INGATLAN-NYILVÁNTARTÁS Lesch Norbert Végrehajtási jog bejegyzését követően az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető jogok, különös tekintettel a tulajdonjogra, valamint zálogjogra A Res Immobilies 2007. évi I. számában jelent meg a végrehajtási eljárás ingatlan-nyilvántartási vonatkozásai című írás. A cikk röviden érintette a végrehajtási joggal terhelt ingatlanok elidegenítésének, további jogok-tények be-, illetve feljegyzése szabályait is. Az írás általánosságban fejtette ki az ezzel kapcsolatos eljárási szabályokat, mely szerint a végrehajtási jog nem akadálya további jogok, tények be-, illetve feljegyzésének. A joggyakorlat formálódásának köszönhetően ma már ezen állítás minden bejegyezhető jogra vonatkozóan nem fedi a valóságot, ezért szükséges ezen témakör szélesebb körben történő kifejtése, illetve a jelen joggyakorlat megismertetése. Előzmények A korábbi írás szerint mint azt már a bevezetőben kifejtettük a bejegyzett végrehajtási jog nem akadálya további jogok, tények be-, illetve feljegyzésének. Így a bejegyzett végrehajtási jog nem akadályozza meg a tulajdonosváltozás bejegyzését sem. Mindezt számos bírósági ítélet is alátámasztja, melyek szerint a bejegyzett végrehajtási jog nem törlődik automatikusan az ingatlan-nyilvántartásból akkor, ha az ingatlant értékesítik. A végrehajtási jog ilyen esetben változatlanul fennmarad. A jelzálogjog alapulhat szerződésen, hatósági határozaton, illetve jogszabályon. A végrehajtási jog bejegyzése után a jelzálogjog bejegyezhetősége attól függ, hogy azt milyen aktus hozza létre. Az ezzel kapcsolatos álláspont annyiban változott, hogy a bejegyzett végrehajtási jog továbbra sem akadályozza további tulajdonjog/ok bejegyzését, ugyanakkor a bíró gyakorlatnak megfelelően a bejegyzett végrehajtási jog után a jelzálogjog (önálló zálogjog) bejegyzése nem történhet meg automatikusan. Végrehajtási jog után tulajdonjog bejegyzése Ingatlan-végrehajtás esetén a foglalás jogkövetkezménye lényegében megfelel az ingófoglalás jogkövetkezményének. Eltérést okoz azonban, hogy az ingatlanra vonatkozó jogok változása az ingatlan-nyilvántartáshoz kapcsolódik. A bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvény (Vht.) úgy rendelkezik, hogy a lefoglalt ingatlanra vonatkozólag jogot csak azzal a feltétellel lehet szerezni, hogy az a végrehajtást kérő végrehajtási jogát nem sérti, és a végrehajtás célját nem hiúsítja meg. 1 Az ingatlan lefoglalása azonban eltérően az ingóságétól 1 Vht. 138. (6) bekezdés www.resimmobiles.hu
50 RES IMMOBILES nem jelent elidegenítési és terhelési tilalmat. E tilalom mellőzését az ingatlan-nyilvántartás rendszere teszi lehetővé. Az ingatlan lefoglalása a végrehajtás tipikus esetében a pénzkövetelés behajtására irányuló végrehajtás során az adós rendelkezési jogát a fentiek szerint korlátozza ugyan, de a használatának, hasznok szedésének jogát nem érinti. Ha pedig valaki az adóstól a lefoglalt ingatlant megszerezte, számolnia kell azzal, hogy az adós tartozásáért az ingatlannal úgy, mint ún. dologi adós felel. Az ingatlan tulajdonjogának átruházására irányuló szerződés megkötésekor az eladónak tájékoztatnia kell a vevőt minden olyan körülményről, amely a vevő tulajdonszerzését akadályozza, vagy korlátozza, továbbá a kötelező adatfelhasználás elve alapján a kérelmekben az ingatlannyilvántartás adatait kell felhasználni, vagyis az ingatlanra bejegyzett jogokról a szerződéskötési eljárás során meg kell győződni. A fentiek alapján tehát ha az adásvétel tárgyát képező ingatlan végrehajtási joggal terhelt és erről a felek valamelyike nem szerez tudomást, annak a polgári jog szabályai szerint a hibás teljesítés körében van relevanciája és nem az ingatlan-nyilvántartási