A zárlat, a zár alá vétel és a zár alá vételt megelőző biztosítási intézkedés tényének ingatlan-nyilvántartásba történő feljegyzése

INGATLAN-NYILVÁNTARTÁS Dr. Hansági-Haydn Nóra A zárlat, a zár alá vétel és a zár alá vételt megelőző biztosítási intézkedés tényének ingatlan-nyilvántartásba történő feljegyzése Jelen írás az ingatlan-nyilvántartásba feljegyezhető fenti tények polgári jogi és büntetőjogi vonatkozásainak áttekintésén keresztül kíván megoldást nyújtani a szabályozás sokrétűsége miatt a feljegyzés során jelentkező problémákra. Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 17. (1) bekezdés q) pontja az ingatlan-nyilvántartásba feljegyezhető tények között sorolja fel a zárlatot, zár alá vételt és a zár alá vételt megelőző biztosítási intézkedést, továbbá az Európai Unió által elrendelt pénzügyi és vagyoni korlátozó intézkedés végrehajtására elrendelt zárlatot is, azonban ez utóbbi tekintettel arra, hogy előfordulása gyakorinak nem mondható nem képezi jelen írás tárgyát. A fent felsorolt tényekről összességében elmondható, hogy valamilyen vagyoni jellegű igény biztosítására szolgálnak, melyek azonban a jogrendszer különböző területein jelentkező követelésekhez kapcsolódnak. Előfordulásuk változatosnak mondható, mivel megjelennek mind a büntetőjog, mind a polgári jog, valamint a közigazgatási jog területén. Fontos megemlíteni, hogy mindhárom intézkedéstípus tárgya lehet pénzöszszeg, ingó és ingatlan vagyon is, azonban a jelen munka megközelítési szempontját figyelembe véve csupán az ingatlanra vonatkozó szabályokat tárgyaljuk részletesen. Terminológiai meghatározások Elsőként érdemes a zárlat, zár alá vétel és a zár alá vételt megelőző biztosítási intézkedés, továbbá a lefoglalás intézményének lényegével, előfordulásával megismerkedni. a) Zárlat A bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvény (Vht.) alapján a bíróság meghatározott dolog zárlatát rendelheti el akkor, ha a teljesítés érdekében végrehajtható okiratot még nem lehet kiállítani, de a követelés későbbi kielégítése veszélyben van. 1 Megállapítható tehát, hogy a zárlat szabályozásának jogszabályi helyéből kiindulva biztosítási jellegű intézkedés. Elrendelése esetén a dolog tulajdonosának tulajdonosi minőségéből fakadó jogait korlátozza, biztosítva ezzel egyidejűleg a követelés jogosultjának kielégítési jogát. Elmondható, hogy a zárlat elrendelésére általában polgári ügyben folyó bírósági útra tartozó eljárással párhuzamosan kerülhet sor. Ezen eseteket a Vht. 186-189. -ai tartalmazzák. 1 Vht. 185. -a www.resimmobiles.hu

40 RES IMMOBILES A fentiek mellett peres eljárást megelőzően is rendelhető el zárlat a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (Ptk.) 18. -a, és a gyámhatóságokról, valamint a gyermekvédelmi és gyámügyi eljárásról szóló 149/1997. (IX.10.) Kormány rendelet (Kormány rendelet) 139. -a által szabályozott esetben. Ennek értelmében, ha cselekvőképességet korlátozó vagy kizáró gondnokság alá helyezés iránti perindítás indokolt, és az érintett személy vagyonának védelme sürgős intézkedést igényel, a gyámhatóság a vagyonra zárlatot rendel el. Természetesen a gondnokság alá helyezés iránt indított per folyamatban léte alatt maga az eljáró bíróság is rendelhet el zárlatot. 2 Biztosítási intézkedésként meghatározott dolog zárlatának elrendelésére kerülhet sor a közigazgatási hatósági eljárásban is. 3 b) Zár alá vétel A zár alá vétel intézményével kapcsolatban először egy terminológiai eltérést kell tisztázni. A jogintézmény fogalmáról, elrendelésének feltételeiről a büntetőeljárásról szóló 1998. évi XIX. törvény (Be.) rendelkezik, a végrehajtására irányadó szabályokat pedig a Vht. tartalmazza a bűnügyi zárlatra vonatkozó rendelkezések között. A két fenti jogszabály és a korábban hatályban lévő, a büntetőeljárásról rendelkező 1973. évi I. törvény összevetéséből megállapítható, hogy a Be. szerinti zár alá vétel fogalmán a végrehajtási eljárásban a bűnügyi zárlatot kell érteni. A fentiek előrebocsátása után a zár alá vétel Be. szerinti fogalmát kell ismertetni, mely szerint a zár alá vétel olyan vagyoni érdeket érintő kényszerintézkedés, mely a vagyonelkobzás, és a magánfél által előterjesztett polgári jogi igény alapjának biztosítására szolgál, azzal, hogy felfüggeszti a birtokos dolog feletti rendelkezési jogát. A Be. a zár alá vétel elrendelését akkor teszi lehetővé, ha az eljárás olyan bűncselekmény miatt folyik, amellyel kapcsolatban vagyonelkobzásnak, illetőleg polgári jogi igény érvényesítésének van helye, és alaposan tartani lehet attól, hogy a kielégítést meghiúsítják. Lehetőség van a zár alá vétel elrendelésére akkor is, ha a vagyonelkobzásról már határozattal rendelkeztek, az azonban még nem emelkedett jogerőre. 