MONOR STRÁZSAHEGY 328/2003. (IX.11.) sz. határozattal elfogadott Szerkezeti terv és 11/2004. (IV.27.) önk. rendelettel jóváhagyott Szabályozási terv és Helyi Építési Szabályzat MÓDOSÍTÁSA MUNKAKÖZI ANYAG Megrendelő: Monor Város Önkormányzata Pogácsás Tibor polgármester 2200 Monor, Kossuth L. u. 78 80. Tervező: Völgyzugoly Műhely Kft 2083 Solymár, Bimbó utca 20. Tel/Fax: 06 1 439 04 90 Mobil: 06/20 913 8575, 06/70 938 3221, vzm@vzm.hu Településrendezés: Ferik Tünde okl. építészmérnök vezető településrendező tervező TT/1É 13 1259/06 Bérczi Szabolcs okl. településmérnök okl. környezetgazdálkodási agrármérnök Tájrendezés, Szilágyi Hajnalka okl. tájépítészmérnök környezetvédelem: TK 01 5257 Közlekedés: Tóth Attila okl. építőmérnök, közlekedéstervező (K1d 1 01 10559) (TP Terv Mérnöki Iroda Kft.) Vízi közművek, energiaközművek, Hanczár Emőke okl. építőmérnök (MK: 01 2418) távközlés: (KÉSZ Kft.) Fotók: Ferik Tünde, Bérczi Szabolcs VZM1187/11 2012. augusztus monor_szab_120827
2 BEVEZETŐ TARTALOMJEGYZÉK I. Bevezető... 5 1. ELŐZMÉNYEK, A TERV CÉLJA, A MEGBÍZÁS ISMERTETÉSE... 5 JÓVÁHAGYANDÓ MUNKARÉSZEK... 7 II. Településszerkezeti terv... 9 III. Szabályozási terv és helyi építési szabályzat... 11... 21 1. TERVI ELŐZMÉNYEK... 22 1.1. A MAGASABB RENDŰ TERVEKNEK VALÓ MEGFELELÉS IGAZOLÁSA... 22 1.1.1. Országos Területrendezési Terv (OTrT)... 22 1.1.2.Pest megyei területrendezési terv (PMTrT)... 24 1.2.3. A területre vonatkozó hatályos rendezési terv értékelése... 27 1.2.4. Hatályos településszerkezeti tervhez képest történő változások... 29 1.2.5. Területi mérleg... 30 2. TELEPÜLÉSRENDEZÉSI JAVASLAT... 31 2.1. REGIONÁLIS KAPCSOLATOK... 31 2.2. A STRÁZSAHEGY SZERKEZETE... 32 2.3. TERÜLETHASZNÁLATOK... 33 2.3.1. Különleges terület - pincefalu... 33 2.3.2. Különleges terület - borgazdaság... 34 2.3.3. Különleges beépítésre nem szánt terület - közösségi központ... 34 3. KÖRNYEZETALAKÍTÁSI JAVASLAT... 35 3.1. TÁJRENDEZÉSI JAVASLAT... 35 3.1.1. Tájszerkezet... 35 3.1.2. Tájhasználat... 35 3.1.3. Biológiai aktivitás-érték számítás... 37 3.2. KÖRNYEZETVÉDELMI JAVASLAT... 37 3.2.1 A felszíni és felszín alatti vizek védelme, talajvédelem... 37 3.2.2. Levegőtisztaság-védelem... 37 3.2.3. Hulladékkezelés... 37 3.2.4. Zaj- és rezgésvédelem... 37 4. KÖRNYEZETI VIZSGÁLAT... 38 4.1. HELYZETÉRTÉKELÉS - VIZSGÁLAT... 38 4.1.1. Földrajzi adottságok... 38 4.1.2. Környezeti állapot... 39 4.1.3. Tájszerkezet, területhasználatok... 39 4.2. A TERVI VÁLTOZATOK ÉS A VÁLASZTÁS INDOKAI, A TERVBEN LEÍRTAK ELMARADÁSA 40 4.3. A FENNÁLLÓ KÖRNYEZETI KONFLIKTUSOK KEZELÉSE A TERVBEN, ILLETVE A TERV MEGVALÓSÍTÁSA KÖVETKEZTÉBEN VÁRHATÓAN FELLÉPŐ KÖRNYEZETRE KÁROS HATÁSOK CSÖKKENTÉSÉRE VONATKOZÓ TERVI MEGOLDÁSOK... 40 4.4. A TERV MEGVALÓSÍTÁSA ESETÉN KIVÁLTANDÓ KÖRNYEZETI HATÁSOK ÉRTÉKELÉSE. 40 4.5. INTÉZKEDÉSI JAVASLATOK... 41 4.6. MONITOROZÁSI JAVASLATOK... 41 4.7. ÖSSZEFOGLALÓ... 41
3 BEVEZETŐ 5. ÉRTÉKVÉDELMI JAVASLAT... 42 6. KÖZLEKEDÉSFEJLESZTÉSI JAVASLAT... 43 7. KÖZMŰFEJLESZTÉSI ÉS HÍRKÖZLÉSI JAVASLAT... 47 7.1. VÍZELLÁTÁS... 47 7.2. VÍZELVEZETÉS... 48 7.2.1. Szennyvízelvezetés... 48 7.2.2. Csapadékvízelvezetés... 48 7.3. ENERGIAELLÁTÁS... 48 7.3.1. Villamosenergia ellátás... 49 7.3.2. Földgázellátás... 49 7.4. ELEKTRONIKUS HÍRKÖZLÉS FEJLESZTÉSI JAVASLAT... 50 7.4.1. Vezetékes hírközlési létesítmények... 50 7.4.2. Vezeték nélküli hírközlési létesítmények... 50 MELLÉKLETEK... 51
4 BEVEZETŐ TERVEZŐI NYILATKOZAT Alulírottak Ferik Tünde, vezető településrendező tervező, Bérczi Szabolcs okleveles településmérnök, okleveles környezetgazdálkodási agrármérnök kijelentjük, hogy Monor Településrendezési Terv módosítása során a többször módosított, az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXXVII. törvényt, valamint az Országos településrendezési és építési követelményekről szóló többször módosított 253/1997. (XII.20.) kormányrendelet (OTÉK), és ezek általános érvényű követelményeihez kapcsolódó eseti hatósági előírásokat megállapító rendeleteket, szabályzatokat, országos szabványokat (ágazati és szakmai) betartottuk, azoktól való eltérés nem vált szükségessé. Budapest, 2012. augusztus Ferik Tünde Vezető településtervező TT/1É 13-1259 Bérczi Szabolcs okl. településmérnök okl. környezetgazdálkodási agrármérnök
I. BEVEZETŐ 5 BEVEZETŐ 1. ELŐZMÉNYEK, A TERV CÉLJA, A MEGBÍZÁS ISMERTETÉSE Monor város hatályos településrendezési terve 2004-ben készült. A hatályos településszerkezeti terv rendelkezik a Strázsahegyi területfelhasználásokról, a szabályozási terv és helyi építési szabályzat pedig (a megfelelő építési paraméterekkel) meghatározta szőlőhegy övezeteit. A lassan 10 éves szabályozás egyes részei ma már nem kezelik megfelelően az itt felmerült problémákat, ezért a város önkormányzatának képviselő-testülete a Strázsahegyi településrendezési eszközök felülvizsgálata, és új részletes szabályozás mellett döntött. A képviselő-testület a 422/2011. (IX.15.) testületi határozatában a tervezési munkákkal a Völgyzugoly Műhely Kft.-t bízta meg. A tervezési munka 2011. novemberében kezdődött. A vizsgálatok munkarész 2012. februárjában került kidokumentálásra. A vizsgálati munkarészre, valamint a 2009-ben készített fejlesztési koncepcióra alapozva készült el a Strázsahegy fejlesztési koncepciója, melyet a város képviselőtestülete 255/2012. (VI.14.) számú határozatával fogadott el. A fejlesztési koncepció alapján készült el a Strázsahegy területére vonatkozó új Szerkezeti terv, majd a Szabályozási terv. Jelen dokumentáció a településrendezési terv munkaközi változata, mely a település képviselőtestületéhez kerül benyújtásra előzetes véleményezés céljából, hogy a felmerülő kérdéseket, észrevételeket át lehessen vezetni a terven annak államigazgatási egyeztetését megelőzően. A Szerkezeti és a Szabályozási tervhez közös alátámasztó munkarészek készülnek.