eljárás során. Ha vevő által megszerzett ingatlant a végrehajtás során értékesítik, az új tulajdonos esetleg csak kártérítési igénnyel léphet fel az adóssal, vagyis az eladóval szemben. A dologi adóssal szemben aki a végrehajtást kérő követeléséért csak az adóstól megszerzett ingatlannal felel az adós ellen folyamatban lévő végrehajtási eljárásban a soron következő eljárási cselekményt el lehet végezni. Ez rendszerint az ingatlan értékesítése. Ebből a célból nincs szükség arra, hogy a dologi adóssal szemben a végrehajtást kérő a Vht. 138. -ának (6) bekezdésén alapuló jogát perben vagy más külön eljárásban érvényesítse. Ingatlan tulajdonjogát nem tulajdonostól még árverésen sem lehet érvényesen megszerezni. Az árverési vevő tulajdonjoga azonban mégsem az adóstól származik, hanem az árverésen, mint végrehajtási kényszerintézkedésen alapul. Az árverési vevő nem lesz az adós jogutódja, szerzése eredeti szerzésmód. 2 A leírtak alapján tehát továbbra is fennáll az a korábbi jogértelmezés, mely szerint az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett végrehajtási jog a tulajdonosváltozás bejegyzésének nem akadálya. Az új tulajdonos végrehajtási joggal terhelten szerzi meg az ingatlant azzal, hogy a fennálló követelésért a megszerzett ingatlannal dologi adósként felel. Végrehajtási jog után szerződésen alapuló zálogjog bejegyzése Ahogy azt már korábban említettük a végrehajtási jog után történő jelzálogjog bejegyzéssel kapcsolatos eljárást és az eljárási cselekményeket az határozza meg, hogy a bejegyzendő jelzálogjog milyen okiraton alapul, illetve az jogszabály hozza-e létre. Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 3. -ában szabályozott bejegyzési elv szerint okiraton alapuló bejegyzés keletkezteti az átruházáson alapuló tulajdonjogot, továbbá a szerződésen alapuló vagyonkezelői jogot, földhasználati jogot, haszonélvezeti jogot és a használat jogát, a telki szolgalmi jogot, a jelzálogjogot (önálló zálogjogot). A hatósági vagy bírósági határozaton, illetve jogszabályon alapuló jelzálogjog esetében az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés hatálya deklaratív, vagyis a jelzálogjog bejegyzés nélkül jön létre. 2 A bírósági végrehajtás magyarázata Complex Kiadó Jogi és Üzleti Tartalomszolgáltató 2009. 646-647.oldal
INGATLANJOG A GYAKORLATBAN 51 Az ingatlan-nyilvántartásba kérelemre vagy megkeresésére jelzálogjog (önálló zálogjog) jegyezhető be. 3 A jelzálogjog (önálló zálogjog) keletkezésére, módosulására, illetve megszűnésére vonatkozó bejegyzésnek közokirat, ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat alapján van helye. Ellenjegyzésként a jogtanácsos ellenjegyzését is el kell fogadni, ha a szerződő felek valamelyike jogtanácsos által képviselt szervezet. 4 Ha tehát a bejegyzés alapjául szolgáló okirat alakilag és tartalmilag megfelel a jogszabályi követelményeknek a jelzálogjog (önálló zálogjog) bejegyzésének nincs akadálya. E főszabály mellett azonban figyelembe kell venni speciális szabályokat is az eljárás során: meg kell vizsgálni a korábban bejegyzett jogok, jelzálogjoghoz való viszonyát. A Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (Ptk.) 251. (1) bekezdése szerint zálogjog alapján a jogosult a pénzben meghatározott vagy meghatározható követelésének biztosítására szolgáló zálogtárgyból - törvény eltérő rendelkezése hiányában - más követeléseket megelőző sorrendben kielégítést kereshet, ha a kötelezett nem teljesít. A Vht. 138. (6) bekezdésének a már idézett rendelkezése szerint a lefoglalt ingatlanra vonatkozólag jogot csak azzal a feltétellel lehet szerezni, hogy az a végrehajtást kérő végrehajtási jogát nem sérti, és a végrehajtás célját nem hiúsítja meg. A Vht. 170. (1) és (2) bekezdései