4 Elrendelhető egész vagyonra, a vagyon meghatározott részére és egyes vagyontárgyakra is. Az érintett személyek körét tekintve általános szabályként a terhelttel szemben alkalmazható, azonban elrendelhető azzal szemben is, akire a terhelt a bűncselekményből származó vagyont átruházta. 5 A Be. szabályai szerint garanciális okokból a zár alá vételt csak a bíróság, illetve a nyomozási bíró jogosult elrendelni. A zár alá vétel foganatosítása a megyei bírósági végrehajtó hatáskörébe tartozik. A Be. ezzel kapcsolatban csak annyit tartalmaz, hogy a végrehajtás elsősorban közhitelű nyilvántartásba való bejegyzéssel történik. 6 c) Zár alá vételt megelőző biztosítási intézkedés A büntetőeljárás során az ügyész vagy a nyomózó hatóság biztosítási intézkedést rendelhet el, ha a zár alá vétel feltételeinek fennállása valószínűsíthető, annak ideiglenes megakadályozása érdekében, hogy a terhelt vagy más érdekelt bizonyos vagyontárgyai 2 A polgári perrendtartásról szóló 1952. évi III. törvény (Pp.) 308/A. -a 3 A közigazgatási hatósági eljárás és szolgáltatás általános szabályairól szóló 2004. évi CXL. törvény (Ket.) 151. (1) bekezdése 4 Be. 159. -ához fűzött kommentár 5 Be. 159. -a 6 Be. 159. -a

INGATLANJOG A GYAKORLATBAN 41 feletti rendelkezési jogát gyakorolja. 7 A biztosítási intézkedés szintén a dolog feletti rendelkezési jogot korlátozza, azonban csak ideiglenes jelleggel, addig, amíg az eljárás nem jut el abba szakaszba, hogy zár alá vétel legyen elrendelhető. Ahogy fent már említettük, a biztosítási intézkedés elrendelésére a nyomozó hatóság és az ügyész jogosult. Foganatosítása úgy történik, hogy az elrendelő hatóság lefoglalja az érintett vagyontárgyat, vagyont, vagy ha erre nincs mód, más hatóságot adott esetben az ingatlan-nyilvántartást vezető ingatlanügyi hatóságot keres meg, aki köteles ezt haladéktalanul nyilvántartásba venni. 8 d) Lefoglalás A lefoglalást azért tartjuk fontosnak jelen munka keretén belül megemlíteni, mivel ha a lefoglalás tárgyát ingatlan képezi, azt a zár alá vétel szabályai szerint, mint bűnügyi zárlatot kell végrehajtani. 9 Elrendelhető továbbá biztosítási intézkedés keretében is. A lefoglalás a dolog birtokának elvonását jelenti a birtokos rendelkezése alól a bizonyítás, elkobzás és vagyonelkobzás érdekében. Ezen kényszerintézkedés elrendelésére a bíróság, nyomozó hatóság és ügyészség jogosult. Természetesen ingatlanvagyon esetében a foganatosítás hatósági letétbe helyezéssel nem lehetséges, ezért az a Vht. szabályai szerint történik, zárlat tényének ingatlan-nyilvántartási feljegyzésével. 10 A zárlat, zár alá vétel és a zár alá vételt megelőző biztosítási intézkedés ingatlan-nyilvántartásba történő feljegyzésének feltételei 7 Be. 160. -a 8 Be. 160. (3) és (4) bekezdése 9 Be. 154. (1) bekezdésének harmadik fordulata Mint általában a jogok bejegyzésére és tények feljegyzésére irányuló eljárások esetén, itt is érvényesülnek az általunk már sokszor tárgyalt azon szabályok, melyek az ingatlan-nyilvántartási eljárás megindítására, a megkeresés tartalmára, valamint a bejegyzés alapjául szolgáló okiratra vonatkoznak. Jelen esetben ezek közül csak egy-egy sajátos, vagy többé-kevésbé bonyolult vonulatot, nehezebben értelmezhető esetet emelünk ki. A fenti kérdéskör megközelítése érdekében elsőként az alábbi sajátosságokat kell leszögezni. Jelen munka tárgyát képező tények feljegyzésére vonatkozó bírósági, illetve hatósági megkeresések azok sokszínű előfordulására is tekintettel különböző területen működő szervektől és hatóságoktól, illetve bíróságtól érkezhetnek. Az ingatlan-nyilvántartási feljegyzésre irányuló eljárást megelőző eljárások különböznek a