INGATLANFORGALMI SZAKVÉLEMÉNY

Átírás

1 INGATLANFORGALMI SZAKVÉLEMÉNY A Pécs MJ Város Önkormányzata tulajdonát képezı Pécs II.Ker. Belterület Eszék utca 23912/262 helyrajzi számú közpark megnevezéső ingatlanból lealakítandó 4800 m2-es telekrész forgalmi értékérıl Készült: Pécs, Tiszai Szabolcs osztályvezetı.. Gávayné Ruzsics Erzsébet vezetı kontroller

2 TARTALOM 1. ÉRTÉKTANÚSÍTVÁNY 2. ÖSSZEFOGLALÓ 3. AZ INGATLAN ISMERTETÉSE 3.1. Az ingatlan adatai 3.2. Adatszolgáltatás 3.3. Az ingatlan és környezetének leírása 4. ÉRTÉKMEGÁLLAPÍTÁS 4.1. A forgalmi érték ismertetése 4.2. A forgalmi érték meghatározása MELLÉKLET Szabályozási Terv Tulajdoni lap Pécs, II.Ker. Belterület 23912/262 hrsz ingatlan-rész forgalmi értékelése 2

3 ÉRTÉKTANÚSÍTVÁNY ÉRTÉKELÉSI EREDMÉNYEK ÖSSZEFOGLALÁSA MEGBÍZÁS TÁRGYA Értékelt ingatlan megnevezése: Közpark (közparkból kivonandó telekrész) INGATLAN CÍME Cím: Pécs, Eszék u Helyrajzi szám: 23912/262 TULAJDONVISZONYOK Tulajdonos neve, tulajdoni hányad: Pécs MJ. Város Önkormányzata 1/1 Széljegyzet: nincs Terhelés: tulajdoni lap szerint Forgalomképesség: az értékelt ingatlanrész önállóan forgalomképes, közparkból átminısítés szükséges Értékelt jog: 1/1 tulajdonjog Értékelés célja: az ingatlanrész forgalmi értékének meghatározása INGATLANJELLEMZİK Telekrész területe: 4800 m2 ÉRTÉKELÉS Értékmeghatározás módszere: Piaci összehasonlító adatokon alapuló értékelés Értékelés fordulónapja: MEGÁLLAPÍTOTT ÉRTÉK (ÁFÁ-T NEM TARTALMAZ) Forgalmi érték: ,- Ft, azaz Harminchétmillió - négyszáznegyvenezer forint. Készült: Pécs, Készítette: Halász Zoltán ingatlan értékbecslı eng.sz.: 1481/90 névj.sorsz.: 106 Pécs, II.Ker. Belterület 23912/262 hrsz ingatlan-rész forgalmi értékelése 3

4 2. ÖSSZEFOGLALÓ Megbízó megnevezése: PÉCS MJ VÁROS ÖNKORMÁNYZATA 7621 Pécs, Széchenyi István tér 1. Megbízás kelte: Értékelés célja: A Pécs MJ. Város Önkormányzata költségvetésében évi bevételként szereplı értékesítésre kijelölt ingatlan forgalmi értékének meghatározása a 26/2005. (VIII.11.) és 32/2000. (VIII.29.) PM rendelettel módosított 25/1997. (VIII.1.) PM rendelet elıírásainak alkalmazásával, valamint a TEGoVA által készített European Valuation Standards ajánlásainak felhasználásával. Megjegyzés: A forgalmi értékek az ÁFÁ-t nem tartalmazzák, forgalomképes állapotra vonatkoznak. Az értékek meghatározásakor az átminısítés utáni használat szerinti funkciót vettem figyelembe. Az értékelés helyszíni szemrevételezéssel, illetve a Megbízó adatszolgáltatásai, az ingatlanokról korábban készült értékbecslési jegyzıkönyvek felhasználásával készült. Az értékelı által meghatározott érték semmilyen összefüggésben nincs a megbízási díj nagyságával. Az értékmeghatározást nem befolyásolták a Megbízó személyes szempontjai, az értékbecslı mindettıl függetlenül állapította meg a fenti értéket. Jelen szakvélemény 2 példányban készült és 90 napig érvényes. Pécs, II.Ker. Belterület 23912/262 hrsz ingatlan-rész forgalmi értékelése 4

