloda tulajdonosait mi motiválta abban, hogy ott építsen szállodát ahol, mi az oka annak, hogy Budapesten átlagosan 73 szobás és vidéken 65 szobás szállodák épültek. Mi inspirálta a tulajdonosakat abban, hogy öt tulajdonos gyógy-szállodát és 59 tulajdonos wellnessszállodát épített és ezek nagysága átlagos. Miért építettek a tulajdonosok átlagosan 61 szobás wellness-szállodákat és ezeknek mekkora a medence négyzetmétere és mennyi a kezelőhelyiségek száma. Mi alapján döntöttek a tulajdonosok, hogy ötcsillagos szállodából hetet, míg négycsillagosból 86 egységet építettek. Mi inspirálta a tulajdonosokat arra, hogy az évente átlagosan 20 milliárd forintot szállodaépítésekre fordítsanak úgy, hogy egy egy szállodát átlagosan egy milliárd forint bekerülési értékkel hoztak létre. A fejezet címét jelentő négy szó nagyon sok kérdést vett fel. Nincs elvégzett kutatás csak empirikus megfigyelés alapján tudunk egy egy szálloda estében választ adni, hogy a tulajdonosok miért fordít egy két milliárd forintot egy ingatlanfejlesztés célú beruházásra, miért igényeltek 50-90% idegenforrást a megvalósításhoz. A tulajdonos az álmát ültette át a valóvilágba vagy valós kockázati elemzéseken alapul a beruházás. 1 A fejezet célja ezekre a kérdésekre nem választ adni, de témakört áttekinteni, hogy a kérdésekre választ tudjunk adni szállodavezetési szempontból. 1 A vizsgált időszakban a hazai vezető szállodavállalatok nem nyitottak egységet. Dr. Juhász László PhD. 4

5 1. Szállodai befektetések harmadik dimenziója A szállodavezetés napi működtetéssel összefüggő döntései alapvetően fogyasztói döntések. Az elvárt hasznosság és a költség összevetése alapján hozza meg döntését a vezetés. Amennyiben a felhasznált erőforrásoknál nagyobb a haszon akkor eredményt ér el a szálloda. Ez egy dimenziós döntés a költség a feláldozott hasznosság és a hozam különbségei erősítik meg a döntés helyességét. Az üzemeltetési és befektetési döntések eltérő síkú döntések. Háromdimenziós döntés időtényezőn alapuló kockázat Befektetői döntés például, a beruházás. Egy folyamatos jövőbeli (idő) hozadék (hozam) reményében már háromdimenziós a döntés. Az időtényezőn alapuló kockázat hatásait figyelembe kell venni. Ugyanakkor a hozam és kockázat nem hozható közös nevezőre. A beruházás arra irányul, hogy a piacelemzés eredményeként az adott - helyszínen, - specializációban, - kategóriában, - üzemméretben, hosszútávon lesz annyi kereslet, hogy a szolgáltatások ellenértéke fedezett nyújt a befektetett tőke hasznának kitermelésére. 1. Dia. Szállodavezetés üzemeltetési és tulajdonosok befektetési döntései, modell. Szerző szerkesztése A mellékelt dia szemlélteti azokat az elemeket, amelyek hatására a kétdimenziós döntésből háromdimenziós döntés lesz. Dr. Juhász László PhD. 5

6 Innováció Megújulást, újítást jelent. A szállodák már kezdetektől fogva figyelmet fordítottak az innovációra, a megújulásra. Hiszen a vendégigények változási mindig újabb és újabb elvárásokat gerjesztetek. A megújuló, innovatív fejlesztés hozza létre a specializálódott, szakosodott szállodákat. Az innovatív fejlesztés a bevételnövelés egyik szakmailag elismert eszköze. Az innováció a specializáció katalizátora. A megújulás irányvonalait a kutatási eredményeink alapozzák meg. Kutatás A kutatás és fejlesztés első hallásra ipari, termelő szektor fogalmának tűnhet. Az innovatív fejlesztés azokat az újító fejlesztéseket jelenti, amellyel piaci előnyre tehetünk szert. Piacnyertes, versenyképes akkor lesz a szálloda, ha képes volt az innovatív fejlesztés alapjait megalapozni. 2 A szállodaiparban a kutatás elsősorban a vendégigények megismerésére irányul. A kutatás eszköze a vendégkérdőívek értékelésén és vendégmegkérdezéseken alapul. A szállodavállalatok előnyben vannak az információ halmaz nagysága és területi diverzifikáció miatt. Alkalmazott kutatásnak tekinti a számviteli tőrvény az új ismeretek megszerzésére irányuló vizsgálatokat, amelyeket elsődlegesen valamely konkrét gyakorlati cél érdekében végeznek, a szállodák esetében ez a vendégigény megismerése. Fejlesztés Nem minden fejlesztés jár együtt beruházással. A fejlesztés egy cselekvési ráhatás a fejlődésre. Fejlesztünk, hogy valami fejlődjön és ez által teljesebb legyen, a szálloda esetében a felszereltség, a szolgáltatások, a munkafolyamatok lehetnek mindig teljesebbek. A fejlődés a tökélesítés irányába hat. A szállodai specializáció alapja, hogy egy-három utazási motiváció kielégítésében egyre tökéletesebb szolgáltatásokat nyújt a szálloda. Fejlődés Funkcionális hatékonyságot javító tevékenység. Minden anyagi és szellemi tényezőnek meg van a szerves fejlődési folyamata. Amikor ezt a folyamatot gyorsítani vagy eltéríteni akarjuk, akkor használjuk a fejlesztés eszközeit. A fenntartható fejlődés és gazdálkodás a szállodákban is jelen van. A rendelkezésre álló erőforrások ésszerű, fenntartható felhasználása azt jelenti, hogy a ma meglévő erőforrásokat úgy használjuk fel, hogy a jövő nemzedékének is maradjon erőforrás. A természeti erőforrások a víz, a levegő és a talaj elhasználódásából indult a fogalom. Ma már kiterjed a gazdasági, társadalmi és emberi erőforrásokra. A szállodavezetés hármas célhalmazának harmóniája a piaci, emberi és gazdasági célok biztosítják a fenntartható gazdálkodást és fejlődést. Felújítás Tárgyi eszközök elhasználódásának a helyreállítása, korszerűsítése. Lehet az épület, gép vagy berendezés, amikor nem új tárgyi eszközzel pótoljuk a régit, hanem nagyjavítással, 2 Versenyképesség egyik indikátora lehet, hogy mekkora a szálloda beruházási aránya, aminek a kiszámítása, hogy az aktivált beruházás értéke osztva az aktiválási év végi összes tárgyi eszköz értékével, ezt százalékban mutatjuk ki. Dr. Juhász László PhD. 6