tekintetben is, hogy azokat a büntetőjog vagy a polgári jog területén a bíróság vagy más hatóság kezdeményezi-e. Az elsőként tárgyalandó kérdés, hogy melyek azok a hatóságok, akiktől a zárlat, zár alá vétel vagy biztosítási intézkedés tényének feljegyzésére irányuló határozat, vagy végzés és megkeresés érkezhet, megkülönböztetve azt aszerint is, hogy büntetőeljárás vagy polgári peres eljárás során rendelik-e el. Büntető eljárás keretében zár alá vételt a bíróság vagy nyomozási bíró rendelhet el határozattal. Ha a büntető eljárás során akár a bíróság, akár az ügyészség vagy a nyomozó hatóság ingatlan lefoglalásáról dönt, azt is a zár alá vétel szabályai szerint kell végrehajtani. A Be. 590. -a szerint mely összhangban áll a büntetőügyekben hozott határozatok végrehajtása során a bíróságokra és egyéb szervekre háruló feladatokról szóló 9/2002. www.resimmobiles.hu 10 Vht. 202. (2) bekezdése és 195. -a

42 RES IMMOBILES (IV. 9.) IM rendelet 1. (1) bekezdésével a bíróság határozatának végrehajtásáról a külön rendelkezésekben megállapított kivételekkel az a bíróság gondoskodik, amelynek eljárásában büntetés, intézkedés, szabálysértés miatt alkalmazott jogkövetkezmény, kényszerintézkedés, rendbírság, pénzbírság vagy bűnügyi költség válik végrehajthatóvá. A Vht. rendelkezései szerint a bíróságok és a jogvitát eldöntő más szervek határozatait, továbbá egyes okiratokon alapuló követeléseket bírósági végrehajtás útján, e törvény szerint kell végrehajtani. Ez a megyei bírósági végrehajtó hatáskörébe tartozik, aki a Vht. és a Pp. szabályai szerint jár el. 11 Még egyszer fontosnak tartjuk hangsúlyozni, hogy a Be. szerinti zár alá vétel fogalma a végrehajtási eljárásban megfeleltethető a Vht. szerinti bűnügyi zárlatnak. A Vht. az előbbiekkel összhangban a bűnügyi zárlat szabályai között rendelkezik arról, hogy ha a Be. szerinti a büntetőügyben eljáró hatóság (vagyis az ügyészség, illetve nyomozó hatóság), bíróság zár alá vételt rendelt el, ennek elvégzése a végrehajtó hatáskörébe tartozik, aki 12 a végrehajtásra a bűnügyi zárlat szabályait alkalmazza, melyek viszszautalnak a Vht. 194 199. -okban foglalt zárlattal kapcsolatos szabályaira. Így tehát az ingatlan-nyilvántartási eljárást megindító megkeresés a megyei bírósági végrehajtótól érkezik, aki jogszabályi kötelezettségének eleget téve a zár alá vételről rendelkező döntés átvétele után haladéktalanul megkeresi az ingatlanügyi hatóságot. A Be. ezt megerősítve mondja ki, hogy a zár alá vételt elsősorban a közhiteles nyilvántartásba, így tehát ingatlan esetén az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzéssel kell foganatosítani. A fent leírtak alapján elmondható, hogy az ingatlan-nyilvántartásba büntető eljárással összefüggésben zárlat tényének feljegyzése a Be. által szabályozott zár alá vétel, mint kényszerintézkedés keretében történhet vagyonelkobzás, illetve azt elrendelő még nem jogerős döntés, és lefoglalás esetén, továbbá büntető eljárásban érvényesíteni kívánt polgári jogi igény biztosítása érdekében. A fent említett esetekben elrendelt zár alá vételt a végrehajtó bűnügyi zárlatként hajtja végre, így az ingatlan-nyilvántartási eljárás során zárlat ténye kerül feljegyzésre a tulajdoni lapra. Fontosnak tartjuk hangsúlyozni, hogy amennyiben az ingatlanügyi hatóság megítélése szerint a bejegyzés alapjául szolgáló hatósági határozatot nem a hatáskörében eljáró szerv hozta, vagy a határozat tartalma jogszabályba ütközik, erre való hivatkozással a megkeresés elutasítására nem, csupán az ügyész értesítésére van lehetőség, tekintettel az intézkedés elrendelésének okára és a hozzá fűződő társadalmi cél kiemelkedő jelentőségére. Természetesen ez nem vonatkozik azokra az esetekre, amikor a feljegyzés alapjául szolgáló határozat olyan tartalmi vagy alaki hiányosságban szenved, mely okán ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre nem alkalmas. Itt célszerű megemlíteni a gyakorlatban egyre többször előforduló olyan eseteket, amikor egy hatósági határozatot eredeti aláírás helyett aláírás bélyegzővel látnak el. Természetesen az ilyen okirat alaki, érvényességi kellékének hiánya miatt nem szolgálhat a feljegyzés alapjául. A büntetőeljárásban elrendelt zár alá vételt megelőző biztosítási intézkedés több vonatkozásban is különbözik a zár alá vételtől. 11 Vht. 255. a) pontja 12 Vht. 202. (1) bekezdése