5 AZ ALÁBBIAKBAN ISMERTETETT INGATLAN ÉRTÉKELÉSÉHEZ A KÖVETKEZİKET SZÜKSÉGES MÉG FIGYELEMBE VENNI Az értékelt ingatlan nagyságrendjével összevethetı ingatlanok adásvételi, vagy kínálati adatai Baranya megyében nem, illetve korlátozottan állnak rendelkezésre, melyek csak megfelelı korrekciós tényezık alkalmazásával alkalmasak az összehasonlításra. Jelen esetben az ingatlan speciális jellege miatt az értékelés célját tekintve a piaci összehasonlító adatokon kívül a hozamszámításon alapuló módszer elemzése is szükséges az értékelés elvégzéséhez. A szakértı az ingatlant, mint tiszta tulajdonú forgalomképes ingatlant értékeli, a helyszíni szemle idıpontjában megismert állapotban. Az átadott iratok tanulmányozásán túlmenıen jogi természető vizsgálatot (jogcím, vagyonjogok érvényessége, stb.) szakértı nem végzett. Az ingatlan forgalomképességének jogi eredető korlátozásáról a tulajdoni lapon bejegyzetteken túlmenıen nincs tudomása, ezért felelısséget nem vállal. Nem vizsgálta az értékelt ingatlannal szemben esetlegesen fennálló terheket és kötelezettségeket, feltételezte, hogy a tulajdonjog átruházásának idıpontjában az ingatlan használatával közvetlenül összefüggı tartozás ( közüzemi díjak, építményadó, stb.) nem áll fenn. Az értékelés azon a feltételezésen alapul, hogy az ingatlan jelenlegi és jövıbeni hasznosításával összefüggésben a helyi és országos hatóságoktól és egyéb szervezetektıl, személyektıl valamennyi szükséges engedély, jóváhagyás és felhatalmazás rendelkezésre áll, illetve ezek beszerezhetık, vagy megújíthatók. A rendelkezésre bocsátott, valamint a szakértés alatt beszerzett megbízhatónak tekintett forrásokból származó - adatok és információk, melyek az értékelés során felhasználásra kerültek, szakértı tudomása szerint helytállóak és pontosak, azonban teljes körő ellenırzésüket nem volt mód elvégezni, ezért szakértı felelıssége e vonatkozásban korlátozottnak tekintendı. Az esetlegesen fennálló, de érzékszervi vizsgálattal nem észlelhetı értékbefolyásoló tényezıkért (pl.: rejtett szerkezeti hibák, talajfelszín alatti problémák, környezetre ártalmas anyagok jelenléte stb.) szakértı nem vállal felelısséget. Az értékbecslés a jelenlegi, rendeltetésszerő használatra alkalmas állapotot figyelembe véve készült, statikai, szerkezeti vizsgálatokra nem terjed ki. A szakvéleményhez csatolt iratok és dokumentumok csak az ingatlan bemutatását szolgálják. Az értékelés effektív idıpontja , a közgazdasági, jogi feltételek és piaci viszonyok elıre kellı pontossággal nem prognosztizálható változásai módosíthatják, illetve érvényteleníthetik a szakértıi vélemény forgalmi értékre vonatkozó megállapításait, ezért rendszeres idıközönként, illetve a körülményekben beálló lényeges változás esetén szükségessé válhat a megadott érték felülvizsgálata. Az általam meghatározott érték a fentiekben vázolt feltételeken alapulnak, és csakis jelen szakvéleményben megjelölt célra, megrendelı által történı felhasználás esetén érvényesek. Pécs, II.Ker. Belterület 23912/262 hrsz ingatlan-rész forgalmi értékelése 5