7 fődarab cserékkel azt nevezzük felújításnak. A karbantartást és felújítást bizonyos esetekben nehéz elkülöníteni. Egy tetőkarbantartás mikor válik felújítássá, ha nem változik a struktúra, akkor karbantartás. Felújítások kiterjedhetnek gépekre vagy épületrészekre. A lift vagy kazán felújítás meddig karbantartás és mely ponttól felújítás. A motor, a fülke vagy a kötélcsere karbantartás vagy felújítás. Teljes felújítás, amikor csak a főfalak, a födémek és a homlokzat 3 nem kerül átalakításra. A felújítás mindig azzal jár, hogy az adott eszköz élettartama megnövekszik, és így a felújítás pótlólagos ráfordításából a jövőben gazdasági előnyök származnak. A felújítás a korszerűsítés is, ha az a korszerű technika alkalmazásával a tárgyi eszköz egyes részeinek az eredetitől eltérő megoldásával vagy kicserélésével a tárgyi eszköz üzembiztonságát vagy gazdaságosságát növeli. Nem felújítás az elmaradt és felhalmozódó karbantartás egyszeri elvégzése, függetlenül a költségek nagyságától. A felújítás értékét aktiválni kell a megfelelő eszközre vetítve, legyen az épület vagy gép. A számviteli tőrvény értelmezésében a karbantartás, A használatban lévő tárgyi eszköz folyamatos, zavartalan, biztonságos üzemeltetését szolgáló javítási, karbantartási tevékenység, ideértve a tervszerű megelőző karbantartást, a hosszabb időszakonként, de rendszeresen visszatérő nagyjavítást, és mindazon javítási, karbantartási tevékenységet, amelyet a rendeltetésszerű használat érdekében el kell végezni, amely a folyamatos elhasználódás rendszeres helyreállítását eredményezi. 4 Beruházás Egyszerűen a tárgyi eszközök beszerzése, bővítése, pótlása. A tárgyi eszközök beszerzése irányulhat ingatlanra akkor szállodavásárlás vagy építés. A tárgyi eszközök beszerzése irányulhat, a tárgyi eszköz felújításra például épületre ez lehet a szálloda átépítése. A tárgyi eszközök beszerzése irányulhat műszaki berendezések, gépek, járművek, egyéb berendezések, felszerelések pótlására vagy felújítására. A beruházás a pénzeszköz átkonvertálása befektetett eszközzé. A számviteli tőrvény kitér arra, hogy a beruházás része lehet a tárgyi eszköz beszerzése, létesítése, saját vállalkozásban történő előállítása, a beszerzett tárgyi eszköz üzembe helyezése. A tárgyi eszköz beszerzéséhez tartozó tevékenység a tervezés, az előkészítés, a lebonyolítás, a hitel igénybevétel, a biztosítás. Beruházásnak minősül, a meglévő tárgyi eszközök bővítése, rendeltetésének megváltoztatása, átalakítása illetve élettartamának, teljesítőképességének közvetlen növelését eredményező tevékenység. Befektetés Általános fogalom, mert eszközt, általában pénzeszközt, de lehet, például munkát is valamire fordítani haszon reményében, haszonnal kecsegtető célra. A szállodaláncok és csoportok többsége igyekszik, annyi résztulajdonnal rendelkezni a szállodákban, hogy a használati jogot megszerezze. Ennél nagyobb részarányú befektetésekről csak kivételes esetekben döntenek. 3 Történelmi belvárosokban használt módszer, hogy az épület homlokzata megmarad, de mögötte teljesen új struktúra alakul ki C. Számviteli Tőrvény Dr. Juhász László PhD. 7

8 2. Fejlesztések területei Nem minden fejlesztés jár együtt beruházással. 5 A szállodai fejlesztések elsődleges területei - a felszereltség, - a szolgáltatások, - a munkafolyamatok. A kutatás és az innováció hat a szállodai fejlesztésekre. A színvonal és a specializáció, mint alaptényezők a múltban, a jelenben és a jövőben is kiemelt figyelmet kapott a fejlesztésekben. A funkcionális kényelmesség és hatékonyság növelés érdekében tett fejlesztések, egyértelműen jövő kihívásai közé tartoznak Fejlesztések szükségessége Fejlesztésre állandóan szükség van függetlenül a területektől. A fejlesztések szükségszerűségét több tényező egyedi vagy együttes hatása generálja. A teljesség igénye nélkül egy két ilyen tényező. Az elvárások és technikai fejlődés olyan szükségszerűség, hogy amennyibe ezek a fejlesztések elmaradnak akkor a szálloda piaci helyzete középtávon három öt év távlatában romlik. A divat és termékgörbe hatására jelentkező szükségszerű fejlesztések elmaradása csak hosszabb öt tíz év távlatában jelentkező piaci hátrányt jelent. Elvárások és igények A vendégigények változásai állandóan növekszenek és ezzel hatnak a fejlődésekre. A szálloda igyekszik követni, sőt előremenni a vendégigényeknek a fejlesztésekkel. Ennek kiteljesedése a szakosodás. Technikai fejlődés Hatására még jól működő berendezési tárgyat is lecseréljük, mert technikailag elavul, legyen ez televízió vagy vízcsap. Divat és trendek Rendszeresen változnak a színvilágok, a bútorzat és dekoráció fejlesztése szükségszerű a változások miatt. Még napjainkban is látunk cm magas portáspultot sötétbarna fa bevonattal, ez volt a hazai divattrend az 1970-es években, a sötétbarna faburkolat fennmaradt az 1980-as évek közepéig, de akkor már a pultok magassága lecsökkent centiméterrel, mára az íróasztal magasság plusz cm a divat irányzat. Termék életgörbe A szakaszok ismert jelenségek. Ezért szükséges a termékek rendszeres fejlesztése. Minden terméknek van bevezető, felfutó és kivezető szakasza, így a szállodának és egyes részeinek. 5 A szállodavezetést befolyásoló egyik tényező a szállodaadottságai. Az adottságok között van egy halmaz, amely nem változtatható, van amely beruházással változtatható és van amely vezetői döntésekkel, fejlesztésekkel változtatható. Dr. Juhász László PhD. 8

