Szabadházi hegy Szabályozási terve

Törökbálint, Szabadházi-hegy Szabályozási Tervének módosítása TÖRÖKBÁLINT VÁROS SZABADHÁZI-HEGY SZABÁLYOZÁSI TERVÉNEK MÓDOSÍTÁSA I. ÜTEM EGYEZTETÉSI TERVDOKUMENTÁCIÓ EGYEZTETÉSI ANYAG - 2009 MÁJUS

Törökbálint, Szabadházi-hegy Szabályozási Tervének módosítása TÖRÖKBÁLINT VÁROS SZABADHÁZI-HEGY SZABÁLYOZÁSI TERVÉNEK MÓDOSÍTÁSA I. ÜTEM EGYEZTETÉSI TERVDOKUMENTÁCIÓ Generál tervező: V Á R O S T E A M P A N N O N K F T. 1053 Budapest, Veres Pálné utca 7. Telefon: 06-1-429-7080 Fax: 06-1-429-7081 email: varos@teampannon.hu Ügyvezető: Koszorú Lajos Vezető településrendező tervező: Koszorú Lajos: TT1 01-1346/06 Bárdosi Andrea: TT1 01-4073/06 Városrendezés : Koszorú Lajos Város-Teampannon Kft. Bárdosi Andrea Város-Teampannon Kft. Bárdosi György Zöldfelület, környezetvédelem: Lázár Tibor Környezetterv Kft. TK1 01-5041/12 Közlekedés: Heckenast Judit Heckenast & Heckenast Bt. KÖ-T, TRk-T 01-5295 Közmű konzulens: Kovács Péter Környezetterv Kft. T 01-0088 Munkatársak: Valkusz Mátyás Budapest, 2009. május EGYEZTETÉSI ANYAG - 2009 MÁJUS

Törökbálint, Szabadházi-hegy Szabályozási Tervének módosítása TARTALOMJEGYZÉK I. VIZSGÁLAT 1. ELŐZMÉNYEK, TERVKÉSZÍTÉS CÉLJA 1.1. Tervezési előzmények 2. HELYZETFELTÁRÁS II. JÓVÁHAGYANDÓ MUNKARÉSZEK Helyi Építési Szabályzat (TÉSZ) módosítás Szabályozási terv módosítás 1:2000 III. ALÁTÁMASZTÓ MUNKARÉSZEK 1. TELEPÜLÉSRENDEZÉSI ÉS KÖZLEKEDÉSI JAVASLAT 2. A KÖRNYEZETALAKÍTÁS JAVASLATA 3. TÁJRENDEZÉSI JAVASLAT 4. KÖZMŰSÍTÉSI ÉS HÍRKÖZLÉSI JAVASLAT 5. ÖRÖKSÉGVÉDELMI HATÁSTANULMÁNY MELLÉKLETEK Képviselő-testületi határozat Államigazgatási szervek előzetes nyilatkozatainak összefoglalása Államigazgatási szervek előzetes nyilatkozatai EGYEZTETÉSI ANYAG - 2009 MÁJUS

TÖRÖKBÁLINT, SZABADHÁZI-HEGY SZABÁLYOZÁSI TERV MÓDOSÍTÁSA - I. ÜTEM 4 I. VIZSGÁLATOK 1. ELŐZMÉNYEK, TERVKÉSZÍTÉS CÉLJA A törökbálinti Szabadházi-hegy elnevezésű terület szabályozási tervének módosítására a megbízást a Város- Teampannon Kft kapta Törökbálint Város Önkormányzatától. A hatályos Szabályozási terv felülvizsgálatát, módosítását a tulajdonosok, ill. a tulajdonosok többségét képviselő szabadházi Egyesület kezdeményezte. Főbb indokuk az, hogy a terv nem kellően veszi figyelembe a terület adottságait, beépítettségét, domborzati viszonyait, az egyoldalú sokszor indokolatlan szabályozásokat a közterület lejegyzésekor a tulajdonosok jó része elutasítja, így a terv nagy része gyakorlatilag végrehajthatatlan. A hatályos tervi területet északról a Szabadházi utca és a Mecsek utca határolja, majd északtól délkeletig a Pistály elnevezésű zártkertes terület, dél irányból a volt lőszerraktár, keletről egy meglévő erdőterület és a Égett-völgyi út határolja. A módosításra kerülő terv tervezési határa az Állami Főépítész előzetes véleménye alapján módosult, ugyanakkor a tervi feladat két ütemre bontódik a 150/2009. (IV.23.) Képviselő-testületi határozat szerint: I. ütem: Szabadházi út Mecsek utca Pilisi utca volt Honvédségi terület, erdő által határolt terület szabályozásának módosítása (a már szabályozott Mecsek ill. Pilisi utcától mért 50 m-es szélességű területsáv a II. ütembe kerül) II. ütem: a Szabadházi-hegyhez kapcsolódó - Csobánc utca, Pistályi utca, Vértes utca, Vértes köz, Fürt utca által közbezárt 15 ha-os terület Településszerkezeti tervi módosítása és szabályozási terve. Jelen terv az I. ütem Szabályozási tervére vonatkozik, a II. ütemre külön Szabályozási terv készül és külön kerül egyeztetésre és jóváhagyásra. A szabályozási terv módosítása az Önkormányzat által biztosított 2008-as állapotú földhivatali digitális alaptérképre kerül feldolgozásra az Autocad Map szoftver segítségével. 1.1 Tervezési előzmények A hatályos Szabadházi Szabályozási terv előzményeként szolgál a 2001-ben megállapított Településszerkezeti terv (Tervező: PESTTERV Kft, Felelős tervező: Pekár Zoltán). A településszerkezeti terv a korábbi zártkerti területet Hétvégiházas üdülőterületként jelölte ki, azonban érinti a területet a szennyvíztisztító 500 m-es védőtávolsága és két régészeti lelőhely is. A Szabadházi hegyet (mely elnevezést az első lakók adták a területnek) mezőgazdasági területek (a pistályi zártkertek és a szennyvíztisztító melletti szántó terület); kis részben a Csobánc utca mellett gazdasági terület; erdőterület, gazdasági terület (Égettvölgy) és honvédségi terület (volt lőszerraktár)határolja. Településszerkezeti terv részlet EGYEZTETÉSI ANYAG - 2009 MÁJUS

TÖRÖKBÁLINT, SZABADHÁZI-HEGY SZABÁLYOZÁSI TERV MÓDOSÍTÁSA - I. ÜTEM 5 A Településszerkezeti terv leírásának (284/2001. (IX.07.) sz. határozat) IV. A területfelhasználási egységek felhasználásnak feltételei (3) bekezdésének g) pontja szerint a terület kidolgozandó Szabályozási tervében a HÜ-2 azonosítót kell figyelembe venni. Az M-1 jelű mellékletben a HÜ-2 azonosító paramétereiről is rendelkezik a határozat: Törökbálint Nagyközség Építési Szabályzatával (18/2001. (IX.18.) sz. rendelet - TÉSZ) együtt jóváhagyott Szabályozási terv a Szabadházi hegy területére gyakorlatilag ugyanazt tartalmazza, mint a Szerkezeti terv, hiszen a területre Szabályozási terv készítését (SZTK) írja elő. A Szabályozási terven a szomszédos területek övezetei: Ev, KG, IG (Égettvölgy), Má (szennyvíztisztító és a Szabadházi hegy közötti terület), KG-6 (Csobánc utca melletti területsáv), MK (Pistály) és HT (honvédségi terület). A terv tartalmazza a szennyvíztisztító védőtávolságát és a régészeti lelőhelyeket. A tervezési terület határán húzódik a tervezett belterület határa. A TÉSZ a Településszerkezeti leírásban a területre meghatározott HÜ-2 azonosítóra vonatkozó előírásokat nem tartalmazza, így azt a külön készítendő Szabályozási tervnek kellett meghatároznia. Szabadházi hegy Szabályozási terve Törökbálint Önkormányzata 10/2003.(IV.10.) rendelete Törökbálint Nagyközség, Szabadházi hegy szabályozási tervéről és építési szabályzatáról, valamint Törökbálint nagyközség többszörösen módosított 18/2001. (IX. 18.) rendeletének módosításáról. A tervezési területre jelenleg hatályos szabályozási tervet a PESTTERV készítette 2003-ban (Felelős tervező: Pekár Zoltán). EGYEZTETÉSI ANYAG - 2009 MÁJUS

