Értékcsökkenés becslése szakértıi véleménykérés módszerével Dr. Hajnal István, FRICS Bevezetés A mérnöki létesítményeknek, ezek közül is kivált a mobil adótornyoknak a környezı ingatlanokra gyakorolt értékcsökkentı hatásáról több bíróság elıtt is per, a perek mögött pedig éles szakmai vita folyik. Az elmúlt 10-15 évben egész falvak, településrészek lakosai indítottak pereket a mobil szolgáltatók ellen, sérelmezve, hogy az általuk telepített adótorony hatásai jelentıs értékcsökkenést okoznak ingatlanjaikon. Az okok között említik a vizuális hatást, a szélzajt, a villámcsapásokat, valamint a technológia mőködésének egészségkárosító hatását; a beadványok és a perek anyagában ezeket a hatásokat olyannak írják le, amelyek a piacon köztudomásúan csökkentik az ingatlan értékét. Mivel a köztudomású értékcsökkenés méretére vonatkozó adatbázis, kutatás eddig hazánkban nem készült, a tudományos alapokat nélkülözı perbeli vitának nem nagyon vannak határai, a peres felek nulla és ötven százalék közötti sávban vélelmezik az értékcsökkenést és bizonyítják igazukat. Az eltelt idıszakban igen nagy mennyiségő pert zártak le a bíróságok, az ezekben meghozott ítéletek azonban lényegesen eltérnek egymástól. Ezek a perek eddig nem termelték ki a megfelelı hazai szakértıi módszertant. A nemzetközi szakirodalom jelentıs apparátust dolgoz ki és sorol fel a hasonló esetek kezelésére. Az úgynevezett nemsztenderd módszerek közül a szakértıi véleménykérés módszere olyan lehetıség, amelyet akár a hazai módszertani konszenzus elıkészítésére és megteremtésére fel lehet használni. Szakéretıi lekérdezés módszere A mobiltelefon átjátszó-tornyokkal kapcsolatos kártérítési perekben a bírósági ítélkezési gyakorlat mögött a szakértıi jelentések megállapításai találhatóak, mint alátámasztó anyagok. Ezen anyagok nem követnek egy világos szakmai iránymutatást, a különbözı szakértık saját kialakult véleményüket fogalmazzák meg. Sajnálatos, hogy az ilyen vélemények alátámasztására hazánkban sem módszertani szabvány, útmutatás, sem azt alátámasztó empirikus kutatás nem áll rendelkezésre (Takács, [2011]). Ugyanakkor a nemzetközi szakirodalomban számos mő foglalkozik mérnöki létesítmények és ezen belül konkrétan mobil adótornyok értékcsökkentı hatásával. A RICS1 kutatási anyaga (Kinnard, [1996]) például megállapítja, hogy a zavaró létesítmények, szennyezések a környezı ingatlanra stigmát 2 raknak, amely értékcsökkentı hatású, és amely - függıen a hitelezı személyétıl - megnehezíti a stigmatizált ingatlan finanszírozását. Ugyanebben a sorozatban, 1998-ban a szerzı (Kinnard, [1998]) összefoglalja a korábbi kutatók munkásságának eredményeként a szennyezett ingatlanok értékelésének fontosabb módszertani lehetıségeit, mint a költség-korrekciót, a páros összemérés módszerét, a jövedelem-termelıképesség csökkenésén alapuló megközelítést és a hedonikus ár modelljét. A szerzı megállapítja, hogy az angol nyelvterületeken dolgozó szakértık ezen kiterjedt módszertani apparátus ellenére is inkább az egyszerőbb megoldásokat, jellemzıen a szakértıi véleményfelmérés (Opinion Survey Research) módszerét alkalmazzák. Az USA értékelési szabványa (USPAP ) mellékletében kidolgozott iránymutató jegyzet részletes javaslatot, módszertant ad a 1 Royal Institute of Chartered Surveyors 2 A stigma az értékelıi gyakorlatban egy adott ingatlanon mindenféle teher, negatív vélelem lehet, szőkebb értelemben az ingatlanon tapasztalható környezetszennyezésre, vagy annak vélelmére szokták a fogalmat használni. USPAP: Uniform Standards of Professional Appraisal Practice 1
szennyezett vagy szennyezéssel vélelmezett ingatlanok értékelésére (IAOO, [2001]), ebben jelentıs gyakorlati szerepet szán a szakértıi lekérdezésnek. A hazai értékelıi szabvány-rendszer az általánosan alkalmazott nemzetközi értékelési irányelvekkel teljesen szinkronban van (Hajnal, [2009]). Ugyanakkor a nemzetközi szakirodalom által ajánlott módszereket a stigmatizált ingatlanok vonatkozásában különbözı okokból nem lehet, vagy csak nagyon korlátozottan lehet alkalmazni Magyarországon. Legfontosabb probléma a hiteles és hozzáférhetı adatbázis hiánya. A bírósági perek rendszerint kistelepüléseken indulnak, ahol az ingatlanforgalom