6 SZERKEZETI TERV
7 SZERKEZETI TERV JÓVÁHAGYANDÓ MUNKARÉSZEK
8 SZERKEZETI TERV
II. TELEPÜLÉSSZERKEZETI TERV 9 SZERKEZETI TERV Határozati javaslat Monor város Önkormányzatának Képviselőtestülete a többször módosított 328/2003. (IX.11.) számú képviselő-testületi határozattal jóváhagyott településszerkezeti tervet a TSZT-M jelű tervben foglaltak szerint módosítja, és az alábbi területfelhasználás változásokat fogadja el: 1. A Strázsahegyi pincefalu területét különleges mezőgazdasági, kereskedelmi, szolgáltató gazdasági területből (Mg-Gksz) különleges pincefalu területbe (K-p) sorolja át. 2. A Strázsahegyi pincefaluhoz kapcsolódó 9417/1, 9417/2 9417/3, 9417/4 hrsz-ú ingatlanok területét különleges mezőgazdasági, kereskedelmi, szolgáltató gazdasági területből (Mg-Gksz) különleges borgazdasági területbe (K-bg) sorolja át. 3. A Strázsahegyen, a Téglagyári pincéktől keletre elhelyezkedő 11193/1, 11246, 11247, 11249/1 hrsz-ú ingatlanok területét kertes mezőgazdasági területből (Mk) különleges beépítésre nem szánt - közösségi központ területbe (Kk-kk) sorolja át. A jelenleg hatályos Településszerkezeti Terv Leírását a TSZT-M tervlap szerint lehatárolt területre vonatkozóan módosítja az alábbiak szerint: II.2. Területfelhasználás tagolása A település közigazgatási területének részei az alábbi területfelhasználási egységekbe vannak besorolva: Beépítésre szánt területek: Ezen belül lakóterületek, azaz - Nagyvárosias lakóterület - Kisvárosias lakóterület - Kertvárosias lakóterület - Falusias lakóterület vegyes területek, azaz - Településközpont vegyes terület gazdasági területek, azaz - Kereskedelmi szolgáltató gazdasági terület üdülőterület, azaz - Hétvégi házas terület különleges terület, azaz - Különleges kereskedelmi terület - Különleges sportterület - Különleges temető terület - Mezőgazdasági üzemi létesítmények területe - Különleges - pincefalu területe - Különleges - borgazdasági terület - Különleges egyéb - Mezőgazdasági, kereskedelmi, szolgáltató gazdasági terület
10 SZERKEZETI TERV Beépítésre nem szánt területek: Közlekedési- és közműterület Zöldterületek, azaz - Közpark, közkert terület Mezőgazdasági terület Erdőterület Vízgazdálkodási terület Különleges beépítésre nem szánt terület - közösségi központ Védett, védelemre tervezett és védő területek Monor, 2012. Pogácsás Tibor polgármester dr. Urbán Hajnalka jegyző
MUNKAKÖZI ANYAG 11 SZABÁLYOZÁSI TERV ÉS HELYI ÉPÍTÉSI SZABÁLYZAT III. SZABÁLYOZÁSI TERV ÉS HELYI ÉPÍTÉSI SZABÁLYZAT Monor város Önkormányzat képviselőtestületének.../2012. ( ) önkormányzati rendelete a helyi építési szabályzatról és szabályozási tervről szóló 11/2004. (IV.27.) önkormányzati rendelet módosításáról Monor város Önkormányzat képviselő-testülete Magyarország Alaptörvényének 32. cikk (1) a) pontja és 32. cikk (2) bekezdése szerinti jogalkotói hatáskörében eljárva a helyi önkormányzatokról szóló 1990. évi LXV. törvény (Ötv.) 16. (1) bekezdésében kapott felhatalmazás alapján, az Ötv. 8. (1) bekezdésében az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII törvény 7. (3) c) pontjában meghatározott feladatkörében eljárva, ugyanezen törvény 9. (3) bekezdésben foglalt feladatkörében eljáró Pest megyei Kormányhivatal Építésügyi Hivatal Állami Főépítész, Közép- Duna-völgyi Környezetvédelmi, Természetvédelmi és Vízügyi Felügyelőség, Budapest főváros Kormányhivatala Népegészségügyi Szakigazgatási Szerve, Pest megyei Katasztrófavédelmi Igazgatóság, Pest megyei Kormányhivatal Közlekedési Felügyelősége, Pest megyei Kormányhivatal Földhivatala, Pest megyei Kormányhivatal Erdészeti Igazgatóság, Pest megyei Kormányhivatal Növény- és Talajvédelmi Igazgatóság, Nemzeti Média- és Hírközlési Hatóság Hivatala egyetértésével, a helyi építési szabályzatról szóló 11/2004. (IV.27.) önkormányzati rendelet módosításáról a következőket rendeli el: 1. A helyi építési szabályzatról szóló 11/2004. (IV.27.) önkormányzati rendelet (továbbiakban: HÉSZ) 1. (3) bekezdés helyébe a következő bekezdés lép: 1. (3) Jelen helyi építési szabályzat csak a mellékelt M=1:2000 méretarányú Monor város - Belterület Szabályozási Terv c. és M=1:20 000 ma Monor város - Külterület Övezeti Terv tervlappal, valamint az M=1:4000 ma. Strázsahegy Szabályozási Terv tervlappal (továbbiakban Szabályozási Terv) együtt érvényes. 2. A HÉSZ 2. (3) bekezdés helyébe a következő bekezdés lép: 2. (3) A HÉSZ mellékletei: 1.sz. melléklet: Fogalom magyarázat 2.sz. melléklet: Építés lejtős terepen 3.sz. melléklet: A nyúlványos telek kialakításának és a több telket érintő telekrendezés egyedi szabályai 4.sz. melléklet: Út mintakeresztszelvények 5.sz. melléklet: Pincefalu lehatárolása 6.sz. melléklet: Hagyományos pincetípusok 7.sz. melléklet: Helyi védett épületek 8.sz. melléklet: Sajátos jogintézmények 3. A HÉSZ 3. (2)-(3) bekezdések helyébe a következő bekezdések lépnek: 3. (2) Beépítésre szánt területek: lakóterületek, ezen belül - Nagyvárosias lakóterület (Ln) - Kisvárosias lakóterület (Lk) - Kertvárosias lakóterület (Lke) - Falusias lakóterület (Lf) - Tartalék lakóterület T(Lke) üdülőterület - Hétvégiházas üdülőterület (Üh) vegyes terület, ezen belül - Településközpont vegyes terület (Vt) gazdasági terület, ezen belül - Kereskedelmi, szolgáltató terület (Gksz) - Ipari gazdasági terület (Gip) - Tartalék gazdasági terület T(Gksz) - feltételek megléte esetén felhasználása megvizsgálandó különletes terület, ezen belül - Különleges kereskedelmi terület (KK) - Különleges rekreációs terület (KR)