TÖRÖKBÁLINT, SZABADHÁZI-HEGY SZABÁLYOZÁSI TERV MÓDOSÍTÁSA - I. ÜTEM 6 A Szabályozási terv a tervezési területet a Településszerkezeti tervnek megfelelően - a Mecsek utca Csobánc utca utáni szakaszán, az úttól 50,0 méterre jelölte ki, és ezt a kijelölést alkalmazta a Pilis utca jobb oldalán is. A teljes tervezési területet (az említett 50 m-es sávokban is) a terv a korábbi zártkertes besorolásból a üdülőházas üdülőterületbe sorolta, a hatályos Településszerkezeti tervnek megfelelően. Ennek feltétele azonban az előírások szerint a szabályozási tervlapon rögzített kialakítások földhivatali átvezetésének megtörténte, az előközművesítés, vízelvezetés megépítése és a szennyvíztisztító védőtávolság csökkentéséről szóló hatósági határozat hatályba lépése. A szabályozási terv általában minden utcában 10,5 méteres szabályozási szélességet határozott meg, ez alól kivétel a Szabadházi út és a Mecsek utca Csobánc utcáig tartó szakasza ahol 12,0 méterben, a Cserhát utcában 8,0 méterben határozta meg a közút számára biztosítandó szabályozási szélességet. A magánutak kialakíthatóságának szélességét 8,0 méterben szabályozta. A tervezési terület három helyen érintett régészeti lelőhelyi határvonallal, az Égettvölgyi és Szabadházi utca találkozása körül, majd a Mecsek utca egy rövid szakaszt kivéve majdnem teljes vonala mentén. A szomszédos területek szabályozási tervei A hatályos Szabályozási terv A tervezési terület melletti csatlakozó területek közül a nyugatról kis részben határoló Égett-völgy szabályozási tervét 2006. májusában a Budapest Főváros Városépítési Tervező Kft. (Felelős tervező: Albrech Ute) készítette. A terv a 29/2006. (IX.29.) sz. rendelettel került jóváhagyásra. A Szabadházi hegy területével közvetlenül szomszédos terület IG-7 jelű Ipari gazdasági övezetbe került besorolásra, ahol 40 %-os beépítettséggel, max. 11 m építménymagassággal helyezhetők el az OTÉK szerinti épületek, ha az azokban folytatott tevékenységekhez szükséges védőterületek a környező területek jogszerű területhasználatát nem korlátozzák. A Szabadházi út ezen szakasza 18 m-es szabályozási szélességű Törökbálint Szabályozási tervén jelölteknek megfelelve, a tervezési területünket elérve a 10,5 m-es a hatályos szabályozási szélesség. Az Égettvölgyi iparterület természetesen nem a Szabadházi útról, hanem egy belső 20 m-es útról kerül feltárásra. Az Iparterület felől kötelező fásítást is jelöl a terv. EGYEZTETÉSI ANYAG - 2009 MÁJUS

TÖRÖKBÁLINT, SZABADHÁZI-HEGY SZABÁLYOZÁSI TERV MÓDOSÍTÁSA - I. ÜTEM 7 Égettvölgy hatályos szabályozási terve A tervezési területet délről határoló volt Lőszerraktár szabályozási tervét 2006-ban a Pestterv Kft. készítette. A tervet a 26/2006.(VIII. 28.) sz. rendelettel hagyta jóvá az Önkormányzat Képviselő-testülete. A terv a korábbi honvédelmi célú területen intézményi, kereskedelmi, szolgáltató, oktatási és rekreációs funkciókat jelöl ki. A Szabadházi heggyel szomszédos oldalon VT-5/a jelű Településközpont vegyes területet jelöl ki, ahol 30 %-os beépítettséggel, 6,5 m építménymagassággal helyezhetők el épületek. Az építési telkeken szolgálati lakásokat tartalmazó lakóépület, igazgatási épület, kereskedelmi, szolgáltató, vendéglátó, szálláshely szolgáltató épület, egyéb közösségi szórakoztató épület, a terület azon részén, amelyben a gazdasági célú használat az elsődleges, egyházi, oktatási, egészségügyi, szociális épület, sportépítmény és kivételesen nem zavaró hatású egyéb gazdasági építmény helyezhető el. Az övezet Égett-völggyel, Szabadházi heggyel és Pistállyal közvetlenül határos részein történő épület elhelyezéseknél azonban a közös övezethatártól legalább 20 m távolságot kell tartani. EGYEZTETÉSI ANYAG - 2009 MÁJUS

TÖRÖKBÁLINT, SZABADHÁZI-HEGY SZABÁLYOZÁSI TERV MÓDOSÍTÁSA - I. ÜTEM 8 Volt lőszerraktár hatályos szabályozási terve A volt honvédségi terület és a Szabadházi hegy között közvetlen összeköttetés nincs, de a Zengő út déli kanyarjánál közműbekötést jelez a szabályozási terv. A tervezési területet északkeletről részben keletről teljesen körülölelő terület a Pistály, melyre a Portaterv Kft. készítette A Pistály hegy átminősítésének lehetőségét vizsgáló városrendezési tanulmány terv -et. A tanulmánytervvel kapcsolatosan a Képviselő-testület a következő határozatot hozta: 2. HELYZETFELTÁRÁS A Szabadházi hegy Törökbálint délkeleti részén található a szennyvíztisztító teleptől délre, a 81101 számú útról közelíthető meg. A terület domborzati viszonya változatos, észak felől 220,0 m-ről déli, délkeleti irányba 115,0 m-ig változó eséssel lejt. Egyes részeken kifejezetten meredek a hegyoldal. A Zengő és a Somlyó utca között a csapadékvíz levezetésére természetesen kialakult széles mély árok, horhos húzódik. A területhasználat a Szabályozási terv jóváhagyása óta eltelt időszakban nem változott. Ugyanúgy megmaradtak a zártkerti művelésnek megfelelő, kis alapterületű változatos felépítésű házak, kissé keveredve a hétvégiháznak vagy lakóháznak épült és sok esetben arra használt épületekkel, ezek természetesen a jobban járható és megközelíthető utcaszakaszokon találhatóak. Dicséretes és leleményes a több helyen tapasztalható kapu visszahúzás, melyet most már a Szabadházi egyesület kötelezően szabályozni is kíván. Néhány épület épült, ill. néhány épület felújítására, bővítésére került sor a Zengő utcában és több helyen végrehajtották a szabályozást is (pl. Zengő utca, Cserhát utca,) vagy csak áthelyezték a kerítést (pl. Zengő utca, Cserhát utca,) EGYEZTETÉSI ANYAG - 2009 MÁJUS

