A kiskorúak jognyilatkozatai

Átírás

1 1 Ptk INGATLAN-NYILVÁNTARTÁS Delbó Erika A kiskorúak jognyilatkozatai Jogrendszerünk hatályos rendelkezései fokozottan védik a kiskorúak érdekeit, szigorúan szabályozva az általuk, illetve törvényes képviselőjük által megtehető jognyilatkozatok körét, azok érvényességi feltételeit. E feltételek érvényesülését az ingatlanügyi hatóságnak is biztosítania, ellenőriznie kell eljárása során. A kiskorúakra vonatkozó legfontosabb szabályokat a Polgári Törvénykönyvről szóló évi IV. törvény (Ptk.), a házasságról, a családról és a gyámságról szóló évi IV. törvény (Csjt.), továbbá a gyámhatóságokról, valamint a gyermekvédelmi és gyámügyi eljárásról szóló 149/1997. (IX. 10.) Korm. rendelet (Korm. rend.) tartalmazza. Az ingatlan-nyilvántartási jogszabályok az ingatlan-nyilvántartásról szóló évi CXLI. törvény (Inytv) és az Inytv. végrehajtására kiadott 109/1999. (XII.29.) FVM rendelet (Vhr.) a kiskorúakat érintő rendelkezéseket néhány esettől eltekintve nem tartalmaznak. A földhivatalnak ezért a fent felsorolt külön jogszabályok rendelkezéseire figyelemmel kell eljárnia a kiskorúakat érintő bejegyzési kérelmek elbírálása során. A Ptk. alapelvként rögzíti, hogy a Magyar Köztársaságban minden ember jogképes. A jogképesség a jogalanynak az a képessége, hogy jogai és kötelezettségei legyenek. Az ember jogképességénél szűkebb a cselekvőképesség. Míg a jogképesség korlátozás nélkül minden embert megillet, a cselekvőképességből bizonyos jogalanyok ki vannak zárva. A cselekvőképesség ugyanis az embernek az a képessége, hogy saját akaratelhatározással, saját nevében jogokat szerezhet és kötelezettségeket vállalhat. A cselekvőképesség fokozatokat ismer: ebből a szempontból vannak cselekvőképesek, vannak korlátozottan cselekvőképesek és cselekvőképtelenek. A korlátozott cselekvőképesség, illetve a cselekvőképtelenség egyrészről az életkor kiskorúság miatt állhat fenn, másrészről pedig akkor, ha az egyébként nagykorú személyt a bíróság cselekvőképességet korlátozó vagy kizáró gondnokság alá helyezte. A téma áttekintése során a kiskorúság miatti korlátozott cselekvőképességről, illetve cselekvőképtelenségről, a kiskorú személyek és törvényes képviselőjük által tehető, ingatlan-nyilvántartást érintő jognyilatkozatok köréről, e nyilatkozatok érvényességének feltételeiről lesz szó. Cselekvőképtelen korlátozottan cselekvőképes kiskorúak A Ptk a értelmében kiskorú az, aki a 18. életévét még nem töltötte be, kivéve, ha házasságot kötött. 1 A házasságkötés akkor

2 szám RES IMMOBILES nagykorúsító hatású és a kiskorú személy házassága akkor érvényes, ha a felek a házasságot gyámhatósági engedéllyel kötötték meg és a gyámhatóság a tizenhatodik életévét már betöltött személynek adta meg a házasságkötési engedélyt. A Ptk. szabályai szerint cselekvőképtelen az a kiskorú, aki a 14. életévét még nem töltötte be. 2 A cselekvőképtelenség kimondását a belátási képesség éretlensége indokolja. A cselekvőképtelen kiskorú jognyilatkozata ezért semmis: nevében a törvényes képviselője jár el. A törvényes képviselő általában a szülő, egyes esetekben azonban a gyámot, vagy a gondnokot illeti meg a törvényes képviselet joga. Az ingatlan-nyilvántartási eljárásban bejegyzésre alkalmatlan minden olyan okiratba foglalt szerződés, illetve nyilatkozat, amelyet a cselekvőképtelen kiskorú a saját nevében kötött, illetve tett meg, továbbá amelyet a cselekvőképtelen kiskorú írt alá. Az ilyen okiraton alapuló bejegyzési kérelmet az ingatlanügyi hatóságnak az Inytv. 