MUNKAKÖZI ANYAG 12 SZABÁLYOZÁSI TERV ÉS HELYI ÉPÍTÉSI SZABÁLYZAT - Különleges temető terület (KT) - Különleges nagykiterjedésű sportolási célú terület (Ksp) - Mezőgazdasági üzemi létesítmények területe (K-M) - Különleges pincefalu terület (K-p) - Különleges borgazdasági terület (K-bg) - Különleges - egyéb - Mezőgazdasági, kereskedelmi, szolgáltató gazdasági terület (Mg-Gksz) besorolásúak. (3) Beépítésre nem szánt területek: Zöldterület (közkert - Kk, közpark - KP) Közlekedési és közműterületek (KÜ) Mezőgazdasági területek általános mezőgazdasági terület (Má) kertes mezőgazdasági terület (Mk) Erdőterületek Védelmi rendeltetésű erdőterület (VE) Gazdasági rendeltetésű erdőterület (E-G) Vízgazdálkodási terület (V-Cs) Különleges beépítésre nem szánt terület - közösségi központ (Kk-kk) besorolásúak. 4. A HÉSZ 5. (6) bekezdésben az e rendelet 11-15. -a tartalmazza szövegrész helyébe az e rendelet 11-13. -a tartalmazza szöveg lép. 5. (1) A HÉSZ 8/A. (7) bekezdésben az A kertes mezőgazdasági terület övezeteiben szövegrész helyébe az MK-2 övezetben szöveg lép. (2) A HÉSZ 8/A. a következő (8) bekezdéssel egészül ki: 8/A. (8) Mk1 övezet földrészletein csak élősövény vagy drótfonatos kerítés építhető, tömör, vagy tömör lábazatú kerítés nem létesíthető. 6. A HÉSZ 12. újraszabályozásra került: 12. (1) Monor területén helyi értékvédelmi terület - pincefalu az 5.sz melléklet szerinti, és a szabályozási terven ábrázolt, K-p építési övezetbe sorolt terület. (2) A területen a kialakult utcahálózat és telekszerkezet védendő, új utak a szabályozási terven jelölt, kiszabályozott utak kivételével nem létesíthetők. (3) A területen csak egységes tájékoztató illetve ismeretterjesztést szolgáló táblarendszer helyezhető el, egyéb célzatú hirdetések, reklámtáblák közterületen való elhelyezése tilos. (4) A területen új pince/présház a meglévő épületek által meghatározott építési vonalban foghíjként, kizárólag korábbi pince/présház helyére építhető. (5) Helyi értékvédelmi területen az utcavonalas beépítés, az épületek ritmusa, a tetőidom, tetőforma védendő. Meglévő épület felújítása, új épület építése során a 6.sz. melléklet szerinti 6 pincetípus valamelyikének jellemzőihez kell alkalmazkodni. (6) A területen új épületek építése, meglévő épületek felújítása és bővítése során az engedélyeztetésre benyújtott tervdokumentációnak a szomszédos épületeket is ábrázoló látványtervet is kell tartalmaznia. (7) A helyi értékvédelmi területre készülő új illetve átalakításra szánt épületek terveit főépítész által irányított helyi építészeti tervtanácshoz kell benyújtani véleményezésre. (8) Helyi értékvédelmi területen légvezeték, légkábel újonnan nem létesíthető, új építés, korszerűsítés, csere során csak földkábel helyezhető el. (9) Helyi értékvédelmi területen helyi védett, hagyományos pincetípusok (6.sz. melléklet) valamelyikébe tartozó pince bontása tilos. (10) Új pince/présház építménymagassága nem haladhatja meg a 2,5 m-t, a homlokzatmagasság pedig a 3,0 m-t. A pincék gerincmagassága nem lehet több, mint 5,0 m. (11) A pincefalu helyi védett területén új épület csak a helyi hagyományokhoz alkalmazkodó anyagok használatával építhető, a meglévő, hagyományos pincékhez igazodó (ld. 6.sz. melléklet) tömeg- és téralakítással.
MUNKAKÖZI ANYAG 13 SZABÁLYOZÁSI TERV ÉS HELYI ÉPÍTÉSI SZABÁLYZAT (12) A homlokzat csak vakolt - festett (meszelt) felületű lehet, tégla- illetve kőburkolattal részben ellátható. A lábazat tégla-, kőburkolatú illetve festett lehet. Az oromfal anyaga lehet falazott, a homlokzattal megegyező homlokzatképzésű illetve deszka. (13) Deszkaorom esetén csak állóhézagos deszkaorom építhető, melybe padlásablak, szellőző, fűrészelt díszítés a helyi hagyományokhoz alkalmazkodó motívummal elhelyezhető. (14) A területen kizárólag magastetős épület helyezhető el, 35-42 tetőhajlásszöggel. A tetőfedés anyaga csak nád és hagyományos vörös illetve barna agyagcserép lehet. (15) Az egyes építmények jellemző homlokzati falfelületének színezésénél - a környezethez való illeszkedés érdekében - csak a fehér, szürkével tört fehér, pasztellsárga árnyalatai, természetes építőanyagok alkalmazása esetén azok természetes színei is alkalmazhatók. (16) A pincefalu területén csak fa szerkezetű nyílászárók építhetők. A nyílászárók színe a pincefalu hagyományos színvilágához alkalmazkó barna, zöld, kék. (17) Az épületeken csak teli ajtó alkalmazható. (18) A területen tetőtérbeépítés nem lehetséges. (19) A pincefalu területén térdfal nem építhető, erkély, loggia nem helyezhető el. 7. A HÉSZ 13. újraszabályozásra került: 13. (1) Monor területén a 7.sz. melléklet szerinti, és a Szabályozási terven ábrázolt épületek részesülnek helyi védelemben. (2) Helyi védett épületek bővítése, átalakítása, felújítása során az eredeti épület anyaghasználatát, léptékét és formavilágát megőrző, vagy ahhoz alkalmazkodó építészeti megoldások alkalmazhatók. (3) A helyi védelem alatt álló építmények helyreállításánál, átalakításánál és bővítésénél a) az épület jellegzetes tömegét eredeti formában és arányban kell fenntartani, bővítés esetén a meglévő és új épülettömegek arányai, formái és anyaghasználatai illeszkedjenek egymáshoz; b) az épületnek a közterületről látható homlokzatán meg kell tartani, érintetlenül kell hagyni, illetve szükség esetén az eredeti állapotnak megfelelően vissza kell állítani: ba) a homlokzat felületképzését; bb) a homlokzat díszítő elemeit; bc) a nyílászárók keretezését, azok jellegzetes szerkezetét, az ablakok osztását; bd) a tornácok kialakítását; be) a lábazatot, a lábazati párkányt; c) az alaprajzi elrendezés, valamint a meghatározó építészeti részletek és szerkezetek megőrzendők. (4) Helyi védett épület bontására csak a teljes műszaki avultság esetén kerülhet sor, ha a védelemben részesülő építészeti érték károsodása olyan mértékű, hogy a károsodás műszaki eszközökkel nem állítható helyre. A védett épület bontására csak a védettség megszüntetését követően kerülhet sor. 8. A HÉSZ a következő 17/B. -sal egészül ki: 17/B. (1) A település területének rendezése során a következő sajátos jogintézmény alkalmazható: elővásárlási jog. (2) A település területén elővásárlási jog illeti meg a Szabályozási terven jelölt és a 8. számú melléklet szerinti területeket. (3) Az elővásárlási jogot az ingatlan nyilvántartásba be kell jegyeztetni. 9. A HÉSZ a következő 62/C., 62/D. -szal egészül ki: Különleges terület - pincefalu 62/C. (1) Különleges terület - pincefalu terület a Szabályozási területen K-p jellel szabályozott építési övezet, mely elsősorban a szőlőfeldolgozással, borászattal kapcsolatos gazdasági funkciójú épületek elhelyezésére szolgál. (2) Különleges terület - pincefalu területen: a) pince - présház b) borturizushoz kapcsolódó funkciójú, vendéglátó, kereskedelmi, szolgáltató épületek ba) 25 m 2 alapterületet el nem érő épületek esetén legfeljebb 1 pihenőhelyiséggel bb) 25 m 2 alapterületet meghaladó épületek esetén legfeljebb 2 pihenőhelyiséggel helyezhetők el.
