Értékelt ingatlan: Bp., VJII. ker., Rákóczi út 59. fsz. üzlet (Hrsz.: 34628/0/A/1) INGATLANFORGALMI SZAKVÉLEMÉNY

Átírás

1 GRFTON Értékelt ingatlan: Bp., VJ. ker., Rákóczi út 59. fsz. üzlet (Hrsz.: 34628/0/A/1) Property NGATLANFORGALM SZAKVÉLEMÉNY Budapest V. ker Rákóczi út 59. szám (hrsz.:34628/0/aj 1) alatti, Önkormányzati tulajdonú földszinti üzlet forgalmi értékéről Készítette Készült : Toronyi Ferenc ngatlanforgalmi értékbecslő névjegyzék szám: 03451/2002 : 1 példányban Budapest, június 22. "54139 Budapest, Váci út 95. Tel.: +36 (1) Fax; 4-36 (1) ; ßr Qa eiiy@sriftpji,hu " ( q ^

2 Értékelt ingatlan: Bp., V. ker., Rákóczi út S9.fsz. üzlet (fírsz.: 34628/0/A/l) GRFTON Pf Operty MEGBÍZÓ (Józsefvárosi Gazdálkodási Központ Zrt. ÉRTÉKELÉS ÖSSZEFOGLALÓ ADATLAP AZ NGATLAN FORGALM ÉRTÉKÉRŐL MEGBÍZÁS TÁRGYA Az értékeit ingatlan megnevezése : üzlethelyiség AZ NGATLAN CÍME ÉS AZONOSÍTÁSA Település (város, kerület, városrész) Utca, házszám, emelet, ajtó Hrsz. TULAJDONVSZONYOK Tulajdonos Jelenlegi bérlő A tulajdoni helyzet/forgalomképesség értékelése ÉRTÉKELT ÉRDEKELTSÉG ÉRVÉNYESSÉG AZ NGATLAN FŐBB JELLEMZŐ ngatlan típusa Épületen belüli elhelyezkedése Közmű-ellátottság Építési technológia Alapterület Redukált terület Belmagasság Eszmei hányad Komfortfokozat Lakóház telkének területe ÉRTÉKELÉS Értékelés alkalmazott módszere Értékelés fordulónapja : Budapest, VDL ker. Népszínház-negyed : Rákóczi út 59. földszint : 34628/0/A/l : Józsefvárosi Önkormányzat : nincs : forgalomképes : tulajdonjog : fordulónaptól számított 180 nap : üzlet : földszint + galéria + pince (utcai) : villany, víz, csatorna, gáz : hagyományos, tégla ^ : 382 m 2 f^t', H : 325 m 2 GKL. (>(<,& H^ : 2,4-5.6 m Tsípc^J f fá 4 : 529/ : komfortos : m 2 : összehasonlító és hozam alapú elemzés : június 22. MEGÁLLAPÍTOTT ÉRTÉK Az ingatlan forgalmi értéke Az ing.-hoz tartozó telekhányad eszmei értéke Az ingatlan likvidációs értéke Budapest, június 22. ^ Kéw&gtte: " í. u -J&MA : ,-Ft/m 2 : ,- Ft azaz Hetvenkilencmiüió-hétszázezer forint : ,-Ft azaz Tizenhatmillió-hétszázezer forint : 61 « ,-Ft azaz Hatvanegymiltíó-ötszázezerforint H-11 S^fiu&frestrVŐCfTj^ 86 Fax: +36 (1) E-maii: i^sbu/tj ryu^vty Kii. f 1 1 V á c i út Ö8." Adósr.Hrn: TaE n#tfte»»38664 ngatlanforgalmi értékbecslő névjegyzék szám: 03451/2002

3 Értékelt ingatlan: Bp., V. ken, Rákóczi út 59. fsz. üzlet (Hrsz.: 34628/0/A/l) GRFTON Property NGATLANÉRTÉKELŐ ADATLAP X. A SZAKÉRTŐ JELENTÉS TÁRGYA, AZ ÉRTÉKELÉS CÉLJA A «városi Gazdálkodási Központ Zrt. (1082 Budapest, Baross utca » A /, h Grift0 r.m r0perty Kft 0,081 -' Buda P-'. RaSzi út 59. szl alatti 34628/0/A/l hrsz-u földszinti üzlet értékelésével. ' tss! émés célja az in8atlan forgalmi értékének és lmdációs értékének «2. A SZAKÉRTŐ VZSGÁLAT MÓDSZERE 2.1. Az értékelési szabályzat, jogszabály, amelynek megfelelően az értékelés készült Az ingatlanértékelő adatlap a forgalmi érték egyszerűsített dokumentálási formában történő megallaprtása A vonatkozó - a Magyar ngatlanforgalmazók 'SzöveSge szzat l ö Z T ^dolgozott" ajánlásoknak megfelelően, az abban m e g h a t á «j S a követve, az Állóeszköz Értékelők Európai Csoportja (TEGOVA) szakmai útaűtetísm S r t TfhoT, j e l f r e tel? tette a piaci adatok S Z é T S S S/1Q97 m, ^ Z / PU m0dszert ^ ^ Az értékelésnél figyelembe vett^ a 25/1997 (X. 1.) PM és az 54/1997. (X.l) FM sz. rendeleteket, továbbá 7 hehn önkormányzat speciális kitételeit is. Az ingatlanok értékesítése nem atabad p i S emásí kénys2er l ö v f ' ^ / w r S e " ^ ** módszer és a 6 S? r ért f lme2ése ezekbe^ jogszabályokban és iránymutatásokbl ögzíez figyelembevételevel, az ott meghatározottak szerint értendők.»gzitettek 2.2. A szakértői jelentésben használt értékformák, módszerek megnevezése Fi^elemmel az értékelendő ingatlan sajátosságaira, továbbá az értékelés céliára a^ értékelesi gyakorlatban használt eljárások közül a vizsgált Odethelyi,í«Sb?r^ 2.3. Helyszíni szemle és időpontja Helyszíni szemle időpontja június Felhasznált dokumentumok - tulajdoni lap (nem hiteles, június 7.) - társasházi alapító okirat (részlet) - társasházi szintrajz (részlet) Az ingatlanról fényképfelvételek készültek, melyeket mellékletként csatoltunk.

4 GRFTON Értékeit ingatlan: Bp, V ken, Rákóczi üt 59. fiz. üzlet (fírsz.: 34628/0/A/l) Pf O p e T t y 3. AZ NGATLAN SMERTETÉSE 3.1. ngatlan-nyilvántartási adatok Település Besorolás Cím Helyrajzi szám Megnevezése Terület Tulajdonos (ok) Széljegyek Terhek Budapest, VEL ker. belterület Rákóczi út 59. földszint 34628/0/A/l üzlethelyiség 382 m 2 Józsefvárosi Önkormányzat 1/1 tulajdoni hányad 3.2. Az ingatlan elhelyezkedése,, általános leírása Az értékelésbe vont ingatlan Budapest VTH. kerületében, Népszínház negyed elnevezésű városrészben, a Rákóczi út és a Luther utca sarkán lévő társasház földszintjén található. Környezetében társasházas és üzleti, valamint intézményi célú ingatlanok találhatóak, a földszinten és a pincében többnyire Üzlethelyiségekkel, műhelyekkel, raktárakkal. Az értékelt ingatlanban minden közmű adott. Tömegközlekedéssel a környéken közlekedő autóbuszokkal érhető el. Személygépkocsival legkönnyebben a Blaha Lujza tér felől közelíthető meg. 3.3 Felépítmény ismertetése Építés ideje 1900-as évek eleje ngatlan típusa társasház Építési mód hagyományos, tégla, átlagos állapot alapozás tégla sávalap szigetelés valószínűleg utólagos lemezszigetelés tartószerkezet tégla szerkezet, átlagos állapotban födémszerkezet poroszsüveg födém, megfelelő állapotban falazat tégla szerkezet, átlagos állapotú tetőszerkezet nyeregtető, átlagos állapotú héjazat cserépfedés, átlagos állapotú külső felületképzés: kőporos vakolat, átlagos állapotú Értékelt ingatlan külső nyílászárók : fémszerkezetű portálajtó és ablakok, az ajtó nyitható ráccsal védett; gyenge-közepes állapotúak belső nyílászárók : fa- és fémszerkezetű ajtók, közepes állapotúak padozat, burkolat : beton, járólap, műkő, pvc burkolat; közepes állapotú belső felületképzés:vakolt, festett, tapétázott, csempézett falak, közepes állapotú gépészet, hőleadók: cirkó, radiátor,! H-l 139 Budapest, Váci út 95. Tel.: +36 (1) Fax: +36 (1) prqpertv@qrlfton.hu

5 GRFTON Értékelt ingatlan: Bp.< V. ker Rákóczi üt 59. fsz. üzlet (lírsz.: 34628/0/A/l) Pr O pe-r-t y Az ingatlant magában foglaló társasház az 1900-as évek elején épült, hagyományos tégla szerkezettel, pince földszint + 6 emelet kialakítással. Az értékelt ingatlan Rákóczi út és a Luther utca sarkán lévő társasház földszintjén található a Rákóczi út felől önállóan közelíthető meg. Minden közmű adott. A vizsgált ingatlan 3 szintes, földszint, galéria és pince. A földszinten eladótér, raktár, mosdó és wc, a galérián iroda, mosdó, wc, a pincében raktár és lift gépház található. A pince 2,7 m, a földszinten 2,4-5,6 m, a galéria 2,6 m belmagasságú. A bejárati ajtó és kirakat portál üvegezett, fémvázas szerkezetű, az ajtó nyitható fémráccsal védett. Az egyik kirakat falemezekkel borított. Az udvari ajtó fémszerkezetű, az ablakok faszerkezetűek, fix fémráccsal védettek. A külső nyílászárók gyenge-közepes állapotúak. A belső fa- és fémszerkezetű ajtók közepes állapotúak. A falak vakoltak, festettek, tapétázottak, csempézettek, több helyen nedvesedés miatti vakolatleválás látható, közepes állapotúak. A szinteket teherlift köti össze, melynek teherbírása 300 kg. A földszint és galéria fűtése a földszinten lévő cirkok segítségével, radiátorokkal megoldott. Mivel a villanybojler leszerelésre került ezért használati meleg víz előállítására nincs gépészeti berendezés, A földszinten beázás nyomai láthatóak. A beázások és a karbantartás hiánya általános állagromlást okozott. A szemle soran az ingatlan üres volt. Az ingatlan összességében közepes műszaki állapotú Alapterületi adatok A vizsgált ingatlan hasznos alapterületi adatai a mellékelt, részben ellenőrzött alaprajz alapján, kerekítve kerültek meghatározásra. Az eltérő kialakítás és funkció következtében az egyes funkcionálisan és területileg, illetve készültségben elhatárolható épületrészek alapterületeit a számított hasznos alapterületben eltérő súllyal vettük figyelembe. Földszint Helyis ég-niegne>ezés helyiségek nettó alapterülete, m 2 redakált/nettö terület aránya % helyiségek redukált alapterülete, m 2 Eladótér 103,54 100% 103,54 Lépcsőház 3,68 100% 3,68 Előtér 3,62 100% 3,62 WC 2,98 100% 2,98 Raktár to^s 90,49 100% 90,49 Galéria roda + szociális blokk f64,59 100% 64,59 Pince Raktár 106,29 50% 53,15 üftakna+gépház 6,81 50% 3,41 ngatlan összesen 382,00 325,45 Alaprajz szerinti, helyszínen ellenörzött terület (m 2 ) Tulajdoni lap szerinti terület (m 2 ) 382,00 325,45 382,00 382,00 Az értékmeghatározás során figyelembe vett redukált alapterület összesen: 325,0 m 2. y". H-l 139 Budapest, Váci út 95. Tel.: +36 (1) Fax: +36 (1) prqpertv@qrlfton.hu

6 > «ä N <ZJ g. S 1 1 J f C 1 S i 5 s «s 'S s es! <D % & 03 a> 4 1) g > «CQ 03 u 8 Oj 'S S P ^ «Ü3 'i 'S» H M V) i s & 3 f /