6 3. AZ INGATLAN ISMERTETÉSE 3.1. AZ INGATLAN ADATAI Cím: Tulajdonos: Pécs, Eszék utca Pécs MJ. Város Önkormányzata ( 7621 Pécs, Széchenyi István tér 1.) Tulajdoni hányad: 1/1 Helyrajzi szám: 23912/262 Övezeti besorolása: Jelenlegi besorolása: Környezetének besorolása: Gksz Gksz-, Kkö, Ev-, Köu- Ln-, Gksz- Megnevezése: Értékelt telekrész területe: Közpark 4800 m2 Beépítés: ADATSZOLGÁLTATÁS Megbízó az értékelés elkészítéséhez átadta, biztosította: - az értékelés tárgyának megtekinthetısége - helyszínrajz - szabályozási terv Az értékbecslés fenti dokumentációk, valamint a Megbízótól kapott információk és az általa biztosított értékbecslés alapján készült. Pécs, II.Ker. Belterület 23912/262 hrsz ingatlan-rész forgalmi értékelése 6

7 3.3. AZ INGATLAN ÉS KÖRNYEZETÉNEK LEÍRÁSA Az ingatlan környezete: Az ingatlan Pécs déli városrészében a Kertváros nyugati szélén, a nagybani piac szomszédságában fekszik, az Eszék utca nyugati oldalán. Közvetlen környezetében teniszpálya, garázssor, keletre panel lakótömbök, északra a nagybani piac, LIDL áruház helyezkedik el. Az értékelt telekrész beépítetlen, sík, egyenetlen, füves terület, alakja szabályos négyszög alakú. Gépjármővel aszfaltozott úton közelíthetı meg. Az ingatlan közvetlen környezetében alapellátás, buszmegálló 200 m-en belül található A TELKEK TULAJDONVISZONYOK: TERHEK: FEKVÉSE TEREPVISZONYOK TALAJVISZONYOK UTCAFRONT HOSSZA KÖRNYEZETVÉDELEM tulajdoni lap szerint tulajdoni lap szerint a leválasztandó telekrész a Lahti utca déli oldalán sík, egyenetlen terület kötött kb. 50 m értékelésünk tárgyát képezı ingatlan épületében környezetre káros anyagtermelés nem folyik, légszennyezés és zajártalom nem keletkezik BURKOLATOK - NÖVÉNYZET fás-füves terület KERÍTÉS - KÖZMŐVESÍTETTSÉG TÁJOLÁS ÉPÍTÉSI ÖVEZETI BESOROLÁS víz, villany, csatorna, távhı beköthetı ÉNy - DK Gksz Pécs, II.Ker. Belterület 23912/262 hrsz ingatlan-rész forgalmi értékelése 7

8 ÉRTÉKMÓDOSÍTÓ TÉNYEZİK Értéknövelı tényezık: - városrészen belül kedvezı elhelyezkedés - jó megközelíthetıség és parkolási lehetıség - megfelelı közmőellátás Értékcsökkentı tényezık: - tereprendezés, közmő bekötések költsége A gazdasági válság hatása: Távoznak a befektetık, leállnak a beígért projektek, bedılnek a kisebb beruházók. A hitelválság egyre terebélyesebb hullámai a hazai ingatlanpiacot sem kímélik - írta októberében a Figyelı. A pénzügyi és gazdasági válság által érintett ingatlanpiac minden területén szelekció várható; az elmúlt idıszak piactisztító hatása tovább érzıdött 2011-ben: a nem megfelelı pénzügyi háttérrel rendelkezı fejlesztık kivonultak a piacról, vagy megszőntek és hasonló folyamat várható az ingatlanértékesítıi oldalon. A hitellehetıségek beszőkülése lassította ugyan a keresletet, azonban a befektetık egy része az ingatlan felé irányította figyelmét, így az egyrészrıl csökkenı keresletet a befektetési célú ingatlanvásárlások ellensúlyozhatják. A fentiekre tekintettel a gazdasági válság ingatlanpiacra gyakorolt kedvezıtlen hatását értékcsökkentı tényezıként kell figyelembe venni. 4. ÉRTÉKMEGÁLLAPÍTÁS 4.1. A FORGALMI ÉRTÉK ISMERTETÉSE A forgalmi érték megállapításának alapja a piaci érték. A TEGOVOFA ( az Állóeszköz értékelık Európai Csoportja ) javaslata alapján eszközérték ( piaci érték ) meghatározásának módszerei a következık lehetnek: - a piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés - az üzleti hasznosításból származó, hozamszámításon alapuló értékelés - újraelıállítási ( pótlási ) költség Jelen esetben az értékelés célját tekintve a piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló módszer alkalmazása szükséges az értékelés elvégzéséhez. Pécs, II.Ker. Belterület 23912/262 hrsz ingatlan-rész forgalmi értékelése 8