MUNKAKÖZI ANYAG 2 14 SZABÁLYOZÁSI TERV ÉS HELYI ÉPÍTÉSI SZABÁLYZAT (3) A különleges terület - pincefalu építési övezeteit, valamint az azokban betartandó telekalakítási és beépítési előírásokat a következő táblázat szerint kell meghatározni: AZ ÉPÍTÉSI TELEK A B C D E F G H Építési övezeti jele Beépítés módja Kialakítható legkisebb területe (m²) Kialakítható legkisebb telekszélessége (m) Legnagyobb megengedhető beépítettsége (%) Építmények legnagyobb építménymagasság a (m) Minimális zöldfelületi aránya (%) Megengedett legnagyobb szintterületi mutatója 3 K-p SZ K K 20 2,5 60 0,2 K kialakult (4) Különleges terület- pincefalu területen lakóépület nem helyezhető el. (5) Új épület kizárólag egykori présház helyére építhető, az építési övezetben előírt beépítettség megtartásával. (6) A területen épülő épületek tömegére, megjelenésére, anyaghasználatára vonatkozó előírásokat a 12-13. -ok tartalmazzák. (7) Az építési övezetben kerítés építése tilos. (8) Az építési övezetben űrgödrös árnyékszék elhelyezése tilos. (9) Újonnan kialakított pince nem nyúlhat közterület alá. (10) Az építési övezet építési telkei hiányos közművesítettség esetén is beépíthetők. (11) Új épületek építése csak zárt szennyvíztároló, vagy egyedi szennyvíztisztító berendezés megléte esetén lehetséges. Különleges terület - borgazdaság 62/D. (1) Különleges terület - borgazdasági terület a Szabályozási terven K-bg jellel szabályozott építési övezet, mely elsősorbana szőlőhegyen történelmileg kialakult, soros elrendezésű, a szőlőfeldolgozással, borászattal kapcsolatos gazdasági, valamint szociális funkciók mellett ellátási, vendéglátási funkciójú épületek, szolgáltató épületek, valamint idegenforgalmi, bemutató épületek helyezhetők el. (2) Különleges terület - borgazdasági területen a) szőlőfeldolgozás és palackozás épületei b) borturizushoz kapcsolódó funkciójú, vendéglátó, kereskedelmi, szolgáltató épületek c) oktatási, bemutató épületek d) szálláshely szolgáltató épületek a beépíthető szintterület legfeljebb 20%-án helyezhetők el. (3) A különleges terület - borgazdasági terület építési övezeteit, valamint az azokban betartandó telekalakítási és építési előírásokat a következő táblázat szerint kell meghatározni: 1 AZ ÉPÍTÉSI TELEK 2 A B C D E F G H Építési övezeti jele Beépítés módja Kialakítható legkisebb területe (m²) Kialakítható legkisebb telekszélessége (m) Legnagyobb megengedhető beépítettsége (%) Építmények legnagyobb építménymagasság a (m) Minimális zöldfelületi aránya (%) Megengedett legnagyobb szintterületi mutatója 3 K-bg SZ 3000 30 25 4,0 50 0,4 SZ szabadon álló (4) Az építési övezet építési telkei részleges közművesítettség esetén is beépíthetők. (5) Új épületek építése esetén a szennyvíz-elhelyezésről gondoskodni kell. (6) Az építési övezet területén meglévő épület bővítése, átépítése illetve új épület építése megjelenésében és építészeti stílusában csak a 6.sz. melléklet szerinti 6 pincetípus valamelyikének jellemzőit magán viselve vagy azzal harmonizáló módon lehetséges. (7) Az építési övezet területén engedélyeztetésre benyújtott tervdokumentációnak látványtervet is kell tartalmaznia. 10. A HÉSZ 71. újraszabályozásra került:
MUNKAKÖZI ANYAG 15 SZABÁLYOZÁSI TERV ÉS HELYI ÉPÍTÉSI SZABÁLYZAT 71. (1) A kertes mezőgazdasági terület a Szabályozási terven Mk1 jellel jelölt, kisüzemi jellegű, legfeljebb családi gazdaság méretű szőlő- és bortermelés, valamint szabadidő eltöltését szolgáló kertészeti tevékenység övezete. (2) Kertes mezőgazdasági területen szőlő- és gyümölcstermesztést, -feldolgozást, bortárolást, borértékesítést és a tulajdonos ott tartózkodását szolgáló gazdasági épület, a borturizmust szolgáló vendéglátó építmények, valamint kivételes esetben lakó- és szállás funkciójú építmények helyezhetők el. (3) Kertes mezőgazdasági területen lakókocsi, lakókonténer, egyéb ideiglenes épület, továbbá medence, nyílt tűzivíztározó nem helyezhető el. (4) Kertes mezőgazdasági területen legalább 60%-ban szőlő- ill. gyümölcsműveléssel hasznosított telken szabad építeni. (5) Mk1 övezetben az épület elhelyezés feltételei a következők: a) a kialakítható legkisebb telekméret 3000 m2; b) a kialakítható legkisebb telekszélesség 20 m; c) a beépíthető legkisebb telekméret 3000 m2; d) beépíthető legkisebb telekszélesség 20 m; e) beépítési mód szabadon álló; f) legnagyobb beépíthetőség 3%; g) legnagyobb építménymagasság 4,5 m; h) terepszint alatti beépíthetőség maximális alapterülete 10%. (6) Az övezetben legalább 10000 m 2 -es telekméret, s legalább 30 m széles telek esetén szállás- illetve lakófunkciót is tartalmazó épület is elhelyezhető, mely nem haladhatja meg a beépítés 50%-át. (7) Mk1 övezetben több önálló telekből szőlőhegyi birtoktest alakítható ki. A birtoktest esetében a 3%-os beépíthetőség a birtoktesthez tartozó összes telek után számítva csak az egyik telken is kihasználható (szőlőhegyi birtokközpont), ha a telek területe legalább 4000 m 2 -t eléri, és a beépítés a szomszédos telkek rendeltetésszerű használatára nincs korlátozó hatással, illetőleg azt nem veszélyezteti. Az övezetben birtokközpont akkor létesíthető, ha a birtoktest legalább 1 ha nagyságú, a Strázsahegyi kertes mezőgazdasági területen lévő - a hegybíró által igazoltan - szőlőműveléssel hasznosított birtoktest. A szőlőhegyi birtokközpont beépítése az alábbiak szerint lehetséges: a) a beépítési módja szabadon álló; b) a legnagyobb beépíthetőség 20%; c) a legnagyobb építménymagasság 7,5 m; d) a terepszint alatti beépíthetőség max. alapterülete 30%; e) az építhető alapterület legfeljebb 1500 m2; f) az építés feltétele a birtoktesthez beszámított telkekre az építési és elidegenítési tilalom bejegyzése, valamint a keletkező szennyvizek jogszabályban meghatározott módon történő gyűjtése vagy telken belüli tisztítása egyedi szennyvíztisztító berendezéssel. A fenti bekezdésben foglalt szálláshely funkció elhelyezésének lehetősége az OTÉK-tól eltér, ezért az előírás érvényesítéséhez az OTÉK 111. alapján az Állami Főépítész hozzájárulása szükséges. 