7 Értékeli ingatlan: Bp., VUL ker., Rákóczi út 59. fsz. üzlet (Hrsz,: 34628/Q/A/l) GRFTON Property 3 1 t r ^ t T f " ôrs Vadpiaci értékesítést feltételezünk. A megbízó kifejezett kerésének és igényeinek eleget téve, az értékelt ingatlannál a gyors szabadpiaci értékesítés miatt -30% korrekciót alkalmaztunk a L S s ínl Uüí> ertek meghatározásánál. ^ 1 4,2. Forgalmi érték meghatározása horam alapú elemese! A bérleti díjból származó éves bevétel nagyságát az ingatlan bérbe adható hasznos alaptermete után vehetjük figyelembe. A bérleti díjat a környéken kialakulsi 2,040 FT/M ^ÉNÉKEN BECSÜTK MEG - A KAP * CTÁS WTASSÍS? A hazai gyakorlatban általános bérleti konstrukciók alapján a bérbeadót terhelik a fenntartasi költségek, az adók, a biztosítás és a fenntartási képzése. A «í é s energiaellátás költségett majd minden esetben a bérlőkre terhelik át. Az t l z S S költségét a bérleti bevételek 10 %-ban számszerűsítettük. A k ^ J T S S S módszerénei egyetlen évre vonatkozóan becsült jövedelmet számítunk át értékmutatóvá A Virgilt ingatlan esetében 8,5 %-os tőkésítési rátát alkalmaztunk Hasonlító adatok j Méret (na ^Bérleti dg fvnö FaJtó90$ Mrt» fl ö «. Üdét, földszlnt+gajéria, Baross utca * ' ' Pt/m'/bó 78 í 280 OQOi ; 240 ÖÖÖ] Ö6; löêkwsdrt+gaféna, KÍssJósefutea 5. Üzletfóldszínt+pince.Bérkocsi sutea Átlag bérieti ds Ft/m z /hó méret miatti korrekció Konigáft bérieti dg Ft/m 2 /hó Megnevezés 85; 77Í -20% i 250 ÖÖÖ] 190 ÖÖÖ] 168 ÖÖÖ] Abérie^ Levies L bérjeti teheteégevbéríeti 'bevétej,"ft'%] Tervezhető kihaszîteáff, 0 /» Figyelembe vehető bevétel. Ft A tulajdonosfenntartásitöiteéêi, al^yétoí 3 %~a" Menedzselési költségek, a bevéteí 3 %-a Felújlási költségalap, a bevétel 4 %-a Kalkulálható költségek összesen, Ft Éves üzemi eredmény, Ft Tőkésítési ráta Tőkésített érték, Ft Befektetési kiadások Az ín hozadéki értéke. Ft Tőkésítési ráta becslése: Kockázatmentes kamatláb Ország kockázat ngatlanpiaci kockázat ngatlan típus kockázat Ft 70 '2,5 :1,1 2,0 2, % Í7S ,5% ÖÖÖ _2 500 ÖÖÖ

8 Értékelt ingatlan: Budapest, Rákóczi út 59. fsz. üzlet (fírsz.: 34628/Ö/A/l) GRFTON P r-operty 4.3 A tárgyi insatlanra jutó földterület értékének számítása Az eszmei hányadhoz tartozó telekértéket a piaci adatok alapján állapítottuk meg. Teleknagyság (m 2 ) i Eszmei hányadok a társasházban összesen Albetétre jutó eszmei hányad í - Albetétre jutó telekhányad (m 2) Átlagos, fejlagos telekérték (Ft/m 2 ) i \ / üit, itt inhoz t ii-tu/i) te li khan\ irt in7xneiír(«íw kiakitve ( t> < illtet«, tn. jiitu tck kii m\ Ki v t ijl Uü" ti kki il. U tra iu it t 4.4 A társvi ingatlan forgalmi értékének megállapítása A piaci Összehasonlításon alapuló megközelítésre vonatkozóan az a véleményünk, hogy megfelelő számú adat állt rendelkezésünkre ahhoz, hogy az e módszerrel kapott értéket megbízhatónak tekinthessük. A hozamalapű megközelítéssel végzett számítások során prognosztizáltuk a bérbe adható területek hasznosításából realizálható árbevételt. A hozamszámítás azoknak a tulajdoni előnyöknek a jelenlegi értékét tükrözi, amelyekért egy befektető hajlandó fizetni, a piaci szereplők érdeklődése viszont nehezen számítható ki. Az előbb említett tényezők miatt a két értékelési módszer eredményét %-os súlyozással Vizsgált ingatlan Piaci összehasonlító módszerrel számított érték, Ft Hozam-alapú becsléssel számított érték, Ft Súlyozás 70% 30% Elfogadásra javasolt érték, Ft W lfllt g p Az ismertetett módszerrel és feltétellel a 1081 Budapest, Rákóczi út 59. szám (34628/0/A/l hrsz) alatti foldszint+galéria+pince üzlethelyiség jelenlegi piaci értékét: határoztuk meg Ft-ban, azaz Hetvenkilencmillió-hétszázezer forintban A forgalmi érték tehermentes ingatlanra vonatkozik, és ÁFA-t nem tartalmaz! Budapest, június 22. Toronyi Ferenc ngatlanforgalmi értékbecslő névjegyzék szám: 03451/2002 H-l 139 Budapest, Váci út 95. Te!.: +36 (1) Fax: +36 (1) E-mai!: DroDertv@arifton.hii A n /10 J

9 Értékelt ingatlan: Budapest, Rákóczi üt 59. fsz. üzlet (Hrsz.: 34628/0/A/l) GRFTON P r O p e r t y 5. Speciális feltételezések, korlátozások A megállapított érték az ingatlan forgalomképes, beköltözhető, teljes per-, igény- és tehermentes állapotú tulajdonjogára vonatkozik, a helyszíni szemlén megismert állapotban. Az értékelő kijelenti, hogy az értékelés tárgyát képező ingatlanhoz semminemű személyes és anyagi érdekeltsége nem fűződik, az általa meghatározott érték semmilyen összefüggésben nincs a megbízási díj nagyságával. Az értékelést a készítendő szakvéleményben részletesen felsorolt, kapott szóbeli és írásbeli információk alapján készítettük el. A Megbízó az általa szolgáltatott és az értékelésnél felhasznált adatok hitelességét és valódiságát szavatolja, így a Megbízó által rendelkezésünkre bocsátott iratok, egyéb dokumentumok tanulmányozásán túlmenően jogi természetű vizsgálatot (jogcím, vagyonjogok érvényessége, stb.) nem folytattunk. Az ingatlan forgalomképességének jogi eredetű korlátozásáról a tulajdoni lapon bejegyzetteken túlmenően nincs tudomásunk de ezért felelősséget nem vállalunk. A rendelkezésünkre bocsátott adatok és információk, melyeket az értékelés során felhasználtunk, tudomásunk szerint helytállóak és pontosak, azonban teljes körű ellenőrzésüket nem volt módunkban elvégezni, ezért felelősségünk e vonatkozásban korlátozottnak tekintendő. A szakvéleményhez csatolt iratok és dokumentumok csak az ingatlan bemutatását szolgálják. Megbízó tudomásul veszi, hogy az értékelő az értékelést szemrevételezés és a Megbízó adatszolgáltatásai alapján készíti. Az esetlegesen fennálló, de szemrevételezéssel nem észlelhető értékbefolyásoló tényezőkért az értékelő felelősséget nem vállal (pl épületszerkezeti, talajfelszín alatti, stb. problémák). " Az ingatlanon értékelt felépítmények értéke magában foglalja az épület rendeltetésszerű használatához szükséges felszerelések, gépészeti berendezések értékét, de nem tartalmazza az adott funkcióhoz kapcsolódó telepített vagy mobil eszközök értékét. Az értékelés időpontja június hó, a közgazdasági, jogi feltételek és piaci viszonyok eltíre kellő pontossággal nem prognosztizálható változásai módosíthatják, illetve érvényteleníthetik a szakértői vélemény forgalmi értékre vonatkozó megállapításait ezért az ertékelés fordulónapját kővető 6. hónapon túl történő felhasználás esetén a megadott érték felülvizsgálata indokolt. Az általunk meghatározott érték a fentiekben vázolt feltételeken alapul, és a Megbízó által megjelölt célra történő felhasználásban érvényes.

10 Értékelt ineatlan: Budapest, Rákóczi út 59. fiz, üzlet (Hrsz.: 34628/0/A/l) GRFTON Property HÍ'! MELLÉKLETEK Tulajdoni lap Társasházi alapító okirat (részlet) Társasházi szintrajz (részlet) Fényképek Térkép H-l 139 Budapest, Váci út 95. Tel.: +36 (1) Fax: +36 (1) m

11 TÁKARNET Földhivatali nformációs Rendszer 1. oidal, összesen: 2 oldal ítakarnetvs; Felhasználó: JQZ28-31) (Kjiépcs)l Nem Mtéíés tulaj doni lap m na. a BwkpcJrí FSvíres Xcntó^v^iXt. kaiiletí Jtvafih it»*8.kér. NemÁltetestúlijánál b.p.! &5cgitncitiétaímj 80óOÖOtóáSil62/ÍDl'? 201?.06.0? BgpflpgaT V.KER. aifcw t -s?, áld..!^..w-... '"... vtaész 1- Ai-.«$píb «m ingatl»n adat«ii»3, ' iií.ifttwlyljug. 3ej : h»ti*oíat /1999/ & Ú?k M«3«gy?6 hai.atoeafct 2líS983/19-93/l39};;io : li TbiliUl' onauó ttvgafcíwho, tattól at au p tő okiratban «wghatiío* 1. tbia-jdoni, h4nyx«u 1/1 imfeitbaalr,. érveaiai idar»598.7/i99}/í99íla u 309CÍM ÍVJ. woair tv, X. 20*987/1995/1993 "l0 jogetoi aradat». falvítal /1«3/199J Í0 li JogííUoi falsadonöa návi jóíseruisosi í*»»rwíkkíxt eiiw 1081 BsnaKTEsr.'VXX-J.'Kea-.eíióM'Űfcí S-67 WHilM 1 Ob&ti. 8» * tulajiiorii' lap- fco»igaxtjat4ei habiniiható-.íjíeáil.eíitftólfe.iaít. k í adiax».. n«n LAPyöaE«Jtt M» J f A megrendelés eddigi díja: 6 Ft Súgó.1 Naöínteies tulajdojiiiaj: NemJhiteies tulaj doni láp

12 MŰSZAK L E ÍRÁS Budapest, V, Rákóczi út 59. sz. alatti épület társasházzá alakításához 1,/ Általános leírás Az ingatlan a hrsz alatti telken épült zártsorú beépítésű lakóház. A telek sík területű, m 2 nagyságú. Az épület alápincézett, földszint, helyenkánt galéria ill. félemelet + 6 emelet + padlás szintekből áll. A pincében tárolók, ill. raktárak, a füldzsinten az utcai részen üzuletek, a hátsó részen lakások, az emeleteken lakások találhatók. Az emeletekre fő-, és melléklépcsőházakon keresztül juthatunk el, a lakásokat függőfolyosókról lehet megközelíteni. A főlépcsőház orsóterében lift üzemel, a melléklépcsőházban pedig egy kisebb területű Az épület utcai szárnyai kéttraktusosak, az udvariak egytraktusosak Az épület teherhordó szerkezete tömör égetett agyagtéglából készült A födémszerkezetek : poroszsüveg, ill. csapos, és borított gerenda A magastető állószékes faácsszerkezet, A héjalás anyaga cserép. A lépcsők két ill. háromkarúak, konzolos fokú múkőkialakításúak. A homlokzat tagolt, festett kivitelben készült.

13 2./ Közös tulaidonl illetőségek a./ Közös illetőségű területek. Telek m 2 Pince: 2 X. pincerekeszek: 193,13 m. vízakna 3,45 m 2 V. pincerekeszek 163,26 m a V. kazán 44,34 m 2 V. széntároló 53,06 m g V. közlekedők 152,74 m 2 Pince összesen: 619,00 m Földszint:! 2 V. kapualj 10,38 m 2 X. lépcsőház 14» 07 m 2 X. liftakna 3,89 m 2 X. tároló 2,06 m 2 X- tároló 1,58 m 2 X. udvar 293,50 m 2 XV. melléklépcső 13,61 m 2 XV. légudvar 1,18 m 2 XV. liftakna 1,15 m 2 XV. WC 1,47 m 2 XV. légudvar 1,69 m 2 XX. légudvar 11,04 m 2 XX. légudvar 1,09 m 2 Földszint összesen: 356,61 m

14 Félemelet: XX. külső lépcső 4, 85 XX. függőfolyosó 15, 12 XX. i épcsőház 16, 73 XXV. melléklépcső 13, 75 XXV. WC m ^ c m o 2 m 2 m 2 m Félemelet összesen: 51, 92 2 m.emelet: XXV. lépcsőház 23,39 m XXV. el őt ér 8,21 2 m 2 XXV. függőfolyosó 89,87 m o d. XXX. 1égudvar O, 85 m XXX. légudvar 0,90 2 m XXX. 1égudvar 2 1, 31 m c XXX. mell éklépcső 17,04 m d XXX. WC 1,34 m c.»5 XXXV. 1égudvar 1,18 m XXXV. légudvar 2,72 2 m. emelet Összesen: 147, Ol 2 m 11. emelet: XXXV. lépcsőház XXXV, el őtér XXXV függőfolyosó XXXX. légudvar X.L. 1égudvar XL. 1égudvar XL. mell éklépcső XL. WC 3,39 m lo, 75 m 2 89,87 m 2 O, 88 m O, 92 m O, 74 m 17, 04 m 1,56 m 2 2. emelet összesen: 145,15 m 2

15 .emelet; XLV. lépcsőház 23» 22 m 2 XLV.»lőtér 11,63 m 2 XLV. függőfolyosó 89,89 m 2 2 XLV. melléklépcső 17,04 m XLVX. WC 1,72 m 2 2.emelet összesen: 143,49 m V. emelet: XLX. 1épcsőház L. előtér L. függőfolyosó L.. mell ék lépcső L. WC V. emelet összesen: 23, 22 2 m 2, 14 m 2 88» 87 Ü 17, 07 m 2 1» 72 m 2 133, 02 m 4 V. emelet: LV. lépcsőház 23,46 m 2 LV. előtér 3,70 m 2 g LV. függőfolyosó 89,01 m LV. melléklépcső 17,07 m 2 LV. WC 1,72 m 2 2 V. emelet összesen: 134,06 m ü M /(G

16 V.emelet és padiás: LX, lépcsőház 23, 4 LX. el Őt ér 5,90 LX, függőfolyosó 6, 80 2 m LX. padiás 31,18 2 m LX1melléklépcső 17,07 m 2 LX V. gépházfeljáró 2,90 m 2 LXV. liftgépház 6, 94 : % 2 LXV, függőfolyosó 9,52 2 m LXV. padiás 2 97,05 m LXV. el őt ér 2,99 m 2 LXX. élőtér 7, 50 m 2 LXX. padiásbejáró 4,23 m 2 LXX. padiás 183,39 2 m összesen: 398, 93 2 m FelsŐ padlás: LXX. lift gépház 30,43 m 2 LXX.padlás 234,50 m 3 LXXV. padlás 44,89 m 2 összesen: 309,82 m 2

17 m 1081 Budapest, Rákóczi út 59. fsz.+galéria+pince üzlet (Hrsz.: 34628/A/l) Környezet, utca ; < Társasház utcai homlokzata A vizsgált ingatlan utcafrontja Vizsgált ingatlan bejárata június 19. AÉ

18 1081 Budapest, Rákóczi út 59. fsz.+galéria+pince üzlet (Hrsz.: 34628/A/l) Eladótér mi* Raktár június 19.