9 Fejlesztések jellemzői A szállodai alaptermék a szálláshely szolgáltatás, a szobakiadás. Azt tudjuk, hogy a verseny a kiegészítő szolgáltatások területén jelentkezik. A szálloda által ígért vagy sugallt szolgáltatások és termékek színvonalának a fenntartása, a minőség. Fejlesztések múlt - jelen - jövő Az elvárt színvonal a múltban, a jelenben és a jövőben meghatározó volt és lesz. Ez nem változik, csak az elvárások növekszenek. A specializáció válaszadás a vendégigényekre, a szakosodás hatezer éve a szállodai fejlesztések része és az marad a jövőben is. Fejlesztések jelen - jövő A környezetvédelem, a fenntartható gazdálkodás és fejlődés a jelen és jövő tényezője. A tematizáció hasonlóan jelen van és lesz a jövőben is. Ezekben az évtizedekben felerősödik a témásítás igénye, épp az egyediség igénye miatt. Fejlesztések jövő A funkcionális hatékonyság a kényelem viszont egyértelműen a jövő fejlesztési irányzata lehet. A kiegészítő tevékenységek sokszínűsége korlátlan lehetőséget teremet a szállodáknak az egyediség kimutatására. A fejlesztések a jövőben is a bevételnövelés eszköze lesz, a kutatás, fejlesztés és innováció a szállodaipar szerves részévé vált Fejlesztés területei A fejlesztés nem feltétlenül jelent beruházást. A fejlesztés területei, a felszereltség, a szolgáltatások, a munkafolyamatok. A munkafolyamat és szolgáltatásfejlesztés területei a szálloda azon adottságainak a kihasználására, felerősítésére törekednek, amelyek vezetői döntéssel megváltoztatható és így nem igényel beruházást. A fejlesztés, cselekvési ráhatás a fejlődésre a hozzáadott értékű szállodavezetés azt fejezi ki, hogy a kisebb rendszeresen végrehajtott fejlesztések a fejlődést biztosítják. Nem kell feltétlenül a fejlesztéskor a wellness-központ hozzáépítésre gondolni. Igaz, ez jobban megjelenik a szálloda írott vagy íratlan történetében Felszereltség A szálloda teljes tárgyi eszköz arzenálját lefedi a felszereltség az épülttől az egyéb eszközökön keresztül a fogyóeszközig. A felszereltség biztosítja a szállodaüzemelési lehetőségét beleértve a lifttől a sószóróig minden felszerelést. A felszereltség fejlesztése az esetek nagy többségében befektetett eszköz beszerzést jelent, így beruházás. Megjelenés fejlesztése Az arculat, a hangulat, a színvilág időnkénti változtatása elengedhetetlen. Nem csak a divat és technikai elavulás, hanem a tényleges vendégigények is arra ösztönzik a szállodákat, hogy ezen, területen a rendszeres fejlesztéseket ne hanyagolják el. A megjelenés fejlesztése általában együtt jár a tematizáció bevezetésével vagy váltásával. A megjelenés fejlesztése Dr. Juhász László PhD. 9

10 nem jelenti a szálloda felújítását. Az eszközpótló, operatív beruházások vagy a részterületek fejújítása stratégiai beruházással egyes területek átalakítására irányul, legyen az egy szállodai folyosó vagy étterem. Funkciófejlesztés A berendezések és felszerelések működési és kényelmi hatékonyságának növelésére irányuló fejlesztés. Ez kiterjedhet gépekre, berendezésekre, de a függönycsere vagy a digitális infra érzékelős csaptelep behelyezése is idetartozik. Egyszerű és elterjedt a lámpák kapcsolási lehetősége az ágyból vagy a kártyás áramkapcsoló a szállodai szobában. 2. Dia Szállodai fejlesztések területei. Szerző szerkesztése Munkafolyamatok A folyamatokra való ráhatás, befolyásolás rendszeres vezetői faladat. 6 Ugyanakkor vannak olyan változtatások és szervezések, amelyek újító jellegűek. Munkafolyamat fejlesztés a takarítás vagy vendégfogadás feladatainak átszervezése vagy újragondolása. Szervezetfejlesztés Amikor a szervezeti felépítést és ezzel a beszámoltatási rendszert változtatjuk meg. Ez lehet decentralizációja vagy épen centralizációja bizonyos tevékenységeknek. A legegyszerűbb munkafolyamat fejlesztés, például a vendégfogadás átszervezése is lehet cél. Amennyiben csökkentjük a regisztrációs időt és a vendégeknek kevesebbet kell várni akkor javul a vendégelégedettség. Ehhez lehet, hogy a front office részleg átszervezésére volt szükség. Amikor stratégiai cél vagy kiemelt éves cél valamely szolgáltatás 6 A szállodavezetés a tevékenységek és élőmunka befolyásolása a kitűzött célok elérése érdekében. Dr. Juhász László PhD. 10

11 elismertségének erősítése, akkor részleget alakítunk ki felelősvezetővel. Szervezetfejlesztés a munkakörök egységesítése. Koncepciófejlesztés Amikor az üzemeltetés jellegét meghatározó felfogást érvényesítünk. Például amikor az étteremet kávézóvá alakítjuk vagy a szálloda stratégiáját változtatjuk, hogy családbarát lesz. Lehet biotermékek kiterjesztése vagy természetbarát koncepció kialakítása. Az egységesítés és az egyszerűsítés egyfelől növeli, a hatékonyságot másfelől a csökkenti a hibázási lehetőséget és ezzel javul a vendégelégedettség, így válik a normásítás koncepciófejlesztéssé. Az elgondolás, hogy az egységesítés javítja a zökkenőmentes szolgáltatásokat. A zökkenőmentes munkafolyamatok pedig, javítják a vendégelégedettséget, az a piaci elismertséget az a keresletet és végül a bevételek növelését. Munkaerő a tevékenység ellátója, lebonyolítója. Koncepciófejlesztés tipikus példái lehetnek a motivációs rendszerekben felsorolt, tréningek, oktatások bevezetése, kiterjesztése vagy azokban paradigmaváltás elhatározása. Egyszerű példa a koncepciófejlesztésre az étlap átstrukturálása, a szállodavezetés elgondolása, hogy valamilyen termékre vagy ételkészítési stílusra utaló témásítást vezet be Szolgáltatások Termék A koncepció fejlesztése kiterjedhet a bár vagy az étterem választékára. Például kávézó, söröző vagy pub kialakítása a választék átprofilozását is jelenti. A szolgáltatás újdonságai lehet egy könyvtárszoba kialakítása. A szállodai szobákban elhelyezett a szállodára jellemző termékek kereskedelmi árusítása ez lehet wellness vagy például gyógyászati anyag. Elterjedt a fürdőszobai bekészítések eladása. A gyógyászatban vagy wellnessben a kezelések kiterjesztése. Termékfejlesztés alapesete a szállodai csomagtermékek összeállítása és kihelyezése a piacra. Legyen az honlap vagy elektronikus foglalási cégek honlapjai, amelyek befogadják a szállodát jutalék ellenében. A kínálati csomagok tartalma, időszaka, fizetési feltételek és egyéb kondíciók valamit az ár alapján nagyon eltérhetnek. Ez a sokszínűség adja, meg a lehetőségét az egyedi kínálatoknak. Színvonalfejlesztés Minden területen a felszereltségben, a szolgáltatásokban és a munkafolyamatokban is alkalmazható fejlődést biztosító tevékenység. Ilyen lehet a reggeli szobakávé és újság bevezetése. A komfortnövelése illetve szinten tartása minden a szállodavezetés egyik fontos speciális területe. Munkaerő fejlesztés Az emberi erőforrások terv egyik fejezete a humánpolitika. Ebben a fejezetben fogalmazzák a szállodák a munkaerő fejlesztés eszközeit. A leggyakrabban használt eszközök a tréningek. A kötelező továbbképzéseken túl, mindig kell lehetőséget találni a munkaerő készségeinek fejlesztésére. Az életen át tartó tanulás nem csak a munkatársak, hanem a vezetők számára is követendő. Dr. Juhász László PhD. 11