11. A HÉSZ a következő 85/B. -sal egészül ki: 85/B. (1) Különleges beépítésre nem szánt terület - közösségi központ terület a Szabályozási terven Kk-kk jellel szabályozott övezet, mely elsősorban a hagyományos szőlőfeldolgozással, borászattal kapcsolatos oktatási és bemutató funkciók mellett turisztikai funkciójú épületek elhelyezésére szolgál. (2) Különleges beépítésre nem szánt terület - közösségi központ területen a szőlőművelést és szőlőfeldolgozást bemutató épületek, az ezt kiszolgáló turisztikai, vendéglátó, szálláshely-szolgáltató és szociális épületek, valamint szakrális építmények helyezhetők el. (3) Az övezet földrészletein csak élősövény vagy drótfonatos kerítés építhető, tömör, vagy tömör lábazatú kerítés nem létesíthető. (4) Kk-kk övezetben az épület elhelyezés feltételei a következők: a) a kialakítható legkisebb telekméret 5000 m2; b) a kialakítható legkisebb telekszélesség 30 m; c) a beépíthető legkisebb telekméret 10 000 m2; d) beépíthető legkisebb telekszélesség 30 m;
MUNKAKÖZI ANYAG 16 SZABÁLYOZÁSI TERV ÉS HELYI ÉPÍTÉSI SZABÁLYZAT e) beépítési mód szabadon álló; f) legnagyobb beépíthetőség 5%; g) legnagyobb építménymagasság 3,5 m, szakrális építmények esetén 10 m; h) terepszint alatti beépíthetőség maximális alapterülete 10%. (5) Az övezet területén engedélyeztetésre benyújtott tervdokumentációnak látványtervet is kell tartalmaznia. 12. A HÉSZ 14., 15., 16. -ok hatályukat vesztik. ZÁRÓ RENDELKEZÉSEK 13. Jelen rendelet 1.sz. melléklete a HÉSZ 5.sz. melléklete, a rendelet 2.sz. melléklete a HÉSZ 6.sz. melléklete, a rendelet 3.sz. melléklete a HÉSZ 7.sz. melléklete, a rendelet 4.sz. melléklete a HÉSZ 8.sz. melléklete. 14. Jelen rendelet a kihirdetést követő 30. napon lép hatályba. Monor, 2012. Pogácsás Tibor polgármester dr. Urbán Hajnalka jegyző Kihirdetve: Monor, 2012. dr. Urbán Hajnalka jegyző
MUNKAKÖZI ANYAG 1.sz. melléklet - Pincefalu lehatárolása 17 SZABÁLYOZÁSI TERV ÉS HELYI ÉPÍTÉSI SZABÁLYZAT 2.sz. melléklet - Hagyományos pincetípusok A pincefalu területén 6 történelmileg kialakult épülettípus különböztethető meg. Az egyes típusok a 6.sz. melléklet szerinti megjelenéssel, az alábbi jellemzőkkel írhatók körül: 1-es típus Oromzatos, alacsony, kunyhó jellegű épület. Utcafrontra merőleges nyeregtetővel. Csak az épület tengelyében van megfelelő belmagasság. Náddal, cseréppel fedett; vályogtégla, tégla falazatú. 2-es típus Teljes belmagasságú, de alacsony és ezért mennyezet többnyire nincs benne eredetileg. A tető mindig kontyolt, elsősorban náddal fedett, de az átalakítottakon már cserépfedés van. Csak ajtaja van és szellőzése. A falazat anyaga: vályogtégla, sarokerősítéses sárfal, esetleg tégla. 3-as típus Teljes belmagasságú oromzatos épület utcára merőleges nyeregtetővel. Eredetileg náddal fedett szintén, de többnyire már cserépfedésű. Rendszerint csak ajtaja van szellőzővel, esetenként egyoldali kisméretű ablak. 4-es típus Deszkaoromzatú, nyeregtetővel fedett. A deszkaoromzat azért született, mert a sárgerenda túlnyújtásával a tetőt meghosszabbították, így fedett előtér keletkezett, amit oszlopokkal támasztottak alá, vagy csak könyökfákkal erősítették, esetenként mindkettő nélkül készült (esetleg az idők folyamán kikopott az alátámasztás). Az oszlopok többnyire fából készültek, ritkábban téglából. A tönkrement deszkázatot sok esetben utólag rombuszfával leburkolták. Az épületek mérete nagyobb és a fedett résszel kibővülve mindenféle időjárás esetén jól használható. Ezeken az épületeken is csak ajtó van szellőzővel, ritkábban kisméretű ablak. A lábazat határozottan megjelenik, téglából, kőből készül. 5-ös típus Az épület 90 -ban elfordul, utcával párhuzamos nyeregtetővel fedett, de nem épül össze, továbbra is önálló épület. Szimmetrikus elrendezésben két kisebb méretű ablak is megjelenik a nagyobb homlokzati felületen. Általános az erősítő sarok téglapillérek építése, amit a nagyobb méret indokol, a többnyire itt is használt vályogtégla és sárfal esetében. A fejlődés végpontján a bejárat felett kicsi oromzat készül, díszítő motívumokkal, nagyobb méretű csüngőeresszel. 6-os típus A párhuzamos gerinc adta lehetőséggel kialakult a tornácos elrendezés. A túlfuttatott tető négy fa oszlopra támaszkodik, vagy téglapillérekre. Az épület méretrendje megegyezik az 5. típussal, de a tornác jelentős használati változást tesz lehetővé. A bejárati kiemelt tető itt is megtalálható a legfejlettebb változatoknál.
MUNKAKÖZI ANYAG 18 SZABÁLYOZÁSI TERV ÉS HELYI ÉPÍTÉSI SZABÁLYZAT
MUNKAKÖZI ANYAG 3.sz. melléklet - Helyi védett épületek Strázsahegy, pincefalu 19 SZABÁLYOZÁSI TERV ÉS HELYI ÉPÍTÉSI SZABÁLYZAT 4.sz. melléklet - Sajátos jogintézmények Elővásárlási jog Strázsahegy, pincefalu 10101, 10102, 10103, 10104, 10105, 10107, 10108, 10109, 10110, 10111, 10112, 10113, 10114, 10115, 10116, 10117, 10118 hrsz 10401, 11402, 11403, 11404, 10405, 10409, 10410, 10411/1, 10448, 11449, 11450, 11451, 11452, 11453, 11454, 11455, 11456, 11457, 11458, 11459, 11460, 11461, 11462, 11463, 11464, 11465, 11466, 10467 hrsz 10061, 10062, 10063, 10064, 10065, 10066, 10067, 10068, 10069, 10070, 10071, 10072, 10073, 10074, 10075, 10076, 10081, 10082, 10083, 10084, 10085, 10086, 10087, 10088, 10089, 10090 hrsz 9701, 9702, 9703, 9704, 9705, 9706, 9707, 9708, 9709, 9710, 9711, 9712, 9713, 9714, 9715, 9892, 9893, 9894, 9895, 9896, 9897, 9899, 9900, 9901, 9902, 9903, 9904, 9905, 9906, 9907, 9908, 9909, 9910/1, 9911, 9912, 9914, 9915, 9916, 9917, 9918, 9919, 9920, 9921, 9922, 9923, 9924, 9925 hrsz 9932, 9933, 9934, 9935, 9936, 9937, 9938, 9939, 9940, 9941, 9942, 9943, 9944, 9950, 9951, 9952, 9953, 9954, 9955, 9956, 9957, 9958, 9959, 9971, 9972, 9973, 9974, 9975, 9976, 9977, 9978, 9979, 9991, 9992, 9993, 9994, 9995, 9996, 9997, 9998, 9999, 10000, 10001, 10002, 10003, 10004, 10005, 10006, 10007, 10008, 10009, 10010, 10011, 10012, 10013, 10014, 10021, 10022, 10023, 10024, 10025, 10026, 10027, 10028, 10029, 10030, 10031, 10032, 10033, 10034, 10035, 10036, 10037, 10041, 10042, 10043, 10044, 10045, 10046, 10047, 10048, 10049, 10050, 