szerint, ha az ingatlan, továbbá a vízi, illetőleg a légi jármű értékesítéséből befolyt összegből jelzálogjoggal biztosított követelést is ki kell elégíteni, az ilyen követelést a 165. d)-f) pontjában meghatározott követeléseket megelőzően kell kielégíteni, továbbá a jelzálogjoggal biztosított több követelés esetén e követeléseket a jelzálogjogok bejegyzésének sorrendjében kell kielégíteni. Ha a befolyt összeg nem fedezi a végrehajtás során behajtani kívánt valamennyi követelést, a kielégítési sorrend - a követelések jogcímét alapul véve - a következő: a) gyermektartásdíj, b) egyéb tartásdíj, c) munkavállalói munkabér és a vele egy tekintet alá eső járandóság (65. és 66. ), d) a büntető és a büntetés-végrehajtási, valamint a szabálysértési eljárásban az adóssal szemben megállapított, az állam javára fizetendő összeg, a vagyonelkobzásból eredő követelés (a polgári jogi igény kivételével), e) adó, társadalombiztosítási követelés és más köztartozás, f) egyéb követelés, g) a végrehajtási eljárásban kiszabott rendbírság. 5 Figyelemmel arra, hogy a követelést biztosító jelzálogjog bejegyzése esetén a követelés a Ptk. 251. (1) bekezdése értelmében más követeléseket megelőző sorrendben nyerhet kielégítést, a jogszerzés a végrehajtást kérő jogát sértheti, a végrehajtás célját meghiúsíthatja. Ugyanis, ha az ingatlan értékesítéséből befolyt összegből jelzálogjoggal biztosított követelést is ki kell elégíteni, az ilyen követelés a Vht. 165. d)-f) pontjában meghatározott követeléseket megelőzi. 6 3 Inytv. 16. i) pont 4 Inytv. 32. (3) bekezdés 5 Vht. 165. 6 Legfelsőbb Bíróság Kfv. IV. 37.044/2007/4. számú döntése www.resimmobiles.hu
52 RES IMMOBILES A gyakorlatban élén vita központját képezi, hogy az ingatlanügyi hatóságnak van-e hatásköre, illetve kötelezettsége-e a Vht. 138. (6) bekezdésében foglaltak vizsgálata. Egyes álláspontok szerint az ingatlanügyi hatóság a szerződésen alapuló zálogjogot csak akkor jegyezheti be az ingatlan-nyilvántartásba, ha a) ahhoz a végrehajtási jog jogosultja írásban hozzájárul, vagy b) a bejegyzett végrehajtási jog jelzálogjoggal biztosított követelésre vonatkozik. 7 Amennyiben az ingatlanügyi hatósághoz benyújtott jelzálogjog bejegyzési kérelemmel egyidejűleg nem csatolják a végrehajtást kérő hozzájárulását a körzeti földhivatal az Inytv. 39. (1) bekezdése alapján hiánypótlásra szólítja fel a kérelmezőt a hozzájárulás becsatolására. Amennyiben a hozzájárulást határidőn belül nem nyújtják be, vagy a jogosult a bejegyzéshez nem járul hozzá, a kérelmet el kell utasítani. Másik álláspont szerint az ingatlanügyi hatóságnak nincs hatásköre arra, hogy vizsgálja a végrehajtást kérő érdekének sérelmét, illetve azt, hogy a benyújtott nyilatkozat alapján megalapozott-e az érdeksérelem fennállta és az szolgálhat-e elutasítás alapjául. Végrehajtási jog után törvényes zálogjog bejegyzése Zálogjog szerződés, jogszabály vagy bírósági határozat és - ha jogszabály így rendelkezik - hatósági döntés alapján keletkezhet. 8 A zálogszerződést írásban kell megkötni. Egyes zálogtárgyak meghatározott módon történő elzálogosításához jogszabály további alakszerűségi követelményeket fűzhet. 9 Jogszabályon alapuló zálogjogok mindenekelőtt azok a zálogjogok, amelyeket az egyes szerződés-típusokra vonatkozó rendelkezések körében maga a Ptk. biztosít, ezek az un. törvényes zálogjogok. Ilyen például a vállalkozót a vállalkozói díjának biztosítására megillető zálogjog, 10 vagy az ingatlan vagy lakás bérbeadóját (albérletbe adóját) a hátralékos bér és járuléka erejéig a bérlőnek a bérlemény területén levő vagyontárgyain megillető zálogjog. 11 Zálogjog az előbbiekben tárgyalt, Ptk.