19 1081 Budapest, Rákóczi út 59. fsz.+galéria+pmce üzlet (Hrsz.: 34628/A/l) Cirkó Radiátor Gázóra Villanyóra június 19. -c.-...

20 1081 Budapest, Rákóczi út 59. fsz.+galéria+pince üzlet (Hrsz.: 34628/A/l) Pincelej árat Gépház Raktár Vízóra Teherlift június 19.

21 1081 Budapest, Rákóczi út 59. fsz.+galéria+pince üzlet (Hrsz.: 34628/A/l) Galéria feljárat Galéria Galéria Teherlift (galéria) Nedvesedés miatti vakolatleválás június 19.

22 nm«' V».' «V Budapest, V. ker. Rákóczi út 59.. \ '.1 # BM * V y ' V- «f,. ij-vïà «^.«fc ^ - <» * - ; ^, V, i.m. \ V V v/.*»4l : & V ; ; ^ / ^ V " í v»v ' - ' u / i y., - - j, -.A*.. * - ' r. ; A -A,, : V'K^r..». ' " 1 ix *. 1 ii ii. 1 w - r - \."V * - " : ^? "... * _.s - ^ rv.j.. ' <<ii* } V «íííft y L *í» - v.. ' ' - * 8 : r,» - V" 1», s TS. í Í" V, ' ' - m "l- ', j^práter 'fc' ' «V k _ Rí ^-b. ; S i

23 GRFTON Értékelt ingatlan: Bp., Vili ken. Práter utca 58. földszinti üzlet (Hrsz.: 35728/17/AH 96) ^ X P e V NGATLANFORGALM SZAKVÉLEMÉNY a Budapest V. ker., Práter utca 58. szám (hrsz.:35728/17/a/196) alatti, Önkormányzati tulajdonú földszinti üzlet forgalmi értékéről Készítette Készült : Toronyi Ferenc ngatlanforgalmi értékbecslő névjegyzék szám; 03451/2002 : 1 példányban Budapest, július 20. H-l 139 Budapest, Váci Út 95. Tel,: +36 (1) Fax: +36 (1) E-maii: propertv@qrifton.hu

24 GRFTON lékelt ingatlan: Bp., Vili ker., Práter utca 58. földszinti üzlet (Hrsz.: 35728/17/'A/l 96) ^ T P e r t y ÉRTÉKELÉS ÖSSZEFOGLALÓ ADATLAP AZ NGATLAN FORGALM ÉRTÉKÉRŐL MECBÍZÓ Józsefvárost Gazdálkodási Központ Zrt. - Vagyongazdálkodási gazgatóság MEGBÍZÁS TÁRGYA Az értékelt ingatlan megnevezése AZ NGATLAN CÍME ÉS AZONOSÍTÁSA Település (város, kerület, városrész) Utca, házszám, emelet, ajtó Hrsz. TULAJDONVSZONYOK Tulajdonos Jelenlegi bérlő A tulajdoni helyzet/forgalomképesség értékelése : üziet : Budapest, VÍH. ker. Szigony-negyed : Práter utca 58. földszint : 35728/17/A/l96 : Budapest Főváros Józsefvárosi Önkormányzat : ni nc s : forgalomképes ÉRTÉKELT ÉRDEKELTSÉG ERVENYESSEG tulajdonjog fordulónaptól számított 180 nap AZ NGATLAN FŐBB JELLEMZŐ ngatlan típusa Épületen belüli elhelyezkedése KözmÜ-el látottság Építési technológia Alapterület (tulajdoni lap) Alapterület (helyszíni felmérés) Belmagasság Eszmei hányad Komfortfokozat Lakóház telkének területe üzlet földszint (utcai) villany, víz, csatorna vasbetonvázas p^ael 3,4 m 202/ komfortos 913 m 2 A bizúforr-: -'! f-i.: j r.{ v A t e t ó " ERTEKELES Értékelés alkalmazott módszere Értékelés fordulónapj a MEGÁLLAPÍTOTT ÉRTÉK Fajlagos forgalmi érték kerekítve Az iugatlan forgalmi értéke kerekítve Az ingatlanhoz tartozó telekhányad eszmei értéke Az ingatlan likvidációs értéke Budapest, július 20, V \ Készítette: összehasonlító és hozam alapú elemzés július 20. : ,-Ft/m 2 : ,000»- Ft azaz Negyvenhétmillió-egyszázezerforint 2, ,- Ft azaz Kettőmillió-kettőszázezer forint : ,- Ft azaz Fiuszonkatmillió-egyszázezer forint GmtQQfiropertyJül i.véfii J4t ngatlanforgalmi értékbecslö névjegyzék szám: 03451/2002 H-l 139 Budapest, Váci út 95. Tel.: +36 (1) Fax: +36 (l) E-maií: ProPe,tv«ortfh,n.h.,

25 GR1FT0N Értékelt ingatlan: Bp., Vili ker, Práter utca 58. földszinti üzlet (tfrsz.: 35728/17/A/196) P»" O P e " t y NGA TLANÉRTÉKELŐ ADA TLAP 1. A SZAKÉRTŐ JELENTÉS TÁRGYA, AZ ÉRTÉKELÉS CÉLJA A Józsefvárosi Gazdálkodási Központ Zrt. - Vagyongazdálkodási gazgatóság (1084 Budapest, Or utca 8.) megbízta a Grifton Property Kft-t a 1083 Budapest, Práter utca 58 szám alatti, 35728/17/A/96 hrsz-ú földszinti üzlet 1/1 tulajdoni hányadának értékelésével. Az ingatlanértékelés célja az ingatlanforgalmi értékének és likvidációs értékének a megállapítása. 2. A SZAKÉRTŐ VZSGÁLAT MÓDSZERE 2.1. Az értékelési szabályzat, jogszabály, amelynek megfelelően az értékelés készült Az ingatlanértékelő adatlap a forgalmi érték egyszerűsített dokumentálási formában történő megállapítása. A vonatkozó ~ a Magyar ngatlanforgalmazók Szövetsége szakmai bizottsága által kidolgozott - ajánlásoknak megfelelően, az abban meghatározott eljárásokat követve az Állóeszköz Értékelők Európai Csoportja (TEGOVA) szakmai útmutatásai szerint, az ingkan jellegére tekintettel a piaci adatok összehasonlító elemzésén alapuló módszert és a hozam alapú módszert alkalmaztuk. Az értékelésnél figyelembe vettük a 25/1997. (X. 1.) PM és az 54/1997. (X. 1) FM sz. rendeleteket, továbbá a helyi Önkormányzat speciális kitételeit is. Az ingatlanok értékesítése nem a szabad piacon történik, az eladó nincsen eladási kényszer alatt. Az alkalmazott módszer és a levont következtetések értelmezése ezekben a jogszabályokban és iránymutatásokban rögzítettek figyelembevételével, az ott meghatározottak szerint értendők A szakértői jelentésben használt értékformák, módszerek megnevezése Figyelemmel az értékelendő ingatlan sajátosságaira, továbbá az értékelés céljára az értékelési gyakorlatban használt eljárások közül a vizsgált ingatlan esetében a piaci információk elemzésére épülő összehasonlító módszert, illetve a hozam alapú megközelítést alkalmaztuk Helyszíni szemle és időpontja Helyszíni szemle időpontja : július Felhasznált dokumentumok - tulajdoni lap (nem hiteles, április 8.) - társasház alapító okirat (részlet) - társasházi szintrajz (részlet) Az ingatlanról fényképfelvételek készültek, melyeket mellékletként csatoltunk. H-l 139 Budapest, Váci út 95. Tel.: +36 (1) Fax: +36 (1) prqpertv@qrlfton.hu

26 Érlékeli ingatlan: Bp Vili, ker., Práter utca 58. földszinti üzlet (Hrsz.: 35728/17/A/l 96) GRFTON r 'P e r * V 3. AZ NGATLAN SMERTETÉSE 3.1. ngatlan-nyilvántartási adatok Település Besorolás Cím Helyrajzi szám Megnevezése Terület Tulajdonos (ok) Széljegyek Terhek Budapest, V. ker. belterület Práter utca 58. földszint 35728/17/A/196 egyéb helyiség 176 m 2 Budapest Főváros Józsefvárosi Önkormányzat 1/1 tulajdoni hányad 3.2. Az ingatlan elhelyezkedése, általános leírása Az értékelésbe vont ingatlan Budapest V. kerületében, Szigony negyed elnevezésű városrészben, a Práter utca és a Füvészkert utca sarkán lévő társasház földszintjén található. Környezetében régebbi és újabb építésű, társasházas és üzleti célú ingatlanok találhatóak, a földszinten és az alagsorban többnyire üzlethelyiségekkel, műhelyekkel, raktárakkal. A társasház összközműves, a vizsgált ingatlan összkomfortos. Tömegközlekedéssel a környéken közlekedő metróval, autóbusszal és trolibusszal érhető el. Személygépkocsival legkönnyebben a Práter utca felől közelíthető meg. 3.3 Felépítmény ismertetése Építés ideje ngatlan típusa Építési mód alapozás szigetelés tartószerkezet födémszerkezet falazat tetőszerkezet héjazat : 1975 : társasház : paneles : mélyalap, közepes állapotú : bitumenes szigetelés, közepes állapotú : vasbeton panel szerkezet, közepes állapotú : vasbeton födémpalló, közepes állapotú : szendvicspanel, közepes állapotú : lapos tető, közepes állapotú : bitumenes lemezfedés, állapota nem ismert külső felületképzés: panel homlokzatok, közepes állapotú Értékelt ingatlan külső nyílászárók : fémszerkezetű ajtók és ablakok, közepes állapotúak belső nyílászárók : fa- és fémszerkezetű ajtók, közepes állapotúak padozat, burkolat : beton, pvc, metlachi burkolat, közepes állapotú belső felületképzés: vakolt, festett, csempézett falak, közepes állapotú gépészet, hőleadók: radiátor H-l 139 Budapest, Váci út 95. Tel.: +36 (1) Fax: +36 (1) prqpertv@qrlfton.hu

27 Értékeltin Z a}lan:b P- VUl ker., Práter utca 58. földszinti üzlet (Hrsz.: 35728/17/A/l 96) GRiFTON P r 0 P^f t V Az értékelt ingatlant magába foglaló épület az 1975-ben épült, paneles technológiával, vasbeton kitöltő falazattal, földszint + 16 emelet kialakítással. Az értékelt ingatlan a Práter utca és a Fuveszkert utca sarkán lévő társasház földszintjén helyezkedik el, a Losonci tér felől önállóan kozehtheto meg. A vizsgált ingatlan a társasház lépcsőházából is megközelíthető. Az ingatlan több helyiségből, valammt irodából, öltözőből, zuhanyozóból, wc-ből áll. A helyiségek belmagassága 3,4 m. Az ingatlanban gáz kivételével minden közmű megtalálható. A bejárati ajtók és ablakok fémszerkezetűek, az utcai bejárati ajtó nyitható fémráccsal védett közepes allapotuak. A belső ajtók fa- és fémszerkezetűek, közepes állapotúak. A padozat beton' pvc-vel es metlachival burkolt, közepes állapotú. A falak vakoltak, festettek, csempézettel közepes aüapotúak. A vizsgált ingatlan fűtését és meleg vízellátását távfűtés szolgáltatja, a hőleadók radiátorok Az ingatlan a szemle során üres volt. A vizsgált ingatlan összességében közepes műszaki állapotú Alapterületi adatok A vizsgált ingatlan hasznos alapterületi adatai a mellékelt, részben ellenőrzött alaprajz alapián kerekítve kerültek meghatározásra. Az eltérő kialakítás és funkció következtében az egyes funkcionálisan és területileg, illetve készültségben elhatárolható épületrészek alapterületeit a számított hasznos alapterületben eltérő súllyal vettük figyelembe. Helyiség-megnevezés ngatlan helyiségei Kondiszoba roda Zuhany Oltözo Kondiszoba Raktár Kondiszoba Öltöző Kondiszoba Raktár Raktár Raktár Raktár Folyosó ngatlaii összesen Helyszínen ellenőrzött terület (m 2 ) Tulajdoni lap szerinti terölet (m 2 ) helyiségek nettó alapterülete, m 2 redukált/nettó terület aránya % helyiségek redukált al apterülete, 2 18,00 100% ,14 100% 13,14 12,00 100% 12,00 8,76 100% 8,76 21,06 100% ,14 100% ,06 100% ,54 100% ,06 100% ,14 100% 13,14 14,04 8,76 100% 100% 14, ,14 100% ,51 100% ,00 176,00 Az értékmeghatározás során figyelembe vett redukált alapterület összesen; 197,0 m 2 A telmeres alapjan a tulajdoni lapon nyilvántartott alapterületnél nagyobb a tényleges terület. / H-1139 Budapest, Váci Út 95. Tel.: + 36 (1) Fax: +36 (1) Dropertv@arifton.hu p