12 Szállodai fejlesztések területei Felszereltség Megjelenés (arculat, színvilág) Funkcionális (specializáció, témásítás) Szolgáltatás Termék (komfort, újszolgáltatások, egyedi kínálatok) Munkaerő (tréning, oktatás) Színvonal (szolgáltatás, termék, folyamat) Munkafolyamat Koncepció (egységesítés, normásítás, hatékonyság) Szervezet (felépítés, beszámoltatás, takarítás, vendégfogadás) Vannak fejlesztések, amelyek beruházást igényelnek, de nem minden fejlesztés beruházás Fejlesztés eszközei A fejlesztés ráhatás a fejlődésre, a szerző kiemel négy vezetői eszközt, amelyeket felhasználhatunk a fejlesztésekben, ezek - szervezés, - beszerzés, - karbantartás, - beruházás Szervezés Szervezés, a vezetéstudomány gazdálkodási tevékenysége. A szervezés a gazdálkodás igéje. A szervezés tevékenysége a szállodagazdálkodásban annak biztosítása, hogy a keresletnek megfelelően az adott időben és helyen a szolgáltatás ellátásához szükséges munkaerő és anyagi tényezők a rendelkezésre álljanak. A fejlesztés elsődleges vezetői eszköze a szervezés. A szervezés irányulhat a munkaerő, a munkafolyamat szervezésére, a zökkenőmentes lebonyolítás érdekében. A szervezés nem minden esetben jelent és igényel például szervezeti felépítés változatást. A szervezés a mindennapok hozzáadott értékű vezetésének és gazdálkodásának lépéseit jelenti Beszerzés A fejlődést úgy is tudjuk biztosítani, hogy a magasabb szintű áruk kerülnek beszerzésre. Ez vonatkozhat például, a biotermékek beszerzésére. A magasabb előkészítettség is fejlődést jelent ugyanakkor a munkaerő kiváltás egyik eszköze. Erre ad választ a vendéglátásban a primary cost elemzés. Az anyagok, az anyagi szolgáltatások, a kis értékű eszközök és tárgyi eszközök beszerzését tudjuk úgy szervezni, hogy a fejlesztés eszköze legyen, mert a fejlődést biztosítja. Dr. Juhász László PhD. 12

13 Karbantartás Hasonlóan lehet fejlesztési eszköz. A meglévő, gépek színvonalának fenntartása illetve jobb minőséggel való pótlása. Ez a kisebb javítások körébe tartozó tevékenység. Ugyanakkor a lehetőségek kihasználásával a tárgyi eszközök javítása, vagy alkatrészcseréje biztosíthatja a fejlesztést Beruházás Az egyik legismertebb, de láthatjuk nem egyetlen eszköze a fejlesztéseknek. A tárgyi eszközök pótlása és létrehozása a beruházás. Láthatjuk, hogy nem minden fejlesztés beruházás. Az is igaz, hogy minden beruházás egyben fejlesztés. Dr. Juhász László PhD. 13

14 3. Beruházások A beruházás eszközkonvertálás. A beruházás, pénzügyi eszközök konvertálása tárgyi eszközökbe vagy immateriális javakba. A beruházó saját és vagy külső pénzeszközöket átvált tárgyi eszközökre. A tárgyi eszköz lehet ingatlan, épület, gép, berendezés vagy felszerelés. A beruházás minden esetben értéknövelés a tárgyi eszközök értékének növelése. A felújítás egyfajta beruházás, meglévő tárgyi eszközök elhasználódását újítjuk fel és ezzel korszerűsítjük az eszközt. A felújítás is értéknövelő, a felújított tárgyi eszközre aktiváljuk a felújítás értékét. Olyan mértékű az átalakítás illetve a felújítás, hogy az már a meglévő eszköz értékét növeli. A karbantartás helyreállítja az eszköz használhatóságát, de nem növeli az eszköz értékét, ezért nem beruházás. 3. Dia Szállodai beruházások, modell. Szerző szerkesztése A melléklet dia mutatja, hogy a jövőbeni bevételek megalapozása jelent az időhorizont miatt kockázatot. A beruházáskor elfogadjuk az egyszeri, nagyobb kiadást, eszközkonvertálást. Cél a jövőbeni bevétel megalapozása és a hozzáadott bevételbővítéssel nagyobb hozam elérése. A beruházás elsődleges döntési szempontja a jövőbeni kereslet felmérése és így a bevételek növelése. Az időtényező jelenti a kockázatot. Nem lehet előre teljes biztonsággal a tervezni a keresletalakulást. Ezért lesz a háromdimenziós döntés. A hozam és ráfordítás mellett számolni kell a kockázattal. Szállodai beruházások típusai A következőkben mellékelt dia szemlélteti, hogy a szállodaipari beruházásokat típusokba soroljuk, a beruházás célja szerint, amely befolyásolja a beruházás értékét. Az eltérő beruházástípusok jóváhagyási döntései eltérőek. Egy nem vagy nagyon gyakran javított hűtőcseréje más döntési és döntés előkészítési mechanizmust igényel. A csoportosítás Dr. Juhász László PhD. 14

15 egyik oka, hogy egyértelműen elkülöníthetővé tegyük például a sajáttőkével finanszírozható és idegentőke felhasználással megvalósítható beruházásokat. A csoportosítás következő oka, hogy a beruházástípusokhoz eltérő részletességű és mélységű megvalósíthatósági terv elkészítést rendelünk, - elkerülhetetlen, - üzemeltetési, 7 - stratégiai, - eszközfejlesztés célú, - ingatlanfejlesztés célú. 4. Dia Szállodaipari beruházások típusai. Szerző szerkesztése A dia feltünteti az öt beruházási típust, az átlagos értékeikkel és példákat mutat be egyes csoportokra jellemzően Elkerülhetetlen beruházások A szállodaüzemeltetésekor előfordul, hogy a tárgyi eszközök közül valamelyik olyan mértékben rongálódik, hogy a szálloda üzemeletetését lehetetlenné teszi. Az üzemeltetést gátló vagy lehetetlenné tévő eszközök pótlása, az elkerülhetetlen beruházás. Az elkerülhetetlen beruházások egyedi összeg értéke nagyon eltérő lehet, de általában azért 1-10 millió forint. Az elkerülhetetlen beruházás a szállodaingatlan tulajdonosának a feladata és kötelessége. A tulajdonos kötelessége, biztosítania a szálloda rendeltetésszerű használatát. Amikor egy hálózati meleg vizet előállító kazán, uszodatechnika vagy egyedi 7 Nevezhetjük, operatív vagy eszközpótló beruházásnak. Dr. Juhász László PhD. 15