- ban szabályozott törvényes zálogjogok esetén túlmenően más jogszabály rendelkezése alapján is létrejöhet. A bírósági határozaton alapuló jelzálogjog legtipikusabb esete az ingatlannak az ingatlan végrehajtás során történő lefoglalása. Továbbá nem ritka azon eljárás sem, amikor közös tulajdon megszűntetése esetén a bírósági határozat a tulajdoni illetőségét elvesztő félnek járó megváltási ár kifizetését a jogosult fél javára törvényes érdekeinek megóvása érdekében jelzálogjog bejegyzésének elrendelésével biztosítsa. A jogszabályon alapuló zálogjogok körében tárgyalt esetek jelentős részében a zálogjog valójában nem közvetlenül a jogszabály rendelkezésén, hanem az ennek alapján hozott hatósági határozaton alapul. Ezekben az esetekben dogmatikai szempontból valójában nem jogszabályon, hanem a jogszabály által lehetővé tett hatósági határozaton alapuló zálogjogokról kell beszélnünk, 7 109/1999. (XII.29.) FVM rendelet 21. (3) bekezdés 8 Ptk. 254. (1) bekezdés 9 Ptk. 254. (2) bekezdés 10 Ptk. 397. (2) bekezdés 11 Ptk. 429. (1) bekezdés
INGATLANJOG A GYAKORLATBAN 53 vagyis ezek a zálogjogok az esetek többségében a jogszabály által meghatározott keretek között meghozott hatósági határozat alapján jönnek létre. Felmerül tehát a kérdés, hogy ha a bejegyezni kért jelzálogjog nem szerződésen alapul, szükséges-e akkor is a végrehajtási jog jogosultjának a hozzájárulása a jelzálogjog bejegyzéséhez. Itt kell felhívni a figyelmet az Inytv. korábban már idézett bejegyzési elvére, mely szerint az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés csak a szerződésen alapuló jelzálogjogot hozza létre. Így tehát a jogszabályon, vagy bírósági, illetve hatósági határozaton alapuló jelzálogjogot a bejegyzés csak deklarálja, ezért az ingatlanügyi hatóságnak nincs hatásköre a Vht. 138. (6) bekezdése szerinti érdeksérelem vizsgálatára. Jogszabályi felhatalmazáson alapuló közhatalmi aktusról rendelkezik egy példán keresztül szemléltetve az adózás rendjéről szóló 2003. évi XCII. törvény (Art.). E szerint az ingatlan-végrehajtásnak akkor van helye, ha az adótartozás együtt az 500 ezer forintot meghaladja, illetve ennél kisebb összeg esetén, ha a tartozás a végrehajtás alá vont ingatlan értékével arányban áll. 12 Ha az ingatlan-végrehajtásnak az (1) bekezdés alapján nincs helye, az adóhatóságot az adótartozás erejéig az adózó ingatlanán jelzálogjog illeti meg. Az adóhatóság, illetőleg az adóhatóság megbízásából eljáró bírósági végrehajtó a jelzálogjog bejegyzése végett megkeresi az ingatlanügyi hatóságot, amely a jelzálogjogot soron kívül bejegyzi az ingatlan-nyilvántartásba. A jelzálogjog-bejegyzés érdekében tett intézkedés ellen benyújtott végrehajtási kifogásnak a megkeresés alapján teendő ingatlanügyi hatósági intézkedésre halasztó hatálya nincs. 13 A hatóság jogerős határozatán alapuló jelzálogjog bejegyzése esetén a Ptk. fentebb hivatkozott 251. (1) bekezdése nem alkalmazható tekintettel arra is, hogy az a polgári jogi szerződéses jogviszonyokra vonatkozik ezért ilyen esetekben a végrehajtási jog jogosultjának a hozzájárulása a jelzálogjog bejegyzéséhez nem szükséges. Összegzés Summázható az, az általános megállapítás, mely szerint a végrehajtási jog nem akadályozza további tulajdonjog bejegyzését, vagyis a tulajdonjog bejegyzéséhez a végrehajtási jogosult hozzájárulása nem szükséges. Egyes álláspontok szerint a bejegyzett végrehajtási jog után szerződésen alapuló jelzálogjog viszont csak akkor jegyezhető be az ingatlan-nyilvántartásba, ha ahhoz a végrehajtási jog jogosultja hozzájárul. Más vélemények szerint viszont az ingatlanügyi hatóságnak a végrehajtást kérő érdekeinek sérelmére nem kell tekintettel lenni, mivel annak vizsgálatára nincs hatásköre. * * * 12 Art. 155. (1) bekezdés 13 Art. 155. (4) bekezdés www.resimmobiles.hu