10051, 10052, 10053, 10054, 10055, 10056, 10501, 10502, 10503, 10504, 10505, 10506, 10511, 10512, 10513, 10514, 10515, 10521, 10522, 10523, 10524, 10525, 10539, 110540/2, 10540/3 hrsz 9417/10, 9417/11, 9417/13, 9419, 9420, 9421, 9422, 9722, 9723, 9724, 9725, 9726, 9727, 9728, 9729, 9730,9731, 9732, 9733, 9734, 9735, 9736, 9737, 9738, 9739, 9740, 9741, 9742, 9743, 9744, 9745, 9746, 9747, 9748, 9749, 9750, 9751, 9752, 9753, 9754, 9755, 9756, 9757, 9758, 9759, 9760, 9761, 9762, 9763, 9764, 9765, 9766, 9767, 9768, 9769, 9770, 9771, 9772, 9773, 9774, 9775, 9776, 9777, 9778, 9780, 9781, 9782, 9783, 9784, 9785, 9786, 9787, 9788, 9789, 9790, 9801, 9802, 9803, 9804, 9805, 9806, 9807, 9808, 9809, 9810, 9811, 9812, 9813, 9814, 9815, 9816, 9817, 9818, 9819, 9820, 9821, 9822, 9823, 9824, 9825, 9826, 9827, 9828, 9831, 9832, 9833, 9834, 9835, 9836, 9837/1, 9837/2, 9838, 9839, 9840, 9841, 9842, 9843, 9844, 9845, 9846, 9847, 9861, 9862, 9863, 9864, 9865, 9866, 9867, 9868, 9869, 9870, 9871, 9872, 9873, 9874, 9876, 9877, 9878, 9879, 9880, 9881, 9882, 9883, 9884, 10796, 10797,10802, 10803, 10805, 10806, 10807, 10808, 10809, 10810, 10811, 10816, 10819, 10820, 10821 hrsz 11253, 11254, 11255, 11256, 11257, 11301, 11302, 11303, 11304, 11305, 11306, 11307, 11308, 11311, 11312, 11313, 11321, 11322, 11331, 11332, 11333, 11334, 11335, 11336, 11337, 11338, 11341, 11342, 11343, 11344, 11345, 11346, 11347/1, 11347/2, 11348, 11349, 11350/1, 11350/2, 11351, 11352, 11355, 11356, 11357, 11360, 11361, 11362, 11363, 11364, 11366, 11367, 11368, 11369, 11370, 11371, 11372, 11373, 11374, 11375, 11376, 11377, 11378, 11379, 11380, 11381, 11382, 11383, 11384, 11385, 11386, 11387, 11388, 11390, 11391, 11392, 11393, 11394, 11395, 11396, 11397, 11398, 11399, 11400, 11401, 11402, 11403, 11404, 11405, 11406, 11411, 11412, 11413, 11414, 11415, 11416, 11417, 11418, 11419, 11420, 11421, 11422, 11423, 11424, 11425, 11426, 11427, 11428, 11429, 11430, 11431, 11432, 11433, 11441, 11442/1, 11442/2, 11443, 11444, 11445, 11446, 11447, 11448, 11449, 11450, 11451, 11452, 11453, 11454, 11455, 11456, 11457, 11458, 11461, 11462, 11463, 11471, 11472, 11473, 11474, 11475, 11476, 11477, 11478, 11479, 11480, 11481, 11482, 11483, 11484, 11485, 11486, 11487, 11488, 11491, 11492, 11493, 11494, 11495, 11496, 11497, 11498, 11499, 11500, 11501, 11502, 11503, 11504, 11505, 11506, 11507, 11508, 11509, 11511, 11512, 11513, 11514, 11515, 11516, 11517, 11518, 11519, 11520, 11521,
MUNKAKÖZI ANYAG 20 SZABÁLYOZÁSI TERV ÉS HELYI ÉPÍTÉSI SZABÁLYZAT 11522, 11523, 11524, 11525, 11526, 11527, 11528, 11531, 11532, 11533, 11534, 11535, 11536, 11537, 11538, 11539, 11541, 11542, 11543, 11544, 11545, 11546, 11547, 11548, 11549, 11550, 11551, 11552, 11553, 11554/1, 11554/2, 11555, 11556, 11557, 11558, 11559, 11560, 11561, 11562, 11563, 11564, 11565, 11566, 11567, 11568, 11569, 11570, 11571 hrsz Strázshegy, közpark 9173/2, 9174, 9304/1, 9304/3, 9304/4 hrsz
21
1. TERVI ELŐZMÉNYEK 22 1.1. A MAGASABB RENDŰ TERVEKNEK VALÓ MEGFELELÉS IGAZOLÁSA 1.1.1. Országos Területrendezési Terv (OTrT) A törvény célja, hogy meghatározza az ország egyes térségei területfelhasználásának feltételeit, a műszaki-, infrastrukturális hálózatok összehangolt térbeli rendjét, tekintettel a fenntartható fejlődésre, valamint a területi, táji, természeti, ökológiai és kulturális adottságok, értékek megőrzésére, illetve erőforrások védelmére. Az ország településein, az egyes térségekben a területfelhasználásra és az építésre vonatkozó szabályokat e törvény rendelkezésével összhangban kell kialakítani. Az összhang megteremtése érdekében a különböző szintű (országos, megyei, települési) területrendezési tervek készítésénél az OTrT egymásra épülő területfelhasználási kategória rendszert hozott létre. Így az országos területfelhasználási kategóriák területén kiemelt térségi, illetve megyei területfelhasználási kategóriákat, a kiemelt térségi és megyei területfelhasználási kategóriák területén az országos településrendezési és építési követelményekről szóló jogszabályban (OTÉK - 253/1997. /XII.20/ Korm. rendelet) meghatározott települési területfelhasználási egységeket lehet kijelölni. Ezáltal az OTrT lehetővé teszi azt, hogy az országos övezetek határai a térségi, a megyei és a települési szintű területrendezési tervekben pontosíthatók legyenek. (OTrT 1-4.) A törvény szellemének megfelelően a jogalkotó létrehozta az országos térségi területfelhasználási kategóriákat (OTrT 5..) és megalkotta a rájuk vonatkozó szabályokat (OTrT 6..): Országos területfelhasználási kategóriák a következők: a) legalább 1000 ha területű térségek: erdőgazdálkodási térség, mezőgazdasági térség, vegyes területfelhasználású térség, települési térség, b) területi korlát nélkül ábrázolt térségek: vízgazdálkodási térség, építmények által igénybe vett térség, települési térség. Az OTrT Szerkezeti Terve Monor közigazgatási területén az alábbi térségi területfelhasználási kategóriákat határozza meg: Erdőgazdálkodási térség: Országos, kiemelt térségi és megyei területrendezési tervekben megállapított területfelhasználási kategória, amelyben olyan meglévő erdőterületek, valamint erdőtelepítésre alkalmas területek találhatók, amelyek erdőgazdálkodásra való alkalmassága termőhelyi viszonyaik alapján kedvező és az erdőtelepítés környezetvédelmi szempontból is szükséges vagy indokolt. Mezőgazdasági térség: Országos, kiemelt térségi és megyei területrendezési tervben megállapított területfelhasználási kategória, amelyben elsősorban mezőgazdasági művelés alatt álló területek találhatók. Vegyes területfelhasználású térség: Országos, kiemelt térségi és megyei területrendezési tervben megállapított területfelhasználási kategória, amelybe mozaikos szerkezetű erdőgazdálkodási, mezőgazdasági és települési térségek tartoznak. Vízgazdálkodási térség: Országos, kiemelt térségi és megyei területrendezési tervben megállapított területfelhasználási kategória, amelybe egyes folyóvizek, egyes állóvizek, egyes vízfolyások és egyes csatornák medre és parti sávja tartozik.