INGATLANJOG A GYAKORLATBAN 43 Először is jellegéből adódóan ideiglenes jellegű intézkedés, a zár alá vétel intézményéhez kötődik, vagyis annak elrendeléséig állhat fenn. Másodszor elrendelése nem kizárólagos bírósági határkörbe tartozik, arra jogosult a nyomozó hatóság, illetve az ügyészség is. A Be. a biztosítási intézkedés foganatosításának módjaként a lefoglalást, vagy más hatóságok megkeresését írja elő. A nyomozó hatóság vagy ügyész a Be.-ben fel nem sorolt más szervet is megkereshet, akik kötelesek a vagyont zárolni, vagy a biztosítási intézkedést nyilvántartásba venni. Természetesen az utóbbi esetnél a jogalkotó a közhiteles nyilvántartást vezető szerveket érti, mint amilyen az ingatlanügyi hatóság is. A fentiek alapján levonható fontos következtetés tehát, hogy az ingatlanügyi hatósághoz biztosítási intézkedés feljegyzésére irányuló megkeresés közvetlenül a nyomozást végző hatóságoktól ügyészség, rendőrség érkezik. Ezen megkeresésekre is irányadóak a korábban már tárgyalt ingatlan-nyilvántartási szabályok. A Be. 160. (6) bekezdéséből következően megállapítható, hogy a biztosítási intézkedés az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéssel hatályosul, vagyis az a személy, akivel szemben a biztosítási intézkedést elrendelték, a bejegyzéstől fogva köteles tűrni rendelkezési jogának korlátozását. Más jellegű biztosítási intézkedést tartalmaz a Vht. X. fejezete. Eszerint a biztosítási intézkedést a polgári ügyben eljáró bíróság végzéssel rendeli el, abban az esetben, ha a követelés teljesítése érdekében a Vht. 186. (1) bekezdésében szabályozott esetek miatt végrehajtható okiratot még nem lehet kiállítani pl. ha a teljesítési határidő még nem telt el, de a végrehajtást kérő valószínűsíti, hogy a követelés későbbi kielégítése veszélyben van. 13 Megállapítható, hogy a Vht. 185-186. -ai tartalmazzák a biztosítási intézkedés elrendelésének általános feltételeit, míg a Vht. 187-189. -ai nevesítik azokat a különös feltételeket, amelynek a 185-186. -ban foglaltakkal való együttes fennállása esetén lehetősége van a bíróságnak a biztosítási intézkedés elrendelésére. Hangsúlyozandó, hogy a követelés kielégítésének veszélyeztetettsége minden esetben alapkövetelmény. Az így elrendelt biztosítási intézkedés irányulhat pénzkövetelés biztosítására, illetve meghatározott dolog zárlatára. A fentiek alapján a végrehajtás eredménye, és az ehhez kapcsolódó ingatlan-nyilvántartási eljárás is eltérő. Pénzkövetelés biztosítására elrendelt végrehajtás irányulhat pénzintézetnél kezelt összegre, ingó és ingatlan vagyonra, valamint munkabérre is. Amennyiben ingatlan lefoglalására kerül sor, a végrehajtó megkeresi az ingatlanügyi hatóságot, hogy a megkeresésben megjelölt ingatlanra meghatározott összeg erejéig végrehajtási jogot jegyezzen be. 14 Látható tehát, hogy ebben az esetben az eljárás jogkövetkezménye nem a zárlat feljegyzése, hanem a végrehajtási jog bejegyzése lesz a biztosítási végrehajtás keretében. A lefoglalt ingatlan és ezzel együtt az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés további sorsa a perrel érvényesíteni kívánt követelés sorsától függ. Amennyiben a bíróság biztosítási intézkedésként ingatlan zárlatát rendeli el, a vég- 13 Vht. 185. -a 14 Vht. 191. -a www.resimmobiles.hu

44 RES IMMOBILES rehajtó azzal keresi meg az ingatlanügyi hatóságot, hogy a zárlat tényét jegyezze fel a tulajdoni lapra. 15 A Vht. a további eljárásra az ingatlan lefoglalásának szabályait rendeli alkalmazni. Ki kell emelni azonban, hogy jelen esetben is biztosítási végrehajtásról van szó, tehát az ingatlan árverésre csak a biztosítandó követelés sorsától függően, a bíróság ítélete folytán a biztosítási végrehajtás kielégítési végrehajtássá alakulásával kerülhet sor. A keresettel érvényesíteni kívánt követelések sokféleségéből adódóan azon esetek, jogi helyzetek is különböznek egymástól, melyekkel kapcsolatban az ingatlan zárlata elrendelhető és az ingatlan-nyilvántartásba be-, illetve feljegyezhető. Ennek szemléltetésére szolgálnak az alábbi példák. A