28 c 4) -M z > or aj u. a S 2 ÜCL M V 4 & 4) «O c <JJ -a t CJ N ^ U X 2 2 <x a ca. s» Q St ' O O 'S i m M JS H H â = 55 S + 5 «á g S. o ê > ä -s ï ~ S o ft ï TJ. -jfc «C; M. tfl Í2 U a H «Mri;a _7~ U, : O W. ts-á Ö-Ä o >. d. a sq; ^ a -S. + o S "S- N 9. g,0 1. '«C~J C o s -S fcrfî gil H i f i i -C : Js H. X JC í ^ O ;u-i O. O O 0 _o -S. «-O >C sái g *a i S S- S- g S-S X ^ ' 2 «-2 -S -S: S--3 : s- a. 8 s 'aiis a'j O O! o o o o o «o -3 "S 5 Î -s 'i "S os "-i c.»0 > i JJ a J-S {LS 2 S ü «v F8 o S m UV : O & x-s 2 "a "a -J 1 Si s V 1 S -tu S» g 'S t» «n, «v «fila a 2 " " íjjj a». Í: a S S Ji i 5, i 5' 1 i; JÉ. >S, N» & ra 'S CÛ Os m X s j a 8 tíjoiöo

29 léteit ingatlan: Bp.. V ker Práter utca 58. földszinti üzlet (Hrsz.: 35728/7/A/196) GRFTON P r O P e T t y A likvidációs érték megállapításánál gyors szabadpiaci értékesítést feltételezünk. A megbízó kifejezett kérésének és igényeinek eleget téve, az értékeit ingatlannál a gyors szabadpiaci értékesítés miatt -30%, a rossz műszaki állapot miatt -20% korrekciót alkalmaztunk a likvidációs érték meghatározásánál. 4J. Forgalmi érték meghatározása hnrqm quwú elemzéssel A bérleti díjból származó éves bevétel nagyságát az ingatlan bérbe adható hasznos alapterülete után vehetjük figyelembe. A bérleti díjat a környéken kialakult bérleti piacnak megfelelően Ft/m 2 /hó értéken becsültük meg. A kapacitás kihasználtságot 75 %-ra terveztük. A hazai gyakorlatban általános bérleti konstrukciók alapján a bérbeadót terhelik a fenntartási költségek, az adók, a biztosítás és a fenntartási alap képzése. Az üzemeltetésenergiaellátás költségeit majd minden esetben a bérlőkre terhelik át. Az üzemeltetési költséget a bérleti bevételek 10 %-ban számszerűsítettük. A közvetlen tőkésítés módszerénél egyetlen évre vonatkozóan becsült jövedelmet számítunk át értékmutatóvá. A Bjj Hasonlító adatok Méret {m 2 ) Bérleti díj Ft/hó Fajlagos bérleti díj R/m%ó Üzlet, földszint,baross utca : 2. Üzlet, földszint, Fiumei út i ; Üzlet, földszint,népszínház utca [ Üzlet, földszint, Orczy út Üzlet, földszint, Szerdahelyi utca 90 ^ Átlag bérleti díj Ft/m 2 /hó 2150 méret miatti korrekció -10%: Korrigált bérleti df] Ft/m 2 /hó Megnevezés Bevételek i : A bérletileg hasznosítható terület Lehetséges bérleti bevétel, Ft/hó ; : Lehetséges bérleti bevétel, Ft /év Tervezhető kihasználtság, % Figyelembe vehető bevétel, Ft : Kiadások, Ft ;! A tulajdonos fenntartási költségei, a bevétel 3 %-a Menedzselési költségek, a bevétel 3 %-a Felújítási költségalap, a bevétel 4 %-a Kalkulálható költségek összesen, Ft Éves üzemi eredmény, Ft Tőkésítési ráta Tőkésített érték, Ft Befektetési kiadások Az ingatlan hozadéki értéke, Ft Hozadéki érték kerekítve, Ft i ; ;-... Adatok, értékek ; % i ,5% Kockázatmentes kamatláb Ország kockázat ngatlanpiaci kockázat ngatlan típus kockázat 2,5 : 1,1 :2,0 :2,9 H-l 339 Budapest, Váci ú 95. TeL: +36 (l) Fax; +36 (l) propertv@qriftnn.hn /> r" / 1/ Í2&

30 Értékeit ingatlan: Bp V. ker., Práter utca 58. földszinti üzlet (Hrsz,: 35728/17/A/196) GRFTON P ^ O p e r t y 4.3 A tárgyi ingatlanra jutó földterület értékének számítása Az eszmei hányadhoz tartozó telekértéket a piaci adatok alapján állapítottuk meg. Teleknagyság (m 2 ) 913 i Eszmei hányadok a társasházban összesen Albetétre jutó eszmei hányad 202 2\ Albetétre jutó telekhányad (m 18 Átlagos, fajlagos telekérték (Ft/m; Az ingatlanhoz tartozó telekhányad eszmei értéke kerekítve (Ft) (albetétre jutó telekhányad x fajlagos te Te kérték) iizaz Ki'ttömiUiö-ki'ttoszAzezci forint 4.4 A társvi insatlan forgalmi értékének megállapítása A piaci összehasonlításon alapuló megközelítésre vonatkozóan az a véleményünk, hogy megfelelő számú adat állt rendelkezésünkre ahhoz, hogy az e módszerrel kapott értéket megbízhatónak tekinthessük. A hozamalapú megközelítéssel végzett számítások során prognosztizáltuk a bérbe adható területek hasznosításából realizálható árbevételt. A hozamszámítás azoknak a tulajdoni előnyöknek a jelenlegi értékét tükrözi, amelyekért egy befektető hajlandó fizetni, a piaci szereplők érdeklődése viszont nehezen számítható ki. Az előbb említett tényezők miatt a két értékelési módszer eredményét %-os súlyozással Piaci összehasonlító módszerrel számított érték, Ft Hozam-a la pú becsléssel számított érték, Ft Súiyozás 70% 30% Elfogadásra jarasolt érték, Ft Az ismertetett módszerrel és feltétellei a 1083 Budapest, Práter utca 58. szám alatti, 35728/17/A/l96 hrsz-ú földszinti üzlet jelenlegi piaci értékét: határoztuk meg Ft-ban, azaz Negyvenhétmillió-egyszázezer forintban A forgalmi érték tehermentes ingatlanra vonatkozik, és ÁFA-t nem tartalmaz! t5fí!fon Pvoperíy Kft, \ 1139 Bt*iapf»i, Váci út 95. fcószám: ngatlanforgalmi értékbecslő névjegyzék szám: 03451/2002 \ H-l 139 Budapest, Váci út 95. Tel.: +36 (1) Fax: +36 (1) prqpertv@qrlfton.hu

31 Értékelt ingatlan; Bp., V. ker., Práter utca 58. földszinti üzlet (Hrsz.: 35728/17/A/J96) GRFTON P r ' Pe rt y 5. Speciális feltételezések, korlátozások A megállapított érték az ingatlan forgalomképes, beköltözhető, teljes per-, igény- és tehermentes állapotú tulajdonjogára vonatkozik, a helyszíni szemlén megismert állapotban. Az értékelő kijelenti, hogy az értékelés tárgyát képező ingatlanhoz semminemű személyes és anyagi érdekeltsége nem fűződik, az általa meghatározott érték semmilyen összefüggésben nincs a megbízási díj nagyságával. Az értékelést a készítendő szakvéleményben részletesen felsorolt, kapott szóbeli és írásbeli információk alapján készítettük el. A Megbízó az általa szolgáltatott és az értékelésnél felhasznált adatok hitelességét és valódiságát szavatolja. így a Megbízó által rendelkezésünkre bocsátott iratok, egyéb dokumentumok tanulmányozásán túlmenően jogi természetű vizsgálatot (jogcím, vagyonjogok érvényessége, stb.) nem folytattunk. Az ingatlan forgalomképességének jogi eredetű korlátozásáról a tulajdoni lapon bejegyzetteken túlmenően nincs tudomásunk, de ezért felelősséget nem vállalunk. A rendelkezésünkre bocsátott adatok és információk, melyeket az értékelés során felhasználtunk, tudomásunk szerint helytállóak és pontosak, azonban teljes körű ellenőrzésüket nem volt módunkban elvégezni, ezért felelősségünk e vonatkozásban korlátozottnak tekintendő. A szakvéleményhez csatolt iratok és dokumentumok csak az ingatlan bemutatását szolgálják. Megbízó tudomásul veszi, hogy az értékelő az értékelést szemrevételezés és a Megbízó adatszolgáltatásai alapján készíti. Az esetlegesen fennálló, de szemrevételezéssel nem észlelhető értékbefolyásoló tényezőkért az értékelő felelősséget nem vállal (pl.: épületszerkezeti, talajfelszín alatti, stb. problémák). Az ingatlanon értékelt felépítmények értéke magában foglalja az épület rendeltetésszerű használatához szükséges felszerelések, gépészeti berendezések értékét, de nem tartalmazza az adott funkcióhoz kapcsolódó telepített vagy mobil eszközök értékét. Az értékelés időpontja július hó, a közgazdasági, jogi feltételek és piaci viszonyok előre kellő pontossággal nem prognosztizálható változásai módosíthatják, illetve érvényteleníthetik a szakértői vélemény forgalmi értékre vonatkozó megállapításait, ezért az értékelés fordulónapját követő 6. hónapon túl történő felhasználás esetén a megadott érték felülvizsgálata indokolt. Az általunk meghatározott érték a fentiekben vázolt feltételeken alapul, és a Megbízó által megjelölt célra történő felhasználásban érvényes. H-1139 Budapest, Váci Út 95. Tel.: + 36 (1) Fax: +36 (1) Dropertv@arifton.hu

32 Értékeit ingatlan: Bp Vili, gr., Práter utca 58.földszinti üzlet (Hrsz.: 35728/17/A/196) ^ r GRFTON 'P e r X V MELLÉKLETEK Tulajdoni lap Társasház alapító okirat (részlet) Társasházi szintrajz (részlet) Fényképek Térkép t\ = V,. \ H-1139 Budapest, Váci Út 95. Tel.: + 36 (1) Fax: +36 (1) Dropertv@arifton.hu

33 ÍAKARM-:'! KtikUn valait információ. Rendszer Page M s -o o 'a- S C "S S S Nem hifek-s Utiaj doni ap Budapcifi i. Cü-jiiú FíUtoivaai Jsudípert.X,út p; Nem Mtkstobydaujbp Vdj* x sferfat -0 M.UÍ. úö E'J/Wi'.S'i V Ï XÜ'i'. 28/:7/M ^ -,lu -, i.a* «illó in, auí o l*ts2 <-rj«\> i^iy^jg 2ú>/i0ö0y j. Kíl-iro,.«. 2ÛS9.ljA-?<>>.'ÍM ï,,. lát^ashjj ' tua Neim hiteles tulaj ciom lap Oldat:! / i 1 flf <y 4J i-t s 1 O "S* trt.yta«. h^d. V w»«i-m.,-i kvxiïî. tv.loíw-í«: «vet:41. M i?íl/ i,?! BJ J jöíuu««. UUajriocw. a BÉSZ U s- s o X! 1 '/J <U J 3 f 'S Q W ÖJ â» S Nem liiteles tulajdoni lap Nem iliteles tulajdoni lap & JS 'S 3, ' '

34 HŰ 5 2 A K LEÍRÁS a Budapest, V, Práter u 58. sz. alatti lakóépület társasházzá alakitásához 1/. Általános leírás Az ingatlan a 35728/17 hrsz. alatti, telken épültszahadonálló beépítésű lakóház, melynek földszintjén és XV. 'emeletén nem lakás céljára szolgáló helyiségcsoportok is találhatók. o A/telek sík területű, nagysága 913 in. Az épület nem alápincézett, földszint + XV eioelet (+XV. emeleti Liftgépház) szintekből áll. A lakások délre, keletre, és nyugatra vannak tájolva, délre ö axisv 4 lakás, keletre és nyugatra 5 axis? 4-4 lakás néz. A lakószinteken 12 lakás található. Az épületben két lépcsőház és három lift működik, melyek a földszinti előtérből közelíthetők meg. Az alapozás inon. gerendarács, cölöp alapokon, a felmenő főfalak fnon. vb. harántfal (öntött fal) + szendvicspanel, a födémek vb. panelek. A lépcsők/ folyosók egy. vb. lemezek. - «A lapostető egyhéjú melegtető egyenes rétegrenddel. A homlokzatképzés falszerkezettel együttgyártott kőzuzalákburkolat. Közműves!tettség: víz, gáz, villany, távhő és melegvíz, közvetlen fogyasztásméréssel, csatornázás teljesítménymérés nélkül, a városi hálózatba bekapcsolva.