51. (1) bekezdése alapján nyilvánvaló érvénytelenség miatt el kell utasítania. E jogszabály rendelkezése szerint ugyanis el kell utasítani a kérelmet, ha bejegyzés alapjául szolgáló okiratnak olyan alaki, vagy tartalmi hiányossága van, amely miatt az nyilvánvalóan érvénytelen. Az érvénytelenség pedig ugyanezen jogszabályhely szerint akkor nyilvánvaló, ha ezt a tényt önmagából az okiratból meg lehet állapítani. Az aláíró személy cselekvőképességének hiánya az okiratból megállapítható, tekintve, hogy az Inytv. 32. (1) bekezdés a) pontjának előírása szerint az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés alapjául szolgáló okiratnak tartalmaznia kell az érdekeltek születési idejét. Korlátozottan cselekvőképes az a kiskorú, aki a tizennegyedik életévét már betöltötte, és nem cselekvőképtelen. 3 A korlátozottan cselekvőképes kiskorú nyilatkozatának érvényességéhez általában ha jogszabály kivételt nem tesz a törvényes képviselőjének beleegyezése vagy utólagos jóváhagyása szükséges. 4 A korlátozottan cselekvőképes kiskorú tehát jognyilatkozatot tehet és szerződést köthet, azonban jognyilatkozata, illetve szerződéskötése csak akkor érvényes, ha az okiratot a korlátozottan cselekvőképes kiskorú mellett a törvényes képviseletet ellátó személy is aláírta. Ennek hiányában a jognyilatkozat, szerződés ingatlan-nyilvántartási eljárásban nem szolgálhat bejegyzés alapjául és az ilyen okiraton alapuló bejegyzési kérelmet szintén az Inytv. 51. (1) bekezdése alapján érvénytelenség okán el kell utasítani. Gyámhatósági jóváhagyáshoz kötött ügyletek Számos olyan eset van, amelynél a törvényes képviselő nyilatkozata önmagában, vagy kiegészítésképpen sem elegendő ahhoz, hogy az általa képviselt kiskorú nyilatkozata érvényes legyen. Ezekben az esetekben a törvényes képviselő nyilatkozatának érvényességéhez a gyámhatóság hozzájárulása is szükséges. A gyámhatósági jóváhagyáshoz kötött jognyilatkozatok körét a Ptk. 13. (1) bekezdése és ezzel összhangban részletesebben a Korm. rend. 25. (1) bekezdése határozza meg. E jogszabályi rendelkezések szerint gyámhatósági jóváhagyásra szorul az a jognyilatkozat, amellyel a törvényes képviselő lemond a kiskorút megillető tartásról. Ennek a gyakorlatban előforduló legtipikusabb esete az, 2 Ptk. 12/B. (1) bekezdés 3 Ptk. 12/A. (1) bekezdés 4 Ptk. 12/A. (2) bekezdés

3 INGATLANJOG A GYAKORLATBAN szám 19 amikor a tartásra kötelezett személy tartási kötelezettségének kiegyenlítéséül megfelelő vagyontárgyat vagy pénzösszeget ad át a gyermeket ténylegesen eltartó, gondozó személynek. A megállapodás bírói egyezségbe foglalható, de létrejöhet peren kívül is. Ha a felek megállapodásukat bírói egyezségbe foglalják, akkor a bíróság dönti el, hogy a megállapodás megfelel-e a kiskorú érdekeinek. Ez esetben a gyámhatóság jóváhagyása a Ptk. 13. (2) bekezdésében foglaltakra tekintettel nem szükséges. E jogszabály ugyanis úgy rendelkezik, hogy a bírósági vagy közjegyzői határozattal elbírált jognyilatkozat érvényességéhez nem kell gyámhatósági jóváhagyás. Ha azonban a megállapodásra peren kívül kerül sor, akkor a megállapodás csak gyámhatósági jóváhagyással érvényes. A tartásra kötelezett személy a tartásdíj ellenében a tulajdonában álló ingatlant vagy ingatlanrészt is átruházhatja a szülői felügyeleti joggal rendelkező szülő részére, erre vonatkozó peren kívüli megállapodásuk ez esetben is gyámhatósági jóváhagyást igényel. A Legfelsőbb Bíróság Pfv. II /1995. számú 5 határozatával elbírált ügyében a tényállás szerint a peres felek abban állapodtak meg, hogy a férj lemond a házas ingatlanon fennálló ½ tulajdoni