23 Települési térség: Országos területrendezési tervben megállapított területfelhasználási kategória, amelybe a települési területek közül a település belterülete, valamint az ahhoz csatlakozó beépítésre szánt területek tartoznak. Építmények által igénybevett térség: (Országos műszaki infrastruktúrahálózatok és egyedi építmények) Az országos, kiemelt térségi és megyei területrendezési tervben megállapított területfelhasználási kategória, amelybe a műszaki infrastruktúra, valamint a nem települési területekhez és települési funkciókhoz kapcsolódó egyedi építmények területe és szükséges védőterületük tartoznak. Az OTrT területfelhasználási kategóriái közül a Strázsahegy mezőgazdasági térségbe tartozik. Az Országos Területrendezési terv mellékletei tartalmazzák az országos jelentőségű közlekedési infrastruktúra-hálózatok térbeli rendjét és az országos jelentőségű építmények elhelyezkedését, a villamosenergia-átviteli hálózat távvezetékeit, a nemzetközi és hazai szénhidrogén szállítóvezetékek térbeli rendjét, valamint a vízgazdálkodási építmények térbeli rendjét. Az országos műszaki infrastruktúra-hálózatok nyomvonalait és az egyedi építmények helyét a kiemelt térségi és megyei területrendezési tervekben, valamint az érintett települések településszerkezeti tervében kell meghatározni. Az országos területfelhasználási térségeken belül az OTrT 12.. (1) bekezdésében az alábbi térségi övezeteket hozta létre és megalkotta a rájuk vonatkozó szabályokat (OTrT 13.. 16..): - Országos ökológiai hálózat övezete; - Kiváló termőhelyi adottságú szántóterület övezete; - Kiváló termőhelyi adottságú erdőterület övezete; - Országos komplex tájrehabilitációt igénylő terület övezete; - Országos jelentőségű tájképvédelmi terület övezete; - Kulturális örökség szempontjából kiemelten kezelendő terület övezete; - Kiemelten érzékeny felszín alatti vízminőség-védelmi terület övezete; - Felszíni vizek vízminőség-védelmi vízgyűjtő területének övezete; - Ásványi nyersanyag-gazdálkodási terület övezete; - Együtt tervezhető térségek övezete; - Kiemelt fontosságú meglévő honvédelmi terület övezete.
24 Monor közigazgatási területén az OTrT által meghatározott országos térségi övezetek közül az alábbi övezetek találhatók meg: Kiváló termőhelyi adottságú erdőterület övezete Kiváló termőhelyi adottságú szántóterület övezete Országos ökológiai hálózat övezete Felszíni vizek vízminőség-védelmi vízgyűjtő területének övezete Ásványi nyersanyag-gazdálkodási terület övezete A Strázsahegyet az OTrT által meghatározott országos térségi övezetek közül az alábbiak érintik: Felszíni vizek vízminőség-védelmi vízgyűjtő területének övezete: Felszíni vizek szennyezésre érzékeny vízgyűjtő területén keletkező, illetve a vízgyűjtőn kívül keletkezett szennyvizek vízgyűjtő területre történő be- vagy kivezetéséről a kiemelt térség és a megye területrendezési tervében rendelkezni kell. Monor teljes közigazgatási területe az övezetbe tartozik. Ásványi nyersanyag-gazdálkodási terület övezete: Az ásványi nyersanyag-gazdálkodási terület övezetét a településrendezés eszközeiben tényleges kiterjedésének megfelelően kell lehatárolni, és az építési övezetre vagy övezetre szabályokat megállapítani. Monor teljes közigazgatási területe az övezetbe tartozik. A Budapesti Bányakapitányság 2012. június 21-én kelt (ikt.sz. BBK/1706-2/2012) levelében úgy nyilatkozott, hogy a Strázsahegy ásványvagyon-gazdálkodási terület nem található 1.1.2.Pest megyei területrendezési terv (PMTrT) Pest megye területrendezési tervét 2006-ban hagyták jóvá, majd Pest megye közgyűlése 5/2012. (V.10.) önkormányzati rendeletével módosította azt. A megye szerkezeti terve meghatározza a megyei területfelhasználás rendszerét, a településrendszer térbeli rendjét, a műszaki infrastrukturális hálózatok és építmények helyét, valamint ezek összefüggéseit. A rendelet célja a megye területén az érintett települési önkormányzatok, szakmai, gazdasági és társadalmi szervezetek egyetértésével a területrendezési tervben foglaltaknak megfelelően a területrendezés alapvető feladatainak és szabályainak megállapítása, a megye egyes térségeiben a területfelhasználás feltételeinek és a műszaki-infrastrukturális hálózatok térbeli rendjének meghatározása, tekintettel a fenntartható fejlődésre, valamint a területi, táji, természeti, ökológiai és kulturális adottságok, értékek megőrzésére és védelmére.
25 Az országos térségi területfelhasználási kategóriáknak megfelelően hozták létre a megyei területfelhasználási kategóriákat, amelyek a következő, legalább 50 ha területű térségek: a) erdőgazdálkodási térség, b) mezőgazdasági térség, c) vegyes területfelhasználású térség, d) városias települési térség, e) hagyományosan vidéki települési térség f) vízgazdálkodási térség, g) építmények által igénybe vett térség. A megyei területfelhasználási egységek közül az alábbiak találhatók meg Monoron: erdőgazdálkodási térség, mezőgazdasági térség, vegyes területfelhasználású térség, városias települési térség, vízgazdálkodási térség, építmények által igénybe vett térség. A Strázsahegy területét vegyes területfelhasználású hasznosítású térségként jelöli a terv. A vegyes területfelhasználású térségként lehatárolt területet a településrendezési tervekben legalább 85%- ban mezőgazdasági terület vagy erdőterület területfelhasználási egységbe kell sorolni. A térségben nagyvárosias lakóterület kivételével lakóterület kijelölhető. A Strázsahegytől észak-nyugatra és észak-keletre erdőgazdálkodási térséget jelöl a terv. A megyei szerkezeti tervben erdőgazdálkodási térségként lehatárolt területet a településrendezési tervekben legalább 85%-ban erdőterület területfelhasználási egységbe kell sorolni.
26 Térségi jelentőségű műszaki infrastruktúra-hálózatok és egyedi építmények: A Strázsahegyet térségi szénhidrogén szállítóvezeték keresztezi, és tőle északra halad el az M4-es autópálya tervezett nyomvonala. A Területrendezési terv az alábbi övezeteket határozza meg: Magterület övezete Ökológiai folyosó övezete Pufferterület övezete Kiváló termőhelyi adottságú szántóterület övezete Kiváló termőhelyi adottságú erdőterület övezete Erdőtelepítésre alkalmas terület övezete Térségi komplex tájrehabilitációt igénylő terület övezete Országos jelentőségű tájképvédelmi terület övezete Térségi jelentőségű tájképvédelmi terület övezete Világörökség és világörökség várományos terület övezete Történeti települési terület övezete Kiemelten érzékeny felszín alatti vízminőség-védelmi terület övezete Felszíni vizek vízminőség-védelmi vízgyűjtő területének övezete Ásványi nyersanyag-gazdálkodási terület övezete Rendszeresen belvízjárta terület övezete Nagyvízi meder övezete Földtani veszélyforrás területének övezete Vízeróziónak kitett terület övezete Széleróziónak kitett terület övezete Kiemelt fontosságú meglévő honvédelmi terület övezete Honvédelmi terület övezete A megyei és országos övezetek közül az alábbiak érintik Monor közigazgatási területét: Ökológiai folyosó övezete Kiváló termőhelyi adottságú szántóterület övezete Kiváló termőhelyi adottságú erdőterület övezete Erdőtelepítésre alkalmas terület övezete Kiemelten érzékeny felszín alatti vízminőség-védelmi terület övezete Felszíni vizek vízminőség-védelmi vízgyűjtő területének övezete Ásványi nyersanyag-gazdálkodási terület övezete Rendszeresen belvízjárta terület övezete Széleróziónak kitett terület övezete A Strázsahegyet a fent említett övezetek közül a következők érintik: Felszíni vizek vízminőség-védelmi vízgyűjtő területének övezete Az övezetre vonatkozóan nincsenek előírások.