35 /1 7/A--183 XV. 183, /1 7/A--184 XV /17/A XV /1 7/A XV, /17/A--187 XV /1 7/A XV /1 7/A -189 XV /17/A--SO XV. SO /1 7/A--191 XV. 1 Öl SE /1 7/A--1 92,2/a /1 7/A--193 fsz. X30 15o /1 7/A--194 fsz /1 7/A fsz /1 7/A--193 fsz o /1 7/A--197 XV o Összesen: m S ÍOOOO/QOOO

36 r-3t ; ' i i it. í'sj i ' s ' T M S ; * Vi. < > ]. : Í % Ti j, )! j ti i!! L- \ a v-i- * s^ - -

37

38 1083 Budapest, Práter utca 58. földszinti üzlet Hrsz.: 35728/17/A/196 Környezet, utca Társasház utcai homlokzata Vizsgáit ingatlan utcafrontja A vizsgált ingatlan utcai bejárata A vizsgált ingatlan lépcsőházi bejárata július 17.

39 1083 Budapest, Práter utca 58. földszinti üzlet Hrsz.: 35728/17/A/196 B iii it 4 Folyosó roda Öltöző Raktár Üzlettér július 17.

40 1083 Budapest, Práter utca 58. földszinti üzlet Hrsz.: 35728/17/A/196 1 Üzlettér Fürdő WC. r i TT! t a a a a a a Radiátor július 17. ni R H» t r X.» -, \ < K i % V! Vízóra

41 TERKEP Budapest, V. ker. Práter utca »'"j.Oi^} ' v * * * * *

42 V

43 Page 1 of1 Nem hiteles tulaj doni lap Nem hiteles tulaj doni lap & S B cfl U 1 Budapert Főváros Kormányhivatala X Kerületi Hivatala Budapest,X., Budafoki út Budapest, Pf. 415 BUDAPEST V.XER. Baltőrület 35728/17/A/l9 helyrajzi s«ám Nem hiteles tulajdoni lap Teljes másolat Megrendelés szám: / / ? BUDAPEST V.KER. Práter utca 58. földezxnt. "felülvizsgálat alatt".bész '" "" 1. Az egyéb önálló ingatlan adatai: megnevezée terúlet szobák száma eszmei hányad tulajdoni 6 m2 egész/fél egyéb helyiség Ű Bejegyző határozat: /1999/ /10000 örtkorn Oldal: 1/1 ít r-h 1 +»> trt 3. bejegyző határozat: 2U5981/1993/ Sport Klub. 1. tulajdoni hányad: 1/1 n.besz bejegyző határozat, érkezési idő: /1993/ "" jogcím: évi XXX. tv. jogcím: eredeti felvétel 2Ű5981/1993/ jogállás: tulajdonos név: BUDAPEST FŐVÁROS JÓZSEFVÁROS ÖNKORMRN?SAT, cim: 1082 BUQftPEST,V. K R. Baross út NEM TARTAL 'N LAP VÉGE" F-H a a C/3 dj a -M l

44

45 GRFTON Értékelt ingatlan: Bp Vitt. ker Somogyi Béla utca lo./sz, iroda (Hrsz,; 36427/Ö/Á/7) Ff O p e r * Y NGATLANFORGALM SZAKVÉLEMÉNY a Budapest V. ker., Somogyi Béla utca 10. szám (hrsz.:36427/0/a/17) alatti, Önkormányzati tulajdonú földszinti iroda forgalmi értékéről Készítette Készült : Toronyi Ferenc ngatlanforgalmi értékbecslő névjegyzék szám; 03451/2002 : 1 példányban Budapest, szeptember 15. H-l 139 Budapest, Váci Út 95. Tel.: +36 (1) Fax: +36 (1) E-maii: prooert;v(3)qriftqn.hu O'

46 Értékelt ingatlan: Bp., V. ker., Somogyi Béla utca Q.fsz. iroda (Hrsz.: 36427/0/'A/17) GRFTON P r operty ÉRTÉKELÉS ÖSSZEFOGLALÓ ADATLAP AZ NGATLAN FORGALM ÉRTÉKÉRŐL MEGBÍZÓ Józsefvárosi Gazdálkodási Központ Zrt. - Vagyongazdálkodási gazgatóság MEGBÍZÁS TÁRGYA Az értékelt ingatlan megnevezése AZ NGATLAN CÍME ÉS AZONOSÍTÁSA Település (város, kerület, városrész) Utca, házszám, emelet, ajtó Hrsz. TULAJDONVSZONYOK Tulajdonos Jelenlegi bérlő A tulajdoni helyzet/forgalomképesség értékelése ÉRTÉKELT ÉRDEKELTSÉG ÉRVÉNYESSÉG : iroda : Budapest, V. ker. Palota-negyed : Somogyi Béla utca 10. földszint : 36427/0/A/17 : V. kerületi Önkormányzat : nincs : forgalomképes : tulajdonjog : fordulónaptól számított 180 nap AZ NGATLAN FŐBB JELLEMZŐ ngatlan típusa Épületen belüli elhelyezkedése Közmű-ellátottság Építési technológia Alapterület Belmagasság Komfortfokozat Lakóház telkének területe iroda földszint (utcai) villany, víz, csatorna hagyományos, tégla 43 m 2 2,1-4,1 m komfortos 613 m 2 ÉRTÉKELÉS Értékelés alkalmazott módszere : összehasonlító és hozam alapú elemzés Értékelés fordulónapja : szeptember 15. MEGÁLLAPÍTOTT ÉRTÉK Fajlagos forgalmi érték Az ingatlan forgalmi értéke Az ing.-hoz tartozó telekhányad eszmei értéke Az ingatlan likvidációs értéke Budapest, szeptember 15. : ,-Ft/m 2 : ,-Ft azaz Tizenkétmillió-nyolcszázezer forint : ,- Ft azaz Nyolcmillió-hatszázezer forint, ,-ft azaz Tizenötmillió-egyszázezer forint Készítette: \ Grifton ngatlanf^^mi^^^ecstő névjegyzék szám: 03451/2002 *H-1139 Budapest, Váci Út 95. Tel,: +36 (1) Fax: +36 (1) DroDertv@arifton.hu

47 Értékelt ingatlan: Bp V. ker., Somogyi Béla utca Q.fsz. iroda (Hrsz.: 36427fÖ/A/17) GRFTON PrOpeft y NGATLANÉRTÉKELŐ ADATLAP 1. A SZAKÉRTŐ JELENTÉS TÁRGYA, AZ ÉRTÉKELÉS CÉLJA A Józsefvárosi Gazdálkodási Központ Zrt. - Vagyongazdálkodási gazgatóság (1084 Budapest, Őr utca 8.) megbízta a Grifton Property Kft.-t a 1085 Budapest, Somogyi Béla utca 10. szám alatti, 36427/0/A/17 hrsz-ú földszinti iroda értékelésével. Az ingatlanértékelés célja az ingatlan forgalmi értékének és likvidációs értékének a megállapítása. 2. A SZAKÉRTŐ VZSGÁLAT MÓDSZERE 2.1. Az értékelési szabályzat, jogszabály, amelynek megfelelően az értékelés készült Az ingatlanértékelő adatlap a forgalmi érték egyszerűsített dokumentálási formában történő megállapítása. A vonatkozó - a Magyar ngatlanforgalmazók Szövetsége szakmai bizottsága által kidolgozott - ajánlásoknak megfelelően, az abban meghatározott eljárásokat követve, az Állóeszköz Értékelők Európai Csoportja (TEGOVA) szakmai útmutatásai szerint, az ingatlan jellegére tekintettel a piaci adatok összehasonlító elemzésén alapuló módszert és a hozam alapú módszert alkalmaztuk. Az értékelésnél figyelembe vettük a 25/1997. (X. 1.) PM és az 54/1997. (X, 1) FM sz. rendeleteket, továbbá a helyi Önkormányzat speciális kitételeit is. Az ingatlanok értékesítése nem a szabad piacon történik, az eladó nincsen eladási kényszer alatt. Az alkalmazott módszer és a levont következtetések értelmezése ezekben a jogszabályokban és iránymutatásokban rögzítettek figyelembevételével, az ott meghatározottak szerint értendők A szakértői jelentésben használt értékformák, módszerek megnevezése Figyelemmel az értékelendő ingatlan sajátosságaira, továbbá az értékelés céljára az értékelési gyakorlatban használt eljárások közül a vizsgált üzlethelyiség esetében a piaci információk elemzésére épülő összehasonlító módszert, illetve a hozam alapú megközelítést alkalmaztuk Helyszíni szemle és időpontja Helyszíni szemle időpontja : szeptember Felhasznált dokumentumok - tulajdoni lap (nem hiteles, szeptember 5.) - társasházi alapító okirat (részlet) - társasházi szintrajz (részlet) Az ingatlanról fényképfelvételek készültek, melyeket mellékletként csatoltunk. H-l 139 Budapest, Váci út 95. Tel.: +36 (1) Fax; +36 (1) ; prodertv@qriftqn.hu

48 Értékelt ingatlan: Bp., V. ker., Somogyi Béla utca Q.fsz. iroda (Hrsz.; 36427/0/A/17) GRFTON P r o p e-r t-y 3. AZ NGATLAN SMERTETESE 3.1. ngatlan-nyilvántartási adatok Település Besorolás Cím Helyrajzi szám Megnevezése Terület Tulajdonos (ok) Széljegyek Terhek Budapest, V. ker. belterület Somogyi Béla utca 10. földszint 36427/Ö/A/17 iroda 43 m 2 V. Kerületi Önkormányzat 1/1 tulajdoni hányad 3.2. Az ingatlan elhelyezkedése, általános leírása Az értékelésbe vont ingatlan Budapest V. kerületében, Palota-negyed elnevezésű városrészben, a Somogyi Béla utcában, a Blaha Lujza tér és a Scheiber Sándor utca kőzött lévő társasház földszintjén található. Környezetében régebbi és újabb építésű, társasházas és üzleti célú ingatlanok találhatóak, a földszinten és a pincében többnyire üzlethelyiségekkel, műhelyekkel, raktárakkal. Az utcák burkoltak, közművesítettek. A társasház és az értékelt ingatlan is közműves. Tömegközlekedéssel a környéken közlekedő autóbuszokkal, villamosokkal és metróval érhető el. Személygépkocsival legkönnyebben a Blaha Lujza tér felöl közelíthető meg. 3.3 Felépítmény ismertetése Építés ideje ngatlan típusa Építési mód alapozás szigetelés tartószerkezet födémszerkezet falazat tetőszerkezet héjazat külső felületképzés 1900-as évek eleje társasház hagyományos, tégla tégla sávalap, állapota nem ismert bitumenes lemezszigetelés, állapota nem ismert tégla szerkezet, megfelelő állapotú acélgerendás, megfelelő állapotú tégla szerkezet, megfelelő állapotú nyeregtető, megfelelő állapotú cserépfedés, megfelelő állapotú kőporos vakolat, megfelelő állapotú Értékelt ingatlan külső nyílászárók : faszerkezetű, ajtó és ablakok, nyitható és fix fémráccsal kiegészítve, közepes állapotúak, belső nyílászárók : faszerkezetű ajtók, közepes állapotúak padozat, burkolat : beton, járólap, parketta, szőnyegpadló burkolat, közepes állapotúak belső felületképzés: vakolt, tapétázott, festett, csempézett, közepes állapotúak, gépészet, hőleadók: - V \ H-1139 Budapest, Váci út 95. Tel.: +36 (l) Fax: +35 (1)

49 Ériékelt ingatlan: Bp., V. ker.. Somogyi Béla utca Q.fsz. iroda (Hrsz.: 3642?fO/AJ17) GRFTON P r operty Az értékelt ingatlant magába foglaló épület az 1900-es évek elején épült, hagyományos tégla szerkezettel, pince + földszint + 2 emelet kialakítással. Az ingatlan a Somogyi Béla utcában, a Blaha Lujza tér és a Scheiber Sándor utca között lévő társasház földszintjén található, a társasház kapualja alól közelíthető meg. A vizsgált ingatlanban 2 irodahelyiség, vizesblokk és épített galérián beépített iratszekrények találhatók. A boltíves ingatlanban a földszinti irodák teljes belmagassága 4,1 m, a galéria alatt 2,1 m, a galéria belmagassága 1,8 m. A fémszerkezetű galéria területét műszaki kialakítása miatt nem vettük figyelembe az értékképzésnél. A bejárati ajtó és az ablakok faszerkezetüek, az ajtó nyitható fémráccsal, az ablakok fix fémrácsokkal védettek, közepes állapotúak. A belső ajtók faszerkezetüek, közepes állapotúak. A padozat beton, járólappal, parkettával, a galérián szőnyegpadlóval burkolt, közepes állapotú. A falak vakoltak, tapétázottak, festettek, vizes helyiségben csempézettek, több helyen vakolatleválás látható, közepes állapotúak. Gépészeti berendezés és hőleadó nem található. A szemle során a vizsgált ingatlan üres volt. Összességében az ingatlan közepes műszaki állapotú Alapterületi adatok A vizsgált ingatlan hasznos alapterületi adatai a mellékelt, részben ellenőrzött alaprajz alapján, kerekítve kerültek meghatározásra. Az eltérő kialakítás és funkció következtében az egyes funkcionálisan és területileg, illetve készültségben elhatárolható épületrészek alapterületeit a számított hasznos alapterületben eltérő súllyal vettük figyelembe. ngatlan helyiségei Helyis ég-megnevezés helyiségek nettó 2 alapterülete, m redukált/nettó terület aránya % helyiségek redukált alapterülete, 2 ra roda 22,38 100% 22,38 roda 13,63 100% 13,63 Közlekedő 4,41 100% 4,41 Előtér 1,25 100% 1,25 WC 1,19 100% 1,19 Összesen 42,86 42,86 Alaprajz szerinti, helyszínen ellenőrzött terület (m 2 ) 42,86 42,86 Tulajdoni lap szerinti terület (m 2 ) 43,00 43,00 Az értékmeghatározás során figyelembe vett redukált alapterület összesen: 43,0 m 2. H-l 139 Budapest, Váci Út 95. TeK: +36 (1) Fax: +36 (1) prooertv@qrifton.hti