16 konyhagép, esetleg lift vagy tető oly mértékben meghibásodik, hogy nem használható akkor a tulajdonodnak csak annyi a döntési lehetősége, hogy beruház vagy bezárja a szállodát. Hasonló helyzet lehet, amikor a mélyhűtő vagy valamelyik szakosított hűtő elromlok és nem javítható illetve nem átcsoportosítható az áru, akkor az új hűtő beszerzés elkerülhetetlen vagy az ÁNTSZ felfüggeszti a működési engedélyt. Ezért nevezzük elkerülhetetlen beruházásnak. A munkavédelmi előírások betartása okán is felmerülhet elkerülhetetlen beruházás a szállodában. Családi és önálló-szállodák esetében a finanszírozás az eredménytartalék felhasználásával történhet. A szállodavállalatok esetében az investment tartalék vagy cash flow terhére történhet az elkerülhetetlen beruházás. Az elkerülhetetlen beruházásokra jellemző, hogy - üzemeltetést gátló tényezők elhárítása, - tőrvényi előírásoknak való megfeleltetés, - nem tervezhető, - nincs megvalósíthatósági terv, - nincs megtérülési számítás, - üzemeltetés feltétele a beruházás Eszközpótló üzemeltetési beruházás A szállodai beruházások legegyszerűbb és leggyakrabban alkalmazott típusa az eszközpótló beruházás. Az üzemeltetési, operatív beruházás, a működés folyamán elhasználódott vagy a szolgáltatásokhoz szükségessé váló tárgyi eszközök pótlása, beszerzése. Az egyedi eszközpótlások összege nem nagy értékű, de a szálloda bevételétől függően 1-10 millió forint lehet az összegük. A rendszeres éves tárgyi és kis értékű eszközpótlás szükségessé teszi az előremutató, stratégiai gondolkodást. Felmérjük az eszközök elhasználódását, a pótlásokat fontossági sorrendbe helyezzük és az éves bevétel meghatározott százalékát erre a beruházási típusra konvertáljuk. Az eszközpótlási terv a családi és önállószállodákban bizonyítja a tervszerű gazdálkodást. A szállodavállalatoknál pedig a formalizálja az egyszerű eszközpótlásokat. Az éves jóváhagyott terv alapján negyedéves vagy havi bontásban lehet a jóváhagyott beruházásokat lebonyolítani. A középtávú három öt évre elkészített és évente átdolgozott, a tervévre pontosított eszközpótló terv hatékony vezetői eszköz. Az értékcsökkenési leírás az éves nettó bevételnek átlagosan öt hét százaléka. Ennek az összegnek a felét, kétharmadát lehet például eszközpótlásra elhatárolni. Eszközpótló beruházások lehetnek például hűtőgép, porszívó, ágymatracok, szivattyúk, pótágyak, gyerekágyak, napozóágyak, bútorok, konyhai, medencei, konferencia, szállodai és egyéb tevékenységi területek eszközeinek pótlása. Eszközpótlási terv részei lehetnek a kisebb értékű beruházások, mint például nyílászárok cseréje, nagyobbítása vagy áthelyezése. Az üzemeltetési beruházások újértéket hoznak létre, az eszközöket vagy a beruházást aktivizálni kell, ezzel növekszik az eszközérték és az értékcsökkenési leírás összege. Az üzemeltetési beruházás nem befolyásolja a napi rendeltetésszerű üzletmenetet, Dr. Juhász László PhD. 16

17 hiszen általában beszerzésekről van szó vagy rövidebb időt és kisebb zajt igénylő beüzemeltetések szükségesek. Az operatív beruházásokra jellemző, hogy - eszközpótló, - üzemeltetést biztosító, - hatékonyságnövelő, - funkcionális kényelemnövelő, - nem kapacitásnövelő, - nem igényel megvalósíthatósági tervkészítést, - nem a jövőbeni bevételnövelés az elsődleges ok, - nincs megvalósíthatósági terv, - nincs megtérülési számítás, - eszközpótlásra szükség van vagy nincs Stratégiai beruházás A szállodák a vendégigények kielégítése okán rendszeresen hajtanak végre stratégiai beruházásokat. Stratégiai egy beruházás, ha a szálloda egyes részlegeinek (szobakiadás, vendéglátás), vagy azoknak egy nagyobb területét (hall, emelet, folyosórész, reggeliztető) érinti a beruházás. Meglehetősen gyakori az éttermek koncepció váltása a szállodákban, ez tipikus stratégiai beruházás. A sörözőből, pub lesz majd pizzéria és végül pedig étterem. Ez a folyamat lejátszódik egy szállodában év alatt. Étterem vagy bár átalakítása újrabútorozása. Stratégia beruházás egy emelet vagy folyosórész szobáinak átbútorozása, vagy fürdőszoba cseréje. 8 Konferenciatermek újraburkolása és átbútorozása. Mindezek lehetnek koncepcióváltások miatt. A stratégiai beruházások eseteit lehet folytatni, a medencetér átalakításával vagy újabb élményeszközök behelyezésével. A stratégia beruházás a megnevezéséből adódóan a jövő beruházása a következő öt hét évre hozunk létre beruházást a bevételnövelés szempontját figyelembe véve. A stratégiai beruházás koncepcióváltáson alapul, például tematika bevezetése vagy új tevékenység vagy szolgáltatás wellness, szauna, konferencia, játszótér, könyvtár vagy például szivarszoba kialakítása. Hasonló elgondolás a szobák átrendezése és nem búrcseréről van szó, hanem az újkialakítás már képviseli a funkcionális kényelem eszközeit lámpák, függönyök kezelési lehetőségét. Stratégiai beruházás tipikus esete, amikor egy emeletet olyan mértékben bútorozunk át, hogy az már elér egy magasabb komfort fokozatot. Az így létrehozott beruházásokkal kialakított szolgáltatások és szobák magasabb áron kerülnek értékesítésre. A stratégia beruházás ezért a komfortnöveléssel, a bevételnövelést célozza meg, úgy hogy szolgáltatásokat fejleszt, de nem kapacitásnövelés a cél. A stratégiai beruházás célja általában a vendégelégedettség szinten tartása vagy növelése. Stratégiai beruházás lehet egy alacsony első második szintű franchise szerződés miatt, az ottani elvárásoknak való megfelelés miatt. 8 Amikor egy szobát kell átbútorozni vagy festeni, mert a vendég tönkretette az karbantartás. Amikor emeletet bútorozunk át az stratégiai beruházás. Dr. Juhász László PhD. 17