felperes kölcsön visszafizetése iránti keresete előterjesztésével egyidejűleg a Vht 187. (1) bekezdése alapján biztosítási intézkedésként az alperes tulajdonában lévő ingatlan zárlatának elrendelését kérte azt állítva, hogy ennek elmaradása esetén a keresettel érvényesített követelésének fedezetét képező ingatlan elvonásra kerülhet. Az elsőfokú bíróság végzésével a felperes által kért biztosítási intézkedés elrendelése iránti kérelmét elutasította. A végzés indokolásában utalva a Vht. 185. b) pontjában foglaltakra kifejtette, hogy nincs helye a meghatározott dolog zárlatának, mivel a felperes keresete nem a zár alá venni kért ingatlan tulajdonjogára, vagy annak használatára, birtoklására, hanem pénzkövetelés megfizetésére irányul. Felperes a végzés ellen fellebbezést nyújtott be, melyet a bíróság elutasított az alábbiak miatt. A fellebbezés elbírálása során megállapítást nyert, hogy helyesen hivatkozott ugyanis az elsőfokú bíróság arra, hogy a Vht. 187. (1) bekezdés b) pontjában foglaltak alkalmazásával az adott ingatlan zárlata csak akkor lenne elrendelhető, ha a keresetben érvényesített igény annak tulajdonjogával, birtoklásával, használatával volna kapcsolatos. A pénzkövetelés biztosításának elrendelése eredményeként is elérhető a kívánt joghatás, de csak abban az esetben, ha az adós a végrehajtónak a biztosítani kért összeget a végrehajtó felhívására azonnal nem fizeti meg a végrehajtó kezéhez [Vht. 191. (1) bekezdés]; ez esetben jogi lehetőség van az adós ingatlanának lefoglalására is a földhivatal megkeresésével a pénzkövetelés biztosítására irányuló végrehajtási jog ingatlan-nyilvántartási bejegyzése végett [Vht. 191. (5) bekezdés]. 16 A hivatkozott bírósági ítélet alapján a Vht. 185-189. -ai alapján az ingatlan vonatkozásában biztosítási intézkedésként elrendelhető zárlatnak a keresettel érvényesíteni kívánt követelés vonatkozásában a bíróság előtti eljárásban még egy feltételnek kell megfelelnie, nevezetesen a követelésnek az ingatlan tulajdonjogára, használatára vagy birtokára kell vonatkoznia. Egyéb esetben tehát pénzkövetelés biztosítására vonatkozó szabályok szerint végrehajtási jog bejegyzésének, vagy perfeljegyzésnek, vagy perindítás ténye feljegyzésének lehet helye. Ahogyan azt korábban a fogalom meghatározások körében már említettük, a Ptk., valamint a Kormány rendelet vonatkozó rendelkezései alapján gyámhatóság gondnokság alá helyezés iránti per megindításának szükségessége esetén zárlatot rendelhet el a vagyon 15 Vht. 195. -a 16 BH2005.60.

INGATLANJOG A GYAKORLATBAN 45 védelme érdekében. Ebben az esetben az elrendelő határozatot a gyámhatóság hozza meg, és megkeresi az ingatlanügyi hatóságot a feljegyzés iránt. A zárlatot elrendelő gyámhatósági határozat ellen nincs helye fellebbezésnek, vagyis azonnal végrehajtható. Ez azonban nem jelenti a jogorvoslat lehetőségének kizárását, mivel a Pp. és a Kormány rendelet rendelkezései értelmében a gyámhatóság 8 napon belül köteles a gondnokság alá helyezési pert megindítani, a bíróság pedig a keresetlevél beérkezését követő 30 napon belül a zárlatot elrendelő határozatot felülvizsgálni. Ennek eredményeként a bíróság a gyámhatóság határozatát hatályában fenntartja, vagy módosítja akként, hogy a zárlatot megszünteti. 17 A gyámhatóság által elrendelt zárlat ideiglenes jellegéből, valamint abból, hogy az a bíróság által történő megerősítésre szorul, merül fel a következő gyakorlati kérdés. Abban az esetben, ha a bíróság a gyámhatóság által elrendelt zárlatot fenntartja, és erről rendelkező döntését megküldi az ingatlanügyi hatóság részéről szükségessé válik-e a korábban a gyámhatóság javára feljegyzett zárlat tényének módosítása, úgy hogy annak jogosultja az a bíróság legyen, mely előtt a gondnokság alá helyezési per folyik. Véleményünk szerint a közhitelesség elvét is figyelembe véve a fenti esetben szükséges a bejegyzés módosítása azért is, mert a gyámhatóság által elrendelt zárlat ideiglenes jellegű, másrészt azért is mert, a per befejeztével, az abban hozott ítéletnek megfelelően fog alakulni a zárlat sorsa is. Amenynyiben a per befejeztével a bíróság döntése szerint a gondnokság alá helyezés szükséges, a zárlat tényének törléséről