illetőségéről a feleség javára, a feleség pedig kijelentette, hogy ennek ellenében férjétől gyermektartásdíjat sem a jelenben, sem pedig a jövőben nem követel. Megállapodásuk peren kívül született, gyámhivatali jóváhagyás nélkül. A Legfelsőbb Bíróság döntése szerint az anya jognyilatkozatának érvényességéhez gyámhivatali jóváhagyásra lett volna szükség, tekintettel arra, hogy a szerződés megkötésének időpontjában a felek gyermekei cselekvőképtelen kiskorúak voltak, az anya pedig a kiskorúkat megillető tartásról (tartásdíjról) mondott le. A korlátozottan cselekvőképes vagy cselekvőképtelen kiskorú által kötött tartási, életjáradéki szerződés ugyancsak gyámhatósági jóváhagyáshoz kötött. A jogszabályok megkívánják a gyámhatóság jóváhagyását akkor is, ha a törvényes képviselő jognyilatkozata a kiskorút örökösödési jogviszony alapján megillető jogra vagy kötelezettségre vonatkozik. Öröklési jogi nyilatkozatnak tekintendő az öröklési szerződés megkötésére irányuló nyilatkozat is. Öröklési szerződés alapján az örökhagyó arra vállal kötelezettséget, hogy a vele szerződő felet tartás vagy életjáradék fejében örökösévé teszi. Az öröklési szerződés alapján elidegenítési és terhelési tilalom keletkezik, melyet a Vhr. 28. (4) bekezdése értelmében a tulajdonjog bejegyzése nélkül kell bejegyezni az ingatlan-nyilvántartásba a szerződéssel lekötött ingatlanra vagy ingatlanilletőségre, az örökhagyóval szerződött fél javára. A tulajdonjog bejegyzésére az örökhagyó halála után, hagyatékátadó végzés alapján kerülhet sor. A Legfelsőbb Bíróság Pfv. II /2004. számú 6 elvi jelentőségű döntésében kimondta, hogy gyámhatósági jóváhagyás hiányában érvénytelen a korlátozottan cselekvőképes személy által kötött öröklési szerződés. A perbeli esetben az örökhagyó kiskorúval unokájával kötött öröklési szerződést, melyhez a szerződést készítő ügyvéd nem szerezte be a gyámhatóság hozzájárulását. A mindennapi életben és így az ingatlannyilvántartási eljárásban is gyakori eset, 5 BH EBH

4 szám RES IMMOBILES amikor a szülők a kiskorú tulajdonában álló ingatlan átruházására, annak megterhelésére vonatkozó jognyilatkozatot tesznek. A jogszabályi rendelkezések szerint ezek a jognyilatkozatok szintén csak gyámhatósági jóváhagyással érvényesek. Az átruházás alatt minden olyan jognyilatkozatot érteni kell, amelynek következtében a kiskorú tulajdona akár részben, akár egészben más személy tulajdonába kerül. Megterhelés alatt pedig minden olyan jognyilatkozat értendő, amely a kiskorú tulajdonjogból eredő bármely jogosítványát korlátozza, ilyen például az ingatlan zálogjoggal történő megterhelése, használat jogának engedése, szolgalmi jog alapítása. A kiskorú már meglévő ingatlanára alapított haszonélvezeti jog ugyancsak a megterhelés fogalma alá tartozik, így ehhez is gyámhatósági jóváhagyás szükséges. Nincs azonban szükség a gyámhatóság engedélyére abban az esetben, ha a kiskorú őt terhelő ellenérték nélkül szerez tulajdonjogot és az erre vonatkozó szerződés megkötésével egyidejűleg kerül sor a haszonélvezet alapítására. Ennek egyik esete az, amikor a kiskorú javára ajándékozás jogcímen juttatnak ingatlanvagyont, a haszonélvezeti jog egyidejű alapításával. Ebben az esetben a szerződés gyámhatósági hozzájárulás nélkül is érvényes. A kiskorú ellenérték nélküli tulajdonszerzése azonban nem csupán ajándékozás jogcímen történő ingatlanszerzést jelenthet. A kiskorú őt terhelő ellenérték nélkül szerez akkor is tulajdont, ha adásvétel esetén a vételárat a szülők fizetik meg. Ha pedig e jogügylet során egyidejűleg és ugyanazon