TÖRÖKBÁLINT, SZABADHÁZI-HEGY SZABÁLYOZÁSI TERV MÓDOSÍTÁSA - I. ÜTEM 9 A zártkerti terület hétvégiházas üdülőterületté válását azonban több tényező hátráltatja, hiszen a jóváhagyó 10/2003.(IV.10.) sz. rendelet 10. (2) bekezdése szerint: A HÜ-2 azonosító jelű építési övezet építési övezeti besorolása: a. A belterületbe vonás földhivatali átvezetésének megtörténte, b. a szabályozási tervlapon rögzített közterületek kialakítások földhivatali átvezetésének megtörténte, c. az övezetre előírt előközművesítés, vízelvezetés megépítése, illetve d. a szennyvíztisztító védőtávolsága által érintett részeken a védőtávolság csökkentéséről szóló hatósági határozat hatálybalépése utáni napon lép életbe. A szabályozási tervnek megfelelően a Szabadházi hegy egyesülete megrendelte a kisajátítási vázrajzok elkészítését a szabályozási tervhez felmérést készítő FORMAP Kft-tól. A vázrajzok elkészültek 2004-ban, melynek alapján az Önkormányzat kiküldte az egyes érintett tulajdonosoknak a kisajátításhoz szükséges nyilatkozatokat. A tulajdonosok többsége azonban igazságtalannak érzi az egyoldalú szabályozást, hogy a közteher viselése aránytalanná válik. Problémaként vetik fel a domborzati viszonyok terv általi figyelmen kívül hagyását. Ilyen a Mecsek utca Csobánc utca utáni szakasza ahol a kétoldali szabályozás a meredek lejtés miatt nem lehetséges. A kifogások között szerepel a saroktelkek aránytalanul nagy részének közterületté tétele is. Mindezek után az érintett tulajdonosok többsége a megállapodást nem írta alá ill. nem küldte vissza. A közterület lejegyzések néhány kivétellel összességében végrehajthatatlanok lettek, a vázrajzok hatályossága lejárt. Miután a Szabályozási terv módosítást ill. egyes részek felülvizsgálatát az Egyesület már 2005 óta kezdeményezi, a vázrajzok felújítását még nem kezdeményezték, azzal a módosításra kerülő Szabályozási tervre várnak. Az előközművesítés, vízelvezetés tekintetében a Szabadházi Egyesület megrendelte az Aqua Construkt Rt-től a terület útépítési és vízelvezetési tanulmánytervét, amely 2006-ban készült el. A szennyvíztisztító védőtávolsága a technológia változatlansága és a deponált szennyvíziszap elszállításnak késedelme miatt jelenleg is 500 m. Problémás a kapcsolódó területek majdani belterületbe vonási lehetőségei is. A Szabályozási terv ugyanis a tervezési területet a Településszerkezeti tervnek megfelelően - a Mecsek utca Csobánc utca utáni szakaszán, az úttól 50,0 méterre jelölte ki, és ezt a kijelölést alkalmazta a Pilis utca jobb oldalán is. Ezen szakaszok, figyelmen kívül hagyják az adott terület telekhatár- vagy egyéb természetes viszonyait, mégis övezeti határt képeznek. A semmihez nem igazodó övezeti vonalakat a földhivatal nem tudja kezelni, de képtelenség ugyanakkor az övezeti határon telekhatárt is képezni, mert sokszor a meglévő telekhatártól nem sokkal távolabb helyezkedik el az 50 m-re meghúzott vonal, így vagy az építési teleknél jóval kisebb telkek keletkeznének, vagy kötelező telekösszevonások kellenének, de ilyet a szabályozási terv nem tartalmaz, nem is tartalmazhat. Ezért is döntött a Képviselő-testület úgy, hogy az ún. kapcsolódó területeket a II. ütembe teszi át. A tulajdonosoknak ill. tulajdonosokat képviselő Szabadházi Egyesületnek más problémái is vannak a Szabályozási terv végrehajthatóságával. A Tenkes utca és a Badacsony köz a kialakult utca szélességre kérik visszaszabályozni, a terület lejtésére és beépítettségére hivatkozva, valamint az e kettőt összekötő út kiszabályozása is problémás, így ezt a nyomvonalat csak be nem építhető telekrészként kívánják fenntartatni, mely esetén a távlati megvalósítás lehetősége megmarad. A módosítás célja a hatályos szabályozási terv, lakosság által kifogásolt egyes részeinek orvoslása, és érdekeinek kezelése. A Szabadházi Hegy Egyesület által összesített kifogások egy részét az Önkormányzatnak is megküldték egyes tulajdonosok. EGYEZTETÉSI ANYAG - 2009 MÁJUS

TÖRÖKBÁLINT, SZABADHÁZI-HEGY SZABÁLYOZÁSI TERV MÓDOSÍTÁSA - I. ÜTEM 10 II. JÓVÁHAGYANDÓ MUNKARÉSZEK (a hatályos előírásokhoz képest történő változásokat pirossal kiemelve jelöltük) EGYEZTETÉSI ANYAG - JÓVÁHAGYANDÓ MUNKARÉSZEK 2009 MÁJUS

TÖRÖKBÁLINT, SZABADHÁZI-HEGY SZABÁLYOZÁSI TERV MÓDOSÍTÁSA - I. ÜTEM 11 Törökbálint Város Önkormányzat Képviselő-testületének../2009 (.) rendelete TÖRÖKBÁLINT, SZABADHÁZI HEGY SZABÁLYOZÁSI TERVRE vonatkozó, Törökbálint Város építési szabályairól (TÉSZ) szóló 27/2002. (IX. 20.) rendeletének módosításáról. Törökbálint Város Önkormányzatának Képviselőtestülete a helyi önkormányzatokról szóló 1990. évi LXV tv. 16. (1) bekezdésében, valamint az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény 7. (3) bekezdés c) pontjában kapott felhatalmazás alapján a Törökbálint Szabadházi hegy területére vonatkozó szabályozási tervére és Törökbálint Város építési szabályzatának módosítására a következő rendeletet alkotja. 1. (1) A rendelet hatálya a mellékelt Szabadházi-hegy I. ütem Szabályozási tervén lehatárolt területre terjed ki. A terület határai: Szabadházi út - Mecsek utca Pilis utca - Villányi út délnyugati oldalán lévő telkek (7741-7768/2 hrsz) 10152/40 hrsz-ú ingatlannal szomszédos telekhatára Somlyói út Zengő utca Zengő utca nyugati oldalán fekvő telkek (7662/2-7692 hrsz) 0136 hrsz-ú ingatlannal szomszédos telekhatára Égettvölgyi út. 2. (1) A TÉSZ 2. (2) bekezdés kiegészül egy új ponttal: "t) be nem építhető telekrész" (1) A TÉSZ kiegészül egy új 39/A. -al: 3. Az Üh-2 jelű hétvégiházas üdülőterület (A Szabadházi-hegy területére vonatkozó előírások) Üh-2 O/SZ 10 4,5 1.000 (1) Az építési övezetben az épület elhelyezés feltételei a következők: a) A belterületbe vonás földhivatali átvezetésének megtörténte b) Szabályozási tervlapon rögzített telekkialakítások közút céljára történő lejegyzése, a kerítés áthelyezése c) Az övezetre előírt előközművesítés, vízelvezetés megépítése d) A szennyvíztisztító védőtávolsága által érintett területeken a védőtávolság csökkentéséről szóló határozat hatályba lépése (2) Az építési övezetben az engedélyezhető beépítés paramétereit és a kialakítható legkisebb építési telek méretét az alábbi táblázat előírásait betartva kell meghatározni. Beépítési mód Az építési telek A beépítésnél alkalmazható Legkisebb Legkisebb Legnagyobb Területe (m2) Zöldfelületi arány (%) Beépítettség (%) Építménymagasság (m) O/SZ* 1000 60 10 4,5 * Beépítési mód 16 m telekszélességig oldalhatáron álló, 16 m telekszélesség felett az építési hely igazolásával szabadonálló is lehet EGYEZTETÉSI ANYAG - JÓVÁHAGYANDÓ MUNKARÉSZEK 2009 MÁJUS