18 A stratégiai beruházások összege már meghaladja a szokásos eszközpótlás mértékét, elérheti a millió forintot, már megvalósíthatósági terv készítése szükséges. A megvalósíthatósági terv másik lényes oka, hogy a jövő keresletigényét felmérjük a projektre, a bevételnövelés biztonságát erősítjük az tervben szereplő elemzéssekkel. A stratégiai beruházások fedezete részben a szállodák saját tőkéje a felhalmozott értékcsökkenési leírás és eredménytartalék összege. A komfortfokozás okán az átépítés összege miatt szükség lehet idegen, banki vagy kölcsöntőke bevonásra. A színvonalnövelés adott esetben megfelelhet egy adott térség pályázati feltételeinek, ilyenkor a pályázat kiírásainak megfelelő projektterv elkészítése kötelező. A hitelfolyósításhoz pedig a pénzintézet előírásainak megfelelő megvalósíthatósági tervet kell elkészíteni, az abban előírt megtérülési számítási módszerrel. A stratégiai beruházás részben érinti a rendeltetésszerű működtetést, de szállodabezárást általában nem igényel. Az elkülönült folyosók, közös terek, szobák lezárása és az ott folyó felújítás csak részben zavarja a vendégeket. Ezeket a beruházásokat a legalacsonyabb keresletciklusra tervezi a szálloda. A stratégiai beruházásokra jellemző, hogy - vendégelégedettség növelés, - tematika kialakítás, - márkanév váltás vagy felvétel, - koncepcióváltás, - szoba, - vendéglátás, - specializáció, - komfortnövelés, - jövőbeni bevételnövelés, - nem kapacitásnövelő, - megvalósíthatósági tervkészítés, - megtérülés számítás Eszközfejlesztés célú beruházás Az eszköz-épületfejlesztés célú beruházás a kiterjed az épületre és általában kapacitásnövelést jelent. A mérlegben a befektetett eszközök közt legnagyobb részarányt a tárgyi eszközök képviselik. A tárgyi eszközök (II sorok) közt az ingatlanok és a kapcsolódó vagyoni értékű jogok aránya 85 százalék. A műszaki berendezések, gépek, járművek (11. sor) összegének aránya 5-10 százalék és az adott évi beruházás (13. sor) értéke hasonlóan 5-10 százalék. 9 A szálloda teljes vagy részbeni átépítése különösen kapacitásnövelés vagy színvonal emelése miatt épület - eszközfejlesztés célú eszközberuházás. A fejlesztés célú eszköz beruházás nem érinti az ingatlant, a telket. Előfordulhat, a szomszédos telkek csatolása a terjeszkedő fejlesztés miatt. A tulajdonosok döntése, hogy a millió forint 9 Ez magában foglalja az adott év összes beruházási értékét legyen az elkerülhetetlen, eszközpótló, stratégiai, eszközfejlesztés célú vagy ingatlan fejlesztés célú. Dr. Juhász László PhD. 18

19 beruházás kockázatát vállalják vagy sem. Ebben a beruházás típusban a részletes megvalósíthatósági terv szükséges. A teljes átépítésnek vagy például márkanév felvételének a beruházási összege különösen magas, amikor a színvonal és kategória emelése a cél. Emeletek és épületrészek átépítése hasonlóan tőigényes, ezeket a beruházásokat már jellemzően külső tőke felhasználásával lehet finanszírozni. A külső tőkét biztosító bank vagy pályázati szervezet kötelezi a szállodát az általuk használt szerkezetű és mélységű feasibilty study elkészítésére. Az azonos tartalmú és formájú tanulmány alapján tudnak hasonlító elemzések felhasználásával objektív döntést hozni a hitel odaítéléséről vagy a pályázati pénzek odaítéléséről, ennek feltétele az azonos módszerrel számított megtérülések. Az épület-eszközfejlesztés célú eszköz beruházás lehet emeletráépítés, konferenciaterem vagy gyógyászati illetve wellness központ kialakítása. A felújítások és átépítések idesorolható beruházások. A beruházás kiterjed az épültre és az épülettartozékokra ez teszi a beruházást nagyobb tőkeigényűvé. Épület-eszközfejlesztés célú beruházás a szálloda életgörbéjének a kivezető, csökkenő szakaszában jellemző, ilyenkor már az épület értékcsökkentéssel csökkentett nettó könyvszerinti értéke közel zéró. Ebből adódóan az épület életkora eléri a huszonöt ötven évet és ezért szüksége a teljes átépítés. A másik ok lehet az eszközfejlesztés célú beruházásra a tulajdonos váltás, amely együtt jár a koncepcióváltással vagy tematika esetleg specializáció bevezetéssel. A specializációs tevékenységek kiterjesztéses bevezetése legyen az konferenciaterem vagy gyógyászati, orvosi részleg kialakítás alapterület bővítéssel járhat és ez kapacitásnövelés. A szállodai szobák számának növelése emeletráépítéssel vagy hozzáépítéssel ez a kiterjesztés tipikus kapacitásnövelés és így eszköz illetve épületfejlesztés célú beruházás. Eszközfejlesztés célú beruházásokra jellemző, hogy - épületre, épülettartozékokra irányul (átépítés), - koncepcióváltás kiterjesztéssel, - szoba, - vendéglátás, - specializáció, - komfortnövelés, - jövőbeni bevételnövelés, - kapacitásnövelés, - idegentőke bevonás, - megvalósíthatósági tervkészítés, - megtérülés számítás Ingatlanfejlesztés célú beruházás A szállodai beruházások legmagasabb fokú típusa az ingatlanfejlesztés célú beruházás, a legismertebb lehetőségek - újszálloda építése, ezt nevezzük zöldmezős beruházásnak, - meglévő szállodák megvásárlása, - épületek beszerzése és átalakítása szállodává. Dr. Juhász László PhD. 19