szerződésben haszonélvezeti jog alapítására is sor kerül a szülők részére, nem kell a gyámhatóság jóváhagyása a szerződés érvényességhez. A Legfelsőbb Bíróság Kfv. III /2004. számú 7 döntésében elbírált tényállás szerint a földhivatal tulajdonjogot jegyzett be a kiskorú vevők javára, ezzel egyidejűleg feljegyezte a szülők haszonélvezeti jogát a kiskorúak által megszerzett tulajdoni illetőségre. Az adásvételi szerződésben meghatározott vételárat a szülők teljesítették, tehát a gyermekek ingyenesen szereztek. A haszonélvezet alapítására pedig az ingatlan megszerzésével egyidejűleg került sor, így a jogügylet megfelelt a Korm. rend. 25. (1) bekezdés d) pontja szerinti kivétel-szabálynak, vagyis a jognyilatkozat gyámhatósági jóváhagyás nélkül is érvényes volt. Abban az esetben azonban, ha haszonélvezeti jogon kívül más jogot, például a használat jogát kötik ki, a gyámhatóság hozzájárulását be kell szerezni, mivel a törvény szűkítő megfogalmazása miatt a kivétel szabály csak a haszonélvezeti jogra vonatkozik. A témához kapcsolódóan kell megemlíteni, hogy a Legfelsőbb Bíróság PK 9. számú állásfoglalásának IV. pontja szerint nem szükséges gyámhatósági hozzájárulás ahhoz, ha az ingatlan kiskorú résztulajdonosa az elővásárlási jogát gyakorolni nem kívánja. Gyámhatósági jóváhagyáshoz kötött a törvényes képviselőnek az a jognyilatkozata is, amely a gyermek ingatlantulajdonát érintő közös tulajdon megszüntetésére vonatkozik. A jogszabály egyértelmű megfogalmazásából következik, hogy gyámhatósági engedélyre nincs szükség akkor, ha a közös tulajdonban álló ingatlant úgy szüntetik meg, hogy telekmegosztás következtében önálló ingatlanok alakulnak ki, és ennek során nem történik tulajdonátruházás. 8 Fontos megemlíteni azt, hogy kiskorú ingatlantulajdonának átruházása esetén az 7 BH /1997. (IX. 10.) Korm. rendelet 25. (1) m) pont

5 INGATLANJOG A GYAKORLATBAN szám 21 ingatlan-nyilvántartási bejegyzési kérelemhez nem elegendő a gyámhatóság átruházást engedélyező határozatának becsatolása. A tulajdonosváltozást, illetve a tulajdonközösség megszűnését az ingatlan-nyilvántartásba ugyanis csak akkor lehet bejegyezni, ha a szerződés jóváhagyását és a határozat jogerőre emelkedését a szerződésekre, illetve megosztás esetén a vázrajzra rávezették. A bejegyzési kérelem csak a záradékkal ellátott okiratok benyújtása esetén teljesíthető. A jog-szabály ezzel a rendelkezéssel a kiskorú érdekeit védi, ugyanis a gyámhatóság az okiratokat csak akkor láthatja el záradékkal, ha a szerződésben meghatározott vételárat a kiskorú számára gyámhatósági fenntartásos betétben elhelyezték. Más a helyzet akkor, ha a vevő a vételárat több részletben fizetheti meg. Ilyen esetben gyakori megoldás, hogy az eladó a tulajdonjogát a teljes vételár megfizetéséig fenntartja és az ingatlannyilvántartásba a tulajdonjog fenntartással történt eladás tényének feljegyzését kéri. Kiskorú eladó esetén a tulajdonjog fenntartással történő eladás tényének feljegyzése is csak gyámhatóság által záradékolt szerződés alapján történhet. Gyámhatósági engedélyhez kötött az a szülői jognyilatkozat is, amellyel a szülő a gyermek tulajdonában álló ingatlanon vagy ingatlan tulajdoni hányadán az építtető részére tulajdonszerzést jelentő építési, épületbővítési vagy más értéknövelő beruházást enged. Ugyancsak gyámhatósági engedéllyel érvényes az a szülői jognyilatkozat, amely a gyermek tulajdonában lévő ingatlanon vagy ingatlan tulajdoni hányadon álló felépítmény teljes vagy részleges bontásának engedélyezésére vonatkozik. Ha a szülő jognyilatkozata kiskorú