fog rendelkezni, a gondnokság alá helyezés tényének egyidejű feljegyzése mellett. Álláspontunk szerint azonban az ingatlanügyi hatóságnak hatáskör hiányában nincs lehetősége a zárlat tényének hivatalból történő törlésére, még akkor sem, ha annak a gyámhatóság megkeresése alapján történő feljegyzése után a bíróság részéről nem érkezik megkeresés a zárlat további sorsa vonatkozásában. A gondnokság alá helyezési perek esetében nem csak a gyámhatóságnak van lehetősége a pert megelőzően a zárlat elrendelésére, hanem a per folyamán magának a bíróságnak is, akár a tárgyalást megelőzően, akár annak elhalasztása esetén az ideiglenes intézkedésre vonatkozó szabályok alkalmazásával. 18 Zárlat elrendelése történhet a felek keresetlevélben előterjesztett kérelme alapján, vagy hivatalból. Ebben az esetben a bíróság fogja megkeresni az ingatlanügyi hatóságot a feljegyzés teljesítése érdekében. Fontosnak tartjuk még egyszer hangsúlyozni, hogy a bíróság a Vht. 185. -a alapján minden előtte folyó peres eljárásban rendelhet el biztosítási intézkedést, amennyiben annak törvényi feltételei fennállnak. Természetesen ezekben az esetekben is a Vht. szabályai az alkalmazandók, így az ingatlan-nyilvántartásba pénzkövetelés biztosítása érdekében végrehajtási jog, ingatlanra vonatkozó igény esetében pedig zárlat kerülhet feljegyzésre. Összefoglalva tehát az esetek nagy többségében a zárlat, zár alá vétel és biztosítási intézkedés feljegyzése iránti megkeresés a bírósági végrehajtó közvetítésével kerül az ingatlanügyi hatósághoz, egy-két már említett kivételtől eltekintve, amikor pl. a megkeresést a nyomozó hatóság, vagy a gyámhivatal adja ki, megküldve ezzel együtt az elrendelésről szóló döntést is. 17 Pp. 308. (2) (4) bekezdése 18 Pp. 308/A. -a www.resimmobiles.hu

46 RES IMMOBILES A zárlat, zár alá vétel és biztosítási intézkedés ingatlan-nyilvántartási feljegyzésének joghatásai Az Inytv. végrehajtására kiadott 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet (Vhr.) szerint a zárlat, a zár alá vétel, a zár alá vételt megelőző biztosítási intézkedés feljegyzése után jogokat jogszabályon, bírósági vagy hatósági határozaton alapuló, továbbá a Inytv. 16. e)-f) pontjában meghatározott jogok kivételével csak a zárlat, a zár alá vétel, a zár alá vételt megelőző biztosítási intézkedés tényének törlésétől függő hatállyal lehet bejegyezni. Erre a bejegyzésben utalni kell. 19 A fenti rendelkezés összhangban áll a zárlat, zár alá vétel és biztosítási intézkedés azon céljával, hogy megakadályozza az érintett vagyon elvonását a vagyonelkobzás és a magánfél által bejelentett polgári jogi igény kielégítése elől. A függő hatályú bejegyzés azt jelenti, hogy amennyiben a tárgyalt tények feljegyzése után a fent tárgyalt kivételektől eltekintve jog bejegyzését kérik, az bizonyos szempontból joghatás kiváltására csak a zárlat megszüntetése és annak ingatlan-nyilvántartásból való törlése után alkalmas, a zárlat elrendelésére okot adó követelés sorsától függően. Például, ha jelzálogjog bejegyzésére kerül sor, a felek a szerződésből eredő jogaikat érvényesíthetik, illetve az abból fakadó kötelezettségek mint a kölcsön viszszafizetése terhelik őket, azonban a fizetési kötelezettség nem teljesítése esetén a biztosítási végrehajtás keretében a végrehajtási jog, illetve a kielégítési végrehajtás esetén az árverés kitűzése a hozzá fűzött joghatás kiváltására csak a zárlat tényével biztosított követelés sorsától függően alkalmas. A zárlat biztosítéki jellegét az is kiemeli, hogy amennyiben a zárlattal biztosított követelés iránti perben hozott döntés során például új szerző tulajdonjogát kell bejegyezni az ingatlan-nyilvántartásba, azzal egyidejűleg a függő hatályú bejegyzéseket, mint amilyen a fent említett jelzálogjog, vagy végrehajtási jog is lehet, törölni kell. Jogalkalmazási kérdésként merülhet fel, hogy miként alakul az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés ranghelye abban az esetben, ha a zár alá vételt megelőző biztosítási intézkedés feljegyzése után a bíróság elrendeli a zár alá vételt. Bár az Inytv. erre vonatkozóan konkrét rendelkezést nem tartalmaz, a fenti jogintézmények, illetve a hozzájuk fűződő vagyoni igény jellegéből következtetve a helyes eljárás az lenne, ha a később elrendelt zár alá vétel a biztosítási intézkedés ranghelyén nyerne bejegyzést. Indokolható ez a Be. azon rendelkezésével is, mely szerint a biztosítási intézkedés bejegyzésétől fogva az azzal érintett személy köteles tűrni rendelkezési jogának átmeneti korlátozását. 