TÖRÖKBÁLINT, SZABADHÁZI-HEGY SZABÁLYOZÁSI TERV MÓDOSÍTÁSA - I. ÜTEM 12 (3) Az építési övezetben a legfeljebb két üdülőegységes üdülőépületen kívül csak az alapellátást szolgáló kereskedelmi, szolgáltató funkciójú épületek, építmények helyezhetők el. Elhelyezhető továbbá 1 db fő rendeltetést kiegészítő ill. kiszolgáló funkciójú épület. (4) Új beépítés csak a min 10 m széles, min. 700 m2 területű telken lehetséges. Az ettől eltérő méretű telkeken meglévő épületek nem bővíthetők. (5) Az építési övezetben kialakítható építési telek legkisebb szélessége 16 m, legkisebb mélysége 40 m. (6) A közterület-szabályozásokkal érintett telkek akkor is beépíthetők, ha a területük a közterület alakítással (telekmegosztással) a kialakítható ill. a beépíthető telekméret alá csökken. (7) Telekhatárrendezés minden esetben engedélyezhető, ha az így kialakuló telkek méretei a korábbiakhoz képest az előírásoknak jobban megfelelnek, de a beépítés csak a (4) bekezdésben foglaltaknak megfelelően lehetséges. (8) A közterület-szabályozásokkal érintett saroktelkek és a legalább 2 oldali közterületszabályozással érintett (átmenő) telkek beépíthetősége amennyiben a közterületszabályozás mértéke meghaladja az eredeti telekmérethez képest a 10%-ot - az építési övezetben előírt beépítési mérték 5 %-al növelhető. (9) Az építési övezetben a szabadon álló beépítés akkor alkalmazható, ha egyidejűleg állnak fenn az alábbi feltételek:: - a telek legkisebb szélessége legalább 16 m; - és a tárgyi telek környezetében kialakult beépítés is megengedi a szabadon álló beépítés alkalmazását. - Igazolható, hogy a szomszédos 16 m-nél kisebb szélességű telkek oldalhatáron állóan beépíthetők maradnak. (10) Az egyes építési telkeken egy épület legnagyobb beépítettség nem haladhatja meg a 200 m2-t. (11) Az építési övezetben legfeljebb 1 üdülő funkciójú épület létesíthető, de ha az építési telek területe a 2500 m2-t meghaladja legfeljebb 2 épület létesíthető. (12) Az építési övezetben üdülőegységenként legalább egy garázs, vagy épített személygépkocsi parkolóhely létesítése kötelező. A garázst lehetőleg az üdülőépülettel egy építészeti tömeget alkotó módon kell elhelyezni, de kedvezőtlen terepadottságok és közlekedési kapcsolatok esetén támfalgarázs, illetve támfallal egybeépített terepszint feletti személygépkocsi parkolóhely az előkertben is elhelyezhető. (13) Az építési övezetben az előkertek mélysége minimum 5 m, az oldalkert legkisebb mérete 3 m, a hátsókert legkisebb mérete 6 m. (14) Az építési övezetben magastető létesítése esetén tetőfedésként az alábbi építőanyagok alkalmazhatók: hagyományos cserép, betoncserép (kizárólag a hagyományokhoz illeszkedően a vörös és a vörösesbarna árnyalataiban), korcolt illetve cserpeslemezfedés (vörös, vörösbarna színben), bitumenes zsindely (vörös, vörösbarna, barna és sötétzöld színben). (15) Az építési övezetben a melléképítmények közül a (13) bekezdés figyelembe vételével - az alábbi létesítmények helyezhetők el. a) közmű-becsatlakozási műtárgy, b) közműpótló műtárgy, c) hulladéktartály-tároló, d) kerti építmény, e) háztartási célú kemence, húsfüstölő, jégverem, zöldségverem, f) szabadon álló és legfeljebb 6,0 m magas szélkerék, antenna oszlop, zászlótartó oszlop. EGYEZTETÉSI ANYAG - JÓVÁHAGYANDÓ MUNKARÉSZEK 2009 MÁJUS

TÖRÖKBÁLINT, SZABADHÁZI-HEGY SZABÁLYOZÁSI TERV MÓDOSÍTÁSA - I. ÜTEM 13 (16) Az építési övezetbe tartozó ingatlanok területére eső csapadékvizek elszikkasztásáról telken belül kell gondoskodni. A telken keletkező csapadék visszatartása érdekében 25 m2 vízszintes tetőfelületi vetületként (zöldtető kialakítása esetén 50 m2-enként) valamint 25 m2 burkolt felületként 1 m3 esővíztároló (ciszterna) kialakítása szükséges. (17) A tervezett közutak kiépítéséhez az alábbi szabályozási szélességek biztosítandók a szabályozási terv szerint: - a Szabadházi út Raktárvárosi útból kiágazó szakasza 18 méter, - Szabadházi út tervezési területre eső szakasza és ennek folytatásaként a Mecsek utca a Csobánc utcáig 12,0 méter, - egyéb belső kiszolgáló (lakó) utcák: 8,0 m, 10,5 m ill. a szabályozási terven jelölt szélesség - Cserhát utca: a) 8,0 m b) meglévő, kialakult szélesség (18) A közforgalomnak megnyitott magánutakra vonatkozó előírások a Szabadházi-hegy területén: a) Maximum 8 telket kiszolgáló, legfeljebb 100 m hosszú, egyenes vonalvezetésű magánút esetén a legkisebb szélesség 6,0 méter., b) Egyéb esetben a legkisebb szélesség 8,0 méter." c) Gyalogos forgalom céljára szolgáló út szélessége minimum 4,0 m d) 4 építési teleknél több telket kiszolgáló magánút csak az útburkolat és a felszíni vízelvezetés kiépítésével létesíthető. (19) A 12,0 m-nél kisebb szabályozási szélességű közterületek útkereszteződéseinél a telek sarokpontjától számított 4,0-4,0 méteren belül tömör kerítés nem építhető, a kilátás biztosítása érdekében sűrű növényzet nem telepíthető. (20) A telekbehajtókat úgy kell kialakítani (szükség esetén a kapuk min. 1,5 m-el történő hátrahúzásával), hogy a behajtó/kihajtó jármű a saját forgalmi sávján, az ellentétes irányú forgalmi sáv igénybevétele nélkül tudjon bekanyarodni/kikanyarodni. (21) Közművekre vonatkozó előírások: - A területen a vízhálózatot úgy kell kialakítani, hogy a mértékadó tűzszakaszhoz szükséges vízmennyiséget minden körülmények között biztosítsa. - A tűzcsapokat úgy kell elhelyezni, hogy a vonatkozó egyéb országos jogszabályoknak megfelelően a védendő építményektől 100 m-nél nagyobb távolság ne legyen. - A területen biztosítani kell a lakosság légi és katasztrófa riasztásának lehetőségét. - Az úthálózatot úgy kell megtervezni, hogy a vonatkozó egyéb országos jogszabályoknak megfelelően biztosítsa a tűzoltási felvonulási területet. - A felszíni csapadékvizek elvezetésére és a vízelvezető rendszerek fenntartására fokozott figyelmet kell fordítani. (1) A TÉSZ M-5. melléklete (Szabályozási tervlapok) kiegészül : 4. M-5/.. Szabadházi hegy I. ütem Szabályozási terve EGYEZTETÉSI ANYAG - JÓVÁHAGYANDÓ MUNKARÉSZEK 2009 MÁJUS

TÖRÖKBÁLINT, SZABADHÁZI-HEGY SZABÁLYOZÁSI TERV MÓDOSÍTÁSA - I. ÜTEM 14 5 (1) Ez a rendelet és a hozzátartozó szabályozási terv 2009. év napján lép hatályba. (2) E rendelet előírásait a hatálybalépését követően indult ügyekben kell alkalmazni. (3) A rendelet hatálybalépésével egyidejűleg Törökbálint Város Önkormányzat Képviselő-testületének 10/2003.(IV.10.) sz. rendelete hatályát veszti. Törökbálint, 2009 Turai István polgármester Dr. Horti István jegyző EGYEZTETÉSI ANYAG - JÓVÁHAGYANDÓ MUNKARÉSZEK 2009 MÁJUS

TÖRÖKBÁLINT, SZABADHÁZI-HEGY SZABÁLYOZÁSI TERV MÓDOSÍTÁSA - I. ÜTEM 15 CSERHÁT UTCA SZABÁLYOZÁSI SZÉLESSÉGÉNEK VÁLTOZATAI 1-es változat (szabályozási terven) az utca végi két telket már nem érinti szabályozás 2-es változat nincs szabályozás, azonban néhány telken már áthelyezték a kerítést 3-es változat a hatályos szabályozási terv változatlan marad EGYEZTETÉSI ANYAG - JÓVÁHAGYANDÓ MUNKARÉSZEK 2009 MÁJUS