50 z o H u. V- (V a o CC _ OCL S 3 33

51 Értékeh ingatlan: Bp., VUl ker., Somogyi Béla utca W.fsz. iroda (Hrsz.: 36427/0/A/17) GR1FT0N Prop er t y A likvidációs érték megállapításánál gyors szabadpiaci értékesítést feltételezünk. A megbízó kifejezett kérésének és igényeinek eleget téve, az értékelt ingatlannál a gyors szabadpiaci értékesítés miatt -30% korrekciót alkalmaztunk a likvidációs érték meghatározásánál Forgalmi érték meghatározása hozam alapú elemzéssel A bérleti díjból származó éves bevétel nagyságát az ingatlan bérbe adható hasznos alapterülete után vehetjük figyelembe. A bérleti díjat a környéken kialakult bérleti piacnak megfelelően Ft/m 2 /hó értéken becsültük meg. A kapacitás kihasználtságot 75 %-ra terveztük. A hazai gyakorlatban általános bérleti konstrukciók alapján a bérbeadót terhelik a fenntartási költségek, az adók, a biztosítás és a fenntartási alap képzése. Az üzemeltetésenergiaellátás költségeit majd minden esetben a bérlőkre terhelik át. Az üzemeltetési költséget a bérleti bevételek 10 %-ban számszerűsítettük. A közvetlen tőkésítés módszerénél egyetlen évre vonatkozóan becsült jövedelmet számítunk át értékmutatóvá. A j Hasonlító adatok Méret (m 2 ) ÍBér!eti ÖÍJFtmó : Fajlagos bérleti d PtftnVhd 1. roda, emelet, Baross utca 200: : roda, emelet Bródy S. utca : ! roda,emelet, József körűt ; i roda, emelet, Szentkirályi utca iroda, emelet, Úliői út OOOi Átlaq bérleti díj Ft/m 2 /hó földszint miatti korrekció -10% ; s 2460 Korriqált bérleti díj Ft/m 2 /hó \ Megnevezés : Adatok, értékek Bevételek 1 A bérletiíeg hasznosítható terület 43 Lehetséges bérleti bevétel, Ft/hó Lehetséges bérleti bevétel, Ft/év j i--- Terveztető kihasználtság, % r 75% Fiqyelembe vehető bevétel, Ft i Kiadások, Ft 1 j A tulajdonos fenntartási költségei, a bevétel 3 %-a Menedzselési költségek, a bevétel 3 %-a Felújítási költségalap, a bevétel 4 %-a Kalkulálható költségek összesen, Ft i Éves Üzemi eredmény, Ft! i ; Tőkésítési ráta 1 ; 1 8,0% Tőkésített érték, Ft i Befektetési kiadások i Az ngatlan hozadéki értéke, Ft Hozadéki érték kerekítve, Ft Tőkésítési ráta becslése: % Kockázatmentes kamatláb :2,5 Ország kockázat :1,1 ngatlanpiaci kockázat :2,0 ngatlan típus kockázat :2,4 H-l 139 Budapest, Váci út 95. Tel.: +36 (1) Fax: +36 (l)

52 Értékelt ingatlan: Budapest, Vili. ker. Somogyi Béla utca Q.fsz. iroda (Hrsz.: 36427/0/'AJ17) # GRFTON Property 4.3 A társvi ingatlanra jutó földterület értékének számítása Az eszmei hányadhoz tartozó telekértéket a piaci adatok alapján állapítottuk meg. Teleknagyság (m ) Eszmei hányattok a társasházban összesen Afoetétre jutó eszmei hányad Albetétre jutó telekhányad (m Átlagos», fajlagos telekértek (FVm ) 1114 ill.inlio/ i utovu ti h Uh HÍV ul»/»leintik«, kou'ltitvi fi tl í ilhi'tchx jutn leli MunViil x tijh'iis li'lrl-t-nek) X <>UMQ() 4.4 A tárgyi ingatlan forgalmi értékének megállapítása A piaci összehasonlításon alapuló megközelítésre vonatkozóan az a véleményünk, hogy megfelelő számú adat állt rendelkezésünkre ahhoz, hogy az e módszerrel kapott értéket megbízhatónak tekinthessük. A hozamalapú megközelítéssel végzett számítások során prognosztizáltuk a bérbe adható területek hasznosításából realizálható árbevételt. A hozamszámítás azoknak a tulajdoni előnyöknek a jelenlegi értékét tükrözi, amelyekért egy befektető hajlandó fizetni, a piaci szereplők érdeklődése viszont nehezen számítható ki. Az előbb említett tényezők miatt a két értékelési módszer eredményét %-os súlyozással Piaci összehasonlító Hozam-alapú becsléssel módszerrel számított érték, Ft számított érték, Ft Súlyozás 70% 30% EljQgfli^ra javasolt érték, Ft Az ismertetett módszerrel és feltétellel a 1085 Budapest, Somogyi Béla utca 10. szám (36427/0/A/17 hrsz) alatti földszinti iroda jelenlegi piaci értékét: határoztuk meg Ft-ban, azaz TizenhétmiUió-nyolcszázezer forintban A forgalmi érték tehermentes ingatlanra vonatkozik, és ÁFA-t nem tartalmaz! Budapest, szeptember 15. BuSapSfv^ ú?«. \ r Adósad 22679Q \j Cg.: 0^03= Toronyi Ferenc ngatlanforgalmi értékbecslő névjegyzék szám: 03451/2002 H-1139 Budapest, Váci Út 95. Tel.: + 36 (1) Fax: +36 (1) Dropertv@arifton.hu

53 GRFTON Értékek ingatlan: Budapest, V. ker. Somogyi Béla utca 10. fsz. iroda (Hrsz.: 36427/0/A/l 7) ^ r O-p e r t y 5. Speciális feltételezések, korlátozások A megállapított érték az ingatlan forgalomképes, beköltözhető, teljes per-, igény- és tehermentes állapotú tulajdonjogára vonatkozik, a helyszíni szemlén megismert állapotban. Az értékelő kijelenti, hogy az értékelés tárgyát képező ingatlanhoz semminemű személyes és anyagi érdekeltsége nem fűződik, az általa meghatározott érték semmilyen összefüggésben nincs a megbízási díj nagyságával. Az értékelést a készítendő szakvéleményben részletesen felsorolt, kapott szóbeli és írásbeli Ínformációk alapján készítettük el. A Megbízó az általa szolgáltatott és az értékelésnél felhasznált adatok hitelességét és valódiságát szavatolja. így a Megbízó által rendelkezésünkre bocsátott iratok, egyéb dokumentumok tanulmányozásán túlmenően jogi természetű vizsgálatot (jogcím, vagyonjogok érvényessége, stb.) nem folytattunk.. Az ingatlan forgalomképességének jogi eredetű korlátozásáról a tulajdoni lapon bejegyzetteken túlmenően nincs tudomásmik, de ezért felelősséget nem vállalunk. A rendelkezésünkre bocsátott adatok és információk, melyeket az értékelés során felhasználtunk, tudomásunk szerint helytállóak és pontosak, azonban teljes körű ellenőrzésüket nem volt módunkban elvégezni, ezért felelősségünk e vonatkozásban korlátozottnak tekintendő. A szakvéleményhez csatolt iratok és dokumentumok csak az ingatlan bemutatását szolgálják. Megbízó tudomásul veszi, hogy az értékelő az értékelést szemrevételezés és a Megbízó adatszolgáltatásai alapján készíti. Az esetlegesen fennálló, de szemrevételezéssel nem észlelhető értékbefolyásoló tényezőkért az értékelő felelősséget nem vállal (pl.; épületszerkezeti, talajfelszín alatti, stb. problémák). Az ingatlanon értékelt felépítmények értéke magában foglalja az épület rendeltetésszerű használatához szükséges felszerelések, gépészeti berendezések értékét, de nem tartalmazza az adott funkcióhoz kapcsolódó telepített vagy mobil eszközök értékét. Az értékelés időpontja szeptember hó, a közgazdasági, jogi feltételek és piaci viszonyok előre kellő pontossággal nem prognosztizálható változásai módosíthatják, illetve érvényteleníthetik a szakértői vélemény forgalmi értékre vonatkozó megállapításait, ezért az értékelés fordulónapját követő 6. hónapon túl történő felhasználás esetén a megadott érték felülvizsgálata indokolt. Az általunk meghatározott érték a fentiekben vázolt feltételeken alapul, és a Megbízó által megjelölt célra történő felhasználásban érvényes. H-1139 Budapest, Váci Út 95. Tel.: + 36 (1) Fax: +36 (1) Dropertv@arifton.hu

54 1085 Budapest, Somogyi Béla utca 10. földszinti iroda Hrsz.: 36427/0/A/17 Társasház bejárata A társasház kapualja szeptember 12.

55 1085 Budapest, Somogyi Béla utca 10. földszinti iroda Hrsz.: 36427/0/A/17 Mosdó roda szeptember 12.

56 1085 Budapest, Somogyi Béla utca 10. földszinti iroda Hrsz.: 36427/0/A/17 roda Galéria feljáró Galéria Vakolatleválás szeptember 12.

57 ragt- i 01. Nem hiteles tulaj dorn lap Nem hiteles tulaj doni lap rc '3 o -ö 'vp tí fu 3 S á Bi-...ipe.' FCv i-..'5 Kemán.vt.vatala X ;i-a.icti Hi--:t_a ti ixtepí.r. X, aíoki ur^9 15 í 9 Budapc: :1, PJ. 4 i«nem íilietee (ulajdftüi Lap. Szemle mísolai Mrgrcr.ddci ::ám: ' 117SÚ8/2-; 17 "ül). Oj.OS BUÂÍEGT V.XER. Beltorulst 36427/O/A.'lt halyraj*i 1085 poppst ^n.rer. 3on, og/x Bila utca ox q a.. int.» gelii i, 11Millt * L RÉS Z _ *cjy%h ön.illó ingatlan adatai: t«ül.t ob* ntmi hányad t.laidam n>2 «jész/fél CLdii: ÖJ s Oí iroda 43 0 Q Bojtgyso hatarozatr /,/2ÚŰ4/ul Tátsaahai határozat : 9928'«/1996/ iű ; }, löüúo ^ r,á11 " tartod. a l a p, t ó okiratban Lgak. i. tulajdoni hányad:.j± bê-jy-ic- határozat, érkerási idö: ? '0 jo3cjm:,ví VV\t. t- l-ôr -1'«. i Z. g jogcím: 'fedeti felvétel '.'.'> i6/_. 3ú jogállás.- tulajdonod név; V.KEft. jtjkörmánvzar cin.: 1082BUDAPEST V. KER. Saroaa utca n RÉSZ 'S M 1» 3 a 3 c? 3 re < a -8 c?' 1~< e Nem hiteles tulajdoni lap Nem hiteles tulajdoni lap a ittps://vvww3.takarnet.hu/iullap/s l90fviyrdd0iua-l

58

59 Értékelt ingatlan: Bp.. Vili ker., Rákóczi út 57. fszt. 4. üzlet. (Hrsz.: 34637/0/A/39') ropert y NGATLANFORGALM SZAKVÉLEMÉNY a Budapest V. ker., Rákóczi út 57. (Kiss József utca 2/A.) szám (hrsz.:34637/0/a/39) alatti, Önkormányzati tulajdonú földszinti üzlet forgalmi értékéről : Toronyi Ferenc ngatlanforgalmi értékbecslő névjegyzék szám: 03451/2002 : 1 példányban Budapest, szeptember 8. i H-i 139 Budapest Váci Út 95. Te!.: +36 (1) Fax: +36 (1) E-maJi: Dropertv@cirifton.hu