27 Ásványi nyersanyag-gazdálkodási terület övezete Az övezetre vonatkozóan nincsenek előírások. Monor teljes közigazgatási területe az övezetbe tartozik. A Budapesti Bányakapitányság 2012. június 21-én kelt (ikt.sz. BBK/1706-2/2012) levelében úgy nyilatkozott, hogy a Strázsahegy ásványvagyon-gazdálkodási terület nem található Széleróziónak kitett terület övezete Széleróziónak kitett terület övezetbe tartozó települések veszélyeztetett területein olyan területfelhasználást kell előírni a települések településszerkezeti tervében, és a helyi építési szabályzatban olyan építési övezeti, övezeti előírást kell meghatározni, amely a szélerózió mértékét csökkenti. A településszerkezeti tervben előírt területfelhasználások, valamit a helyi építési szabályzatban kijelölt építési övezetek illetve övezetek nem növelik a szélerózió mértékét. 1.2.3. A területre vonatkozó hatályos rendezési terv értékelése Monor Településrendezési terv Tervező: A.D.U. Építész Iroda Kft. Felelős tervező: dr. Gajdos István Jóváhagyás: 2004 A városra 2004-ben készült új, OTÉK alapú településrendezési terv, mely szerkezeti tervből, szabályozási tervből és helyi építési szabályzatból áll. A Strázsahegy egykori szőlőhegy, később zártkerti terület Monor külterületén található, a település szerkezeti terve kertes mezőgazdasági területként jelöli. A hegy középső keleti részén elhelyezkedő pincefalu térsége mezőgazdasági terület kereskedelmi, gazdasági szolgáltató övezeteként van kijelölve. A Helyi Építési Szabályzat az alábbiak szerint rendelkezik a Strázsahegyről: Az egykori zártkerti területeken (Mk övezet) szőlőtermesztés és feldolgozás céljára szolgáló építmények helyezhetők el, 1000 m 2 -t meghaladó telekterületen, legfeljebb 3 %-os beépítéssel. Az övezetben lakóépület nem helyezhető el. A pincefalu területén (Mg-Gksz övezet) szőlőfeldolgozás és borászat épülete mellett elhelyezhető kereskedelmi, vendéglátó épület is, valamint külső legfeljebb 15 m 2 -es pihenőhely. Az egyes funkciókra területi korlátozás nincs, a pincefalu bármely részén elhelyezhetők ezen funkciójú létesítmények. A területre szigorú beépítési paraméterek vannek meghatározva, a maximális építménymagasság 2,8, a maximális gerincmagasság 5,5 m. A területen 120 és 200 m 2 közötti telekagyság alakítható ki. A legnagyobb beépíthetőség 30%.
28 Az épületek tömege és anyaghasználata csak a meglévő, hagyományos pincékhez igazodó lehet. (burkolatok anyaga, színe, tetőhéjazat, nyílászárók anyaga stb.) A Strázsahegy területén tehát kertes mezőgazdasági terület illetve mezőgazdasághoz kapcsolódó kereskedelmi szolgáltató gazdasági terület területfelhasználási egységek vannak kijelölve. A Strázsahegyre lakóterületeket nem jelöl ki a településrendezési terv. A Településrendezési terv részeként elkészített örökségvédelmi hatástanulmány részletesen foglalkozik a Strázsahegyi pincesorokkal, mint helyi épített értékekkel. Monor hatályos településszerkezeti terve - Strázsahegy (kivágat)
29 1.2.4. Hatályos településszerkezeti tervhez képest történő változások A hatályos településszerkezeti tervhez képest történt legfontosabb változás, hogy a monori pincefalu területe mezőgazdasági, kereskedelmi, szolgáltató gazdasági területfelhasználás (Mg- Gksz) helyett különleges terület - pincefalu területfelhasználásba lett besorolva. További, a pincefaluhoz kapcsolódó változás, hogy a magterületek szomszédságában található szőlőterületeketmelyek korábban Mg-Gksz területfelhasználásként voltak jelölve a szerkezeti terven - kertes mezőgazdasági területként határoztuk meg. A pincefalu északi részén elhelyezkedő, Cimbora Borházhoz kapcsolódó területeket különleges terület - borgazdaság területfelhasználásba soroltuk, tekintettel a területen tervezett fejlesztésekre. (A 2003-as, hatályos településszerkezeti terven a terület kertes mezőgazdasági területként volt jelölve, azonban egy 2012. évi módosítás során Mg-Gksz területfelhasználást kapott.) A Szent Orbán tértől keletre elhelyezkedő területet zöldterület - közkertként jelöltük, tekintettel a távlati elképzelésekre, melyek szerint a Szt. Orbán tér környezete rendezvénytérként működne. A Téglagyári pincéktől nyugatra elhelyezkedő szőlőterület mintegy 1 ha-os részén különleges beépítésre nem szánt terület - közösségi központ terület került kijelölésre - a korábbi kertes mezőgazdasági terület helyett, a tulajdonos fejlesztési elképzeléseivel összhangban. Strázsahegy szerkezeti terv - módosítási javaslat
1.2.5. Területi mérleg 30 Területfelhasználási kategória Beépítésre szánt terület Mezőgazdasági, Mgkereskedelmi, Gksz gazdasági terület Beépítésre nem szánt Kertes mezőgazdasági terület Vízgazdálkodási terület Közlekedési terület TERÜLETI MÉRLEG A HATÁLYOS TSZT SZERINT ha Strázsahegy területe 16,24 Mk 234,76 V 1,81 Köu 9,87 262,68 ha TERÜLETI MÉRLEG A TERVEZETT TSZT SZERINT Területfelhasználási ha kategória Strázsahegy területe Beépítésre szánt terület Különleges terület - pincefalu K-p 9,04 Különleges terület - borgazdaság K-bg 0,29 Beépítésre nem szánt Kertes mezőgazdasági Mk 240,11 terület Zöldterület Z 0,45 Vízgazdálkodási terület V 1,39 Különleges beépítésre nem szánt terület - Kk-sk 1,1 pinceskanzen Közlekedési Köu 10,3 terület 262,68 ha
31 2. TELEPÜLÉSRENDEZÉSI JAVASLAT 2.1. REGIONÁLIS KAPCSOLATOK Monor Pest megye középső részén helyezkedik el, a fővárostól 20 km-re délkeleti irányban. A közel 20 ezer fős város a monori kistérség székhelye, melyet további 14 településsel együtt alkot. Monor a budapesti agglomeráció keleti részénél helyezkedik el (bár hivatalosan nem része a budapesti agglomerációnak), a Budapest-Szolnok-Debrecen tengelyt jelentő 4-es főút, és az ezzel párhuzamos vasútvonal mentén. A város térszerkezeti kapcsolataira alapvetően ez a két tényező van legnagyobb hatással, ezek alakították legnagyobb mértékben a település szerkezetét, fejlődését. Monor speciális térszerkezeti helyzetére jellemző, hogy egyszerre érvényesülnek egymással ellentétes demográfiai folyamatok: a 4-es főút szomszédsága és a kistérségi székhely a Kelet- Magyarországról, valamint a kistérségből érkezők bevándorlását és ingázását eredményezi, míg a főváros közelsége miatt nő a kiköltözések és elingázások száma. Monor térségi elhelyezkedése Forrás: www.terkepcentrum.hu A STRÁZSAHEGY SZERKEZETI KAPCSOLATAI A Strázsahegy Monor belterületétől északnyugatra helyezkedik el, szorosan kapcsolódva a belterülethez. A belterülethez fűződő viszonya alapvetően meghatározza a hegy szerkezetét - a település térszerkezeti tengelyeihez csatlakozva alakultak ki a Strázsahegy szerkezeti tengelyei. A hegy alapvetően észak-dél irányban tagolt, a szerkezeti egységeket tagoló tengelyek a Szt. Orbán térre vezető Strázsahegyi dűlő, a Mendei út, valamint a Bajcsy-Zsilinszky utca. Ezen sugarasan elhelyezkedő tengelyek végpontja Monor központjában mutat, s egyenletes távolságban oszlik el a Péteribe és Gombára vezető országos mellékutak között. A STRÁZSAHEGY TÉRSÉGI KAPCSOLATAI A Strázsahegy sok szálon kapcsolódik Monor városához. A szőlőterületek és pincék tulajdonosainak nagytöbbsége monori lakos (vagy monori kötődésű), s a szőlőművelési és borászati hagyományaik is innen származnak. Fontos továbbá, hogy az elmúlt években a városból kiköltözők megnövekedett száma miatt még szorosabb lett a kapcsolat a hegy és a város között, s elmosódott a belterület és az egykori zártkert határa.