9 AZ ALKALMAZOTT MÓDSZEREK LEÍRÁSA Piaci érték az Angol Királyi Vagyonértékelık ( RICS ) szövetségének definíciója alapján a következı: A nyílt piaci érték egy olyan optimális árat jelent, amelyen elvárható egy tulajdoni érdekeltség ( azonnali fizetéső ) készpénz ellenében való, egyéb feltétel nélküli értékesítése feltételezve, hogy - van egy eladni szándékozó fél - az adásvételi tárgyalások lebonyolításához, figyelembe véve a vagyontárgy jellegét és a piaci helyzetét, ésszerő hosszúságú idıtartam áll rendelkezésre - az értékek az adott idıszakban nem változnak - a vagyontárgy szabadon értékesíthetı - nem vesznek figyelembe olyan magasabb árat, amelyet speciális érdekeltségő vásárló fizet 4.2. A FORGALMI ÉRTÉK MEGHATÁROZÁSA Összehasonlító ingatlan adatok Összehasonlító szempontok Értékelendı Pécs Pécs Magnum lakópark mögött Nagybani piac közelében Fenyer Fagyöngy cím Eszék u. dőlı Siklósi út utca hrsz / /51 Telek térmértéke m Forgalmi érték ( Ft ) Adat idıpontja év Adat jellege kínálat kínálat kínálat becsült becsült Fajlagos egységár Ft/m rendezett/ rendezett/ rendezett/ rendezett/ rendezett/ rendezett/ Állapot/használhatóság megfelelı megfelelı megfelelı megfelelı megfelelı megfelelı Ingatlan típus telek telek telek telek telek telek Övezeti besorolás/ beépíthetı terület, ép.mag. Gksz %, 6,0-10,0 m Lke- 30%, =<6,0 m Lke- 30%, =<6,0 m 40% Lk %, =<7,5 m Gksz- Pécs, II.Ker. Belterület 23912/262 hrsz ingatlan-rész forgalmi értékelése 9

10 Értékbefolyásoló tényezık Korrekciós tényezık : az értékelendı ( + jobb ) ( - rosszabb ) % % % % % Értékelési adat forrás értékmód Érték idıpontja Elhelyezkedés, megközelíthetıség Terület mérték Telekalak, domborzat Közmővesítettség Hasznosíthatóság/beépíthetıség Egyéb Korrekció összesen Korrigált fajlagos egységár Ft/m Korr.fajlagos egységár átlag Ft/m Az ingatlan forgalmi értéke - piaci összehasonlító módszerrel Hasznos alapterület (m2): korrekció/fajlagos ár Forgalmi érték (Ft) Telek 4 800,0 100% Ingatlan forgalmi értéke: FENTI MEGFONTOLÁSOK ALAPJÁN AZ INGATLAN JELENLEGI FORGALMI ÉRTÉKE (KEREKÍTVE): ,- Ft + ÁFA azaz Harminchétmillió-négyszáznegyvenezer Forint + ÁFA Pécs, Értékbecslı: Halász Zoltán Pécs, II.Ker. Belterület 23912/262 hrsz ingatlan-rész forgalmi értékelése 10

11 Pécs, II.Ker. Belterület 23912/262 hrsz ingatlan-rész forgalmi értékelése 11