TÖRÖKBÁLINT, SZABADHÁZI-HEGY SZABÁLYOZÁSI TERV MÓDOSÍTÁSA - I. ÜTEM 16 III. ALÁTÁMASZTÓ MUNKARÉSZEK

TÖRÖKBÁLINT, SZABADHÁZI-HEGY SZABÁLYOZÁSI TERV MÓDOSÍTÁSA - I. ÜTEM 17 Bevezetés A Szabadházi-hegy szabályozási tervének módosítása eredetileg a hatályos Szabályozási terv területére szólt. A tervezés kezdetekor az Étv. 9. (2) bekezdése értelmében a Közép-Magyarországi Regionális Államigazgatási Hivatal Állami Főépítész is megadta a szabályozási tervvel kapcsolatos előzetes állásfoglalását. Ebben kérte a tervezési területnek az Étv. 12. (1), illetve a 2. (26) pontjában foglaltak szerinti lehatárolását, amely szerint a tervezési területnek a telkek olyan csoportjának kell lennie, amelyet minden oldalról közterület határol. Felhívta az Állami Főépítész arra is a figyelmet, hogy a szabályozással (tervezéssel) érintett ingatlanoknak (telkeknek) teljes terjedelmükben a tervezési terület részét kell képezni. Ezt a jogszabályt be kell tartani, még abban az esetben is, ha a módosításra kerülő 10/2003.(IV.30.) rendelettel jóváhagyott szabályozási terv tervezési határait nem ezeknek a jogszabályoknak a figyelembe vételével alakították ki. Egyben kéri az Állami Főépítész a tervezési terület határoknak a szabályossá tételét és korrekcióját. A fenti követelménynek megfelelően döntött a Képviselő-testület úgy, hogy két ütemben történik a szabályozási terv módosítás, egyben az ún. kapcsolódó 50 m széles sávban kijelölt hétvégi házas építési övezetek külön ütemben kerülnek szabályozásra. A II. ütem a tervezési terület kiterjesztésével is jár, melyhez a Településszerkezeti terv módosítása is szükséges. A II. ütem később készül, külön kerül egyeztetésre, az I. ütem önállóan kerül jóváhagyásra.

TÖRÖKBÁLINT, SZABADHÁZI-HEGY SZABÁLYOZÁSI TERV MÓDOSÍTÁSA - I. ÜTEM 18 1. TELEPÜLÉSRENDEZÉSI ÉS KÖZLEKEDÉSI JAVASLATOK A Szabályozási terv módosítás fő indoka a szabályozási szélességek felülvizsgálata, a saroktelkek szabályozás utáni állapotának kezelése a beépíthetőség szempontjából, illetve az egyes tulajdonosi igények, sérelmek kezelése. A tulajdonosok egy része ugyanis méltánytalannak tartja az egyoldali vagy nem egyenlő arányú utcaszabályozást (nem egyenlő a teherviselés), ugyanakkor a Szabadházi Egyesület problémákat összefoglaló levelei szerint a jelenlegi szabályozás nem veszi figyelembe a domborzati viszonyokat, kialakult állapotokat. Szeretnék a Mecsek utca, Tenkes utca, Badacsony utca mai szélességét megtartani, a Badacsony közből induló, Tenkes utcára kikötő feltáró út be nem építhető területként való jelölését kérik. 1.1. SZABÁLYOZÁSI JAVASLATOK UTCÁNKÉNT Szabadházi út A szabályozott 12 m-es szélesség az ott fekvő telkekből csak kb. 0,5-1 m-es szélességet vesz el, azonban ez miatt feleslegesnek tartjuk a telekalakítási eljárást. Miután az ellenkező oldalon (Skoglund területe) végig érinti az utat jelentősebb szabályozás, itt is azon az oldalon javasoljuk a szélesítést. A Gazdasági területre most indul a szabályozási terv készítése, ahol a szabályozási szélességet érvényesíteni lehet. Az útszélesítéssel összefüggő közterület szabályozást javasoljuk törölni a következő telkek esetében: 7655, 7657, 7658/2

TÖRÖKBÁLINT, SZABADHÁZI-HEGY SZABÁLYOZÁSI TERV MÓDOSÍTÁSA - I. ÜTEM 19 Mecsek utca, Szabadházi út és Tenkes utca (Csobánc utca) közé eső szakasza A Mecsek utcai telkeket tervezett szabályozás nem érinti, a 12 m-es szabályozási szélesség a jelenlegi szántóterület (Skoglund területe) felé biztosított. (A szabályozási terv tartalma itt nem egyértelmű, egy vékony vonal, mintha 1-2 m-es szabályozási vonalat jelentene). Az utca ezen szakasza aszfalt burkolattal ellátott. E terület viszont a Mecsek utca szintjéhez képest több helyen 2-3 m-el is alacsonyabban van, így a megfelelő szabályozási szélesség kialakításához tetemes mennyiségű feltöltés szükséges. Javasoljuk ezért néhány helyen a Mecsek utcai telkek irányában a szélesítést, különösen mert itt még a hagyományos kerthasználat a jellemző, nincsenek épített kerítések, és szintkülönbségek sem. Véleményünk szerint a domborzat, kialakult építmények figyelembe vétele fontos szempont a felülvizsgálatnál. A szabályozás bizonyos helyeken áldozatokkal is jár, de úgy véljük, hogy az itteni áldozatok, nem járnak jelentősebb értékű műszaki létesítmények ontásával, újraépítésével. Az ellenkező oldali szabályozás aránytalanul sok és indokolhatatlan terhet ró az ottani tulajdonosra még akkor is, ha ott egy nagyobb gazdasági vállalkozás lesz. A feltöltésben épített utak tartóssága kérdéses. Az utcaszélesítés itt településszerkezeti okokból is szükségszerű, a Csobánc utca Pistályi utca útvonal, a Raktárvárosi út alternatívája havária esetén.

TÖRÖKBÁLINT, SZABADHÁZI-HEGY SZABÁLYOZÁSI TERV MÓDOSÍTÁSA - I. ÜTEM 20 Mecsek utca Tenkes (Csobánc) utca és Vértes utca közötti szakasza A Csobánc utcai gazdasági telephely melletti telkek, a Mecsek utca északi felén az út szintjénél jóval lejjebb vannak, a szintesés itt is jelentős, 1-2 m körüli. A hatályos szabályozási terv mindkét oldalra szabályoz, összesen 10,5 m-ben. A Mecsek utca déli oldalán jelentősebb építmény, kerítés - 1 támfal kivételével - nem nehezíti a szabályozás végrehajtását, azonban az északi oldalon a végrehajtás szinte lehetetlen, és több épített kerítés, épület is akadályozza a megvalósítást. Az itt lévő tulajdonosok az úttal egy szintben építettek gépkocsibeállókat, mivel a telek belsejébe a felszín meredek lejtése miatt a lejutás nem lehetséges. Az út- és vízelvezetési tanulmány ezen szakaszon zárt csapadékcsatornával számol, mely érinti a gépkocsibeállókat. Miután az egyes telkek tulajdonosaira nagy terhet ró a feltöltés és az azzal összefüggő támfalépítés a megoldási javaslat nem a szabályozás elhagyása, hanem a domborzat és a kialakult állapot figyelembe vételével a gyakorlatilag egyoldalú szélesítés a Mecsek utca déli telkei felé. A Szabadházi Egyesület által javasolt 6 m szélesség a közművesítést indokolatlanul tenné költségesebbé, így a 6 m széles út a most 50 telket kiszolgáló szakaszon szakmailag nem elfogadható. A lakóterület jellegű használat már jelen állapotban is megindult, a hétvégiházas üdülőterületi átsorolhatóság feltételeinek megteremtése után pedig ugrásszerűen megnövekszik a gépkocsiforgalom. Ezt a tényt a tulajdonosok többsége hajlamos figyelmen kívül hagyni és csak a jelen állapot mellett gondolnak az útszélesítésre. A Pistály fejlesztése révén pedig elkerülhetetlen lesz az átmenő forgalom növekedése is, ami most nem okoz problémát, de később még kevesebb lehetőség lesz a probléma megoldására. Az egyirányúsítás mely nem szabályozási kérdés a közművesítés feltételeit nem javítja. A Mecsek utca keleti részén (II. ütembe kerül!) tehát a hatályos szabályozás törlését javasoljuk, kivéve a Vértes utca felőli utolsó 3 telket (7141, 7142, 7143 hrsz), ahol a hatályosnál kisebb ívű csatlakozás és szabályozás is elegendő a Pilis utca becsatlakozásánál. A Mecsek utcai telkekből a javaslat szerint 1-3 m széles közterületet kellene leadni. Az itt lévő telkeken sem jelentősebb épület, sem jelentősebb kerítés nem található.