20 Mivel ezen korlátozás a zár alá vétel elrendeléséig tarthat, továbbá azért is mert a biztosítási intézkedést követően haladéktalanul indítványozni kell a zár alá vétel elrendelését, a rendelkezési jog korlátozása folyamatosnak mondható. Tekintettel arra azonban, hogy az ingatlan-nyilvántartási eljárásra vonatkozó jogszabályok ilyen rendelkezést nem tartalmaznak, az ingatlanügyi hatóság ezt csak abban az esetben teljesítheti, ha feljegyzés alapjául szolgáló határozatban vagy végzésben a megkereső szerv így rendelkezik. Jogtörténeti érdekességként, és a zárlat joghatásainak szempontjából érdemesnek tartjuk megemlíteni, hogy az 1960-as évek- 19 Vhr. 31. -a 20 Be. 160. (6) bekezdése

INGATLANJOG A GYAKORLATBAN 47 ben hatályos telekkönyvi jogszabályok alapján az úgynevezett B lapra amely ma a tulajdoni lap II. részének felelt meg kellett bejegyezni a zárlatot, ha az ingatlanra irányuló igényt biztosított. Ilyen tekintették az ingatlan tulajdonjogára irányuló vagy az állam vagyonelkobzásra irányuló igényét, vagy cselekvőképességet érintő gondnokság alá helyezéssel kapcsolatos ingatlanra vonatkozó igényt. 21 A C lapra polgári jog igény biztosítására lehetett zárlatot feljegyezni. Az ilyen zárlat pénzkövetelés biztosítására szolgált, ezért jogi természete a jelzálogjogéhoz volt hasonló. Így tehát azt egész ingatlanra vagy egész tulajdoni illetőségre lehetett bejegyezni és a bejegyzésben fel kellett tüntetni azt az összeget, amelynek biztosítására szolgált. 22 A jelenleg hatályos Vht. feltehetőleg az előbbihez hasonló okból különbözteti meg egymástól a pénzkövetelés biztosítását, a meghatározott dologra vonatkozó zárlattól akként, hogy előbbi tekintetében végrehajtási jog bejegyzését teszi lehetővé. A zárlat, zár alá vétel és a zár alá vételt megelőző biztosítási intézkedés megszűnésének esetei Természetesen a fenti tények ingatlannyilvántartásból történő törlésére is irányadóak a megkeresésre, hatósági vagy bírósági határozatra vonatkozóan a feljegyzés esetében tárgyalt alaki és tartalmi követelmények. Általánosan elmondható, hogy a feljegyzett zárlat (zárlat, zár alá vétel és bűnügyi zárlat) és a zár alá vételt megelőző biztosítási intézkedés tényének törlésére irányuló megkeresés az esetek többségében az azt elrendelő hatóságtól vagy bíróságtól érkezik. A fentiek alól kivételt képez pl. ha a gyámhatóság zárlatot elrendelő határozatát a gondokság alá helyezési per folyamán a bíróság úgy módosítja, hogy a zárlatot megszünteti. Ebben az esetben az ingatlan-nyilvántartási feljegyzés törlése a bíróság határozatán alapul. A nyomozás során elrendelt zár alá vétel törlése iránti eljárás is eltérő lehet az általánosságban elmondottaktól, mivel azt a vádirat benyújtásáig az ügyész is megszüntetheti azt. 23 Véleményünk szerint hivatalból kell törölni a nyomozó hatóság által elrendelt zár alá vételt megelőző biztosítási intézkedést abban az esetben, ha a bíróság a zár alá vételt elrendeli és nem rendelkezik arról, hogy azt az ingatlanügyi hatóság a biztosítási intézkedés rangsorában jegyezze fel. Megjegyzendő, hogy a törlésre csak abban az esetben kerülhet sor, ha teljes bizonyossággal beazonosítható, hogy a zár alá vételről rendelkező megkeresés ugyanarra az ügyre vonatkozik. A Be. 159. (4) bekezdés a) pontja szerint olyan eset is előfordulhat, amikor a zárlatot meghatározott időtartamra jegyzik fel az ingatlan-nyilvántartásba. Természetesen, ha a feljegyzés alapjául szolgáló megkeresés, illetve határozat tartalmazza ezt az időtartamot, ennek lejárta után a tényt hivatalból kell törölni az Inytv. 50. (4) bekezdése alapján. Egyebekben a Be. részletesen szabályozza azokat az eseteket, amikor a zárlatot vagy biztosítási intézkedést meg kell szüntetni. 21 Kampis György Telekkönyvi Jog Közgazdasági és Jogi Kiadó 1963. 281. oldal 22 Kampis György Telekkönyvi Jog Közgazdasági és Jogi Kiadó 1963. 284. oldal 23 Be. 159. (7) bekezdése www.resimmobiles.hu