20 A szállodai ingatlanok vásárlása az egyéb lakossági ingatlanok vásárlásánál is nagyobb körültekintést igényel. Működő szálloda teljes átvilágítása a piaci helyzettől, a szerződéseken keresztül egészen a részletes műszaki állapotig, ezt a folyamatot nevezzük due diligent folyamatnak. Az ingatlan adásvételi szerződésben rögzítik, hogy üzemelő szállodát vagy ideiglenesen lezárt ingatlan kerül átadásra. A működési engedélyek az üzemeltető nevére vannak kiállítva. Ezért a tulajdonos vagy üzemeltető váltásnál mindig új működési engedélyekre van szükség. A szálloda teljes leltára a tárgyi eszközöktől az árukon keresztül a fogyóeszközig minden számbavételre kerül, az épülettől az utolsó kanálig. Nem utolsó sorban a szálloda meglévő összes szerződésének és könyvvezetésének auditálása is része a beszerzési folyamatnak. Az audit három fő területre tejed ki - piaci tényezők áttekintése és elemzése - értékesítési, disztribúciós, foglalási szerződések, - szálloda piaci helyzetének elemzése részarány, pozíció, ár, volumen - emberi tényezők áttekintése és elemzése - munkatársi és munkaügyi szerződések, - külsős szerződések, - gazdasági tényezők áttekintése és elemzése - eredmény-kimutatások, - könyvelés könyvvizsgálói jelentések, - banki folyószámla, - szolgáltatói szerződések, - eszközleltár, átértékeléssel, - áru és anyagleltárak. Egy új szálloda létrehozása szobánként millió forint. A bekerülési összeg függ a beépített anyagok színvonalától, azokat pedig a szálloda kategóriája határozza meg. Egy üzleti szálloda bútorzata nem leget farostlemezből, de a hall padlója legyen márvány vagy gránit vastag szőnyeggel. A beruházás tőkeigénye lineárisan növekszik a szálloda specializációjától függően, kiemelten magas a vizes termál, wellness és gyógy szállodák bekerülési költsége. A bekerülési és valós piaci értéket befolyásolja a szálloda helyszíne. 10 Az ingatlan és eszközfejlesztés célú beruházásokra jellemző, hogy - terjeszkedés célú, - jövőbeni bevételnövelés, - kapacitásnövelő, - megvalósíthatósági tervkészítés, - megtérülés számítás, - követelés eljárás (due diligent). 10 A szállodák ingatlanfejlesztés célú beruházásának részletei a szállodaigazgatói szint felett helyezkedik el. A tulajdonosok ingatlanfejlesztés célú beruházás, szállodavásárlás esetében legtöbbször szaktanácsadó cégeket vesznek igénybe a jogi, műszaki és piaci elemzések kidolgozására. Építkezésnél tanácsadó cégekkel dolgoztatják ki a pályázatot, hitelkérelmet ás vagy a megvalósíthatósági tervet. Dr. Juhász László PhD. 20

21 3.6. Szállodai beruházások kronologikus sorrendje A szállodanyitás után a kronológiai sorrendben elsőként az eszközpótlások jelennek meg szükségletként. Eszközpótlás az első időszakban az elfelejtett beruházási eszközök pótlása lehet. Az eszközpótlás későbbiekben fennáll a szálloda teljes üzemeltetési időszakára. Második szakaszt tekinthetjük az üzemetetés 5-10 éveiben. Ebben a korszakban már új bútorzat lehet szükséges az étteremben, a közös terekben. Elkezdődhet a szállodai szobák és fürdőszobák felújítása. Biztosan pótolni kell a medencetér, a kezelők bútorzatát. A szállodai bútorok és eszközök pótlása ebben az időszakban nem feltétlen jelent stratégiai beruházást. Az üzemeltetési beruházás a jellemző a kisebb nagyobb gépek már elavulnak, és ezért kell cserélni, legyen az pórszívó vagy masszázságy. Harmadik szakaszban már a stratégiai beruházások korszaka kezdődik évtől. A fejlesztések szükségessége, már megköveteli új koncepciók bevezetését. Elkerülhetetlen beruházások is megjelennek a 10 évtől. A munkavédelemi előírásoknak való megfelelést és az egyéb üzemeltetést gátló tényezőket fel kell számolni, ha kell beruházással. 5. Dia Szállodai beruházások kronológiai sorrendje a nyitástól. Szerző szerkesztése A dia megmutatja az évek múlásával egyre gyakrabban megjelenő beruházás igényeket típusok szerint. A stratégia és a fejlesztéscélú beruházások megjelenhetnek, mert például újabb alapvetően más vendégigények jelennek meg és a szálloda erre akar válaszolni beruházásokkal. Fejlesztéscélú eszközberuházások egy szálloda életében nem jelentkeznek korábban a tíz év előtt. A szálloda kiteljesüléséhez általában öt év kell, akkor van kamaszkorban. A tízedik év környékén éri el az érett korszakot, ez az időszak, amikor a szerves fejlődés Dr. Juhász László PhD. 21

22 során elér abba a korszakba, hogy tovább lépjen az egyszerű szervezetből. A gyakorlati tapasztalatok azt mutatják, hogy év elteltével teljesedik ki a szálloda. Ugyanakkor amennyiben nem kerül sor a stratégiai vagy eszközfejlesztésre akkor a szálloda év eltelte után átjut a csúcson és már kifele vezetődik az életgörbéje Szállodavállalatok terjeszkedési stratégiái Szállodavállalatok és szállodák üzletrészeinek megvásárlása befektetés. Pénzügyi a befektetés általában, de amennyiben szakmai a befektetés és üzemeltetésre irányul a befektetés akkor már beruházás, viszont ilyen esetben a meghatározó befolyás elérése szükséges és ehhez ötven százalékot meghaladó üzletrészre van szükség. Szállodavállalat-csoportok fejlődésének egyik stratégiája, hogy kisebb nagyobb lokális szállodavállalatokat vásárolnak fel. Szállodavállalatok vagy szállodák üzletrészeinek megvásárlása hasonló körültekintést igényel. A cégek és résztulajdonok adása és vétele, a beszerzések üzleti értéken történek. A szállodák és szállodavállalatok üzleti értéket - a telek értéke, - a szálloda újra felépítési költsége és - a többéves jövedelemteremtő képessége határozza meg. Klasszikus szállodalánc vállalatok a befolyásoló részesedést vásárolnak az ingatlanokban, amelyek általában kisebb szállodavállalatok. Előnyben részesítik a menedzsmentszerződésekkel való terjeszkedést, amelyek irányulhatnak kisebb szállodalánc vállalatok szállodáira. A franchise szerződéssel történő terjeszkedés is stratégia cél lehet ezeknél a szállodavállalatoknál. Franchise alapú szállodalánc vállalatok, terjeszkedése nem beruházásokon alapszik. Jellemzően a kisebb családi és önálló szállodák franchise szerződései jelentik a fejlődés fő irányvonalát A három szállodavállalat típusból a csoport, amelynél a beruházás jellemző, a klasszikus szállodalánc vállalatnál előfordul a beruházás, míg a franchise alapú szállodalánc vállalatoknál nem jellemző a beruházás. Dr. Juhász László PhD. 22