TÖRÖKBÁLINT, SZABADHÁZI-HEGY SZABÁLYOZÁSI TERV MÓDOSÍTÁSA - I. ÜTEM 21 Tenkes utca Jelenlegi szélessége kb. 5,0 m, a szabályozási terv kétoldalra szabályoz 10,5 m szélességben. Itt a telkek a Tenkes utcáról nyílnak, a szélesítés jelentős értékveszteség a telektulajdonosok számára, gyakorlatilag rendezett beépítés, kerítés található mindkét oldalon. Az utca erősen lejt (14-22 %) a Mecsek utca felé. A jelenlegi 5,0 m-es szélesség megtartása (Szabadházi Egyesület javaslata) hétvégi házas üdülőterület (lakóterület) esetén már nem fogadható el, emellett a közművesítés ellehetetlenül. Hosszú távon a be nem építhető területek utcává válása esetén a felső területek közművei is itt csatlakoznak, a forgalom is nagyobb lehet, így nem csak az itteni telektulajdonosok érdekeit kell csak szem előtt tartani. A kialakult állapotra való tekintettel a 8 m-es minimális szélesség biztosítása javasolható, mely megegyezik az útépítési, vízelvezetési tanulmány javaslatával is. A terület leendő presztízsét nézve a 11 telek kerítésének 1,5 m-es árán a terület átsorolható és nincs akadálya a minőségi fejlesztésnek. A 8 m-re történő szélesítés, kerítés áthelyezés a jelenlegi szabályozáshoz (10,5 m) képest mindenképpen kedvezőbb. A szabályozás 11 telket érint. Javaslatunk szerint a szabályozás végrehajtása csak építés esetén kötelező, azaz az építés feltétele az új telekhatár kialakítása, a kerítés áthelyezése.

TÖRÖKBÁLINT, SZABADHÁZI-HEGY SZABÁLYOZÁSI TERV MÓDOSÍTÁSA - I. ÜTEM 22 Pilis utca Az utca jogi-földhivatali rendezési is szükséges, az utcát ugyanis ma egy 3 m széles saját használatú út és egy 3 m széles vízfolyás alkotja, mely előregyártott beton elemekkel burkolt. A hatályos szabályozás a szélesítést az utca keleti oldalán jelöli összesen 10,5 m szélességben, azonban csak az utcavonal északi részén. A szabályozási terv szerinti telekállapot alapján úgy tűnik, hogy az alsó szakaszon a szélesség rendelkezésre áll, azonban az Önkormányzat által rendelkezésünkre bocsátott digitális alaptérkép szerint ez nem így van. A módosítási javaslat tehát a 10,5 m-es szélességet az utca teljes hosszán tartalmazza. A módosítás szerinti szabályozás érinti a 7545, 7546, 7548/1, 7548/2, 7549, 7550/1 hrsz-ú telkeket. A 7533-7536 hrsz-ú telkeken a szabályozási vonal a jelenlegi telekhatáron (kerítésvonalon) hagyható. Zengő utca Itt tapasztalható a legtöbb szabályozás végrehajtás, melyek egy része a földhivatalban is átvezetésre kerül vagy átvezetés alatt van, több telektulajdonos a kerítést anélkül is áthelyezte. A jelenlegi szélesség így 4 és 10 m között van, az utca töredezett aszfalt burkolattal rendelkezik. Az utca emelkedik a Cserhát utca felé, az emelkedés mértéke cca 13 %. Több támfal, tömör kerítés ill. támfalgarázs is van, melyek esetében a szabályozás végrehajtása nehézségekbe ütközik. A 10,5 m-es szabályozási szélesség fenntartása javasolt, az út és vízelvezetési tanulmányterv az utca elején támfalakkal számol. Az előírásokban az egységes támfal kialakítására, támfalgarázs elhelyezésére, vízelvezetés megoldására kell javaslatot adni.

TÖRÖKBÁLINT, SZABADHÁZI-HEGY SZABÁLYOZÁSI TERV MÓDOSÍTÁSA - I. ÜTEM 23 Villányi utca A 10,5 m-re szabályozott szélesség végrehajthatósága itt részben akadályozott, főleg a 7708 hrsz és a 7639 hrsz-ú telek között. Az előbbi telken az épület sarka a közterületen áll, a másik támfalgarázst épített. A köztük lévő távolság mindössze 3,9 m. A szabályozás továbbra is csak a déli oldalt (7708 hrsz) érintené, ahol a csaknem a meglévő telekhatárra épített befejezetlen épület áll. Az új szabályozás a telket 1-2 méterrel beljebb esően érinti de a 03.12-i egyeztetésen elhangzott olyan felvetés is, hogy az elépített telkek tulajdonosai kárpótolhatná az emiatt a szembenlévő oldalon mélyebb szabályozással érintett telkek tulajdonosait, ez azonban nem szabályozási kérdés. Támfalgarázssal elépített utcaszakasz lentről és fentről Az utca további szakaszán a Tenkes utcáig az északi oldalon is érintené a szabályozás a telkeket, így a déli oldalon a jelenlegi szabályozás a telkeket kevésbé érintené, a jelenlegi 2-4 m helyett csak 1-2 m-ben. A 7704 hrsz-ú telekhez tartozó, jelenleg közterületként funkcionáló teresedés megszűnik, a tulajdonos itt a 12 m- es szabályozási szélesség kialakításához hozzájárul. Néhány olyan helyen korrekciót javasolunk, ahol a

TÖRÖKBÁLINT, SZABADHÁZI-HEGY SZABÁLYOZÁSI TERV MÓDOSÍTÁSA - I. ÜTEM 24 domborzat miatt nehezen valósítható meg a szélesítés, így javaslatunk szerint itt is szélesítenénk olyan telkeken is, amelyek eddig nem voltak érintettek a szabályozással. Az utca szabályozási szélessége 10,5 m illetve a szabályozási terv szerinti szélesség. A fent említett elépítés miatt egyirányúsítás javasolható felfelé a Tenkes utcáig, azonban ez nem a szabályozási terv kompetenciája. Tenkes utca Pilis utca közötti szakasz Somlyói út A Villányi utcához és a Zengő utcához csatlakozó útszakaszok aszfalt ill. vasúti aljzat burkolatúak, közöttük meredek földút, baloldalon szakadékkal. Az útépítési és vízelvezetési tanulmányterv a középső szakaszon támfalépítést javasol, az itt lévő telkek a másik utcáról (Zengő ill. Villányi út) közelíthetők meg. Több helyen már áthelyezték a kerítést. A 10,5 m szélesség megtartása javasolt, kisebb korrekciókkal.

TÖRÖKBÁLINT, SZABADHÁZI-HEGY SZABÁLYOZÁSI TERV MÓDOSÍTÁSA - I. ÜTEM 25 Badacsony köz A jelenleg 5,0 m széles zsákutcáról 5 db telek tárható fel. Az utca vége felé erősen lejt, 21-25 %-al. A hatályos szabályozási terv szerint 10,5 m szélességű, mert az utca végén kétoldalra ágaznak el a tömböt feltáró új utak, melyből a jobboldali, csak be nem építhető terület. A Badacsony utcai lakók nem fogadják el a szélesítést, a jelenlegi szélesség megtartását kérik, és a másik feltáró útnak is csak a be nem építhető jelölését. A 10,5 m-es szélesség véleményünk szerint csökkenthető 8.0 m-re, azonban a csapadékvíz elvezetést meg kell oldani. Ennek ideális módja lehet a be nem építhető területen kiépített árok, de ez esetben ez is kötelező jellegű. A másik mód, ha a Badacsony közzel érintkező telkek egyikén (pl. 7585/1 és 7585/2 hrsz) kerül kiépítésre vízelvezető árok (nyílt vagy burkolt), szolgalmi jogként bejegyezve. Az utca végén fordulót kell kialakítani, célszerűen a már eddig is útterületként kijelölt sáv egy részének felhasználásával.

TÖRÖKBÁLINT, SZABADHÁZI-HEGY SZABÁLYOZÁSI TERV MÓDOSÍTÁSA - I. ÜTEM 26 Cserhát utca Hangulatos, 7 telket ellátó, aszfalt burkolatú, 6-7 m szélességű utca, az utca az erdőbe torkollik. Több telek esetében (7680-83 hrsz-ú, 7689 és a 7686 hrsz) már megtörtént a kerítés áthelyezése, (ld. az Összefoglaló értékelés, Szabályozási program c. tervlapon) azonban jogi átvezetésük még nem történt meg. Az utca végi forduló kialakításának lehetősége a lejtésviszonyok miatt nem lehetséges. A szabályozási szélesség kialakítására 3 változatot dolgoztunk ki, melyekről a Képviselő-testület döntése szükséges.