rendkívül csekély. E miatt a különbözı, összehasonlításra alapozott módszerekkel (mintateres összehasonlítás, páronként összehasonlítás) a szakértık csak nagyon szegényes mintákat tudnak feldolgozni. Az alacsony forgalom és a vonatkozó adatok hiányában szóba sem jöhet az, hogy hasonlóan szennyezett ingatlanok tényleges forgalmi adataiból alkosson a szakértı összehasonlító alaphalmazt. Mindezekkel együtt nem csak a minta kis száma, a reprezentativitás követelményének hiánya, hanem a NAV által nyilvántartott adatok hiányosságai miatt is csak nagyon korlátozott tényállításokat lehet megfogalmazni. A rendelkezésre álló nemzetközi apparátust megvizsgálva, áttekintve korábbi cikkemben (Hajnal [2011]) elsısorban a nem-sztenderd módszerek közül a hedonikus modell hazai alkalmazás lehetıségét, további vizsgálatát javasoltam. Támaszkodva azonban a nemzetközi gyakorlatra, fontosnak tartom az egyszerőbb és ezért lényegesen olcsóbb szakértıi véleménykérés létjogosultságát is felvetni. A szakértıi véleménykérés módszerét jellemzıen, mint gyakorlati eszközt használják, de néhány szerzı a szakirodalomba is bemutatott ilyen lekérdezéseket. Az USA-ban, Richmond tartományban Dorin és kollégái 77 adótorony körzetét vizsgálták meg új építéső lakóingatlanok értékvesztésének szempontjából, részben szakértıi vélemény-felmérés, részben a páronkénti analízis módszerével. (Dorin et al, [1999]) A vizsgálat eredményeként arra jutottak, hogy az ingatlanárakra a torony közelségének nincsen szignifikáns hatással. Jackson összefoglaló publikációjában a hitelezık vélekedését elemzi a stigmatizált ingatlanok hitelezhetıségérıl szakértıi lekérdezésen keresztül (Jackson, [2001]). A munkájában áttekinti, hogy különbözı szerzık milyen mintákon vizsgálódtak és milyen lekérdezési módszereket választottak. Egyik fontos megállapítása, hogy a kérdéseket zárt alakban célszerő feltenni, helyet hagyva természetesen a kiegészítı szakértıi megjegyzéseknek. Jackson cikke rámutat arra is, hogy a lekérdezés több irányból történjen, hogy a válaszadók a kérdésekkel való ismerkedésük során azonos platformra kerülhessenek. 2
Kismintás lekérdezés A szakértıi véleménykérés tesztelésére kismintás s vizsgálatot kezdeményeztem, amelyben 10 elismert igazságügyi ingatlanforgalmi szakértı vett részt. A felmérésében válaszoló kollégák mindegyike igazságügyi szakértı, átlagosan 1999 óta van meg ez a jogosultságuk. Összesen 195 év ingatlanszakértıi i tapasztalat, éves átlagban összesen en kb. 1000 ingatlanforgalmi szakvélemény elkészítése és eddig összesen mintegy 250 hasonló témájú szakvélemény készítése jellemzi ezt a válaszadó csoportot. A szakértıi lekérdezés lényegében egy egyszerősített esettanulmányra irányult. Ebben torzítva az egyébként valós tényállást egy kistelepülés mobil adótornya és adott lakóháza közötti összefüggést, a torony építése miatti esetleges értékcsökkenést vizsgálták. A helyszínrıl, a toronyról és a lakóházról helyszínrajzot, fényképeket adtam át, amik illusztrálták a tárgyi ingatlanokat. Jeleztem, hogy a két létesítmény távolsága 17 méter, valamint, hogy a vizuális szennyezés nem jelentıs, mivel az ingatlanról a torony csak korlátozottan (a hátsó kertbıl és az egyik utcai szoba ablakából) látható. Mielıtt azonban a szakértıi becslést kértem volna az értékcsökkentı hatásról, néhány rávezetı strukturált kérdéssel kísérletet tettem a közös gondolkozás megalapozására. Az elsı kérdés célja az volt, hogy nyolc különbözı, stigmát okozó, falusias lakókörnyezetben elıforduló létesítményt rangsoroljanak a szakértık a szerint, hogy ezeknek mekkora az értékcsökkentı hatásuk. Ahogyan az ábrán is látható, a válaszok három csoportba tagozódnak. (Az egyes grafikus tételeknél a skálák a legkisebb és a legnagyobb választott sorszámokat jelzik, középen a nyíl a vélemények átlagát mutatja). 9 8 7 6 5 2 1 0 6 2,70 1,60 1 1 8 8 7 6 5,65 5,70,85,15 1 1 1 8 8 6,5 5,80 A válaszadásra felkért 11 szakértıbıl 10 strukturált választ adott, egy kolléga a kérdıíves formátumtól eltérı szerkezetben jelezte észrevételeit. Az elemzést a 10 formális válaszadóra végeztem el, a cikk megírásához felhasználva természetesen minden, a lekérdezési formán túl kapott észrevételt is.