48 RES IMMOBILES A Vht. által szabályozott biztosítási intézkedések eredményeként feljegyzett zárlat, illetve pénzkövetelés biztosítására bejegyzett végrehajtási jog addig áll fenn, amíg a kielégítési végrehajtást nem rendelik el, illetve amíg a bíróság a biztosítási intézkedést meg nem szünteti. 24 A Vht. a Be.-hez hasonlóan szabályozza azokat az eseteket, amikor a biztosítási intézkedés megszűnik. Ezek közül a biztosítási és kielégítési végrehajtás szoros összefüggését kell kiemelni, mely szerint, ha egy ingatlant a biztosítási végrehajtás során lefoglaltak, akkor a kielégítési végrehajtást az ingatlan ismételt lefoglalása nélkül folytatják le a Vht. erre vonatkozó szabályai szerint. Az ingatlan-nyilvántartási eljárás lefolytatásáért fi zetendő igazgatási szolgáltatási díj Tekintettel arra, hogy a jogalkotó 2010. január 1. napjával jelentősen módosította az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény módosításáról, valamint a hiteles tulajdonilap-másolat igazgatási szolgáltatási díjáról szóló 1996. évi LXXXV. törvényt (Díjtörvény), aktualitásként merül fel jelen írás tárgyát képező tények feljegyzésére irányuló ingatlan-nyilvántartási eljárásért fizetendő igazgatási szolgáltatási díjak alakulásának kérdése. A Díjtörvény úgy fogalmaz, hogy az elsőfokú eljárásért ha e törvény másként nem rendelkezik változással érintett ingatlanonként 6.600,- forint összegű díjat kell fizetni. Mivel a módosítás következtében teljes személyes díjmentességben csak a Magyar Állam részesül, továbbá a tárgyi díjmentesség eseteit is jelentősen szűkítette a jogalkotó, érdemes sorra venni, hogy mely eljárások esetében terheli díjfizetési kötelezettség a Díjtörvény szerint meghatározott személyt. A vonatkozó jogszabály szerint tárgyánál fogva díjmentes a közigazgatási hatóság és a büntető ügyben eljáró bíróság által elrendelt zárlat, a büntetőügyben eljáró bíróság által elrendelt zár alá vétel, továbbá az ügyész és a nyomozó hatóság által elrendelt zár alá vételt megelőző biztosítási intézkedés tényének feljegyzésére és törlésére irányuló eljárás. A fentiek alapján megállapítható, hogy csak a közigazgatási hatóság által elrendelt zárlat, továbbá a büntető ügyben akár a bíróság, akár a nyomózó hatóság vagy ügyészség által elrendelt zárlat, valamint büntető ügy kapcsán a zár alá vételt megelőző biztosítási intézkedés feljegyzése, illetve törlése iránti eljárás díjmentes. Egyéb esetekben, mint pl. a Vht. 185-189. -ai alapján, vagy a gyámhatóság, illetve a bíróság által gondnokság alá helyezéssel kapcsolatosan elrendelt zárlat ingatlan-nyilvántartási feljegyzésére irányuló díjköteles, mely esetekben az igazgatási szolgáltatási díjat a Díjtörvény 32/E. (1) bekezdésében meghatározott személy köteles megfizetni. 24 Vht. 200. (1) bekezdése

INGATLANJOG A GYAKORLATBAN 49 Összegzés A fent tárgyaltak alapján jól látható, hogy a zárlat, zár alá vétel és az azt megelőző biztosítási intézkedés tényének feljegyzése iránti és az azt megelőző eljárások sokrétű és bonyolult jogági megjelenéssel büszkélkedhetnek. Már a fogalmi megnevezések alapján is levonható az a következtetés, hogy a magyar jogrendszer nem következetesen használja azok fogalmát, elnevezései sem egységesek. Jelen munka annak ingatlan-nyilvántartási eljárásra szűkített volta miatt sem nyújthat átfogó segítséget valamennyi jogalkalmazó számára, célja csupán, hogy megvilágítsa a jogintézmények lényegét és az azzal kapcsolatos sarkalatos kérdéseket, kifejezetten az ingatlan-nyilvántartási eljárás szempontjából. Végső következtetésként levonható, hogy a tárgyalt jogintézményekre vonatkozó különböző jogterületeket érintő jogszabályok terminológiájában fennálló eltérések okán az ingatlan-nyilvántartásban a zárlat, a zár alá vétel, továbbá a bűnügyi zárlat egységesen, mint zárlat ténye jelenik meg. Az említett eltérő szóhasználatokat a Vht. próbálja meg egységesíteni oly módon, hogy ingatlan zárlata esetén kimondja, hogy a földhivatal a zárlatot bejegyzi az ingatlan-nyilvántartásba, valamint azzal is, hogy a bűnügyi zárlat végrehajtására a zárlat szabályait rendeli alkalmazni. * * * www.resimmobiles.hu