23 4. Megtérülési számítások A szállodai beruházások döntései nem visszafordítható döntések. Egy beruházási döntés helyszínének kiválasztása és szálloda létrehozása, vagy meglévő szálloda megvásárlása, hosszú távú elkötelezettséget jelent. A beruházás hosszú évekig meghatározza a telepített szálloda jövedelmezőségét. Ezért az ingatlan célú fejlesztések nagyon részletes szakmai döntés előkészítést igényel Megvalósítható terv és beruházás típusa A szállodai beruházások és a megvalósíthatósági terv összefügg abban a tekintetben, hogy az eltérő típusú beruházások eltérő részletességű megtérülési számításokat igényelnek. A Feasibility Study egy döntés előkészítő tanulmány a beruházó, a finanszírozó és szakember is meggyőződik a beruházás megvalósíthatóságáról. Nem igényli tanulmány terv elkészítést az éves üzemeltetési beruházás, az eszközpótlás és az elkerülhetetlen beruházás. Stratégiai beruházások összege már eléri a millió forintot és nem egyszerű eszközpótlásról, hanem részleges átalakításról koncepcióváltásról a szállodában vagy annak egy-egy rész terültén például étteremben. Itt már szükség van egy megvalósíthatósági tanulmányra, melynek kiemelt része a megtérülés, de irányultsága a bevétel minél pontosabb és minél jobban alátámasztott megbecsülése. A szakszerűen meghatározott kereslet csökkenti, a beruházás kockázatát. Fejlesztéscélú beruházások legyen az eszköz vagy ingatlan típusú a többtíz millió forinttól a több 3-5 milliárd forintig terjed a tőkeigény. A beruházás lehet teljes átalakítás vagy újszálloda építése. A beruházás várható megtérülési ideje és beruházás összege megkívánja a tanulmányterv és megtérülés számítást Beruházás finanszírozás és megvalósíthatósági terv Megtérülési számítások részletessége és szerkezeti felépítése hasonlóan a megvalósíthatósági tanulmányhoz függ a finanszírozás módjától. Saját tőkéből történő beruházásnál szükséges az önfinanszírozási képesség kimutatása. Az eszközpótlások sajátforrású finanszírozások. Stratégiai és fejlesztés célú beruházásoknál is szükség van saját forrásra, önrészre. Az önrész nagysága a szakmai átlag szerint optimális, ha eléri és vagy meghaladja az ötven százalékot. Amennyiben annál nagyobb az idegentőke aránya akkor a mindenkori szállodavezetésnek nagy valószínűséggel, likviditás gondokkal kell gyakran foglalkoznia. Külsőtőke bevonásával történő finanszírozások közül leggyakoribb a pénzintézeti hitel. Ezt a követi a pályázati támogatások és végül a tulajdonosok által szervezet tőkegazdálkodási döntések, ilyen lehet a tőkeemelés vagy tulajdonosi illetve társult vállalkozási hitel. A finanszírozás és megvalósíthatósági illetve annak részeként a megtérülési számítások mélysége és részletessége függ a pénzintézet illetve a pályázat kiírótól Megvalósíthatósági terv felépítése A megvalósíthatósági terv követi a gyakorlatot. Ez alapján korábban bemutatott megvalósíthatósági terv felépítés a következő hét fejezetből állt, Dr. Juhász László PhD. 23

24 - Piaci helyzetelemzés, - Termék meghatározása, - Marketing terv, - Éves üzleti terv és kiterjesztés öt illetve tíz évre, - Számítások, - Megtérülés, - Összefoglaló Szállodai pályázatok benyújtásának lépései Nagyon fontos az igény felismerése. A szállodavállalatnak vagy a tulajdonosnak fel kell ismernie azt a pontot, amely a szállodafejlődése vagy a létrehozása szempontjából megfelelő. A megfelelő pályázat kiválasztása az igényfelismerés után következik. Relatíve sok pályázati lehetőség volt, van és lesz a turisztika területen. A pályázat megírása meglehetős szakértemet és nagy gyakorlatot, tapasztalatot kíván. Nem jellemző, hogy szálloda főleg nem családi vagy önállószálloda sikeres pályázatot írjon, akár a tulajdonos, akár a szállodavezetés által. A pályázatírásokra specializálódott cégek nagy gyakorlattal és szakértelemmel rutinosan írják a pályázatokat az igényeknek megfelelően. A pályázatkiíró meghozza a döntését, hogy a pályázat megfelelt vagy nem a kiírás feltételeinek. Amennyiben megfelelt akkor általában meglehetősen hosszú folyamat a végleges döntés meghozatala a támogatásról. A támogatási szerződés aláírása szintén hosszan tartó folyamat. A szerződésben rögzítenek minden feltételt a beruházással és a működtetés későbbi ellenőrzésével kapcsolatban Megtérülési számítások A megtérülési számítások módszere és mélységük illetve tartalmuk eltérő. Van, amikor részletes számításokat igényel a kiíró és van, amikor az állandó és változó költségek alapján kerülnek a számítások értelmezésre. A megtérülési számítások módszertana a szállodavállalt, a pénzintézet vagy a pályáztató elvárásai alapján kerülnek meghatározásra. A teljesség igénye nélkül bemutatásra kerül öt megtérülési számítási mód. - egyszerű, - jelenérték, - hozadék ráta, - jövedelmezősé index, - befektetett tőke megtérülés Egyszerű megtérülési számítás A szállodai beruházások esetében a legegyszerűbb megtérülési számítás az egyszerű megtérülési idő. Az egyszerű számítás lényege egyfajta megtérülési előbecslés. Nagyságrendileg megmutatja a megtérülési időt években. A pénz időértéke a használat idejére számított kamat illetve kamatos kamat. A teljes bekerülési érték a beruházás miden ráfordítását figyelembe veszi. Dr. Juhász László PhD. 24

25 Megtérülési idő egyszerű számítással Egyszerű számítás a pénz időértékét nem veszi figyelembe. A teljes bekerülési költséget elosztjuk a halmozott átlagos eredménnyel. A hányados megmutatja a várható megtérülési időt években. A melléklet dia is szemlélteti, hogy a halmozott átlagos eredmény a számított cash flow és az értékcsökkenési leírás együttes összege. A beruházási összeg és az halmozott eredmény véges élettartamban kiegyenlítik egymást. A mellékelt dián szereplő példaszámításban az egyszerű megtérülési időszámítással egy milliárd forint beruházási összeggel állítjuk szembe a 150 millió forint éves átlagos eredményt. Közel hét év (6.7 év) kell, hogy a beruházás megtérüljön. A dia szemlélteti egy m Ft beruházás megtérülését 6.7 év alatt, amennyiben a kumulált és átlagos eredmény 150 m Ft. Az eredmények az ötödik évben érik az átlagos 150 millió forintértéket. 6. Dia Beruházások egyszerű megtérülési számítása, modell. Szerző szerkesztése Jelenérték számítás A befektetési lehetőségek miatt, a tőketulajdonosok számára a mai pénz többet ér, mint a jövőbeli pénz. A pénznek ezt a tulajdonságát nevezzük időértéknek. A mai pénz többletértéke pedig attól is függ, hogy a tulajdonos mekkora árat kér a tőkéje ideiglenes átengedéséért, az időértéket kifejező, kamatért. Amennyiben a mai pénz jövőbeli értékét szeretnénk meghatározni, akkor jövőérték számításról beszélünk, melynek eszköze a kamatos kamatszámítás. Amennyiben jövőbeli időpontban felmerülő pénzáram (cash flow) mai értékét kívánjuk meghatározni, akkor jelenérték számításról beszélünk, melynek az eszköze a diszkontálás. A diszkontálás a jövőben esedékes követelések értékének kiszámítása a lejáratig járó kamatok levonásával. Dr. Juhász László PhD. 25