vagyoni értékű jogát érinti, a jognyilatkozat érvényességéhez szintén gyámhatósági jóváhagyás szükséges. Az ingatlan-nyilvántartást érintően vagyoni értékű jog lehet a földhasználat, a haszonélvezet és a használat joga. Amennyiben az ingatlan-nyilvántartási eljárásban olyan jogügyletek alapján kérnek bejegyzést, amelyhez gyámhatósági jóváhagyás is szükséges és a kérelmező nem csatolja a gyámhatósági engedélyt, illetőleg az általa becsatolt szerződés nem tartalmazza a fentebb említett gyámhatósági záradékot, a földhivatal az Inytv. 39. (1) bekezdése szerint felszólítja a kérelmezőt a hiányosság pótlására. Tekintettel arra, hogy kiskorút érintő eljárásról van szó, a hiánypótlási felhívást soron kívül kell kiadnia a földhivatalnak, ugyanis a közigazgatási hatósági eljárás és szolgáltatás általános szabályairól szóló év CXL törvény (Ket.) kiskorú ügyfél esetében előírja a soron kívüli eljárást. 9 A hiányosság pótlására 15 nap áll rendelkezésre, mely indokolt esetben kérelemre egyszer 15 nappal meghosszabbítható. Meg kell jegyezni azonban, hogy mindaddig nem szükséges benyújtani a földhivatalhoz a bejegyzési kérelmet és az okiratot, amíg nem áll rendelkezésre a gyámhatósági jóváhagyás. Az Inytv. 26. (4) bekezdése ugyanis úgy rendelkezik, hogyha a szerződés (jognyilatkozat) létrejöttéhez hatósági engedély, jelen esetben gyámhatósági jóváhagyás szükséges, a kérelmet a jóváhagyástól számított 30 napon belül kell a földhivatalhoz benyújtani. 9 Ket. 33. (2) bek. A soronkívüliség természetesen nem kizárólag a hiánypótlásra, hanem az egész eljárásra vonatkozik.

6 szám RES IMMOBILES Gyámhatósági jóváhagyással sem tehető jognyilatkozat A Ptk. 13/A. (1) bekezdése azoknak a jognyilatkozatoknak a körét határozza meg, amelyeket a kiskorú vagy törvényes képviselője még gyámhatósági jóváhagyással sem tehet meg érvényesen. Eszerint a kiskorú még a gyámhatóság jóváhagyásával sem tehet érvényesen olyan jognyilatkozatot, amelylyel ajándékoz, mert ezzel saját vagyona rovására ingyenes vagyoni előnyt juttat a megajándékozottnak. Ingyenes szerződésnek minősül, ezért gyámhatósági jóváhagyással sem érvényes az a jognyilatkozat, amellyel kiskorú megfelelő ellenérték nélkül felelősséget vállal idegen kötelezettségért. Ilyen például a kezességvállalás. Kiskorú, illetve törvényes képviselője gyámhatósági jóváhagyással sem tehet olyan jognyilatkozatot, amellyel jogokról ellenérték nélkül mond le. A fenti jogszabály rendelkezésébe ütköző jognyilatkozat érvénytelen, mely alapján a földhivatal nem teljesíthet bejegyzést. A kiskorúság ténye Végezetül szükséges kitérni arra, hogy az ingatlan-nyilvántartási jogszabály is tartalmaz olyan rendelkezéseket, melyek a kiskorúak vagyoni érdekeit védik. Az egyik ilyen szabály az, hogy az Inytv. 17. (1) bekezdés a) pontja értelmében az ingatlannyilvántartásba fel kell jegyezni a kiskorúság tényét. Ez jelzést jelent a földhivatal számára is a bejegyzési kérelmek elbírálása során. A kiskorúság ténye az ingatlan-nyilvántartásból hivatalból törlésre kerül a nagykorúvá váláskor. Külön kérelmet tehát nem kell benyújtani a kiskorúság tényének törlése iránt. A kiskorúak vagyoni érdekeit védi az Inytv. 52. (1) bekezdés j) pontja is azzal, hogy előírja a földhivatalnak azt, hogyha az érdekelt kiskorú, akkor a jogok bejegyzéséről, tények feljegyzéséről, adatok átvezetéséről szóló határozatot kézbesíteni kell a gyámhatóságnak is. A gyámhatóság a kiskorú javára történt ingatlanvásárlás esetén például csak a földhivatal határozatából szerez tudomást a kiskorú vagyoni gyarapodásáról. * * *