TÖRÖKBÁLINT, SZABADHÁZI-HEGY SZABÁLYOZÁSI TERV MÓDOSÍTÁSA - I. ÜTEM 27 1-es változat Az utca elején megtartottuk a hatályos, 8 méteres szabályozási szélességet (amire 5 telek esetében már áthelyezték a kerítést). Az utolsó két teleknél viszont megmaradna a kialakult állapot, a 6,4 méteres útszélesség. A javaslatot elfogadhatóvá teszi, hogy az utca igen rövid, összesen 7 épület megközelítésére szolgál, ezen belül a 6,4 méter szélességű rész pedig már csak kettő telek megközelítésére. Az utolsó két teleknél gyakorlatilag csak a közművek miatt van szükség a közterületre. Igazságtalan megoldás viszont azokkal szemben, akik már végrehajtották a hatályos szabályozást. 2-es változat Az utca teljes hosszában megmaradna a kialakult állapot, az 5,8-6,4 méteres útszélesség. A 8 méteres szabályozási vonalra hátrahúzott kerítéseket nyilván nem építenék át, tehát fizikailag az útterület helyenként továbbra is 8 méter széles lenne, csak tulajdonjogilag a kerítésen kívül is lenne egy magánterületi sáv.

TÖRÖKBÁLINT, SZABADHÁZI-HEGY SZABÁLYOZÁSI TERV MÓDOSÍTÁSA - I. ÜTEM 28 3-as változat Az utca teljes hosszában megmarad a hatályos, 8 méteres szabályozási szélesség (amire 5 telek esetében már áthelyezték a kerítést). A javaslat igazságos és korrekt megoldás. A jelenleg még szűkebb szakaszon lévő telkek tulajdonosaitól áldozatot kíván, annak az utolsó két teleknek az esetében is, ahol gyakorlatilag csak a közművek miatt van szükség a közterületre. Égettvölgyi út A Kapcsolódó Égettvölgyi fejlesztési terület folytán már rendezésre került utcaszakasz, jelenleg zsákutca. A baloldali kép a kiépítés előtti állapotot mutatja, a jobboldali a kész utcát. Csobánc utca Tervezési területen kívüli terület a meglévő telephely melletti utca, szabályozási szélessége a meglévő 7,0 m. A jelenlegi szántó (Skoglund) területére Szabályozási terv készül, az utcát a Mecsek utcához hasonló min. 12- m-re javasolt szabályozni. A telephely a II. ütembe kerül.

TÖRÖKBÁLINT, SZABADHÁZI-HEGY SZABÁLYOZÁSI TERV MÓDOSÍTÁSA - I. ÜTEM 29 Utcanév Szabályozási szélességgel kapcsolatos javaslatok összefoglalása Jelenlegi átlagszélesség m Hatályos szabályozási szélesség Javasolt szabályozási szélesség Szabadházi 9 12,0 m marad Mecsek 5,5 (min. 4,2) 12,0 m, 10,5 m több helyen korrekció Zengő 6,5 10,5 m több helyen korrekció Cserhát 6,7 8,0 m kialakult Somlyói 5,5 10,5 m több helyen korrekció Villányi Tenkes Badacsony köz 7,0 (elépített helyen 3,9 m) Pilis 7,5 saját használatú út + vízfolyás 10,5 m 4,8 m 10,5 m 4,7 m 10,5 m 10,5 m Javasolt mintakeresztszelvények egyirányúsítás Zengő u. felé több helyen korrekció, egyirányusítási javaslat a Szabadházi út és Tenkes utca között keleti irányban 8,0 m, egyirányusítás a Mecsek utca felé 8,0 m, csapadékvízelvezetés, végforduló megoldandó Szabályozási szélesség kis módosítással a teljes utcahosszban Tervezett vegyes Tervezett kiszolgáló út Tervezett kiszolgáló út használatú utca (Mecsek utca) (Tenkes utca)

TÖRÖKBÁLINT, SZABADHÁZI-HEGY SZABÁLYOZÁSI TERV MÓDOSÍTÁSA - I. ÜTEM 30 1.2. A HATÁLYOS SZABÁLYOZÁSI TERV ELŐÍRÁSAINAK ILL. A HELYI ÉPÍTÉSI SZABÁLYZAT (TÉSZ) MÓDOSÍTÁSA A Szabadházi hegy területére vonatkozó Helyi Építési Szabályzat (Törökbálint Város Építési Szabályairól (TÉSZ) szóló 27/2002. (IX.20) sz. rendelet) módosítási javaslatának egyszerre több feltételnek is meg kell felelnie: - a korábbi szabályozási terv készítése óta eltelt időszak jogszabályi változásainak; - a hatályba lépés óta felmerült problémák kezelése és a tulajdonosi/önkormányzati kérések általi módosításoknak; - valamint, annak, hogy a tervezett módosítások továbbra is beilleszthetők legyenek a hatályos TÉSZ-be. A fentiek alapján a Szabadházi hegy területére vonatkozó Szabályzat ((a 10/2003. (IV.10.) rendelet) módosítása a következő lényegi módosításokat tartalmazza: az épület elhelyezésének feltételeként rögzíti a Szabályozási tervben szereplő kötelező telekalakítást és közút lejegyzését; szemben a korábbi szabályozással, amely a HÜ-2 övezet hatálybalépését a teljes területre vonatkozó közterületi kialakítások földhivatali átvezetésének feltételéül szabta a szabályozási vonal által - több mint 10% területcsökkenéssel - érintett saroktelkekre és kétoldalú szabályozással érintett átmenő telkekre vonatkozólag a szabályozás a beépítés mértékére vonatkozóan +5% lehetőséget biztosít; a beépítés módjára vonatkozóan speciális szabályokat állapít meg, egyben kötelezettségként írja elő a szomszédos telkek beépíthetőségének igazolását; módosítja az előkertre vonatkozó szabályozást az átalakuló területhasználat lehetőség szerinti egységes, vagy az egységesítést elősegítő építészeti kialakítása érdekében (3 m helyett 5 m) a terület tájképvédelmi érzékenységére tekintettel speciális szabályokat alkot az építési anyaghasználat, azon belül is a tetőfedés alkalmazható anyagainak vonatkozásában.(pl. nem engedélyezhető az ezüstszínű korcolt fémlemezfedés, vagy a kék-fekete bitumenes zsindely fedés) tekintettel a terület morfológiai viszonyaira, valamint az utak tervezett keresztmetszetéből adódó korlátozott csapadékelvezetési lehetőségekre, a Szabályzat a telken belül keletkező csapadékvizek visszatartására speciális előírásokat fogalmaz meg. a közút és a magánút kialakítására vonatkozó magasabb rendű jogszabályok figyelembe vétele mellett a terület adottságai figyelembe véve a közlekedésbiztonság érdekében indokolt a HÉSZ kerítés kialakításra, növényzettelepítésre vonatkozó kiegészítése. A fenti módosításokon túl törölni javasoljuk több olyan előírást, melyeket egyrészt a TÉSZ már tartalmaz, lényegileg nem mond újat a TÉSZ-hez képest, jogszabályi változás miatt már nem szükséges előírni, az építéshatóság nem tud alkalmazni, illetve nem Helyi Építési Szabályzatban javasolt meghatározni (pl. Intézkedési javaslatok). 2. A KÖRNYEZETALAKÍTÁS JAVASLATA A hatályos településszerkezeti terv által már hétvégiházas üdülőterületként szabályozott területen olyan létesítmény nincs, amely a meghatározott területfelhasználás szerinti fejlesztést korlátozná. A területet érinti a szennyvíztisztító 500 m-es védőtávolsága, mely az ott deponált szennyvíziszap elszállításáig nem csökkenthető. A telep meghatározóan csak Budaörs csak szennyvizeit fogadja be, távlatban Budaörs szennyvizeit a Dél-budai regionális szennyvíztisztítóba vezetik, így a telep megszűnik és rekultiválásra kerül. A védőtávolságon belül a szennyvíztisztító telep megszűnéséig üdülőépület nem építhető. A határos térségekben erdőterület, kertes mezőgazdasági területek (Pistály), mezőgazdasági terület (Mecsek utcától északra) és gazdasági terület (Égettvölgy) található. A szomszédos Pistály kertes mezőgazdasági területként szabályozott. Jelenleg vegyes művelésű zártkert jellegű területen azonban a gazdasági épületek mellett az üdülési és lakófunkció is megjelent már. A szabályozási terv módosítása kizárólag a szabályozási szélességeket érinti, területfelhasználás változás nem történik, a már szabályozott építési övezetben a paraméterek sem módosulnak.