60 GRFTON Értékelt ingatlan: Bp.. V. ker., Rákóczi út 57.fszt. 4. üzlet (Hrsz.: 34637/0/A/39) P r O p e f t y MEGBÍZÓ ÉRTÉKELÉS ÖSSZEFOGLALÓ ADATLAP AZ NGATLAN FORGALM ÉRTÉKÉRŐL Józsefvárosi Gazdálkodási Központ Zrt. -- Vagyongazdálkodási gazgatóság MEGBÍZÁS TÁRGYA Az értékelt ingatlan megnevezése AZ NGATLAN CÍME ÉS AZONOSÍTÁSA Település (város, kerület, városrész) Utca, házszám, emelet, ajtó Hrsz. : üzlet : Budapest, V. ker. Népszínház-negyed : Rákóczi út 57. (Kiss J. utca 2/A.) földszint 4. : 34637/0/A/39 TULAJDONVSZONYOK Tulajdonos Jelenlegi bérlő A tulajdoni helyzet/forgalomképesség értékelése ÉRTÉKELT ÉRDEKELTSÉG : Budapest Józsefvárosi Önkormányzat : nincs : forgalomképes tulajdonjog ÉRVÉNYESSÉG AZ NGATLAN FŐBB JELLEMZŐ ngatlan típusa Épületen belüli elhelyezkedése Közmű-ellátottság Építési technológia Alapterület Belmagasság Eszmei hányad Komfortfokozat Lakóház telkének területe ÉRTÉKELÉS Értékelés alkalmazott módszere Értékelés fordulónapja fordulónaptól számított 180 nap üzlet földszint (utcai) villany, víz, csatoma^gáz^ hagyományos, téglá Jfesc j L 109 m 2 t, t ju, r «j 4,3 m / W l f í 6.084/ / f ' W ' komfortos 1 \ m^ <***l ^Sí'éit; összehasonlító és hozam alapú elemzés szeptember 8. MEGÁLLAPÍTOTT ÉRTÉK Fajlagos forgalmi érték Az ingatlan forgalmi értéke Az ing,-hoz tartozó telekhányad eszmei értéke Az ingatlan likvidációs értéke Budapest, szeptember 8. Készítette: ,-Ft/m ,- Ft azaz Negyvenhárommillió-kilencszázezerforint ,- Ft azaz Tizenegymillió-egyszázezer forint ,-Ft azaz Harmincmillió-ötszázezer forint Vprifton Rip&erty.l.13.9.B.ud3p.esí,'.Váci.út.9.5r.r' ngatanföí afflr tímecáő névjegyzék szám: 03451/2002 / H- i39 Budapest, Váci út 95. Tel.: +36 (1) Fax: +36 (1) prooerh/@qrift-nn hu

61 GRFTON Értékelt ingatlan: Bp., V. ker., Rákóczi út 57.fszt. 4. üzlet (Hrsz.: 34637/0/A/39) P t O p e r t y NGATLANÉRTÉKELŐ ADATLAP 1. A SZAKÉRTŐ JELENTÉS TÁRGYA, AZ ÉRTÉKELÉS CÉLJA A Józsefvárosi Gazdálkodási Központ Zrt. - Vagyongazdálkodási gazgatóság (1084 Budapest, Őr utca 8.) megbízta a Grifton Property Kft-t a 1081 Budapest, Rákóczi út 57. földszint 4. (Kiss József utca 2/A.) szám alatti, 34637/0/A/39 hrsz-ú földszinti üzlet értékelésével. Az ingatlanértékelés célja az ingatlan forgalmi értékének és likvidációs értékének a megállapítása. 2. A SZAKÉRTŐ VZSGÁLAT MÓDSZERE 2.1. Az értékelési szabályzatjogszabály, amelynek megfelelően az értékelés készült Az ingatlanértékelő adatlap a forgalmi érték egyszerűsített dokumentálási formában történő megállapítása. A vonatkozó - a Magyar ngatlanforgalmazók Szövetsége szakmai bizottsága által kidolgozott - ajánlásoknak megfelelően, az abban meghatározott eljárásokat követve, az Állóeszköz Értékelők Európai Csoportja (TEGOVA) szakmai útmutatásai szerint, az ingatlan jellegére tekintettel a piaci adatok összehasonlító elemzésén alapuló módszert és a hozam alapú módszert alkalmaztuk. Az értékelésnél figyelembe vettük a 25/1997. (X. 1.) PM és az 54/1997. (X. 1) FM sz. rendeleteket, továbbá a helyi Önkormányzat speciális kitételeit is. Az ingatlanok értékesítése nem a szabad piacon történik, az eladó nincsen eladási kényszer alatt. Az alkalmazott módszer és a levont következtetések értelmezése ezekben a jogszabályokban és iránymutatásokban rögzítettek figyelembevételével, az ott meghatározottak szerint értendők A szakértői jelentésben használt értékformák, módszerek megnevezése Figyelemmel az értékelendő ingatlan sajátosságaira, továbbá az értékelés céljára az értékelési gyakorlatban használt eljárások közül a vizsgált üzlethelyiség esetében a piaci információk elemzésére épülő összehasonlító módszert, illetve a hozam alapú megközelítést alkalmaztuk Helyszíni szemle és időpontja Helyszíni szemle időpontja : szeptember Felhasznált dokumentumok - tulajdoni lap (nem hiteles, szeptember 4.) - társasházi alapító okirat (részlet) - társasházi szintrajz (részlet) Az ingatlanról fényképfelvételek készültek, melyeket mellékletként csatoltunk. H-1139 Budapest, Váci út 95. Te!.; +36 (1) Fax: +36 (1) i2rppertv@qriftonj^ ^

62 Értékelt ingatlan: Bp., V. ker., Rákóczi út 57.fszt. 4. üzlet (Hrsz.: 34637/0/A/39) GRFTON Pro p e r t y 3. AZ NGATLAN SMERTETÉSE 3.1. ngatlan-nyilvántartási adatok Település Besorolás Cím Helyrajzi szám Megnevezése Terület Tulajdonos (ok) Széljegyek Terhek Budapest, V. ker. belterület Rákóczi út 57. földszint /0/A/39 üzlethelyiség 109 m 2 Budapest Józsefvárosi Önkormányzat 1/1 tulajdoni hányad 3.2. Az ingatlan elhelyezkedése, általános leírása Az értékelésbe vont ingatlan Budapest V. kerületében, Népszínház negyed elnevezésű városrészben, a Kiss József utcában, a Rákóczi út és a Bezerédj utca között lévő társasház földszintjén található. Környezetében társasházas és üzleti, valamint intézményi célú ingatlanok találhatóak, a földszinten és a pincében többnyire üzlethelyiségekkel, műhelyekkel, raktárakkal. A társasház és az értékelt ingatlan is közműves! Tömegközlekedéssel a környéken közlekedő villamosokkal, autóbuszokkal, valamint metróval érhető el. Személygépkocsival legkönnyebben a Kiss József utca felől közelíthető meg. 3.3 Felépítmény ismertetése Építés ideje : ngatlan típusa : társasház Építési mód : hagyományos, tégla, megfelelő állapot alapozás : tégla sávalap szigetelés : nincs, vagy elavult tartószerkezet : tégla szerkezet, átlagos állapotban födémszerkezet : acélgerendás födém, állapota nem ismert falazat : tégla szerkezet, átlagos állapotú tetőszerkezet : magas tető, állapota nem ismert héjazat : cserépfedés, közepes állapotú külső felületképzés: kőporos vakolat, megfelelő állapotú Értékelt ingatlan külső nyílászárók : faszerkezetű ajtók és ablakok, nyitható fémráccsal és fémredőnnyel kiegészítve, jó-közepes állapotúak belső nyílászárók : faszerkezetű ajtók, jó-közepes állapotúak padozat, burkolat : beton, járólap, pvc burkolat, jó-közepes állapotúak belső felületképzés: vakolt, festett, csempézett, lambériázott, jó-közepes állapotúak gépészet,hőleadók : cirkó, villanybojler, radiátor

63 GRFTON Értékelt ingatlan: Bp V. ker., Rákóczi út 57.fszt. 4. üzlet (Hrsz.: 34637/0/A/39) P'f O p e f t y Az ingatlant magába foglaló épület az 1894-ben épült, hagyományos tégla szerkezettel pince + földszint + 3 emelet kialakítással. Az értékelt ingatlan a Kiss József utcában á Rákóczi út és a Bezerédj utca között lévő társasház földszintjén található, a Kiss József utca felől önállóan közelíthető meg. Az ingatlan több üzlettérből, raktárhelyiségből és vizesblokkból áll, melyek belmagassága 4,3 m. Az egyik utcafronti üzlethelyiségben fémszerkezetű galéria lett kialakítva, melynek területét műszaki kialakítása miatt nem vettük figyelembe az értékképzésnél. Minden közmű adott. A bejárati ajtók és kirakatablakok faszerkezetűek, nyitható és fix fémráccsal valamint femredőnnyel védettek, jó-közepes állapotúak. A belső ajtók faszerkezetűek, jó-közepes állapotúak. A padozat beton, járólapokkal és pvc-vel burkolva, jó-közepes állapotúak A falak vakoltak, festettek, csempézettek, lambériázottak, jó-közepes állapotúak. A fűtést cirkó biztosítja. A hőleadók radiátorok. A használati meleg vizet villanybojler adja. A szemle során a vizsgált ingatlan üres volt. Az ingatlan összességében jó-közepes műszaki állapotú Alapterületi adatok A vizsgált ingatlan hasznos alapterületi adatai a mellékelt, részben ellenőrzött alaprajz alapján, kerekítve kerültek meghatározásra. Az eltérő kialakítás és funkció következtében az egyes funkcionálisan és területileg, illetve készültségben elhatárolható épületrészek alapterületeit a számított hasznos alapterületben eltérő súllyal vettük figyelembe. Helyiség-megnevezés Üzlethelyiség Üzlettér Üzlettér Üzlettér Raktár Raktár Öltöző WC WC ngatlan összesen Alaprajz szerinti, helyszínen ellenőrzött terület (m 2 ) Tulajdoni lap szerinti terület (m 2 ) helyiségek nettó alapterülete, m z redukált/nettó területaránya % helyiségek redukált alapterülete, m 2 26,43 100% 26,43 21,37 100% ,64 100% 17,64 19,80 100% 19,80 15,57 100% 15,57 5,99 100% 5,99 1,04 100% 1,04 1,04 100% 1,04 108,88 108,88 108,88 108,88 109,00 109,00 Az értékmeghatározás során figyelembe vett redukált alapterület összesen: 109,0 m 2. H-l 139 Budapest, Váci út 95. Te..: (1) Fax: +36 (1) p r o p e r T ^ ^ T "" M

64 <D ta V i) N O m -a: c S3 > =3 "0 : i ' r-»rt - o ä8 «-, -D "SA rt: CM T ; < $N ^ ^ ^ en o ; o ' o m i o >0 : 5 D '" - 0 m ' ; JM 1 i:i N.X. 3$ Kí í y Ai ««2 ^ o r H & u_ a er Ov "n N 3 'Ñ «n u- ce ífi' 'V bo S. -o; Ji - i cl H! 3:«ÈS '»U : <U.3' : fi S: >.13: c ' U TN _ PO N : CU -0 S CQ >; 2. + ^ a ft* CD CQ 2' /0 1 «=s o «O o o a, rt O o 3 ^ c. o o: C r-. O (M ' S- «o. oo. to j; ' ^ ^ jç in in o o o o r,. -O. U> -0, -O.O. S- "S< 2 "31 -a "o 8' rt : N ta ; «ja «j=..c i LO U-l. ' -Û «o -S S'S - s; S J2 «jí g<. gí LO LT> LO O U~1 ui! o! -o as i -c! >0 s áil: S Si -' 3. o : i; i S : -C i/i o w) o^. o ^ ^ lo o á'-s. 85' 5! o g S o s-"a US -S! g 4 l So S vs w cd 48 ^ < & 4; ÖJ J«f- <J> u > y 3 o, m ai d. V. i S S3 à' «"3d u ' K 1 2 C n N N o s 2 «í «-w <0.2 N.p. S 11 jy i «. g û T3 -a S * N 4J «0* M* V M. N mi 3.3 < H D ÄUS-WV3 W W O 7" - ' (A V»«ti V S en ce N b a. «ÖJ5 :.5 öa W) e S N : O, s!»3! S N.Si «y «. «j a a S 1 '5 t f! S í à" i «ai rt- B u. V *0 J V ra ti o o Öf c n 'O O.o 'O o C) o tr> w-i o >!U Û, -o ra =J CQ Os rn X

65 Értékelt ingatlan: Bp VL ker., Rákóczi út 57. /szí. 4. üzlet (Hrsz.: 34637/0/A/39) < GRFTON P r o p e r t y A likvidációs érték megállapításánál gyors szabadpiaci értékesítést feltételezünk A megbízó kifejezett kérésének és igényeinek eleget téve, az értékelt ingatlannál a "gyors szabadpiaci értékesítés miatt -30% korrekciót alkalmaztunk a likvidációs érték meghatározásánál Forgalmi érték meghatározása hozam alapú elemzéssel A bérleti díjból származó éves bevétel nagyságát az ingatlan bérbe adható hasznos alapterülete után vehetjük figyelembe. A bérleti díjat a környéken kialakult bérleti piacnak megfelelően Ft/m 2 /hó értéken becsültük meg. A kapacitás kihasználtságot 75 %-ra terveztük. A hazai gyakorlatban általános bérleti konstrukciók alapján a bérbeadót terhelik a fenntartási költségek, az adók, a biztosítás és a fenntartási alap képzése. Az üzemeltetésenergiaellátás költségeit majd minden esetben a bérlőkre terhelik át. Az üzemeltetési költséget a bérleti bevételek 10 %-ban számszerűsítettük. A közvetlen tőkésítés módszerénél egyetlen évre vonatkozóan becsült jövedelmet számítunk át értékmutatóvá A vizsgált ingatlan esetében 7,0 %-os tőkésítési rátát alkalmaztunk (pl Hasonlító adatok 1. Üzlet, föídszint+galéria, Baross utca 2. Üzlet, földszint, Futó utca_ 3. Üzlet, földszint, József körút 4. Üzlet, földszint, Kisfaludy utca 5. Üzlet, földszint, Práter utca Átlag bérleti díj Ft/m 2 /hó Méret (m 2 )! Bérleti díj Ft/hó Faila9 s f reti d «* ' Fl/m'/hA 78 i ' 45 1ÓÖ : 29 60: korrekció 0%, Korrigált bérleti díj Ft/m 2 /hó Megnevezés Bevételek A bérletileg hasznosítható terület Lehetséges bérleti bevétel, Ft /hó Lehetséges bérleti bevétel, Ft/év Tervezhető kihasználtság. % Figyelembe vehető bevétet, Ft Kiadások, Ft A tulajdonos fenntartási költségei, a bevétel 3 %-a Menedzselési költségek, a bevétel 3 %-a Felújítási költségalap, a bevétel 4 "%-a " " Kalkulálható költségek összesen. Ft Eves üzemi eredmény, Ft Tőkésítési ráta Tőkésített érték, Ft Befektetési kiadások Az ingatlan hozadéki értéke, Ft Hozadéki érték kerekítve, Ft Tőkésítési ráta becslése: % Kockázatmentes kamatláb :2,5 Ország kockázat :i f i ngatlanpiaci kockázat :2,0 ngatlan típus kockázat :1,4 Adatok, értékek 109 ' ' 75% i " " 7,0% ÍM 139 Budapest, Váci út 95. TeL: +36 (1) 270 SolTíZc (1) E-m hu 6")