Legnagyobb értékcsökkentı hatást a pontszerő közmőtelepeknek (szeméttelep, szennyvíztelep) tulajdonítottak, kimagaslóan a legmagasabb rangszámot a szeméttelepnek adva, igen kicsi szórással. Sokkal nagyobb szórással a skála közepére sorolták az elektromos távvezetéket és annak tartótornyát; míg a mindennapokban közvetlenül használt infrastruktúrális elemek (út, benzinkút) kerültek a harmadik csoportba, ismét viszonylag nagy szórással a vélemények között. Ebbe a harmadik csoportba tartozik a gyártelep és a mobil átjátszó torony is. A második kérdés általában kérdezett rá ezen a létesítmények által okozott értékcsökkenésnek a lehetséges értékeire (az értékcsökkenés százalékában). Ahogyan az alábbi ábra is mutatja, a vélemények egyes esetekben nagyon szórtak, másutt szőkebb határok között mozogtak. A legszőkebb intervallum (0-25 % között) és a legkisebb értékcsökkenési vélelem (átlagosan 8 %) a mobil átjátszó tornyoknál adódott. 12 10 10 10 8 6 2 5 1% 5 15% 7% 5% 6 25% 27% 16% 8% 5% 5% 12% 1% Két további kérdéssel az értékcsökkenés egyéb körülményeit próbáltam felmérni (melyek a értékcsökkenés nagyságát módosító tényezık, illetve melyek az értékcsökkenés mellett jelentkezı további hatások). Itt érdemben az derült ki, hogy konszenzussal a válaszadók a hosszabb értékesítési idıt látták, mint az értékcsökkenésen túli, másodlagos hatást. Az elıkészítés, rávezetés kérdései után a felmérésben részt vevık azt a feladatot kapták, hogy a konkrét esetrıl, a megadott adatok figyelembevételével mondjanak véleményt és adjanak becslést a torony által okozott értékcsökkenésre. A válaszok 0 és 5 százalék között szórtak, átlaguk 2,65 %. (A válaszok szórása 2,8 %.) Megjegyzendı, hogy négy válaszadó is 0 százalékos értékcsökkenést becsült, vagyis nem vélelmezett értékcsökkentı hatást. Ez az eredmény meglepıen nagy szakértıi egyetértést mutat a konkrét eset vonatkozásában, azt is figyelembe véve, hogy a válaszadók nem ismerhették meg az ügy minden részletét és a helyszínt sem látták.
Összefoglalás A mobil adótornyok zavaró hatása miatt az elmúlt évtizedben indított perek eddig nem termelték ki az adekvát szakértıi módszertant, az egyes szakvélemények a legkülönbözıbb értékcsökkenési százalékokat állapították meg. A cikkben leírt kismintás próba beigazolta a nemzetközi szakirodalomban ajánlott szakértıi véleménykérési módszer alkalmazhatóságát. Két szempontból érdemes további elemzéseket végezni: egyrészt, a ma hiányzó szakértıi konszenzus megteremtésére lehet alkalmas egy ilyen kutatás, amely konszenzus egy késıbb elkészítendı módszertani levél alapját is képezhetné. Másrészt, konkrét kirendeléseknél, más módszertani eszközök mellett, ellenırzésre, illetve a várható értékcsökkenési tartomány kimutatására a szakértıi eszköztár ilyen lekérdezési módszerrel is bıvíthetı. Köszönetnyilvánítás Ez úton kívánom megköszönni a felkért szakértı kollégák önzetlen segítségét és azt a számtalan javaslatot, megjegyzést, amelyet a kutatásom kapcsán adtak. Meggyızıdésem, hogy az ilyen, közös tapasztalatokat és véleményeket összegzı munkával lehet végül megoldási javaslatokat tenni a még nyitott szakkérdések módszertanára. Irodalomjegyzék Dorin, Allen G & Simth, Joseph W; 1999; The Impact of Communication Towers on Residential Property Values; Right of Way, March/April 1999, pp 11-17 Hajnal István; 2009; Az ingatlanértékelés Magyarországon; Ötödik kiadás, BME MTI, 2009, Budapest Hajnal István; 2011; Mobil adótornyok értékcsökkentı hatása; Építéstudományi Szemle, megjelenés alatt IAOO - Standard on the Valuation of Properties Affected by Enviromental Contamination; 2001; IAAO, Chichago, 2001 Jackson, Thomas O; 2001; Enviromental Risk Preceptions of Commercial and Industrial Real Estate Lenders, Journal of Real Estate Research, Vol 22. No -2001 pp 271-288 Kinnard, William N Jr, & Worzala, Elanie M.; 1996; The Cutting Edge (Attitudes and policies of institutional investors and lenders towards on-site and nearby property contomination), RICS Research, 1996 Kinnard, William N Jr, 1998; The Cutting Edge (The valuation of contaminated properties and associated stigma: a comparative review of practice and tought in The United States of America, the United Kingdom and New Zeland); RICS Research, 1998 RICS Értékbecslési Szabványok, (Vörös Könyv); 2010; RICS, London, 6. kiadás Takács Nándor: Bázisállomások Mobiltornyok ; 2011; MAISZ EUFIM konferencia; elıadás; 2011. május 6. 5