TÖRÖKBÁLINT, SZABADHÁZI-HEGY SZABÁLYOZÁSI TERV MÓDOSÍTÁSA - I. ÜTEM 31 A hatályos terv szerint már hétvégiházas üdülőterület környezetvédelmi szempontból a település környezetminőségére káros hatással nincs. Fontos azonban felhívni a figyelmet arra, hogy a vízhálózat kiépítettsége mellett a csatornahálózat még nem valósult meg. A zárt szennyvíztározó kialakításának kötelezettsége (TÉSZ) nem nyújt teljes garanciát a felszín alatti vizek védelmére, ezért meghatározóan fontos feladat a csatornahálózat kiépítése és a teljes körű rákötés biztosítása. 3. TÁJRENDEZÉSI JAVASLAT A Szabadházi-hegy már szabályozott területe a hatályos Településszerkezeti terv és Szabályozási terv szerint kijelölt hétvégiházas üdülőterület. Területfelhasználás változás a módosítás következtében nem lesz. A tervezett módosítás védett és védelemre érdemes természeti értékeket sem közvetlenül, sem tágabb környezetben nem érint. Az országos ökológiai hálózat által a terület nem érintett. Országos jelentőségű tájképvédelmi övezetbe nem tartozik Törökbálint területe az OTrT szerint és a Budapesti Agglomeráció Területrendezési Tervében tájképvédelmi terület övezete által sem érintett. Ettől függetlenül a terület tájképi érzékenységét ki kell hangsúlyoznunk. A terület egységes tájkarakterének megőrzése érdekében kiemelt hangsúlyt kell fordítani az épületek tájba illesztésére. A 60% minimális zöldfelület kialakításával a tájba illesztés biztosítható. Táj és természetvédelmi szempontból hangsúlyozni kívánjuk, hogy a területen nem írható elő kötelezően a térségben honos fafajok telepítésének kizárólagos kötelezettsége, mivel a történeti tájszerkezetbe illeszkedő kertes tájjellegre a gyümölcsfák jellemzőek. A módosítás során az utak tervezett szabályozási szélessége néhány utca esetében a kialakult beépítés, telekstruktúra és domborzati adottságok miatt csökkent. A szabályozási terv módosításának éppen az a célja, hogy a hatályos terv szerint a kialakult állapot miatt kialakíthatatlan tervezett szabályozási szélességeket a realitás figyelembe vételével csökkentse. Ebből adódóan a keskeny utcák fasorok telepítését nem teszik lehetővé. 4. KÖZMŰVESÍTÉSI ÉS HÍRKÖZLÉSI JAVASLAT A módosítás kizárólag a tervezett szabályozási szélességeket érinti, így a Hétvégi házas üdülőterület területfelhasználás nem változik, új, más területfelhasználás nem keletkezik. Miután az övezeti paraméterek sem módosulnak, a közműigények és a közműellátás javaslata is megfelel a korábbi Alátámasztó munkarészekben leírtaknak, módosítása nem indokolt. Új fejlesztési terület a módosítás során nem jön létre. Törökbálint, Szabadházi hegy közműellátással kapcsolatos módosítások: A Badacsony köz és a Tenkes utca szabályozási szélessége az előirányzott 10,5 m-ről a telektulajdonosok kérésére 8,0 m-re csökken. A Cserhát utca szélessége kismértékben változik (a Képviselő-testület döntésétől függően az 1-3 változat szerint). Ezekben a keresztmetszetekben az alábbiak szerint helyezendő el a közműhálózat: Vízellátás A Badacsony és Cserhát utcában NA 100mm-es vezeték, a végponton föld feletti tűzcsap beépítésével. Szennyvízelvezetés: A Badacsony közben a tömbbelsőben kiszabályozott utca be nem építhető területté válása miatt várhatóan közműsáv sem valósulhat meg, így gravitációs befogadó hiányában nyomott rendszerű hálózatot kell építeni, csatlakozva a Villányi úti gravitációs csatorna végaknájához. Ugyanígy a Cserhát utcában is nyomott rendszerű hálózatot kell építeni, csatlakozva a Zengő úti gravitációs csatorna végaknájához. Az egyes ingatlanok szennyvizét egyedi (esetleg két ingatlant kiszolgáló iker) beemelőkön keresztül kell a közcsatorna hálózatba juttatni.

TÖRÖKBÁLINT, SZABADHÁZI-HEGY SZABÁLYOZÁSI TERV MÓDOSÍTÁSA - I. ÜTEM 32 A Tenkes utca szabályozási szélességének csökkenése a tervezett gravitációs csatorna kiépítését nem befolyásolja. Csapadékvíz elvezetés: A Badacsony köz területéről lefolyásra kerülő csapadékvizet kétoldali folyókán keresztül javasoljuk elvezetni. Az utca ÉK-i végétől, a 7585/2, a 7585/1, valamint a 7583 és 7584/2 hrsz-ú ingatlanok határvonalán helytakarékos, burkolt, függőleges falú, csésze szelvényű fedett árok építését javasoljuk a Mecsek utcai befogadóig. Az árok kezelhetőségét szolgalmi jog alapításával és bejegyzésével biztosítani kell. A Cserhát utcán szintén folyóka építése javasolt. Az energiaellátás, elektronikus hírközlés, illetve a kábel TV hálózatot a telekhatár mellett vezetendő közös oszlopsoron javasoljuk elhelyezni. Ezen megoldáshoz szükséges a szolgáltatók és az Önkormányzat közötti megállapodás. Hírközlési létesítmények, vezetékek stb. elhelyezésére vonatkozóan a Törökbálinti Helyi Építési Szabályzat módosítása és módosított szabályozási terv semmiféle szigorítást nem tartalmaz. A hírközlési berendezések elhelyezése, fenntartása során a 2003. évi C. törvény és a 29/1999. (X.6.) KHVM rendelet betartandók. 5. ÖRÖKSÉGVÉDELMI HATÁSTANULMÁNY Az előzetes véleménykérésre a Kulturális Örökségvédelmi Hivatal nem válaszolt. Változtatási szándékok Jelen módosítások nem igénylik a Településszerkezeti terv módosítását, azaz a Településszerkezeti terven kijelölt területfelhasználás nem változik. A módosítás kizárólag a hatályos szabályozási terv szabályozási szélességeinek korrekcióját jelenti. Övezeti vagy övezeti paraméter módosítás nem tervezett. Az országosan védett épületek és tágabb környezetükre gyakorolt fejlesztések hatásai A jelen módosítások műemléket, műemléki területet nem érintenek, műemléki érdekeket nem sértenek. Régészeti területek A jelen módosítások nyilvántartott régészeti lelőhelyet érintenek, azonban azt a hatályos településszerkezeti és szabályozási terv is tartalmazza, a módosítás során a régészeti területeket érintően semmiféle új beavatkozás nem történik. A beruházások kivitelezése esetén előkerülő régészeti leletek esetén a kulturális örökség védelméről szóló 2001 évi LXIV. sz. törvény szerint kell eljárni. Nyilatkozat Törökbálint Szabadházi hegy szabályozási terv módosítás által javasolt megoldások megfelelnek az örökségvédelmi jogszabályoknak és hatósági előírásoknak, továbbá a 4/2003. (II.20) NKÖM rendelet 6. b. pontja alapján a hatástanulmány elkészítésére jogosultsággal rendelkezem. Budapest, 2009. április 14. Bárdosi Andrea sk. Koszorú Lajos sk. vezető településrendező tervező vezető településrendező tervező TT1 01-4073/06 TT1 01-1346/06