66 Értékelt ingatlan: Budapest, Rákóczi út 57.fszí. 4. üzlet (Hrsz.: 34637/0/A/39) GRFTON P r- 0 p e r t y 4.3 A tárgyi ingatlanra jutó földterület értékének számítása Az eszmei hányadhoz tartozó tele cértéket a piaci ac atok alapján állapítottuk meg. Teleknagyság (m 2 ) Eszmei hányadok a társasházban összesen Albetétre jutó eszmei hányad Albetétre jutó telekhányad (m 2) 55 Átlagos, fajlagos telekérték (Ft/m 2 ) Az ingatlanhoz tartozó telekhányad eszmei értéke kerekítve (Ft) (albetétre jutó telekhányad x fajlagos telekérték) azaz Tizenegymillió-egyszázezer forint 4.4 A tárgyi ingatlan forgalmi értékének megállapítása t. A piaci összehasonlításon alapuló megközelítésre vonatkozóan az a véleményünk, hogy megfelelő számú adat állt rendelkezésünkre ahhoz, hogy az e módszerrel kapott értéket megbízhatónak tekinthessük. A hozamalapú megközelítéssel végzett számítások során prognosztizáltuk a bérbe adható területek hasznosításából realizálható árbevételt. A hozamszámítás azoknak a tulajdoni előnyöknek a jelenlegi értékét tükrözi, amelyekért egy befektető hajlandó fizetni, a piaci szereplők érdeklődése viszont nehezen számítható ki. Az előbb említett tényezők miatt a két értékelési módszer eredményét %-os súlyozással Vizsgált ingatlan Piaci összehasonlító módszerrel számított érték, Ft Hozam-alapú becsléssel számított érték, Ft Súlyozás 70% 30% Elfogadásra javasolt érték, Ft Az ismertetett módszerrel és feltétellel a 1088 Budapest, Rákóczi út 57. földszint 4. (Kiss József utca 2/A) szám alatti, 34637/0/A/39 hrsz-ú földszinti üzlet jelenlegi piaci értékét: határoztuk meg Ft-ban, azaz Negyvenhárommiliió-kilencszázezer forintban A forgalmi érték tehermentes ingatlanra vonatkozik, és ÁFA-t nem tartalmaz! Grifton Properíy Kft. Budapest, szeptember Bödapest, Váci út 95. r v Adószá(n: Toronyi Ferenc ngatlanforgalmi értékbecslő név jegyzék szám: 03451/2002 /, H-l 139 Budapest, Váci Út 95. Tel.: +36 (1) Fax: +36 (1) propertv@arifton hu

67 < v Értekeit ingatlan: Budapest, Rákóczi út 57. fszt. 4. üzlet (Hrsz.: 34637/0/A/39) GRFTON P r o p e r t y 5. Speciális feltételezések, korlátozások A megállapított érték az ingatlan forgalomképes, beköltözhető, teljes per- igény- és tehermentes állapotú tulajdonjogára vonatkozik, a helyszíni szemlén megismert állapotban. Az értékelő kijelenti, hogy az értékelés tárgyát képező ingatlanhoz semminemű személyes es anyagi érdekeltsége nem fűződik, az általa meghatározott érték semmilyen összefüggésben nincs a megbízási díj nagyságával. Az értékelést a készítendő szakvéleményben részletesen felsorolt, kapott szóbeli és írásbeli információk alapján készítettük el. A Megbízó az általa szolgáltatott és az értékelésnél felhasznait adatok hitelességét és valódiságát szavatolja. így a Megbízó által rendelkezésünkre bocsátott iratok, egyéb dokumentumok tanulmányozásán túlmenően jogi természetű vizsgálatot (jogcím, vagyonioeok érvényessége, stb.) nem folytattunk. Az ingatlan forgalomképességének jogi eredetű korlatozasarol a tulajdoni lapon bejegyzetteken túlmenően nincs tudomásunk de ezért felelősséget nem vállalunk. A rendelkezésünkre bocsátott adatok és információk, melyeket az értékelés során felhasználtunk, tudomásunk szerint helytállóak és pontosak, azonban teljes körű ellenorzesüket nem volt módunkban elvégezni, ezért felelősségünk e vonatkozásban korlátozottnak tekintendő. A szakvéleményhez csatolt iratok és dokumentumok csak az ingatlan bemutatását szolgálják. Megbízó tudomásul veszi, hogy az értékelő az értékelést szemrevételezés és a Megbízó adatszolgaltatásai alapján készíti. Az esetlegesen fennálló, de szemrevételezéssel nem eszlelhető értékbefolyásoló tényezőkért az értékelő felelősséget nem vállal (vl épületszerkezeti, talajfelszín alatti, stb. problémák). " Az ingatlanon értékelt felépítmények értéke magában foglalja az épület rendeltetésszerű hasznalatahoz szükséges felszerelések, gépészeti berendezések értékét, de nem tartalmazza az adott funkcióhoz kapcsolódó telepített vagy mobil eszközök értékét. Az értékelés időpontja szeptember hó, a közgazdasági, jogi feltételek és piaci viszonyok előre kellő pontossággal nem prognosztizálható változásai módosíthatják illetve ervenyteleníthetik a szakértői vélemény forgalmi értékre vonatkozó megállapításait ezért az ertekelés fordulónapját követő 6. hónapon túl történő felhasználás esetén a megadott 6 érték felülvizsgálata indokolt. Az általunk meghatározott érték a fentiekben vázolt feltételeken alapul, és a Megbízó által megjelölt célra történő felhasználásban érvényes. H-l 139 Budapest, Váci út 95. Tel.; +36 (1) Fax: +36 (1) propertv@qrifton.hu L-- ;/

68 M Értékelt ingatlan: Budapest, Rákóczi út 57. fszt. 4. üzlet (Hrsz. ; 34637/0/A/39) GRFTON Property MELLÉKLETEK Tulajdoni lap Társasházi alapító okirat (részlet) Társasházi szintrajz (részlet) Fényképek Térkép fi H-l 139 Budapest, Váci út 95. Tel.: +36 (1) Fax: +36 (1) BWPertv@grlfton.hM ^ V

69 ínem mrexes ruiaj aom iap K ijxlcapü.i.uiaj uum íap udapcst Fováros Kormányhivatala X. Kerületi Hivatala Lidapcst, X, Budafoki út Budapest, Pf Neül hiteles tulajdoni lap - Teljes másolat M^jsndeLcs szárn: SO QO004/413499/20 Í7 201?.09-Ű4 Oldal: 1/1. JDAPEST V.KKR.»ltörülat 34Í37/0/A/39 helyrajzi «rám 1081 BUDAPEST V.KER. i Rákóczi út 57.. földszint. ajtó:4. "felülvizsgálat 'álai LRÉSZ Az egyéb önálló ingatlan adatai: megnevezés ter.ül.et szobák száma eszmei hányad tulajdoni m2 egész/'fál üzlethelyiség Bejegyző határozati /1999/ üzlethelyiség Bejegyző határozat; /1/2002/02.11, / állami törlő határozati / önk 002/ ati bejegyző határozat: 42218/Í992/ Társasház Az önálló ingatlanhoz tartoznak az ala pí.tó okiratban meghat'ár bejegyző határozat; /1998/ '28 Műemlék MJ E/RÉSZ "tulajdoni hányad: 1/1 törlő határozat; /1/20 bejegyző határozat, érkezési idő: /1953/ ; 1.27 jogcím! adásvétel 47 44/1971/ :17 jogcím; eredeti felvétel tulajdoni hányad; ^^ * 6105/1855/ jogcím! államosítás tulajdoni hányad: 720/1000^^,568/19 53/ joqállá3i tulajdonos név; MRGYAR ÁLLAM cím: >rlő határosat! /1/2002/ fwyadi 1/1 törlő határozat; 308 C4$tóú02/Ű bejegyző határozat, érkez-ési idő: jogcím: eredeti.felvétel ^jJ2/ ;Ű8 jogcím: eredeti felvétel 42218^ jogállás ; kezelő gw név: V.KER. NGATLANKEZELŐ cím:.1082 BUDAPEST, V.k r.bar obs utca törlő, határozat-; /1/2Ű02/ tulajdoni hányad: 1/1 bejegyző határozat, ^rkfesitdő: /1/2002/ jogcím: évi XXJÖJ&. jogállási tulajdonos^ 2. (2) bek. név: BUDAPEST JÓ2S^VSROSÍ' ÖNKORKWSAT cím: 1082 BUDAPEST^^^&^ER- Baross utca m.rész NEM TARTALMAS BEJEG^ZEST ÍK -,. t A * % } "^flíi-jf TULAJDON LAP VÉGE /

70 M M O Haö- íngalunízilírtói rohs Bt Budapest, Gyarmat u. 38/b S Q. S 2 A H U Je«tanít8Í.31 líuahuscaséj 1023 Budapest, Frankel L.u.70 TARSASHAZTUrAJ^NT OKRAT AXAPTö «J-ÄfJ. UflU. Budapest, V.Rákóczi ut 57 lulaüml laa 158 H^ralsi, száau //Ï ::: ' < J '

71 MttD: á 3áik:i Ot. 57/a-b. ih? i>i oiirita 3 -w AiíaláíVaa rfíndm^^^], P e s t e n! " L s ' ^ l s Vállalat ( Budarendelet 2 ^ /w" v 6, 5-67) a 32/1969./X.30./Korm s~ -zin^tlalc e d ^ n i t ^ l ^ K ^ ^ * helyrajzi számon f -e " ^ Budait t u l nyilvántartott Élll m' níavsáíl? ^ d n i V. Rákóczi ut%7 sz Cermesaetben Budapest «Szlovák Evangélikus íwh^ ingatlanon a Magyar Állam és ngat l a n k e z e ^ U l a ^ « -Jováros? ^ ^ s p s ^ H a r - w r á l é ^ ^ M Í ^ -ff. p a r i Heí3» ^ mellékelt tervraj3 é s ^ S k f * U h á z i»g"lant a alakítja át. műszaki leírás szerint társasházzá A társasházzá tsrténö alakításra az 1977 évi 11 JL. feltüntetett az alább feloroh A? " m? S2a, kí leírá *ban Közös tulajdonban álló részek: - szélesség kezelő terülef^ ^»»«kolattel. k ZÖttÍ K'küzÖ3 heíyisüek 1 m S t e r

72 14 3 Kiss József utca 2/a k -- afaam járattal: Magyar Államot S J S Í Í n t 1! ^. " ^ í ' ^ í t é f * /1.Oö0.000-od, 4 u i e t a s ^ x 1 S í» s ^ S ^ s x L V alapterülettel v!f k t? r b á l íll. ^ ^ 38. A M 19/ od rész i l l e t ^ f i r t i ^ * -r V r a J s o n és a földszinti 3 számmal jelölt? y 3S, 395/ od rész in «-- A Wagyar Al íamof "bőséggel.»üszaki leírssb^ Ueti 9. tervrajzon é s a földszinti 4. Stózöboi^?" 1 y i s é - f c i w r két g f s o p r t. alapterülettel «^ b a j á U f a r b ó l, r é s z e k b valamint a 6 08 Vl od rész in etöséggel ar Állmot in?öfd ioldszint aki ^ 3 E b ~7 «40 2$ - x számmal a Zam előszobából a J e latti laká* l lt k o fürdőszobából é n^ábóí. ^ ^ f ^ alapterülettel f, «*>«>ól á l l ka^abol részekből a ^ S s s e W L a d 2-400/ od - földsz* feav^t * tervrajzon éa a valamint a közösségbfn ^területte? Vl oH d? r sz ekböl ' d r e S 2 lletőséggel. ^O

73 s/ ^ M

74

75 1081 Budapest, Rákóczi út 57. földszint 4. üzíet (Hrsz.: 34637/0/A/39) Környezet, utca Tarsasiiaz utcai Homlokzata A vizsgáit ingatlan utcafrontja Vizsgált ingatlan utcai és udvari bejáratai szeptember 5.

76 1081 Budapest, Rákóczi út 57. földszint 4. üzíet (Hrsz.: 34637/0/A/39) Öltöző szeptember 5.